Решение № 110 от 9.4.2025 г. на Окръжен съд - Стара Загора по дело № 62/2024 г.

производство още на 29.01.2024 г., изпращайки молба за обезпечение на бъдещ иск до съда.

Ответникът твърди, че не е оспорвал правото на ищеца да получи сумата от 89 856, 77 евро и не е давал повод нито за завеждане на обезпечително производство, нито на настоящия иск.

Счита, че претенциите на ищеца за заплащане на неустойка по Договора са неоснователни, доколкото договорът е развален от ответника по вина на ищеца още на 13.12.2023 г. С оглед извършеното плащане от 21.02.2024 г. и причините за забавянето, ответникът счита, че искът по чл. 86 от ЗЗД също е неоснователен.

Моли съда да отхвърли предявените от П. Г. Г., ЕГН •••••••••• срещу “•••” ООД искове, като неоснователни и недоказани по изложените съображения.

Моли на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК съдът да присъди в полза на ответника всички направени в хода на обезпечително производство по ч. т. д. № 47/2004 г. по описа на Окръжен съд - В. разноски, във връзка с оспорване на неоснователно наложената обезпечителна мярка.

Моли на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК съдът да присъди в полза на ответника и всички направени в хода на настоящото производство разноски.

На основание чл. 78, ал. 5 от ГПК прави възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение на ищцовата страна.

Постъпила е допълнителна искова молба, с която ищецът посочва, че е безспорно, предвид признанието на ответното дружеството в ОИМ - от една страна, и липсата на надлежно оспорване - от друга, че ПД е сключен между страните на 03.11.2023 г., 50 % от продажната цена на имотите, равняващи се на 112 320, 96 евро, са платени от ищеца Г., че ответното дружество е върнало на 21.01.2024 г. на ищеца част от платената сума до размера на 89 856, 77 евро, както и че приложената в ИМ и в ОИМ имейл кореспонденция е водена между страните по делото. Счита, че не се оспорва също, че дейността на ответното дружество се изразява в продажба на недвижими имоти, както и че сградата, в която са процесните имоти притежава Акт 14, а също и че на 06.12.2023 г. е съставен от нотариуса констативен протокол.

Оспорва всички останали твърдения на ответника “•••” ООД, изложени в ОИМ. В тази връзка заявява, че поддържа изцяло предявените с исковата молба искове по чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД с цена 112 320.96 евро, съединен с иск по чл. 86 ЗЗД и иск по чл. 92 ЗЗД с цена 22464, 19 евро, като моли съдът да отчете полученото от ищеца на 21.02.2024 г. частично плащане на сумата от 89 856, 77 евро, представляващо връщане от ответното дружество на ищеца Г. на част от платената от последния цена по развален предварителен договор от 03.11.2023 г. (част от цената на иска по чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД). Моли съда да присъди сторените разноски в обезпечителното и в исковото производство дори и за онази част от претенцията, по която е постъпило в хода на делото плащане.

Оспорва твърдението на “•••” ООД в т. 2.5 от ОИМ, че проектът на нотариален акт е изготвен от нотариус М. на 05.12.2023 г. и че ищецът и ответното дружество разполагали с еднакво време за преглед на проекта и нанасяне на корекции. Поддържа посоченото в ИМ, че проектът на нотариален акт е изготвен по-рано и то от представител на ответното дружество - Д. П.. Нещо повече, проектът на нотариален акт бил изпратен на ищеца на 05.12.2023 г., 12: 29 ч., а след този час, видно от приложената в ИМ кореспонденция, без съгласуване с ищеца “•••” ООД е обсъждало промени по проекта на НА. Твърди, че промени са били извършвани от дружеството до 15: 09 ч.

Оспорва твърдението на “•••” ООД в т. 2.8 от ОИМ, че с имейла си от 05.12.2023 г. ищецът искал отмяна на сделката поради наличното в проекта на нотариален акт съгласие на ищеца с изграждането на фотоволтаична инсталация на сградата. Ищецът твърди, че никога не е изразявал несъгласие с това обстоятелство и е бил наясно, че на множество места в процесния предварителен договор се е задължил да даде това съгласие. В тази връзка същият е информирал изрично на 11.12.2023 г. (преди разваляне на договора) ответното дружество, че въпросите относно имотите не са във връзка с фотоволтаичната инсталация. Ищецът е искал отлагане с няколко дни на планираната сделка, а не отмяна на сделката и то поради причините, изложени в имейла от 05.12.2023 г., а именно нужда от технологично време за по- обстоен преглед на нотариалния акт, както и необходимост от уточнение и коментар с ответника на някои въпроси относно съдържанието на нотариалния акт и евентуалната му редакция, вкл. обсъждане на некоментираните до този момент, включително и в ПД обстоятелства в т. 11 от проекта на нотариален акт, касаещи изграждането на трафопост. Посочва, че въпросът за трафопоста е отправян от ищеца и по време на телефонен разговор между него и управителя на ответното дружество Б.Б., но отговор на същия бил получен едва на 13.12.2023 г. с имейла за разваляне на договора от ответното “•••” ООД. Във връзка с твърденията на ответника в т.2.14 от ОИМ, че не следвало да дава допълнителен срок за изпълнение на ищеца Г., тъй като бил налице отказ на ищеца по чл. 13.1 от ПД за сключване на договор поради отказ на ищеца за подписване на клауза-съгласие за изграждане от ответника на фотоволтаична централа, ищецът прави следното уточнение: Намира, че ответното дружество е следвало да даде на основание чл. 87 ЗЗД допълнителен срок за изпълнение на задължението на ищеца по чл.10.3 от ПД от 03.11.2023 г. да се яви пред нотариус, за да сключи с ответника нотариален акт. В тази връзка твърди, че с имейла от 05.12.2023 г., ищецът е искал именно такъв допълнителен срок, но ответното дружество не го е предоставило, макар да е било длъжно да стори това, поради което последващото изявление за разваляне от 13.12.2023 г. не е породило действие. Посочва, че ответното дружество не е длъжно да дава допълнителен срок само, ако са налице условията по чл. 13.1 от ПД, каквито ищецът твърди, че не са налице в настоящия случай. Нуждата от отлагане на сделката не била отказ на ищеца да се съгласи с изграждането на фотоволтаици, а от време за запознаване със съдържанието на нотариалния акт, съгласуването му с юрист и с продавача и отговор на възникнали въпроси. Не е налице отказ от сключване на нотариалния акт, както е отразено и в констативния протокол.

Твърди, че нотариален акт не се е сключил на 06.12.2023 г. поради: - Необходимостта от допълнително време за преглед от ищеца на нотариалния акт и нанасяне при нужда на корекции и допълнения;

• Необходимостта от допълнително време за обсъждане между ищеца и ответното дружество на въпроси относно имотите (разминавания) и относно трафопост, за който ищецът не е предупреден предварително;

• Отказът на пълномощника на ответника да коментира тези въпроси и да допуска промени в нотариалния акт, което е отразено и в констативния протокол.

