Решение № 19277 от 25.10.2024 г. на Софийски районен съд по дело № 10366/2024 г.

Производството е по реда на чл. 310 и сл. ГПК. Образувано е по искова молба, подадена от Л. А. С. срещу „С“ ЕООД, ЕИК: 13120635, с която е предявен иск с правно основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД, вр. чл. 310, ал. 1, т. 2, предл. 1 ГПК за връщане на наето помещение. Ищецът твърди, че в качеството си на наемодател по силата на Договор за наем 05.01.2020 г. и Анекса от същата дата, е предоставил на ответника – „С“ ЕООД, в качеството му наемател, за временно възмездно ползване сграда, находяща адрес. Сочи, че договорът за наем бил прекратен на 29.01.2024 г. чрез нотариална покана за прекратяване на наемното правоотношение, връчена чрез нотариус Ц.С.Н, рег. №... на основание чл. 17, ал. 1 от Договора за наем с изтичане на срока му на 05.01.2024 г. Ищецът поддържа, че от м.март 2023 г. наемателят-ответник изпитвал финансови затруднения, като не е плащал дължимата наемна цена за имота. Евентуално ако съдът не приеме, че договорът е прекратен с получаване на нотариалната покана, считано от 29.01.2024 г., твърди, че договорът бил прекратен на основание чл. 14 от договора – договорът е прекратен по право поради забавяне в плащането на цената за м.март 2023 г. с повече от 10 дни, а именно – наемното правоотношение било прекратено на 11 април 2023 г. Поддържа, че от началото на 2024 г. се водели преговори за опразване на помещението, но и към подаване на исковата молба наемателят неоснователно отказвал да освободи наетия имот. Ето защо ищецът моли съда да осъди ответника да опразни наетия имот и да предаде на ищеца владението на същия. Претендира разноски. В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответника „С“ ЕООД, в който се излагат твърдения за неоснователност на иска. Сочи, че наетият имот бил нает с цел ползването му като аптека, за което имало определени изисквания, което наложило извършването на поредици от ремонтни дейности, свързани с подготовката и отварянето му като аптека. Извършените ремонти били на обща стойност 48407, 58 лева. Сочи, че съгласно разпоредбата на чл. 72 ЗС за извършени ремонти и подобрения наемодателят дължал обезщетение на стойност 48407, 58 лева, ако искал наемателят да му предаде имота. До заплащане на подобренията и разноските, наемателят имал право да задържи вещта. Сочи, че подобренията и ремонтните дейности са извършени в периода 30.09.2021 г. - 25.11.2021 г. Поддържа, че плащането на наемните вноски било преустановено през м.март 2023 г. не поради финансови затруднения, а поради наличието на насрещно вземане за подобренията. Предвид изложеното намира, че не са налице предпоставките за предаване владението върху наетия имот, като прави възражение за право на задържане до плащане на обезщетението за подобренята в размер на 48407, 58 лева. В срока за отговор на исковата молба ответникът е предявил насрещен иск за заплащане на извършените в имота подобрения, които твърди да са в размер на 48407, 58 лева. Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, ведно с доводите и становищата на страните, по реда на чл. 235, ал. 2, вр. чл. 12 ГПК, приема за установено следното: Предявен за разглеждане е иск с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД, вр. чл. 310, ал. 1, т. 2, предл. 1 ГПК. Съгласно правилата за разпределение на доказателствената тежест, по предявения иск с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД, вр. чл. 310, ал. 1, т. 1 ГПК ищецът следва да докаже следните пораждащи правото му предпоставки: 1) наличието на валиден договор за наем, по силата на който ищецът е предал на ответника държането на процесния имот; 2) прекратяване на договора за наем. Съгласно разпоредбата на чл. 314, ал. 3 ГПК по искове за опразване на наети и заети за послужване помещения не се допускат възражения за собственост и за извършени подобрения в имота, а съгласно чл. 314, ал. 2 ГПК по реда на бързото производство не могат да се предявяват насрещни искове. Доколкото правото на задържане на което се позовава ответникът наемател е основано на твърдението му за извършени подобрения в имота, чието заплащане следва да предхожда връщането на имота, следва да се приеме, че с оглед на цитираната разпоредба, същото не подлежи на разглеждане в настоящото производство. По гореизложените съображения съдът с определение №32706/12.08.2024 г. е постановил, че не приема за съвместно разглеждане направеното възражение и насрещния иск за заплащане на подобренията. Освен това ответникът е държател на имота на основание на сключения договор за наем, а не негов владелец, поради което не може да упражнява право на задържане до заплащане на извършените в имота подобрения и разноски по чл. 72, ал. 3 от ЗС. Не се спори между страните, а и от представения по делото Договор за наем от 05.01.2020 г. се установява, че страните по делото – ищецът, в качеството му на наемодател, и ответникът, в качеството му на наемател, са били обвързани от облигационно правоотношение по договор за наем с предмет: имот, находящ адрес Съгласно Договора за наем от 05.01.2020 г. и сключения на 05.01.2020 г. Анекс към договора за наем, ищецът се е задължил да предостави на ответника временното ползване на горепосочения имот срещу насрещното задължение на ответника за заплащане на наемна цена в размер на 900 лева, дължими всеки месец. От разпоредбата на чл. 5 от Договора за наем от 05.01.2020 г. се установява, че страните са постигнали съгласие действието на договора за наем да е за срок от 4 (четири) години, а в разпоредбата на чл. 17 е уговорено, че договорът се прекратява с изтичане на срока му, освен ако е постигнато съгласие за удължаването му. Няма спор между страните, че наемодателят е предал на ответника – наемател, фактическата власт върху процесния имот. Предвид гореизложеното, съдът намира за доказана първата предпоставка от фактическия състав на правото по чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД, вр. чл. 310, ал. 1, т. 2, предл. 