Решение № 420 от 12.8.2025 г. на Районен съд - Монтана по дело № 725/2025 г.

Предявен е иск за разваляне на аренден договор поради неизпълнение за плащане в предвидени срокове от ищцата, легитимираща се като собственик, придобил земеделската земя чрез дарение. Земеделският имот е нива, находяща се в землището на с.Кобиляк, както и иск за връщане на собствеността и владението върху същия. В условията на евентуалност, са предявени искове за обявяване нищожността на арендния договор на конкретно посочени основания. Установено е, че принадлежащото право на собственост на ищцата на недвижимия имот е от 2013 година и е в размер на 100.00 %, съгласно данните от Нотариален акт № 52, том ІІ, рег. № 2055, дело № 144 от 23.10.2013 година на нотариус Бисерка Петрова, нотариус с район на действие Районен съд - Монтана, вписана под № 599 на Нотариалната камара, вписан в Служба по вписванията - Монтана, вх. рег. № 7690 от 23.10.2013 година, акт 85, том 20, дело № 2516/2013 година. Установено е също така, че Договорът за аренда на земеделска земя е сключен на 09.03.2006, като безсрочен, считано от 2004 година, вписан в Служба по вписвания Монтана, рег. № 3947 от 09.03.2006 г. на нотариус Бисер Петров, вписан на 09.03.2006 г., № 253, том І, вх. рег. № 732, парт. 23044, 23045 на Служба по вписванията - Монтана. Въведеният в процеса чрез правното твърдение на ищците предмет на делото е иск по чл. 124, ал. 1 от ГПК, за установяване на развалянето поради неизпълнение от страна на ответника на договор за аренда на земеделски имоти, сключен между страните. Правният интерес от установяването на определено обстоятелство е от категорията на абсолютните процесуални предпоставки, за наличието на които съдът следи служебно. В случая, правният интерес от тези искове се разбира и с оглед същността и функциите на установителните искове, които са най-широко допустими откъм предмет и легитимирани страни, поради което същите се явяват процесуално допустими. Спорен е въпросът, основателен ли е иска за разваляне на сключения аренден договор и за връщането на имота. Едва след отговора на този въпрос, в условията на евентуалност съдът ще се произнесе относно предявените искове за нищожност на договора на посочените различни основания, съобразявайки съдебната практика, касаещи тяхната поредност за произнасяне. По иска с правно основание чл. 124, ал. 1 от ГПК във връзка с чл. 28, ал. 1 от ЗАЗ. С предявеният положителен установителен иск се цели да бъде признат факта на развалянето на сключения договор за аренда на земеделска земя, което на свой ред обуславя отпадане на правното основание за държането и връщането на имота в патримонуима на собственика. Субсидиарният характер на установителния иск не следва да се преувеличава, че е нужен непосредствен интерес от воденето на такъв иск, а е достатъчен и евентуален интерес (Определение № 560 от 25.07.2013 Г. по ч. търг. д. № № 1775/2013 Г. ТК, Първо отделение на ВКС). По делото не се спори, че страните в процеса са сключили договор за аренда на земеделска земя. Не се спори и също така, че ищцата е собственик на процесния имот, придобит по силата на дарствена сделка от 2013 година. Спорно по делото е обстоятелството дали, на основание чл. 28, ал. 1 от ЗАЗ, ищцата едностранно е развалила договора за аренда на земеделска земя, поради забавяне на плащането на арендното задължение за повече от три месеца, касаещо стопанските 2021/2022 г.; 2022/2023 г. и 2023/2024 г. Съгласно чл. 4 от вписания аренден договор страните са договорили, че арендната вноска е годишна и се заплаща в едномесечен срок след края на стопанската година, за която се дължи. Съгласно чл. 28, ал. 1 от ЗАЗ, арендодателят може да развали договора поради забавяне на плащането на арендното плащане за повече от три месеца. Когато вноските са уговорени за периоди, по-кратки от една стопанска година, развалянето е допустимо при забава на плащането най-малко на две последователни вноски, а съгласно чл. 28, ал. 2. от ЗАЗ "развалянето на договор за аренда, сключен за срок, по-дълъг от 10 години или пожизнено, става по съдебен ред ". В случая се твърди, че е налице забава от страна на ответника, в плащане на задължението по договора и тъй като същият е сключен за неопределен