Ищецът поддържа твърдението си, че в проекта на нотариалния акт, получен от него на 05.12.2023 г., са налице обстоятелства, които не са били известни на същия преди това, като не са били изяснени в предварителния договор от 03.11.2023 г., нито в представената на ищеца проектна документация, приложена към исковата молба. Ищецът твърди, че не е запознаван с архитектурния проект на сградата и проектите.

Счита, че преди сключване на предварителния договор на 03.11.2023 г. и след това ответното дружество е поддържало у ищеца представата, че закупуваният апартамент ••• се състои от антре, килер, кухня с трапезария, дневна, две спални, две бани с тоалетни и две тераси, тоест от кухня с трапезария, отделна като помещение от дневната, а в проекта на нотариален акт и от 05.12.2023 г., е посочено, че всъщност имотът се състои от антре, килер, дневна с трапезария и кухненски бокс (едно помещение), две спални, две бани с тоалетна и две тераси. Това несъответствие е било забелязано и от нотариуса ден преди сделката. Ищецът твърди, че е имал нужда от време да обсъди с ответното дружество това разминаване, но не е посочвал, че това разминаване е неизпълнение на договора или съзнателно подвеждане от дружеството продавач.

Оспорва твърдението на ответното дружество в т. 2.9 от ОИМ, че ищецът се е запознал с цялата налична проектна документация, касаеща трите имота. Оспорва и твърдението, че ноторно било известно как се нанася, съгласно Закона за кадастъра, етажността на имотите. Въпросите на ищеца, задавани към ответното дружество, могли да получат отговор от ответника, вкл. ако последният бил изпратил онази част от проектната документация, която би дала отговор на възникналите въпроси. Счита, че описанието на имотите в предварителния договор от 03.11.2023 г. и придобиваните идеални части не кореспондират с описаното в проекта на нотариален акт, таблицата за площообразуване, вкл. с действителното положение на имотите, което от една страна е породило въпроси у ищеца и нужда от време да ги обсъди с ответното дружество и от друга страна е довело до неточно изпълнение на задължението на продавача ответник да предложи на 06.12.2023 г. сключване на окончателен договор при условията, уговорени в предварителния договор от 03.11.2023 г. Дори да е налице пълно съвпадение и съответствие на имотите с обещаното, ищецът счита, че ответното дружество е следвало да даде отговор на неговите въпросите, възникнали у последния и ако е необходимо - да се съгласи сделката да бъде отложена с няколко дни.

Счита, че вероятно наличните несъответствия са наложили извършването на 16.01.2024 г. на промяна на кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-108/13.12.2016 г. на Изпълнителния директор на АГКК, която промяна касае именно процесния Апартамент № ••• с идентификатор 68134.1006.1583.1.33 с адрес: гр. С., ул. •••, ап. •••, процесния гараж ••• с идентификатор 68134.1006.1582.1.29 с адрес: гр. С., ул. ••• и процесния гараж Г.6 С с идентификатор 68134.1006.1582.1.30 с адрес: гр. С., ул. ••• и или поземлените имоти с идентификатори 68134.1006.1582, 68134.1006.1583, 68134.1006.1584 или сградите в тях с идентификатори 68134.1006.1582.1, 68134.1006.1583.1.

Данни за промяната ищецът посочва, че извлича от нотариален акт от 25.01.2024 г. за покупко-продажба на недвижими имоти № 29, том I, рег. № 204, дело № 25 от 2024 г. по описа на нотариус Е.Б., вписан в регистъра на Нотариалната камара под № 547, приложен към настоящата допълнителна искова молба. Посочва, че в първоначалната искова молба е изложил, че на 14.12.2023 г., т.е. ден след изявлението на “•••” ООД за разваляне на договора от 13.12.2023 г., дружеството е продало процесиите три имота на “•••” ООД, собствено на адвоката на “•••” ООД. Видно от нотариален акт от 25.01.2024 г. “•••” ООД е продало два от процесните три имота на трето лице - “Е.” ООД, ЕИК ••••, със седалище и адрес на управление: гр. В.Т., ул. •••, представлявано от Е.И.И. В описанието на имотите било посочено, че последното изменение, което ги касае е от 16.01.2024 г. Ищецът не твърди, че изграждането на трафопост не е необходимо, нито пък, че е незаконосъобразно. Единствено е искал отлагане на сделката, за да получи отговор и на въпроса, защо е необходимо да предоставя съгласие за изграждане на трафопост, какво друго се изисква от него в тази връзка, къде точно ще бъде изграден и т.н. От съществено значение за всяко едно лице и всеки един купувач на имот е да узнае какво с точност се изисква от него и до какви последици би довело изразено от него съгласие, за което не е информиран предварително (дължими суми, други действия, къде ще е ситуиран трафопостът). Житейски логично е ищецът да има въпроси в тази част, включително заради това, че не е наясно с функцията на трафопоста, както и за да изключи възможността да се окаже, че трафопост ще бъде построен непосредствено пред апартамента, който закупува. Счита, че отговорите на тези въпроси едва ли биха затруднили ответника. Вместо да отговори обаче на същите, дружеството е избрало да пристъпи към разваляне на договора на 13.12.2023 г. (макар и да не са налице условията за това), когато за пръв път дава отговор на въпрос, касаещ трафопоста.

Ищецът посочва, че не е твърдял, че представляващият “•••” ООД на 06.12.2023 г. не е извършвал и преди сделки от името на дружеството. Твърденията в тази посока, изложени в искова молба са, че самият пълномощник Л. Х. на 06.12.2023 г. е изразил пред ищеца и пред нотариус М., че отказва да коментира въпросите на ищеца и несъответствията, което ясно било е отразено в констативния протокол. От това изявление ищецът посочва, че е с впечатление, че изпратеният пълномощник не е запознат с фактите по конкретната сделка, касаеща процесните имоти.

Оспорва, че “•••” ООД не е дал повод за образуване на делото с иск по чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД за сумата от 89 856, 77 евро, която ответникът заплатил на 21.02.2024 г. Твърди, че дружеството е дало повод за образуване на делото заради неплащане в срок. Аргументите, че неплащането в срок се дължи на преждевременно инициирано преди крайния срок обезпечително производство, счита за несъстоятелни, като в тази връзка поддържа изцяло изложеното в становище № 2645/23.02.2024 г. и становище № 3700/18.03.2024 г. Постъпил е допълнителен отговор, с който ответникът заявява, че поддържа изцяло всички доводи, изложени в отговора на исковата молба. В допълнение, с оглед твърденията на ищеца, изложени в допълнителната искова молба, моли съда при постановяване на окончателното съдебно решение по спора да съобрази изложените фактически и правни доводи, както и възраженията на “•••” ООД.

