Решение № 25 от 1.2.2017 г. на Окръжен съд - Стара Загора по дело № 131/2016 г.

Производството е образувано по искова молба, подадена от М.А. ••• против „Д.” ЕООД, ЕИК: •••. Ищцата е предявила осъдителен иск с правна квалификация по чл.192, ал.1 от ЗЗД за осъждане на ответника да й заплати сумата от 23500 евро, като връщане на цената от продавача (ответника), платена от ищцата по сключена помежду им сделка за покупко-продажба на недвижим имот, поради евикция спрямо ищцата, изразяваща се във безспорната установеност на съществуването на права на трети лица върху имота, противопоставими на придобитите от ищцата права по сделката. Предявен е и иск с квалификация по чл.79, ал.1, пр.2, вр. чл.82 ЗЗД, за осъждане на ответника да заплати на ищцата равностойността на извършените от нея разходи по сделката, включващи местен данък от 1012, 00 лв, такса за вписване от 64, 00 лв. и нотариална такса от 686, 40 лв, като обезщетение за неизпълнение на поетите по договора за покупко-продажба задължения на продавача да освободи имота от тежести в определен срок след сделката, В исковата молба се твърди, че на 01.10.2012г., ищцата е сключила формален договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който ответника й продава построения от него самостоятелен обект в сграда-етажна собственост, представляващ Ателие за творческа дейност, находящ се в гр. С.З. с административен адрес: ул.••• с площ от 57.72 км.метра, подробно обективиран в Нотариален акт № 81, том VІ, рег.№ 3957, н.д. № 427 от 01.10.2012 г. по описа на Нотариус П.И. вписан по ЗС/ПВ в АВ-Служба по вписванията - за нереалистично посочената цена от 25 376 лева, вместо действително платената левова равностойност на 23500 евро. Твърди се, че нотариалният акт се изготвил и изповядал от нотариус П.И., без да е изготвена писмена справка, че имота - предмет на сделката, е обременен с вписана в АВ-СВ във Вх.рег. под № 55/ 01.04.2008 г., том 3, дело № 180/2008 г. учредена договорна ипотека в полза на кредитодателя - „А.", а впоследствие, поради необслужване на кредита, била вписана наложена възбрана на имота във вх.рег. под № 10683/02.11.2010 г., том 5, дело № 286/2010 г., Дв.вх.рег. № 10571/02.11.2010 г. в полза на ипотекарния кредитор и взискател - „А." по изпълнително дело № 1391 / 2010 г. по описа на ЧСИ-Г.И. с район на действие Ст.ОС. Посочва, че видно от приложената справка на АВ-СВ във вх.рег. на книгата за възбрани под № 7228/10.07.2012 г., том 3, дело № 183/2012 г., дв.вх.рег. № 7181/10.07.2012 г. по имотна партида № 50826 върху обект - Ателие за творческа дейност е вписана възбрана в полза на кредитора - „У." АД. Сочи се, че в деня на изслушване на сделката, нотариус П.И. подготвил представената по делото декларация на продавача, който се задължавал в двумесечен срок, считано от изслушване на сделката, да заличи вписаните възбрани и учредена договорна ипотека и освободи обекта от тези тежести. Твърди, че след настойчивото уверение от нотариус П.И. и от И.Г.С. - едноличния собственик на капитала и управител на дружеството продавач, че тези тежести ще бъдат заличени в посочения двуседмичен срок, ищцата била склонена да подпише нотариалния акт при условията на заявеното в декларацията. След изтичането на двумесечния срок по декларацията за заличаване на вещно-правните тежести върху обекта - предмет на сделката, ищцата отишла в кантората на нотариус П.И., който й предоставил издаденото по негова молба от 18.10.2012г. Удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания на лице-М.А.А. - купувач с изх. № 4234 /19.10.2012 г. на АВ-СВ, гр.С.З., относно описания имот по партиден № 50826 за периода от 18.10.2002 г. до 18.10.2012 г., че няма вписани тежести, като я уверил, че ответника - продавач по делото си е изпълнил задължението и е освободил имота от вписаните обременения. С тази представа за изпълнено от продавача задължение, поето в нотариално заверената декларация от 01.10.2012 г., ищцата живяла до момента, в който научила, че закупеното - Ателие за творческа дейност, което за нея било единствено жилище, след трансформация на парични средства от продажба на гарсониера в гр. С., била обект на публично изпълнение по и.