срок, който се оказва по – дълъг от 10 години, поради което развалянето му следва да стане по съдебен ред. Съгласно разпоредбата на чл. 27, ал. 1, т. 2 от ЗАЗ, договорът за аренда се прекратява – при неизпълнение, по общия ред, доколкото в този закон не е предвидено друго. Общият ред за прекратяване на сключените договори препраща към чл. 87, ал. 1 от ЗЗД, съгласно който: "Когато длъжникът по един двустранен договор не изпълни задължението си поради причина, за която той отговаря, кредиторът може да развали договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за развален. Предупреждението трябва да се направи писмено, когато договорът е сключен в писмена форма.". Договорът за аренда на земеделска земя е сключен през 2006 година, считано от 2004 година и е безсрочен, същият е с нотариална заверка на подписите на страните, вписан е съответно в Служба по вписвания – Имотен регистър Монтана. Съгласно договорените между страните клаузи относно изменения и прекратяване на договора страните са приели, че договорът може да бъде прекратен по взаимно съгласие на страните, с изтичане на срока, за който е сключен, при неизпълнение – по общия ред в ЗАЗ. Ищцата установи по безспорен начин, че сключеният Договор за аренда от 2006 година между трима от съсобствениците и ответника от друга, аренден договор за ниви, находящи се в землището на Кобиляк е развален поради неизпълнение от страна на арендатора и същият не поражда валидно правоотношение между страните по отношение на заявения имот. При така представените писмени доказателства по делото съдът намира, че ищцата законосъобразно е упражнила правото си да развали договора за аренда на земеделска земя, поради което и предявеният иск, с който се иска да бъде признато за установено това обстоятелство, следва да бъде уважен. Съгласно изискванията на ЗАЗ арендаторът може да развали договора поради забавяне на плащанията по него повече от три месеца, а в случая е налице забава повече от 27 месеца за стопанската 2021/2022 г. и повече от 15 месеца за 2022/2023 г. Към датата на постановяване на съдебния акт е забава за плащане повече от три месеца и за последната стопанска 2023/2024 година. По иска ищцата проведе успешно доказване на релевантните на спорното право факти, които не бяха и оспорени от ответника, а именно, че последният е арендатор, че не е извършил плащания за съответните стопански години, посочени в обстоятелствената част на исковата молба. Не се доказа изпълнение и в хода на производството. По иска, с правно основание чл. 30, ал. 1 от Закона за арендата в земеделието. Страните по делото не спорят, че ищцата е съсобственик на процесния имот, а и са ангажирани писмени доказателства в тази насока. В случая основателността на предявения ревандикационен иск е обусловена от признаването на договора на аренда на земеделска земя за развален, което е основание за връщането на земята. За да бъде уважен иска, в тежест на ищеца е да докаже, че ответникът владее посочената в исковата молба нива, а за да бъде отхвърлен – в тежест на ответника, че владее имота на правно основание, т. е. че договорът не е развален. С оглед така разпределената доказателствена тежест и съвкупния анализ на доказателства следва да бъде прието, че с акта на разваляне на договора, спрямо ответникът е отпаднало основанието за владение на процесния имот. Освен това липсват други възражения, които да докажат правата върху него. Съдът намира, че както към момента на подаване на исковата молба, така и към приключване на устните състезания, не бяха ангажирани доказателства за наличие на каквото и да е основание, което да осигури правото на ответника да владее имота. Предвид признаването за установено, че договорът е развален и липсата на други основания за неговото владеене, ответникът следва да бъде осъден да предаде владението му на ищцата. С уважаването на главния иск, а именно за разваляне договора за аренда поради неизпълнение от страна на арендатора и за връщане на земята, съдът не следва да се произнася по останалите, предявени в условията на евентуалност искове. При този изход на делото в тежест на ответника са и направените в хода на производството разноски, съобразно приложен списък по чл. 80 ГПК. Водим от горното, съдът