Счита, че твърденията на ищеца в т. 2 от допълнителната искова молба са изцяло неоснователни, неверни и по никакъв начин не кореспондират с обективната истина и представените от самия ищец доказателства. Твърди, че фактът, че нотариусът е изготвил проекта на нотариалния акт е виден от приложената от ищеца кореспонденция с помощник-нотариус Любомирова (Доказателство № 6 към исковата молба).

Твърди, че ищецът е имал достатъчно време да се запознае с проекта на нотариален акт, тъй като последният му е бил предоставен преди деня на изповядване на сделката. Поддържа становището си, че предоставянето на проект на нотариален акт не е задължително, тъй като той няма обвързваща сила, не поражда права и задължения за страните, а само подготвя сключването на окончателната сделка. Посочва, че видно от приложената кореспонденция, ищецът, с който предварително е уговорен деня и часа за окончателната сделка, е изпратил за преглед проекта на своя консултант, както е направил и ответникът.

Посочва, че твърденията в т. 3 от допълнителната искова молба също не отговарят на обективната истина, доколкото в приложения имейл на ищеца от 05.12.2023 г. били посочени конкретни причини, поради които същият не е съгласен с представения проект на нотариален акт и те са подробно описани е т. 2.8 от отговора на исковата молба. Ищецът се е явил пред нотариуса и следователно ответникът не следва да му дава допълнителен срок за изпълнение на това задължение, още повече, че чл.13.1 от договора определя неизпълнението на задълженията по чл. 10.1 за съществено и даващо основание за незабавно разваляне на договора. Ответникът твърди, че „•••“ ООД не дължи предоставянето на ищеца на какъвто и да било допълнителен срок по чл. 87 ЗЗД. На 06.12.2023 г. пълномощник на „•••“ ООД и ищецът са се явили пред нотариус за изповядване на сделката, при което ищецът е отказал да подпише нотариалния акт. Счита, че поведението на ищеца е недобросъвестно. При такова развитие на отношенията между страните твърди, че допълнителен срок не се дължи и „•••“ ООД има пълно право да прекрати по-нататъшни преговори с ищеца. Твърди, че отказът за сключване на окончателен договор представлява пълно неизпълнение.

Посочва, че ищецът е бил добре запознат с проектната документация, с всички необходими документи за сключване на окончателния договор (включително нотариални актове за собственост на праводателя, скици, схеми, разрешение за строеж, таблица за площообразуване и др.) и нямал никакво основание да твърди, че такива документи не са му били предоставяни. Счита, че твърденията му са изцяло неоснователни, необосновани и недоказани, като противоречат и на всяка житейска логика. Дори и ищецът да не се е запознал с архитектурния проект на сградата (обстоятелство, което ответникът оспорва), счита, че това е негов личен пропуск, за който ответникът не носи отговорност. В допълнение посочва, че всички архитектурни проекти са налични на сайта на Б.А.. По повод твърденията в т. 4 от допълнителната искова молба, заявява, че изцяло поддържа доводите, изложени в т. 2.9 от отговора. Твърди, че липсват доказателства и твърдения ищецът да е поискал информация за обектите, предмет на предварителния договор, и такава да не му е предоставена от ответника. Посочва, че видно и от приложените доказателства, ищецът никога не е констатирал несъответствия в описанията на обектите и прилежащите им идеални части.

Посочва, че цитираната „вероятна промяна“ в кадастралната карта и кадастралните регистри не се отнася до обектите на ищеца, освен това е настъпила след разваляне на договора - на 16.01.2024 г. и не би могла да бъде причина за отказа на ищеца за сключване на окончателен договор, каквито внушения същият се опитвал да направи.

По повод изложението в т. 5 от допълнителната искова молба, излага съображения, че изграждането на трафопоста, свързването на сградите към електропреносната и електроснабдителната мрежа в страната е задължително условие за въвеждането на обектите в експлоатация. Въвеждането на един обект в експлоатация предполага неговото енерго- и водоснабдяване по смисъла на Закона за енергетиката и Закона за водоснабдителните и канализационните услуги. За извършването на тези дейности и услуги по смисъла на специалните закони се изисква съгласието на всички собственици на имотите, върху които ще се изграждат съответните енергийни обекти. Съгласно разпоредбата на чл. 62, ал. 4 и следващи от Закона за енергетиката, изграждането на „Трансформаторен пост“, който има характеристиките на „Площадков енергиен обект“ по смисъла на пар. 1, т. 41 от ДР на Закона за енергетиката се предхожда от учредяване в полза на енергоразпределителния субект на съответното право на строеж или придобиването на правото на собственост върху имота. С противоречащото си на обективните нормативни правила поведение ищецът препятствал не само сключването на планираната между него и „•••“ ООД окончателна сделка, но също така и включването на сградата в електропреносната и електроснабдителната мрежа на страната, доколкото в полза на енергоразпределителните дружества не би могло да се учреди валидно право на строеж и снабдяване на сградата с електричество.

Посочва, че причината за отказа на купувача да сключи окончателния договор била ясна от приложения констативен протокол, и тя била желанието на ищеца от нотариалния акт да отпадне разпоредбата, касаеща фотоволтаичната инсталация на покрива на сградата. Твърди, че логично и съвсем правомерно, представителят на „•••“ ООД е отказал да коментира каквито и да е промени, доколкото проектът на нотариален акт отговаря на постигнатите договорености.

Заявява, че поддържа изцяло изразеното от името на ответника „•••“ ООД становище с вх. № 3639/18.03.2024 г. относно разноските по делото, като моли да бъде взето предвид при постановяване на окончателното съдебно решение по спора.

Моли съдът да отхвърли предявените от П. Г. Г., ЕГН •••••••••• срещу ••• ООД искове, като неоснователни и недоказани.

Съдът като обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност и като взе предвид становищата и доводите на страните намира за установено следното:

С оглед представените по делото доказателства, както и изразените от страните съображения, съдът приема за безспорно по делото, че на 03.11.2023 г. между “•••” ООД (като продавач) и ищеца (като купувач) е сключен предварителен договор за строителство и покупко-продажба на недвижим имот, като предмет на договора са недвижими имоти, находящи се в имоти с идентификатори 68134.1006.1583 и 68134.1006.1582, както следва:

1. Самостоятелен обет в сграда, представляващ Апартамент ••• /буква „В” тридесет и три/, с площ от 95, 70кв.м. /деветдесет и пет цяло и седемдесет стотни квадратни метра/, от които чиста площ на апартамента 84, 62кв.м. /осемдесет и четири цяло и шестдесет и две стотни квадратни метра/ и 11, 08кв.м. /единадесет цяло и осем стотни квадратни метра/ идеални части от общите части на сградата, ведно със съответните му идеални части от правото на строеж върху парцелите, съгласно Таблицата за площообразуване, с която купувачът е запознат. Апартаментът се намира на третия етаж от вход „В” на сградата, която ще бъде изградена в съответствие с издаденото Разрешение за строеж № 18/15.04.2022 г. на С.О., район Т., при съседа на апартамента на етажа: изток - апартамент ••, запад - апартамент В32, север - двор, юг- коридор и апартамент ••.

