Решение № 861 от 15.2.2024 г. на Софийски градски съд по дело № 4744/2023 г.

Производството е по реда на чл. 258 – 273 ГПК. С решение № 2984/27.02.2023 г., постановено по гр. д. № 57325/22 г. по описа на СРС, 169 състав, М. И. Д. е осъден на основание чл. 310, ал. 1, т. 2 ГПК вр. чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД да опразни и да върне на Н.Т. „И.В.“ – София следния недвижим имот: апартамент, находящ се в гр. София, ул. „•••••••, представляващ самостоятелен обект на втория етаж на сграда с идентификатор: 68134.100.48.1.5, с площ с 87, 76 кв. м., състоящ се от три стаи, хол, кухня и сервизни помещения, прилежащи таван № 4, с площ от 5, 78 кв. м., заедно с 5, 812 % ид. ч. от общите части, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж – 68134.100.46, под обекта – 68134.100.48.1.2, над него – 68134.1048.1.8, заедно с таван № 4, с площ от 5, 78 кв. м., мазе № 4, с площ от 6, 58 кв. м., и 5, 812 % ид. ч. от общите части на сградата, както и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК да заплати Н.Т. „И.В.“ – София сумата от 800 лв. – разноски по делото. Подадена е въззивна жалба от М. И. Д. срещу решение № 2984/27.02.2023 г., постановено по гр. д. № 57325/22 г. по описа на СРС, 169 състав. Твърди, че обжалваното решение е постановено в нарушение на материалния и процесуалния закон и е необосновано. Поддържа, че неправилно съдът е приел, че между страните по делото е налице сключен договор за наем от 30.12.2020 г., по силата на който на въззивника е бил предоставен процесния апартамент. Твърди, че в отговора на исковата молба изрично е посочено, че наемните правоотношения между Н.Т. “И.В.” и въззивника са възникнали въз основа на сключен между тях договор за наем № РД – 091/02.08.2017 г. за временно и възмездно ползване на апартамент в гр. София, ул. ••••••• за срок от пет години, при наемна цена от 95, 66 лв. без ДДС /114, 79 лв. с ДДС/. Посочва, че неразделна част от договора за наем е анекс № 1/21.12.2020 г., който определя срока на наемното правоотношение на 10 години, както и задължение на наемодателя да плати на наемателя направените от него подобрения. Поддържа, че наличието на този договор и анекса към него, както и неизпълнението на клаузите на договора за наем от страна на наемодателя, не са обсъдени от първоинстанционния съд. Твърди, че в нарушение на процесуалните правила първоинстанционният съд не е приел писмените доказателства, приложени към отговора, въпреки че са относими към предмета на спора. Посочва, че едва в съдебното заседание, проведено на 13.02.2023 г., същите са приети като доказателства по делото, но не са обсъдени в решението на съда. Поддържа, че от тях се установява, че договорът за наем между страните е сключен на 02.08.2017 г. и от този момент между тях са възникнали наемни правоотношения. Твърди, че при предаването на имота на наемателя същият е бил в състояние, в което не е можел да бъде обитаван, поради което след извършен ремонт на имота, е бил подписан анекс № 1/30.12.2020 г., представляващ неразделна част от договора. Посочва, че на 30.12.2020 г. е бил сключен договор за наем за срок от 10 години, който е бил вписан в Агенцията по вписванията, но този факт, който е от значение за прекратяването на договора за наем, не е бил обсъден от съда. Твърди, че в нарушение на процесуалните правила съдът не е приел за съвместно разглеждане предявения насрещен иск, въпреки че той е във връзка с искането за опразване на имота, нито го е администрирал незабавно за образуване на отделно дело. Поддържа, че в нарушение на материалния закон съдът е приел, че упражненото право на задържане чрез направено възражение и предявен насрещен иск, са недопустими в противодството по чл. 314, ал. 2 и 3 ГПК. Твърди, че наемателят, който е направил подобрения в отдадения му под наем имот, които подлежат на възстановяване по силата на сключените договори за наем, има право на задържане, за да защити правата си и да гарантира вземането си, което има спрямо наемодателя. Твърди, че в нарушение на процесуалните правила съдът не се е произнесъл по изричното оплакване, направено с исковата молба, че договор за наем, който е вписан в Агенцията по вписванията, може да бъде развален само по съдебен ред. Поддържа, че съдът не е обсъдил и второто оплакване – че след прекратяване на трудовия договор ответникът е продължил да живее в жилището и да плаща наем, поради което наемното правоотношение се е превърнало в безсрочно и следва да бъде прекратено с 1 – месечно предизвестие. Твърди, че три месеца след прекратяването на трудовия договор ответникът е поканен да освободи и предаде ведомственото жилище – апартамент, находящ се в гр. София, район Средец, ул. „•••••••, без да бъде даден подходящ срок