Решение № 6388 от 24.10.2025 г. на Софийски градски съд по дело № 4246/2024 г.

Производството е по реда на чл. 258 и следващите от ГПК. С Решение № 20111952 от 03.01.2024 г., постановено по гр.д. № 9389/2021 г. на Софийски районен съд, 173 състав, е уважен предявеният от собствениците на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост, находяща се на адрес: гр. •••• срещу, , ЛЕА-ЛБ” ООД, иск с правно основание чл. 6, ал. 1, т. 8 и т. 10 във връзка с ал. 3 и чл. 51 ЗУЕС за осъждане на ответника да заплати на етажната собственост сумата от 630, 00 лв., представляваща месечни вноски за управление и поддръжка на общите части на сградата за периода от м. юни 2019 г. до м. февруари 2021 г., ведно със законната лихва от датата на депозиране на исковата молба – 17.02.2021 г., до окончателното плащане на вземането. Със същото решение ответното дружество е осъдено да заплати на ищеца на основмание чл. 78, ал. 1 ГПК и сумата от 356, 40 лв., представляваща разноски в производството пред СРС. Срещу така постановеното решение е подадена въззивна жалба от ответника с оплаквания за неговата неправилност поради допуснати от първоинстанционния съд нарушения на материалния закон, необоснованост на изводите и съществени нарушения на съдопроизводствените правила. Въззивникът поддържа, че не били ангажирани доказателства ОС на ЕС да е приело решение относно размера на дължимите месечните вноски за управление и поддръжка на общите части на сградата. Изтъква, че решаващият съд не бил съобразил силата на пресъдено нещо, с която се ползвало влязлото в сила Решение № 2921/02.06.2023 г. по в.гр.д. № 3377/2022 г. на СГС II-Г възз. с-в., тъй като в мотивите на същото се потвърждавало, че в проведените на 19.09.2019 г. и 06.02.2020 г. общи събрания не било прието решение относно размера на дължимите такси за управление и поддръжка. Сочи още, че СРС не бил изпълнил задължението си по чл. 236, ал. 2, предл. второ ГПК, като не бил извършил преценка на всички събрани в хода на делото доказателства, в частност не били правилни фактическите изводи, изведени от съда въз основа на представения с исковата молба Протокол от ОС на ЕС, проведено на 26.04.2013 г. В допълнение, решаващият съд не бил преценил ангажираните от ответника доказателства, свързани с установяване на конструктивното и функционално разпределение на обектите в сградата, и по-конкретно – Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 75, том VI, рег. № 8864, дело № 949 от 2003 г. по описа на нот. М.К., с район на действие СРС, № 200 в рег. на НК, както и Площоразпределение на обектите в жилищна сграда – кв.92, парцел II, секция, , Б”, местност, , Красно село – Център”. На следващо място въззивникът прави оплакване, че не било установено приетата вноска в размер на 30, 00 лв. месечно на самостоятелен обект да се отнася до разходите за управление и поддръжка на общите части по смисъла на чл. 51, ал. 1 ЗУЕС, а не до разходите за поддържане на общите части по чл. 48, ал. 8 ЗУЕС. Наред с това поддържа, че съдът е допуснал нарушение на материалния закон, като не бил отчел, че задължението за заплащане на разходите за управление и поддръжка на общите части на сградата се изключвало, в случай че носителят на задължението е възпрепятстван да ползва тези общи части съобразно предназначението им. Собственикът на процесния самостоятелен обект не притежавал идеални части от общите части на сградата, съответно неговият наемател – ответник в настоящото производство, нямал достъп до площите, представляващи общи части на сградата, поради което не допринасял за извършването на разходи за управление и поддръжка и не дължал заплащането на претендираната сума. На последно място изтъква, че съдът е постановил решението си в нарушение на разпоредбата на чл. 51, ал. 2 ЗУЕС, доколкото ответникът не бил ползвал процесния самостоятелен обект за част от периода, за който се отнася исковата претенция, поради наличието на административни забрани във връзка с извънредно положение, обявено с Решение от 13.03.2020 г. на Народното събрание на Република България. Моли съда да отмени изцяло първоинстанционното решение и да постанови акт, с който да отхвърли предявения иск. Претендира и направените разноски в двете съдебни инстанции. Въззиваемата страна в законоустановения едномесечен срок по чл. 263 ГПК е депозирала отговор на въззивната жалба, в който оспорва същата като неоснователна по подробно изложените съображения. Моли съда да потвърди първоинстанционното решение и да присъди в тежест на въззивника сторените разноски в двете съдебни инстанции. Жалбата е подадена в срока по чл. 259 ГПК от легитимирано лице - страна в процеса, като жалбоподателят е заплатил дължимата държавна такса, поради което жалбата е процесуално допустима. Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от релевираните въззивни основания в жалбата. Решението е валидно и допустимо, постановено в рамките на правораздавателната власт на съдилищата по граждански дела и в съответствие с основанието и петитума на искането за съдебна защита. Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните по делото доказателства, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК намира въззивната жалба за неоснователна по следните съображения: Във връзка с направеното от въззивника оплакване, че решаващият съд не бил съобразил доводите си с мотивите на влязлото в сила Решение № 2921/02.06.2023 г. по в.гр.д. № 3377/2022 г. на СГС II-Г възз. с-в., следва да се отбележи, че съгласно задължителната практика на ВКС, обективирана в т. 18 от ТР № 1 от 04.01.2001 г. на ОСГК на ВКС, със сила на пресъдено нещо се ползва само решението по отношение на спорното материално право, въведено с основанието и петитума на иска като предмет на делото. Затова само диспозитивът на решението, който чл. 189, б., , г” ГПК визира като констатация относно спорното право, представлява източникът на силата на пресъдено нещо. Мотивите към решението според чл. 189, ал. 2 ГПК не са част от него, поради което мотивите към решението не се ползват със сила на пресъдено нещо (в този смисъл Решение № 57/26.02.2018 г. по гр.дело №2736/2017 г., IV Г.О., ВКС). Ето защо и доколкото диспозитивът на Решение № 2921/02.06.2023 г. по в.гр.д. № 3377/2022 г. на СГС II-Г възз. с-в. не съдържа произнасяне досежно факта на приемане на решение на ОС на ЕС относно размера на дължимите месечни вноски за управление и поддръжка на общите части на сградата, то претендираните с друг вид иск субективни права, правни задължения и правоотношения следва да бъдат доказани по реда на ГПК. В тази връзка следва да се посочи, че настоящият състав на съда приема, че макар и да не е представен конкретният протокол от ОС, в рамките на първоинстанционното производство е било проведено надлежно доказване на обстоятелството, че размерът на вноските възлиза на 30, 00 лв. месечно на самостоятелен обект. По делото са представени три броя протоколи от ОС на ЕС, в които е отразено проведеното обсъждане на темата за увеличаване размера на месечните вноски от 30, 00 на 33, 00 лв., като последователно етажните собственици, ползватели и обитатели приемат дължимата сума на месец да запази своя текущ размер от 30, 00 лв., т.е. наличието на решение досежно размера на ежемесечно дължимите вноски е потвърдено от ЕС с проведено гласуване в три протокола от ОС на ЕС, всеки от които е придобил стабилитет, доколкото са изтекли преклузивните срокове за обжалването им по реда на чл. 40 ЗУЕС и липсват данни същите да са били отменени от съда като незаконосъобразни. Нещо повече, макар и в Протокола от 26.04.2013 г. да не фигурира изрично решение за определяне размера на дължимата вноска за управление и поддръжка на общите части на сградата, както и не е представен друг протокол, в който да е отразено такова решение, при липсата на възражения в отговора на исковата молба по отношение на установяването на задължението през 2013 г. в размер на 30, 00 лв. и последващите решения на ОС на ЕС, запазващи я в този размер, обоснован е извода, че за собствениците/обитателите на ЕС в рамките на процесния период е било установено задължение за заплащане на месечна вноска в размер на 30, 00 лв. за текущи разходи на ЕС, както е приел всъщност и първоинстанционният съд, поради което и оплакванията в жалбата в тази насока са неоснователни. По отношение на оплакването, касаещо изводите на СРС свързани с установяване на конструктивното и функционално разпределение на обектите в сградата, и по-конкретно – Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 75, том VI, рег. № 8864, дело № 949 от 2003 г. по описа на нот. М.К., с район на действие СРС, № 200 в рег. на НК /л. 26 от гр.д. 9389/2021 г. по описа на СРС/, както и Площоразпределение на обектите в жилищна сграда – кв.92, парцел II, секция, , Б”, местност, , Красно село – Център” /л. 29-33 от гр.