Решение № 414 от 21.3.2024 г. на Административен съд - Смолян по дело № 173/2023 г.

Производството е по чл.145 и следващите от Административно-процесуалния кодекс (АПК) във връзка с чл. 79, ал.1 и ал.5 от Закона за горите (ЗГ).

Делото е образувано по жалба на С. Х. Д. от [населено място], чрез адв. Б. М., срещу заповед № РД 49-216 от 30.05.2023 г. на министъра на земеделието, в частта по т. II, т.1 с която е определена цена от 552 624.08 лева без ДДС или 663 148.90 лв. с ДДС, както и начислените съответно режийни разноски, данъци и такси.В жалбата се сочи, че оспореният индивидуален административен акт е издаден без да е предявявана оценката на имота, поради което за жалбоподателя е неизвестна методиката, по която е формирана оценката. В този смисъл се сочи, че не могат да изложат конкретни съображения в жалбата, но считат, че цената е изключително завишена и несъобразена със сделките в региона. Приемат, че цената малко над половин милион лева е нереална за района на [населено място], община М. и затова я оспорват с искане да бъде изменена.

В открито съдебно заседание жалбоподателят чрез адв. М. подържа жалбата и допълва доводите си за необоснованост на оценката по заповедта. Сочи, че в заключенията на експертите от тройната експертиза правилно е определена цената на процесните два имота, съобразно приложения метод за оценка по остатъчната стойност. Счита, че по отношение на процесните поземлени имоти в горски територии с променено предназначение, за които не е посочено по кой ред и начин се прави оценката, то приложима е Наредбата за оценка на поземлени имоти в горски територии. Претендират се разноски.

Ответникът по жалба, министърът на земеделието чрез юриск. В. и Ч. оспорва жалбата. Счита, че е издадена при спазване на материалните и процесуални разпоредби. Моли съда да приеме за правилна и обоснована пазарната оценка, изготвена от консултантска къща „А.“. Допълнително в писмената защита излага аргументи за неоснователност на жалбата. Пояснява, че жалбоподателят е запознат със състоянието на двата имота още при съгласуване на процедурата за промяна на предназначението, която е инициирана от него с цел инвестиционни намерения за база за отдих курортно селище. Посочва, че това е причината, поради която за изготвяне на оценката в административното производство са използвани пазарни аналози за имоти - УПИ с реализирани впоследствие инвестиционни намерения, а не за имоти – горска територия. Възразява срещу изготвената оценка на вещите лица по делото като посочва, че са ползвали маломерни имоти, което е обусловило по-ниските цени в експертизите. С. Н. за оценка на поземлени имоти в горски територии за неприложима в случая. Претендират се разноски, съобразно представения списък.

Административен съд – [област], втори състав, като взе предвид оплакванията в жалбата, съобрази становищата на страните и след преценка на събраните писмени доказателства и експертизи, прие за установено следното:

С обжалваната Заповед, издадена на основание чл.79, ал.2, т.1 от Закона за горите, С. Х. Д., по подадено от него заявление 94-1960/ 18.10.2022г., се определя за купувач на два имота /т.I/ с обща площ 8 152 кв.м, а именно за 1. Поземлен имот с идентификатор 12718.1.1028 по кадастралната карта и кадастралните регистри [населено място], местност „С.“, [община]. [област], с площ 1107 кв. м и 2. Поземлен имот е идентификатор 12718.1.1202 по кадастралната карта и кадастралните регистри на [населено място], местност „К.“, [община], [област], с площ 7045 кв. м. В раздел II на заповедта, предмет на съдебното оспорване, е определено заявителят С. Д. да внесе по сметка на Министерство на земеделието следните суми: сумата от 552 624.08 лева без ДДС или 663 148.90 лева с ДДС - цена на имотите, от които за първия 75 043.53 лв. без ДДС, ПИ в местност „С.“, [община]. [област], с площ 1107 кв. м и за втория 477 580.55 лв. без ДДС, ПИ в местност „К.“, [община], [област].

