Решение № 31 от 3.2.2025 г. на Окръжен съд - Пазарджик по дело № 861/2024 г.

Производството е въззивно – по чл.258 и следващите от Граждански процесуален кодекс. С решение на Районен съд В., постановено по гр.д.№ 757 по описа за 2023 година е отхвърлен предявеният от Н. М. С., с ЕГН •••••••••• и постоянен адрес: гр.В., ул. Н.А. 9, против Ж. Г. М., с ЕГН •••••••••• и адрес: грС.. бул. Ц.Б. III № 19, вх.Б, ет.8, ап.74, М. Г. Р., с ЕГН •••••••••• и адрес: грС.. ул. Д.Б. № 4, ет.7, ап.27 и А. Я. М., с ЕГН •••••••••• и адрес: гр. П., ул. С. № 37, иск с правно основание чл. 33 от ЗС, с който се иска от съда да се признае право на изкупуване в полза на ищеца на продадените чрез нотариален акт № 85, том 1, рег. № 1472, дело № 82/2023 г. от 02.05.2023 г. на нотариус Мильо Панчев, недвижими имоти, а именно: 1. 1/2 ид. ч. от сграда с идентификатор № 10450.503.167.2 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. В., общ. В., обл. П., одобрени със Заповед № РД-18- 1214/06.06.2018 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо сградата е от 29.07.2019 г., с адрес на сградата: гр. В., ул. „Н.А.“ № 9, която сграда е разположена в поземлен имот с идентификатор № 10450.503.167 със застроена площ съгласно скица на сграда № 15- 1352949-21.11.2022 г., изд. от СГКК гр. П., от 33.00 кв. м., брой етажи: 1, брой самостоятелни обекти в сградата: няма. предназначение: Жилищна сграда - еднофамилна, стар идентификатор: няма, номер по предходен план: няма; 2. 1/2 ид. ч. от сграда с идентификатор № 10450.503.167.3 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. В., общ. В., обл. П., одобрени със Заповед № РД-18- 1214/06.06.2018 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо сградата, е от 29.07.2019 г., с адрес на сградата: гр. В., ул. „Н.А.“ № 9, която сграда е разположена в поземлен имот с идентификатор № 10450.503.167 със застроена площ от 48.00 кв. м., брой етажи: 1, брой самостоятелни обекти в сградата: няма данни, предназначение: Селскостопанска сграда, стар идентификатор: няма, номер по предходен план: няма; 3. 1/2 ид. ч. от поземлен имот с пълен идентификатор № 10450.503.167 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. В., общ. В., обл. П., одобрени със Заповед № РД-18- 1214/06.06.2018 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо сградата е от 29.07.2019 г., с адрес на сградата: гр. В., ул. „Н.А.“ № 9, с площ на целия имот от 681 кв. м.. Трайно предназначение на територията: Урбанизирана. Начин на трайно ползване: Ниско застрояване (до 10 м.), предишен идентификатор: няма. номер по предходен план: поземлен имот с планоснимачен номер 4977, квартал: 52, парцел: X, при съседи на имота: 10450.503.166. 10450.503.165. 10450.503.164. 10450.503.363, 10450.503.1785. Осъден е Н. М. С., с ЕГН ••••••••••, с постоянен адрес: гр. В., ул. Н.А. 9, да заплати на основание чл. 78, ал.3 ГПК, на А. Я. М., ЕГН ••••••••••. с адрес: гр. П., ул. С. 37, разноски за настоящото производство в размер на 3712 лв.. Осъден е Н. М. С., с ЕГН ••••••••••, с постоянен адрес: гр.В., ул. Н.А. 9, да заплати на основание чл. 78, ал.3 ГПК, на Ж. Г. М., с ЕГН •••••••••• и адрес: грС.. бул. Ц.Б. III № 19, вх.Б, ет.8, ап.74 и М. Г. Р., с ЕГН •••••••••• и адрес: грС.. ул. Д.Б. № 4, ет.7, ап.27, разноски за производството в размер на 4500 лв. Постановеното решение е обжалвано в срок от Н. С.. Изложена е в жалбата отново фактическата обстановка по спора, според ищец В обжалваното решение първоинстанционният съд приел, че със сключването на Договора за доброволна делба на съсобствени недвижими имоти от 15.05.2008 г. съсобствеността между страните по отношение на жилищната сграда е прекратена и на нейно място е възникнала етажна собственост, поради което разпоредбата на чл. 33, ал. 2 ЗС не може да намери приложение тъй като процесния поземлен имот представлява обща част по смисъла на чл. 38. ал. 1 ЗС. Първоинстанционният съд приема също така, че когато поземлен имот е застроен с жилищна сграда и със спомагателни, обслужващи постройки, които нямат самостоятелно предназначение, какъвто е и настоящия случай предвид твърденията на страните, че в общия поземлен имот има изградени паянтови плевня и паянтова селскостопанска сграда, то последните представляват принадлежност към сградата на основното застрояване и съгласно чл. 98 ЗС следват нейната собственост. Съдът приема, че при продажба на самостоятелен обект в сградата - етажна собственост, заедно с прехвърляне на обособения обект, се прехвърля и припадащата се към него идеална част от сградите със спомагателен и обслужващ характер. Съдът приел още, че е налице валидна покана от страна на ответниците до ищеца за изкупуване на техните части от имотите, която покана била изпратена по имейл и която покана не била