д. № 1391/2010 г. по описа на ЧСИ-Г.И. с РД-Ст.ОС, от чиято цена щели да се удовлетворяват посочените по-горе обезпечени кредитори. С депозираната допълнително уточняваща искова молба ищцата отстранява допусната нередовност на исковата молба, като прави следните уточнения и допълнения: Сочи, че ищецът е придобил собственост върху имот-обективиран в представения н.а № 81, томУ1, рег. № 3957, дело № 427 от 01.102012г. по описа на нотариус - П.И. с рег.№ 308 на НК и РД-Ст.РС, след като върху същия е учредена договорна ипотека от прехвърлителя му „Д." ЕООД, гр. С.З., обективирана в нотариален акт за учредяване на договорна ипотека №…, том IX, рег.№…, дело№ …/ 01.04.2008г. по описа на нотариус …, рег. № на НК и район на действие РС - С.З., вписан по ЗС/ПВ в АВ-Служба по вписванията в книга за договорните ипотеки с вх.рег.№55/01.04.2008г., том 3, Акт № 180/2008г. Учредената ипотека върху недвижимия имот следва имота и има действие по отношение на всяко лице придобило собствеността върху същия. Посочва, че съгласно удостоверение, издадено от АВ, имотен регистър, изх. № 1274/04.05.2016г. върху имота е вписана първа по ред договорна ипотека в полза на „А.", както и разпоредителна сделка от страна на длъжника-ответник „Д." ООД, ЕИК •••, гр. С.З.. ИЩЕЦЪТ е придобил имота обременен с тежест, което не го освобождава от правото на взискателя за принудително изпълнение върху имота. Имотът е описан с протокол от 18.11.2010г., съставен по изп. дело № 20107650401391/2010 г. по описа на ЧСИ Г.И., рег. №765 на КЧСИ с район на действие ОС - С.З., образувано въз основа на изпълнителен лист, издаден в полза на „А." АД, срещу длъжника „Д." ЕООД, ЕИК •••, гр. С.З., представлявано от управителя и едноличен собственик на капитала И.Г.С.. Ищцата посочва, че от представения нотариален акт за покупко - продажба на недвижим № 81, том У1, рег.№ 3957, н.д. № 427 от 01.10.2012г. по описа на Нотариус П.И. с рег. № 308 на НК и РД-Ст.РС вписан по ЗС/ПВ в АВ-Служба по вписванията с Акт № 139, том XXVII, дело № 5815/2012 г. се установява, че с договор за покупко-продажба, сключен на 01.10.2012г. длъжникът по договорна ипотека за кредит „Д." ЕООД, ЕИК•••, гр. С.З., представлявано от И.Г.С. е продало на ищеца - М.А.А. ипотекирания имот - подробно описан в нотариалния акт. В депозираната уточняваща молба се сочи, че от представената по делото справка по лице от СВ при РС - С.З. за периода от 01.01.1994г. до 03.05.2016г. относно длъжника „Д." ЕООД, ЕИК •••, гр. С.З., се установява, че договорната ипотека върху имота е вписана в АВ-СВ във Вх.рег. под № 55/01.04.2008г. том 3, дело № 180/2008г. е учредена в полза на кредитодателя - „А." и не е заличена, а в последствие, поради необслужване на кредита, е вписана наложена възбрана на имота във вх.рег. под № 10683/02.11.2010г., том 5, дело № 286/2010г., Дв.вх.рег. № 10571/02.11.2010г. в полза на ипотекарния кредитор и взискател - „А." по изпълнително дело№ 1391/2010г. по описа на ЧСИ-Г.И. с район на действие Ст.ОС. Видно от приложената справка на АВ-СВ във вх.рег. на книгата за възбрани под № 7228/10.07.2012г., том 3, дело № 183/2012г., дв.вх.