РЕШЕНИЕ

№ 1543

гр. София, 02.11.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-9, в публично заседание на дванадесети февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Анелия Ст. Янева при участието на секретаря Константина Д. Рядкова като разгледа докладваното от Анелия Ст. Янева Търговско дело № 20241100900656 по описа за 2024 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявени са осъдителни искове с правна квалификация чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД и чл. 92, ал. 1 ЗЗД.

Ищецът „МОСКОВИЯ“ ЕООД твърди, че на 05.01.2023 г. между него и ответника „РЪНАХЕД БГ“ ЕООД бил сключен предварителен договор за продажба на недвижими имоти. По силата на същия ответникът се задължил да прехвърли на ищеца правото на собственост върху поземлени имоти с идентификатори 32901.228.1 и 32901.108.114, с трайно предназначение на територията – урбанизирана, начин на трайно ползване – за ниско застрояване. Било договорено и че целта на купувача била изграждане на фотоволтаична централа в тях. Уговорената цена била в размер на 1 038 212 евро без ДДС. Ищецът заплатил сумата 174 048, 53 лева, представляваща част от дължимата цена и капаро по чл. 1.2. б. „В“, по посочена от продавача доверителна сметка на нотариус Л.Ш., а останалата част от задатъка - 14 831, 60 евро - на две юридически лица, посочени от продавача. Ищецът се явил пред нотариус за сключване на окончателен договор на следните дати: 1/ 28.02.2023 г. - уговорената в чл. 2.1 от договора; 2/ 31.03.2023 - уговорена в анекс № 1/23.01.2023 г./; 3/ 14.12.2023 г. - допълнително уговорена с бъдещия продавач. Последният не се явил да сключи окончателен договор на посочените дати. Освен това, ищецът установил, че имотите - предмет на предварителния договор, нямали характеристиките, посочени в договора - урбанизирана територия, а представлявали земеделска земя. Предвид изложеното счита, че ответникът бил неизправна страна по договора, поради което упражнил правото си да го развали – с писмено изявление от 05.01.2024 г., връчено на продавача на 08.01.2024 г. по реда на чл. 50, ал. 2 ГПК. С развалянето на договора отпаднало основанието, на което била платена сумата 174 048, 53 лева. Ищецът твърди и че считано от 01.04.2023 г. ответникът изпаднал в забава да изпълни задължението си да му прехвърли правото на собственост върху описаните имоти, поради което за него възникнало и задължение да заплати предвидената в чл. 3.3 от договора неустойка за забава в размер на 0, 1 % на ден от уговорената цена, но не повече от 10 %. За периода 01.04.2023 г. – 08.01.2024 г. се дължала неустойка в максимален размер /съобразно уточнителна молба от 08.07.2024 г. – 47 от делото на СГС/. Ето защо претендира следните суми: 174 048, 53 лева, представляваща подлежащата на връщане продажна цена; 103 821, 20 евро, представляваща неустойка за забава по чл. 3.3 от договора, заедно със законната лихва върху горните суми от 31.01.2024 г. до погасяване на задълженията. Претендира разноски.

