Решение № 1590 от 7.5.2025 г. на Районен съд - Варна по дело № 9355/2024 г.

Производството е образувано по предявени от „А.Т." ЕООД, ЕИК ••••••••• седалище и адрес на управление: ••••••••••••••••••", складова база срещу „Р.К." ООД, ЕИК ••••••••••, седалище и адрес на управление: ••••••••••••••, искове с правно основание чл.124, ал.1 ГПК за признаване за установено в отношенията страните на съществуването на арендни правоотношения между тях по договори за аренда на земеделски земи: № 10079683 с нотариално удостоверяване на подписите, извършено на 14.01.2022 година с •••••••••••••••••••• от нотариус К.К., peг. № ••• в НК, район на действие - района на PC - В.а, вписан в Служба по вписвания - В.а под № •••••••••••••• година и № 10079688 с нотариално удостоверяване на подписите, извършено на 14.01.2022 година с •••••••••••• от нотариус К.К., per. № ••• в НК, район на действие - района на PC - В.а, вписан в Служба по вписвания - В.а под ••••••••••••••••••• година, както и на основание чл. 537, ал.2 ГПК да бъде отменено извършеното вписване, отразено в Служба по вписвания - В.а с акт ••••••••••••••••••••••• година на едностранното прекратяване на договорите за аренда. Ищецът основава исковите си претенции на следните фактически твърдения: На 14.01.2022 година между ищеца, в качеството му на арендатор и ответника, в качеството му на арендодател е сключен договор за аренда на земеделски земи № 10079683 с нотариално удостоверяване на подписите, извършено на 14.01.2022 година с •••••••••••••••••••• от нотариус К.К., peг. № ••• в НК, район на действие - района на PC - В.а, вписан в Служба по вписвания - В.а под •••••••••••••••••••• година, по силата на който ответникът предоставил на ищцовото дружество за ползване земеделска земя за земеделско производство с обща площ от 92.792 дка, находяща се в обл. В.а, общ. А.н и конкретно посочени землище и местности, за срок от пет години. Арендното плащане за всички имоти за една година, съгласно чл. 10, ал. 2 Договора възлизало на 3 957.40 лева. На същата дата - 14.01.2022 година, страните сключили договор за аренда на земеделски земи № 10079688 с нотариално удостоверяване на подписите, извършено на 14.01.2022 година с per. •••••••••• от нотариус К.К., peг. № ••• в НК, район на действие - района на PC - В.а, вписан в Службапо вписвания - В.а под ••••••••••••••• година, по силата на който ответникът предоставил на ищеца за ползване земеделска земя за земеделско производство с обща площ от 227.637 дка, находяща се в обл. В.а, общ. Д.ч. и конкретно посочени землища и местности, за срок от пет години. Арендното плащане за всички имоти за една година по този договор, съгласно чл. 10, ал. 2 възлизала на 8 969.63 лева. При справка в имотния регистър установил, че на 12.07.2024 година в Служба по вписвания - В.а по подадено от ответника заявление за вписване, отблязване или заличаване, е вписана нотариална покана за прекратяване на посочените по - горе договори с акт •••••••••••••••• година. Нотариалната покана е с нотариално удостоверяване на подпис, извършено на 13.06.2024 година с per. № ••• от нотариус Е.Ш., per. № •••• в НК, район на действие - района на PC - С., на която е отбелязано, че се изпраща чрез съдебен изпълнител Л.Т., per. № •••3 в НК, район на действие - района на ОС - В.а. Твърди, че Нотариалната покана не е връчена на дружеството. Сочи, че адресът на който е изпратена не е адресът, на който дружеството е регистрирано. Предвид нередовното връчване на адресираната до дружеството нотариална покана счита, че изявлението на ответника за разваляне на процесиите договори не е достигнало до него, поради което не са настъпили правните последици от развалянето им и действието на същите продължава да е валидно между страните. Сочи се, че в нотариалната покана не се съдържа срок, в който дружеството да изпълни задължението си за плащане и едва след изтичане на този срок, в случай, че не е изпълнено задължението за плащане, да бъде прието, че договорът е развален. Твърди се, че нотариалната покана, която е депозирана от ответника към искането за вписване на прекратяването на договора няма поставена сигнатура за номер на акт и том, поради което същата не отговаря на изискванията за удостоверяване и вписването й в регистрите и нотариалните книги, които нотариусът е длъжен да води, поради което не е надлежно съставен. Твърди се, че към настоящия момент всички задължения към ищеца за заплащане на аредните вноски по договора за стопанската 2023-2024 година са изпълнени, като на 10.06.2024 година (преди удостоверяване на подписа на законния представител на ответното дружество на поканата за прекратяване на договора) е заплатен пълният размер на арендното плащане. Предвид извършеното пълно плащане на задълженията по договорите за аренда, не са налице основанията за разваляне на арендните договори, като такива не са съществували и към датата, на която е поискано от ответника вписване в Службата по вписвания - В.