Решение № 432 от 18.5.2022 г. на Районен съд - Добрич по дело № 3526/2021 г.

Производството по делото е образувано по повод искова молба с вх. рег. № 126/22.03.2021г., , подадена от А. П. А. с ЕГН •••••••••• от ••• чрез надлежно упълномощения адвокат Т.Г. - САК, с която срещу Н. Н. К. с ЕГН •••••••••• от с••• е предявен иск с правно основание чл. 33 във вр. с чл. 27 от ЗЗД за унищожаване на договор за покупко – продажба на недвижим имот с кадастрален идентификатор № •••• по КККР на село П., общ. •••, обл. ••, с трайно преназначение на територията – земеделска, с начин на трайно ползване – нива, 18001 кв.м, трета категория, с номер по предходен план: 109061, който договор е обективиран в нотариален акт, вписан в СВ-гр. •• под акт № ••/2020г., поради това, че договорът е сключен поради крайна нужда при явно неизгодни условия. Претендират се сторените по делото разноски.

В исковата молба са изложени следните твърдения: На 20.02.2020г. ищецът, като продавач, сключил с ответницата, като кувувач, договор за покупко – продажба на недвижим имот с кадастрален идентификатор № •••• по КККР на село П., общ. ••, обл. ••, с трайно преназначение на територията – земеделска, с начин на трайно ползване – нива, 18001 кв.м, трета категория, с номер по предходен план: 109061, който договор е обективиран в нотариален акт, вписан в СВ-гр. Генерал Тошево под акт •••, при продажна цена от 12 600 лева, заплатена по банков път. А. А. бил принуден да продаде описания имот придобит по наследство от неговата майка, починала на ••.2020г., за цена повече от два пъти по-ниска от пазарната, тъй като изпитвал остра нужда от парични средства. След като майката на ищеца починала, същият се „върнал“ към старите си пороци – наркотици и хазарт. Само за един месец А. натрупал огромни дългове и останал без средства за препитание, а наркотичният глад го принудил да продаде имуществото си. Исковата молба е предявена в едногодишния срок по чл. 33, ал.2 от ЗЗД, с оглед разпоредбата на чл. 3, т.1 и т. 2 от Закона за мерките и действията по време на извънредното положение.

В срока по чл. 131, ал. 1 от ГПК ответницата, чрез упълномощения адвокат В.З. – ДАК, е депозирала писмен отговор, с който е изразила становище за неоснователността на предявения иск. Оспорва се договорът да е сключен поради крайна нужда и при явно неизгодни условия. По делото не са представени доказателства, че майката на ищеца е починал на ••2020г. Ако наведените в исковата молба твърдения отговарят на истината, то само за месец след сочената дата А. се разпорежда с различно по вид имущество – ниви в землището на село •• и село ••, дворно място в село ••• апартамент в град •••и апартамент в град •••.

По данни от справка № 560136 от 19.05.2021г. направена чрез отдалечен достъп по данни за физическото лице А. П. А. за всички служби по вписванията същият в периода 18.02.2020г. – 07.08.2020г. е извършил следните действия на разпореждане със свое имущество:

На 18.02.2020г. е продал нива с площ от 10, 001 дка в землището на село •• за сумата от 24 000 лева; На 20.02.2020г. е продал нива с площ от 18, 001 дка в землището на село ••• за сумата от 12 800 лева; На 21.05.2020г. е продал дворно място в село •••с площ от 1220 кв.м. за сумата от 2600 лева; На 26.06.2020г. е продал апартамент в град •• със ЗП от 48, 250 кв.м., за сумата от 57512, 00 лева. На 27.07.2020г. е прехвърлил 1/3 ид.ч. от нива в село ••с площ от 17, 999 дка в замяна на 20т. царевица;

На 07.08.2020г. е продал апартамент в град ••, със ЗП 41, 850 кв.м. за сумата от 25 000 лева.

За период от 6 месеца от разпоредителни сделки ищецът е получил сума от 78 000, 00 лева и 20 т. царевица с левова равностойност около 5 600, 00 лева.

Според ответницата по делото не са представени доказателства, че към датата на сключване на процесната сделка А. е бил в състояние на „остър наркотичен глад“ и е имал „остра“ нужда от парични средства. Само дава дни преди продажбата на процесния имот ищецът се е разпоредил с друг свой недвижим имот при цена от 24 000 лева, поради което към 20.02.2020г. същият е разполагал с достатъчно средства за покриване на разходите си.

Отделно, процесният имот е продаден за сума, която надвишава с около 10000 лева данъчната оценка на имота. Продажбата на имот за цена по- ниска от пазарната не е несъвместима с общоприетите норми за справедливост и добросъвестност.