Ответникът „РЪНАХЕД БГ“ ЕООД оспорва иска за връщане на част от платената продажна цена при твърдения, че ищецът нямал право да развали договора. Ответникът бил изправна страна. Имотите, предмет на предварителния договор, не били земеделска земя, а урбанизирана територия, поради което не била налице невъзможност за ползването им по предвиденото в договора предназначение. Не бил в неизпълнение на задължението си да сключи окончателен договор. На 28.02.2023 г. не бил настъпил падежът му, предвид уговорената в анекс № 1/23.01.2023 г. дата /до 31.03.2023 г./. Договорът не бил сключен на 31.03.2023 г., защото ищецът не бил готов да изпълни задължението си за плащане на остатъка от продажната цена. Банката, с която ищецът преговарял за сключване на договор за кредит, със средствата от който следвало да финансира покупката на процесните имоти, отказала да му отпусне такъв. След 31.03.2023 г, . между страните продължили преговори, като ответникът представил на ищеца всички необходими документи, вкл. изискваните от банката. Неколкократно били уговаряни дати за сключване на окончателен договор, каквото обаче не се случило единствено поради това, че купувачът не бил готов да изпълни задължението си да заплати остатъка от цената. Ответникът не се явил да сключи окончателен договор на 14.12.2023 г., тъй като датата и часът били определени едностранно от ищеца, като продавачът бил в обективна невъзможност да се яви. Поддържа, че договорът не бил развален и поради липсата на даден подходящ срок за изпълнение и липса на оказано съдействие за изпълнение. Сумата 174 048, 53 лева била преведена по доверителна сметка на нотариуса по силата на сключено с последния тристранно споразумение. Не били настъпили условията, предвидени в него, за предаване на сумата на продавача. Ето защо оспорва и твърдението да е получил сумата, чието връщане се иска. Оспорва иска за мораторна неустойка, като сочи, че не е бил в забава. Прави възражение за съдебно прихващане с вземане с правна квалификация чл. 92, ал. 1 ЗЗД за сумата 16 611, 39 евро, представляваща неустойка за забава по чл. 3.4 от договора в плащането на задължението 174 048, 53 лева за периода 09.01.2023 г. – 25.01.2023 г. Моли съда да отхвърли исковете. Претендира разноски.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и съобразно чл. 12 ГПК, достигна до следните фактически и правни изводи:

По иска по чл. 55, ал. 1 пр. 3 ЗЗД: Според чл. 55, ал. 1 ЗЗД, който е получил нещо без основание или с оглед на неосъществено или отпаднало основание, е длъжен да го върне. Процесната искова претенция се основава на третия фактически състав по чл. 55, ал. 1 ЗЗД, доколкото развалянето на договор поради неизпълнение по реда на чл. 87 ЗЗД /каквото се твърди в исковата молба/ има обратно действие - чл. 88, ал. 1 изр. 1 ЗЗД.

Сраните не спорят, а и от събраните по делото доказателства се установяват следните обстоятелства: 1/ че между тях е налице облигационно правоотношение по предварителен договор за покупко- продажба на недвижими имоти от 05.01.2023 г. със съдържанието на представения към исковата молба документ, изменен с анекс № 1/23.01.2023 г. със съдържанието на документа на л. 18 от делото на СОС; 2/ сключено тристранно споразумение от 05.01.2023 г. със съдържанието на представения към отговора документ – л. 83 и сл. СОС; 3/ че на 25.01.2023 г ищецът е платил по посочената в тристранното споразумение сметка на нотариус Л.Ш. сумата 174 048, 53 лева, а сумата 14 831, 60 евро - на две юридически лица, посочени от продавача; 4/ че на 14.12.2023 г. ищецът е насрочил час при нотариус Д.К. за сключване на окончателен договор за покупко-продажба на недвижимите имоти, за който ответникът е бил уведомен; 5/ че ответникът не се е явил, като на 11.12.2023 г. е изпратил до ищеца и нотариуса уведомление със съдържанието на документа на л. 150 СОС.

За уважаването на иска в тежест на ищеца е да докаже, че е предал на ответника сумата 174 048, 53 лева в изпълнение на задължението си за плащане на цена по процесния предварителен договор; че е упражнил правото си да го развали, за което следва да докаже, че е налице неизпълнение на задължение, поето от противната страна, което е съществено с оглед интереса на ищеца, че е отправено и получено от ответника писмено изявление за разваляне на договора /чл. 87, ал. 1 и 4 ЗЗД/.

В тежест на ответника е да докаже, че е налице правно основание за получаване на сумата, което не е отпаднало към момента на устните състезания - че е изпълнил точно съобразно уговореното или че неизпълнението се дължи на причини, които не могат да му се вменят във вина.