д. 9389/2021 г. по описа на СРС/ настоящият съдебен състав намира, че макар и в представеното по делото площоразпределение да не са посочени прилежащи към процесния самостоятелен обект идеални части от общите части на сградата, в нотариалния акт за покупко-продажба на имота изрично се посочва, че се прехвърля правото на собственост върху обекта заедно със съответните прилежащи идеални части от общите части на обектите на партерния етаж – секция, , Б”. Нещо повече, ответникът изрично е признал в отговора на исковата молба, че неговият наемодател притежава идеални части от общите части на магазинната част на сградата /л. 18-19 от делото на СРС/. Следователно безспорен е фактът, че дружеството - собственик на процесния имот, притежава прилежащите към неговия самостоятелен обект идеални части от общите части на сградата. Независимо, че в нотариалния акт изрично се ограничава това право на собственост само върху общите части на секция, , Б”, то секция, , Б” е част от сградата, респективно попада в обхвата на формиралата се етажна собственост. Доколкото в първоинстанционното производство не са ангажирани доказателства от ответника, чиято съгласно чл. 154, ал. 1 ГПК е доказателствената тежест, въпросната секция, , Б” да има функционална и конструктивна самостоятелност и обособеност от останалите части на сградата (жилищна част и гаражи), липсва правно основание да се разглежда магазинната част от процесния недвижим имот като отделен обект, чиито общи части да са обособени и отделени от общите части, прилежащи към останалите секции на сградата. Следователно е обоснован извода, че общите части към самостоятелните обекти, намиращи се в секция, , Б”, до какъвто извод е стигнал и първоинстанционният съд. Неоснователно е и оплакването на въззивника, че първоинстанционният съд не бил извършил преценка на всички събрани в хода на делото доказателства и в частност на Протокола от ОС на ЕС от 26.04.2013 г., доколкото СРС изрично е посочил в обжалваното решение, че действително разпоредбата на чл. 8, ал. 2 ЗУЕС в относимата към настоящия правен спор редакция дава възможност, в случай че сградата е с повече от един вход, управлението й да се осъществява във всеки отделен вход. Приел е обаче, че ответника не е навел твърдения за такова отделно управление на магазинната част на сградата, нито пък е ангажирал доказателства в тази насока /например доказателства за избрана от собствениците/обитателите на самостоятелни обекти в магазинната част на сградата форма на управление на ЕС, отделни органи за управление, отделен правилник за вътрешния ред и отделна книга по чл. 7, ал. 1 ЗУЕС. Същите съгласно съдебната практика са показател за наличието или отсъствието на отделно управление по смисъла на чл. 8, ал. 2 ЗУЕС (Определение № 107 от 22.02.2016 г. по гр. д. № 6102 / 2015 г. на Върховен касационен съд, 1-во гр. отделение). Нещо повече, самостоятелното управление по чл. 8, ал. 2 ЗУЕС не би и било осъществимо в конкретния случай, доколкото разпоредбата предвижда такава възможност само в хипотеза, в която достъпът до съответни групи от обекти е през отделни входове, а не когато има отделен достъп до конкретен самостоятелен обект с оглед функционалното му предназначение и експлоатацията му. В сграда с няколко отделни входа, дори и да има отделяне на входовете за самостоятелно управление по реда на чл. 8, ал. 2 ЗУЕС, то не може да засегне и покрива на сградата, когато той е проектиран цялостно и е единен, при учредяването на етажната собственост е възникнал като обща част, принадлежаща към всички обекти, и идеалните части за отделните апартаменти или други обекти са изчислени за цялата сграда (така Решение № 103 от 20.01.2021 г. по гр. д. № 4703 / 2019 г. на Върховен касационен съд, 1-во гр. отделение). По отношение на оплакването, че не било установено в условията на пълно и главно доказване приетата вноска в размер на 30, 00 лв. месечно на самостоятелен обект да се отнася до разходите за управление и поддръжка на общите части по смисъла на чл. 51, ал. 1 ЗУЕС, а не до вноските по чл. 48, ал. 8 ЗУЕС следва да се отбележи, че това оплакване не намира опора в приложените по делото доказателства, доколкото в раздел, , Текущи разходи” на Протокол № 2020-02 от 06.02.2020 г. е посочено, че вноската, определена за това перо от бюджета на ЕС, е в размер на 30, 00 лв. месечно на самостоятелен обект, а според следващото изречение, , разходите за управление и поддържане на общите части трябва да се заплащат от всички собственици”. При буквалния прочит на съответния абзац от приложения по делото Протокол № 2020-02 от 06.02.2020 г. се налага извод, че приетата месечна вноска в размер на 30, 00 лв. има предназначението да покрие именно разходите за управление и поддръжка на общите части по смисъла на чл. 51, ал. 1 ЗУЕС. В допълнение следва да се посочи, че установеният от закона критерий за квалифицирането на разходите за общите части като такива по чл. 48, ал. 8 от ЗУЕС или като такива по чл. 51, ал.1 от ЗУЕС е тяхното конкретно предназначение. Разпоредбата на чл. 48, ал. 8 от ЗУЕС борави с израза „поддържане на общите части", който