С жалбата се оспорват и следващите пунктове на заповедта (Раздел ІІ т.2, 3 и 4), с които се определят режийни разноски, данъци и такси, както следва: по т.2 на раздел ІІ, на основание чл. 79. ал. 5 от Закона за горите са определени режийни разноски в размер на 11 052.48 лева без ДДС или 13 262.98 лева с ДДС, представляващи 2 % върху цената на имотите; по т. 3 от раздел ІІ е определен ДДС върху местния данък в размер на 2 763.12 лева и по т 4. Раздел ІІ, съгласно чл. 26. ал. 3, т. 1 от ЗДДС е определен ДДС върху такса вписвания в размер на 110.52 лева. Отбелязано е още в т.III на заповедта, че правото на Д. за покупка на описаните имоти се погасява, ако продажната цена не бъде платена в 6- месечен срок от влизането й в сила.

С административната преписка се представя заповед № А-12 от 15.05.2008 г. на кмета на [община] (л.168), с която e одобрен ПУП-план за регулация и застрояване, образуват се нови УПИ I-база за отдих в нов квартал 5, в м. „К.“, и УПИ III-база за отдих в кв.4, м. „С.“, в землището на [населено място]. Със заповедта са утвърдени устройствените показатели на новообразуваните УПИ с предназначение на територията Ок /курортна/, плътност на застрояване - 30%; Кинт-1, 5, озеленяване-50% и височина на застрояване -10 м. Заповедта е влязла в сила на 10.06.2008 г., съгласно констативен протокол на л.167.

Към административната преписка е представена заповед № РД-49-375/19.09.22 г. на Министъра на земеделието (л.161-163) за промяна предназначението на процесните поземлени имоти с обща площ 8, 152 дка от горска територия в урбанизирана територия, за база за отдих – курортно селище, и заявлението на С. Х. Д. за исканата промяна (л.185), ведно с доказателства за заплатена от него цена за промяна на предназначението (л.177 и следв.) Приложено е заявлението на Д. за закупуване на двата поземлени имота в горска територия – частна държавна собственост по реда на чл. 79 от ЗГ (л.201).

Статутът на процесните два имота е частна държавна собственост и за тях са съставени АДС № 4429/30.01.2023 г. за имот № 12718.1.1028 с площ 1 107 кв.м. и АДС № 4428/30.01.2023г. за другия имот №12718.1.1202 с площ 7 045 кв.м. И двата имота са в урбанизирана територия, с начин на трайно ползване – за друг курортно-рекреационен обект и предоставени права на управление Министерство на земеделието. (л.147 следв.). По същия начин е отбелязването на имотите в кадастралната карта на [населено място], [община], съгласно представените скици на поземлените имоти (л.130 следв.).

Представено с административната преписка е Решение № СМ-036-ПР/2021г. от 31.12.2021 г. на РИОСВ-[област] (л.170-172) да не се извършва оценка на въздействието върху околната среда за инвестиционно предложение „База за отдих - курортно селище”, находящо се в ПИ № 12718.1.1202, м. „К.“ и ПИ №12718.1.1028 и двете в м. „С.“, землище на [населено място], [община], [област]. Според решението на РИОСВ няма вероятност инвестицията да окаже значително отрицателно въздействие върху компонентите и факторите на околната среда, върху природни местообитания, популации и местообитания на видове, предмет на опазване в защитени зони. Преценката на РИОСВ е, че територията, в чийто граници се предвижда да се реализира инвестиционното предложение, не попада в границите на защитени територии по смисъла на Закона за защитените територии или в защитени зони по смисъла на Закона за биологичното разнообразие.

