Решение № 2776 от 9.9.2024 г. на Административен съд - Благоевград по дело № 928/2024 г.

Производството по делото е по реда на чл.27 от Закона за общинската собственост /ЗОбС/, във вр. с чл.145 и сл. от АПК. Образувано е по жалба на В. Г. М., [ЕГН], с адрес: гр, Благоевград, [улица], № 7А, чрез процесуалния му представител адв. Г. Ч., срещу Заповед № 981/19.06.2024 г. на Кмета на Община Благоевград, с която се отчуждават 27 кв.м от собствения му поземлен имот с [идентификатор] по КК на [населено място], одобрена със заповед № РД 18-32/10.05.2006 г. на ИД на АК [населено място], в частта на оценката, която според съдържанието на заповедта възлиза на 1 393 лева. И за да се произнесе, взе предвид следното: В жалбата се твърди, че заповедта е незаконосъобразна в частта относно размера на определеното парично обезщетение, което е било занижено и иска да бъде изменен размерът на това обезщетение съобразно пазарната цена на имота. Претендира и присъждане на сторените по делото разноски. В съдебно заседание жалбоподателят се представлява от упълномощен адвокат, който поддържа жалбата по изложените в нея доводи. Ответникът – Кметът на Община Благоевград, в съдебно заседание, чрез процесуалния си представител, оспорва жалбата като неоснователна и иска да бъде отхвърлена. Претендира присъждане на юрисконсултско възнаграждение и прави възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение, изплатено от оспорващия. Представя писмено становище с изложени в него доводи по съществото на спора. По делото са събрани писмени доказателства. Назначени са, изпълнени са и са приети две съдебно-оценителни експертизи – еднолична и тройна. Административен съд – Благоевград, след като обсъди събраните доказателства по делото поотделно, в тяхната съвкупност и взаимна връзка, и доводите на страните, намира за установено следното: В. Г. М. е собственик на недвижим имот с [идентификатор] по КК на Благоевград, номер по предходен план – [имот номер], кв. 187А от който се отчуждават 27 кв.м. за [улица], с административен адрес на имота – Благоевград, [улица], съгласно скица за поземлен [имот номер]-225848 от 06.03.2024 г. и цветна скица от Община Благоевград № 640/12.06.2024 г. (стр.26 и стр.28). С Уведомително писмо изх.№ ИЗ-01-422/25.06.2024 г. зам. кметът по строителството и сигурността на общ. Благоевград е уведомил В. М., че е издадена Заповед № 981/19.06.2024 г. на Кмета на Община Благоевград за отчуждаване на имот с идентификатор № 04279.608.521 по КК на Благоевград, одобрен със Заповед № РД-18-32/10.05.2006 Г. на Изпълнителния директор на АК, последно изменение на КККР, засягащо поземления имот от 09.01.2015 г. (стр.74). С Обявление изх.№ 01-308/24.04.2024 г. (стр.70) Община Благоевград е уведомила собствениците на недвижими имоти, че на основание чл. 21, ал. 1 и ал. 2, чл. 22 и чл. 25, ал. 1 от ЗОбС, във връзка с влезли в сила ЗРП на [жк], одобрен със Заповед № 231/04.05.1994 г. на Кмета на Община Благоевград, изменен с Решение № 230, Протокол № 7/30. 06.2017 г. на Общински съвет - Благоевград, съгласно който части от имоти – частна собственост са предвидени за улица и необходимостта от строителство на [улица]с цел благоустрояване и задоволяване на общински нужди, които не могат да бъдат реализирани по друг начин. В. М. е бил уведомен, че посоченият по – горе имот с площ от 27 кв.м, ще бъде отчужден за прокарване на улица (стр.64). Обявлението е било публикувано на 26.04.2024 г. в два централни ежедневника – в. “24 часа“ и в. „Днес“, и в един местен ежедневник – в.“С.“ (стр.67-72). На 04.04.2024 г. е бил сключен Договор за възлагане на оценка между Община Благоевград и инж. И. Я. М. – оценител на недвижими имоти, за изготвяне на доклад за определяне на равностойно парично обезщетение без ДДС за 27.00 кв.м на посочения по-горе имот на В. М. (стр.29-33). В изпълнение на договора инж. И. Я. М. лицензиран оценител на недвижими имоти, вписан в регистъра към Камарата на независимите оценители в България под № 100100568 от 14.12.2009 г., е изготвила доклад за пазарна оценка на 19.04.10.2024 г. Крайната оценка на въпросните 27.00 кв.