има своята легална дефиниция в § 1, т. 13 от ДР на ЗУЕС. Предвид даденото в закона определение следва да се приеме, че разходите по чл. 48, ал. 8 от ЗУЕС покриват дейностите, насочени пряко към запазване на общите части в добро състояние. Същевременно чл. 51, ал.1 от ЗУЕС урежда „разходите за управление и поддържане на общите части”. Въпреки терминологичното сходство, предназначението на тези разходи е различно. Така според § 1, т. 11 и т. 11а от ДР на ЗУЕС те включват разходите за консумативни материали, свързани с управлението, за възнаграждения на членовете на управителните и контролните органи и за касиера, както и за електрическа енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно обслужване на асансьор и други разноски, необходими за управлението и поддържането на общите части на сградата. При съпоставянето на двете легални дефиниции се установява, че разходите за поддържане на общите части по смисъла на чл. 48, ал. 8 от ЗУЕС са свързани с извършването на такива дейности, които, макар да не увеличават стойността на сградата /тогава ще се касае до „полезни разходи" по смисъла на § 1, т.12 от ДР на ЗУЕС/, са необходими за запазването на субстанцията на общите части в състояние, че да могат те да бъдат ползвани по предназначение. Тези разноски са свързани с пряко въздействие върху общите части - например за заплащане на строителни и ремонтни дейности за отстраняване на повреди по тях. Видно от Протокол № 2019-01 от 19.09.2019 г. и от Протокол № 2020-02 от 06.02.2020 г., визираните в чл. 48 ЗУЕС разходи за поддържане, ремонт и обновяване на общите части са предвидени в друго перо на бюджета на ЕС, а именно във Фонд, , Ремонт и обновяване”, месечната вноска за който възлиза на 100, 00 лв. и се определя съобразно идеалните части от общите части, притежавани от отделните етажни собственици. За разлика от разходите за поддържане на общите части по чл. 48, ал. 8 ЗУЕС, разходите за управление и поддържане на общите части по чл. 51, ал. 1 ЗУЕС касаят покриването на различни консумативни разходи, необходими за управлението или използването на общите части. Същите представляват ежемесечно възникващи разходи, откъдето следва логически обоснован извод, че предвиденото в бюджета на ЕС перо за, , текущи разходи”, за чиито нужди етажните собственици/обитатели дължат сума в размер на 30, 00 лв. месечно, се отнасят именно до разходите за управление и поддържане на общите части по чл.51, ал.1 ЗУЕС. Що се отнася до оплакването, че съдът е допуснал нарушение на материалния закон, като не бил отчел, че задължението за заплащане на разходите за управление и поддръжка на общите части на сградата се изключвало, в случай че носителят на задължението бил възпрепятстван да ползва тези общи части съобразно предназначението им следва да се отбележи, че действително от показанията на разпитания по делото свидетел се извличат данни, че достъпът до общите части на жилищната част от сградата е контролиран и предоставен само на живущите в нея, като на ответника дори е било отказано да бъде допуснат до тези общи части при направено изрично поискване за нуждите на провеждаща се към онзи момент ремонтна дейност в имота. Както обаче бе изложено по-горе в настоящото решение, сградата е една и формираната в нея етажна собственост също е единна, като не е налице отделно управление на ЕС или функционална и конструктивна обособеност на магазинната част на сградата от жилищната й част, поради което, , общите части от секция Б” (както са назовани в нотариалния акт), всъщност са общи части на сградата изобщо. Поради тази причина не би следвало да има отказ от страна на една част от етажните собственици, ползватели и обитатели другите участници в етажната собственост, които пребивават в магазинната част на сградата, да имат достъп и до жилищната част (правният въпрос за субективното право на достъп е отделен от чисто житейския въпрос необходим ли е такъв достъп). Доколкото обаче невъзможността да се ползва самостоятелния обект от сградата не е предвидена в ЗУЕС като основание за освобождаване от задължението за заплащане на дължимите такси за управление и поддръжка, правомерността на отказа на етажните собственици, ползватели и обитатели в жилищната част на сградата да осигурят достъп до същата на собствениците, ползвателите и обитателите от магазинната част на сградата, е отделен въпрос, който не е предмет в настоящото производство. Меродавна е единствено липсата на формулировка в действащата към процесния период редакция на ЗУЕС /отм./, съгласно която невъзможността да се ползва помещението да изключва задължението за заплащане на таксите за управление и поддръжка. В допълнение, след като не е установено отделно управление по смисъла на чл. 8, ал. 2 ЗУЕС на двете части на сградата – жилищна и магазинна, определените месечни вноски в размер на 30, 00 лв. на самостоятелен обект следва да покриват текущите нужди както на жилищната, така и на магазинната част от сградата, чиито общи части ответникът признава, че ползва, респективно наемодателят му притежава. Този аргумент представлява още едно основание въззивникът да дължи заплащането на посочената такса за управление и поддръжка, независимо, че не ползва общите части на жилищната част на сградата – въззивникът ползва общите части на магазинната част, а последната няма самостоятелно управление, което да обоснове събиране на вноски за управление и поддръжка отделно от тези за жилищната част на процесния недвижим имот. По отношение на последното оплакване, че съдът бил постановил решението си в нарушение на разпоредбата на чл. 51, ал. 2 ЗУЕС /отм./ доколкото ответникът не бил ползвал процесния самостоятелен обект за част от периода, за който се отнася исковата претенция, поради наличието на административни забрани във връзка с обявеното с Решение от 13.03.2020 г. на Народното събрание на Република България извънредно положение поради епидемичната обстановка, свързана с разпространението на Ковид-19 на територията на страната следва да се посочи, че действително чл. 52, ал. 2 ЗУЕС (01.04.2016 г. – отм.), предвижда, че не се заплащат разходите за управление и поддържане на общите части на ЕС от собственик, ползвател и обитател, който пребивава в етажната собственост не повече от 30 дни в рамките на една календарна година. От цитираната разпоредба следва, че задължението за заплащане на посочените такси не възниква при кумулативното наличие на две предпоставки: 1/ собственикът, ползвателят или обитателят да е пребивавал в етажната собственост не повече от 30 дни, 2/ пребиваването за период от до 30 дни да се е осъществило в рамките на една календарна година, т.е. изчислението на броя дни се извършва за периода от 1 януари до 31 декември на съответната календарна година. В конкретния случай въззивникът твърди, че е бил лишен от възможност да ползва процесния самостоятелен обект в периода от 13.03.2020 г. до 30.04.2021 г. поради наличието на административни забрани, въведени във връзка с извънредната пандемична обстановка през посочения период от време. От представените по делото заповеди на министъра на здравеопазването за въвеждането на противоепидемични мерки на територията на Република България /л. 96-131 от гр.д. № 9389/2021 г. по описа на СРС/ действително се извличат данни за наличието на административни забрани за извършване на търговска дейност в твърдяния от въззивника времеви период, но дори и в този случай не са изпълнени двете кумулативни предпоставки за освобождаване на въззивника от задължението за заплащане на таксите за управление и поддръжка на общите части. Това е така, защото за календарната 2020 г. въззивникът не твърди да не е използвал имота в периода от 01.01.2020 г. до 13.03.2020 г., което означава, че не са приведени доказателства в подкрепа на тезата, че въззивникът е ползвал процесния самостоятелен обект за не повече от 30 дни през 2020 г. Аналогична е фактическата обстановка и през 2021 г., когато поради наличието на административни забрани ответникът е бил възпрепятстван да ползва процесния имот за периода от 01.01.2021 г. до 30.04.2021 г., но не са изложени твърдения, нито са ангажирани доказателства в останалата част от календарната година самостоятелният обект да не е използван. Поради изложеното се налага извод, че изискванията на чл. 52, ал. 2 ЗУЕС в относимата към настоящия правен спор редакция не са изпълнени, поради което въззивникът не би могъл на това правно основание да се освободи от задължението за заплащане на месечните вноски за управление и поддръжка на общите части. Доколкото във въззивната жалба липсват други конкретни оплаквания и с оглед на обстоятелството, че правните изводи, до които въззивната инстанция е достигнала, съответстват изцяло с крайните правни съждения на първоинстанционния съд, решението на СРС следва да бъде потвърдено изцяло. По разноските: При този изход на правния спор, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК във вр. с чл. 273 ГПК в полза на въззиваемата страна следва да се присъди сумата от 400, 00 лв. – адвокатско възнаграждение по Договор за правна защита и съдействие от 27.03.2024 г. С оглед цената на иска въззивното решение не подлежи на касационно обжалване съгласно правилата на 280, ал. 3, т. 1 ГПК, във вр. с чл. 69, ал. 1, т. 1 ГПК. Така мотивиран, Софийският градски съд