Съгласно приложените от административния орган удостоверение за данъчната оценка изх.№ 7106006424/ 06.02.2023 г. (л. 139 следв.) за поземления имот с идентификатор 12718.1.1028 тя е 3855.70 лв., а за имот с идентификатор 12718.1.1202 е 24 537.70 лв. съгласно удостоверение за данъчна оценка изх.№7106006425 /06.02.2023 г. Към административната преписка е представен и Доклад на консултантска къща „А.“, за изготвената пазарна оценка на двата процесни имота, която е послужила за определяне продажната цена на имотите в оспорената заповед. Според този доклад процесните имоти граничат с главен път и за реализиране на инвестицията не е необходимо изграждане на нова или промяна на съществуващата пътна инфраструктура. Записано е в доклада, че „Състоянието на уличната мрежа и вертикалната планировка е задоволително“ по отношение на достъпа до имотите е записано, че „транспортната достъпност до имота е недобра за МПС и за пешеходци“ (стр.23 на гърба). Съгласно методите на оценителя - метод на сравнителните сделки (продажби) стойностите на оценката на двата поземлени имота възлизат на 552 624, 08 лв. Съгласно метода на остатъчната стойност оценката е 608 864, 04 лв., като местоположението и идентификатора (м.Б.) на остойностения имот (л.25) е коригирано от оценителя с допълнение за остатъчната стойност на двата имота (л.12-13). По-нататък в доклада е посочено, че инвестиционният проект не е стартирал, не е предоставена виза за проектиране с конкретни параметри, които да бъдат взети предвид в оценката, като е избрана стойността, получена чрез Метода на сравнителните сделки. Според доклада за пазарната оценка предлагането на поземлени имоти със съпоставими характеристики е ограничено в региона, затова подбраните аналози са коригирани за офертност, с цел да се постигне максимална идентичност с оценявания имот.

В съдебното производство са назначени няколко оценъчни експертизи.

Първоначално по делото е назначена комплексна съдебно-оценъчна експертиза, за вещо лице оценител на недвижими имоти и вещо лице оценител на горски територии. На практика двете вещи лица са представили заключения поотделно.

Вещото лице инж.А. П. е направила оглед на имотите, извършила е справка в Агенция по вписвания за сделки с подобни недвижими имоти в района и е оценила процесните два имота по Метода на пазарните аналози, тъй като Методът на остатъчната стойност се използва, когато има издадена виза за проектиране или разрешение за строеж, и в конкретния случай преценката на оценителя е, че този метод не е подходящ. При направени аналогични проучвания/сравнени имоти/ пазарната стойност на ПИ 12718.1.1028 е 9 365 лв., а за ПИ 12718.1.1202 тя е 50 661 лв.

Според експертизата на вещото лице - лесовъд инж. Б., при липса на вписани сделки се взема средната пазарна цена за земеделските земи за региона и към нея се прибавя стойността на дървесината на корен в сегашна възраст, определена по Наредба за оценка на поземлени имоти в горски територии. По този начин получената обща пазарна цена за имот № 12718.1.1202 е 22 933, 49 лв., а за имот № 12718.1.1028 е 1 216, 00 лв.

След направено оспорване, съдът е назначил повторна съдебно-оценъчна експертиза, изготвена от друго вещо лице – инж. К., съгласно която за определяне на пазарната стойност на недвижимите имоти е приложен Метода на пазарните сравнения, като за определяне на пазарната стойност на недвижимите имоти, оценителят е отчел местонахождението и предназначението на имотите, всички предимства и недостатъци на имотите като цяло, състоянието на пазара на недвижими имоти в [община]. По този метод оценката на ПИ 12718.1.1028 възлиза на 13 262 лева, а втория ПИ 12718.1.1202 е оценен на 84 399 лева.

По искане на ответната страна е допусната тройна съдебно-оценъчна експертиза.

Вещите лица по тройната съдебно-оценителна експертиза са обследвали местоположението на имотите – предмет на оспорената заповед, като са установили, че Поземлен имот 12718.1.1028 се намира в местност „С.“ в землището на [населено място], [община], а Поземлен имот с идентификатор 12718.1.1202 с площ 7 045 кв.м се намира в местност „К.” в землището на [населено място], [община]. Двата имота са разположени от двете страни на имот 12718.1.1030, в който е построена сградата на бивша хижа „Ц.“. Намират се на разстояние около 1900 м от [населено място] и на около 150 м от [населено място]. Експертите са констатирали, че в района няма други сгради за отдих, липсват туристически обекти, природни забележителности: пещери, язовири, езера, водопади и т.н., еко пътеки, а ски-пистите са отдалечени от района. ПИ № 12718.1.1028 граничи с местен път широк 3 метра с асфалтова настилка, а теренът на имота е с денивелация към пътя, която достига до 10 м от нивото на асфалтовия път.