рег. № 7181/10.07.2012г. по имотна партида № 50826 върху обект-Ателие за творческа дейност е вписана и втора възбрана в полза на кредитора-„У." АД. Заявява, че окръжните и апелативни съдилища, в своята практика приемат, че с оглед разпоредбата на чл. 429 ал. 3 ГПК, издаденият срещу длъжника изпълнителен лист има сила и срещу собственика на ипотекиран имот, от което следва, че последният се явява длъжник по изпълнението. Съгласно чл.173, ал.1 ЗЗД кредиторът, чието вземане е обезпечено с ипотека, има право да се удовлетвори предпочитателно от цената на ипотекирания имот, в чиято собственост и да се намира той. С оглед на тези изводи, съдилищата приемат, че третото лице, закупило ипотекиран имот няма качеството на трето лице, а на длъжник в изпълнителното производство. Сочи, че в конкретната хипотеза, ищецът е трето лице /длъжник по изпълнителното дело/, което е придобило собствеността върху ипотекиран от длъжника по договор за кредит недвижим имот, след учредяване на ипотеката в полза на кредитополучателя и при липса на заличаването й, както към датата на придобиване на собствеността от страна на ищеца, така и към датата на предприемане на принудително изпълнение към имота, собственост на ищеца. Счита за безспорно установено, че ищецът е закупил процесния имот на 01.10.2012г., т.е. около 4, 6 години след вписването на ипотеката. Като е закупил имот, обременен с ипотека, ищецът е придобил задължението да отговоря до размер на реализираната при принудителното изпълнение продажна цена на имота за изпълнение на задължението, обезпечено с договора за ипотека, независимо, че не е учредил той ипотеката и независимо, че задължението не е негово. Това негово задължение произтича от разпоредбата на чл.173, ал.1 ЗЗД, съгласно която кредиторът, чието вземане е обезпечено с ипотека, има право да се удовлетвори предпочтително от цената на ипотекирания имот, в чиято собственост и да се намира той. Заявява, че за да е налице евикция, не е необходимо купувачът да е фактически отстранен от имота, нито да е осъден да върне вещта. „Достатъчно е правата на третите лица да са безспорни и противопоставими на купувача, без да е необходимо задължително те да бъдат установени по съдебен ред." /Р., И.. Отговорността за евикция, С., 1995, с.14/. Поддържа, че в настоящия случай е налице изпълнителен процес и на два пъти провеждана неуспешна публична продан, което съответства на заплашваща евикция. В случая правата на третите лице по отношение на имота са вече предявени. Посочва, че за уважаване на иск за разваляне на договора за продажба поради осъществена евикция в резултат на права на трети лица върху имота по чл.191, ал.1 ЗЗД вр. чл. 189 ал.1 ЗЗД, следва да се установи, освен действителен договор за продажба на недвижим имот, какъвто в случая е налице, и осъщественото съдебно отстранение в резултат на безспорни права на третите лица, както и добросъвестност на купувача. Сочи, че в нотариално заверена декларация от 01.102012г, вписана в нотариалния регистър с предшестващ сделката № 3956/01.102012г. по описа на Нотариус - П.И., ответникът се задължава в двумесечен срок считано от 01.10.2012г. да заличи възбраната наложена от „У." АД и да заличи учредената договорна ипотека от „А." АД т.е. ищеца е запознат със съдържанието на декларацията и съществуващите възбрани и ипотека върху имота предмет на сделката. Заявява, че релевантният момент за преценка на добросъвестността е сключването на сделката. Като се е съгласил да сключи сделка при условията на декларацията, ищецът се е поставил в положение на недобросъвестност, тъй като вписването създава презумпция за знание. Твърди, че право да развали договора за покупко-продажба на имота при евикция има само добросъвестният купувач - този, който не е знаел, че имотът е обременен с права на трето /и/ лице/а/. Посочва, че към момента на нотариално изповядване на описаната сделка за покупка на Ателие за творческа дейност, ищецът е знаел, че върху имота има учредени вещни тежести/незаличена договорна ипотека - учредена на 01.04.2008г. в полза на „А." и две възбрани върху същия имот наложени по изпъл.дело № 20107650401391. по описа на ЧСИ-Г.И. с рег. № 765 на КЧСИ и РД-Ст.