С процесния договор ответникът се задължил да прехвърли на ищеца правото на собственост върху следните поземлени имоти, находящи се в землището на гр. Ихтиман, местност „Мачкански кладенец“, с трайно предназначение на територията – урбанизирана, начин на трайно ползване - за ниско застрояване, както следва: 1/ имот с идентификатор 32901.228.1, с площ 145 317 кв.м; 2/ имот с идентификатор 32901.108.114, площ 2 999 кв.м /преамбюл и чл. 1.1/. В преамбюлът е посочено, че купувачът „желае да придобие описаните имоти… с цел изграждане на фотоволтаична централа“. Ищецът се е задължил да заплати цена от 1 038 212 евро без ДДС или левовата й равностойност. Плащането е уговорено по следния начин: 1/ аванс /капаро/ в размер на 10 % - 103 821.20 евро; 2/ 934 390 лева – при нотариалното изповядване на сделката /чл. 1.2 букви А и Б/.

В договора се съдържа и клауза, съдържаща уговорен срок за плащане на остатъка от цената, различен от цитирания по-горе - 40 работни дни след плащане на капарото. За първи път на нея се позовава ответникът в писмената защита, твърдейки, че за ищеца не било възникнало право да развали договора, тъй като бил в забава на посоченото задължение.

В анекс № 1/05.01.2023 г. страните са уговорили дата сключване на окончателен договор не по-късно от 31.03.2023 г. или в 45-дневен срок от плащане на капарото. В анекса плащането на остатъка от цената не е поставено като условие за течение на срока за сключване на окончателен договор. С оглед на това, както и предвид че в хода на процеса ответникът не е релевирал посоченото възражение, съдът намира за установено, че действителната воля на страните е остатъкът да се плати при сключването на окончателния договор.

Отделно, дори и да се приеме, че с оглед двете противоречащи си клаузи е невъзможно да се тълкува волята на страните, т.е. че срок не е уговорен, следва да се приложи законът. При това положение цената е дължима при предаване на вещта /чл. 327 ТЗ и чл. 200, ал. 2 ЗЗД/.

Уговореният аванс е платим по описания в буква „В“ на чл. 1.2 начин - в срок до три работни дни след представяне на банкова сметка и на следните лица: 1/ 88 989 евро - по посочена от купувача сметка; 2/ 14 831, 60 евро – на посочените трети за делото лица.

Спорен между страните въпрос е предадена ли е сумата на ответника.

Последният представя тристранно споразумение - приложение № 2 към процесния договор. Същото е сключено между продавача, купувача и нотариус Л.Ш.. От съдържането му се установява, че има правната характеристика на договор по чл. 25а, ал. 2 ЗННД, според който условията за внасяне на сумите по специалната банкова сметка на нотариуса и за нареждания за плащания от нотариуса се уреждат с писмено споразумение между нотариуса и страните по сделката. Според споразумението сумата 88 989 евро, представляваща аванс по процесния предварителен договор, следва да бъде заплатена от купувача в тридневен срок от сключване на договора по посочената специална сметка на нотариуса. Сумата по тази банкова сметка не е нито на ищеца /който след плащането й не може да се разпорежда с нея/, нито на нотариуса, длъжен да я съхранява и да се разпореди с нея само по нареждане на ответника /съобразно уговореното в чл. 2 от споразумението/. Ето защо съдът намира, че сумата 174 048, 53 лева /левовата равностойност на 88 989 евро/ е предадена именно на ответника. Основанието за предаването на сумата /според съдържанието на платежното нареждане/ е предварителен договор за покупко-продажба на имоти в гр. Ихтиман. При липсата на твърдения и доказателства за наличие на друг договор между страните за продажба на имоти в този град, съдът намира, че от описаните доказателства се установява сумата да е предадена в изпълнение на задължението на купувача да заплати част от цената по процесния предварителен договор.

По-нататък следва да се отговори на въпроса възникнало ли е право за ищеца да развали договора.

Съгласно чл. 87, ал. 1, изр. 1 ЗЗД, когато длъжникът по един двустранен договор не изпълни задължението си поради причина, за която той отговаря, кредиторът може да развали договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за развален. От текста на чл. 87, ал. 1, изр. 1 ЗЗД следва, че от изявлението на кредитора трябва да е ясно поради неизпълнение на кое точно задължение по договора упражнява правото си да го развали. Ето защо в случая съдът следва да обсъди единствено наличието на посочените в изявлението за разваляне.