Другият имот № 12718.1.1202 граничи на запад с местен път, широк 3 м с асфалтова настилка. Теренът е с денивелация към пътя, която достига до 30 м от нивото на асфалтовия път и експертите обясняват, че не е възможен достъпа до имота за бъдещо инвестиционно намерение през този път, наред с това стръмният и труден терен на имотите, предполага оскъпяване на бъдещо строителство в тях. Тройната експертиза е установила, че в района на двата имота няма изградени водопровод, канализация, електрификация. Най-близката изградена водоснабдителна мрежа е в [населено място], а за отвеждане на битовите отпадъчни води следва да се изгради в имота водоплътна изгребна яма. Най-близко намираща се електроснабдителна мрежа има в [населено място], на разстояние над 150 м. От тройната експертиза са ползвани Метода на пазарните сравнения и Метода на остатъчната стойност.

По Метода на пазарните сравнения оценката на вещите лица се базира на обявени цени на прехвърлителни сделки в Службата по вписвания на сходни по метонахождение и предназначение имоти, като получената пазарна стойност за цена на кв.м за имот с идентификатор №12718.1.1028 е 12, 08 лв. с ДДС или 10, 07 лв. без ДДС; За имот с идентификатор № 12718.1.1202 цената за кв.м. е 10, 17 лв. с ДДС или 8, 48 лв. без ДДС. При тези единични стойности оценката на имотите по сравнителния метод е както следва:

За имот с идентификатор № 12718.1.1028 с площ 1 107 кв.м х 10.07 лв./кв.м. оценката без ДДС е 11 147 лв.

За имот с идентификатор № 12718.1.1202 с площ 7 045 кв.м. х 8.48 лв., оценката без ДДС е 59 742 лв.

По втория Метод на остатъчната стойност, пазарната стойност на урегулиран поземлен имот може да определи, когато има налични данни за показателите на застрояване, съгласно действащ устройствен план. Вещите лица уточняват, че остатъчната стойност се извежда, след като се отчете пазарната стойност на завършена сграда (предмет на бъдещо застрояване) и от нея се приспаднат всички видове разходи, свързани с предприемаческата инициатива, както и печалбата на предприемача, и цената на риска за този вид бизнес. По този начин получените от вещите лица стойности /в евро/ по остатъчния метод за процесните имоти са както следва:

За ПИ с идентификатор 12718.1.1028 - Брутна стойност на инвестиционното развитие е 677 484, 00 €, изчислените общо разходи за проектиране, строителство и контрол възлизат на 544 477, 95 €, Общо инвестиционни разходи (с включена печалба на предприемача 12% и непредвидени разходи 3%/) са 666 195, 02 €. Получената остатъчна стойност е на този имот в евро е 11 288.98€, съответно 22 079, 33 лева.

За ПИ с идентификатор 12718.1.1202 - Брутна стойност на инвестиционното развитие в € 4 311 200, 00 €, изчислени общо разходи за проектиране, строителство и контрол са 3 514 125, 00€, Общо инвестиционни разходи (с включена печалба на предприемача 12% и непредвидени разходи 3%) са 4 292 338, 75 €. Получената остатъчна стойност за този имот в евро е 18 861, 25 €, съответно 36 889, 40 лева.

В заключение трите вещи лица обобщават, че Метода на остатъчната стойност е целесъобразно да се прилага, когато има издадено разрешително за строеж, с цел максимално да се съобразят параметрите на бъдещото строителство с предвидените в изчисленията стойности. В конкретния случай според експертите следва да се отчетат и специфичните характеристики на имотите – отдалечеността, значителната денивелация, която ще наложи значителни изкопни работи, в т.ч. взривни работи, което оскъпява строителството. Отбелязват, че процесният ПУП е в сила повече от 15 години и е трудно е да се прогнозира кога ще бъде издадено разрешително за строеж. Според експертите оценяваните имоти са на повече от 10 км от пътищата [населено място] - ГКПП [населено място] и [населено място] - ГКПП [населено място]. Становището на експертите е, че този метод има своята по-голяма тежест за такива имоти, които се намират в райони с подобно предназначение - традиции и инфраструктура, със ски съоръжения, исторически и природни забележителности, каквито няма в близост до процесните имоти, затова считат, че прилагането на остатъчния метод с по-голяма тежест ще доведе до деформиран резултат в оценката и приемат 10% коефициент за тежест на този метод в случая.