1 ГПК, а именно - наличието на валиден договор за наем, по силата на който ищецът е предал на ответника държането на процесния имот. Като доказателство по делото е представена и Нотариална покана, подписана от ищеца, и изпратена от него до ответното дружество. С посочената нотариална покана ищецът прави волеизявление за прекратяване на процесния договор за наем на основание чл. 17 от договора – поради изтичане на срока, считано от 06.01.2024 г. Направено е искане на 06.01.2024 г. ответникът да се яви в имота за съставянето на приемо-предавателен протокол. Представена е и разписка за връчване/получаване на нотариална покана на нотариус Цветанка Симеонова, рег. №... на Нотариалната камара на адрес, в която натовареното от нотариуса лице-връчител, в частта „Извършени от връчителя действия във връзка с връчването на нотариалната покана“ е посочило следното: Фирмата посетих на 12.12.2023 г., оставено съобщение. Фирмата посетена на 29.12.2023 г., оставено съобщение. Фирмата посетена на 12.01.2024 г., залепено уведомление. В частта от разписката „връчването се извърши по следния начин“ е посочено: чрез уведомление. Настоящият състав намира, че така отразените от връчителя-служител на нотариуса, обстоятелства относно връчването на процесната нотариална покана, с която ищецът твърди да направил изявление за прекратяване на наемния договор, не са достатъчни, за да се приеме, че е налице редовно връчване на нотариалната покана на юридическо лице по правилата на чл. 50, ал. 4 ГПК. Това е така, доколкото никъде в разписката връчителят не е удостоверил дали на посетения адрес има офис на дружеството, има ли достъп до него и изобщо какво е наложило залепването на уведомление. В този смисъл, така посочената нотариална покана, съдържаща изявление за прекратяване на договора поради изтичане на неговия срок, не е достигнала до ответното дружество. Въпреки гореизложеното, съдът намира, че действително договорът за наем се е прекратил с изтичането на неговия срок, считано от 06.01.2024 г., за което не е било необходимо изпращането на нотариална покана от страна на ищеца. Това е така, доколкото разпоредбите на чл. 5 и чл. 17 от договора, тълкувани по правилата на чл. 20а ЗЗД, налагат единствения възможен извод, че страните са уговорили прекратяване действието на договора с изтичане на срока от 4 (четири) години. Други условия към прекратяване на договора в хипотезата на изтичане на неговия срок, вкл. Отправяне на предизвестие или волеизявление в каквато и да било друга форма, не са поставени. Доколкото изтичането на срока на договора е бъдещо сигурно събитие, което е настъпило преди депозиране на исковата молба в съда, съдът намира, че е налице и втората предпоставка за уважаване на иска с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1, вр. чл. 310, ал. 1, т. 2 ГПК, а именно – договорът за наем да е прекратен. За пълнота на изложението съдът следва да посочи, че съдът намира за осъществено и наведеното в условията на евентуалност основание за прекратяване на договора, а именно – автоматично прекратяване на договора поради забава в плащането на наемната цена за м.март 2023 г. С разпоредбите на чл. 14, вр. чл. 12 от договора, страните са постигнали съгласие, че договорът ще се прекрати автоматично, в случай че е налице забава в плащането на наемната цена с повече от 10 дни. В разпоредбите от договора за наем от 05.01.2020 г. не се съдържат уговорки относно срок за плащане на наемната цена. В чл. 1 от Анекса от 05.01.2020 г. към договора за наем от същата дата обаче, страните са уговорили, че наемната цена от 900 лева е дължима всеки месец. При тълкуване на посочената разпоредба по правилата на чл. 20а ЗЗД, може да се направи извод, че страните са постигнали съгласие наемната цена да може да бъде заплатена в рамките на целия месец, за който е дължима, без да се фиксира конкретна дата. С изтичане на съответния месец обаче и при липсата на плащане на наемната цена от страна на наемателя в рамките на месеца, същият изпада в забава. В отговора на исковата молба наемателят – ответник, прави признание на обстоятелството, че е налице неизпълнение на задължението му за плащане на наемната цена по договора, считано от м.март 2023 г., като във връзка с това релевира възражение за недължимост на цената поради извършени подобрения. Съдът обаче вече се е произнесъл относно обстоятелството, че в бързото производство по чл. 310 и сл. ГПК не може да се правят възражения за извършени подобрения в имота (а и същите биха били релевантни в случай че ответникът беше владелец, а не държател на имота). Предвид изложеното, с изтичане на м.март 2023 г., когато ответникът признава, че е спрял плащанията на месечната наемна цена, същият е изпаднал в забава. Доколкото няма спор по делото, че тази забава в плащането на наемната цена за м.март 2023 г. е продължила повече от 10 дни, то договорът за наем от 05.01.2020 г. се е прекратил по право, считано от 11.04.2023 г. Воден от гореизложеното, съдът намира, че предявеният иск с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД, вр. чл. 310, ал. 1, т. 2, предл. 1 ГПК за осъждане на ответника „С“ ЕООД да опразни наетия имот, находящ адреси да предаде на ищеца фактическата власт върху него е основателен и следва да бъде уважен. По разноските: При този изход на спора на основание чл. 78, ал. 1 ГПК право на разноски има ищецът. Същият претендира присъждането на разноски за заплатена държавна такса в размер на 80 лева и заплатен адвокатски хонорар за оказана правна защита и съдействие в настоящото производство в размер на 1500 лева, за заплащането на което са представени доказателства. Предвид изложеното на ищеца следва да бъдат присъдени претендираните разноски в пълен размер. Воден от горното, съдът