Решение № 153 от 25.4.2023 г. на Окръжен съд - Пазарджик по дело № 196/2023 г.

Производството е по реда на чл.435 и сл. от ГПК.

Същото е образувано повод на постъпила жалба от И. С. Х., с вх.№02779/09.02.2023г. против Постановление за възлагане на недвижим имот от 19.01.2023г. на ЧСИ по изп.д.№247/2022г. по описа на ЧСИ- Д.Д. с район на действие- ОС- Пазарджик.

Твърди се, че обжалваното постановление е незаконосъобразно поради фактът, че наддаването при публичната продан не е извършено надлежно, имуществото не е възложено по най- високата цена. В този аспект се визира, че ЧСИ е нарушил императивната норма на чл.485, ал.2 от ГПК, като не е уведомил Х. за изготвената от вещо лице оценка на недвижимия имот, което дава основание да се приеме, че неправилно е опредЕ. и началната продажна цена, от която да започне наддаването.

Счита се, че оценката на имота е занижена и са накърнени правата на жалбоподателя при продажбата на имота на публична продан.

Приема се, че са допуснати съществени нарушения на императивните разпоредби, уреждащи процедурата по извършване на публичната продан, които нарушения водят до ненадлежно извършено наддаване и до възлагане на процесния недвижим имот не по най- високата предложена цена.

Твърди се, че наддаването е започнало от необосновано ниска начална цена, поради което е ненадлежно проведено. ОпредЕ.та от съдебния изпълнител начална цена, от която е започнало наддаването е елемент от процедурата по наддаване и ако началната цена не е била правилно опредЕ. това се отразява на законосъобразното провеждане на наддаването. ЧСИ безкритично е приел оценката без да изпълни задълженията си да оцени всички фактори върху оценката на процесния имот и без да подложи оценката на критичен поглед и анализ.

Счита се, че при незаконосъобразно изготвена оценка от вещото лице, както и незаконосъобразно опредЕ.та начална тръжна цена са довели до незаконосъобразност на наддаването. Оценката на имота не е била извършена правилно от вещото лице, поради и което прави искане за назначаване на СТЕ.

Приема се, че по този начин е нарушено и императивното изискване имотът да бъде възложен по най- високата предложена цена.

Твърди се, че е налице ненадлежно разгласяване на процесната продан, съобразно изискванията на ГПК, довело до ненадлежно надаване и до невъзможност имотът да бъде продаден по най- високата пазарна цена, тъй като обявлението за насрочената публична продан е ненадлежно обявено.

Сочи се, че обявлението, освен това следва да съдържа определени реквизити, за да се приеме, че наддаването е било извършено надлежно. Така, в обявлението за проданта следва да бъдат посочени собственикът на имота, описание на имота, ипотекиран ли е той и за каква сума, цената, от която ще започне публичната продан и мястото и деня, в който ще започне и е завърши проданта. Въпреки факта, че е отбелязано наличието на Договорна ипотека за имота, вписана в службата по вписвания Пазарджик, не е посочена сумата за която е бил ипотекиран имота. Същевременно часът и мястото на отваряне на пликовете с тайните наддавателни предложения, макар да не е въведен от Закона реквизит на обявлението му и липсата му ограничава правата на длъжника и също е основание за обжалване на постановлението за възлагане.

Въз основа на тези съображения се иска обжалваното постановление за възлагане да бъде отменено, като незаконосъобразно.

Производството по делото е образувано и по повод на постъпила жалба вх.№03528/20.02.2023г. от страна на М. С. П.. В същата се твърди, че обжалваното постановление за възлагане е неправилно и незаконосъобразно. Това становище се мотивира от обстоятелството, че същата е била надлежно уведомена за насрочената публична продан по изпълнително №20228870400247, по описа на ЧСИ Д.Д., рег.№887. Съответно, същата не е била уведомявана за оценката и съответно началната цена, от която ще започне продажбата на процесния недвижим имот.

Счита се, че оценката на имота е занижена и са накърнени правата на жалбоподателката, като на последната не и е дадена възможност да защитя интересите си по законен ред.

