РЕШЕНИЕ

№ 49

гр. Плевен, 07.05.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛЕВЕН в публично заседание на седми април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ВЕСЕЛА ЛЮБ. САХАТЧИЕВА при участието на секретаря ЕВГЕНИЯ М. РУСЕВА като разгледа докладваното от ВЕСЕЛА ЛЮБ. САХАТЧИЕВА Търговско дело № 20244400900183 по описа за 2024 година Искове с правно основание чл.79 от ЗЗД вр. чл.51 от ТЗ и чл.92, ал.1 от ЗЗД, съединени при условията на евентуалност.

Насрещен иск с правно основание чл.55, ал.1 от ЗЗД.

Постъпила е искова молба от „ИМОТИ ПЛЕВЕН“ ЕООД, ЕИК •••, със седалище и адрес на управление: гр. Плевен, ул. •••, представлявано от управителя П. Л. И. против „НАРМАГ“ ООД, ЕИК •••, гр. Плевен, ул. •••, представлявано от управителя П. И. Б., с която са предявени искове, съединени в условията не евентуалност, както следва: с правно основание чл.79 ал.1 от ЗЗД вр. чл.51 от ТЗ, с цена: 102 425, 00 лв., представляваща възнаграждение за посредничество по т.1 от Протокол от 03.06.2024 г. за оглед на недвижим имот, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба до окончателното изплащане, както и при условията на евентуалност /в случай, че искът с правно основание чл.79 от ЗЗД вр. чл.51 от ТЗ бъде отхвърлен/- иск с правно основание чл.92 ал.1 от ЗЗД с цена на иска: 102 425, 00 лв., представляваща неустойка по т.3 от Протокол от 03.06.2024 г. за оглед на недвижим имот, ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба до окончателното изплащане на сумата.

В исковата молба се твърди, че на 03.06.2024 г. между ищеца "ИМОТИ ПЛЕВЕН" ЕООД, наричано „Адрес", като Изпълнител и ответника „НАРМАГ" ООД, като Клиент е подписан Протокол за оглед на недвижим имот, находящ се в гр. Плевен, ул. •••, поземлен имот с идентификатор 56722.651.347, кв. 614, парцел I. Съгласно т.1 от посочения протокол, в случай, че Клиентът или свързано с него физическо или юридическо лице, сключи сделка за придобиване на имоти, представени от „Адрес" съгласно Регистър на предложени имоти, „Клиентът" дължи на „Адрес" възнаграждение в размер на 2, 5% с ДДС от продажната цена.

Възнаграждението от „Клиента" към „Адрес" се заплаща при подписване на предварителен договор за покупко-продажба на имота, а в случай, че не се подписва такъв, до 3 /три/ работни дни от изповядване на сделката с нотариален акт, както и във всички останали случаи на придобиване на имота. Съгласно т.3 от посочения протокол, „Клиентът" няма право по какъвто и да било начин да се свързва с продавача на имота, без писменото съгласие на „Адрес", както и да предоговаря и да сключва сделка за придобиване на имота, предмет на настоящия протокол договор без посредничеството на „Адрес". В случай, че се подпише нотариален акт или друг документ, по силата на който Клиентът, съответно свързани лица с него или юридическо лице, в което Клиентът има дялово участие, придобият собствеността върху имота без посредничество на „Адрес", Клиентът дължи на „Адрес“ неустойка в размер на 3% от продажната цена на имота, описана по-горе като оферта, независимо от цената, посочена в нотариалния акт." В исковата молба се твърди, че в Протокол за оглед на недвижим имот от 03.06.2024 г. е съвместен „Регистър на предложени имоти към протокол за оглед" от 03.06.2024 г., съгласно който „Адрес" представя на „Клиента" посочения по-горе недвижим имот с адрес: гр. Плевен, ул. •••, поземлен имот с идентификатор 56722.651.347, кв. 614, парцел I, c площ от 21 546 кв.м., по оферта на продавача от дата 03.01.23г., с продажна цена 5 394 000 лв.

Ищецът твърди, че на същата дата 03.06.2024 г. "ИМОТИ ПЛЕВЕН" ЕООД и „НАРМАГ" ООД е подписан и Договор за гаранция с купувач, съгласно който Купувачът заплаща на „Адрес" сумата от 5 000 лв. /платена по банков път с приложено към исковата молба платежно нареждане от същата дата/, като гаранция за закупуването на следния недвижим имот, който е представен на Купувача от „Адрес“, а именно: гр. Плевен, ул. •••, поземлен имот с идентификатор 56722.651.346 - 21546 кв.м. и сгради, които попадат върху имота: Сграда 56722.651.347.1 -ЗП 1358 кв.м.; Сграда 56722.651.347.2- ЗП 6591 кв.м.; Сграда 56722.651.347.3 - ЗП 1051 кв.м.; Сграда 56722.651.347.4 - ЗП 440 кв.м.; Сграда 56722.651.347.5 - ЗП 34 кв.м.; Сграда 56722.651.347.6 - ЗП 50 кв.м; Сграда 56722.651.347.7 - ЗП 27 кв.м.; Сграда 56722.651.347.8 - ЗП 598 кв.м.; Сграда 56722.651.347.9 - ЗП 39 кв.м.; Сграда 56722.651.347.10-ЗП 64 кв.м. срещу задължението на „Адрес“ да договори условията за покупката на имота /т.1./. Посочването на идентификатора на поземления имот в договора като 56722.651.346 вместо 56722.651.347 е техническа грешка, видно от описаните адрес, площ и идентификатори на сгради, съответстващи на поземлен имот с идентификатор 56722.651.347, както и от останалите подписани от страните документи, приложени към исковата молба. Съгласно т.1.3. от Договора за гаранция с купувач, гаранцията се съхранява от „Адрес" до сключването на предварителен договор за прехвърляне на собствеността върху имота или до прекратяването на договорните отношения. В т.2 от договора, Купувачът изрично е завил, че желае да закупи посочения в т.1 имот при следните параметри на сделката: продажна цена в размер на 4 200 000 лева без ДДС. Съгласно т.3 от договора, „Адрес“ трябва да договори условията и уведоми Купувача, в срок до 14.06.2024 г. Счита се, че „Адрес“ е изпълнил задълженията си, ако продавачът е потвърдил, че приема посочените по-горе условия. В т.4 от договора е посочено, че с подписването на договора Купувачът признава, че Адрес е свързало страните по сделката. Съгласно т.5 от договора, при постигане на посочените в т.2 параметри на сделката, Купувачът се задължава в срок до 01.07.2024 г. да сключи окончателен или предварителен договор за покупко-продажба на имота по т.1, в присъствието на Адрес, след направена проверка в Кадастър и АВ за статута и тежестите на имота. В случай на несъответствие в документацията, „Адрес“ връща платената гаранция на купувача. В т.6 от договора е посочено, че в случай, че Купувачът не сключи предварителен договор за покупко-продажба в срока и при условията по т.2 и т.З, ще се счита, че „Адрес“ е изпълнил задълженията си и Купувачът губи предадената на „Адрес“ гаранция, като неустойка за неизпълнение на задълженията си по договора. В този случай „Адрес“ предава на Продавача гаранцията, като предварително си удържа сума за направените разходи по предлагането на имота на този Купувач. Съгласно т.7 от договора, при непостигане на посочените в т.2 параметри на сделката и в срока по т.3, „Адрес“ се задължава да върне на Купувача сумата, предадена като гаранция, в 3-дневен срок след писменото поискване и договорът се прекратява.

Ищецът твърди, че в изпълнение на поетите към ответника задължения, на 14.06.2024 г. е изпратил на ответника „Контраоферта" от продавачите „Здравец Плевен" ЕООД /собственик на поземления имот с идентификатор 56722.651.347/ и „Кока-Кола ХБК България“ ЕАД /собственик на сградите, построени в същия поземлен имот/ до „ИМОТИ ПЛЕВЕН" ЕООД, с която ищецът е информиран за потвърждаване на намерението за продажба на описаните поземлен имот и сгради и е отправено предложение за цена към „НАРМАГ" ООД в размер на 4 900 000 лв. без ДДС.

На 28.06.2024г. между "ИМОТИ ПЛЕВЕН" ЕООД, наричано „Адрес" и ответника „НАРМАГ" ООД, като „Купувач" е сключен Анекс към Договор за гаранция от 03.06.2024 г., в който Купувачът изрично заявява, че желае да закупи посочения имот при продажна цена от 4 400 000 лв. и страните уговарят промяна на срока по т.5 от договора на 02.09.2024 г. /т.5 „При постигане на посочените в т.2 параметри на сделката, Купувачът се задължава в срок до 01.07.2024 г. да сключи окончателен или предварителен договор за покупко-продажба на имота по т.1, в присъствието на Адрес, след направена проверка в Кадастър и АВ за статута и тежестите на имота"/.

В исковата молба се твърди, че на 05.07.2024г. от продавача „Кока-Кола ХБК България“ ЕАД по електронна поща до ищеца, ответника и другия продавач „Здравец Плевен" ЕООД е изпратен протокол за проведена среща на 03.07.2024 г., с участници представители на Кока-Кола ХБК България ЕАД, „Здравец Плевен" ЕООД, „НАРМАГ" ООД, "ИМОТИ ПЛЕВЕН" ЕООД, с предмет на срещата: покупко-продажба на поземлен имот и сгради гр. Плевен, ул. •••, в който са отразени договорки относно конкретни параметри и срокове на бъдещата покупко-продажба, включително в срок до 12.07.2024 г. ответникът да предложи текст на предварителен договор, който да бъде комуникирай на страните. На 15.07.2024г. от ищеца "ИМОТИ ПЛЕВЕН" ЕООД е изпратено по електронна поща до ответника „НАРМАГ" ООД съобщение за това, че ищецът очаква да получи от ответника проекта на предварителен договор, както и попълнен и подписан от ответника Договор за специално обслужване на Купувач.

Ищецът посочва, че след посочената дата 15.07.2024 г. комуникацията между "ИМОТИ ПЛЕВЕН" ЕООД и „НАРМАГ" ООД е прекъсната от страна на ответника.

Твърди, че на 17.09.2024г. без знанието на ищеца, са сключени две сделки:

• С нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №53, том 15, дело №5593/24г. на СВ при АВ, продавачът „Здравец Плевен" ЕООД, с ЕИК ••• продава на купувача ответник „Нармаг" ООД, с ЕИК ••• следния свой собствен недвижим имот, а именно: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 56722.651.347, с адрес на поземления имот: град Плевен, ул. •••, с площ на поземления имот от 21 546 кв.м. Имотът се продава за сумата 2 350 000 лв. без ДДС.