и без да е отправено предизвестие за прекратяване. Поддържа, че съдът необосновано е приел, че договорът за наем е прекратен с прекратяване на трудовото правоотношение. Твърди, че в нарушение на процесуалните правила и необосновано съдът е приел, че не се спори между страните, че процесният имот е предаден. В допълнителната въззивна жалба се твърди, че обжалваното решение е недопустимо, тъй като липсват доказателства за активната процесуална легитимация на лицето, от което е предявен иска. Поддържа, че обжалваното решение е немотивирано, както и че фактическите обстоятелства не са установени правилно от първоинстанционния съд поради съществено нарушение на съдопроизводствените правила и необоснованост на фактическите изводи. Иска се от съда да постанови решение, с което да отмени обжалваното решение като неправилно и вместо него да постанови друго, с което да отхвърли иска. Претендира разноски. Прави възражение по чл. 78, ал. 5 ГПК. Въззиваемият – Н.Т. „И.В.“ е подал отговор на въззивната жалба в срока по чл. 263, ал. 1 ГПК, с който оспорва въззивната жалба като неоснователна. Поддържа, че правилно и обосновано първоинстанционният съд е приел, че са налице всички предпоставки за уважаване на иска с правно основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД – наличие на валидно облигационно правоотношение между страните по делото – договор за наем № РД – 080/30.12.2020 г., че договорът за наем е прекратен и че наемателят не е опразнил наетия имот и го държи без да има правно основание за това. Посочва, че договор за наем № РД – 091/02.08.2017 г. и анекс № 1/21.12.2020 г. към него, както и договор за наем № РД – 080/30.12.2020 г., са сключени между наемодателя Н.Т. „И.В.“, представляван от М. Д. – директор, и наемател М. Д., т. е. М. Д. се е договарял сам със себе си, както от името на наемодателя, така и от името на наемателя, при положение, че двете страни имат и защитават различни интереси. Поддържа, че напълно неясно от правна гледна точка е защо между едни и същи страни с предмет – един и същи имот, са били сключени идентични договори за наем от 02.08.2017 г., анекс към него от 21.12.2020 г., както и друг договор за наем на същия имот, сключен девет дни по – късно – на 30.12.2020 г., вписан в Службата по вписванията – гр. София. Твърди, че дори между страните да е имало наемни правоотношения по силата на договор от 2017 г., касаещи процесния имот, то от съдържанието на договора от 30.12.2020 г. е видно, че той новира предходния договор за наем. Поддържа, че в правния мир може за един имот между едни и същи страни да има само един действащ договор за наем, и това е последният сключен такъв, който новира всички предходни договори. В тази връзка счита, че наемното правоотношение между страните е прекратено въз основа на последния договор за наем, сключен между тях, а именно този от 30.12.2020 г. Счита, че правилно съдът е приел, че представените към отговора на исковата молба доказателства – договор за наем от 2017 г., анекс към него и приложенията към тях, не са относими към спора, поради което не ги обсъждал при постановяване на решението. Твърди, че оплакването на въззивника, че съдът не е обсъдил твърдяното от наемателя неизпълнение на клаузите на наемния договор от наемодателя, е необосновано, тъй като това възражение е неотносимо към предмета на доказване по делото. Поддържа, че договорът за наем от 30.12.2020 г. е валидно прекратен, считано от 01.07.2022 г., тъй като е настъпило едно от основанията, предвидени в него, а именно – това по чл. 27.4. от договора, в който е уговорено между страните, че договорът се прекратява при прекратяване на трудовото правоотношение на наемателя с Н.Т. „И.В.“, а в случая то е прекратено със заповед № 12/29.06.2022 г. Посочва, че правилно съдът не е разгледал възраженията за извършени от наемателя подобрения в имота, тъй като производството не по общия ред, а по реда на „Бързото производство“ по глава 25 ГПК. Поддържа, че при разглеждане на исковите претенции, посочени в чл. 310, ал. 1 ГПК, по реда на бързото производство не се допуска съединяване на искове, които се разглеждат по реда на бързото производство, с такива по общия ред. Сочи, че съгласно чл. 314, ал. 2 ГПК в бързото производство не може да се предявяват насрещни искове, да се привличат трети лица и да се предявяват искове срещу тях, а съгласно чл. 314, ал. 3 ГПК по искове за опразване на наети и заети за послужване помещения не се допускат възражения за собственост и за извършени подобрения. Ето защо, счита, че правилно съдът не е разгледал в бързото производство насрещния иск на ответника, включително възраженията му за подобрения в имота и за упражнено право на задържане. Твърди, че не кореспондира с правилното