С оглед изложеното, според ответницата договорът не е сключен нито при крайна нужда, нито при явно неизгодни условия, поради което се моли за отхвърлянето на предявения иск и присъждане на разноски.

С последваща молба с вх. рег. № 1469/14.09.2021г., депозирана преди първото по делото съдебно заседание, ищецът пояснява, че при злоупотреба с наркотични средства и вследствие на пристрастеност към хазарт е натрупал парични дългове, които е гарантирал с единственото си жилище и които дългове се е задължил да погаси в нереално кратки срокове. Именно това го е принудило към продажба на двете ниви на 18.02. и 20.02.2021г. Счита, че продажбите на имуществото му след процесната сделка са неотносими към предмета на спора, като пояснява, че се е разпоредил с цялото си имущество именно поради пристрастеност към хазарт и наркотици.

В последно съдебно заседание, ответницата Н. К. релевира възражение за недопустимост на производството, поради това че искът е предявен извън преклузивния едногодишен срок по чл. 33, ал.2 от ГПК и моли за прекратяване на производството като недопустимо.

Добричкият районен съд, като прецени доказателствата по делото и доводите на страните, приема за установено от фактическа страна следното:

Не се спори между страните, че с договор за покупко – продажба на недвижим имот на 20.02.202ог. ищецът, като продавач, сключил с ответницата, като кувувач, договор за покупко – продажба на недвижим имот с кадастрален идентификатор № •••• по КККР на село •• общ. ••, обл. •••, с трайно преназначение на територията – земеделска, с начин на трайно ползване – нива, 18001 кв.м, трета категория, с номер по предходен план: 109061, който договор е обективиран в нотариален акт, вписан в СВ-гр. Генерал Тошево под акт ••2020г. Съгласно съдържанието на нотариалния акт продажната цена от 12 600 лева е платена по банков път от продавача.

От удостоверение за наследници с изх. № 5740/19.11.2020г., издадено от Община град Добрич, е видно, че майката на А.А. е починала на •••2020г.

Към доказателствата по делото са приети 6 бр. нотариални актове, представени от ответницата, от съдържанието на които се установява, че в периода 18.02.2020г. – 07.08.2020г. ищецът е извършил следните действия на разпореждане със свое имущество, а именно:

• На 18.02.2020г. е продал нива с площ от 10, 001 дка в землището на село ••• за сумата от 24 000 лева;

• На 20.02.2020г. е продал нива с площ от 18, 001 дка в землището на село •••за сумата от 12 800 лева;

• На 21.05.2020г. е продал дворно място в село •••с площ от 1220 кв.м. за сумата от 2600 лева;

• На 26.06.2020г. е продал апартамент в град •• със ЗП от 48, 250 кв.м., за сумата от 57512, 00 лева.

• На 27.07.2020г. е прехвърлил 1/3 ид.ч. от нива в село •••с площ от 17, 999 дка в замяна на 20т. царевица;

• На 07.08.2020г. е продал апартамент в град •• със ЗП 41, 850 кв.м. за сумата от 25 000 лева.

За изясняване на фактическата страна на спора по делото е прието заключение на съдебно-оценителна експертиза, което не е оспорено от страните и което съдът кредитира като обективно и компетентно изготвено. От него се установява, че пазарната цена на имота към датата на сключване на сделката /20.02.2020г/. е била в размер на 44 860 лева /или 2492 лева на дка/, като продажна цена от 12 600 лева е 3, 56 пъти по-ниска от пазарната.

По искане на ищеца по делото са събрани гласни доказателства, чрез разпита на свидетелите В- Г. Г. и С. Й. С..

Свид. Г., без родство със страните, споделя, че познава А.А. от 5-6 години. Запознали се „край хазарта“. А. бил добро, възпитано момче, от добро семейство, но злоупотребявал с наркотици, имал склонност към хазарт. Свидетелят пояснява, че е виждал ищеца неадекватен, отнесен. За процесната продажба на земя споделя, че е придружил ищеца до нотариуса в •• но без да влиза на сделката. Знае за две продажби на земя. А. му се оплакал, че първият път продал земята на добра цена, но при втората продажба цената била смъкната – той очаквал 1800-2000 лева на декар, но му казали – „ако искаш подписвай, това са парите“. Ищецът бил притиснат от „други обстоятелства с апартаменти“. А. изиграл всички имоти, придобити от майка си и от баща си. Свидетелят пояснява, че ищецът е завършил туризъм в колеж в ••, работел като барман в •••и •••. Според свидетеля при продажбата А. бил притеснен, може би е бил под натиск, но при нотариуса в •• бил абсолютно адекватен. На първата продажба на земя свидетелят не е присъствал.

