Решение № 336 от 17.10.2022 г. на Окръжен съд - Русе по дело № 407/2022 г.

Производството е по чл. 258 и сл. от ГПК. О.И. обл. Русе, представлявана от к. Г.М., е обжалвала Решение № 260030 от 12.05.2022 г., постановено по гр. д. № 3331/2020 г. на Русенския районен съд, с което са отхвърлени предявените от нея искове по чл. 26, ал. 1, пр. 1 и чл. 26, ал. 2, пр. 1 от ЗЗД за прогласяване нищожността на договор за покупко-продажба на недвижим имот, поради противоречие със закона и поради невъзможен предмет. Излага доводи за неправилност на решението поради съществено нарушение на процесуалните правила, противоречие с материалния закон и необоснованост. Претендира отмяна на решението и постановяване на ново, с което исковете да бъдат уважени, а насрещният иск на ответниците да бъде отхвърлен, като неоснователен и недоказан. Претендира разноски за двете инстанции. Въззиваемите В. Г. Ч. и Т. Т. Ч., двамата от гр. Русе, изразяват становище за неоснователност на жалбата и молят да бъде отхвърлена, а първоинстанционното решение да бъде потвърдено. Претендират разноски. След преценка на доводите на страните, доказателствата по делото и съобразно правомощията си, визирани в чл. 269 от ГПК, въззивният съд приема следното: Жалбата е подадена от процесуално легитимирано лице в законоустановения срок и срещу подлежащ на съдебен контрол акт, поради което е допустима.Разгледана по същество, жалбата е неоснователна. Производството по делото е образувано по предявени от О.И. против Т. Т. Ч. и В. Г. Ч. искове с правно основание по чл. 26, ал. 1, пр. 1 и чл. 26, ал. 2, пр. 1 от ЗЗД за прогласяване нищожността на договор за покупко-продажба на недвижим имот с ПЛ. №•• в местност "П.", масив 1 в землището на с. П., обл. Р, поради противоречие със закона и поради невъзможен предмет. С исковата молба е представен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 08.02.1999 г. между О.И. представлявана от к. И.И.И., от една страна и Т. Т. Ч., от друга страна, по силата на който Т. Ч. придобива право на собственост върху земята в имот с ПЛ. №•• в м. "П" масив 1, в землището на с. П., Русенска област, от 320 кв. м., при граници: път, земеделска земя, имот пл. № 66, срещу заплащане на сумата от 384 000 неденоминирани лева. Не се спори, че към момента на сключване на договора купувачът е бил в граждански брак с ответницата В. Г. Ч.. Със заповед № РД-09-146/15.04.2010 г. на к. на О.И. издадена на основание чл. 44, ал. 2 от ЗМСМА, § 4к, ал. 13, т. 1 от ПЗР на ЗСПЗЗ във вр. с § 4к, ал. 8, т. 2 от ПЗР на ЗСПЗЗ, поправена със Заповед № РД-09- 324/02.08.2010 г. (л. 13 и 14 от първоинстанционното дело) на к. на О.И. е одобрено изменение на плана на новообразуваните имоти по § 4к, ал. 6 от ПЗР на ЗСПЗЗ на землището на с. П., одобрен със Заповед на областния управител на област Русе № 9500-361/30.06.2008 г. в частта за местност "Д." ("П.") в землищата на с. П., ощ. И., като изключва от плана на новообразуваните имоти 114 броя имоти, обособени от имот № 000010 с площ 57, 917 дка от плана за земеразделяне на с. П., местност "Д." ("П."). Следва да се отбележи, че под формата на фактическа грешка е налице ново волеизявление, но заповедта не е обжалвана. От извлечение, представено от ОбСЗГ – Иваново (л.10), от Регистър на земеделски земи, гори и земи в ГФ в землището на с. П., Пълна история на имот № 000010 към 24.07.2020 г. (също и към 02.08.2010 г. – л. 259), с открита партида на 17.09.1997 г., се установява, че същият представлява вилна зона с площ 57.917 дка, в м. "Д.", десета категория, вид на територията по предназначение – за нуждите на селското стопанство, смесена собственост. Като собственик на имота е записана О.