приложение на материалния и процесуалния закон твърдението на въззивника, че наемателят, който е направил подобрения в отдадения под наем имот, които според него подлежат на възстановяване по силата на сключени договори за наем, има право на задържане, за да защити правата си и да гарантира вземането си, което има срещу наемодателя. Поддържа, че претенциите на наемателя за извършени от него подобрения в наетия имот не намират основание в чл. 72 ЗС. Посочва, че като държател на имота, наемателят няма право на задържане и не може да упражнява такова като обезпечително право на своето вземане. Поддържа, че претенциите по насрещния иск нямат никакво отношение към предмета на делото, в т. ч. и относно упражняваното от наемателя – държател право на задържане на имота, което е изначално неоснователно. Посочва, че е неоснователно твърдението на въззивника, че договор за наем, който е вписан в Агенцията по вписванията, може да бъде развален по съдебен ред. Поддържа, че изискването за вписване в имотния регистър на договори за наем, сключени със срок над една година, се съдържа в Правилника за вписванията /чл. 4, б. “е”/, и че вписването на договор за наем над една година има оповестително действие спрямо третите лица и го прави противопоставим на трети лица, които придобиват права от праводателя. Посочва, че е неоснователно твърдението на въззивника, че след прекратяване на трудовия договор същият е продължил да живее в жилището и да плаща наем, поради което наемното му правоотношение се е превърнало в безсрочно и е следвало да бъде прекратено с едномесечно предизвестие. Поддържа, че в случая договорът за наем от 30.12.2020 г. не е прекратен поради изтичане на уговорения в него 10 – годишен наемен срок, а е прекратен преди този срок поради възникването на друго, уговорено в договора основание, а именно – прекратяване на трудовото правоотношение на наемателя с Н.Т. “И.В.”. Посочва, че след като договорът за наем от 30.12.2020 г. е прекратен, считано от 01.07.2022 г., то наемателят е бил длъжен да предаде имота на наемателя, а не да чака да му бъде връчено предизвестие или да бъде поканен. Съгласно уговореното в т. 20 от договора за наем от 30.12.2020 г. наемателят е бил длъжен след прекратяване на договора да предаде на наемодателя предоставения имот. Поддържа, че наемодателят се е противопоставил изрично на продължаващото неоснователно ползване на имота от наемателя, като е адресирал изрична писмена покана до него, получена на 29.09.2022 г., в която му е предоставен подходящ срок да освободи и предаде процесния имот на комисията, определена от него, но въпреки това на посочения в поканата ден и час не е осъществено предаване на имота, тъй като наемателят не се е явил по местонахождението на имота. Посочва, че е неоснователно твърдението на въззивника, че наемодателят не е представил доказателства, че е предоставил ползването на имота на наемателя, тъй като въззивникът многократно е потвърдил в хода на делото, че ползва имота и че продължава да го обитава и към настоящия момент и да плаща разходите за това. Поддържа, че доводите, изложени в допълнителната въззивна жалба, че липсва активна процесуална легитимация на ищеца, са неоснователни. Посочва, че за да бъде надлежна страна в процеса, в полза на ищеца следва да съществува право на иск, което определя активната му процесуална легитимация, и по – конкретно искът да е предявен от лице, което не е чуждо на правния спор, и е носител на субективно право. Поддържа, че от представения договор за наем от 30.12.2020 г. е видно, че Н.Т. “И.В.”, в качеството на наемодател, е активно легитимирана страна да предяви иск срещу ответника – наемател М. Д.. Твърди, че са неоснователни доводите на въззивника, че решението е немотивирано. Поддържа, че първоинстанционният съд, след като е преценил поотделно и в съвкупност събраните по делото доказателства, обсъдил е приетите за относими писмени и гласни доказателства, правилно е установил фактическата обстановка и е изложил правно обосновани и мотивирани изводи относно основателността на иска. Моли за потвърждаване на решението. Претендира разноски. Прави възражение по чл. 78, ал. 5 ГПК. Софийски градски съд, след като взе предвид доводите на страните, и като обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, приема за установено от фактическа страна следното: Предявен е иск с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД. Ищецът Н.Т. „И.В.