Видно уведомлението от 04.01.2024 г. /л. 48 и сл. СОС/, ищецът се е позовал на неизпълнение на следните задължения на продавача: 1/ да прехвърли правото на собственост върху описание имоти; 2/ да прехвърли правото на собственост върху имоти с характеристиките на описаните в договора – находящи се в урбанизирана територия, в които е допустимо застрояване.

Страните не спорят, а и от представените по делото писмени доказателства се установява следното: 1/ процесните недвижими имоти представляват земеделска земя, пета категория, неполивна; 2/ по отношение на тях е проведена успешно процедура по чл. 17 и сл. ЗОЗЗ за промяна на предназначението - с решения на комисия по чл. 17, , ал. 1, т. 1 ЗОЗЗ от 2011 г. е утвърдена площадка за проектиране, налице е влязъл в сила ПУП, с решения на комисията по чл. 17, ал. 1 ЗОЗЗ, влезли в сила на 15.12. 2011 г., е променено предназначението на имотите за изграждането на обект „Търговски комплекс и логистичен център“; 3/ издадено е разрешение за строеж на обекта, влязло в сила на 11.12.2017 г., презаверено на 23.05.2023 г. – л. 138; 4/ на 12.12.2017 г, е съставен протокол откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво съгласно Наредба № 3/31.07.2003 г. /л. 135 и сл./.

Спорен по делото е въпросът дали решенията за промяната на предназначението са загубили правното си действие. Съгласно чл. 24, ал. 5 ЗОЗЗ /идентичен с текста на чл. 64а, ал. 1 ППЗОЗЗ/ решението за промяна на предназначението на земеделската земя губи правно действие, когато не е осъществено едно от следните действия: 1/ в тримесечен срок от съобщаването по реда на чл. 24а не е заплатена таксата по чл. 30; 2/ в тригодишен срок от влизането в сила на решението за промяна на предназначението не е поискано издаването на разрешение за строеж на обекта; 3/ в 6-годишен срок от влизането в сила на решението за промяна на предназначението изграждането на обекта не е започнало.

В тежест на ответника /с оглед чл. 154 ГПК/ е да докаже, че изискванията за запазване действията на процесните решения са изпълнени. Не се спори таксата да е била платена. Съгласно чл. 64а ППЗОЗЗ изграждането на обекта се счита за започнало, когато са изпълнени разпоредбите на чл. 157, ал. 1 ЗУТ, като по делото е представен протокол по чл. 157, ал. 1 ЗУТ от 12.12.2017 г. – в шестгодишния срок от влизане в сила на решенията за промяна на предназначението. Ето защо следва да се приеме, че изискването на чл. 24 ал. 5. т. 3 ЗОЗЗ е спазено. Спорен е и въпросът дали в срока по чл. 24, ал. 5, т. 2 ЗОЗЗ е поискано издаване на разрешение за строеж. В писмо на л. 23 от делото /неподписано от посоченото за негов автор лице/ е упоменато такова заявление /с посочен входящ номер и дата/, но същото не е представено по делото. Това писмо настоящият състав на съда намира за недостатъчно да установи спорния факт – подаване на искане за издаване на разрешение за строеж. В удостоверението за факти и обстоятелства, издадено от главния архитект на община Ихтиман, не е описано заявление за издаване на разрешение за строеж. Ето защо съдът намира този факт за недоказан по делото. Предвид липсата на достатъчно доказателства, от които да се установи, че не е отпаднала силата на решението за промяната на предназначението на имотите, съдът намира същата за отпаднала с изтичането на срока за подаване на заявление за издаване на разрешение за строеж. Следва да се посочи, че дали имотите представляват земеделска земя с променено предназначение или не, е правен въпрос, който съдът следва да реши на база събраните по делото доказателства. Не е обвързан нито от посоченото в представеното от ответника удостоверение, нито от посоченото в скиците на имотите. Ето защо съдът намира за недоказан по делото факта недвижимите имоти, предмет на предварителния договор, да имат уговорените характеристики. Неизпълнението на това задължение на продавача несъмнено е съществено с оглед интереса на купувача. Законът принципно забранява използването на земеделската земя за неземеделски нужди /чл. 2, ал. 1 ЗОЗЗ/. Евентуална /повторна/ промяна на предназначението им е предпоставена от провеждане на административното производство по чл. 17 и сл. ЗОЗЗ. Изходът от него не би могъл да бъде „гарантиран“ от продавача, доколкото зависи от преценката на компетентните административни органи на фактите и обстоятелствата, предвидени в ЗОЗЗ и то към момента на провеждане на процедурата. Зависи и от актуалната правна уредба на промяната на предназначението, която е динамична.