Твърди се, че наддаването е започнало от необосновано ниска начална цена, поради което е ненадлежно проведено. ОпредЕ.та от съдебния изпълнител начална цена, от която е започнало наддаването е елемент от процедурата по наддаване и ако тя не е била правилно опредЕ., това води до незаконосъобразното провеждане на наддаването. Поради това е налице порочност в крайния акт, а именно обжалваното постановление за възлагане от 19.01.2023г.

Твърди се, че постановлението за възлагане следва да се отмени поради незаконосъобразно изготвената оценка от вещото лице, както и незаконосъобразно опредЕ. начална тръжна цена, които обстоятелства са довели до незаконосъобразност на наддаването и до възлагане на процесния недвижим имот не на най- високата предложена цена. Оценката на недвижимия имот не е била извършена правилно от вещото лице, поради което се моли съдът да назначи съдебно- техническа експертиза.

Искането е за отмяна на обжалваното постановление за възлагане.

В срок е постъпило писмено възражение от „Банка ДСК“ АД, представлявана от д.д.м. и Ю.Б.Г., чрез пълномощника им Д. Г. Д., относно жалбата на М. С. П.. В него се приема, че изложените в жалбата твърдения за нарушение на чл.485, ал.2 от ГПК са бланкетни, неоснователни, необосновани и недоказани, както и че са ирелевантни за оспорване на постановлението за възлагане, като извършените действия са законосъобразни. В тази насока, исканията са да се отхвърли подадената жалба или да се остави без разглеждане същата. В тази насока се излагат съображения.

В срок писмено възражение от „Банка ДСК“ АД относно подадената жалба от страна на И. С. Х. не е постъпил.

Постъпили са мотиви от ЧСИ- Д.Д. относно двете подадени жалби, както от страна на И. С. Х., така и от страна на М. С. П.. В същите се излагат мотиви в насока на неоснователност и на двете подадени жалби. Искането е същите да се отхвърлят, като неоснователни.

От страна на купувачът от публичната продан Й. З. Т. и длъжникът по изпълнителното дело Е. П. Х. не са постъпили писмени възражения.

От страна на длъжникът И. С. Х. не е представено писмено възражение на жалбата на М. С. П.. Окръжният съд, като взе предвид оплакванията, изложени в жалбата, прие от фактическа страна за установено следното:

Изпълнително дело №20228870400247 по описа на ЧСИ- Д.Д., рег.№887 при КЧСИ е образувано на 19.04.2022г. по повод на подадена молба с вх. №08578/19.04.2012г.- л.1 от страна на взискателя „Банка ДСК“ АД, с ЕИК 121830616 срещу солидарните длъжници И. С. Х. и Е. П. Х., въз основа на Заповед за незабавно изпълнение по чл.417 по ч.гр.д.№798 от 2022г. на РС- Пазарджик и издаден въз основа на нея Изпълнителен лист от 18.03.2022г. на РС- Пазарджик.

С молбата си за образуване, взискателят е поискал да се насочат изпълнителните действия към ипотекирания в полза на Банката недвижим имот, съгласно приложения Нотариален акт за договорна ипотека- л.7, а именно:

• ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 66559.501.117 по кадастралната карта и кадастралните регистри на с.Синитово, общ.Пазарджик, обл.Пазарджик, одобрени със Заповед РД-18-280/27.10.2020г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на имота: с.Синитово, п.к. 4442, ул.„Тридесет и пета“ №19, с площ на имота: 840кв.м., с трайно предназначение на територията: урбанизирана, с начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10м), с номер по предходен план: 117, квартал: 5, парцел: ХІІІ, при съседи: 66559.501.119, 66559.501.118, 66559.501.748, 66559.501.385, 66559.501.116, ведно с построената е поземления имот СГРАДА с идентификатор 66559.501.117.1 по кадастралната карта и кадастралните регистри на с.Синитово, общ.Пазарджик, обл.Пазарджик, одобрени със Заповед РД-18-280/27.10.2020г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на имота: с.Синитово, п.к.4442, ул.„Тридесет и пета” №19, със застроена площ: 109кв.м., с брой етажи: 2 (два), с предназначение: жилищна сграда- еднофамилна.