приета от ищеца. Правото на изкупуване възниквало в хипотези, при които декларацията по чл.33 ал. 1 от ЗС е неистинска или ако третото лице купи частта на съсобственика при условия, уговорени привидно във вреда на останалите съсобственици. Не споделят извода, че съсобствеността между страните е прекратена с подписания между тях договор за доброволна делба. Чрез този договор страните са уредили собствеността и използването на двата етажа от къщата, всеки от които е обособен като самостоятелен обекти, дори и според нанасянето върху кадастралната карта. По отношение на останалите обекти, обаче, видно и от формулировката на самия договор, става дума за получаване в дял на идеални части от въпросните обекти, т.е. съсобствеността е запазена. Включването на текста на т.4 от договора за доброволна делба, който текст на практика преповтаря и изискванията на ЗС относно разпореждане със съсобственн части, доказвал волята на страните. В този текст може да се види уговорката, че „в недвижимите имоти, които остават съсобственн за страните, промени ще се извършват при консенсусно съгласие“, което идва да покаже, че страните третират така определените чрез договора дялове като съсобственн такива. Съдът приемал, че ответниците са отправили валидна покана до ищеца за изкупуване, като не били дължали такава покана. Изпратеното по имейл предложение било оспорено и с представените по делото писмени бележки. Съдът не обсъдил първата покана, която е изпратена до ищеца още през 2020г. и в която ответниците М. Р. и Ж. М. се позовават именно на чл.33 ЗС, като заявяват, че са съсобственици с ищеца на поземления имот, паянтовата къща и паянтовата плевня. В същата тази покана, те заявяват, че са изключителни собственици на втори етаж, и желаят да продават съсобствените идеални части от обектите при посочените в поканата условия. В този смисъл, веднъж ответниците се позовават на чл.33 ЗС като ред за изкупуване и уреждане на техните съсобственически отношения, а в това производство подържали, че всъщност съсобственост не е налице и че не е било нужно предложение за изкупуване, и то при положение, че представят и обсъдената от съда електронна кореспонденция, която отново има смисъл на покана по реда на чл.33 ЗС. В атакуваното решение, първоинстанционният съд приел, че постройките „паянтова къща“ и „паянтова плевня“ не били самостоятелни обекти, а сгради със спомагателен характер. Този извод се оборвал от представените по делото доказателства, вкл. кадастрални схеми на обектите. Първият от тези обекти бил заснет върху кадастралната карта като СГРАДА с идентификатор № 10450.503.167.2 (десет хиляди четиристотин и петдесет, точка, петстотин и три. точка, сто шестдесет и седем, точка, две) по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. В., общ. В., обл. П., одобрени със Заповед № РД-18-1214/06.06.2018 г. на Изпълнителния директор на АГКК. последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо сградата е от 29.07.2019 г.. с адрес на сградата: гр. В., ул. „Н.А.“ № 9 (девет), която сграда е разположена в поземлен имот с идентификатор № 10450.503.167. със застроена площ съгласно скица на сграда № 15-1352949-21.11.2022 г., изд. от СГКК гр. П., от 33.00 кв. м. (тридесет и три квадратни метра), брой етажи: 1 (един), брой самостоятелни обекти в сградата: няма, предназначение: Жилищна сграда - еднофамилна, стар идентификатор: няма, номер по предходен план: няма, а вторият - като СГРАДА е идентификатор № 10450.503.167.3 (десет хиляди четиристотин и петдесет, точка, петстотин и три. точка, сто шестдесет и седем, точка, три) по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. В., общ. В., обл. П., одобрени със Заповед № РД-18-1214/06.06.2018 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо сградата, е от 29.07.2019 г., с адрес на сградата: гр. В., ул. „Н.А.“ № 9 (девет), която сграда е разположена в поземлен имот с идентификатор № 10450.503.167, със застроена площ от 48.00 кв. м. (четиридесет и осен квадратни метра), брой етажи: 1 (един), брой самостоятелни обекти в сградата: няма данни, предназначение: Селскостопанска сграда, стар идентификатор: няма, номер по предходен план: няма. ..Жилищна сграда еднофамилна” и..селскостопанска сграда” очевидно представлявали самостоятелни обекти/сгради, като никъде не било отразено че тези сгради имат помощен характер. Това били самостоятелни сгради, от които страните са притежавали съответните идеални части на собственост, като няма как да се твърди, че и по отношение на тези сгради е налице етажна собственост, респ. че съсобствеността е била прекратена. В изготвения по делото доклад съдът разпределил доказателствената тежест, като указал, че в тежест на ответниците по делото е да докажат при условията на пълно и главно доказване следните факти: че са поканили ищеца да изкупи собствената им идеална част на цена не по-висока от тази, на която е изповядана сделката, а той не се е явил за това в определения му срок, алтернативно, че купувачът е съсобственик на процесиите имоти. Съдът указал, че в тежест на ищеца е да докаже, че е съсобственик на процесиите имоти, което било направено. Безспорно било, че купувачът на имота не е съсобственик. Ответниците не доказали, че са поканили ищеца да изкупи собствената им идеална част на цена не по-висока от тази, на която е изповядана сделката, а той не се е явил за това в определения му срок. Твърдят, че ищецът въобще не е получил надлежна покана за изкупуване на съсобственнте между страните обекти, която покана да отговаря за изискванията на закона. През 2020г. ответниците Ж. Г. М. и М. Г. Р. - се свързват с Н. М. С. и му отправят покана за покупко-продажба на притежаваните от тях в съсобственост с ищеца идеални части от паянтова къща със застроена площ от 64 кв.м, от паянтова плевня, със застроена площ от 48 кв.м., заедно с идеална част от дворното място, в което са построени сградите за цена в размер на 34 500 (тридесет и четири хиляди и петстотин) Евро. Със същата покана било направено предложение до Н. М. С. да закупи и втори етаж от двуетажна жилищна сграда, със застроена площ от 91 кв.м., за сума в размер на 45500 (четиридесет и пет хиляди и петстотин) Евро. В същата покана било посочено, че закупуването на етажа от къщата, отделно от идеалните части на имотите, за които е налице съсобствеността, не е приемлив вариант за съсобствениците Ж. Г. М. и М. Г. Р.. Следователно предложената цена била 80 000 евро за втория етаж, двете сгради и частта от дворното място, независимо че вторият етаж от къщата не е предмет на съсобственост и не би следвало да бъде част от отправено предложение по смисъла на чл.33 от Закона за съсобствеността. Всъщност тази покана била отправен при условие ищецът да се съгласи да закупи и друг обект, по отношение на конто не е налице съсобственост. Към отговора на исковата молба на ответниците по делото били приложени копия от електронна кореспонденция, за която се твърди, че е водена между страните, както и че предмет на тази кореспонденция са последващи опити за договаряне между страните на цена относно изкупуването на съсобствените части от имотите. Изложени били твърдения, че на 02.03.2022г. ответниците Ж. М. и М. Р. са отправили предложение до Н. С. за закупуване на частите от имота за цена от 45 000 Евро, която цена не подлежала на коментар и бил даден срок до 04.03.2022г. на ищеца да отговори на това предложение. Твърденията били още, че тази цена била определена за целия дял, който тези лица са наследили от майка си, а именно етаж от къща, идеални части от дворното място и стопански сгради. Такива изводи от водената кореспонденция не можели да с направят. Очевидно било, че страните през цялото време са коментирали закупуването на обектите, по отношение на които е налице съсобственост. Имейлът от 02.03.2022г., за който се твърди от ответниците, че представлява тяхната последна покана, бил отправен от електронен адрес на една от ответниците. Никъде в отговора на исковата молба не се въвеждали твърдения, че другата ответница е запозната и съгласна с това съдържание, т.е. няма как да се заключи, че това предложение изхожда и от двете ответници - доскорошни съсобственици на ищеца. Съдът неправилно приел, че се касае за валидна покана. В този имейл никъде не бил посочен адресат на това предложение. Покана, в която да се съдържат ясни условия какво точно се предлага и за колко, липсвала. Отделно от това, представената имейл кореспонденция не доказвала получаването на това електронно писмо, както и датата на това получаване. На ищеца бил предоставен кратък срок за отговор. Този срок, освен че противоречи за заложеното в договор за доброволна делба на съсобствени недвижими имоти между М.Б. С.а. Н. М. С. и А. М.а С.а от 15.05.2008г, представлявал и житейски и практически невъзможно кратък срок, който се предоставя на дадено лице. От нотариалния акт, с който била извършена сделката от ответниците с третото лице, било видно че сред приложенията не са описани писмени доказателства, сочещи, че продавачите по акта са предложили на другите съсобственици (в случая Н. С.) да закупи тази част при същите условия. Липсвала описана и декларация, чрез която Ж. М. и М. Р. да декларират писмено пред нотариуса, че Н. С. не е приел тяхното предложение Считат, че поземления имот не е обща част е се притежава от страните като обикновена съсобственост. С атакуваното решение, първоинстанционният съд присъдил в полза на ответниците съдебно деловодни разноски в посочен в решението размер. В съдебно заседание по делото, списък по чл.80 ГПК не бил представен от нито един от ответниците, което се явявало самостоятелно основание за неприсъждане на претендирани от тях разноски.