“ – София твърди, че е сключил с ответника М. И. Д. договор за наем на 30.12.2020 г., по силата на който му предоставил за временно и възмездно ползване следния недвижим имот: ведомствено жилище – апартамент, находящ се в гр. София, ул. „•••••••, представляващо самостоятелен обект на втори етаж в сграда с идентификатор 68134.100.48.1.5, с площ от 87, 76 кв. м., състоящо се от три стаи, хол, кухня и сервизни помещения, с прилежащи: таван № 4, с площ от 5, 78 кв. м., и заедно с 5, 812 % ид. ч. от общите части, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж – 68134.100.46, под обекта – 68134.100.48.1.2, над обекта – 68134.1048.1.8, заедно с таван № 4 от 5, 78 кв. м., мазе № 4 от 6, 58 кв. м., 5.812 % ид. ч. от общите части на сградата. Посочва, че договорът за наем е бил прекратен, считано от 01.07.2022 г., на основание чл. 27.4. от него – при прекратяване на трудовото правоотношение на наемателя с ищеца, което е било осъществено със заповед № 12/29.06.2022 г., на основание чл. 328, ал. 1, т. 10 вр. чл. 326, ал. 2 КТ. Твърди, че е изпратил до ответника покана с изх. № 94 – 00 – 71/29.09.2022 г. за освобождаване и предаване на жилището, като ответникът е бил поканен на 10.10.2022 г. в 10, 00 ч. да се яви по местонахождение на имота, за да го освободи и предаде, както и да предостави всички ключове от имота. Посочва, че въпреки че е получил лично поканата, ответникът не се е явил и предаване на имота не е било осъществено. Иска се от съда да постанови решение, с което да осъди ответника да освободи и предаде на държането на имота на ищеца. Претендира разноски. Прави възражение по чл. 78, ал. 5 ГПК. Ответникът М. И. Д. твърди, че искът е недопустим, а по същество - неоснователен. Поддържа, че процесният договор за наем е бил вписан в Агенцията по вписванията и развалянето му може да се осъществи само по съдебен ред. Твърди, че след прекратяването на трудовото му правоотношение е продължил да живее в имота необезпокоявано три месеца, през което време не му е било връчвано волеизявление за прекратяване на договора за наем от страна на наемодателя. Оспорва, че наемните правоотношения с ищеца по повод на процесния имот са възникнали по силата на договор за наем № РД – 080/30.12.2020 г. Твърди, че с договор за наем № РД – 091/02.08.2017 г. процесният имот му е бил предоставен за временно и възмездно ползване за срок от пет години, при наемна цена от 95, 66 лв. без ДДС /114, 79 лв. с ДДС/. Поддържа, че имотът е бил необитаем и в лошо състояние, поради което ответникът е извършил ремонт за своя сметка със знанието и съгласието на наемодателя. Твърди, че тъй като стойността на отдаденото под наем жилище е била увеличена, се наложило сключването на нов договор за наем № РД – 80/30.12.2020 г. с нотариална заверка и вписване в Службата по вписванията, като в договора била вписана и сумата за направени основен и други ремонти, и подобрения. Посочва, че е бил подписан и анекс № 1/21.12.2020 г. към договор за наем № РД – 091/02.08.2017 г. с нотариална заверка. Твърди, че т. 7 от анекс № 1/21.12.2020 г. към договора за наем № РД – 091/02.08.2017 г. и т. 9 от договора за наем № РД – 80/30.12.2020 г. не са били изпълнени от ищеца, и че ответникът е заплащал изцяло наемната цена, посочена в договора. Посочва, че със заповед № РД 12 – 331/28.04.2022 г. е бил прекратен трудовия му договор № РД 12 – 653/31.08.2021 г. за длъжността „директор“ поради проведен конкурс, а със заповед № 12/29.06.2022 г. е бил прекратен и трудовия му договор за длъжността „актьор“ поради придобиване на право на пенсия за осигурителен стаж и възраст. Поддържа, че независимо от прекратяването на трудовите договори е продължил да ползва жилището, предмет на договорите за наем, без наемодателят да се противопоставя на това. Твърди, че с писмо с изх. № 94 – 00 – 71/29.09.2022 г. е бил поканен да освободи и предаде процесния апартамент, без да му бъде даден подходящ срок за това. Посочва, че с писмо с вх. № 94 – 00 – 535/06.10.2022 г. е уведомил директора на Н.Т. „И.В.“, че ще освободи апартамента в срок от един месец, в случай, че направените от него разходи за ремонт в размер на 40 325, 05 лв. му бъдат възстановени съобразно клаузите на договорите за наем и анекса, тъй като с тази сума се е увеличила стойността на отдаденото му под наем жилище, както и че упражнява право на задържане до изплащане на посочената сума. Посочва, че не е получил отговор на писмото, нито плащане на претендираната сума. Заявява, че поради това упражнява право на задържане съобразно чл. 74, ал. 2 вр. чл. 72 ЗС до изплащане на сумата от 40 325, 05 лв., заедно с увеличената й стойност съобразно инфлационния индекс за 2021 г. и 2022 г., лихва за забава за периода от 06.10.2022 г. до датата на предявяване на иска в размер на 784, 10 лв. и законна лихва от датата на предявяване на иска до окончателното изплащане на сумата. Претендира разноски. Прави възражение по чл. 78, ал. 5 ГПК. С определение № 35302/22.12.2022 г., постановено по гр. д. № 57325/22 г. по описа на СРС, 169 състав, не са приети за съвместно разглеждане в производството по делото възражението за упражнено право на задържане и насрещния иск на ответника като недопустими в това производство на основание чл. 314, ал. 2 и 3 ГПК. По делото е представен като доказателство договор за наем № РД – 091/02.08.2017 г., сключен между Н.