Решение № 6337 от 18.11.2024 г. на Софийски градски съд по дело № 1700/2022 г.

производство следва да провери и дали са налице предпоставките за прехвърляне собствеността върху недвижимия имот по нотариален ред, включително и дали отчуждителите са собственици, както и дали са изпълнени особените изисквания, поставени от закона. Съществена предпоставка за уважаване на предявения иск по чл. 19, ал. 3 ГПК относно предварителен договор за продажба на имот е принадлежността на правото на собственост върху същия в патримониума на продавача към момента на вписване на исковата молба, за което, както и относно наличието на всички останали предпоставки за прехвърляне на собствеността по нотариален ред съгласно чл. 363 ГПК, съдът следи служебно. Притезанието на ищеца по този конститутивен иск, последиците от уважаването на който настъпват по силата на самото решение, е насочено към предизвикването на определената с предварителния договор промяна, от която са обвързани единствено страните по договора и техните правоприемници. В случая се установи, че с Нотариален акт за продажба на недвижими имоти № 136, том I, peг. № 02637, дело № 0128 от 18.02.2022 г. на нотариус В.Б., per. № 302 на НК, с район на действие - СРС, вписан в Служба по вписванията - гр. София, с вх. № 9541/18.02.2022 г., акт № 9, том № XXII, дело № 6720, ответното „Г. П." ЕООД е прехвърлило собствеността върху процесния недвижим имот на "Г. Ф." ЕООД. Принадлежността на правото на собственост върху имота в патримониума на трето лице, което не е страна по договора, препятства целеното преобразуване на права. В последния случай в тежест на ищеца е доказването на факти и обстоятелства, които действат правоизключващо спрямо правата на трето лице - последващ приобретател на имота спрямо момента на сключването на предварителния договор. Правата на третите лица - приобритатели с оглед на последващите действия на разпореждане от „Г. П." ЕООД с процесните имоти не се изключват от други данни и липсва твърдение за установена относителна недействителност с оглед правата на ищеца по предварителния договор. Придобитите от трети лица права на 18.02.2022г., преди вписването на исковата молба с предявен иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД на 23 март 2022 г., са противопоставими на ищеца във връзка с правата му по процесния предварителен договор от 23.01.2020 г. Предвид изложеното, съдът намира, че към датата на приключване на устните състезания ответното дружество не е собственик на процесния имот, доколкото същият е придобит от третото лице въз основа на Нотариален акт за продажба на недвижими имоти № 136, том I, peг. № 02637, дело № 0128 от 18.02.2022 г., който е вписан преди исковата молба, с която е предявен конститутивния иск по чл.19, ал.3 ЗЗД. Съдът, като съобрази обстоятелството, че ответникът не е собственик на процесните имоти, намира, че предявеният иск се явява неоснователен, поради което и следва да бъде отхвърлен. По иска с правно основание чл.92 от ЗЗД Вторият иск е с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД за присъждане на неустойка в размер на 2000 лв. за забава в изпълнението на задължението за сключване на окончателен договор. В тежест на ищеца по този иск е да докаже пълно и главно сключването на валиден предварителен договор и в частност сключването на валидна уговорка за неустойка, неизпълнението на предварителния договор от страна на ответното дружество и размерът на неустойката. Страните не спорят, а и от представените по делото писмени доказателства се установява (л. 8-л.13 от делото), че на 23.01.2020г. помежду им е бил сключен предварителен договор, по силата на който са поели задължение да сключат окончателен договор за покупко-продажба на апартамент №01 и паркомясто №15 находящи се в комплекс „Нова Дружба“, Сграда 4, в гр. София. Предварителният договор съдържа необходимите елементи от съдържанието на окончателния договор: недвижимите имоти са надлежно индивидуализирани и е посочена продажната цена. Страни по предварителния договор са ищец като "купувач", ответника като "продавач" на недвижимите имоти. В чл.4, ал.1 от предварителния договор е бил уговорен срок от сключването му до 30.01.2022г. В предварителния договор бил уговорен задатък в размер на 12960 евро (чл.3, ал.1, , б.