И. с. П., на основание – ЗСПЗЗ, като е отбелязано, че няма данни за бивши собственици. Представен е препис от Решение № 96 от 31.05.2012 г. на ОбС Иваново по протокол № 12 (л. 12), с което на основание чл. 21, ал. 1, т. 17 и т. 18 и чл. 27, ал. 4 от ЗМСМА във вр. с чл. 25, ал. 1 от ЗАТУРБ, е създадено селищно образувание "П." в м. "Д." в землището на с. П.. Със Заповед № РД-18-10/23.05.2014 г. на изп. директор на АГКК, обнародвана в ДВ, бр.49/13.06.2014 г. (л. 11), е одобрена кадастралната карта и кадастралните регистри на селищно образувание "П." в землището на с. П., ощ. И., обл. Русе. В скица на поземлен имот № 15-683237-29.07.2020 г. издадена от СГКК – гр. Русе, е удостоверено, че процесният имот с площ 392 кв. м. по ул. "К."•••, местност с. о. "П." в с. П., е включен в урбанизирана територия с начин на трайто ползване: ниско застрояване до 10 м. На 14.03.2019 г. за имот с идентификатор 56397.1.67 е съставен Акт за частна общинска собственост № 1778, в който като правно основание за придобиването му са посочени чл. 56, ал. 1, чл. 2, ал. 1, т. 2, чл. 3, ал. 3 от ЗОС и чл. 25 от ЗСПЗЗ. От приетата по делото съдебно-техническа експертиза се установява, че Поземлен имот с идентификатор 56397.1.67 по кадастралната карта и кадастралните регистри на с. П., одобрена със Заповед № РД-18-10/23.05.2014 г. на Изп. директор на АГКК е идентичен с имот с ПЛ. №•• в м. "П.", масив 1, в землището на с. П., обл. Р, с площ 392 кв. м., която е по-голяма от площта на имот ПЛ. №•• със 72 кв. м., поради осигурен достъп до преминаващия път и представлява част от имот с № 000010, обособен с план за земеразделяне, находящ се в землището на с. П., ощ. И., обл. Русе, с площ 57.917 дка, начин на трайно ползване – вилна зона, в местност "Д.", десета категория. Същият имот според вещото лице не е определян и не представлява земя по чл. 19 от ЗСПЗЗ, както и не попада в хипотезата на чл. 10 от ЗСПЗЗ, тъй като не представлява обработваема земеделска земя. Видно от заключението, процесният имот няма данни да е включван в ТКЗС или друга селскоктопанска организация, няма подавани заявления за възстановяване на собствеността от физически или юридически лица. Имотът не е бил одържавяван, няма съставян акт за държавна собственост, не е имал градоустройствен статут и не е представлявал урбанизирана територия. Вещото лице е посочило, че в действащите към него момент ЗТСУ и ППЗТСУ има определени минимални размери за лице и площ на парцелите за застрояване, но предмет на процесната сделка е имот, за който законът не изисквал минимална площ. Към датата на сключване на договора за продажба на имота е имало изготвен кадастрален план, за който обаче липсват данни да е бил одобряван в съответствие с действащата нормативна уредба. По отношение намиращите се в имота сгради, ескпертът е посочил, че те не представляват временни постройки по смисъла на чл. 120 от ППЗТСУ (отм.). По делото са изготвени единична и тройна ценова експертизи във връзка с предявения насрещен иск, по които вещите лица са определили цената на имота в размер съответно на 12 190 лв. и 8 730 лв. като са съобразени неуредените регулационни отношения. При така установената по делото фактическа обстановка, съдът приема следното: Правилно първоинстанционният съд е приел, че не е налице основание за нищожност на договора за покупко-продажба на процесния недвижим имот, поради невъзможен предмет. В исковата молба се твърди, че към момента на сключването на договора описаният имот не е съществувал, а е бил част от имот № 000010 с площ 57.917 дка, а едва с приемането на кадастралната карта и кадастралните регистри в селищно образувание "П." през 2014 г. за пръв път се създава имотът с необходимите реквизити за местонахождение, площ, граници и начин на трайно ползване. Във връзка с така наведеното основание за нищожност, следва да се съобрази, че предметът на дадена сделка е обектът на правоотношението (вещ, действие, бездействие, нематериално благо). Невъзможност на предмета по смисъла на чл. 26, ал. 2, пр. 1 от ЗЗД е налице само, ако при сключване на сделката предметът е неосъществим по субективни или обективни причини. Невъзможността може да е фактическа или правна и следва да е пълна, за да има нищожност на сделката. В този смисъл решение № 64/08.03.2012 г. на ВКС по гр. д. № 820/2011 г., ІІІ г. о. По смисъла на чл. 26, ал. 2, пр. 1 от ЗЗД договорът е нищожен