Т. „И.В.“, като наемодател, и М. И. Д., като наемател, по силата на който наемодателят предоставя на наемателя за временно и възмездно ползване на ведомствено жилище: самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.100.48.1.5, представляващ ап. 4, със застроена площ от 87, 76 кв. м. намиращ се в гр. София, ул. •••••••, състоящ се от три стаи, хол, кухня и сервизни помещения, прилежащ таван № 4, с площ от 5, 78 кв. м., и заедно с 5, 812 % ид. ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, срещу задължението на наемателя да заплаща наемна цена по реда и условията, уговорени в договора. В чл. 1.2. от договора за наем е уговорено, че същият се сключва за срок от пет години, считано от датата на въвод във владение. На 21.12.2020 г. е сключен анекс № 1 към договора за наем № РД – 091/02.08.2017 г. с нотариална заверка на подписите с рег. № 4245, съгласно който срокът на договора се изменя на 10 години, считано от датата на подписването на анекса, както и наемата цена. В т. 5 от анекса е уговорено, че неразделна част от него е доклад на оценител за определяне на справедливата стойност на извършените трайни подобрения в имота от наемателя – основни и други ремонти и подобрения, повишили стойността на отдадения под наем имот, разрешени от наемодателя, на обща стойност – 40 325, 00 лв. Oт представения като доказателство по делото договор за наем № РД – 080/30.12.2020 г. с нотариална заверка на подписите с рег. № 4378, вписан в СВ – гр. София на 13.01.2021 г., се установява, че на 30.12.2020 г. е сключен договор за наем между Н.Т. „И.В.“, като наемодател, и М. И. Д., като наемател, по силата на който страните са се споразумели, че наемодателят отдава под наем на наемателя за временно и възмездно ползване за жилищни и представителни нужди ведомствено жилище, находящо се в гр. София, ул. •••••••, ап. 4, представляващо самостоятелен обект на втори етаж в сграда с идентификатор 68134.100.48.1.5, с площ от 87, 76 кв. м., състоящо се от три стаи, хол, кухня и сервизни помещения, прилежащ таван № 4, с площ от 5, 78 кв. м., и заедно с 5, 812 % ид. ч. от общите части на сградата, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж – 68134.100.46, под обекта – 68134.100.48.1.2, над него – 68134.1048.1.8, заедно с таван № 4, с площ от 5, 78 кв. м., мазе № 4, с площ от 6, 58 кв. м., и 5, 812 % ид. ч. от общите части на сградата, срещу задължението на наемателя да заплаща наемна цена по реда и условията, уговорени в договора, за срок от 10 години. Съгласно уговореното в чл. 27 от договора за наем от 30.12.2020 г. същият се прекратява: при изтичане на срока на договора; по взаимно съгласие на страните, изразено писмено в анекс, представляващ неразделна част от договора; при неизпълнение на договорните задължения на някоя от страните – с едномесечно писмено предизвестие от изправната страна, отправено до неизправната; при прекратяване на трудовото правоотношение на наемателя с Н.Т. „И.В.“; при неспазване на т. 18 от договора от страна на наемателя – със 7 – дневно писмено предизвестие, отправено от наемодателя; едностранно от наемодателя, без предизвестие – при неплащане от наемателя на дължимия наем и/или консумативи, за срок по – дълъг от 3 месеца. Със заповед № 12/29.06.2022 г., издадена от директора на Н.Т. „И.В.“, е прекратен трудовия договор на М. И. Д., на длъжност „актьор“ в Н.Т. „И.В.“, гр. София, на основание чл. 328, ал. 1, т. 10 вр. с чл. 326, ал. 2 КТ, считано от 01.07.2022 г., поради придобиване на право на пенсия за осигурителен стаж и възраст в условията на чл. 68, ал. 1 КСО. С покана с изх. № 94 – 00 – 71/29.09.2022 г. от директора на Н.Т. „И.В.“, връчена на М. Д. на 29.09.2022 г., същият е поканен да освободи и предаде на 10.10.2022 г. от 10, 00 ч. ведомственото жилище, представляващо апартамент, находящ се в гр. София, ул. „•••••••, с идентификатор 68134.100.48.1.5, поради настъпило прекратително основание, уговорено в чл. 27.4. от договор за наем № РД – 080/30.12.2020 г., а именно – прекратяване на трудовото правоотношение на наемателя с Н.Т. „И.В.“. Със заповед № РД – 09 – 223/03.10.2022 г., издадена от директора на Н.Т. „И.В.“, е назначена 3 – членна комисия, която да се яви на 10.10.2022 г. от 10, 00 ч. в гр. София, ул. „•••••••, с идентификатор 68134.100.48.1.5, и да приеме ведомственото жилище на посоченото място поради прекратяване на договор за наем № РД – 080/30.12.2020 г., сключен между Н.Т. „И.В.