“а „.), чието получаване от ответника се доказва от приетите преводни нареждания (л.20 –л.22 от делото). Освен това страните по предварителния договор уговорили, че при неоснователен отказ от страна на продавача да сключи окончателен договор за прехвърляне на собствеността, то последния дължи на купувача връщане на платените до момента суми, както и неустойка в размер на 20 % от платените суми.(чл.5, ал.2 от предварителния договор договор). Не е спорно, че ответното дружество не е сключило окончателен договор с ищеца в уговорения срок. Установи се, че ищецът е изпратил и нотариална покана до ответника за сключването на окончателен договор (л. 24 от делото ), която била надлежно връчена на 14.02.2022 г. С поканата е предложена и допълнителна дата за сключването на окончателния договор в конкретна нотариална кантора - на 15.03.2022г. от 15, 00 часа. Следва да се отбележи, че при уговорен срок покана не се изисква ( dies interpellat pro homine ). Затова не е било необходимо ищецът да изпраща покана, за да изпадне ответника в неизпълнение. Налице е виновното бездействие на ответника. Той дори не е направил опит да предложи на ищец изпълнение чрез сключването на окончателен договор за продажба на обещаните имоти. При това положение предявения иск е основателен. При служебна проверка и след като сравни предмета на предварителния договор, от една страна, и размера на уговорената неустойка по чл.5, ал.2 от предварителния договор съдът намира, че неустойката не надхвърля присъщите обезщетителна, обезпечителна и санкционна функция. Установено е от страна ищеца следователно наличието на възникнало в тежест на ответното дружество задължение за заплащане на неустойка на ищеца съгласно чл.5, ал.2 от предварителния договор от 23.01.2020г. за неизпълнението от продавача на неговото задължение по чл.4, ал.1, във вр. чл.1, ал.1 от същия договор, поради което ответникът дължи да заплати на ищеца неустойка в претендирания размер от 2000 лв., ведно със законна лихва от предявяване на иска – 18.02.2022г. до окончателното изплащане. По насрещния иск с правно основание чл.307 от ТЗ По предявения за разглеждане насрещен иск с правно основание чл. 307 ТЗ за изменение на сключения предварителен договор от 23.01.2020 г. в частта му относно уговорената между страните продажна цена за придобиване на подлежащия на изграждане недвижим имот: Стопанската непоносимост по смисъла на чл.307 ТЗ е основание за постигане на изменение или прекратяване на облигационната връзка, тогава, когато липсва съгласие на страните за това, а обективната икономическа ситуация при продължаването й според първоначалните условия създава предпоставки за възникване на изключителна несправедливост в отношенията между страните. Това изменение или прекратяване може да бъде постигнато чрез намесата на съда по предявен иск на заинтересованата страна, който по характера си е конститутивен и внася промяна в правната и имуществената сфера на страните с цел предотвратяване на такава несправедливост. При това произнасянето на съда по такъв иск променя, респ. прекратява правната връзка занапред, преди да са настъпили предпоставките за търсене на изпълнение на поетите с договора задължения, а не след като връзката е прекратена, развалена или насрещното задължение е изпълнено. Нужните материални предпоставки за възникване на преобразуващото право за ищеца да постигне изменение/прекратяване на сключен от него договор се свеждат до: наличието на валиден договор, изпълнението по който е възможно; настъпили драстични изменения в обстановката, при която е сключен договора, които изменения не следва да са причинени от никоя от страните и обстановката, и изменения да са били непредивидими за страните при сключване на договора, а наличието им да обуславя изпълнение, което противоречи на справедливостта и добросъвестността и страната, която иска изменение или прекратяване на договора да е изправна, т.