Свид. С., без родство със страните, споделя, че А. живее при него в бара. Пояснява, че работи в бар •••в град ••. Майката на ищеца живеела над свидетеля. С. познавал А. от малък. Ищецът живеел във •••, където отишъл да учи, но се хванал с дрога и хазарт. Когато вземал дрога, не „бил в час“. Проблемите на ищеца тръгнали, след като майка му починала. А. загубил на хазарт 30 000 лева, взели му документите за апартамента. Ищецът отишъл в заложна къща, където го накарали да подпише запис на заповед и договор за заем. След като А. разказал на свидетеля за заложната къща, последният отишъл да разбере какво е станало – в заложната къща му показали запис на заповед за 30 000 лева, договор за заем и договор за апартамент. Пояснява, че заложната къща се намирала в град •••. Щели да вземат апартамента на А., ако той не върне парите до два – три дена. Свидетелят посъветвал ищеца по- добре да продаде земите си, отколкото да му вземат апартамента. Знае за две сделки с ниви на ищеца – първият път А. получил 30 000 лева, а вторият – 12 000 лева. За втората сделка ищецът очаквал повече пари – 2000 - 3000 лева на дка. А. дал парите на човека от заложната къща в град ••, свидетелят го придружавал, защото ищецът се страхувал да отиде сам. След като дал парите, скъсали документите. Свидетелят не е придружавал ищеца на сделката за втората нива в ••. Знае, че във •• притискали А.– ако не върне парите, щели да го „отупат“ и да му вземат апартамента. Свидетелят пояснява, че ищецът работи от два – три дни, продава грозде, но не знае дали е на трудов договор. Знае, че нищо не е останало от имотите на майката на ищеца.

Въз основа на така установените факти, Добричкият районен съд, като съобрази приложимия закон, приема от правна страна следното:

Предявеният иск черпи правното си основание от разпоредбата на чл. 33 във вр. с чл. 27 от Закона за задълженията и договорите /ЗЗД/.

По възражението за срока по чл. 33, ал. 2 от ЗЗД.

Съгласно чл. 33, ал.2 от ГПК правото да се иска унищожение се погасява в едногодишен срок от сключването на договора. Срокът е давностен, а не преклузивен и за спазването му съдът не следи служебно /в този смисъл Решение по гр.д. №1015/11 г. на четвърто г.о. на ВКС и Определение по ч.гр.д. №2144/08 г. на първо г.о. на ВКС/. Съдебната практика е безпротиворечива, че правото на ответника да направи възражение за погасяване по давност се преклудира с изтичане на срока за отговор на исковата молба по чл. 131, ал. 1 от ГПК. В случая ответницата е инвокирала възражението не в едномесечния срок за отговор по чл. 131 от ГПК, а в последното по делото съдебно заседание. Поради настъпилата преклузия на възражението за изтекла погасителна давност настоящият съдебен състав не дължи произнасяне по въпросите спазен ли е едномесечният срок по чл. 33, ал.2 от ГПК при действието на чл. 3, т.1 и т. 2 от Закона за мерките и действията по време на извънредното положение.

Фактическият състав на основанието по чл. 33 от ЗЗД се свързва с кумулативното наличие на три предпоставки: състояние на крайна нужда у прехвърлителя, явно неизгодни условия на сделката и пряка причинна връзка между първите две. „Крайната нужда“ по смисъла на разпоредбата съставлява такова състояние на патримониума на продавача, при което е налице остра липса или недостатъчност на материалните активи и възможности на лицето, за задоволяване на непосредствени базисни негови потребности. „Явно неизгодни“ по смисъла на разпоредбата са такива условия, при които е налице толкова явна и съществена нееквивалентност на престациите, че размяната на благата е в очевидно противоречие с добросъвестността и добрите нрави. Преценката в тази връзка е винаги конкретна и комплексна, и предполага изследване не само на стойността на престациите, но и останалите клаузи на сделката, включително обуславящите я релевантни обстоятелства. А изискуемата от закона „причинна връзка“ е налице тогава, когато извънредните и непреодолими нужди на прехвърлителя са от естество да могат да бъдат пряко задоволени от полученото от него при явно неизгодни условия благо /така обобщено правната доктрина; Решение №26/30.01.2012г. на ВКС по гр.д. №151/2011г., IV г.о.; Решение №452/25.06.2010г. на ВКС по гр.д. №4277/2008г., IV г.о. и други/.

Наличието на тези предпоставки, предвид твърде общото им формулиране в текста на закона, подлежи на установяване и преценка във всеки конкретен случай.