“, като наемодател, и М. И. Д., като наемател. От констативния протокол от 10.10.2022 г., съставен от членовете на комисията, назначена със заповед № РД – 09 – 223/03.10.2022 г. на директора на Н.Т. „И.В.“, се установява, че поради неявяване на наемателя М. Д. предаване на имота не е осъществено. В констативния протокол е посочено, че имотът не е опразнен/освободен, ключовете за него не са предадени от наемателя на наемодателя и имотът продължава да се държи от наемателя. За установяване на обстоятелствата, свързани с предаването на процесния имот, по делото са събрани гласни доказателствени средства чрез разпит на св. А.П.. От показанията му се установява, че е работил на длъжността „домакин“ при ищеца, а впоследствие на длъжността „управител на собствеността“, считано от м. 07.2022 г. Св. Петров посочва, че му е известно, че процесният апартамент, находящ се в гр. София, ул. •••••••, е бил отдаден под наем на ответника, докато е бил директор на театъра. Заявява, че е бил включен в комисията, назначена от новия директор на театъра, която е трябвало да приеме апартамента на 10.10.2022 г. от 10, 00 ч. Посочва, че на посочената дата и час всички членове на комисията отишли на адреса, на който се намирал апартамента, и звъннали на домофона, но никой не им отворил. След 5 – 6 минути звънене младо момче излязло от кооперацията и те влезли. Качили се и звъннали на входната врата на апартамента, но никой не им отворил. Останали пред входната врата около 30 минути, като няколко пъти почукали и по вратата, но никой не се показал. Посочва, че вратата била блиндирана и имало табелка с името на М. Д.. След половин час чакане, си тръгнали. Посочва, че резултатът от посещението е бил оформен в докладна, изготвена от председателя на комисията. Заявява, че му е известно, че ответникът не е освободил апартамента и към настоящия момент. При така установените фактически обстоятелства по делото, съдът приема от правна страна следното: Въззивната жалба е допустима - подадена е в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК от процесуално легитимирана страна срещу подлежащ на инстанционен контрол съдебен акт. Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта му – в обжалваната част. По останалите въпроси той е ограничен от посоченото в жалбата. При извършената служебна проверка въззивният съд констатира, че решението е валидно и допустимо. Неоснователни са доводите на въззивника, че решението е недопустимо поради липса на активна процесуална легитимация на ищеца. За да бъде надлежна страна в процеса, в полза на ищеца следва да съществува право на иск. Видно от твърденията, изложени в исковата молба за наличие на облигационно правоотношение между страните по делото по договор за наем от 30.12.2020 г., което е било прекратено, считано от 01.07.2022 г., на основание чл. 27.4. от договора поради прекратяване на трудовото правоотношение на наемателя с Н.Т. „И.В.“, в полза на ищеца съществува право на иск по чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД. Неоснователни са и доводите на въззивника, касаещи липсата на доказателства за представителна власт на директора на Н.Т. „И.В.“. При извършена от съда служебната справка в регистър Булстат се установява, че Н.Т. „И.В.“ се представлява от директора му Васил Василев. При постановяване на решението първоинстанционният съд не е допуснал нарушение на императивни материалноправни норми /т. 1 от ТР № 1/09.12.2013 г. по тълк. дело № 1/13 г. на ОСГТК на ВКС/. Във връзка с доводите, изложени във въззивната жалба по отношение на правилността на решението, въззивният съд намира следното: За основателността на иска с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже, че въз основа на валидно сключен договор за наем между страните по делото ищецът е предал на ответника държането на процесния имот, както и че наемното правоотношение между тях е било прекратено. Спорните обстоятелства във въззивното производство са свързани с това въз основа на кой договор за наем е възникнало наемното правоотношение между страните по делото; налице ли е надлежно прекратяване на договора за наем; дали вписването на договора за наем № РД – 080/30.12.2020 г. в СВ – гр. София е основание за прекратяване на договора за наем само по съдебен ред, както и дали първоинстанционният съд е допуснал процесуално нарушение като не е приел за съвместно разглеждане в производството по делото насрещния иск за подобрения и възражението за упражнено право на задържане. В случая от представените по делото писмени доказателства се установява, че преди да бъде сключен договор за наем № РД – 080/30.12.2020 г. между страните по делото за процесния имот, е бил сключен договор за наем № РД – 091/02.08.2017 г. и анекс № 1/21.12.2020 г. към него, от