е. да не е изпаднала в забава, както и причинно-следствената връзка между настъпилите промени и разорителното състояние на търговеца, при евентуално изпълнение на поетото задължение. Позоваването на дружеството ищец по упражнения насрещен иск с правно основание чл. 307 ТЗ е, че след сключване на предварителния договор имащ характера и на такъв за изработка са непредвидими промени /обявяване на пандемия вследствие на КОВИД 19 и извънредно положение в страната, както и съществено изменение в инфлационния индекс вследствие на нарушени доставки на суровини и материали в международен мащаб, повишение на цените не енергийните ресурси и възникналия военен конфликт в Украйна/, които са дали отражение върху икономическата ситуация в страната, респективно те са дали отражение върху стойността на насрещните престации уговорени между страните по тази сделка, а имено тяхната непропорционалност. По тази причина се иска съдът по реда на чл. 307 ТЗ да допусне промяна в уговорената цена, която купувачите по предварителния договор са приели да платят на продавача, а именно вместо сумата от 64 800 евро, такава в размер на 90 720 евро. Обстоятелството, че между страните е сключен валиден договор за построяване на недвижим имот с дата 23.01.2020 г. е отделено за безспорно между тях и не се нуждае от допълнително доказване в процеса. Наред с това изпълнението по този договор, което е възложено от ищеца на "Г. П." ЕООД не е станало обективно невъзможно, поради причини стоящи извън поведението на страните. По отношение на това, дали е налице настъпване на драстични изменения в обстановката, при която е сключен предварителния договор с характер на договор за изработка: Коментираният договор е сключен към датата – 23.01.2020 г. и с него ответното дружество е поело договорен ангажимент към възложителя /купувач по предварителния договор/ да изгради със собствени сили и материали имота /апартамент №01 и паркомясто №15/. Предвидено е, че продавачът-изпълнител ще изпълни сградата, където е позициониран имота до степен въвеждане в експлоатация и получаване на разрешение за нейното ползване по предназначение в срок до 30.03.2022 г./чл.4, ал.2 от договора/ Няма данни по делото този срок да е променян по волята на страните, както и поради настъпване на други обстоятелства, които да са провокирали спирането му за определени периоди от време. Следователно в уговорения период за изпълнение на така поетото от "Г. П." ЕООД задължението /23.01.2020 г. - 30.03.2022 г./ трябва да се прецени, дали са настъпили драстични изменения в обстановката и инфлационни процеси, които да са оскъпили значително над възможното прогнозиране стойността на компонентите необходими за постигането на уговорения между страните облигационен резултат /изграждането на обещаното с договора ателие/. По отношение на инфлационните процеси на цените на строителните материали и услугите в строителния бранш развили се в периода 2021 г. - 2022 г. от анализа направен по допуснатата техническа експертиза и приетото експертно заключение от вещите лица е даден отговор, че общото оскъпяването на тези компоненти в пределите на обсъждания период е в размер на 35 до 40 %. В този смисъл осъщественото покачване на цените на материалите и услугите ползвани в процеса на строителството в периода 2021 - 2022 г. /по време на изпълнението поето от продавача-изпълнител, съгласно договора от 23.01.2020 г./ действително следва да се квалифицира, като драстично и неочаквано изменение в обстановката, което стои извън поведението на страните по договора и не е могло да бъде предвидено от тях към момента на сключването му. Това изменение на обстоятелствата обаче само по себе си не е достатъчно за да обуслови автоматично изменение и в цената, за която страните са се уговорили да бъде заплатена от възложителите по договора. За да се допусне прилагане на подобно изменение в съдържанието на договорната връзка, е необходимо да се проведе доказване, че тези промени са довели такова съотношение в насрещните престации по договора, което създава разорително състояние на търговеца-изпълнител на възложеното, като това договорно положение да противоречи на справедливостта и добросъвестността, като