поради невъзможен предмет, ако към момента на сключването му вещта, предмет на разпореждане, не съществува фактически или не отговаря на установените в действащия устройствен закон изисквания за самостоятелен обект, т. е. съобразно тези изисквания не представлява годен за извършване на разпоредителни сделки самостоятелен обект. Преценката следва да бъде извършена с оглед състоянието на вещта към момента на извършване на разпореждането. Нищожността поради невъзможен предмет предполага, че предметът на сделката не съществува към момента на сключването й, както и е невъзможно да възникне. Към момента на сключването на процесния договор, имотът, представляващ негов предмет, е съществувал и е индивидуализиран в достатъчна степен по местонахождение, вид, площ, граници като „земя в имот с ПЛ. №••, в м. "П" масив 1 в землището на с. П., Русенска област от 320 кв. м.“, посочени са границите: път, зем. земя, имот пл. № 66. В ТР № 3/28.06.2016 г. по т. д. № 3/2014 г. на ВКС, ОСГК е прието, че ако към момента на сключване на сделката реално определените части от недвижим имот не са фактически обособени, но е възможно да бъдат обособени като самостоятелен обект, съобразно изискванията в действащия устройствен закон към този момент, договорът не е нищожен поради невъзможен предмет. Като основание за нищожност на договора поради противореч Съгласно чл. 25, ал. 1 от ЗСПЗЗ земеделските имоти, които не принадлежат на държавата, гражданите или юридически лица, са общинска собственост. В приложното поле на тази норма се включват само онези земеделски земи, които са подлежали на възстановяване (т. е., земи, попадащи в обхвата на чл. 10 от ЗСПЗЗ), но не са заявени за реституция в предвидените срокове, както и земи, които не са изкупени от ползватели по реда и при условията на § 4а и § 4б от ПЗР на ЗСПЗЗ. Частна хипотеза на чл. 25, ал. 1 ЗСПЗЗ е разпоредбата на чл. 19 от ЗСПЗЗ. Земеделските земи, които не подлежат на възстановяване в хипотезите, изрично посочени в закона, остават държавна собственост – чл. 24 от ЗСПЗЗ. Придобиване правото на собственост върху земите по чл. 25, ал. 1 от ЗСПЗЗ от общината става по силата на закона. Затова и общината следва да установи, че процесният имот има земеделски характер, не е реституиран, не е изкупен от ползватели по някои от предвидените по § 4 от ПЗР на ЗСПЗЗ способи, както и че не е държавен. Процесният имот не е земеделска земя по смисъла на чл. 2 от ЗСПЗЗ. Той е включен в урбанизираната територия на с. П., ощ. И., обл. Русе, в селищно образувание "П.". С кадастралната карта от 2014 г. за него е предвиден начин на трайно ползване – ниско застрояване. Това е посочено и в скицата от 29.07.2020 г. Той не е подлежал на реституция по реда на ЗСПЗЗ, нито спрямо него са заявени претенции по § 4а от ЗСПЗЗ, няма данни да е предоставян за ползване по някое ПМС. Поради това и при дефицит на доказателства имотът да е бил част от кооперативното земеползване, одържавен или отнет по друг начин и следователно е подлежал на реституция по ЗСПЗЗ, съответно да не е бил заявен за възстановяване в законните срокове, то не може да се направи извод, че попада във фонда по чл. 19 от ЗСПЗЗ (в този смисъл – Решение № 488 от 19.12.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1403/2010 г., I г. о., ГК; Решение № 88/17.07.2015 г. по гр. д. № 6225/2014 г. на ВКС, І ГО, Решение № 109/25.05.2016 г. по гр. д. № 356/2016 г. на ВКС, I ГО и др.). Представените преписи от протоколи от 1940 г. и 1941 г. не променят този извод. Правилно е прието, че ищецът не е установил, продаденият на 08.02.1999 г. имот да е частна общинска собственост, за да намерят приложение цитираните правни норми за продажба на недвижим имот, частна общинска собственост. Предвид изложеното, съдът намира, че обжалваното решение на първоинстанционния съд е правилно и следва да бъде потвърдено. С оглед изхода на спора жалбоподателят дължи на ответниците разноските по делото за платено адвокатско възнаграждение в размер на 1 400 лв. Мотивиран така, Русенският окръжен съд