съдържанието на които е видно, че предмет на договора е именно отдаването под наем на процесния имот. Тъй като за един и същи имот между едни и същи страни може да има само един действащ договор за наем, и това е последният сключен договор между тях, съдът приема, че договорът за наем от 30.12.2020 г. новира предходния договор за наем. Ето защо, наемното правоотношение между страните е прекратено въз основа на последния договор за наем от 30.12.2020 г., сключен между тях. В тази връзка неоснователни се явяват доводите на въззивника, че първоинстанционният съд е допуснал процесуално нарушение като не е обсъдил като неотносими към предмета на доказване по делото договора за наем № РД – 091/02.08.2017 г. и анекс № 1/21.12.2020 г. към него. Неоснователни са и доводите на въззивника, че първоинстанционният съд е допуснал процесуално нарушение като не е обсъдил възражението за неизпълнение на наемния договор от страна на наемодателя, тъй като това възражение е ирелевантно към предмета на доказване по делото, очертан с доклада по делото. От събраните по делото писмени доказателства се установява, че между страните по делото е било налице валидно облигационно правоотношение по договор за наем № РД – 080/30.12.2020 г. на недвижим имот – ведомствено жилище, представляващо апартамент, находящ се в гр. София, район „Средец“, ул. „•••••••. Обстоятелството, че наемодателят е предал на наемателя държането на процесния имот не е било оспорено от ответника в срока за отговор на исковата молба. Ето защо, неоснователни са доводите на въззивника за необоснованост на извода на първоинстанционния съд, че не се спори между страните, че процесния имот е предаден на наемателя. На следващо място, по делото се установява, че трудовото правоотношение на въззивника с Н.Т. „И.В.“ за длъжността „актьор“ е било прекратено със заповед № 12/29.06.2022 г., издадена от директора на Н.Т. „И.В.“, на основание чл. 328, ал. 1, т. 10 вр. с чл. 326, ал. 2 КТ, считано от 01.07.2022 г., поради придобиване на право на пенсия за осигурителен стаж и възраст в условията на чл. 68, ал. 1 КСО. Предвид изложеното по – горе, настоящият съдебен състав приема, че договорът за наем № РД – 080/30.12.2020 г. е валидно прекратен, считано от 01.07.2022 г., тъй като е настъпило едно от основанията за прекратяването му, уговорени в договора, а именно – по чл. 27.4. – че договорът се прекратява при прекратяване на трудовото правоотношение на наемателя с Н.Т. „И.В.“. Неоснователен е доводът на въззивника, че договор за наем, който е вписан в Агенцията по вписванията, може да бъде развален само по съдебен ред. Съгласно чл. 4, б. „е“ от Правилника за вписванията договори за наем, сключени за срок над една година, подлежат на вписване. Вписването на договор за наем над една година има оповестително действие по отношение на третите лица и го прави непротивопоставим на третите лица, които придобиват права от праводателя. Договорът за наем е сделка на обикновено управление, а не – сделка на разпореждане, поради което договор за наем, вписан в Агенцията по вписванията, не се разваля по съдебен ред. Неоснователен е и доводът на въззивника, че наемното правоотношение се е превърнало в безсрочно и следва да бъде прекратено с едномесечно предизвестие, тъй като след прекратяване на трудовия му договор е продължил да живее в процесния апартамент и да плаща наем. По отношение на процесното наемно правоотношение не е налице хипотезата на чл. 236, ал. 1 ЗЗД. Това е така, тъй като договорът за наем № РД – 080/30.12.2020 г. не е прекратен поради изтичане на уговорения 10 – годишен срок на договора, а поради наличието на друго основание за прекратяването му – прекратяване на трудовото правоотношение на наемателя с Н.Т. „И.В.“ /чл. 27.4/. След като договорът за наем от 30.12.2020 г. е бил прекратен, считано от 01.07.2022 г., наемателят е бил длъжен да предаде имота на наемодателя. Наемодателят не е бил длъжен да кани изрично наемателя да освободи наетото жилище. В подкрепа на този извод е и уговореното в чл. 20 от договора за наем от 30.12.2020 г., а именно – че наемателят се задължава след прекратяване на договора да предаде на наемодателя имота. На следващо място, по делото се установява и наличието на изрично противопоставяне от страна на наемодателя срещу продължаващото ползване на имота от наемателя, обективирано в покана с изх. № 94 – 00 – 71/29.09.2022 г., получена от въззивника на 29.09.2022 г. Въпреки това на посочената в поканата дата и час не е осъществено предаване на имота, тъй като въззивникът не се явил пред комисията, назначена от директора на Народния театър „И.В.