2. Гараж ••• /буква „Г” точка пет буква „С”/, с чиста площ от 17, 39кв.м. /седемнадесет цяло и тридесет и девет стотни квадратни метра/ и съответните му идеални части от общите части на сутерена на сградата и идеални части от правото на строеж върху парцелите, съгласно Таблицата за площообразуване, с която купувачът е запознат. Гаражът се намира в сутерена на сградата, която ще бъде изградена в съответствие с издаденото разрешение за строеж №17/14.04.2022 г. на С.О., район Т., при съседи на сутеренния етаж: изток - гараж Г.7С, запад - стълбище, север - вътрешна за сутерена улица, юг - гараж Г.6С.

3. Гараж ••• /буква „Г” точка шест буква „С”/, с чиста площ от 18, 55кв.м. /осемнадесет цяло и петдесет и пет стотни квадратни метра/ и съответните му идеални части от общите части на сутерена на сградата и идеални части от правото на строеж върху парцелите, съгласно Таблицата за площообразуване, с която купувачът е запознат. Гаражът се намира в сутерена на сградата, която ще бъде изградена в съответствие с издаденото Разрешение за строеж № 17/14.04.2022 г. на С.О., район Т., при съседи на сутеренния етаж: изток - гараж Г.8С, запад - складове С34 и С41 и коридор, север - гараж •••, юг - вътрешна за сутерена улица.

Съгласно предварителния договор, общата продажна цена на имотите е 224 641, 92 евро, от които цената на апартамент ••• е в размер на 170 881, 92 EUR /сто и седемдесет хиляди осемстотин осемдесет и едно евро и деветдесет и два евроцента/, цената на Гараж ••• е в размер на 26880 EUR /двадесет и шест хиляди осемстотин и осемдесет евро/ и цената на Гараж Г.6С е в размер на 26 880 EUR /двадесет и шест хиляди осемстотин и осемдесет евро/.

В предварителния договор страните са се съгласили цената на имотите, предмет на договора, да се заплати по следния начин:

• 50 % /петдесет процента/ от общата продажна цена, равняващи се на 112 320, 96 EUR /сто и дванадесет хиляди триста и двадесет евро и деветдесет и шест евроцента/ или тяхната левова равностойност по фиксингана БНБ в деня на извършване на плащането, купувачът заплаща на продавача в срок от 7 /седем/ календарни дни от подписване на предварителния договор.

Платената от купувача резервационна такса в размер на 2 000 EUR /две хиляди евро/ страните приспадат от първата дължима вноска, при което купувачът заплаща на продавача остатъка от 110 320, 96 EUR /сто и десет хиляди триста и двадесет евро и деветдесет и шест евроцента/ или тяхната левова равностойност по фиксинга на БНБ в деня на извършване на плащането.

Съгласно т.2.2. от предварителния договор, цялата продажна цена на имотите следвало да бъде заплатена в пълен размер, в срок не по-късно от деня на изповядване на сделката пред нотариус, като получаването на цялата продажна цена от продавача и учредяването на безвъзмездно и безсрочно право на строеж и даване на нотариално заверено съгласие и всички друга необходими права и съгласия за изграждане на покривите на сградата и в двора над паркоместата на инсталации за производство на електрическа енергия от възобновяеми източници на продавача или на посочено от него трето лице, е условие за сключване на окончателния договор.

Съгласно чл.13.1. от предварителния договор, при неоснователно неявяване пред нотариус, съгласно договореното, за изповядване на окончателен договор, при неоснователен отказ от сключване на окончателен договор от страна на купувача, както и при отказ от страна на купувача да учреди на продавача или на посочено от него трето лице безвъзмездно и безсрочно право на строеж и да даде съгласие и всички други необходими права и съгласия за изграждане на покривите на сградата и в двора над паркоместата на инсталации за производство на електрическа енергия от възобновяеми източници, продавачьт има право по свой избор да развали този договор с писмено известие с незабавно действие и да получи автоматично неустойка в размер на 10 % /десет процента/ от продажната цена, като има право да задържи тази неустойка от вече заплатената част от продажната цена. Продавачът може да не упражни правото си по предходното изречение, като вместо това избере да задържи всички платени до момента суми и да предяви иск за обявяване на предварителния договор за окончателен.

Страните са се съгласили, че след разваляне на договора, продавачът има право да предложи имотите за продажба на трети лица.

Ищецът е представил таблица на площта на обектите в жилищна сграда с подземни гаражи с адрес: ПИ 68134.1006.1583 и ПИ 68134.1006.1584, ул. „•••“, район Т., гр. С. (доказателство №3), от която е видно, че сградата, в която са разположени имотите, предмет на предварителния договор от 03.11.2023 г. се състои от сутерен, партер и пет надпартерни етажа. Имотите се придобиват в следните площи и идеални части:

В. 33 – апартамент, намиращ се на трети етаж, чиста площ – 84, 62 кв.м, общи части – 1, 955 %, общи части – 11, 08 кв.м, право на строеж - 95, 70 кв.м., ид. части земя имот вх. А/В - 1, 551 %, ид.части земя имот вх. А/В - 18, 18 кв.м., ид.части имот-парк към вх.А/В - 1, 551 %, ид.части имот парк към вх. А/В – 3, 01 кв.м. Г.5 – гараж, намиращ се на сутеренен етаж, чиста площ – 16, 93 кв.м, общи части – 2, 998 %, общи части - 21, 23 кв.м, право на строеж - 38, 16 кв.м., ид. части земя имот вх. А/В - 0, 619 %, ид.части земя имот вх. А/В - 7, 25 кв.м., ид.части имот-парк към вх.А/В - 0, 619%, ид.части имот парк към вх. А/В - 1, 2 кв.м. Г.6 – гараж, намиращ се на сутеренен етаж, чиста площ – 15, 67 кв.м, общи части – 2, 775 %, общи части – 19, 65 кв.м, право на строеж - 35, 32 кв.м., ид. части земя имот вх. А/В - 0, 573 %, ид.части земя имот вх. А/В - 6, 71 кв.м., ид.части имот-парк към вх.А/В - 0, 573 %, ид.части имот парк към вх. А/В - 1, 11 кв.м. Съобразно уговорените в предварителния договор условия, на 07.11.2023 г. ищецът заплатил на “•••” ООД сумата 110 320, 96 евро, която сума заедно с резервационната такса от 2 000 евро, за чието заплащане не се представят доказателства, но плащането не се оспорва от ответника, представлява 50% от продажната цена.

Страните договорили окончателната сделка да бъде сключена пред нотариус С.М. на 06.12.2023 г. На така уговорената дата и двете страни са се явили при избрания нотариус.