а на прекратяването на действието им. Така обосновава претенциите си и моли за постановяване на положително решение по тях. В срока по чл.131 ГПК ответникът е депозирал писмен отговор, в който не оспорва сключването на Договор за аренда на земеделски земи № 10079683 с нотариално удостоверяване на подписите, извършено на 14.01.2022г. с per. •••••••••• от нотариус К.К., per. № ••• на НК, район на действие - PC - В.а, вписан в служба по вписванията - В.а под ••••••••••••••• за ползване на земеделска земя с обща площ 92.792 дка, находящи се в общ. А.н и Договор за аренда на земеделски земи № ••••• с нотариално удостоверяване на подписите, извършено на •••••••••• от нотариус К.К., per. № ••• на НК, район на действие - PC - В.а, вписан в служба по вписванията - В.а под •••••••••••••••• за ползване на земеделска земя с обща площ 227.637 дка, находящи се в общ. Д.ч.. Не оспорва факта, че на 12.07.2024г. в Служба по вписванията — В.а е вписано Заявление за прекратяване на горепосочените договори с вх. № •••••••••••• ведно с Нотариална покана с нотариално удостоверени подпис от 13.06.2024г. с peг. № •••• от нотариус Е.Ш. с per. № •••• на НК, район на действие PC - С., изпратена за връчване чрез ЧСИ Л.Т. с per. № •••3 в регистъра на ЧСИ и район на действие ОС - В.а. Оспорва твърденията на ищеца, че е налице нередовно връчване на адресираната до него нотариална покана, поради промяна на седалището и адреса на управление на дружеството. Сочи, че съгласно уговореното в чл. 32, ал. 1 от Раздел VIII „Кореспонденция" от договорите, всички съобщения, изявления, уведомления между страните следва да се изпращат на посочените адреси в ал. 2. Нотариалната покана е изпратена до ищеца на посочения адрес в Договорите за аренда, а именно: гр. В.а, •••••••••••••••. В ал. 3 изрично е договорено, че ако някоя от страните промени посочения адрес, без да уведоми другата страна, последната не отговаря за неполучени съобщения, призовки и др. подобни, както и че всички отправени на старите адреси съобщения ще се считат за редовно връчени и ще обвързват страната, която не ги е получила. Оспорва твърдението, че в Нотариалната покана е следвало да бъде даден срок, в който ищецът да изпълни задължението за плащане и в случай, че не го направи едва тогава да се приеме, че договорът е развален. Навежда доводи, че в договорите за аренда на земеделска земя е посочен падеж за всяка една вноска и задълженията са ликвидни и изискуеми е настъпването на падежа. За дължимите арендни вноски по договорите за аренда на земеделска земя, ответното дружество е изпращало уведомления при настъпване на всеки от падежите, като през месец февруари 2024 година било образувано ч.гр.д. № 2127/2024г. по описа на Районен съд - В.а. Едва след като дружеството не получило плащане, след отправените покани за доброволно плащане и предприети действия по принудителното събиране на арендното плащане за стопанската 2023/2024г., пристъпило към разваляне на договорите за аренда на земеделска земя. Оспорва твърдението, че нотариалната покана следва да има поставена сигнатура за номер на акт и том, както и че същата представлява ненадлежно съставен документ. Сочи се, че след направените изменения с ДВ, бр. 86 от 2017 г., в чл. 18, ал. 5 от Закона за частните съдебни изпълнители, е дадена възможност на частния съдебен изпълнител да връчва всякакви покани, съобщения и отговори във връзка с гражданскоправни отношения, а по разпореждане на съда - съобщения и призовки по граждански дела. Позовава се на Тълкувателно решение № 2 от 2015г. на ВКС, в което е дадено разрешение по въпроса за извънсъдебното разваляне на договор за аренда със срок до 10 години, при неизпълнение на задължението за арендно плащане с повече от три месеца, съгласно чл.28, ал.1, изр.