В хода на изпълнителното производство е извършено проучване на имущественото състояние на длъжниците. В тази насока, видно от Разпореждане на ЧСИ от 28.06.2022г.- л.126 се установява, че са наложени запори, възбрани, насрочен е опис на 29.08.2022г. на посочения по- горе недвижим имот, който служи за обезпечение вземането на взискателя по изп.дело, съгласно Нотариален акт за договорна ипотека, вписан в Служба по вписвания- гр.Пазарджик под акт №71, том 2, дв.вх.рег.№2800/18.04.2007г., подновена съгласно отбелязване, вписано в Служба по вписвания - гр. Пазарджик под акт № 142, том 2, дв.вх.рег.№2445/31.03.2017г.

От този нотариален акт се установява, че описаният недвижим имот е съсобствен между длъжниците по изп.дело И. С. Х. и Е. П. Х. и М. С. П.- трето за изпълнителното дело лице, придобило имота с правна тежест, а именно посочената договорна ипотека, при квоти както следва: 1/6ид.част за И. С. Х., 2/3ид.части за Е. П. Х. и 1/6ид.част за М. С. П.. Назначено е по изпълнителното дело вещо лице, което да изготви заключение относно пазарната цена на имота.

На длъжниците по изпълнителното дело са връчени покани за доброволно изпълнение изх.№7707/28.06.2022г.- л.182, 183 и изх.№ 708/28.06.2022г.- л.184-186 на 01.07.2022г. С поканите за доброволно изпълнение първите са уведомени за предприетите изпълнителни способи, вкл. за насрочения на 29.08.2022г. опис на недвижим имот.

Със Съобщение изх.№7723/28.06.2022г.- л.231 се установява, че М. С. П. е уведомена за наложената възбрана и насрочения на 29.08.2022г. опис на недвижимия имот.

На 29.08.2022г. е извършен опис на горепосочения недвижим имот- л.241-246. Установява се, че на основание чл.484, ал.3 от ГПК на л.5 от протокола за извършения опис е посочен ден, час и място на предявяване на оценката на имота, а именно на 08.09.2022г. от 16: 00 часа в кантората на ЧСИ Д.Д., peг.№887, находяща се на адрес: гр.Пазарджик, бул.„Александър Стамболийски“ №41, ет.2, офис 6, като протоколът за предявяване на цена да се счита неразделна част от настоящия протокол. Съгласно изричният текст на разпоредбата на чл.484, ал.3, изр. второ от ГПК, страните се смятат уведомени за предявяването на оценката, независимо дали са присъствали на описа.

Установява се, че по искане на взискателя, на основание чл.484, ал.4 от ГПК, на л.5 от протокола за извършения опис са посочени мястото и времето на проданта на имота, а именно от 02.10.2022г. до 02.11.2022г., като обявяването на купувач ще се извърши на 03.11.2022г. от 15: 00 часа в сградата на PC - Пазарджик. Съгласно разпоредбата на чл.484, ал.4, изр. второ от ГПК, длъжниците се смятат уведомени за проданта, независимо дали са присъствали на описа.

Установява се, че оценката на недвижимия имот е предявена на 08.09.2022г. от 16.00 часа в кантората на ЧСИ Даскалов, както е посочено в Протокол от 29.08.2022г. за опис на недвижим имот, за което е съставен Протокол- л.260.

Имотът е оценен на 62000лв., като е взето предвид заключение на вещо лице вх.№19394/07.09.2022г.- л.251-255. ОпредЕ. е начална цена, от която да започне наддаването, в размер на 49600лв., съставляваща 80% от стойността на имота, съгласно чл.485, ал.4 от ГПК.

Публичната продан, насрочена с Протокол от 29.08.2022г. за времето от 02.10.2022г. до 02. 11.2022г. е надлежно обявена- л.267, редовно разгласена, съобразно изискванията на чл.487, ал.2 от ГПК, за което е съставен Протокол по чл.487, ал.3 от ГПК- л.297, регистриран в РС- Пазарджик- л.298. С Протокол от 03.11.2022г. публичната продан е обявена за нестанала- л.307.

В едноседмичния срок по чл.494, ал.1 ГПК от страна на взискателят е депозирана молба за насрочване на нова публична продан- л.311. В тази връзка, съгласно Разпореждане на ЧСИ от 17.11.2022г.- л.313 е насрочена следваща публична продан за времето от 11.12.2022г. до 11.01.2023г. ОпредЕ. е начална цена, от която да започне наддаването, в размер на 44640, 00лв., съставляваща 90% от началната цена по първата публична продан, съгласно чл.494 и чл.485 ГПК. Публичната продан е надлежно обявена- л.314, редовно разгласена, съобразно изискванията на чл.487, ал.2 от ГПК, за което е съставен Протокол по чл.487, ал.3 от ГПК- л.338, регистриран в РС- Пазарджик- л.339.