В съдебно заседание вещото лице инж.Щ. обяснява, че са определили тежестта чрез коефициенти на двата метода на оценяване, като съотношение 10% към 90% в полза на сравнителния метод, защото за остатъчния метод нямат конкретни параметри на застрояване, които могат да се видят от инвестиционен проект, от виза за проектиране, от разрешение за строеж, а такива в случая няма, затова тези параметри са взети от вещите лица от предвижданията на ПУП.

Изчисляването на оценките на двата имота вещите лица онагледяват със следната таблица:

Имот с идентификатор Стойност но метода на пазарните сравнения (лв.) Коефиц. за тежест Стойност по остатъчния метод (лв.) Коефиц. За тежест Крайна оценка (лв.) 12718.1.1028 c площ 1107 кв.м. 11 147 0, 90 22 079 0, 10 12 240 12718.1.1202 c площ 7 045 кв.м. 59 720 0, 90 36 889 0, 10 57 437 Имот с идентификатор Стойност но метода на пазарните сравнения (лв.) Коефиц. тежест Стойност по остатъчния метод (лв.) Коефиц. За Крайна оценка (лв.) 12718.1.1028 c площ 1107 кв.м. 11 147 0, 90 22 079 0, 10 12 240 12718.1.1202 c площ 7 045 кв.м. 59 720 36 889 57 437 По този начин тройната експертиза определя пазарна стойност на двата поземлени имота, както следва:

1. Поземлен имот с идентификатор 12718.1.1028 по кадастралната карта и кадастралните регистри [населено място], местност „С.“, [община], [област], с площ 1107 кв. м, с трайно предназначение на територията – урбанизирана, и начин на трайно ползване – за друг курортно-рекреационен обект - 12 240 лева без ДДС;

2. Поземлен имот с идентификатор 12718.1.1202 по кадастралната карта и кадастралните регистри на [населено място], местност „К.“, [община], [област], с площ 7045 кв. м с трайно предназначение на територията – урбанизирана, начин на трайно ползване – за друг курортно-рекреационен обект – 57 437 лева, без ДДС.

Заключението се възприема от съда като обективно и компетентно изготвено.

При така установеното от фактическа страна, съдът направи следните правни изводи:

Жалбата е процесуално допустима, като подадена в срок и от лице с правен интерес от оспорването. Административният орган не е приложил към преписката доказателства за датата на връчване на заповедта на министъра от 30.05.2023г., но като се има предвид, че жалбата срещу заповедта е подадена на 08.06.2023г., то следва че е спазен 14-дневния срок.

Разгледана по същество жалбата е основателна по следните съображения:

Според разпоредбата на чл. 79, ал.1 от ЗГ поземлените имоти в горски територии, чието предназначение е променено по реда на този закон и за които дължимата цена е заплатена, се продават на лицето, по чието искане е станала промяната на предназначението. Според ал.2, т.1 от същата разпоредба продажбата се извършва със заповед от министъра на земеделието и храните или от оправомощено от него длъжностно лице - за горските територии, държавна собственост. Следователно процесната заповед на министъра на земеделието е издадена от материално компетентен орган.

Установено е по делото, че процесните два поземлени имоти с идентификатор №12718.1.1028 в местност „С.“ и № 12718.1.1202 в местност „К.“ по КККР на [населено място], [община], [област], са частна държавна собственост, и че те са с променено предназначението от горска територия в урбанизирана територия, с начин на трайно ползване за база за отдих – курортно селище, извършено по искане на С. Х. Д., който е заплатил дължимата за това цена. Видно от съдържанието на процесната заповед, С. Х. Д. е подал заявление с регистрационен индекс 94-1960/18.10.2022г. за закупуване на тези два имота.

Спорна по делото е заповедта в частта, с която е определена цената за закупуване на двата имота и съответно начислените въз основа на тази цена режийни разноски, местен данък и ДДС. По заявеното от С. Х. Д. закупуване на поземлени имоти в горска територия – частна държавна собственост, министърът на земеделието, съобразно разпоредбата на чл. 79, ал. 3 от Закона за горите, е възложил на независим оценител да изготви пазарна оценка на продаваните имоти.