Съдът намира, че от трите посочени предпоставки е доказана само третата - наличие на явно неизгодни условия. Съгласно трайната практика на ВКС явно неизгодни условия по смисъла на чл. 33, ал. 1 от ЗЗД при сключването на договор за продажба на имот, са налице тогава, когато има явна, очевидна нееквивалентност между насрещните престации на продавача и купувача по договора, при наличие на много съществена разлика между действителната стойност на продаваната вещ и продажната й цена по договора. В конкретния случай СОЕ е установила, че средната пазарна цена на имота към датата на продажбата 20.02.2020г. е 44 860, 00 лева, докато продажната цена по договор е 12 000 лева. Няма установени тежести върху имота, нито са налице други уговорки /напр. запазване правото на ползване от продавача/, които да намаляват стойността на имотната престация. Налице е нееквивалентност при договорена продажна цена с повече от 50% под действителната стойност на процесния имот. Поради това съдът намира, че имотът е продаден при явно неизгодни условия.

От анализа на събраните по делото доказателства не може да се направи извода, че към момента на сключване на сделката ищецът се е намирал в състояние на крайна нужда. Дори и да се даде вяра на показанията на свидетеля С. /доколкото по делото няма други писмени или гласни доказателства в тази посока/, че към датата на процесната продажба ищецът е имал задължения към трето лице в размер на 30 000 лева, то свидетелят споделя, че ищецът е получил от друга сделка със свое имущество сума от 30 000 лева, именно в какъвто размер е бил дългът му.

По делото се установява, че към датата на процесната сделка ищецът е разполагал с друго недвижимо имущество, с което в кратък период от време се е разпоредил - дворно място в село •••с площ от 1220 кв.м.; апартамент в град ••• със ЗП от 48, 250 кв.м.; 1/3 ид.ч. от нива в село ••с площ от 17, 999 дка и апартамент в град •••, със ЗП 41, 850 кв.м. Следователно не може да се приеме, че ищецът е бил в утежнено материално състояние. От показанията на водения от ищеца свидетел Г., се установява, че последният е имал склонност към хазарт и е употребявал с наркотици от поне 5-6 години. Състоянието на ищеца, което в продължителен период преди сделката не е променено, не води до извода, че е налице причинна връзка между това състояние и продажбата на имота му /в този смисъл Решение № 452 от 25.06.2010 г. на ВКС по гр. д. № 4277/2008 г., IV г. о., ГК/.

Освен това ищецът е в трудоспособна възраст, без твърдения и данни за заболявания, които да му пречат да работи. Водените от А. свидетели споделят, че той е завършил специалност туризъм, работил е като барман, а впоследствие е продавал грозде. Ищецът няма законови задължения за издръжка към други лица. Дори към 20.02.2020г. същият да е имал непогасено задължение към трето лице, то два дена преди процесната продажба е получил сума от 24 000 лева - видно от нотариален акт за покупко-продажба на имот от 18.02.2020г. /т.е. два дени преди датата на процесната продажба/ А. е получил от продажба на своя нива в село •• сума от 24 000 лева /която е около 75 % от дълга му/, разполагал е и с друго недвижимо имущество на значителна стойност – два апартамента и земеделски земи.

При тези данни съдът намира за необоснован и несъответен на действителното положение потенциалния извод, че имуществената сфера на ищеца е било толкова тежко и крайно засегната, че той да е изпитвал остра и непреодолима нужда от продажба на имота в село••• на занижена цена, само и единствено която продажба да е можела да задоволи потребностите му. Както беше посочено по-горе „крайната нужда“ по смисъла на разпоредбата на чл. 33 от ЗЗД съставлява такова състояние на патримониума на продавача, при което е налице остра липса или недостатъчност на материалните активи и възможности на лицето, за задоволяване на непосредствени базисни негови потребности. Крайната нужда е състояние на стекли се тежки обстоятелства за прехвърлителя, водещи до недостиг на парични средства, който недостиг го е принудил да сключи сделката. Крайна нужда не е всяко състояния, при което дадено лице изпитва имуществено смущение.

Следователно, не е налице нито изискуемата „крайна нужда“, нито пък изискуемата „пряка причинна връзка“ между цялостното състояние на патримониума на ищеца и оспорената по действителност прехвърлителна възмездна сделка. Изложените елементи от фактическия състав на крайната нужда (крайна нужда, явно неизгодни условия и причинна връзка) трябва да съществуват кумулативно, в противен случай не може да става дума за опорочена сделка по смисъла на чл.33 от ЗЗД. А при отсъствие на визираните две предпоставки, искът следва да бъде отхвърлен.

Относно отговорността за разноски:

С оглед изхода на спора по иска по чл.33 от ЗЗД и на основание чл. 78, ал.3 от ГПК в полза на ответника следва да се присъдят сторените от него разноски: 1800 лв. – заплатено адвокатско възнаграждение.

Така мотивиран, Добричкият районен съд: