Решение № 260084 от 17.11.2021 г. на Районен съд - Каварна по дело № 322/2020 г.

Производството е по реда на чл.362 от ГПК, във вр. с чл.19, ал.3 от ЗЗД. Образувано е по искова молба с вх.№2565/24.08.2020г., подадена от П.Х.Г. с ЕГН •••••••••• •••, срещу Д.С.Ч. с ЕГН •••••••••• и Л.Р.Ч. с ЕГН ••••••••••, двамата с адрес •••. В исковата си молба ищецът излага, че между него като купувач и ответниците - продавачи Д.С.Ч. и Л.Р.Ч. бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. Договорът бил нотариално заверен с рег.№ ••• по регистъра на НК, с район на действие РС гр.Каварна и се отнасял за следният недвижим имот: Поземлен имот с идентификатор •• по кадастралната карта и кадастралните регистри на с.Септемврийци, общ.Каварна, обл.Добрич, одобрени със Заповед РД-18-10 от 19.02.2008г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение на кадастралната карта със Заповед КД-14-08-183 от 23.06.2010г. на Началника на СГКК гр.Добрич, находящ се в с.Септемврийци, общ.Каварна, с площ 15001кв.м., трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: нива, номер на предходен план: ••• С молба вх.№ ••. ищецът, чрез пълномощника си адв.И.П. е посочил, че е допусната грешка по отношение на землището на недвижимия имот, като е уточнила, че процесния имот се намира в землището на с.Било, общ. Каварна. Сочи, че номера на идентификатора съвпада с посочения в предварителния договор. Излага още, че имотът бил собственост на ответника Д.С.Ч., който бил оземлен с Решение № ••. на Общинска служба по земеделие гр.Каварна, вп. акт ••. Продажната цена, съгласно сключения договор била 11 500лв., която сума била изплатена по следния начин: при подписване на предварителния договор на 10.05.2013г. по банковата сметка на Д.С.Ч. били преведени 7 005, 87 лева и на 04.09.2013г. по банковата сметка на съпругата му Л.Р.Ч. – остатъка от продажната цена в размер на 4500 лева. Счита, че неговите задължения по договора са изпълнени. Съгласно договореното между страните, сключването на окончателен договор и прехвърлянето на имота било посочено да се осъществи до 30.07.2020г., но ответниците не изпълнили поетите задължения. Моли съда, да постанови решение, с което да обяви за окончателен, сключеният на 10.05.2013г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, нотариално заверен с рег.№ ••, рег.№ •• по регистъра на НК, между ищеца като купувач и ответниците, като продавачи за посочения по-горе имот. В с.з., ищецът редовно призован, не се явява, представлява се от адв.И.П., която поддържа исковата молба и моли за уважаването й. В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор от ответниците, чрез назначеният им особен представител адв.Г.Г. •••. С него счита предявеният иск за допустим, но неоснователен. Като мотив за неоснователтелността на молбата счита, че същата се отнасяла до различни имоти, тъй като в исковата молба и предварителния договор било записано с.Септемврийци, а с последващата уточнителна се сочело, че имотът е в с.Било, общ.Каварна. На следващо място счита, че сключения предварителен договор е нищожен на основание чл.26, ал.1 ЗЗД, тъй като заобикаля закона, забраняващ прехвърляне на държавни и общински имоти, с които са оземлени граждани за срок от 10 години. В с.з. ответниците не се явяват, представляват се от назначеният особен представител адв.Г.Г. •••, който поддържа отговора и оспорва исковата молба със сочените по-горе доводи. Каварненският районен съд, след като прецени събраните по делото доказателства, приема за установено от фактическа страна следното: С Решение №8087 от 01.06.2010г. на Общинска служба по земеделие гр.Каварна, на основание чл.20 от ЗСПЗЗ, чл.4, ал.4 и чл.21, ал.6 от НОБМГ във вр. с §23 от ПРЗ на ППЗСПЗЗ (ДВ, бр.62 от 2009г.) и искане вх.№50 от 24.09.2009г. от Д.С.Ч., решение за признато право за оземляване чрез отдаване под наем, договор за оземляване чрез отдаване под наем на земи от ДПФ №ДО-06-107 от 18.12.2002г., ответникът Д.С.Ч. с ЕГН •••••••••• ••• е оземлен, чрез прехвърляне правото на собственост общо върху 15, 001 дка земи от ДПФ/ ОПФ, представляващ поземлен имот №•• по КК на с.Било, общ.Каварна, с площ от 15, 001 дка, категория ІІ, начин на трайно ползване: НИВА, при граници: •• С предварителен договор за покупко-продажба на поземлен имот от 15.05.2013г., Л.Р.Ч. и Д.С.Ч. се задължили в срок до 30.07.2020г. да продадат на П.Х.Г. следния свой собствен имот, а именно: поземлен имот с идентификатор •• по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-10/19.02.2008г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със Заповед №КД-14-08-183/23.06.2010г. на Началника на СГКК Добрич, находящ се в с.Било, общ.Каварна, обл.Добрич, с площ от 15 001 кв.м., трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: нива, номер по предходен план: •• за общата сума от 11 500 лева, която продавачите са получили по следния начин: 7000 лева като капаро, при подписване на настоящия договор, а остатъкът от 4500 лева ще се изплати до края на м.август 2013г. На 10.05.2013г. ищецът като вносител е превел на Д.С.Ч. сумата от 700 лева и като основание е записано предварителен договор за покупко-продажба на нива, ПИ №•• в с.Било. Разликата от 4500 лева е преведена от П.Г. по сметка на Л.Ч. на 04.09.2013г., като в платежното нареждане отново е вписано, че сумата е по договор за покупко-продажба на имот №••. Представени са по делото: удостоверение за сключен граждански брак между двамата ответници, данъчна оценка за имота и скица, издадена от АГКК гр.Добрич Въз основа на установеното от фактическа страна, съдът прави следните правни изводи: Искът е с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. За да е основателен, ищецът трябва да докаже, съгласно чл. 154, ал. 1 от ГПК: сключване на предварителен договор за прехвърляне на недвижимия имот и изпълнение на задълженията си по него; наличието на предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителят е собственик на имота. Ответниците трябва да докажат обстоятелствата, с които обосновава възраженията си за нищожност на предварителния договор на основание чл. 26, ал. 1 от ЗЗД поради противоречие на закона – сключен в нарушение на забраната за отчуждаване в десетгодишен срок. Предварителният договор е действителен. Той има необходимото съдържание и е сключен в изискуемата писмена форма за валидност. Доколкото възражението на особения представител на ответниците се отнася до изписване на грешно землище за местонахождението на имота, то съдът счита, че е допусната техническа грешка. Вярно е, че в договора е записано с.Септемврийци, но идентификатора на имота, както и изписването му във преводните документи за заплатени суми, сочат на имот, находящ се в с.Било. Не са основателни възраженията на ответниците за нищожност на предварителния договор на соченото основание – поради противоречие на закона, обосновано от нормативно установената норма оземлените да не могат да прехвърлят земята за срок от 10 години от придобиването и, освен на държавата и общината по чл. 20, ал. 4 от ЗСПЗЗ. Това е така, защото предварителният договор не прехвърля вещни права, а създава задължение за транслиране на собствеността в бъдещ момент – в случая в срок до 12.07.2020г., т. е. след изтичане на 10-годишния срок. Решение № 8087 от 01.06.2010г. на Общинска служба по земеделие Каварна е влязло в сила на 01.07.2010 г., което означава, че десетгодишният срок, в течение на който оземленото лице не е имало право да отчуждава имота в полза на субекти, различни от държавата или общината, е изтекъл на 01.07.2020 г. След тази дата забраната не съществува и продавачите по договора е следвало да изпълнят задължението си да се снабдят с необходимите документи и да прехвърлят по нотариален ред собствеността на ищеца. Предварителният договор не е сключен в нарушение на закона, защото той не предвижда прехвърляне на собственост преди нормативно въведената забрана за това, нито в заобикаляне на закона. Забраната по чл. 20, ал. 4 от ЗСПЗЗ визира ограничение в правото на разпореждане от страна на самия оземлен, т. е. възможността за прехвърляне на правото на собственост върху получената при оземляването земя на трети лица, трябва да е вследствие лично волеизявление за отчуждаване на имота, изхождащо от оземленото лице. Именно, поради горната забрана на чл. 20, ал. 4 от ЗСПЗЗ /за да не нарушат забрани/, страните по предварителния договор са уговорили окончателното нотариално прехвърляне на земята да е след 10 години. Както вече се посочи, предварителният договор има само облигационно, но не и вещно-транслативно действие; с него собственикът поема задължението да прехвърли собствеността върху имота в по-късен момент и в случая този момент не е уговорен в нарушение на закона. Наличието или липсата на съгласие на държавата или общината е правно ирелевантно към валидността на предварителния договор и поддържаното от ответницата възражение за неговата нищожност поради невъзможен предмет по съображение за недадено такова съгласие не е основателно. Купувачът по предварителния договор е изпълнил задължението си да заплати уговорената цена за бъдещата продажба на недвижимия имот. Предварителният договор е създал две задължения за продавачите по него – да се снабдят с необходимите документи за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, т. е. за сключване на окончателен договор, както и да се явят пред нотариус за изповядване на самата сделка. С оглед всичко изложено, налице е действителен предварителен договор, по който ищецът е изправна страна и, който следва да бъде обявен за окончателен. Съгласно чл. 363 от ГПК и чл. 364, ал. 1 от ГПК при разглеждане на иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД съдът осъществява и действия, присъщи на типично нотариално производство при прехвърляне на собствеността и свързани със служебното му задължение да следи за охрана интересите на държавата. В тази връзка по делото са събрани изискуемите документи: удостоверения за наличие и липса на задължения по чл.87, ал.6 от ДОПК на ответниците, удостоверение за данъчна оценка и справка от СВ Каварна. Не са налице пречки за извършване на прехвърлянето. Предявеният иск е основателен и следва да бъде уважен. На основание чл. 364, ал. 1 от ГПК ищецът по делото следва да бъде осъден да заплати в полза на държавата по сметка на Районен съд Каварна такса по прехвърлянето на имота съобразно т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД и чл. 96 от ЗННД в размер на 172, 50 лева, определена върху продажната цена по договора от 11 500 лева. Дължимият данък по чл. 44, ал. 1 от ЗМДТ, съгласно чл. 45, ал. 1 от ЗМДТ, който е в размер на 345 лева следва да бъде платен от приобретателя - ищеца по делото в общината по местонахождението на имота, т. е. в Община град Каварна, като на основание чл. 364, ал. 2 от ГПК и чл. 50 от ЗМДТ заверен препис от настоящото решение следва да бъде издаден само след представяне на доказателства за платен данък за придобития имот и за липса на непогасени данъчни задължения за него. На основание чл. 78, ал. 1 от ГПК ответниците следва да заплатят на ищеца направените по водене на делото разноски – 769 лева внесени такси и адвокатски хонорар. Водим от гореизложеното, Каварненският районен съд