първо във вр. с чл.27, ал.1, т.2 ЗАЗ. Твърди се, че ищецът не е платил своевременно задължението си за стопанската 2023/2024г. Посочва, че в разпоредбата на чл. 28 от Договорите за аренда на земеделска земя, страните са договорили, че при забава в плащането на арендното възнаграждение, която е продължила повече от 3 месеца, арендодателят може едностранно да развали договора без да дава допълнителен срок за изпълнение на арендатора. По същество моли за отхвърляне на исковите претенции. В проведеното открито съдебно заседание, ищецът чрез процесуален представител поддържа заявеното с исковата молба становище. Ответникът, редовно призован за съдебно заседание, не изпраща представител. С писмено становище от 09.04.2025 г. изразява становище по същество на спора. Моли за отхвърляне на исковете. След съвкупна преценка на доказателствата по делото и съобразявайки становището на страните, съдът приема за установено следното от фактическа страна: На основание чл. 146, ал. 1, т. 3 ГПК за безспорни и ненуждаещи се от доказване между страните са приети фактите, че между тях са сключени Договор за аренда на земеделски земи № 10079683 с нотариално удостоверяване на подписите, извършено на 14.01.2022г. с per. •••••••••• от нотариус К.К., per. № ••• на НК, район на действие - PC - В.а, вписан в служба по вписванията - В.а под ••••••••••••••• за ползване на земеделска земя с обща площ 92.792 дка, находящи се в общ. А.н и Договор за аренда на земеделски земи № ••••• с нотариално удостоверяване на подписите, извършено на •••••••••• от нотариус К.К., per. № ••• на НК, район на действие - PC - В.а, вписан в служба по вписванията - В.а под •••••••••••••••• за ползване на земеделска земя с обща площ 227.637 дка, находящи се в общ. Д.ч.; че на 12.07.2024г. в Служба по вписванията — В.а е вписано Заявление за прекратяване на горепосочените договори с вх. № •••••••••••• ведно с Нотариална покана с нотариално удостоверени подпис от 13.06.2024г. с per. № •••• от нотариус Е.Ш. с per. № •••• на НК, район на действие PC - С., изпратена за връчване чрез ЧСИ Л.Т. с per. № •••3 в регистъра на ЧСИ и район на действие ОС - В.а. От съдържанието на представения договор за аренда № 10079683 от 14.01.2022г, сключен между „Р.К." ООД като арендодател и „А.Т." ЕООД като арендатор, е видно, че страните са уговорили предоставянето за ползване на 92.792 дка земеделска земя, за срок от 5 години, считано от 01.10.2021 г. до 30.09.2026 г. В чл. 11, ал. 1 от договора е предвидено, че дължимата сума по арендното плащане за всяка стопанска година се заплаща от арендатора авансово на две равни вноски, най-късно до 30.09 при започване на съответната година и до 30.12 за съответната година, за която е дължимо плащането. В чл. 11, ал. 2 от договора, страните в табличен вид са определили, че при средна цена за декар от 42.65 лева, общата стойност за една стопанска година е в размер на 3 957.40 лева, платима на две вноски от по 1978.70 лева, с крайна дата на първо плащане - 30.09 за съответната година и крайна дата на второ плащане - 30.12 за съответната година. В чл. 13, ал. 1 от договора е уговорено заплащането на законна лихва за забава при неплащане на арендна вноска. В чл. 28 от договора е предвидено, че при забава за плащане на арендно възнаграждение, продължила повече от три месеца, арендодателят може едностранно да развали договора, без да дава допълнителен срок. Видно от приобщения договор за аренда № 10079688 от 14.01.2022 г. страните са уговорили предоставянето за ползване на 227.637 дка земеделска земя за срок от 5 години, считано от 01.10.2021 г. до 30.09.2026 г. В чл. 11, ал. 2 от договора, страните в табличен вид са определили, че при средна цена за декар от 39.40 лева, общата стойност за една стопанска година е в размер на 8969.63 лева, платима на две вноски от по 4484.81 лева, с крайна дата на първо плащане - 30.09 за съответната година и крайна дата на второ плащане - 30.12 за съответната година. Останали клаузи са идентични с горепосочения договор. Представени са скици от СГКК - гр. В.а, от които се установява площта и местоположението на процесните земеделски земи, предмет на договорите. Видно от представената нотариална покана с нотариална заверка на подписите с рег. № 21939 от 13.06.2024 г. на нотариус Е.Ш., с район на действие - РС- С., „Р.К." ООД е уведомило „А.Т." ЕООД, че на основание чл. 28, ал. 1 от договорите, разваля едностранно двата договора, поради неизпълнение на задължението за арендно плащане с повече от три месеца за стопанската 2023/2024 г., считано от 30.09.2024 г. Съобразно приложената преписка от ЧСИ Л.Т., с район на действие - ВОС, се установява, че нотариалната покана е връчена по реда на чл. 50, ал. 4, вр. с чл. 47, ал. 1 ГПК. Към преписката е приложено и уведомление, в което е отразено, че на 19.06.2024 г. е залепено уведомление на входната врата на адрес и седалището на управление на „А.