• С нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №56, том 15, дело № 5596/24г. на СВ при АВ, продавачът „КОКА-КОЛА ХЕЛЕНИК БОТЪЛИНГ КЪМПАНИ БЪЛГАРИЯ" ЕАД, с ЕИК ••• продава на купувача ответник „Нармаг" ООД, с ЕИК •••, следните свои собствени недвижими имоти, построени в ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 56722.651.347, с адрес на поземления имот: град Плевен, ул. •••, с площ на поземления имот от 21 546 кв.м. а именно: Сграда с идентификатор 56722.651.347.1 - ЗП 1358 кв.м.; Сграда с идентификатор 56722.651.347.2 - ЗП 6591 кв.м.; Сграда с идентификатор 56722.651.347.3 - ЗП 1051 кв.м.; Сграда с идентификатор 56722.651.347.4 - ЗП 440 кв.м.; Сграда с идентификатор 56722.651.347.5 - ЗП 34 кв.м.; Сграда с идентификатор 56722.651.347.6 - ЗП 50 кв.м.; Сграда с идентификатор 56722.651.347.7 - ЗП 27 кв.м.; Сграда с идентификатор 56722.651.347.8 - ЗП 598 кв.м.; Сграда с идентификатор 56722.651.347.9 - ЗП 39 кв.м.; Сграда с идентификатор 56722.651.347.10 - ЗП 64 кв.м. Гореописаните сгради се продават общо за сумата 1 747 000 лв. без ДДС, представляваща сбора от сумите, за които се продава всяка една от сградите. Общата продажна цена на горепосочените поземлен имот и сгради по двете сделки възлиза на 4 097 000 лв. без ДДС.

Ищецът твърди, че на 25.09.2024 г. между „Здравец Плевен" ЕООД, като „Продавач" и "ИМОТИ ПЛЕВЕН" ЕООД, е сключен Анекс към Договор за обслужване на продавач от 09.01.2023 г., с който анекс се изменя т.3.6. от договора и същата придобива следното съдържание: „Продавачът собственик на ПИ с идентификатор 56722.651.347 се задължава да заплати посредническата услуга в размер на 2% от продажната цена, без ДДС, при условия и задължения, описани в договора за специално обслужване, сключен на 09.01.2023г. Съгласно посочения Договор от 09.01.2023 г., „Здравец Плевен" ЕООД и „КОКА-КОЛА ХЕЛЕНИК БОТЪЛИНГ КЪМПАНИ БЪЛГАРИЯ" ЕАД са се задължили да заплатят на ищеца възнаграждение в размер на 2, 5% без ДДС от продажната цена за посредническата услуга по продажбата на процесиите имоти. С Анекса от 25.09.2024г. дължимото възнаграждение от продавача „Здравец Плевен" ЕООД е променено на 2% без включен ДДС.

На същата дата 25.09.2024г. „Здравец Плевен" ЕООД е извършил плащане на "ИМОТИ ПЛЕВЕН" ЕООД по банков път на сумата от 47 000 лв. без ДДС, възлизаща на 2% от продажната цена 2 350 000 лв. без ДДС на поземления имот по посочения нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №53, том 15, дело №5593/24г. на СВ при АВ, ведно с дължимия ДДС върху 47 000 лв. общо платени 56 400 лв.

На 30.09.2024г. „КОКА-КОЛА ХЕЛЕНИК БОТЪЛИНГ КЪМПАНИ БЪЛГАРИЯ" ЕАД е извършило плащане на "ИМОТИ ПЛЕВЕН" ЕООД по банков път на сумата от 43 675 лв. без ДДС, възлизаща на 2, 5% от продажната цена 1 747 000 лв. без ДДС на сградите по посочения нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 56, том 15, дело №5596/24 г. на СВ при АВ, ведно с дължимия ДДС върху 43 675 лв. общо платени 52 410 лв.

На 26.09.2024 г. ищецът "ИМОТИ ПЛЕВЕН" ЕООД е издал на ответника „НАРМАГ" ООД фактура № 383 от 26.09.2024 г. за плащане на консултантска услуга на сумата от 103 600 лв. с ДДС. С Кредитно известие №399/04.11.2024 г. към Фактура № 0000000383 от 26.09.2024 г., сумата по фактурата е намалена с 1175 лв. с ДДС, с което по издадената фактура остават дължими 102 425 лв. с ДДС, възлизащи на 2, 5% с ДДС от продажната цена от 4 097 000 лв. без ДДС общо на поземления имот и сградите по посочените нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 53, том 15, дело №5593/24 г. на СВ при АВ и нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 56, том 15, дело № 5596/24 г. на СВ при АВ.

Ищецът твърди, че плащане по посочената фактура не е извършено.

В исковата молба се твърди, че действителната обща воля на ищеца и ответника е била за осъществяване на посреднически услуги от ищеца за закупуване от ответника на процесиите недвижими имоти, придобити с посочените Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 53, том 15, дело № 5593/24 г. на СВ при АВ и Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 56, том 15, дело № 5596/24 г. на СВ при АВ. Съгласно т.1 от приложения към исковата молба Протокол от 03.06.2024г. за оглед на недвижим имот, в случай, че ответникът или свързано с него физическо или юридическо лице, сключи сделка за придобиване на имоти, представени от „Адрес", съгласно Регистър на предложени имоти, „Клиентът" дължи на „Адрес" възнаграждение в размер на 2, 5% с ДДС от продажната цена. Възнаграждението от „Клиента" към „Адрес" се заплаща при подписване на предварителен договор за покупко-продажба на имота, а в случай, че не се подписва такъв, до 3 /три/ работни дни от изповядване на сделката с нотариален акт, както и във всички останали случаи на придобиване на имота.

В случая е безспорно, че ищцовото дружество е предложило на ответника за закупуване имотите на адрес гр. Плевен, ул. •••, представляващи поземлен имот с идентификатор 56722.651.347 с площ от 21546 кв.м. и построените в имота сгради с посочени по-горе идентификатори, организирало е и е извършило оглед на имота и е посредничило за постигане на съглашение между страните по сделката. Ищецът като посредник е изправната страна, изпълнил е задълженията си, като е предложил на ответника процесиите имоти, провел е оглед на същите, оказвал е съдействие по време на преговорите.

Твърди, че обявената от продавачите продажна цена на процесиите имоти значително е надвишавала предложената от ответника цена и тя му е била известна, но въпреки това се е съгласил да му бъде предоставена посредническа услуга от ищеца за точно тези имоти и такава действително е била предоставена. В хода на договорните отношения са поставени условия, при които ответникът би сключил договор за покупко-продажба. Посредникът е приел да съдейства за закупуването при определени условия, поставени от потенциалния купувач. Неосъществяването на тези условия не дерогира поетото от ответника задължение по Протокола за оглед да заплати възнаграждение на посредника при сключен окончателен договор. В случай на осъществена без участие на ищеца сделка, заплащане на възнаграждението му като посредник му се дължи, в съответствие с установеното в протокола за оглед. Ищецът прави искане да бъде прието, че свързването между ответника и продавачите на имота е в резултат именно на предприетите от ищцовото дружество действия, поради което посредникът има право на възнаграждение, тъй като е постигнат резултатът, който страните по договора са целели - осъществяване на връзка между продавач и клиент и реализиране на сделка между тях.

Ищецът твърди, че от приложената Книга за инструктаж на Кока-Кола ХБК България АД, „Локация Плевен - посетители" е видно, че периода 11.04.2024 г. - 19.09.2024 г. е отразено едно посещение от П. И. Б. на 03.06.2024 г. Твърди, че от приложените доказателства се установява, че е посредничил на ответника, като му е предложил точно тези имоти за закупуване и е организирал и извършил оглед, при който ответникът е харесал имотите, които действия в крайна сметка са обусловили решението на ответника да закупи точно този имот. Налице е причинна връзка между поведението на ищеца и настъпването на крайния резултат, закупуването на имота от ответника, въпреки че ищцовото дружеството не е участвало при сключването на сделките между страните по покупко-продажбите.

Приложените писмени доказателства установяват наличието на валидни облигационни отношения между страните по делото, по силата на които ищецът е приел да посредничи на ответника при покупка на недвижим имот. Протокол за проведен оглед на недвижим имот е разписан от страните. При огледа ответникът е одобрил имота и е направил предложение за неговото закупуване.

Ищцовото дружество е изпълнило задълженията си като посредник, като е осъществило свързване между продавач и купувач и по смисъла на чл.51 от ТЗ на него му се следва възнаграждение за изпълнените от него задължения - да предостави възможност на купувача да огледа имота и да свърже двете страни, като ги насочи към сделка, която е сключена. Твърди, че вземането му се установява по безспорен начин, налице е облигационна връзка между него и ответника, по която ищецът е изправна страна, поради което му се дължи възнаграждение. Уговорено е възнаграждение в размер на 2, 5% с ДДС от продажната цена, а именно 102 425 лева с включен ДДС, поради което моля да счетете искът с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 51 ТЗ за основателен и да уважите същия изцяло, ведно със законната лихва, считано от датата на исковата молба до окончателното плащане.

Ищецът твърди, че съгласно т.3 от Протокол от 03.06.2024 г. за оглед на недвижим имот, „Клиентът" няма право по какъвто и да било начин да се свързва с продавача на имота, без писменото съгласие на „Адрес", както и да предоговаря и да сключва сделка за придобиване на имота, предмет на настоящия протокол договор без посредничеството на „Адрес". В случай, че се подпише нотариален акт или друг документ, по силата на който Клиентът, съответно свързани лица с него или юридическо лице, в което Клиентът има дялово участие, придобият собствеността върху имота без посредничество на „Адрес", Клиентът дължи неустойка в размер на 3% от продажната цена на имота, описана по-горе като оферта, независимо от цената, посочена в нотариалния акт.

Ответникът - купувач е придобил имоти, предложени от ищеца.

Визираната клауза е валидна и удостоверява вземане на търговския посредник за неустойка, която обезпечава изпълнението на договора за посредничество от страна на купувача в случаите, когато посредническата дейност на ищеца е довела до осъществяване на контакт с продавач на имота. Клаузата цели обезпечаване на задължението на купувача за заплащане на уговореното възнаграждение на посредника и да обезщети последния в случай на осуетяване на заплащането на възнаграждение чрез извършване по време или след срока на договора на продажба на имота на осигурен от посредника продавач. Позовава се на влязло в сила съдебно решение от 03.12.2020 г. по т.д. № 559/2020 г. на ВКС, с което е отхвърлен предявения от Комисия за защита на потребителите срещу „АДРЕС НЕДВИЖИМИ ИМОТИ" АД по реда на чл.379 от ГПК иск с правно основание чл.186 ал.3 вр. чл.146 ал.1 вр. чл.143 т.5 от ЗЗП за установяване на нищожност, поради неравноправност на клаузата на т.9.2 вр. т. 4.7. на типов ексклузивен договор за посредничество, страна по който е АДРЕС.По отношение размера на претендираното вземане като неустойка, същото е определено под размера от 3% от продажната цена на имота, който е уговорен между страните.

Моли ответното дружество „НАРМАГ" ООД, ЕИК ••• да бъде осъдено да му заплати на основание чл.79 ал.1 от ЗЗД вр. чл.51 от ТЗ, сумата от 102 425, 00 лв. с вкл. ДДС, представляваща възнаграждение за посредничество по т.1 от Протокол от 03.06.2024 г. за оглед на недвижим имот, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба до окончателното плащане. Претендира направените по делото разноски.

В условията на евентуалност, в случай, че осъдителният иск с правно основание чл.79 ал.1 от ЗЗД вр. чл.51 от ТЗ бъде отхвърлен, ищецът моли, да бъде осъден ответника „НАРМАГ" ООД, ЕИК ••• да му заплати на основание чл.92 ал.1 от ЗЗД сумата от 102 425, 00 лв. с вкл. ДДС, представляваща неустойка по т.3 от Протокол от 03.06.2024 г. за оглед на недвижим имот, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба до окончателното плащане. Претендира направените по делото разноски.

В срока по чл.367 от ГПК е постъпил писмен отговор от ответника „НАРМАГ“ ООД – Плевен, чрез пълномощника адв. С. М. от ПлАК, в който се изразява становище, че предявеният иск с пр.осн.чл.79 от ЗЗД вр.чл.51 от ТЗ е допустим, но по съществото си е неоснователен. Между страните липсва двустранно подписан договор за търговско посредничество, сключен при хипотезата на чл.49-51 от ТЗ, обстоятелство, което се признава и от страна на ищеца и от представения като писмено доказателство към исковата молба "непопълнен и неподписан от ответника Договор за специално обслужване на Купувач". Според ответника, позоваването на Протокола за оглед на недвижим имот е неотносимо към твърденията в исковата молба, тъй като в цитирания документ изрично е посочено, че той представлява единствено "поръчка за следното: …", което не е равнозначно на договор за търговско посредничество сключен при хипотезата на чл. 49-51 от ТЗ.

По отношение на евентуално предявения иск с правно основание чл.92 ал.1 от ЗЗД, ответникът счита, че същият е допустим, но неоснователен, тъй като между страните липсва двустранно подписан договор, в който да е налице конкретно описан предмет на същия, задължения на страните и изрична договорка за заплащане на неустойка. Позоваването на Протокола за оглед на недвижим имот е неотносимо към твърденията в исковата молба, тъй цитирания протокол няма характер на договор и няма самостоятелно правно действие.

Ответникът твърди, че ищецът няма правно основание да твърди, че притежава качеството на Търговски посредник по смисъла на Търговския закон и че осъществяваната от него дейност в рамките на настоящия правен казус е станала при хипотезата на чл.49-51 от ТЗ. Съгласно чл.50 ал.1 от ТЗ търговския посредник е длъжен да води дневник, в който вписва ежедневно всички сключени договори. При наличието на признание от страна на ищеца чрез изложеното в исковата молба, а именно, че за първи път подобен договор е предложен на 15.07.2024 год. на ответника, то няма как правното основание на претенцията да се базира на документ, оформен на 03.06.2024 г. и то по друг повод - сключването на Договор за гаранция с купувач от същата дата.

Ответникът твърди, че между страните липсва двустранно подписан договор за търговско посредничество, сключен при хипотезата на чл.49-51 от ТЗ, както и че между страните съществува Договор за "консултантски услуги", както е посочено във фактура № 381/25.09.2024 г. Твърди, че между страните е сключен единствено Договор за гаранция с купувач на 03.06.2024 год. и във тази връзка е заплатена и сумата от 5 000 лв., която представлява част от продажната цена. Подписването на цитирания договор е направено по настояване на брокера, представляващ продавачите и е условието, при което може да за бъде организирана среща с тях. Твърди, че действително, на 15.07.2024 г. от страна на ищеца на ел. поща на ответника е изпратен Договор за специално обслужване на Купувач, който той на практика отказва да "попълни и подпише". Не случайно, след тази дата комуникациите между двете дружества са преустановени, тъй като това търговско предложение не отговаря на предварителните уговорки, а именно, че ищцовото дружество няма да има претенции за изплащане на възнаграждение за посредническа услуга, тъй като такова вече е договорено с продавачите.

В срока за отговор на исковата молба е постъпила насрещна искова молба от „НАРМАГ“ ООД, ЕИК •••, гр. Плевен, ул. •••, представлявано от управителя П. И. Б. чрез пълномощника – адв. С. М. от Пл.АК, с която е предявен насрещен иск против „ИМОТИ ПЛЕВЕН“ ЕООД, ЕИК •••, със седалище и адрес на управление: гр. Плевен, ул. •••, представлявано от управителя П. Л. И., с правно основание чл.55 ал.1 от ЗЗД, с цена на иска: 5000, 00 лв., ведно със законната лихва, считано от подаване на насрещната искова молба.

В насрещната искова молба се посочва, че на 03.06.24 г. между страните е сключен Договор за гаранция с купувач по силата, на който по сметката на ищеца е преведена сумата от 5 000 лв., която сума той има задължение да ''съхранява до сключването на предварителен договор за прехвърляне собствеността върху имота или до прекратяването на договорните отношения". Крайният срок, до който това е следвало да се случи първоначално е 01.07.2024 г., който срок впоследствие с Анекс от 28.06.2024 г. е удължен до 02.09.2024 г. Твърди се, че между страните няма спор, че предварителен договор във връзка с така дадената гаранция не е подписван, а са налице сключени два нотариални акта за покупко-продажба на недвижим имот със собствениците на имотите, което обаче е станало след изтичане на уговорения срок, а именно на 17.09.2024 год., като от съдържанието на същите става ясно, че дадената под формата на гаранция сума от 5 000 лв. не е включена в механизма на изплащане на продажната цена, т.е. тя е останала при ищеца и като такава следва да бъде върната ответника и ищец по настоящата насрещна искова молба, както е посочено в т.7 от договора, който към настоящия момент е вече прекратен.

Ищецът по насрещния иск моли съда, да бъде осъден ответника по същия на основание чл.55 ал.1 предл. трето от ЗЗД да върне сумата от 5000 лв., ведно със законната лихва, считано от датата на постъпването на тази искова молба в ПлОС, както и разноските, направени в рамките на това съдебно производство, касаещо насрещния иск.

В срока по чл.372 от ГПК е постъпила допълнителна искова молба от „ИМОТИ ПЛЕВЕН“ ЕООД, ЕИК •••, в която се поддържат предявените искове. Ищецът счита за неоснователни направените в отговора на исковата молба възражения относно дължимостта на претендираното възнаграждение за посредничество и на претендираното в условията на евентуалност задължение за плащане на неустойка. Посочва, че съгласно чл.51 от ТЗ, ако няма противна уговорка, на посредника се дължи възнаграждение от двете страни. В т.1 от приложения протокол за оглед на недвижим имот от 03.06.2024 г. е уговорено възнаграждение на посредника в размер на 2, 5% с ДДС от продажната цена, в случай, че клиентът сключи сделка за придобиване на имоти, представени от посредника съгласно регистър на предложени имоти. В същия протокол са посочени процесните имоти. Освен това, в т.4 на приложения договор за гаранция от 03.06.2024 г. между страните се съдържа изрично признание от купувача, че ищецът е свързал страните по сделката. В т.1 от протокола за оглед на недвижим имот от 03.06.2024 г. е уговорено, че възнаграждението се плаща от клиента към посредника до 3 работни дни от изповядване на сделката с нотариален акт, което събитие се е осъществило на 17.09.2024 г. с приложените нотариални актове за покупко-продажба на недвижим имот. В същия протокол за оглед на недвижим имот от 03.06.2024 г. ответникът, като „клиент", се е задължил да заплати на посредника неустойка в размер на 3% от офертната продажната цена на имота в случай, че подпише нотариален акт, по силата на който „клиентът" придобие собствеността върху имотите без посредничеството на ищеца.

Ищецът твърди, че от приложените към исковата молба Протокол за оглед на недвижим имот от 03.06.2024 г. и Договор за гаранция с купувач от същата дата се установява, че между страните е постигната договореност за заплащане на възнаграждение на посредника от ответника в качеството му на негов клиент. Договорена е и процесната неустоечна клауза. Следователно, безспорно е, че между страните по делото са налице насрещни волеизявления, тъждествени по своето съдържание, направени от посредника и от ответника чрез неговия управител, притежаващ правомощия да го задължи.

Неоснователно е възражението на ответника за това, че предявените против него искове са неоснователни поради това, че той не е подписал изпратения му договор за посредничество. Видно от съдържанието на този договор, той не съдържа различни клаузи относно дължимостта на възнаграждение на посредника и относно неустойката, дължима от клиента. Същите, съгласно изпратения и неподписан от клиента договор за посредничество са дори в по- голям размер: възнаграждение за посредника в размер на 2, 5 %, без включен ДДС върху продажната цена, но не по-малко от 1 000 лева и неустойка за придобиване на имота без посредничеството на посредника в размер на 4% от продажната цена.

Ищецът твърди, че в случая е безспорно, че ищцовото дружество е предложило на ответника за закупуване имотите на адрес: гр. Плевен, ул. •••, представляващи поземлен имот с идентификатор 56722.651.347 с площ от 21546 кв.м. и построените в имота сгради, организирало е и е извършило оглед на имота и е посредничило за постигане на съглашение между страните по сделката. Твърди, че като посредник е изправната страна, изпълнил е задълженията си, като е предложил на ответника процесните имоти, провел е оглед на същите, оказвал е съдействие по време на преговорите. Посредникът е свързал страните по покупко-продажбата и е поел задължението да договори условията и уведоми ответника /т.3 на Договор за гаранция с купувач от 03.06.2024 г./, да извърши проверка на сделката, да изготви необходимите документи, да извърши проверка на собствеността, да набави документи за вещни тежести за процесните имоти /т.2 от протокол за оглед на недвижим имот/. Следователно, след покриването на тези насрещни воли, сделката е със завършен фактически състав, поради което и са породени уговорените между страните правни последици. В конкретния случай, договор за посредничество е инкорпориран в Протокола за оглед от 03.06.2024 г. и договора за гаранция с купувач от същата дата, като наименованието на документите е без значение, доколкото имплементираното в тях съдържание и двустранното им подписване сочат именно на договор за посредничество. Купувачът е бил запознат от посредника с параметрите на имота, към който е проявил интерес, както и със съдържанието на протокола за оглед и договора за гаранция. Поведението на страните след взаимното подписване на протокола за оглед от 03.06.2024 г. и договора за гаранция с купувач от същата дата, изяснява действителната им обща воля за сключването на договор за посредничество.

Ищецът твърди, че обявената от продавачите продажна цена на процесните имоти значително е надвишавала предложената от ответника цена и тя му е била известна, но въпреки това той се е съгласил да му бъде предоставена посредническа услуга от ищеца за точно тези имоти и такава действително е била предоставена. В хода на договорните отношения са поставени условия, при които ответникът би сключил договор за покупко- продажба. Посредникът е приел да съдейства за закупуването при определени условия, поставени от потенциалния купувач. Неосъществяването на тези условия не дерогира поетото от ответника задължение по т. 1 от Протокола за оглед от 03.06.2024 г. да заплати възнаграждение на посредника. Ищецът прави искане да бъде прието, че свързването между ответника и продавачите на процесните имоти е в резултат именно на предприетите от ищцовото дружество действия, поради което посредникът има право на възнаграждение. Постигнат е и резултатът, който страните по договора са целели - осъществяване на връзка между продавач и клиент и реализиране на сделка между тях.

Ищецът твърди, че безспорно ответникът е сключил окончателни договори, с които е придобил собствеността върху процесните имоти, след като считано от 03.07.2024 г., когато е проведена лична среща между купувача и продавачите, ответникът е преустановил комуникацията с посредника.

Ищецът счита за неоснователно възражението на ответника, че няма качеството на търговски посредник, като посочва, че е регистриран в ТРРЮЛНЦ с предмет на дейност сделки с недвижими имоти, проучване, проектиране, строителство, предприемачество, представителство и посредничество, франчайз дейност, консултантска дейност, реклама и маркетингова дейност, стопанисване, управление и отдаване под наем, както и всякаква друга дейност незабранена от закона, като в тази връзка представя писмени доказателства с настоящата допълнителна искова молба.

Според ищеца, не отговаря на истината твърдението, че между страните е имало уговорка купувачът да не плаща възнаграждение на посредника, тъй като такова ще бъде заплатено от продавачите. Същото се намира в противоречие с писмено поетото задължение от ответника в качеството му на „клиент" за заплащане на възнаграждение на посредника.

Постъпил е писмен отговор на насрещната искова молба от „ИМОТИ ПЛЕВЕН“ ЕООД, ЕИК •••, в който се оспорва изцяло както по основание, така и по размер предявеният иск от „НАРМАГ" ООД, ЕИК ••• против "ИМОТИ ПЛЕВЕН" ЕООД, ЕИК •••, с правно основание чл.55 ал.1 от ЗЗД, с цена на иска 5 000 лв., като неоснователен. Твърди се, че по силата Договор за гаранция с купувач от 03.06.2024 г., сключен между "ИМОТИ ПЛЕВЕН" ЕООД, наричано „Адрес" и „НАРМАГ" ООД, като „Купувач", изменен с Анекс от 28.06.2024 г., купувачът е поел задължение в срок до 02.09.2024 г. да сключи окончателен или предварителен договор за покупко-продажба на процесните имоти за определена продажна цена от 4 400 000 лв., като гаранция за което е предал на посредника сумата 5 000 лева. Посоченият договор е подписан 03.06.2024 г., на която дата е подписан между страните и Протокола за оглед на недвижимия имот и цели да уреди отношенията на страните във връзка със заплащането на гаранция от клиента. Твърди се, че Договорът за гаранция с купувач от 03.06.2024 г. доразвива отношенията между страните във връзка с постигнатото между тях съгласие за посредническа дейност, които се съдържат в протокола за оглед на недвижимия имот от същата дата.

Ответникът по насрещния иск счита за неоснователно твърдението в насрещната искова молба, че клаузата относно съхранението на платената гаранция поражда задължение за връщане на гаранцията, защото в тази клауза такова задължение не се съдържа. Твърди, че съгласно клаузите на Протокол за оглед на недвижим имот от 03.06.2024 г. и Договор за гаранция с купувач от същата дата, между страните, в качеството им на клиент и посредник, е договорено извършването на посредническа дейност от посредника в полза на клиента. Посредникът и ответник по насрещния иск е изпълнявал добросъвестно задълженията си към своя клиент и ищец по насрещния иск - представил е на клиента имот, който същият е одобрил и впоследствие е закупил, съдействал е за оглед на имота, свързал го е с продавачите, посредничил е между страните, включително с цел постигане на по-ниска цена в интерес на клиента, организирал е срещи между страните по сделката и е участвал в тях. От друга страна, действията на клиента не следва да се окачествят като оказване на дължимото съдействие от страна на кредитора да приема изпълнението, защото след осъществения директен контакт клиента и продавачите на проведената среща на 15.07.2024 г., организирана от посредника, комуникацията между клиента и посредника е прекъсната от клиента, след което на 17.09.2024 г., клиентът сключва сделки, с които придобива процесиите имоти без знанието на посредника. Т.е. считано от проведената среща на 15.07.2024 г. до изтичане на срока - до 02.09.2024 г. по т.З от Договор за гаранция с купувач от 03.06.2024 г., клиентът и ищец по насрещния иск не е оказал дължимото съдействие на посредника да изпълнява задълженията си. В договора за гаранция с купувач липсва уговорка за връщане на сумата в този случай. Няма основание да се счита, че волята на страните е била внесената гаранция от купувача по процесния Договор за гаранция с купувач от 03.06.2024 г. да подлежи на връщане в случай, че купувачът не оказва необходимото съдействие на посредника за изпълнение на неговите задължения и след изтичане на срока за изпълнение на задълженията на посредника купувачът сключва сделка, с която придобива процесиите имоти без знанието и участието на посредника.

Недобросъвестното поведение на клиента - ищец по насрещния иск не следва да води до правото му да получи обратно платената от него гаранция по процесния Договор за гаранция с купувач от 03.06.2024 г. Съвкупното тълкуване на разпоредбите на протокола оглед от 03.06.2024 г. и Договора за гаранция с купувач от същата дата, с оглед и липсата на клауза, уреждаща съдбата на гаранцията в посочената хипотеза, налага извода, че при отказ на купувача и при изправност на посредника, на депозитната сума следва да се придаде значението на неустойка. Въз основа на изложеното следва да се приеме, че не е налице основание да се счита, че внесената като гаранция сума е уговорена между страните като подлежаща на връщане при неуказване на съдействие от кредитора да приема изпълнението от посредника. На 17.09.2024 г. клиентът е сключил сделки, с които е закупил процесиите имоти.

Ответникът по насрещния иск твърди, че връщането на гаранцията се претендира на отпаднало основание. Изложените в исковата молба фактически основания, от които ищецът по насрещния иск черпи правата си, сочат на претенция на договорно основание, като твърдението, че ответникът по насрещния иск няма основание да задържи гаранцията, не променя правната квалификация на иска.

С писмения отговор на насрещната искова молба се прави възражение за прихващане: В случай, че съдът не уважи възраженията на ответника по насрещния иск и приеме същия за основателен, ответникът по насрещния иск прави искане за прихващане между вземанията по насрещния иск и вземанията по главния иск в размер на 102 425 лв. с вкл. ДДС, представляващи възнаграждение за посредничество по т.1 от протокол от 03.06.2024 г. за оглед на недвижим имот, сключен между страните - в случай, че съдът приеме този иск за основателен или с претендираните в условията на евентуалност вземания на ищеца по главния иск в размер на 102 425 лв., представляващи неустойка по т.3 от протокол от 03.06.2024 г. за оглед на недвижим имот, сключен между страните - в случай, че съдът приеме този иск за основателен, като двете насрещни вземания да се прихванат и погасят до размера на по-малкото от тях.

Постъпил е допълнителен отговор по допълнителната искова молба от „НАРМАГ“ ООД, ЕИК •••, в който се посочва, че позоваването на чл.51 от ТЗ е приложимо само в случай, че "няма уговорка", а в настоящия казус е налице такава уговорка и тя е между продавача и ищцовото дружество, т.е. приложимо е изречение първо на цитирания текст, а не хипотезата, поддържана от ищеца, че "възнаграждение се дължи и от двете страни". Посочва се, че твърдението, че между страните е налице неформален договор за посредничество не отговаря на истината, тъй като след като няма насрещни покриващи се волеизявления, това означава, че не е налице договор. Твърди се, че обсъждането на действията на ищцовото дружество в правните отношения спрямо „НАРМАГ“ ООД е ирелевантно, тъй като то ги е осъществило поради поетите задължения към продавачите на недвижимите имоти. Позоваването на част от съдържанието на Договора за гаранция с купувач на 03.06.2024 год. като доказателство за наличие на Договорка за сключване на посреднически договор е некоректно, тъй като даването на гаранцията е направена единствено с цел изпълнение на условието поставено от продавачите, за да бъде организирана среща с тях.

С определение по реда на чл.374 от ГПК съдът е допуснал до разглеждане по същество предявените от „ИМОТИ ПЛЕВЕН“ ЕООД, ЕИК •••, гр. Плевен против „НАРМАГ“ ООД, ЕИК •••, гр. Плевен, съединени при условията на евентуалност искове с правно основание чл.79 ал.1 от ЗЗД вр. чл.51 от ТЗ и с правно основание чл.92 ал.1 от ЗЗД, всеки един с цена на иска: 102 425, 00 лв., ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба до окончателното изплащане на сумата.

Приел е за съвместно разглеждане по същество предявеният насрещен иск от „НАРМАГ“ ООД, ЕИК •••, гр.Плевен против „ИМОТИ ПЛЕВЕН“ ЕООД, ЕИК •••, гр.Плевен, с правно основание чл.55 ал.1 от ЗЗД, с цена на иска: 5000, 00 лв., ведно със законната лихва, считано от подаване на насрещната искова молба.

Приел е представените от ищеца с исковата молба и допълнителната искова писмени доказателства. Допуснал е до разпит свидетели на ищеца и на ответника. Изготвил е писмен проекто-доклад по делото.

Окръжният съд, като прецени доводите, изложени от страните и доказателствата по делото, намира за установено следното:

От приложените по делото писмени доказателства безспорно се установява, че на 03.06.2024 г. между ищеца „ИМОТИ ПЛЕВЕН“ ЕООД – Плевен и ответника „НАРМАГ“ ООД – Плевен е подписан Протокол за оглед на недвижим имот, находящ се в гр. Плевен, ул. •••, поземлен имот с идентификатор 56722.651.347, кв. 614, парцел І.

От приложения Договор за гаранция с купувач, сключен на 03.06.2024 г. между ответника „НАРМАГ“ ООД – Плевен, като Купувач и ищеца „ИМОТИ ПЛЕВЕН“ ЕООД – Плевен, наричан за краткост АДРЕС, като Изпълнител е видно, че ответникът, в качеството му на Купувач е платил на АДРЕС сумата от 5000, 00 лв., като гаранция за закупуването недвижим имот, който е представен на Купувача от АДРЕС, а именно: недвижим имот, находящ се в гр. Плевен, ул. •••, поземлен имот с идентификатор 56722.651.346, 21 546 кв.м. и сгради, които попадат в имота, подробно посочени в договора. Сумата от 5000, 00 лв. е преведена на ищеца с платежно нареждане за кредитен превод от 03.06.2024 г. /л.20 от делото/.

Във връзка с постъпила информация за изрично заявено желание за покупка на поземлен имот с идентификатор 56722.651.346, 21 546 кв.м. и посочени сгради, които попадат в имота, на 14.06.2024 г. до ищеца „ИМОТИ ПЛЕВЕН“ ЕООД е изпратена Контраоферта от „Кока-Кола ХБК България“ ЕАД и „Здравец Плевен“ ЕООД, с която последните потвърждават намерение за продажба на поземлен имот и сгради, описани с посочените идентификатори, като отправят предложение за цена към ответника „НАРМАГ“ ООД в размер на 4 900 000, 00 лв. без ДДС.

На 28.06.2024 г. между ищеца „ИМОТИ ПЛЕВЕН" ЕООД, наричано „АДРЕС" и ответника „НАРМАГ" ООД, като Купувач е сключен Анекс към Договор за гаранция от 03.06.2024 г., в който Купувачът изрично заявява, че желае да закупи посочения имот при продажна цена от 4 400 000 лв. и страните уговарят промяна на срока по т.5 от договора на 02.09.2024 г. /т.5 „При постигане на посочените в т.2 параметри на сделката, Купувачът се задължава в срок до 01.07.2024 г. да сключи окончателен или предварителен договор за покупко-продажба на имота по т.1, в присъствието на АДРЕС, след направена проверка в Кадастър и АВ за статута и тежестите на имота"/.

На 03.07.2024 г. е проведена среща между ищеца „ИМОТИ ПЛЕВЕН“ ЕООД, ответника „НАРМАГ“ ООД и фирмите „Кока-Кола ХБК България“ ЕАД и „Здравец Плевен“ ЕООД с предмет на срещата: Покупко-продажба на поземлен имот и сгради, находящи се в гр. Плевен, ул. •••, като в Протокола от срещата са отразени договорки относно конкретни параметри и срокове на бъдещата покупко-продажба, както и срок до 12.07.2024 г., в който да бъде предложен предварителен договор от ответника „НАРМАГ“ ООД, който да бъде комуникиран със страните.

На 15.07.2024 г. от ищеца „ИМОТИ ПЛЕВЕН" ЕООД е изпратено по електронна поща до ответника „НАРМАГ" ООД съобщение за това, че ищецът очаква да получи от ответника проекта на предварителен договор, както и попълнен и подписан от ответника Договор за специално обслужване на Купувач. По делото е приложен непопълнен и неподписан Договор за специално обслужване на купувач.

С Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 199, том І, рег. № 1238, дело № 122/2024 г., регистриран в СВ при АВ на 17.09.2024 г., акт № 53, том 15, дело № 5593/2024 г. на СВ при АВ, продавачът „ЗДРАВЕЦ ПЛЕВЕН" ЕООД, ЕИК ••• продава на купувача „НАРМАГ" ООД, ЕИК ••• следния свой собствен недвижим имот, а именно: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 56722.651.347, с адрес на поземления имот: гр. Плевен, ул. •••, с площ на поземления имот от 21 546 кв.м. Имотът се продава за сумата 2 350 000 лв. без ДДС.

С нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 200, том І, рег. № 1239, дело № 123/2024 г. на нотариус Г. М. в района на ПлРС, регистриран в СВ при АВ на 17.09.2024, акт № 56, том 15, дело № 5596/2024 г., продавачът „КОКА-КОЛА ХЕЛЕНИК БОТЪЛИНГ КЪМПАНИ БЪЛГАРИЯ" ЕАД, ЕИК ••• продава на купувача „НАРМАГ" ООД, с ЕИК •••, следните свои собствени недвижими имоти, построени в ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 56722.651.347, с адрес на поземления имот: град Плевен, ул. •••, с площ на поземления имот от 21 546 кв.м. а именно: Сграда с идентификатор 56722.651.347.1 - ЗП 1358 кв.м.; Сграда с идентификатор 56722.651.347.2 - ЗП 6591 кв.м.; Сграда с идентификатор 56722.651.347.3 - ЗП 1051 кв.м.; Сграда с идентификатор 56722.651.347.4 - ЗП 440 кв.м.; Сграда с идентификатор 56722.651.347.5 - ЗП 34 кв.м.; Сграда с идентификатор 56722.651.347.6 - ЗП 50 кв.м.; Сграда с идентификатор 56722.651.347.7 - ЗП 27 кв.м.; Сграда с идентификатор 56722.651.347.8 - ЗП 598 кв.м.; Сграда с идентификатор 56722.651.347.9 - ЗП 39 кв.м.; Сграда с идентификатор 56722.651.347.10 - ЗП 64 кв.м. Гореописаните сгради се продават общо за сумата 1 747 000 лв. без ДДС, представляваща сбора от сумите, за които се продава всяка една от сградите.

Общата продажна цена на горепосочените поземлен имот и сгради по двете сделки възлиза на 4 097 000 лв. без ДДС.

На 25.09.2024 г. между „ЗДРАВЕЦ ПЛЕВЕН" ЕООД и „КОКА-КОЛА ХЕЛЕНИК БОТЪЛИНГ КЪМПАНИ БЪЛГАРИЯ" ЕАД, като Продавачи и „ИМОТИ ПЛЕВЕН" ЕООД е сключен Анекс към Договор за обслужване на продавач от 09.01.2023 г., с който анекс се изменя т.3.6. от Договора и същата придобива следното съдържание: „Продавачът собственик на ПИ с идентификатор 56722.651.347 се задължава да заплати посредническата услуга в размер на 2% от продажната цена без ДДС, при условия и задължения, описани в договора за специално обслужване, сключен на 09.01.2023 г. Съгласно посочения Договор от 09.01.2023 г., „ЗДРАВЕЦ ПЛЕВЕН" ЕООД и „КОКА-КОЛА ХЕЛЕНИК БОТЪЛИНГ КЪМПАНИ БЪЛГАРИЯ" ЕАД са се задължили да заплатят на ищеца възнаграждение в размер на 2, 5% без ДДС от продажната цена за посредническата услуга по продажбата на процесиите имоти. С Анекса от 25.09.2024г. дължимото възнаграждение от продавача „Здравец Плевен" ЕООД е променено на 2% без включен ДДС.

На 25.09.2024 г. е издадена фактура № 0000000381 на стойност 47 000, 00 лв. без ДДС или 56 400, 00 лв. с ДДС с посочено основание „Консултантски услуги“. На същата дата „ЗДРАВЕЦ ПЛЕВЕН" ЕООД е извършил плащане в полза на „ИМОТИ ПЛЕВЕН" ЕООД по банков път на сумата от 47 000 лв. без ДДС, възлизаща на 2% от продажната цена от 2 350 000 лв. без ДДС на поземления имот по посочения Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №53, том 15, дело № 5593/2024 г. на СВ при АВ, ведно с дължимия ДДС върху сумата от 47 000 лв. или общо платени 56 400 лв.

На 30.09.2024 г. е издадена фактура № •••••••••• на стойност 43 675, 00 лв. без ДДС или 52 410, 00 лв. с ДДС с посочено основание „Консултантски услуги по поръчка 4502673566“. На същата дата „КОКА-КОЛА ХЕЛЕНИК БОТЪЛИНГ КЪМПАНИ БЪЛГАРИЯ" ЕАД е извършило плащане в полза на „ИМОТИ ПЛЕВЕН" ЕООД по банков път на сумата от 43 675, 00 лв. без ДДС, възлизаща на 2, 5% от продажната цена от 1 747 000, 00 лв. без ДДС на сградите по посочения Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 56, том 15, дело № 5596/2024 г. на СВ при АВ, ведно с дължимия ДДС върху сумата от 43 675, 00 лв. или общо платени 52 410, 00 лв.

На 26.09.2024 г. ищецът „ИМОТИ ПЛЕВЕН" ЕООД е издал на ответника „НАРМАГ" ООД фактура № 383/26.09.2024 г. за плащане на консултантска услуга на сумата от 103 600, 00 лв. с ДДС. С Кредитно известие № 399/04.11.2024 г. към фактура № 0000000383 от 26.09.2024 г., сумата по фактурата е намалена със 1 175, 00 лв. с ДДС.

Представен е Договор за специално обслужване на продавач от 09.01.2023 г., сключен между „КОКА-КОЛА ХЕЛЕНИК БОТЪЛИНГ КЪМПАНИ БЪЛГАРИЯ“ АД, като собственик на сграда и „ЗДРАВЕЦ ПЛЕВЕН“ ЕООД като собственик на земя и двете дружества в качеството на продавачи и ищеца „ИМОТИ ПЛЕВЕН“ ЕООД, подписан от страните по същия.

Представен е Договор за франчайз № ПЛ 51 1А 03 02 20 от 03.02.2020 г., сключен между „Адрес недвижими имоти“ АД, ЕИК ••• и ищеца „ИМОТИ ПЛЕВЕН“ ЕООД, ЕИК •••, като франчайзополучател.

По делото, като писмено доказателство е представен неподписан от страните Договор за специално обслужване на купувач.

За изясняване на делото от фактическа страна са събрани и гласни доказателства, като са разпитани свидетелите Д. Н.а Г., Г. О. Н., Д. К. М., Х. В. Н. - С. и К. Н. П.. От показанията на свидетелката Д. Н.А Г., която работи във фирма „КОКА-КОЛА ХЕЛЕНИК БОТЪЛИНГ КЪМПАНИ БЪЛГАРИЯ“ АД се установява, че във връзка със закупения от ответника „НАРМАГ“ ООД имот е проведена среща, на която са присъствали представители на ищеца и ответника, както и на продавачите на имота за обсъждане условията по сделката, като е било уговорено, че продавачът „КОКА-КОЛА ХЕЛЕНИК БОТЪЛИНГ КЪМПАНИ БЪЛГАРИЯ“ АД ще остане в имота още два месеца. На тази среща сума не е давана, както и не е говорено за разноските. Цени на тази среща не са договаряни, тъй като са били договорени преди това. Уговаряни са срокове за подписване на предварителен договор, изповядване на сделката и т.н. Това е единствената среща, на която са присъствали всички страни. Свидетелката твърди, че „ИМОТИ ПЛЕВЕН“ ЕООД е бил посредник и е имало сключен договор с „КОКА-КОЛА ХЕЛЕНИК БОТЪЛИНГ КЪМПАНИ БЪЛГАРИЯ“ АД. На тази среща е било решено да се изчака адвокатът на ответника, който е в отпуск и когато се върне „КОКА-КОЛА ХЕЛЕНИК БОТЪЛИНГ КЪМПАНИ БЪЛГАРИЯ“ АД да подготви предварителен договор, който да бъде изпратен. Свидетелката твърди, че предварителен договор не е подписан. Договор е подписан директно при нотариус, като тогава не е имало представител на „ИМОТИ ПЛЕВЕН“ ЕООД. Твърди, че след тази среща комуникацията е продължила пряко с потенциалния купувач на имота, тъй като цената, която е била договорена не е задоволявала купувача и е получено писмо от същия с предложение за по- ниска цена. Освен това от страна на ищеца е било казано на ответника, че продавачът „КОКА-КОЛА ХЕЛЕНИК БОТЪЛИНГ КЪМПАНИ БЪЛГАРИЯ“ АД ще остане в имота под наем за неопределен срок, въпреки че на проведената среща е станало ясно, че този продавач има ново място, на което ще се премести, като са договорили че ще останат само два месеца, докато новото място бъде пригодено за ползване. Свидетелката заявява, че причината да прекъсне комуникацията с ищеца е обстоятелството, че „ИМОТИ ПЛЕВЕН“ ЕООД са обещавали нещо, което не е вярно, а именно, че продавачът „КОКА-КОЛА ХЕЛЕНИК БОТЪЛИНГ КЪМПАНИ БЪЛГАРИЯ“ АД ще остане в имота за неопределено време.

От показанията на свидетеля Г. О. Н., който е управител на „ЗДРАВЕЦ ПЛЕВЕН“ ЕООД се установява, че фирмата е наела „ИМОТИ ПЛЕВЕН“ ЕООД, които са им изпращали протоколи за оглед, вкл. и за „НАРМАГ“ ООД, след което са направили среща и са започнали разговори. Свидетелят твърди, че с „ИМОТИ ПЛЕВЕН“ ЕООД са подписали договор да представляват „ЗДРАВЕЦ ПЛЕВЕН“ ЕООД, като продавач на процесния недвижим имот. Твърди, че е проведена среща, на която е обсъждана продажбата на имота. След като е извършена сделката, продавачът „ЗДРАВЕЦ ПЛЕВЕН“ ЕООД е заплатил възнаграждение за посредническа услуга, като е предоговорен процента и е заплатена по-малка сума. Твърди, че на тази среща купувачът „НАРМАГ“ ООД е заявил, че няма да заплаща същото възнаграждение, тъй като няма договор с „ИМОТИ ПЛЕВЕН“ ЕООД и не се ангажира по никакъв начин с тях. Твърди, че от страна на ищеца е изпращан протокол за оглед, с който са ги информирали за провеждан оглед, за да отчитат какво е извършено по сделката. Твърди, че на срещата управителят на „НАРМАГ“ ООД е коментиран въпроса, дали продавачът „КОКА-КОЛА ХЕЛЕНИК БОТЪЛИНГ КЪМПАНИ БЪЛГАРИЯ“ АД ще остане под наем и за какъв период, при което от страна на продавача е заявено, че се изнасят от имота. След като е разбрал, че продавачът няма да остане като наемател в имота, управителят на ответника е направил нова намалена оферта. Твърди, че за разноските е провеждан разговор, след като е продаден имота.

От показанията на свидетелката Д. К. М., която работи във фирма „АДРЕС“ и има фирма „Гранд Консултинг“ ЕООД, която работи с „ИМОТИ ПЛЕВЕН“ ООД се установява, че същата е участвала като посредник в сделката и е присъствала на всички онлайн срещи между продавача „КОКА- КОЛА ХЕЛЕНИК БОТЪЛИНГ КЪМПАНИ БЪЛГАРИЯ“ АД и ищеца „ИМОТИ ПЛЕВЕН“ ЕООД. Свидетелката твърди, че сделката е била възложена на „Адрес“ като марка, като са се свързали с франчайзодателя на „Адрес“, които са им препратили клиента „КОКА-КОЛА ХЕЛЕНИК БОТЪЛИНГ КЪМПАНИ БЪЛГАРИЯ“ АД, по чието искане е сключен договор, като те са били с ексклузивни права да търсят купувач. Твърди, че на излизане от проведена среща с управителя на „НАРМАГ“ ООД, нейна колежка е съобщила, че са подписали договор за гаранция, необходима документация и договор за посредничество, като свидетелката уточнява, че не е видяла документи, а само е чула от колежката си, че е подписан договор за посредничество, като управителят е смятал на калкулатора колко са 2, 5% и е казал, че ще плати. Твърди, че е подписан протокол за оглед, който предшества подписването на пакета с документи. Твърди, че е присъствала на среща, на която е коментиран въпроса с необходимостта от определен период от време, в което продавачът „КОКА-КОЛА ХЕЛЕНИК БОТЪЛИНГ КЪМПАНИ БЪЛГАРИЯ“ АД да остане като наемател в имота. Твърди, че след срещата в началото на месец юли управителят на ответника е спрял да комуникира с „Адрес“, но не знае каква е причината за това.

От показанията на свидетелката Х. В. Н. - С., която е работи с „Адрес“ като брокер до 01.11.2024 г. се установява, че са подписани договори между „ИМОТИ ПЛЕВЕН“ ООД и продавачите „КОКА-КОЛА ХЕЛЕНИК БОТЪЛИНГ КЪМПАНИ БЪЛГАРИЯ“ АД и „ЗДРАВЕЦ ПЛЕВЕН“ ЕООД, след което около година и половина са работили за продажбата на процесния имот. Свидетелката твърди, че управителят на ответното дружество – г-н Б. се е появил до входа на имота на „КОКА-КОЛА ХЕЛЕНИК БОТЪЛИНГ КЪМПАНИ БЪЛГАРИЯ“ АД, като тя му е обяснила, че следва да депозира, че има сериозен интерес, за да могат да коментират цена. В този момент свидетелката е помолила г-н Б. да подпише огледа, като предложение, оферта на купувача, тъй като правилата са такива. На 03.06.2024 г. е подписан договор за гаранция и са внесени парите, за може да се насрочи среща и да се говори за цена, след което е проведена среща на 03.06.2024 г., на която свидетелката е присъствала, за да се уточнят условията, да се направи среща между двете страни и да се говори за предварителен договор, като свидетелката заявява, че не знае дали е сключен такъв. Свидетелката твърди, че след тази среща г-н Б. е бил афектиран, тъй като не се е знаело, дали продавачът „КОКА-КОЛА ХЕЛЕНИК БОТЪЛИНГ КЪМПАНИ БЪЛГАРИЯ“ АД ще остане в имота. Твърди, че му е изпратен комисионен договор, но доколкото знае няма обратна връзка, като и продавачът и купувачът са спрели да комуникират с тях. Твърди, че Договор за специално обслужване се подписва в началото, когато фирмата търси клиенти. Свидетелката заявява, че е длъжна да запознае всеки един клиент, че ако реши да му е брокер, трябва да подпишат договор за посредничество. Твърди, че не са подписвали договор за обслужване. Твърди, че е поставян въпроса с оставането на „КОКА-КОЛА ХЕЛЕНИК БОТЪЛИНГ КЪМПАНИ БЪЛГАРИЯ“ АД в имота, след закупуването му, като наемател, но не може да уточни за колко време е ставало въпрос, тъй като са били в процес на търсене. Твърди, че след 03.07.2024 г. „КОКА-КОЛА ХЕЛЕНИК БОТЪЛИНГ КЪМПАНИ БЪЛГАРИЯ“ АД са спрели комуникацията с тях. Свидетелката заявява, че има протокол за оглед, като управителят на ответното дружество – г-н Б. не е влизал да оглежда имота, бил е на бариерата, където има книга, в която се отразяват посещенията и ако се влезне навътре, тогава се подписва в тази книга, слага се каска и се оглежда. Г-н Б. не е пожелал да влезне в имота, поради което същият не се е подписал в книгата. Твърди, че на 03.06.2024 г. г-н Б. не е ходил в имота, а е бил в офиса, където са подписали договор за гаранция на купувач и още същия ден е внесена сумата от 5000, 00 лв. като гаранция. Свидетелката твърди, че с управителя на ответника „НАРМАГ“ ООД – г-н Б. не са подписвали договор за посредник. Заявява, че не е споделяла със свидетелката Д. М., че е подписан договор за посредничество, защото реално такъв няма и поради тази причина ръководството е изпратило на ответното дружество договор за посредничество, за да се запознае и съответно, да бъде подписан. Свидетелката заявява, че не е подписан такъв, тъй като е попитала ръководството дали има, като й е отговорено, че няма такъв.

От показанията на свидетеля К. Н. П., който е бил съсобственик с „КОКА-КОЛА ХЕЛЕНИК БОТЪЛИНГ КЪМПАНИ БЪЛГАРИЯ“ АД дълги години се установява, че същият е управител на фирма „Джесика София“ ООД, като е имал желание да закупи имотите на „КОКА-КОЛА ХЕЛЕНИК БОТЪЛИНГ КЪМПАНИ БЪЛГАРИЯ“ АД. При посещение в „КОКА-КОЛА ХЕЛЕНИК БОТЪЛИНГ КЪМПАНИ БЪЛГАРИЯ“ АД свидетелят е разбрал, че имотът се продава, огледал е базата и е разбрал, че за продажбата трябва да се обърне към „Адрес“. Впоследствие е решил да има партньор и затова се е обърнал към г-н Б., дали иска да станат партньори. Г-н Б. е дошъл и са огледали имота заедно. Свидетелят заявява, че никога не е подписвал договор за специално посредничество или комисионен договор. Твърди, че не е стигнал до сделка и не знае какво се е случило. Твърди, че г-н Б. е внесъл депозит в размер на 5000, 00 лв., който е представлявал гаранция, за да се започне разговор с другите страни. Имотът е следвало да бъде закупен в партньорство с г-н Б., но тъй като свидетелят е имал проблем с кредита е уведомил управителя на ответното дружество, че се отказва и не може да участва.

По отношение на предявения от „ИМОТИ ПЛЕВЕН“ ЕООД, ЕИК ••• иск с правно основание чл.79 ал.1 от ЗЗД вр. чл.51 от ТЗ.

От приложеното Удостоверение за актуално състояние на ищеца „ИМОТИ ПЛЕВЕН“ ЕООД, ЕИК ••• е видно, че предмет на дейност на дружеството са сделки с недвижими имоти, проучване, проектиране, строителство, предприемачество, представителство и посредничество, франчайз дейност, консултантска дейност и др. Предмет на Договор за франчайз № ПЛ 51 1А 03 02 20 от 03.02.2020 г., сключен между „Адрес недвижими имоти“ АД, ЕИК ••• и ищеца „ИМОТИ ПЛЕВЕН“ ЕООД, ЕИК •••, като франчайзополучател е дейност по осъществяване чрез използване на Търговската марка АДРЕС от страна на франчайзополучателя на дейностите по посредничество при покупко- продажба, наемане и/или отдаване по наем на недвижимо имущество, управление на недвижими имоти при спазване на ограниченията, уговорени в Договора.

Спорен по делото е въпросът има ли ищцовото дружество качеството на търговски посредник по смисъла на чл.49 и сл. от ТЗ във връзка с покупко- продажбата на процесните недвижими имоти, описани в исковата молба между ответника „НАРМАГ“ ООД, ЕИК ••• в качеството му на купувач и продавачите „ЗДРАВЕЦ ПЛЕВЕН" ЕООД и „КОКА-КОЛА ХЕЛЕНИК БОТЪЛИНГ КЪМПАНИ БЪЛГАРИЯ" ЕАД, както и дължи ли се от ответното дружество заплащане на възнаграждение за посредничество, респективно неустойка по смисъла на т.3 от Протокол за оглед на недвижим имот.

Преобладаващата съдебна практика приема, че правоотношенията между агенция, брокер или представител на агенция и клиента следва да бъдат уредени с договор за посредничество, уреден в чл.49-51 от ТЗ, тъй като предметът на този договор винаги е за определен резултат, който не се състои само в свързване на страните по сделката, а реалното й сключване, след осъществяване на първоначалния контакт. Приема се, че като поема задължение за посредничество, посредникът е длъжен да осъществи фактическа дейност, изразяваща се в съдействие за сключване на определена сделка между двама контрагенти чрез подпомагане на този основен процес, съгласно указанията на основните страни по договора.

Разпоредбите на чл.49-51 от ТЗ дават дефиниция и уреждат статута на фигурата на „търговския посредник“ и правото на възнаграждение на същия. Освен ако изрично не е уговорено друго, приложима е съдебната практика, според която договорът между агенция за недвижими имоти и неин клиент по повод наем или покупко-продажба на имот не е договор за поръчка, а договор за търговско посредничество, уреден в чл.49 – чл. 51 ТЗ. По смисъла на посочения законов текст посредническата услуга се извършва от посредник, който по занятие съдейства за сключване на сделки и има право на възнаграждение, което се дължи от едната или от двете страни, съобразно уговореното. Определящ в отношенията между страните е предмета на договора за посредничество. Договорът за търговско посредничество е съглашение, с което посредникът се ангажира да съдейства за сключването на определена сделка, като в неговите задължения се включва намирането на клиенти/доставчици на предлагана/търсена услуга или стока, да предостави информация за пазарни цени, качество на услуга/стока, както и всяка друга информация, необходима за сключване на съответната сделка. Правилото е, че посредникът не участва при самото сключване на сделката, а за разлика от договорите за поръчка и изработка, договорът за търговско посредничество за сключване на договор за покупко-продажба на недвижим имот включва не само задължение за организиране на огледи, но и посредничество за постигане на съглашение между страни по сделката, съдействие за проучване на цени, за снабдяване с информация и документи за имота. Трябва да се има предвид, че съдържанието на предоставяната услуга по посредничество с недвижими имоти е доста по-широко от организирането на огледи на имоти. По силата на споразумението за посредничество на агенцията се възлага и тя поема задължение за осъществяване на типични посреднически действия - да се осъществява съдействие за сключване на сделки, като само при обективното им осъществяване се дължи и възнаграждение на посредника. Евентуално уговорените допълнителни функции и определянето им като такива по консултиране и проучване на пазара са част от ангажимента на посредника, който включва проучване условията и подготвяне на сключването на договорите като се издирват съдоговорители и за запознаване на контрагентите с обичайните условия по предлаганата сделка, като същите не притежават специфичните характеристики на консултантската или маркетингова дейност, а са част от необходимите и съпътстващи посредничеството действия.

Посредничеството е сред изрично изброените като търговски сделки по смисъла на чл.1 ал.1 т.4 от ТЗ. Търговската сделка по смисъла на чл. 286 ал.1 от ТЗ въвежда оборимата презумпция, че всяка сделка, сключена от търговец е такава, свързана с неговото занятие. Към тази група договорни отношения се причисляват и всички сделки, посочени като търговски в чл.1 ал 1 от ТЗ, независимо от правното качество на лицето, което ги извършва - чл.286 ал.2 от ТЗ. На тази основа следва да се приеме, че агенцията за недвижими имоти с факта на извършването на посредничество по занятие, се третира като търговец. От това произтича важният правен извод, че е достатъчно една от страните да има качеството търговец или спрямо нея да са изпълнени изискванията за търговска сделка, за да се третира договорът като търговски в отношенията между двете страни по него /чл. 287 от ТЗ/. Търговският закон в качеството си на специална нормативна уредба има приоритет по отношение на търговските сделки /чл. 288 ТЗ/. Наред с това, не би следвало да се абсолютизира, че за търговските сделки не се прилагат изобщо правни норми на облигационното право. За неуредените хипотези според препращащата норма на чл.288 от ТЗ, приложение ще намират нормите на облигационното право, основата на които е в Закона за задълженията и договорите.

Съществен въпрос относно формата е този, дали като условие за действителност договорите за посредничество между агенция за недвижими имоти и неин клиент задължително трябва да се сключват в писмена форма. Посредничеството представлява чисто фактическа дейност, а договорът за посредничество спада към абсолютните търговски сделки по смисъла на Търговския закон, поради което за тях не се изисква специална форма за действителност, като сключването може да стане и устно, след като изрично в закона не е предвидено изискването за писмена форма /чл. 293 ал.1 от ТЗ/. Що се отнася до възможността при липса на писмен договор, наличието на такъв да се установява чрез свидетелски показания, следва да се отчита разпоредбата на чл.164 ал.1 т.3 пр.2 от ГПК, според което е недопустимо доказването по този начин на сключване на договор на стойност над 5 000, 00 лв. при липсата на изричното съгласие на страните (ал.2). В случая, за цена на договора се приема посредническото възнаграждение. Отделно от това, показанията на брокера за извършен оглед на недвижимия имот следва да бъдат преценявани в изпълнение изискването на чл.172 от ГПК, с оглед на всички други данни по делото като дадени от лице, заинтересовано от изхода на делото, обвързан от договорни отношения с ищеца, което получава възнаграждение за оказаното съдействие при посредничеството.

В настоящия случай ищецът твърди, че с подписването на Протокол за оглед на недвижим имот от 03.06.2024 г. и Договор за гаранция с купувач от същата дата между страните е договорено извършването на посредническа дейност от посредника в полза на клиента.

Съдът намира, че Протоколът за оглед на недвижим имот не съдържа белезите на договор за търговско посредничество, който освен задължение за организиране на огледи, включва също събиране и предоставяне на информация от агенцията, подготвяне на предварителен договор /наемен договор и за оказване на съдействие за сключване на сделка по покупко- продажба по нотариален ред, което е типичното съдържание на договора за търговско посредничество. Подписването на протокола е условие за оглед на избрания обект. В настоящия случай, съдът счита, че с подписването на процесния Протокол за оглед на недвижим имот от 03.06.2024 г. е вменено задължение на купувача за заплащане на комисионна, което на практика представлява прикрит посреднически договор. Съгласно съдебната практика /Решение № 15567/13.12.2018 г. по адм. дело № 9458/2017 г. на ВАС/ обвързването на клиента, потенциален купувач чрез протокол за оглед със задължения, които следва да бъдат предмет на договор за посредничество, води до извод за осъществяване на нелоялна и заблуждаваща търговска практика. В конкретния случай, ищецът е представил за подпис на ответника протокол за оглед, който сам по себе си не съдържа необходимите реквизити, за да се определи като договор за посредничество. Приемайки, че с подписването на протокол за оглед и договор за гаранция между страните е налице облигационна връзка, каквото е твърдението в исковата молба, ищецът е въвел в заблуждение ответника, че не е подписал само и единствено протокол за оглед, а договор за посредничество, задължавайки се със заплащането на възнаграждение и неустойка. Използването на нелоялни търговски практики нарушава принципа на добросъвестност в отношенията между страните по смисъла на чл.143 ал.1 от ЗЗП, тъй като, възползвайки се от по-силното си положение на информираност относно този вид сделки и съдържанието на протокола за оглед спрямо купувача, ищецът не представя в пълен обем, по ясен и разбираем начин информация, относима към поведението на купувача и вземането на информирано решение за сключване на договор за посредничество при тези условия.

Според съда не може да се приеме, че използваната практика на предоставяне за подпис на протокол за оглед представлява сключване на договор за посредничество, тъй като, иначе, такъв не би бил сключен от страна на ответника. Извод в тази насока категорично може да се изведе от поведението на управителя на ответното дружество, който не е подписал изпратения му Договор за специално обслужване на купувач, приложен по делото неподписан, т.е. същият е отказал да официализира отношенията си с ищеца чрез подписване на документ, наименуван като „Договор за специално обслужване на купувач“, както и от свидетелските показания на свидетеля Г. О. Н. – управител на фирмата продавач „Здравец Плевен“ ЕООД, които съдът възприема като безпристрастни и обективни, съответстващи на останалите доказателства по делото, който твърди, че на проведената среща купувачът е заявил, че няма да плаща, тъй като няма договор с ищеца и не се ангажира по никакъв начин с него.

На следващо място, съгласно обичайната практика, протоколът за оглед се оформя при самото извършване на огледа. В настоящия случай, от самия протокол за оглед не става ясно дали същият е подписан от съответния брокер, работещ за ищеца „ИМОТИ ПЛЕВЕН“ ЕООД или от управителя или друго лице, което е законен или упълномощен представител на ищеца. От показанията на свидетелката Х. В. Н. - С., обаче, се установява, че тя е лицето, подписало Протокол за оглед на недвижим имот от 03.06.2024 г. от името на ищеца, без да е отразено в същия, че Х. Н. - С. действа от името на ищеца, като упълномощен негов представител. Съгласно нормата на чл.21 от ЗЗД, договорът поражда действие между страните, които са го сключили, а спрямо трети лица - само в предвидените от закона случаи, т.е. между страните по договора действа принципа за обвързаност от постигнатото между тях съглашение. Следователно, правата за търсене на уговорената престация или отговорност за неизпълнение на поети договорни задължения могат да бъдат осъществени само между страните по договора. Това налага извода, че в разглежданата хипотеза протоколът за огледи няма да може да замести писмения договор за посредничество. Съдържанието на договорната връзка се разкрива най-пълно чрез правата и задълженията на страните. Поемайки задължение за посредничество, посредникът е длъжен да осъществи фактическа дейност, изразяваща се в съдействие за сключване на определена сделка между двама съконтрагенти, осъществяване на връзка между тях и извършване на подготвителни действия за сключване на договора чрез подпомагане на този основен процес, съгласно указанията на основните страни по бъдещия договор.

Протоколът за оглед е приложение към договор за посредничество, чрез който „де факто“ се удостоверяват пред продавача на имота извършените огледи, като осъществяването на оглед, само по себе си, не означава, че трябва да има плащане на комисионна. Нещо, което прави впечатление в случая е обстоятелството, че Протоколът за оглед от 03.06.2024 г., който следва да има възлагателен характер и който трябва да съдържа всички наблюдения и забележки, направени по време на огледа, детайлно описание на състоянието на имота и всяка друга информация, която може да повлияе на решението на купувача, в настоящия случай, съдържа единствено клаузи, свързани със заплащане на възнаграждение и неустойка от страна на ответника. Видно от процесния Протокол за оглед на недвижим имот, същият представлява типов такъв, в който на ръка са изписани данните за ответника в качеството му на Клиент, както и продажната цена, въпреки, че протоколът за оглед следва да съдържа конкретни данни за конкретната сделка.

По отношение на Договора за гаранция, на който се позовава ищецът, следва да се има предвид, че смисълът на този договор е да гарантира сериозното намерение на страните да сключат сделката. Той не е предназначен да бъде изчерпателен и да уреди в пълнота отношенията между страните, поради което не може да се приеме, че с подписването му между страните е договорено извършването на посредническа дейност от посредника в полза на клиента.

Налице е и задължение, съгласно разпоредбата на чл.50 от ТЗ, търговският посредник да води дневник, в който да вписва ежедневно всички сключени договори, като в края на деня е длъжен да датира и подпише станалите вписвания. Тези вписвания могат да послужат като доказателства за извършената дейност и да обосноват заплащането на уговореното възнаграждение, за да бъде осъществен фактическият състав на принципа за "документална обоснованост", т. е. за да се признаят за текущи отчетените от дружеството разходи, водещи до намаляване на финансовия резултат следва да бъде установено в какво се състои услугата по посредничество /Решение № 10373 от 24.07.2014 г. на ВАС по адм. д. № 13026/2013 г./. Въпреки направеното възражение от страна на ответника, ищецът не е представил извлечение от дневник, съдържащо вписвания по договор за посредничество.

Елемент на посредническия договор е и неговият срок. Клаузата относно срока на договора за посредничество може да има отношение и във връзка с дължимостта на уговорената комисионна след изтичане на срока на действието му. Аналогичен проблем може да възникне и в случай на едностранно прекратяване на договора за посредничество /с предизвестие/ от възложителя без виновно неизпълнение на агенцията. Когато в договора е включена клауза, посочваща дължимостта на посредническото възнаграждение за сключени сделки, по които посредникът е намерил насрещен контрагент – потенциален купувач или е предложил оферти, съобразно заявеното търсене на имот, възложителят по вече прекратения посреднически договор ще трябва да заплати определената комисионна.