Видно от представената към исковата молба електронна кореспонденция, проектът на окончателния договор - нотариален акт е изпратен от електронната поща на С.М. на 05.12.2023 г. в 09.06 ч. на Б.Б., който е препратил същия на ел. поща на •••, откъдето писмото е препратено на електронната поща на ищеца на същата дата – 05.12.2023 г. в 12: 12 ч.

Установява се, че на същата дата между нотариус С.М. и служители на ответното дружество – Л. Любомирова, Е.Д.М. и Д. П. е разменена кореспонденция по повод поправки в проекта на нотариален акт, копие от която е изпращана и на електронната поща на ищеца.

От страна на ищеца П. Г. на 05.12.2023 г. в 08.19 ч. (20: 19 ч.) до ••• е изпратено писмо, в което се прави възражение относно непосочване в проекта на нотариален акт, че същият се сключва, съгласно предварителен договор за строителство и покупко-продажба на недвижим имот от 03.12.2023г.; не са упоменати правата и задълженията на купувач и продавач, съгласно т.14.2. от същия предварителен договор; правят се възражения относно т. 12, за която счита, че не е дискутирана до момента и се изразява несъгласие с нея в този й вариант, и се прави искане същата да отпадне или да бъде предмет на отделен договор, или да бъде променена в нотариалния акт. В заключение се иска, предвид късното предоставяне на черновите за нотариален акт и пълномощни, да бъде променена датата за изповядване на сделка за ден между 11-ти и 20-ти декември 2023.

Видно от констативен протокол - акт № 51, том ХШ, per. № 30622 / 06.12.2023 г. на нотариус С.М., с район на действие РС- гр. С., рег. № 785 на НК, съставен по молба на ищеца П. Г. Г. във връзка с насрочена сделка за покупко- продажба на процесните недвижими имоти, на 06.12.2023г в 11: 00 часа в кантората на нотариуса се явили лицата: Л. К. Х., в качеството на пълномощник на Б. Г. Б., като управител на „•••” ООД, дружеството продавач, и П. Г. Г., като купувач. П. Г. Г. пожелал спорната точка 11 от нотариалния акт да бъде коментирана с представител на дружеството – продавач, след отказа на пълномощника да коментира каквито и да било промени по спорната точка. След проведен телефонен разговор между ищеца и управителя на дружеството-продавач, сделката не се осъществила и страните не подписали нотариалния акт за покупко-продажба на недвижимите имоти.

На 11.12.2023 г. ищецът изпратил ново писмо до ответното дружество, с което отново изразил несъгласие с посоченото на стр. 7 от нотариалния акт относно начина на заплащане цената на недвижимите имоти, изразил е съображения относно точка 11, липсата на препращане в нотариалния акт към предварителния договор, като е информирал продавача, че ще изпълни ангажимента си по т.2.2, чл. 5.1, чл. 6.1.2, чл.10.3, чл. 12, чл. 13.1, чл. 15.1 от предварителния договор.

От страна на ответното дружество на 13.12.2023 г. е изпратен подробен отговор по направените от ищеца възражения. Продавачът прави изявление за разваляне на договора на основание чл. 13, ал. 1 от същия, което съобразно уговореното е с незабавно действие - поради неоснователен отказ от страна на купувача за сключване на окончателен договор. Заявява, че купувачът му дължи неустойка в размер на 10 % от продажната цена на имотите, равняваща се на 22 464, 19 евро, която ще му бъде удържана от платената до момента цена на имотите, като остатъкът ще му бъде върнат в едномесечен срок, считано от известието.

На същата дата ищецът П. Г. изпраща писмо, с което заявява, че не е изразил несъгласие нито за трафопоста, нито за друг поставен от него или от ответника въпрос. Уведомява, че не възразява да подпише като купувач прочетения на 06.12.2023 г. от нотариуса нотариален акт. Приема, че разваляне на договора не е настъпило поради липса на неизпълнение от негова страна, респективно поради незначително неизпълнение. Моли в срок до 17: 00 ч. на 13.12.2023 г. или най-късно до 11: 00 ч. в следващия ден (14.12.2023 г.) дружеството да потвърди на нотариуса посочения от нея час за сделка (18.12.2023 г. 09: 00 ч.) или друг час и да го информира за това.

На 14.12.2023 г., с НА № 199, том IX, рег. № 31436, дело 1641/2023 г. на нотариус С. М., рег. № 785 на НК, с район на действие РС-С. процесните имоти са прехвърлени от ответника на трето лице – „•••“ ООД, гр. С.З.. На 15.12.2023 г. П. Г. е изпратил нова покана до ответника за сключване на окончателен договор на 18.12.2023 г. в кантората на нотариус М., като посочва, че в случай, че ответникът няма желание да бъде сключен окончателен договор, предлага доброволно уреждане на отношенията, като му бъдат върнати в срок до 18.12.2023 г. единствено всички платени от него до момента суми, без неустойки и обезщетения, като в този случай заявява, че се отказва от правото си да получи неустойки или обезщетение за неизпълнението на дружеството като продавач.

На 28.12.2023 г. П. Г. е изпратил до ответното „•••“ООД изявление за разваляне на предварителен договор от 03.11.2023 г. за строителство и покупко-продажба на недвижими имоти на основание чл. 14.1 от същия – поради неоснователен отказ на „•••“ООД да сключи окончателен договор за покупко-продажба под формата на нотариален акт, като кани дружеството в едномесечен срок да му заплати сума в размер на 134 785, 15 евро, от които 112 320, 96 евро, представляваща заплатена на дружеството част от продажната цена на имотите по договора и сума от 22 464, 19 евро – неустойка в размер на 10% от продажната цена на имота.

На 31.01.2024 г. от страна на П. Г. е инициирано обезпечително производство пред Окръжен съд – В.. С определение №151/31.01.2024 г., постановено по ч.т.д. № 47/31.01.2024 г. на ОС-В. е допуснато обезпечение на исковете на П. Г. срещу „•••“ООД, предмет на настоящото дело чрез налагане на запор на вземания на ответното дружество до размера на сумата 134 785, 15 евро.

В срока по чл. 390, ал. 3 ГПК е образувано настоящото т.д. №62/2024 г. на ОС-С.З.. На 21.02.2024 г., в хода на настоящото исково производство, след удържане на неустойка, по сметка на П. Г. е преведена от ответника сумата 89 856, 77 евро.