м е била определена от лицензирания оценител на 1 393.00 лв., или по 51.59 лв./кв.м. Отчуждителното производство е приключило със Заповед № 981/19.06.2024 г. на Кмета на Община Благоевград, с която на основание чл.21, ал.1-3 и чл.25 от ЗОбС, са отчуждени 27.00 кв.м от поземлен имот с идентификатор идентификатор № 04279.608.521 по КК на Благоевград, собственост на В. М., за улица от о.т.39 до о.т.37 по плана на [жк] – Благоевград, като е определено парично обезщетение за отчуждения имот в размер на 1 393.00 лева (стр.73). Заповедта е била съобщена на В. М. на 27.06.2024 г., видно от известие за доставяне на стр. 74 от делото. На 08.07.2024 г. В. М. е оспорил посочената по-горе заповед пред Административен съд - Благоевград, видно от клеймото в/у жалбата на стр.1. По делото като доказателства са приети изпратената от Община Благоевград административна преписка, както и допуснатите и изготвени две съдебно-оценителни експертизи – еднолична (стр.79-88) и тройна (стр.103-138). Според експерта, изпълнил едноличната СОЕ, пазарната стойност на отчуждената част от имота на оспорващия възлиза на 3 209.00 лв. без ДДС, като ответника по делото е оспорил същата в съдебно заседние на 22.07.2024 г. В заключението си по приетата тройна СОЕ трите вещи лица единодушно определят пазарната стойност на отчуждения имот на 4 328.00 лв. без ДДС или по 160, 31 лв на кв.м. Тази експертиза бе оспорена от ответната страна. При така установената фактическа обстановка и съгласно чл.159 от АПК, чл.168, ал.1 от АПК, във вр. с чл.146 от АПК, съдът прави следните правни изводи: Жалбата е процесуално допустима - подадена е в установения от чл.27, ал.1 от ЗОбС преклузивен 14-дневен срок за обжалване, от активно легитимирано лице с правен интерес от оспорването, срещу индивидуален административен акт, подлежащ на съдебен контрол пред БлАС. Разгледана по същество жалбата е и основателна по следните съображения: Оспорената заповед е издадена от материално, териториално и по степен компетентен орган – от Кмета на Община Благоевград, съобразно чл.25, ал.2 от ЗОбС и местонахождението на отчуждения недвижим имот. Обжалваният административен акт е издаден в предвидената от закона писмена форма и съдържанието му отговаря на изискванията на чл.59 от АПК и чл.25, ал.2 от ЗОбС. При издаването на процесната заповед не са допуснати съществени нарушения на административнопроизводствените правила – спазена е процедурата, регламентирана в Глава ІІІ, чл.21-25 от ЗОбС и за това няма спор между страните по делото. Между страните по делото е налице спор само и единствено за размера на дължимото парично обезщетение за отчуждения недвижим имот, което, според оспорващата страна, е на занижена стойност и по този начин в тази част заповедта на кмета на общината противоречи на материалноправни разпоредби и не съответства на целта на закона – отменителни основания по смисъла на чл.146, т.4 и т.5 от АПК. Съгласно разпоредбата на чл.22, ал.3, изр.1 от ЗОбС, кметът на общината възлага изготвянето на оценките на имотите, предвидени за отчуждаване, на оценител на имоти, отговарящ на изискванията на Закона за независимите оценители, като съгласно ал.5, размерът на равностойното парично обезщетение за имотите, предвидени за отчуждаване, се определя съобразно конкретното им предназначение, което са имали преди влизането в сила, съответно преди одобряването на подробния устройствен план по чл.21, ал.1 и въз основа на пазарните цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот. Оценките се изготвят не по-рано от три месеца преди издаването на заповедта по чл.25, ал.2 от ЗОбС, съгласно чл.22, ал.10 от ЗОбС. Предвидена е и възможността, че ако не могат да се определят пазарни цени, поради липса на имоти с подобни характеристики с оглед липса на извършени сделки в съответната служба по вписванията, равностойното парично обезщетение се определя или по реда на Приложение № 2 към чл.20 от ЗМДТ - за имоти в урбанизираните територии, или по Наредбата по чл.36, ал.2 от ЗСПЗЗ - за земеделски земи, или по Наредбата по чл.86, ал.2 от Закона за горите - за горските територии, съгласно чл. 22, ал.12 от ЗОбС. От приложената административна преписка се установява, че с Доклад за пазарна оценка на недвижим имот (на стр.34-48 от делото), лицензираният оценител е определил като крайна пазарна стойност на отчуждения имот на В. М. с площ от 27.00 кв.