Само в допълнение следва да се посочи, че съдът не обсъжда невъзможността имотите да бъдат използвани за производство на електрическа енергия /с оглед чл. 23, ал. 5 ЗОЗЗ, претърпял няколко изменения през 2023 г., недопускащ изграждането на фотоволтаична централа в земеделски земи от пета категория/. Това е така, защото купувачът към момента на приключване на устните състезания не се е позовал на неизпълнение на задължение на продавача да прехвърли имоти, годни за ползване по договореното предназначение.

Дори и да се приеме, че действието на решенията за промяна на предназначението на процесните имоти не е отпаднало, то ответникът не е изпълнил и задължението си да прехвърли на ищеца правото на собственост върху тях.

Действително, с оглед уговореното в анекса, ответникът не е бил длъжен да изпълнява това задължение на 28.02.2023 г. Видно от представения по делото констативен протокол, на уговорената в анекса дата за сключване на окончателен договор /31.03.2023 г./ пред нотариуса се е явил само ищецът. Последният обаче не доказа към този момент да е бил готов да изпълни насрещното си задължение да заплати остатъка от уговорената цена. Според представените от „Юробанк България“ АД два броя договори за кредит, такива са подписани на 28.11.2023 г. /71 и сл./. От тези два договора за кредит се установява, че към 28.11.2023 г. ищецът-купувач е бил готов да изпълни задължението за плащане на цената, за което е уведомил ответника. Ищецът е насрочил дата и час за сключване на окончателен договор при посочения в договора нотариус, като е поканил ответника за сключване на договора за продажба. Последният не се е явил. Макар да твърди това да се дължи на обективни причини, не сочи конкретни такива, като по делото не се и установява да е било необходимо уговаряне на допълнителни условия – наред с тези в предварителния договор или различни от тях. Ето защо съдът приема, че от този момент продавачът - поканен да сключи окончателен договор, е в неизпълнение на това задължение.

Липсват твърдения и доказателства неизпълнението на описаните задължения да се дължи на причина, която не може да се вмени във вина на ответника. Както беше посочено по-горе, цената е платима при сключване на договора за продажба, като към 28.11.2023 г. купувачът е бил готов да изпълни и е поканил продавача да сключи окончателен договор.

Следователно към момента на отправяне на изявлението за разваляне на процесния договор /04.01.2024 г./ ответникът е бил в неизпълнение на съществени с оглед интереса на купувача задължения. Не се спори, че това изявление е било редовно връчено на ответника по реда на чл. 50, ал. 2 ГПК. Дори и да се приеме, че не е, то е приложено като доказателство към исковата молба, съдържа се и в самата искова молба. Поради това най-късно с получаване на препис от исковата молба и доказателствата - на 26.02.2024 г., ответникът е получил изявлението за разваляне на договора.

Относно въпроса дали то е годно да развали договора, първо следва да се посочи, че противно на доводите в писмената защита, процесното уведомление съдържа изявление на купувача, че „разваля“ договора. Дори и такова да липсва, за да породи ефект е достатъчно от съдържанието да е ясна волята за това – например да се иска връщане на даденото.

И в уведомлението от 04.01.2024 г., и в исковата молба кредиторът не е дал срок за изпълнение, като не твърди и установява да са налице основанията по чл. 87, ал. 2 ЗЗД, освобождаващи го от това задължение. Липсата на даден срок сама по себе си в никой случай не би могла да препятства ефекта на изявлението за разваляне на договора, ако длъжникът не изпълни /какъвто е процесният случай/. Константната съдебна практика, която съдът споделя, обективирана в решение № 4/23.06.2017 г. по т. д. № 50183/2016 г. на ВКС, 4 ГО, приема, че ако посоченият срок в изявлението е подходящ, ефектът на развалянето настъпва, ако длъжникът не изпълни до изтичането му. Ако изявлението не съдържа срок или срокът е недостатъчен, ефектът на развалянето настъпва, ако длъжникът не изпълни до изтичането на обективно подходящия с оглед на обстоятелствата срок. Неподходящ срок е всеки твърде кратък срок, но неподходящият срок не е нерелевантен. Той няма действие само относно времетраенето си. Даването на допълнителен неподходящ срок има това действие, че поставя в движение течението на един действително подходящ срок, който съдът ще определи, когато пред него се предяви иск за връщане на даденото по разваления договор и за обезщетението /респ. неустойка или връщане на задатък/.