Т." ЕООД, при липсата на пощенска кутия, като е указала, че в 14-дневен срок следва да се яви представител за получаване на извънсъдебна покана. Посочено е, че по сведение на служител на „А." ЕООД, който е отказал да получи поканата и да каже имената си, управителят на дружеството бил извън страната и като се върнел щял да получи книжата. На 12.07.2024 г. в СВ-В.а е вписано прекратяване на двата договора за аренда на земеделска земя. Не е спорно между страните, че плащанията по двата договора на арендните вноски за стопанската 2023/2024г. са извършени на 10.06.2024г.. От съдържанието на представената справка за дължима рента към 11.10.2024 г., изходяща от дружеството - арендодател се установява, че плащанията за 2021; 2022 г. и 2023 г. са изцяло погасени, като е съотнесено и плащането от 10.06.2024 г. към задълженията по фактури за 2023 г. с падежи - 30.09.2023 г. и 30.12.2023 г. Предвид така установеното от фактическа страна, СЪДЪТ формулира следните изводи от правна страна: Предявени са обективно кумулативно съединени положителни установителни искове по чл. 124, ал. 1 ГПК. Направено е и искане за отмяна на охранителния акт (вписаното уведомление за прекратяване на договора за аренда) по реда на чл. 537, ал. 2 ГПК, вр. с чл. 88 ЗКИР, което по своята правна същност, не представлява самостоятелен иск, а е правна последица от уважаване на иска относно спора, породен от издадения акт по чл. 537, ал. 2 ГПК. По предявените претенции в тежест на ищеца е да докаже валидното сключване на действителни договори за аренда от 14.01.2022г. с предмет процесните терени, както и изправността си по тях – своевременното и в пълен обем плащане на цената за стопанската 2023/2024г. по тях на легитимирания кредитор. Съответно в тежест на ответника е да установи всички наведени от него положителни правоизключващи и правопогасяващи възражения, от които черпи благоприятни за себе си правни последици - предпоставките на чл.87 ЗЗД за разваляне на договорите за аренда от 14.01.2022г.. Арендните отношения в земеделието се уреждат със специален Закон за арендата в земеделието. Договорът за аренда се сключва в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните. Той се вписва в нотариалните книги и се регистрира в съответната общинска служба по земеделие. Договорът за аренда в земеделието е двустранен договор, който може да се развали при неизпълнение на задължение по него с едностранно волеизявление на едната страна поради виновното неизпълнение на задълженията на другата страна, извън хипотезите на чл. 28, ал. 2 ЗАЗ. Законът за аренда в земеделието изрично посочва случаи на неизпълнение по договора, които дават право на кредитора да развали договора - чл. 6, ал. 3, чл. 9, ал. 5, във вр. с чл. 26, ал. 2, чл. 28, ал. 1 ЗАЗ. Параграф 1 от Допълнителните разпоредби на ЗАЗ предвижда, че за неуредените в ЗАЗ въпроси се прилагат разпоредбите на гражданското законодателство. Към въпросите, касаещи развалянето на договора за аренда, са приложими общите правила на чл. 87 ЗЗД. Развалянето на договора за аренда произвежда действие само за в бъдеще - чл. 88, ал. 1, изр. 1 ЗЗД. Правото да се развали договорът е преобразуващо. То се упражнява с едностранно волеизявление, без да е необходимо съдействие на насрещната страна. Правото има акцесорен характер. То възниква при наличие на неизпълнение, т.е. от вторичен юридически факт, който следва по време юридическия факт, породил двустранното правоотношение. Упражняването на правото води до прекратяване на облигационната връзка. Правото се погасява с петгодишна давност - чл. 87, ал. 5 ЗЗД. Елементите на фактическия състав на правото да се развали договорът са уредени в чл. 87, ал. 1 ЗЗД. Може да бъде развалян само действителен договор, който не е прекратен на друго основание. Трябва да е налице неизпълнение на задължение на насрещната страна по договора. Всяка форма на неизпълнение може да бъде основание за разваляне на договора - пълно неизпълнение, забавено неизпълнение, частично изпълнение, лошо изпълнение. Неизпълнението се дължи на причина, за която длъжникът отговаря. Правилото на чл. 87, ал. 4 ЗЗД поставя граници на правото да се развали договорът. Договорът не може да се развали, когато неизпълнената част е незначителна с оглед интереса на кредитора. В разглеждания случай, не се оспорва възникването на валидно правоотношение между страните по сключените два броя договори за аренда на земеделски земи, както и наличие на забавено