общи принципи следвани в гражданското право. При преценката на така очертаната верига от обстоятелства трябва да се съобразят някои основни положения при договора за строителство на бъдещ имот. Тази сделка се сключва от страните към момент, когато вещта предмет на уговаряне все още не съществува в правния мир /тя не е изработена, в случая построена/, като всяка от страните поема определен стопански риск свързан с обстоятелствата, които би могло да се реализират в предвидения период за изпълнение на задължението да се построи дадения имот. В случая ищецът е заплатил на изработващия определена част от уговорената цена за придобиване, като това е направено към момента на сключване на договора /20 % от уговорената цена/, с което са спомогнали за финансирането в определена степен дейностите по изграждане на сградата. Това обстоятелство рефлектира върху формирането размера на продажната цена, която по пазарни принципи и практики мотивирани от вещото лице всякога е по-ниска, когато даден имот се договаря към етап преди да бъде изграден, в сравнение с момент когато същият вече е завършен и купувачът може да започне да го използва и да черпи ползи от това в кратък интервал от време след сключването на сделката. Аргумент в посока, че прилагането на уговорената с предварителния договор цена за придобиване на Апартамент №01 и паркомясто №15 от ищеца е съответно на пазарните условия е и обстоятелството, че с договор от 28.02.2022 г. "Грийлайф П." ЕООД и "Г. Ф." ЕООД са постигнали съгласие за прехвърляне на имоти /74 апартамента, 21 ателиета и 2 магазина / разположени в същата сграда, в т.ч. и на апартамент №01 при обща цена в размер на сумата от 404 660, 00 лева. Давайки подобно съгласие за осъществяване на продажбена сделка на имоти в същата сграда при посочените ценови нива, което съгласие датира към м. февруари 2022 г., когато съществена част от строителството на сградата е било вече изпълнено и то при вече променената инфлационна обстановка, от ищеца "Г. П." ЕООД очевидно е извършено признание, че себестойността на изпълнените до този етап обекти не е фрапантно повишена спрямо уговорената в предварителния договор от 23.01.2020 г. цена за придобиване на апартамент №01, а е в рамките на същата, че дори и по- ниска. В обобщение по основателността на предявения иск намиращ своето основание в чл. 307 ТЗ настоящата инстанция, счита, че между страните по предварителния договор от 24.11.2020 г. имащ и характера на договор за изработка не е допуснато съществено нарушаване при еквивалентността между стройността на престацията на длъжника и насрещната престация, което да е настъпило от очертаните промените в икономическите условия в строителния сектор в периода 2020-2022 г. Респективно изпълнението за длъжника по този договор не би било разорително или прекомерно обременително, съответно не се налага промяна в съдържанието му, в частност в размер на уговорената между страните продажна цена. По тези причини предявения насрещен иск с правно основание чл. 307 ТЗ следва да бъде отхвърлен, поради неговата неоснователност. По разноските: На основание чл.78, ал.1 ГПК ищецът има право на разноски, съразмерно на уважената част от исковете /иска по чл.92 ЗЗД/, както и за защита по отхвърления насрещен иск на основание чл.78, ал.3 ГПК. Пълномощника на ищеца своевременно е формулирал искане до съда за присъждане на извършените пред СГС разноски, като за тази цел е ангажиран списък по чл. 80 ГПК с отразяване на вид и размер на всеки разход, както и доказателства за реалното му извършване. В случая разходите са 4759, 17 лв., като съразмерно на уважената част от исковете, както и за защита по отхвърления насрещен иск на ищеца се следват 2380лв. Ответното дружество има право на разноски на основание чл.78, ал.3 ГПК съразмерно на отхвърлената част от исковете /иска съразмерно на уважената част от исковете /иска по чл.19, ал.3 ЗЗД/, но до приключване на устните състезания не са представени доказателства за реалното извършени разноски, нито списък по чл.80 ГПК, поради което такива не се присъждат. Мотивиран от горното, Софийски градски съд, ГО, І - 7 състав