м сумата от общо 1 393.00 лв. (без ДДС), като пазарната стойност на 1 кв.м е 51.59 лв. (без ДДС). В доклада е посочено, че са използвани 2 метода на оценка: І – метод на сравнителните продажби, който се базира на сравнителни данни от реално сключени сделки в сравним период от време на подобни обекти, цените на които се коригират посредством коефициенти за квадратура, етажност, изложение подобрения, тип строителство, местонахождение и др. и ІІ - метод на остатъчна стойност – пазарната стойност на терена се определя на база бъдеща остатъчна стойност на терена, приведена към датата на оценка. В доклада е посочено, че имотът се намира в североизточната част на [жк] на [населено място], в близост до трасето на ЖП линия София – Кулата, като кварталът е разположен в зоната между първокласен път Е 79 и бул. „Димитър Солунски, представляващ основна изходно пътна артерия в [населено място]. Посочено е също, че застрояването в квартала е смесено, обслужването от обществен транспот в района е ограничено, инфраструктурата е изградена в относително добро състояние. По делото е извършена еднолична съдебно-оценителна експертиза (стр.79-89), в заключението от която, прието от съда, вещото лице инж. Х. Г. е изчислил, че пазарната стойност на отчуждения имот, определена при спазване на изискванията на чл.22, ал.5 от ЗОбС, във вр. с § 1 от ДР на ЗОбС, към датата на оценката, е в размер на 3 209, 00 лева без ДДС, получена в резултат на сумирането на стойността на отчуждения имот по използваните 2 метода от това ВЛ – сравнителен метод и остатъчен метод. Вследствие на оспорването на това заключение от ответника по делото, бе допусната тройна СОЕ, като заключението на трите вещи лица (стр.103-138) бе прието от настоящия съдебен състав. При заключението си и тези три ВЛ са използвали 2 метода, като при І вариант – метод на пазарните аналози съгласно чл.22, ал.5 от ЗОбС, във вр. с § 1 от ДР на ЗОбС, вещите лица са определили, че за процесното отчуждаване на въпросния имот пазарната стойност възлиза на 4 328.412 лв. (без ДДС), при цена от 160.3116 лв./кв.м. При ІІ вариант – оценка на парцела по остатъчен метод, вещите лица са определили окончателна пазарна стойност за този имот в размер на 0.00 лв. Съдът намира обсъденото и прието заключение на трите вещи лица, извършили тройната съдебно-оценителната експертиза за обективно и компетентно изготвено, тъй като с него пазарната стойност на отчуждавания имот е определена на база извършени сделки за имоти с подобни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот, съпоставими като, параметри и потенциал с оценявания. Правилно вещите лица са основали крайния си извод за размера на справедливата пазарна цена на отчуждения имот, на установените стойности по метода на оценка на пазарните аналози. Това заключение според съда е изготвено изцяло в съответствие с правилото на ал.5 на чл.22 от ЗОС и съобразено в пълен обем с критериите за преценка на съдържанието на понятията „пазарни цени на имоти с подобни характеристики“ и „имоти, намиращи се в близост до отчуждавания“ по смисъла на § 1, т.2 и т.3 от ДР на ЗОбС. Размерът на паричното обезщетение за отчуждената част от имота е изчислен на основата на осреднени цени на пазарни аналози от интернет, тъй като същиоте са най близки до продажната цена и са със сравними с него характеристики в периода по т. 2 на § 1 от ДР на ЗОбС. Критериите за определяне на „равностойно парично обезщетение“ по смисъла на § 1, т. 1 от ДР на ЗОбС са уредени именно в чл.22, ал. 5 от ЗО/С и в § 1, т.2 и т.3 от ДР на ЗОбС, поради което, като съобразено с тези критерии, съдът кредитира това заключение. Следва да се посочи и това, че лицензираният оценител, изготвил доклада с пазарна стойност на отчуждения имот на В. М., посочва, че районът в който се намира имотът е с изградени основни елементи на локалната инженерна инфраструктура (ел. захранване, ВиК, улична мрежа, телефонизация и др.). Посочено е, (стр. 