ОС в полза на „А." и в полза на взискателя - кредитодател „У." АД, С. Сочи се, че към датата на предявяване на настоящия иск, имотът не е възложен на взискател или на купувач, поради несъстояли се продажби. Следователно, към датата на сключване на договора, имотът е собственост на ответника-продавач по договора, но същият е бил вече обременен с договорна ипотека и две възбрани в полза на трети лица. Възбраните са била надлежно вписани по партидата на продавача. Следователно за купувача е било възможно да провери за съществуващата тежест. Твърди, че от фактическа страна е налице неосъществена /евентуална/ евикция, доколкото собствеността върху имота е прехвърлена на купувача към момента на извършване на сделката, но поради вписаните преди това ипотека и възбрани, това прехвърляне е относително недействително спрямо вписаните тежести от трети лица. Дори и да не е извършена продажба или възлагане на имота, правата на третите лице са безспорни и водят до отстраняване на ищеца от имота. Посочва се, че недобросъвестният купувач има само право да получи обратно платената цена /чл. 192, ал.1 ЗЗД/, от което следва, че не разполага с потестативното право да развали договора, като евентуално предявен такъв иск за разваляне на договора за продажба следва да бъде отхвърлен наосн. чл.191, ал.1 ГПК вр. чл. 189 и чл. 188 ЗЗД. Твърди, че недобросъвестният купувач може да претендира само връщане на платената цена в хипотезата на чл. 192, ал.1 ЗЗД. В настоящия случай, евикцията все още не е осъществена в изпълнителния процес, доколкото е налице нереализирана публична продан или възлагана на имота. Счита, обаче, че и в този случай продавачът дължи връщане на заплатената цена, при положение, че купувачът не е предприел действия по освобождаване на вещта от правата на третото лице. Прави уточнение, че в договора цената е симулативна, а действително заплатената цена е тази, която продавачът се е задължил да върне по представената нотариално заверената декларация от 01.12.2012г., която сума съответства и на пазарната стойност на имота към извършване на сделката. Твърди, че в нотариалния акт е посочена друга цена, дори несъответстваща на данъчната оценка на имота, като от самия предварителен договор от 14.09.2012г. е видно, че се касае за същия недвижим имот, и е извършено отбелязване, че договорената цена е 25 000 евро и ще бъде платена на две вноски. Заявява, че отговорността на продавача произтича пряко от договора между страните и задължението му от нотариално заверената декларация, което разширява отговорността на продавача при евикция, за което няма пречка, тъй като не е налице противоречие с правни норми от обществен ред /императивни/ на тази уговорка. Норма от обществен ред е тази по чл. 192, ал.1, изр. последно, или ал.2 на същия текст, която определя минималния праг на отговорността на продавача при недобросъвестност на купувача, но в обратната насока страните могат да договарят свободно. Претенцията за разноските по сделката е такава за вредите от неизпълнението на посочената клауза от декларацията, с която отговорността на продавача за евикция се разширява извън пределите на приложимата правна норма на чл. 192, ал.1 ЗЗД. Моли съда да приеме, че исковете са доказани по основание и размер и да постанови съдебно решение, по силата на което осъди „Д." ЕООД, ЕИК•••, гр. С.З., представлявано от И.Г.С., да заплати на М.А.А. ЕГН ••••••••••, следните суми: сумата от 23500 евро, представляваща реално заплатена цена по договор за покупко-продажба на недвижим имот, намиращ се в сграда-етажна собственост и представляващ Ателие за творческа дейност, находящо се в гр. С.З. с административен адрес: ул.'Тео Милев" № 29, етаж 6, ателие 10 с площ от 57, 72 км.метра, подробно обективиран в Нотариален акт № 81, том VІ, рег.№ 3957, н.д. № 427 от 01.10.2012 г. по описа на Нотариус П.И. с рег. № 308 на НК и РД-СтРС вписан по ЗС/ПВ в АВ-Служба по вписванията с Акт № 139, том XXVII, дело № 5815/2012г., по който купувачът е заплашен от евикция, на осн. чл.192, ал.1 ЗЗД, заедно със законната лихва върху левовата равностойност на тази сума, считано от предявяване на иска на 31.05.2016г., до окончателното изплащане, както и да заплати сумата от 1762, 40 лв., представляваща обезщетение за вреди от неизпълнено задължение поето в нотариално заверена декларация от 01.10.2012г., с рег.