плащане по същите, вкл. и за стопанската година 2023 г., продължили повече от 3 месеца. Съгласно мотивите в ТР № 2/2015 г., ОСГТК на ВКС, разпоредбата на чл. 28, ал. 1 ЗА предвижда отклонение от общия режим на по чл. 87, ал. 1 ЗЗД, доколкото е предвидена забава за плащане за повече от три месеца, без изискване за даване на подходящ срок при разваляне на договора за аренда. За извършване на вписването, пред съдията по вписванията следва да се представи актът, материализиращ волеизявлението за прекратяване на договора за аренда поради неизпълнение на задължението за арендно плащане, както и да се удостовери достигането му до адресата. В процесните договори за аренда в чл. 28 е предвидена уредба, аналогична на тази на чл. 28 ЗА, а именно: разваляне на договорите с неплащане на аренда вноски, продължило повече от три месеца, без даване на допълнителен срок за изпълнение. Макар и поканата да е адресирана до адреса на ищцовото дружество, посочено в договорите, то видно от приложената преписка от ЧСИ връчването е осъществено именно на адреса на управление на дружеството, вписан в ТР. В настоящия случай, нотариалната покана, съдържаща волеизявлението на арендодателя за отпадане на облигационната връзка между страните е с дата - 13.06.2024 г., видно от извършеното нотариално удостоверяване на подписа върху същата. По реда на чл.18, ал. 5 ЗЧСИ частният съдебен изпълнител може да връчва всякакви покани, съобщения и отговори във връзка с гражданскоправни отношения, като спрямо връчването са приложими правилата на чл.37-58 ГПК с оглед възложената на съдебния изпълнител специална компетентност. Доколкото връчването е на търговски дружество - приложима е специалната разпоредба на чл. 50, ал. 4 ГПК - да не е намерен достъп до канцеларията на търговеца или да не е намерен някой, който е съгласен да получи съобщението. От данните по делото, връчването е направено по вписаното в ТР седалище и адрес на управление, като откритият от канцеларията на търговеца служител е отказал да получи книжата. Затова и ЧСИ Л.Тодорова е залепила уведомление по чл. 47, ал.1 ГПК на 19.06.2024г. на входната врата на сграда, находяща се в складова база на ул. „Асен Златаров" в с.Старо Оряхово, при липсата на пощенска кутия. С оглед редовното връчване, с изтичане на 14-дневният срок за получаване на книжата, същите се считат за редовно връчени, считано от 03.07.2024 г. В продължение на горното, следва да се посочи, че в съдебната практика се приема, че разпоредбата на чл. 50, ал. 4 ГПК препраща само към уведомлението по чл. 47, ал. 1 ГПК, а не към цялата процедура, уредена в тази разпоредба /в този смисъл Определение № 464 от 11.07.2019 г., постановено по т. д. № 2357/2018 г. на ВКС и Решение № 48 от 26.03.2015 г., постановено по т. д. № 1158/2014 г. на ВКС/. На следващо място, следва да бъде съобразено обстоятелството, че в производството е безспорно, че на 10.06.2024 г. от страна на арендатора е извършено плащане, с което са покрити изцяло задълженията, дължими за 2023 г. по процесните два договора за аренда. Затова и следва да се приеме, че към момента на връчване на нотариалната покана - 03.07.2024 г., не е било налице падежирало и неизпълнено задължение за заплащане на арендни плащания по договорите. Такова не е било налице и към 13.06.2024г., когато е отправено волеизявлението за прекратяване. Поради което не е възможно да настъпят целите последици за отпадане на облигациионните отношения между страните, доколкото арендаторът е бил изправна страна. С оглед на изложените съображения се налага изводът, че за арендодателя не е възникнало правото по чл. 28, ал. 1 ЗАЗ за разваляне на договорите за аренда. Развалянето не е породило целения правен ефект - прекратяване на облигационните връзки, поради което в отношенията между страните арендните правоотношения продължават да съществуват. Затова и кумулативно съединените искове се явяват основателни и като такива следва да бъдат уважени. Съгласно чл. 88 ЗКИР всяко вписване в имотния регистър може да бъде оспорено по реда на чл. 537, ал. 2 и 3 ГПК. Вписването на развалянето на договорите за аренда в разглежданата хипотеза, доколкото не е възникнало валидно, се явява вписване на несъществуващо обстоятелство и като такова следва да се отмени. Съобразно изхода от спора, разноски се дължат в полза на „А.Т." ЕООД. В полза на същия следва да се присъдят разноски за заплатени държавни такси в размер на 1797.82 лева, на основание чл.78, ал. 1 ГПК. Мотивиран от така изложените съображения, В.енски районен съд