По жалба на „•••“ООД, с определение № 184/14.03.2024 г., постановено по т.д. № 128/2024 г. В. апелативен съд е отменил допуснатото с определение № 151/31.01.2024 г. обезпечение, постановено по ч.т.д. №47/31.01.2024 г. на ОС-В. в размера на платената част от претендираните суми / за сумата 89 856, 78 евро/, като е отхвърлил молбата в тази й част С оглед изясняване на делото от фактическа страна са изслушани показанията на свидетеля Д. Х. П., която живее на семейни начала с Б.Б., собственик на ответното дружество “•••” ООД. Свидетелката посочва, че с Е.М., адвокат от АК С.З., се познават и работят заедно от дълги години. Тъй като имат голям обем от работа и не могат да смогнат, тя изготвила предварителния договор. Адв. М. е водила преговори с ищеца по телефона и от официалният имейл на дружеството. На този имейл отговаряли свидетелката и съпругът й. Когато адв. М. изпращала нещо по ел. път, то се препращало. Основно тя е водила разговорите с клиента, уточняване на клаузи по договора. За нотариалния акт имали уговорка с нотариуса на място в тяхната кантора да го изготвят, затова ползвали един и същ нотариус, за да може документите да са при нея и да не губят време.

На свидетелката П. не й е известно да има нанесени корекции в проекта на нотариален акт. Разчитат на кантората, лицето, което е техническия ръководител към тези дати, което е технически грамотно лице, то е лицето, което се явявало на всички сделки.

Известен бил случаят с П. Г. и неговото желание да купи три обекта от „•••“ООД. Октомври месец започнали разговори с него, платил капаро за апартамента, представен му бил предварителен договор. Дружеството предоставяло на всички клиенти предварителен договор след като имат интерес и платят капаро, предварителният договор бил бланков, в него се посочвали данните от личната карта и данните на обекта. На ищеца било изпратено същото нещо, предполага, че адв. М. го е попълнила като данни, , той се запознал с него и постоянно имало кореспонденция за поправки по предварителния договор. Предварителният договор бил бланков, тъй като дружеството се стараело за всички да е еднакво, защото всички са им клиенти и искат да имат еднакви условия, но въпреки това са нанасяни корекции на предварителния договор на Г. по негово искане.

Според свидетелката, договорът бил четен многократно, така, че нямало как Г. да не знае клаузите по договора. До разваляне на договора довело това, че клиентът е знаел всички условия на дружеството, за фотоволтаични системи, за трафопоста, няма как да бъде пусната в експлоатация сградата, ако няма електричество. Той е бил запознат, даже искал по–ранен срок за изпълнение на Акт 16, и в един момент казва, че не е запознат, което свидетелят счита, че не е така, защото той знаел договора още от началото. По спомен посочва, че има отказ за сключен нотариален акт, тъй като имало клаузи, които не са му известни. Свидетелят твърди, че те са му били известни, уговорена е с него дата при нотариуса, той е видял договора с нанесени данни. Преди сделката ищецът поискал да види поредността, но в момента, в който той се запознал с окончателния вариант на нотариалния акт, който нямал разлика с предварителния договор, а го преповтарял, въпреки това той се явил на часа, и от телефонен разговор той отказал да подпише, тъй като не е знаел за клаузите за трафопоста, което не било така. От страна на дружеството приели, че е налице отказ за сключване на окончателен договор, което е основание за разваляне на договора. Дори и да е искал устно от някого отлагане, свидетелят заявява, че това е несериозно, има час при нотариус, има хора ангажирани, има изготвен нот.акт. Не вижда логика да се иска отлагане на сделката, при условие, че клиентът от октомври 2023г. до датата на сделката е бил запознат със всички документи, свързани с обектите, с всички договори и не са извършвани промени, които да изискват той да иска отлагане за запознаване с допълнителни обстоятелства.

От страна на ответното дружество счели за неоснователен отказа му да сключи договора. На място е имало техническо лице, представител на строителя, ако не е разбрал, е можел да пита. Свидетелят не вижда да има разминаване дали е посочено всекидневна или трапезария, едно и също помещение е с квадратура. Всичко се публикувало в интернет, както разпределението на етажите, така и разпределението на апартаментите. Отделно били описани в предварителния договор. Не й е известно първоначално по проект обектът да е бил с отделни помещение за хол и кухня, а впоследствие да са обединени в едно.

Свидетелят твърди, че ищецът е получил обяснение, тъй като се е явил на часа, определен за сделката, както за идеалните части от поземления имот, върху който е построена сградата, така и за идентификатора.

Посочва, че парцелите, на които е построена сградата са два, в които стъпва сградата и един, който е двор на сградата. Счита, че няма как ищецът да не е знаел, че сградата е с двор, че самият парцел е разделен на три части, които са описани в предварителния договор.

Посочва, че не й е известно да има разлика между нотариалния акт от 05.12.2023г., който бил изготвен от нотариуса и изпратен на Г., за да се запознае и този, който му е предложен на 06.12.2023г. за подпис. Можело да има технически грешки, които да са отстранени от нотариуса, в екземпляра, предложен на 06.12.2023г.

Посочва, че дейността на „•••“ е търговска. Тъй като е прекратен договора, на сайта на ответника имало публикувани всички имоти, които са свободни. В червено са всички имоти, които са резервирани или закупени. Този е бил обявен за свободен. Няма спомен кога уговорили дата при нотариуса за 14.12.2023г. Няма спомен да са сключван предварителен договор с „•••“ ООД.

Свидетелят няма информация дали ищецът е ходил на място. Допускат се на място купувачите, заедно с техническия ръководител на обекта, клиентите можели да влязат и да се запознаят с разпределението на помещенията. Проектната документация я имало и на място, имало фургон на обекта, където техническият ръководител съхранявал документа, както и в сайта публикували цялата информация с целия план на сградата, чиста площ, обща площ. При нотариуса също се съхранявали тези документи, затова ползвали един нотариус, за да може да няма забравени документи. Заявява, че няма заложено такъв вид разпределение, с отделна кухня. При разговор с всеки клиент индивидуално се правила корекция, при разговор с архитекта на място - някои са искали антрето да е затворено, други да е част от всекидневната. От там нататък със всеки клиент индивидуално се правило разпределението, където може - се правла промяна по желанията на клиентите. Към днешна дата можело да има такова жилище, но по проект като цяло нямало. Тези корекции се правели по инициатива на клиентите, като такава била уговорката с архитекта, да консултира клиентите. Не й е известно дали П. Г. е идвал на място в обекта.

При така установеното от фактическа страна, съдът прави следните правни изводи:

Съгласно разпоредбата на чл. 55, ал. 1, предл. 3 от ЗЗД, получилият нещо на отпаднало основание е длъжен да го върне, което означава, че първият от обективно съединените искове следва да се уважи само при пълно и главно доказване от страна на ищеца, че е бил сключен валиден предварителен договор за строителство и продажба на недвижим имот, по който точно са изпълнили поетите с договора задължения; неизпълнението на съществени задължения от страна на ответника и развалянето на договора по предвидения в договора ред или по реда на чл. 87 от ЗЗД.

Установи се по делото, че между страните са възникнали облигационни отношения за покупко-продажба на процесните недвижими имоти, по силата на сключения предварителен договор от 03.11.2023 г. за строителство и покупко-продажба на недвижим имот.