№ 3956 по нотариалния регистър на нотариус П.И. с рег. № 308 на НК и РД СтРС във връзка с изпълнението на нотариален договор за покупко-продажба на недвижим имот по нот.акт 81, том 1У, рег.3957, н.д. № 427/01.10.2012г. год. на нотариус П.И. с рег. № 308 / на НК и РД - Ст.РС, представляващи разноски по договора, включваща местен данък от 1012 лв., такса за вписване от 64, 00 лв. и нотариална такса от 686, 40 лв., на осн. чл. 79, ал.1, ведно със законната лихва върху горната сума, считано от предявяване на исковете на 31.05.2016г., както и направените разноски пред настоящата съдебна инстанция. В законоустановения срок отговор на искова молба не е постъпил. Ответникът не е изпратил представител в 1-то по делото заседание и не е направил искане делото да се гледа в негово отсъствие. В същото съдебно заседание, ищецът е направил искане за постановяване на неприсъствено решение по чл.237 ГПК. С.т окръжен съд, като взе предвид, от една страна, че ответникът не е подал отговор на исковата молба, не е изпратил представител в 1-то с.з., не е направил искане делото да се гледа в негово отсъствие, като същевременно са му били указани последиците от неспазване на сроковете за размяна на книжа и от неявяването му в съдебно заседание, а от друга, че предявените от ищеца искове са подкрепени с писмени доказателства и се основават на твърдения, обуславящи извод за вероятната им основателност, намира, че са налице предпоставки постановяване на неприсъствено решение срещу ответника, на основание чл.237, вр. чл.239 ГПК, за което бе направено изрично искане от ищеца. Ето защо, по делото следва да бъде постановено неприсъствено решение, с което предявените от ищеца искове бъдат уважени изцяло, като бъде осъдено „Д." ЕООД, ЕИК•••, със седалище и адрес на управление гр. С.З., ул.•••, представлявано от И.Г.С., да заплати на М.А.А. ЕГН ••••••••••, сумата от 23500 евро, представляваща реално заплатена от М.А.А. в полза на „Д." ЕООД цена по договор за покупко-продажба на недвижим имот, намиращ се в сграда-етажна собственост и представляващ Ателие за творческа дейност, находящо се в гр. С.З. с административен адрес: ул.••• с площ от 57, 72 км.метра, подробно обективиран в Нотариален акт № 81, том VІ, рег.№ 3957, н.д. № 427 от 01.10.2012 г. по описа на Нотариус П.И. с рег. № 308 на НК и РД-СтРС вписан по ЗС/ПВ в АВ-Служба по вписванията с Акт № 139, том XXVII, дело № 5815/2012г., по който спрямо купувача М.А.А. е налице евикция, изразяваща се във безспорната установеност на съществуването на права на трети лица върху имота, противопоставими на придобитите от купувача права по сделката, заедно със законната лихва върху тази сума, считано от предявяване на иска на 31.05.2016г., до окончателното изплащане, както и сумата от 1762, 40 лв, представляваща обезщетение за вреди от неизпълнено задължение, поето в нотариално заверена декларация от 01.10.2012г., с рег.№ 3956 по нотариалния регистър на нотариус П.И. с рег. № 308, във връзка с изпълнението на нотариален договор за покупко-продажба на недвижим имот по нот.акт 81, том VІ, рег.№3957, н.д. № 427/01.10.2012г. год. на нотариус П.И. с рег. № 308, представляващи разноски по договора, включваща местен данък от 1012 лв, такса за вписване от 64 лв и нотариална такса от 686, 40 лв., ведно със законната лихва върху горната сума, считано от предявяване на исковете на 31.05.2016г., както и направените разноски пред настоящата съдебна инстанция На основание чл.78, ал.1 ГПК, ответникът ще бъде осъден да заплати на ищеца разноските по делото от 980 лв за адв. хонорар. На основание чл.78, ал.6 ГПК, ответникът следва да бъде осъден да заплати в полза на бюджета на съдебната власт, по сметка на С. окръжен съд, сумата от 1908, 96 лв дължима по делото държавна такса, от внасянето на която ищецът е бил освободен. Мотивиран от горното и на основание чл.237, ал.1 ГПК, съдът