Въпросът с разноските не може да бъде решен по пътя на въззивното обжалване, а по реда на чл.248 от ГПК. Жалбоподателят моли решението да бъде отменено и предявеният от него иск – уважен. Претендира разноски. В срок е постъпил писмен отговор от А. М. – купувач на имота от съсобствениците – първите двама ответници. Счита, че решението е правилно. Когато поземлен имот е застроен с жилищна сграда и със спомагателни, обслужващи постройки, които нямат самостоятелно предназначение, то последните представляват принадлежност към сградата на основното застрояване и съгласно чл. 98 ЗС следват нейната собственост. Съдът правилно приел, че при продажба на обект в етажна собственост, какъвто е настоящия случай и няма спор между страните, ведно с прехвърляне на обособения обект, се прехвърля и припадащата се към него идеална част от сградите със спомагателен и обслужващ характер. Двете паянтови постройки били именно такива - те не разполагат нито с кухня, нито със собствен санитарен възел и нямат самостоятелно значение, а се ползват единствено като спомагателни складови /селскостопански/ сгради. Именно затова и в първото предложение до Н. С., Ж. М. и М. Р. изтъкват, че за тях е неприемливо изкупуването на етажа от къщата без изкупуването на идеалните части от имотите, точно защото те са съпътстващи и обслужващи по отношение на главната вещ, а именно - втория етаж от къщата, който етаж е тяхна индивидуална собственост. От приложената кореспонденция между страните било ясно, че самия ищец има желание за изкупуването на всички имоти на М. Р. и Ж. Медарова, в това число и етажа от къщата, като дори поставя условия за извършването на ремонти на покрива, както и на „банята, тоалетната, кухнята и всички останали стаи“ на самия етаж. Ето защо и отправеното му предложение е общо, като съвсем естествено, неприемливо за продавачките е да продадат главната вещ, а именно етажа от къщата, отделно от съпътстващите го постройки и поземления имот, в който е построена къщата, точно защото те нямат самостоятелно значение и са обслужващи по отношение на етажа. Наличието на предложения към Н. С. и цялата кореспонденция помежду им, показвало желанието на собственичките, в духа на добросъседство и доброжелателство, да предложат собствеността си първо на човека, за който вероятно тя би представлявала най-голям интерес. От последното предложение, което е с идентична цена на тази, на която впоследствие са продали имота си, а именно 45 000 евро и за което изрично са написали, че е окончателно и не подлежи на коментар, до самата сделка е минало предостатъчно време, в което ищецът можел да приеме така направеното предложение, както и да закупи имотите на цената, на която впоследствие са били продадени на А. М.. Н. С. получил предложението с по- ниската цена /тъй като дори цитира дословно изпратеното му предложение/, но той не приема предложението на тази цена, нито в определения му срок, нито след него. Самата сделка е осъществена едва през м. май 2023, което е повече от 1 година след последната покана. Получаването на поканата било установено, тъй като самият ищец в отговор от 13.03.2022, от собствения си адрес Nikolay М Sirakov-sirakov nm@yahoo.com цитира отправеното му предложение, като оспорва предложената му цена от 45 000 евро. Правилно първоинстанционният съд приел, че независимо, че първите двама ответници не са били длъжни първо да предложат имота си на Н. С., но те са го и направили и са получили отказ от негова страна. Кореспонденцията относно последващата покана била представена от ответниците и не била оспорена от ищеца. По извършената сделка с тази ответница, цената за етажа, поземления имот и двете паянтови постройки била обща и реално няма как да бъде определено колко точно е цената на земята и колко за всяка една от постройките, нито пък как точно ищецът си представя добросъвестната купувачка А. М. да ползва придобития етаж, чиято собственост не се оспорва и не се претендира от никого, в случай, че претенцията му бъде уважена. Правилото на чл. 33 ЗС намирало приложение единствено при обикновената дялова съсобственост - разпоредбата е неприложима при продажба на един от обектите в етажна собственост, включително когато отделните самостоятелни обекти, принадлежащи на различни собственици, са етажи от жилищна сграда - всеки етажен собственик може свободно да се разпорежда с притежавания от него самостоятелен обект, като съответните идеални части от дворното място и от общите части на сградата, съответстващи на всеки от самостоятелните обекти, по силата на закона се прехвърлят заедно с обекта, към който принадлежат.