Видно от Протокол на ЧСИ от 12.01.2023г.- л.345 и сл. е обявен за купувач на имота Й. З. Т.. След изпълнение на процедурата по доплащане на цената за недвижимия имот, имота е възложен с Постановление на ЧСИ от 19.01.2023г.- л.360.

Окръжният съд от правна страна приема следното:

Жалбите са процесуално допустими, но по съществото си са неоснователни.

Съгласно разпоредбата на чл.435, ал.3 от ГПК, постановлението за възлагане подлежи на обжалване „поради това, че наддаването при публичната продан не е извършено надлежно или имуществото не е възложено по най- високата предложена цена.“.

В т.8 от Тълкувателно решение №2/2013г.г. по тълкувателно дело №2 по описа за 2013г. на ВКС, ОСГТК изрично е посочено кои действия от наддаването подлежат на проверка по жалба срещу постановлението за възлагане. Това са действията на съда и наддавачите във връзка с подадените тайни наддавателни предложения в продължение на пълния срок за това и действията на страните с право на изкупуване, както и действията на съдебния изпълнител и наддавачите при провеждане на наддаването с явни наддавателни предложения с фиксирана стъпка. Всички други действия, които подготвят проданта, в това число оценката на имуществото и разгласяването на проданта, не са част от наддаването, поради което излизат вън от предмета на проверка при обжалване на постановлението за възлагане.

В конкретният казус, публичната продан е проведена за периода от 11.12.2022г. до 11.01.2023г. Не е спорно, че в РС- Пазарджик е постъпило само едно наддавателно предложение с вх.№5/09.01.2023г.- л.350-352. Същото е подадено в срок, като отразено във входящия регистър на районния съд- л.344. Не е спорно, че към него е представен документ за внесен задатък, предложена е цена над обявената начална такава, изписана с цифри и думи, не е по- висока с повече от 30% от началната цена, като няма данни по отношение на наддавача да са налице пречките по чл.490, ал.1 от ГПК. Наддавателното предложение е обявено за валидно. Предвид постъпилото единствено наддавателно предложение, устно наддаване не е извършено. За купувач на имота е обявен единственият наддавач, който е внесъл предложената от него цена в законоустановения срок, като е приспаднал внесения задатък, след което е издадено процесното Постановление за възлагане.

При тези данни, няма основание да се приеме извод, че наддаването при публичната продан не е извършено надлежно или имуществото не е възложено по най- високата предложена цена.

В случая следва да се посочи, че двамата жалбоподатели не се позовават на нарушения в описаната по- горе процедура по наддаването- от подаване на тайни наддавателни предложения до провеждане на устно наддаване с фиксирана стъпка. На практика възраженията им са в насока, че не са уведомени за изготвената от вещо лице оценка на недвижимия имот, че същата е неправилно опредЕ., че оценката на имота е занижена, че наддаването е започнало от необосновано ниска начална цена, в резултат на което се прави извод за ненадлежно проведено наддаване и възлагане на имота не по най- високата предложена цена, доколкото определянето на начална, цена е елемент от процедурата по наддаване.

В този аспект отново следва да се посочи, че в Тълкувателно решение №2/2013г. по тълк. дело №2 от 2013г. на ОСГТК на ВКС в което е постановено, че действията по оценка на имуществото и разгласяването на проданта, не са част от наддаването.

Ето защо тези възражения не би следвало да се обсъждат по същество, тъй като не са относими по отношение на настоящия предмет за разглеждане. В тази насока съдът не счита, че следва делото да се разглежда в открито съдебно заседание, във връзка с направените искания за допускане на експертиза за нова оценка на процесния имот.