Съгласно чл. 86, ал. 2 от Закона за горите, оценките се изготвят от правоспособни независими оценители, регистрирани по Закона за независимите оценители, като условията и редът за извършване на оценка се определят с наредба на Министерския съвет. Така според разпоредбата на чл. 4, ал. 3 от Наредбата за оценка на поземлени имоти в горски територии /Наредбата/, при изготвянето на оценката се използват методи на оценяване, които са международно признати, допустими или предвидени от българското законодателство и възприети като стандарти за бизнес оценяване. Дефиниция за пазарна цена на поземлен имот в горска територия е дадена в чл. 6, ал. 1 от Наредбата и тя е паричният израз на осреднените цени от сделки с поземлени имоти в горски територии от различни видове възмездни разпоредителни сделки, сключени в рамките на 24 месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. Указано е в разпоредбата на ал. 2 на чл. 6 от Наредбата, че оценителят определя пазарна цена за поземления имот в горска територия като среднопретеглена от цените на пазарни аналози по метода на сравнимите продажби, като за "пазарен аналог" законодателят е определил сделка с имот, подобен на оценявания, който се намира в землището на същото населено място (ал.3). Дадена е възможност на оценителя (в ал.5) когато не може да определи цена по ал. 2 поради липса на информация, да се използват пазарните цени за поземлените имоти в горски или земеделски територии на населеното място, в която попада имотът.

С оспорената заповед административният орган е определил продажната цената на процесните имоти, съобразно оценката им, посочена в Доклада на експерта, респ. по тази цена са определени и съпътстващите я разходи - режийни разноски, данъци и такси, включително ДДС.

Определената пазарна стойност от независимия оценител е възприета изцяло в заповедта на министъра на земеделието за продажна цена на поземлените имоти. От страна на административния орган не е съобразено, че сравнителните данни от оценителния доклад касаят поземлени имоти, чието местонахождение е доста отдалечено от процесните имоти, като и трите сравнявани ПИ са в община [област], [населено място] и са в непосредствена близост до курортен комплекс П. и ски-пистите на курорта. Търсенето и предлагането, съответно реализираните продажби на имоти около зимния курорт, неминуемо дават отражение на предлаганата за тях по-висока цена. Продажните цени на сравнените ПИ са от 87.69 лв./кв.м до 117.35 лв./кв.м. Ползваните данни не изпълват съдържанието на „пазарен аналог“ по смисъла на чл.6, ал.3 от Наредбата и не могат да служат за сравнение с процесните имоти, които се намират в [община], в близост до [населено място] и [населено място]. Единственото сходство е само по отношение на предназначението на поземлените имоти. Същото се отнася и за сравнителните продажби на реализирани обекти (стр.25 на гърба), хотелите, описани в таблицата на доклада са с местонахождение в общините [област] и [община], и к.к. П.. Оценителят не е проучил действителни пазарни аналози в [община], където попадат процесните имоти, каквито са открити от вещите лица (във всички експертизи). Конкретно, съпоставени от тройната експертиза са 4 бр. реализирани продажби на поземлени имоти в общините М. и [община], и въз основа на тях вещите лица са остойностили цените на кв.м за ПИ 12718.1.1028 на 10.07 лв./кв.м., а за ПИ 12718.1.1202 на 8, 48 лв./кв.м. По този начин пазарната стойност в оценителния доклад е в пъти по-висока от посочената от вещите лица.

Стойностите, посочени в заключението на тройната експертиза, се възприемат от настоящия съдебен състав, тъй като за получаването им са ползвани пазарни аналози в землището на същото населено място и които покриват критерия, заложен от законодателя в чл. 6, ал.3 от Наредбата.