При отсъствие на императивни разпоредби относно развалянето на предварителния договор за продажба на недвижим имот, страните са свободни сами да определят условията, при които настъпва разваляне на същия. В тежест на ищеца по делото е да докаже, че е изправна страна по сключения предварителен договор, че е налице неизпълнение на предварителния договор от страна на ответника, както и че за ищеца е възникнало субективно потестативно право да развали процесния предварителен договор.

Сключеният в границите на чл. 9 от ЗЗД договор обвързва страните със силата на закон, съгласно чл. 20а, ал. 1 от ЗЗД и изисква от всяка от тях да изпълнява поетите задължения по начина, указан в чл. 63, ал. 1 от ЗЗД - точно и добросъвестно, без да пречи на другата страна и тя да изпълнява задълженията си по същия начин.

Съгласно цитирания предварителен договор, страните са предвидили задължение на купувача „да се яви пред нотариус, в сроковете и при условията на настоящия договор и да сключи лично или чрез надлежно упълномощен представител окончателен договор за прехвърляне на правото на собственост в нотариална форма, като заплати изцяло всички дължими от него вноски до датата на сделката, съгласно чл.2. … Купувачът се задължава най - късно с придобиване на правото на собственост /изповядване на сделката пред нотариус/ да даде /учреди/ безвъзмездно и безсрочно право на строеж и нотариално заверено съгласие, както и всички други необходими права и съгласия, за изграждане на покривите на сградата и в двора над паркоместата на инсталации за производство на електрическа енергия от възобновяеми източници, на продавача или на посочено от продавача трето лице.“ (чл.10.3 от Договора).

Съгласно клаузата на чл. 13.1 от договора, при неоснователен отказ на купувача от сключване на окончателен договор, както и при отказ от страна на купувача да уреди на продавача или на посочено от него трето лице безвъзмездно и безсрочно право на строеж и да даде съгласие и всички други необходими права и съгласия за изграждане на покривите на сградата и в двора над паркоместата на инсталации за производство на електрическа енергия от възобновяеми източници, продавачът има право по свой избор да развали договора с писмено известие, без да дава срок за изпълнение, и да получи автоматично неустойка в размер на 10 % от продажната цена, като има право да задържи тази неустойка от вече заплатената част от продажната цена.

Безспорно от представения констативен протокол - акт № 51, том ХШ, peг. № 30622 / 06.12.2023 г. на нотариус С.М., с район на действие РС- гр. С., рег. № 785 на НК, съставен по молба на П. Г. Г. във връзка с насрочена сделка за покупко-продажба на процесните недвижими имоти, на 06.12.2023г в 11: 00 часа се установява, че сделката не се е осъществила и страните не са подписали нотариален акт за прехвърляне на процесните недвижими имоти.

Видно от текста на проекта за нот.акт за покупко-продажба на недвижим имот, изпратен на 05.12.2023г. по имейл на ищеца, както и текста на проекта за нот.акт за покупко-продажба на недвижим имот, представен на 06.12.2023г. от страна на нотариуса за изповядване на сделката, действително е налице изменение на текста на нот.акт, представен за сключване на окончателния договор досежно т.10, т.11 е т.12, като в последния вариант на проект за нот.акт такава точка липсва.

Действително са налице известни промени в последния вариант на проект за нот.акт относно съдържанието, свързано с изграждане на фотоволтаичната инсталация и изграждането на трафопост в единия от поземлените имоти, в които е изградена сградата, където се намира апартамента, предмет на сделката. Именно тези промени са мотивирали ищеца да поиска отново да коментира с управителя на ответното дружество клаузите на договора за покупко-продажба на процесните имоти.

В случая от разменената кореспонденция между страните преди датата, определена за сключване на договора пред нотариуса /05.12.2023г.-л.50 от делото/ се установява, че ищецът е изразил несъгласие с част от съдържанието на проекта за нот.акт и е поискал да се предоговорят някои от клаузите, в съответствие с предварителния договор, като се определи нова дата за изповядване на сделката пред нотариуса.

В деня на изповядване на сделката са изразени подобни съображения и пред нотариуса, като страните фактически не са сключили договора на определената дата, а по искане на ищеца нотариусът е изготвил приложения по делото констативен протокол /л.57-59 от делото/.

С писмо до ответника от 11.12.2023г. ищецът е изложил отново съображенията си във връзка със сключване на окончателния договор, като е изразил съгласие да сключи договора, но е поискал отново предварително да получи нотариалния акт „във финалния му вариант“.

С писмо от 13.12.2023г. /л.61 от делото / ответникът е обяснил причините, поради които са направени промените в проекта за нот.акт, който нотариусът е предоставил на страните в деня на изповядване на сделката, като е посочил, че приема, че в случая е налице неоснователен отказ от сключване на договора от страна на ищеца, поради което ответникът е направил изявление за разваляне на предварителния договор на осн.чл.13.1 от същия, като е заявил, че ще задържи като неустойка 10% от продажната цена на имотите, равняваща се на 22 464, 19 евро, както и че ще върне остатъка от платената до този момент цена на имотите.

На същата дата /13.12.2023г./ страните са разменили допълнителна кореспонденция, като с писмо от същата дата /л.62 от делото/ ищецът е изложил съображения във връзка с изявлението на ответника за разваляне на договора. Посочил е, че не приема, че предварителният договор е развален от ответника поради неизпълнение на ищеца и отново е поканил ответника да сключат договора за покупко-продажба, като от своя страна е предупредил ответника, че в случай на несключване на договора, ще приеме, че е налице неоснователен отказ на ответника от сключване на окончателен договор и ще претендира връщане на заплатените по договора суми, както и на неустойките по него.

На 15.12.2023г. /л.64 от делото/ ищецът е изпратил втора покана за сключване на окончателен договор и доброволно уреждане на отношенията, като е предупредил ответника, че в противен случай ще предприеме действия за защита на интересите си.

От представения нот.акт №199, рег.№31436, дело №1641/2023г. на нотариус С.М. с р-он на действие РС гр.С., вписана в регистъра на Нот камара под №785 се установява, че на 14.12.2023г. ответното дружество е продало процесните имоти, предмет на предварителния договор, сключен между страните по делото на друг купувач - „•••“ООД с ЕИК •••.

Съдът приема, че в случая ответникът е неизправна страна по предварителния договор. Това е така, тъй като същият, в качеството си на продавач е нарушил разп. на чл.14.1 от предварителния договор, като се е отказал от сключването на окончателен договор. Съдът счита, че този отказ е неоснователен, тъй като несключването на сделката на 06.12.2003г. не представлява неоснователен отказ на ищеца да сключи сделката, съгл.клаузата на чл.13.1 от предварителния договор, а се дължи на промените, извършени в окончателния нот.акт от страна на ответното дружество, за които ищецът не е бил уведомен предварително и които е искал да коментира с ответника.