Независимо от този си извод, за пълнота следва да се посочи, че на основание чл.485, ал.1 от ГПК, съдебният изпълнител е назначил вещо лице за определяне стойността на имота още при насрочване на описа. Жалбоподателите са надлежно уведомени за наложената възбрана и насрочения опис на процесния недвижим имот- И. Х. с поканата за доброволно изпълнение изх.№7708/28.06.2022г.- л.184-186, М. П. със съобщение с изх.№7723/28.06.2022г.- л.231. На основание чл.484, ал.3 от ГПК, на л.5 от протокола за извършения опис е посочен ден, час и място на предявяване на оценката на имота, а именно на 08.09.2022г. от 16: 00 часа в кантората на ЧСИ Д.Д., peг.№887, находяща се на адрес: гр.Пазарджик, бул. „Ал. Стамболийски“ №41, ет.2, офис 6. За предявяване на оценката е съставен Протокол- л.260, видно от който никой отжалбоподателите не се е явил в кантората на ЧСИ.

Съгласно разпоредбата на чл.484, ал.3, изр.второ от ГПК, страните се смятат уведомени за предявяването на оценката, независимо дали са присъствали на описа. Същите е следвало да се явят в кантората на ЧСИ, да се запознаят с оценката и евентуално да се ползват от правото си по чл.485, ал.2 от ГПК, да оспорят заключението на вещото лице, при което съдебният изпълнител да проведе процедура по чл.485, ал. 2 ГПК. В случая, никоя от страните по изп.дело не се е възползвала от тази възможност и с изтичането на 7- дневния срок по чл.485, ал.2 ГПК това право се е преклудирало. Изискването за задължителна оценка на имота от вещо лице, разпоредбата на чл.485, ал.5 от ГПК, съгласно която началната цена при първата публична продан не може да е по- ниска от размера на данъчната оценка на имота, както и въведената процедура по чл.485, ал.2 ГПК са законови гаранции за правилно определяне на стойността на имота, вкл. гаранция срещу занижаване на цената. И ако първите две са законово задължение на съдебния изпълнител, то третата се провежда по възражение на страните, каквото не е постъпило по изп. дело, въпреки че страните са редовно уведомени за предявяване на оценката на имота. Следващите действия на съдебния изпълнител по определяне на начална цена, от която да започне наддаването са въпрос на аритметично пресмятане на съответния процент от стойността на имота, респ. от началната цена на първата публична продан. Самият факт, че по проведената първа публична продан няма постъпили наддавателни предложения, води до извода, че цената на имота не е занижена, а напротив, била е висока спрямо пазарните условия по време на продажбата, което е довело до липсата на интерес от евентуални купувачи да участват в наддаването.

Относно възражението за ненадлежно разгласяване на процесната продан, съобразно т.8 от Тълкувателно решение №2/2013 г. по тълк.дело №2 от 2013г. на ОСГТК на ВКС, разгласяването на публичната продан е подготвително действие, а не действие по наддаването, което подлежи на проверка по настоящите жалби. Следва да се отбележи, че и при двете публични продани са спазени изискванията на чл.487, ал.3 от ГПК, за което са съставени и съответните протоколи- л.297 и л.338, регистрирани в РС- Пазарджик.

Относно възражението на жалбоподателят Х. за липса на реквизити в обявлението за публичната продан, а именно- не е посочена сумата, за която е бил ипотекиран имота, часът и мястото на отваряне на пликовете с тайните наддавателни предложения, следва да се посочи, че съгласно разпоредбата на чл.487, ал.1 от ГПК в обявлението се посочват собственика на имота, описание на имота, ипотекиран ли е той, има ли установени към момента на възбраната ограничени вещни права върху имота, вписани искови молби, възбрани и договори за наем, цената, от която ще започне проданта, и мястото и деня, в който ще започне и ще завърши проданта. На практика се констатира, че обявленията и за двете публични продани, проведени по изп. дело, съдържат всички реквизити, съобразно хипотезата на чл.487, ал.1 от ГПК. В редакцията на ГПК, действаща към момента, няма изискване да се посочва сумата, за която имотът е ипотекиран. Дата и час на отваряне на наддавателните предложения са посочени и в двете обявления- л.267, 314.

При тези съображения и приемане за неоснователни възраженията на жалбоподателите и в двете подадени жалби, същите като неоснователни следва да се оставят без уважение. В последица от това, Постановлението за възлагане на недвижим имот от 19.01.2023г. по изп.дело №20228870400247, с район на действие ОС- Пазарджик, като правилно и законосъобразно, следва да бъде потвърдено.

Мотивиран от горното, Пазарджишкият окръжен съд