На следващо място, по отношение на обследванията по Метода на остатъчната стойност съдът счита, че независимият оценител не е уточнил действителните данни за имотите. Видно от Доклада на „А.“, прието е, че имотите граничат с главен път и за реализиране на инвестицията не е необходимо изграждане на нова или промяна на съществуващата пътна инфраструктура. Записано е в доклада, че „Състоянието на уличната мрежа и вертикалната планировка е задоволително, с допълнение, че „транспортната достъпност до имота е недобра за МПС и за пешеходци“ (стр.23 на гърба). Докато от експертизите по делото е констатирано на място, че теренът на двата поземлени имоти е с голяма денивелация към пътя – до 10 м за ПИ-1028 и до 30 м за другия ПИ-1202 от нивото на асфалтовия път, и не е възможен достъпа при реализиране на бъдещо инвестиционно намерение. Установено е от експертите, че в района на двата имота няма изградени водопровод, канализация, електрификация. На настоящия етап няма строителни разрешения.

Вещите лица по назначената тройна оценъчна експертиза са определили тежестта чрез коефициенти на двата метода на оценяване в съотношение 10% към 90% в полза на сравнителния метод. Този подход се възприема и от съда, защото за остатъчния метод няма конкретни параметри на застрояване – няма инвестиционен проект, виза за проектиране или разрешение за строеж. За да определи крайната стойност на имота, тройната експертиза е анализирала получените стойности на оценявания обект по използваните два метода - по метода на сравнителните аналози, който отразява пазара на имоти към момента на оценката, и стойността по метода на остатъчната стойност, който разглежда възможности за развитие на имота, според категория и местоположение и дава информация за изпълнение на бъдещи инвестиционни намерения. При определяне на пазарната стойност на имота, експертите са обследвали приложимостта на всеки от посочените методи към оценяваните имоти като са определили, че пазарната стойност на имота, следва да се определи въз основа на получените стойности по двата метода в съотношение 90% по метода на сравнителните аналози и 10% по метода на остатъчната стойност. По този начин полученият резултат е приет като сбор от претеглените стойности по използваните методи и е предложен за крайна оценка, като пазарната стойност е определена при приложен от експертите коефициент за тежест и е определена крайната оценка на имотите като претеглена стойност от двата метода.

Изложеното по-горе мотивира съда да приеме, че изготвената в хода на съдебното производство пазарна оценка на продаваните имоти от вещите лица по тройната съдебно-оценъчна експертиза съответства напълно на изискването на чл. 79, ал. 1 и следващите от Закона за горите, касаещ имоти с променено предназначение, каквито са процесните. Установи се по делото, че оценката им е в съответствие с възприетите Международни и Български стандарти за бизнес оценяване, съобразена е с характеристиките, местонахождението и предназначението на имотите и отговаря на изискванията за определяне на пазарната им стойност, и която най-разумно като цена може да се постигне на пазара. (В същия смисъл са: Решение № 1963 от 22.02.2023 г. на ВАС по адм. д. № 8561/2021 г., V о.; Решение № 346 от 18.05.2023 г. на АдмС - [област] по адм. д. № 336/2023 г.; Решение № 153 от 19.06.2023 г. по адм.д. № 19/23 г. на АССм.).

Поради това съдът приема, че пазарна оценка за процесните поземлени имоти възлиза общо на 69 677 лв. без ДДС или 83 612, 4 лв. с ДДС, това число: 1. За поземлен имот с идентификатор 12718.1.1028 по кадастралната карта и кадастралните регистри [населено място], местност „С.“, [община], [област], с площ 1107 кв. м цената възлиза на 12 240 лева без ДДС или 14 688 лв. с включен ДДС, на основание чл. 45, ал. 5, т. 1 от ЗДДС; 2. За поземлен имот с идентификатор 12718.1.1202 по кадастралната карта и кадастралните регистри на [населено място], местност „К.“, [община], [област], с площ 7045 кв. м, цената възлиза на 57 437 лв. без ДДС или 68 924, 4 лв. с включен ДДС на основание чл. 45, ал.5, т.1 от ЗДДС.

При това положение и определените режийни разноски, данъци и такси в заповедта се явяват завишени и следва да се определят върху общата продажна цена 69 677 лв.

Предвид изхода на спора, основателно е искането на жалбоподателя за присъждане на разноските, съгласно представения списък на л. 345 в размер на 1610 лв., от които 1000 лв. за адвокатско възнаграждение, 10 лв. за ДТ и 600 лв. депозит за вещи лица.

Мотивиран от гореизложеното, Административен съд – [област], втори състав,