“, за да предаде имота на наемодателя. Неоснователни са доводите на въззивника, че първоинстанционният съд е допуснал нарушение на процесуалния закон като не е приел за съвместно разглеждане възражението за упражнено право на задържане и насрещния иск на отвеника като недопустими в това производство на основание чл. 314, ал. 2 и 3 ГПК. Предмет на делото, образувано пред първоинстанционния съд, е иск с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД, който подлежи на разглеждане по реда на „Бързото производство“ по гл. 25 ГПК /арг. от чл. 310, ал. 1, т. 2 ГПК/. За да бъдат разгледани исковете, посочени в чл. 310, ал. 1 ГПК, в максимално кратки срокове, без усложнения в производството, с разпоредбата на чл. 314, ал. 2 ГПК е въведена от законодателя принципна недопустимост за обективно съединяване на исковете в бързото производство, в т. ч. и насрещни искове, а с разпоредбата на чл. 314, ал. 3 ГПК по отношение на исковете за опразване на наети и заети за послужване помещения е установено изключението от общото правило за допустимост на правоизключващите възражения за собственост и за извършени подобрения в имота. Ето защо, първоинстанционният съд не е допуснал нарушение на процесуалните правила като не е приел за съвместно разглеждане в производството по делото насрещния иск на ответника, както и възражението за подобрения в имота и за упражнено право на задържане върху имота. Възражението за право на задържане по чл. 72, ал. 3 ЗС е акцесорно обезпечително право, чрез което се отлага изпълнението на задължението за връщане на вещта, като при основателност съдът постановява условен диспозитив, с който осъжда задържащия да предаде имота на собственика, след като собственикът му заплати конкретно посочена сума за необходими ранзоски или подобрения. Ето защо, то може да бъде предявено само като защитно средство по иск за предаване на владението на имота. Наемателят като държател на имота няма право на задържане и не може да упражнява такова като обезпечително право на свое вземане. Производството по иск за опразване на нает имот, образувано по реда на гл. 25 ГПК, и производството по общия исков ред за искови претенции за заплащане на подобрения в имота, са самостоятелни производства, между които не съществува връзка на преюдициалност. Ето защо, забавата в администрирането на насрещния иск от първоинстанционния съд не е довела до нарушаване на правото на защита на въззивника. Предвид изложеното по – горе, настоящият съдебен състав намира, че по делото се установяват всички предпоставки за уважаване на иска с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД, а именно – договор за наем № РД – 080/30.12.2020 г., сключен между страните по делото, който е надлежно прекратен, както и че след прекратяването на договора на наем наемателят не е предал имота на наемодателя, а е продължил да го държи без да има правно основание за това. Ето защо, искът с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД следва да се уважи като основателен. Поради съвпадение в крайните изводи на въззивния съд с тези на първоинстанционния съд решение № 2984/27.02.2023 г., постановено по гр. д. № 57325/22 г. по описа на СРС, 169 състав, следва да бъде потвърдено като правилно. По разноските по делото: Възражението по чл. 78, ал. 5 ГПК, направено от въззивника, е основателно. Уговореното и заплатено от въззиваемия адвокатско възнаграждение за оказване на правна защита и съдействие, изразяващо се изготвяне на отговор на въззивната жалба и процесуално представителство във въззивното производство, възлиза на сумата от 1000 лв. без ДДС /1200 лв. с ДДС/. По делото се установява, че процесуалният представител на въззиваемия е изготвил отговор на въззивната жалба, а производството пред въззивната инстанция е приключило само в едно открито съдебно заседание, в което не са събрани нови доказателства. Ето защо, настоящият съдебен състав намира, че размерът на адвокатското възнаграждение на въззиваемия не съответства на усилията на защитата при упражняване на процесуалните й права, поради което следва да се намали до минимума, определен по реда на чл. 7, ал. 2, т. 2 от Наредба № 1/09.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения, в приложимата редакция към момента на сключване на договора за правна защита и съдействие, а именно – 484, 51 лв. Към тази сума следва да се начисли 20 % ДДС на § 2а от Наредба № 1/09.07.2004 г. за миниималните размери на адвокатските възнаграждения, който възлиза на 96, 90 лв. Така общият размер на дължимото адвокатско възнаграждение по делото възлиза на 581, 41 лв. с ДДС. Предвид изхода на спора и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК въззивникът следва да бъде осъден да заплати на въззиваемия сумата от 581, 41 лв. с ДДС, представляваща разноски за адвокатско възнаграждение във въззивното производство. Воден от горното, съдът