Действително, когато в предварителния договор са уговорени определени клаузи, които впоследствие са били променени /в проекта за нот. акт, изпратен на ищеца на 05.12.2023г./ и отново са били променени /в окончателния нот.акт, предложен от нотариуса в деня на изповядване на сделката 06.12.2023г./, за които ищецът предварително не е бил уведомен, съвсем резонно е у купувача да възникнат определени въпроси и неясноти, свързани с тези промени и съвсем логично е същият да поиска разяснения относно настъпилите промени.

Съдът намира за неоснователни доводите на ответника, че всъщност не се касае до промени, а до стилистични корекции, които не водят до съществени изменения на договорените в предавителния договор клаузи.

Ответникът е търговец, който се занимава със строителство и продажба на недвижими имоти и дейностите, свързани с изготвяне на предварителни договори за покупко-продажба на недвижими имоти, сключване на окончателни договори вероятно са съвсем рутинни за него.

Ищецът е купувач по сделката. Последната е на значителна стойност /224 641, 92 евро/ и съвсем естествено е тези промени в окончателния нот.акт от 06.12.2023г. да предизвикат притеснение и въпроси, които да иска да коментира с управителя на ответното дружество. В този смисъл е и съдържанието на изпратените от него до ответното дружество имейли.

Следва да се отбележи, че в предварителния договор подробно са предвидени основанията за разваляне на договора от страна на продавача, като подробно и детайлно са посочени отговорностите на купувача във връзка с неизпълнението на задълженията му. Основанията за разваляне на договора от страна на купувача и отговорностите за неизпълнение на задълженията по предварителния договор на продавача са съвсем кратко и бланкетно уговорени между страните, като в случая не е налице баланс между правата и отговорностите на двете страни по договора във връзка с основанията за разваляне на договора и във връзка с неизпълнение на задълженията им във връзка с договора.

Видно от данните по делото, с нот.акт №199, рег.№31436, дело №1641/23г. по описа на нотариус С.М. с р-он на действие РС гр.С., на 14.12.2023г. ответното дружество е продало на „•••“ ООД процесните недвижими имоти /апартамент и 2 бр. гаражи/, предмет на предварителния договор за покупко-продажба, сключен между страните по делото. Поради горепосочената продажба от страна на продавача по предварителния договор /ответника по делото/, изпълнението на предварителния договор от негова страна е станало невъзможно. В случая съдът приема, че ответникът виновно не е изпълнил задълженията си по предварителния договор да прехвърли собствеността върху процесните имоти на ищеца по делото, съобразно клаузите на предварителния договор между страните по делото.

Ищецът, на осн.чл.87, ал.2 от ЗЗД, е развалил предварителния договор с изявление за разваляне и покана за доброволно плащане и възстановяване на суми от 28.12.2023г. /л.71-75 от делото/, като е поканил ответника да му върне заплатената от ищеца по предварителния договор сума от 112 320.96 евро /представляваща 50% от договорената между страните цена на процесните имоти/, както и сумата 22 464.19 евро, представляваща неустойка в размер на 10% от продажната цена на имотите в резултат на разваляне на предварителния договор по вина на ответника. Съдът приема, че в случая ищецът е изправен кредитор по предварителния договор, като последният е развален на осн. чл.87, ал.2 ЗЗД от ищеца, тъй като в случая изпълнението /т.е. сключването на окончателен договор за покупко- продажба на процесните имоти/ е станало невъзможно изцяло поради продажбата на имотите от ответника на „•••“ ООД.

Тъй като предварителният договор е развален от ищеца на осн.чл.14.1 от договора поради отказ на продавача да сключи окончателен договор, то ответникът /продавач по предварителния договора/ следва да върне на купувача заплатената до момента продажна цена, ведно с неустойка в размер на 10% от продажната цена на обектите в срок до 1 месец от поискването, съгласно посочената клауза на предварителния договор.

Както беше посочено по-горе в изложението ищецът, в качеството си на купувач е заплатил на ответника, в качеството му на продавач, сумата 112 320.96 евро, представляваща 50% от договорената между страните цена на процесните имоти.

От данните по делото е видно, че част от тази предварително платена продажна цена в размер на 89 856.77 евро е била върната от ответника на ищеца след образуване на настоящото съдебно производство – на 21.02.2024г. /л.206 от делото/. Или дължимата от ответника сума, след приспадане на върнатата в хода на производството сума е 22 464.19 евро. Това е дължимата от ответника на ищеца сума, дължима на осн.чл.14.1 от предварителния договор, като сумата е част от заплатената до момента продажна цена 112 320.96 евро, представляваща 50% от договорената между страните цена на процесните имоти.

С оглед на изложените съображения, съдът приема, че искът за посочената сума от 22 464.19 евро е основателен и доказан и следва да бъде уважен, ведно със законната лихва, считано от датата на предявяване на иска до изплащане на сумата. За разликата над уважения размер от 22 464.19 евро до предявения от 112 320.96 евро искът следва да бъде отхвърлен като погасен чрез плащане в хода на съдебното производство.

По отношение на иска за сумата 22 464.19 евро, представляваща претендирана от ищеца неустойка по чл.14.1 от предварителния договор, съдът намира иска за основателен и доказан, предвид изложените по-горе мотиви. Предварителният договор е развален от ищеца на осн.чл.14.1 от договора поради отказ на продавача да сключи окончателен договор, поради което ответникът /продавач по предварителния договора/ следва да върне на купувача, освен заплатената до момента продажна цена, и неустойката в размер на 10% от продажната цена на обектите в срок до 1 месец от поискването, която е в размер на 22 464.19 евро.

С оглед на изложените съображения, съдът приема, че искът за присъждане на неустойката в размер на 10% от продажната цена на обектите – за сумата 22 464.19 евро е основателен и доказан и следва да бъде уважен от съда.

По въпроса за разноските С оглед изхода на спора, съдът на осн.чл.78, ал.1 от ГПК следва да присъди на ищеца направените по делото разноски. Ищецът е представил списък на разноските съгл.чл.80 ГПК, както и доказателства за заплащането им, а също така доказателства, че адвокатско дружество „Д. и Хаджиева“ е регистрирано по ДДС.

Видно от списъка на разноските по чл.80 ГПК /л.22 от делото/, както и от доказателствата за заплащане на ДТ съответно по обезпечителното, изпълнителното /във връзка с обезпечителното/ и настоящото исково производство, както и от доказателствата за заплатените адсвокатски възнаграждение по обезпечителното и исковото производство, заплатените от ищеца такси и разноски по производството са в общ размер на 44 229.10лв. Съдът следва да осъди ответника да заплати на ищеца посочената сума, представляваща такси и разноски по производството. Обстоятелството, че част от иска за връщане на платената по предварителния договор от купувача – ищец сума съдът отхвърля като погасен чрез плащане в хода на производството, не се отразява на размера на присъдените разноски, тъй като ответникът е станал причина за предявяване на исковете и заплащането на сумата е станало след образуване на настоящото исково производство.

Водим от горните мотиви, съдът