„РЪНАХЕД БГ“ ЕООД не е изпълнило нито едно от посочените задължения, включително в хода на процеса. Ето защо, макар да не е даден срок за изпълнение, ефектът на разваляне е настъпил именно в хода на процеса /продължил около една година/, който факт съдът следва да съобрази на основание чл. 235, ал. 2 ГПК. Тук следва да се има предвид, че заявяването на „готовност“ да се прехвърли правото на собственост не може да се приеме за точно изпълнение. За да е налице такова, следва ответникът да е предприел конкретни действия в тази връзка - да е насрочил дата и час за сключване на окончателен договор, най-малко да е предложил конкретни такива, каквото не е сторил. Ответникът няма правно основание да задържи дадената по него сума от 174 048, 53 лева. Налице вземане на ищеца за връщането й. Искът е основателен и следва да бъде изцяло уважен, като върху сумата следва да бъде присъдена и законната лихва от предявяването на иска до погасяване.

По иска по чл. 92, ал. 1 ЗЗД: Съгласно задължителните разяснения, дадени в ТР № 7/13.11.2014 г. по т. д. № 7/2013 г. на ВКС, ОСГТК, не се дължи неустойка за забава по чл. 92, ал. 1 ЗЗД, когато двустранен договор, който не е за продължително или периодично изпълнение, е развален поради виновно неизпълнение на длъжника. Предмет на претенцията е вземане за мораторна неустойка по развален договор, каквато /с оглед извода за отпадане на договорната връзка/ не се дължи. Искът е неоснователен и следва да бъде изцяло отхвърлен.

По възражението за прихващане: Предвид основателността на иска по чл. 55 ЗЗД следва да бъде разгледано и евентуалното възражение за съдебно прихващане за вземане за неустойка за забава върху платения със забава аванс. Претенцията е неоснователна. С развалянето на договора отпада с обратна сила както задължението на купувача за плащане на цената, така и акцесорното за обезщетяване на вредите от забавата му. С оглед задължителните указания на ТР № 2/18.03.2022 г. по т.д. № 2/2020 г. на ВКС, ОСГТК съдът не следва да постановява отхвърлителен диспозитив по неоснователната претенция, предмет на възражението за прихващане.

По разноските: Предвид изхода на спора на основание чл. 78, ал. 1 и 3 ГПК на страните се следват своевременно поисканите разноски. Възражения по чл. 78, ал. 5 ГПК не са наведени. Ищецът претендира 24 585 лева, от които 15 085 лева – за държавна такса, 9500 лева – адвокатско възнаграждение /списък по чл. 80 ГПК на л. 135/. В договора за правна защита не е посочено каква част от хонорара е платен по всеки иск, поради което съдът намира да е поравно – по 4 500 лева за всеки. На ищеца се следват единствено разноските за държавна такса и адвокатско възнаграждение, платени по изцяло уважения иск, в общ размер на 11 461, 94 лева /6 961, 94 лева – за държавна такса; 4500 лева - за адвокатско възнаграждение/. Ответникът претендира разноски за адвокат в размер на 29 501, 74 лева по списък на л. 131. Видно от представените фактури, възнаграждението е уговорено и заплатено за всеки иск поотделно, както следва: 15 443, 23 – по иска за неустойка, 14 058, 51 лева – по кондикционния иск. Предвид изхода на спора на ответника се следва пълният размер на разноските за адвокат по изцяло отхвърлената претенция по чл. 92 ЗЗД - 15 443, 23 лева.

Така мотивиран, съдът