131) от експерта Л. А., че районът е застроен предимно с жилищни и административно търговски сгради, като всички елементи за Комплексно обществено обслужване - учебни, детски и здравни заведения, заведения за обществено хранене, търговски обекти са в достъпна близост и задоволяват потребностите на живущите в този район, което би трябвало да доведе до по-висока цена на този имот. Оценката на частта от имота, предмет на отчуждаването, е елемент от материалната законосъобразност на административния акт, тъй като обуславя фактическите основания, представляващи материалноправните предпоставки за издаването на административния акт в частта му относно размера на обезщетението. Несъответствието между оценката на имота, подлежащ на отчуждаване, определена в административното производство, и неговата пазарна стойност, установена от приетото по делото и кредитирано от съда тройно експертно заключение, води до извода за незаконосъобразност на оспорената заповед, която може да бъде квалифицирана като противоречие с материалноправните разпоредби - основание за отмяна на административния акт по чл.146, т.4 от АПК. Изложеното дава основание на съда да приеме, че обжалваният акт следва да бъде изменен, за да се постигне съответствие на неговото съдържание в частта относно определения размер на обезщетението с дължимото. По изложените съображения, съдът приема, че равностойното парично обезщетение по смисъла на чл.21, ал.1 от ЗОбС, във вр. с чл.22, ал.5 от ЗОбС, за отчуждаването на недвижимия имот, част от който е собственост на оспорващия, е в размер на пазарната стойност на имота съгласно приетото заключение от извършената тройна съдебно-оценителна експертиза – в размер на 4 328.00 лева. Неоснователен е доводът на процесуалния представител на ответника, че вещите лица и при единичната и при тройната съдебно – оценителни експертизи не са спазвали методиката за оценка предвидена в ЗОбС. Видно от заключението както на единичната, така и на тройната експертиза вещите лица са се водили от разпоредбата на чл. 21 от Закона за общинската собственост, във връзка с пар. 1 от Допълнителните разпоредби на същия закон, съгласно която методиката, с която се определя действителната пазарна цена е посочена именно в пар. 1 от ЗОбС. Предвид гореизложено, съдът намира, че оспореният административен акт в частта му за определената стойност на дължимото се парично обезщетение за частта от отчуждавания имот, собственост на оспорващия В. М., е незаконосъобразен, като постановен в нарушение на изискванията на чл.21, ал.1 от ЗОбС, във вр. с чл.22, ал.5 и ал.7 от ЗОбС. В тази й част Заповед № 981/19.06.2024 г. на Кмета на Община Благоевград, с която е определено парично обезщетение за процесния отчужден имот, собственост на В. М., в размер на 1 393.00 лева, следва да бъде изменена, като се увеличи размера на обезщетението за имота, собственост на оспорващия от – от 1 393.00 лева на 4 328.00 лева. С оглед изхода от спора и чл.143, ал.1 от АПК, искането на оспорващия за присъждане на сторените по делото разноски, е основателно и следва да бъде уважено за сумата в общ размер на 2 124.00 лева, от които: 924.00 лв. - внесена сума за възнаграждението на ВЛ инж Х. Г. по допусната и назначена съдебно-оценителна експертиза; 1 200.00 лв. – изплатено адвокатско възнаграждение (видно от договори за правна защита и съдействие на стр.3 и стр.142). Настоящият съдебен състав счита за неоснователно възражението на ответната страна за прекомерност на изплатеното адвокатско възнаграждение. Изплатеното от жалбоподателя адвокатско възнаграждение е съобразено с фактическата и правна сложност по делото, като процесуалният представител е присъствал на всички съдебни заседания, поради което не може да бъде определено като прекомерно, а и никой не е длъжен да работи за минимално заплащане, в това число и представителите на т.нар. свободни професии, каквато е адвокатската професия. Съгласно чл.27, ал.6, изр. последно от ЗОбС, настоящото решение е окончателно и не подлежи на обжалване. Водим от гореизложеното и на основание чл.172, ал.2, пр.3 от АПК и чл.143, ал.1 от АПК, Административен съд – Благоевград,