Действително разпоредбата на чл.51 от ТЗ регламентира възнаграждението на търговския посредник, давайки му право да получи такова от двете страни по сделката, но само ако такива са уговорките между страните и е налице изрично съгласие. В настоящия случай обаче, не е налице подписан Договор за специално обслужване на клиент с ответника „НАРМАГ“ ООД, какъвто е сключен с продавачите „ЗДРАВЕЦ ПЛЕВЕН“ ЕООД и „КОКА КОЛА ХЕЛЕНИК БОТЪЛИНГ КЪМПАНИ БЪЛГАРИЯ“ ЕАД, по силата на който последните са се задължили да заплатят на ищеца възнаграждение в размер на 2, 5% от продажната цена за посредническа услуга по продажбата на процесните имоти, променена на 2, 0% с подписан Анекс от 25.09.2024 г. Въз основа на сключените Договори за специално обслужване на клиент и Анекси към тях с продавачите са издадени и фактурите за заплащане на сумите в размер на 2, 0% от продажната цена. По отношение на ответника „НАРМАГ“ ООД, обаче, е издадена фактура за заплащане на 2, 5% за „консултантска услуга“, без да е посочен сключен между ищеца и ответника Договор за специално обслужване на клиент, в който да е уговорен този размер, тъй като такъв не е подписан. Заплащането на възнаграждение за посредническа услуга не представлява консултантска услуга. Консултирането би могло да бъде уговорено като допълнителна функция по консултиране и проучване на пазара, като част от ангажимента на посредника, който включва проучване условията и подготвяне на сключването на договорите за запознаване на контрагентите с обичайните условия по предлаганата сделка, но то не притежава специфичните характеристики на консултантската или маркетингова дейност, а е част от необходимите и съпътстващи посредничеството действия.

Свидетелските показания на разпитаните по делото свидетели, безспорно установяват проведена среща между ищеца, ответника и продавачите във връзка с обсъждане на условията по процесната сделка, на която, обаче не са били договаряни цени. Провеждането на такава среща се установява и от приложения по делото Протокол от среща от 03.07.2024 г. От показанията на свидетелите се установява също така, че договор за посредничество е бил подписани с продавачите. Това обстоятелството се установява и от приложения по делото Договор за специално обслужване на продавач от 09.01.2023 г., сключен между ищеца и продавачите по процесната сделка.

Само за пълнота на изложението следва да се посочи, че въпреки забраната на чл.164 ал.1 т.3 предл.2 от ГПК за установяване на договори на стойност, по-голяма от 5000, 00 лв. /какъвто е настоящия случай/, сключването на договор за посредничество между ищеца и ответника не се установява от показанията на нито един от разпитаните по делото свидетели. Напротив, свидетелката Х. В. Н. - С. е категорична в своите показания, че посреднически договор между страните не е сключван.

Исковата претенция в размер на 102 425, 00 лв. с ДДС представлява 2, 5% от общата продажна цена на процесните недвижими имоти, съгласно приложените нотариални актове, която е в размер на 4 097 000 лв. без ДДС. Заплащане на възнаграждение в размер на 2, 5% от продажната цена е предвидено в Договор за специално обслужване на купувач, какъвто е изпратен на ответника по e-mail, видно от кореспонденция между страните от 15.07.2024 г., но такъв не е подписан между страните. Тези писмени доказателства са представени от ищеца с исковата молба. В хода на проведеното съдебно следствие по делото не е представен подписан от страните Договор за специално обслужване на купувач.

Предвид изложеното се налага правния извод, че между ищеца и ответника не е възникнало валидно облигационно правоотношение, с оглед липсата на сключен договор за посредничество. Това се установява от събраните писмени и гласни доказателства и по-конкретно от Договор за специално обслужване на купувач, който е приложен по делото неподписан от страните, така и от свидетелските показания на свидетелката Х. В. Н. - С., която е категорична в своите показания, че посреднически договор между страните не е сключван. От ръководството на ищцовото дружество е изпратен на ответника Договор за посредничество по e-mail, за да се запознае и съответно да бъде подписан, но свидетелката е категорична, че от ръководството на ищеца е получила информация, че такъв не е подписан. Протоколът за оглед и договорът за гаранция са от категорията документи, които предшестват сключването на договор за посредничество.

При така събраните доказателства и с оглед тяхната преценка предявеният от „ИМОТИ ПЛЕВЕН“ ЕООД, ЕИК ••• против „НАРМАГ“ ООД, ЕИК •••, гр. Плевен, ул. •••, иск с правно основание чл.79 ал.1 от ЗЗД вр. чл.51 от ТЗ за заплащане на сумата от 102 425, 00 лв., представляваща възнаграждение за посредничество по т.1 от Протокол от 03.06.2024 г. за оглед на недвижим имот, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба до окончателното изплащане, се явява неоснователен и като такъв следва да бъде отхвърлен.

По отношение на предявения от „ИМОТИ ПЛЕВЕН“ ЕООД, ЕИК ••• иск с правно основание чл.92 ал.1 от ЗЗД.

Съгласно разпоредбата на чл.92 ал.1 от ЗЗД неустойката обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е необходимо те да се доказват. Неустойката представлява форма на договорна отговорност за обезщетение на вреди от неизпълнение на договорно задължение, чийто размер е предварително уговорен от страните. Функциите на същата са безпротиворечиво определени в правната доктрина и в съдебната практика: обезпечителна, обезщетителна и наказателна.

Основателността на този иск се обуславя от наличието на следните предпоставки, които следва да бъдат установени от ищеца, а именно: наличие на облигационно правоотношение, възникнало въз основа на валидно сключен договор, наличие на уговорена неустойка за ангажиране отговорността на ответника при неизпълнение на договора по негова вина, настъпване на предпоставките за ангажиране отговорността на ответника, както и конкретния размер на неустоечното вземане.

С оглед обстоятелството, че по делото не се установява между страните да е налице сключен Договор за специално обслужване на купувач /посреднически договор/, мотиви за което са изложени по-горе, съдът счита, че не е налице първата от изискуемите предпоставки за уважаване на иска по чл.92 ал.1 от ЗЗД, а именно да е налице облигационно правоотношение, възникнало въз основа на сключен договор.

С оглед изложеното следва да бъде отхвърлен като неоснователен предявеният при условията на евентуалност иск с правно основание чл.92 ал.1 от ЗЗД от „ИМОТИ ПЛЕВЕН“ ЕООД, ЕИК •••, гр. Плевен, ул. •••, представлявано от управителя П. Л. И. против „НАРМАГ“ ООД, ЕИК •••, гр. Плевен, ул. •••, за заплащане на сумата от 102 425, 00 лв., представляваща неустойка по т.3 от Протокол от 03.06.2024 г. за оглед на недвижим имот, ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба до окончателното изплащане на сумата.

По отношение на предявения насрещен иск с правно основание чл.55 ал.1 от ЗЗД от „НАРМАГ“ ООД, ЕИК •••.

Предявеният насрещен иск с правно основание чл.55 ал.1 от ЗЗД е основателен.

С насрещната искова молба от „НАРМАГ“ ООД е предявен насрещен иск на основание чл.55 ал.1 пр. трето от ЗЗД за връщане на сумата от 5000, 00 лв., ведно със законната лихва, считано от датата на предявяване на иска.

По делото е приложен Договор за гаранция с купувач от 03.06.2024г., сключен между „НАРМАГ“ ООД, ЕИК •••, в качеството му на Купувач и „ИМОТИ ПЛЕВЕН“ ЕООД, ЕИК •••, в качеството му на Изпълнител за заплащане на сумата от 5000, 00 лв. от страна на Купувача, като гаранция за закупуването на процесния недвижим имот, подробно описан в Договора. Видно от приложеното на л.20 от делото платежно нареждане за кредитен превод от 03.06.2024 г. сумата от 5000, 00 лв. е преведена по сметката на „ИМОТИ ПЛЕВЕН“ ЕООД с посочено основание: „Договор за гаранция с купувач“.

Сключването на Договор за гаранция с купувач се извършва от гледна точка на демонстриране на сериозен интерес към конкретен обект, като предаването на определена сума пари към момента на сключването му цели да обезпечи до известна степен продавача, в случай на необоснован отказ от страна на купувача за по-нататъшни действия, доколкото за уговорения период, продавачът се задължава да преустанови предлагането на имота, т.е. да се лиши от друг купувач, ако поведението на първия се окаже некоректно.

По отношение на Договора за гаранция е важно да се има предвид, че самата гаранция би следвало да се предаде на продавача, т.е. страни по договора за гаранция следва да са страните по бъдещата сделка. В настоящия случай, Договорът за гаранция от 03.06.2024 г. е сключен между „НАРМАГ“ ООД и „ИМОТИ ПЛЕВЕН“ ЕООД, без надлежно упълномощаване за това на „ИМОТИ ПЛЕВЕН“ ЕООД от продавачите по сделката и без изрично възлагане, съобразно посреднически договор, тъй като такъв не е сключен между страните.

В Договора за гаранция с купувач от 03.06.2024 г. е уговорено, че гаранцията се съхранява от ищеца до сключването на предварителен договор за прехвърляне собствеността върху имота или до прекратяването на договорните отношения. Крайният срок за сключване на окончателен или предварителен договор за покупко-продажба на имота е до 01.07.2024 г., който с Анекс от 28.06.2024 г. е удължен до 02.09.2024 г. Видно от приложените 2 бр. Нотариални акта, с които е прехвърлена собствеността на процесните недвижими имоти, същите са сключени на 17.09.2024 г., т.е. след уговорения срок – 02.09.2024 г. Видно от същите, сумата от 5000, 00 лв., като гаранция не е включена при изплащане на продажната цена.

Безспорно е установено по делото, че не е сключен предварителен договор за покупко-продажба на процесните имоти във връзка с дадената гаранция, а са съставени два нотариални акта за покупко-продажба със собствениците на имотите, което обаче е станало след изтичане на уговорения срок.В хода на съдебното дирене, ищецът не представя доказателства, от които да се установява, че сумата от 5000, 00 лв. е предадена на продавачите, съгласно предвиденото в т.6 от Договора за гаранция с купувач от 03.06.2024 г., т.е. същата е останала при ищеца.

Съгласно т.7 от Договора гаранцията е следвало да бъде върната на „НАРМАГ“ ООД, като договорът за гаранция с купувач се прекратява.Дори и да няма изрично поискване, то за такова следва да се счита предявяването на насрещния иск с пр.осн.чл.55, ал.1 от ЗЗД.

Предвид изложеното предявеният насрещен иск се явява основателен и доказан, като на основание чл.55 ал.1 пр.3 от ЗЗД следва да бъде осъдено „ИМОТИ ПЛЕВЕН“ ЕООД, ЕИК ••• да заплати на „НАРМАГ“ ООД, ЕИК ••• сумата от 5000, 00 лв., ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на насрещната искова молба.

При този изход на делото ищцовото дружество „ИМОТИ ПЛЕВЕН“ ЕООД, ЕИК ••• следва да бъде осъдено да заплати на „НАРМАГ“ ООД, ЕИК ••• направените за настоящата инстанция деловодни разноски съгласно представените Списъци по чл.80 от ГПК, както следва:

• по предявените с исковата молба съединени искове при условията на евентуалност с пр.осн.79 от ЗЗД вр. чл.51 от ТЗ и с пр.осн.чл.92 ал.1 от ЗЗД -в размер на 8790, 00 лв.

• по насрещния иск с пр. осн. чл.55 ал.1 предл.3 от ЗЗД в размер на 1000, 00 лв.

Водим от горното, съдът