Решение № 2223 от 21.11.2024 г. на Административен съд - Добрич по дело № 52/2024 г.

Производството е по реда на чл. 215, ал. 2, във вр. ал. 1 и чл. 210, ал. 3 от ЗУТ. Образувано е по жалба на Т. П. Т., [ЕГН], и Т. П. Т., [ЕГН], и двамата с постоянен адрес: гр. Варна, [улица], срещу Решение по Протокол № 19 от 12.12.2023 г. на комисия по чл. 210 от ЗУТ, назначена със Заповед № 845/08.07.2022 г. на кмета на Община Балчик, в частта, в която е определен размер на обезщетение от 3412, 84 лева за възникване на безсрочен сервитут, в т.ч. трайно заетата площ от стъпката на стълб в съсобствения на жалбоподателите поземлен имот с идентификатор 02508.507.36 по КК на гр. Балчик, със засегната сервитутна площ от 6, 498 дка, за изграждането на обект: „Нова ВЛ110КV от п/ст 33/110 КV към ВяЕЦ „Стражица“ до п/ст „Балчик“. Излагат се доводи, че обезщетението е незаконосъобразно определено, при допуснати съществени нарушения на административнопроизводствените правила, неспазване на материалноправните разпоредби и в несъответствие с целта на закона. Твърди се, че неправилно комисията е възприела експертната оценка, изготвена от независим оценител, вместо сама да определи размера на обезщетението по пазарни цени. Възразява се, че не са спазени критериите по чл. 65, ал. 1 от Закона за енергетиката (ЗЕ), като използваният от експерта метод не дава възможност за определяне на справедлива пазарна оценка на имота на жалбоподателите, попадащ в границите на сервитута. Размерът на обезщетението не е съобразен с видовете ограничения на ползването на имота съобразно ЗЕ и Наредба № 16/09.06.2004 г. за сервитутите на енергийните зони (Наредба № 16) и срока на ограничението. Приложен е само методът на посредствено сравнение, без да се използва приходният метод, който е от съществено значение с оглед факта, че имотът е даден под аренда за обработване. Не е отчетено, че възникналият сервитут ще доведе до невъзможност за засаждане на високостеблена растителност, ще затрудни влизането на селскостопанска техника, ще ограничи пълноценното ползване на земята и ще занижи пазарната стойност на целия имот, а не само на засегнатата от сервитута част. Сочи се, че определената оценка не съответства на пазарните нива и принципа на справедливо обезщетяване. Приетите от органа коригиращи коефициенти, отчитащи вида и срока на сервитута, са несъразмерни и необосновани. Счита се, че обезщетението е силно занижено, поради което се иска съдът да го измени на база на извършена справедлива пазарна оценка. Претендират се и направените по делото разходи съгласно представен списък. В съдебно заседание процесуалният представител на жалбоподателите поддържа жалбата, като иска размерът на обезщетението да бъде увеличен съобразно единичната или тройната експертиза без особеното мнение. Оспорва особеното мнение на вещото лице С. Д. като неправилно, немотивирано и несъобразено с общите стандарти и нормативната уредба. Сочи, че изготвената в административното производство оценка е възложена от една от заинтересованите страни. Жалбоподателите не са били уведомявани за тази оценка, нито са давали съгласието си за нея, поради което комисията е следвало да наеме друг оценител, който да извърши нова оценка. Това процесуално нарушение е довело до нарушение на материалния закон, тъй като одобрената от органа оценка не е съобразена с пазарната стойност на засегнатата площ и коригиращите коефициенти не са определени съгласно чл. 65 от ЗЕ. Ответникът – Община Балчик, чрез процесуалния си представител, оспорва жалбата и иска тя да бъде отхвърлена като неоснователна по съображения, подробно изложени в писмен отговор по делото (л. 2 - 5). Счита, че комисията не е допуснала съществено процесуално нарушение, като е възприела оценката на независимия оценител, защото тя се основава на допустим оценъчен метод и на видовете ограничения, които следва да понася частта от имота, засегната от сервитута. Сочи, че методът на поземлената рента не е подходящ за определяне на пазарната стойност на имота, защото сервитутът е въздушен и земята не се засяга. Твърди, че от нормативно признатите ограничения в ЗЕ и Наредба № 16 единствено забраната за засаждане на трайни дървесни видове е относима към случая. Останалите забрани са неприложими, поради което правилно не са взети предвид при определяне на размера на обезщетението. Сочи, че с учредяването на сервитутното право върху подчинения имот собственикът му не се лишава от правото си на собственост, а единствено се ограничава това му право върху част от имота. Целта на оценката е да се определи с колко се намалява стойността на имота вследствие на учреденото сервитутно право и собственикът на имота да се възмезди именно с тази сума. Размерът на обезщетението трябва да е справедлив, а не да е равен или близък до продажната цена, защото това на практика води до неоснователно обогатяване на собственика на подчинения имот. Счита, че с обжалваното решение е определена справедлива пазарна стойност на ограничението, доколкото частта от засегнатия имот може да се ползва, да се засажда и да се събират добивите от нея по същия начин, както досега. Прави искане за присъждане на разноски за юрисконсултско възнаграждение (л.5). Заинтересованата страна – „Тесса Грийн Енерджи” ЕООД, чрез процесуалния си представител, изразява становище за неоснователност на жалбата. Счита, че независимият оценител е използвал правилната методика и одобрената от комисията оценка определя справедлива стойност на сервитутното право в съответствие с изискванията на ЗЕ, Наредба № 16 и ЗУТ. Сочи, че единственото ограничение, което би могло да настъпи по отношение на процесния имот съгласно чл. 14 от Наредба № 16, е засаждането на трайни дървесни видове. Останалите забрани нямат отношение към ползването на имота и не влияят на размера на обезщетението. Оспорва единичната експертиза по съображения, че пазарната оценка на имота и коригиращите коефициенти са несправедливо завишени и не отговарят на действителните ограничения, произтичащи от наложения сервитут. Иска присъждане на сторените разноски по делото. Заинтересованата страна – „Електроенергиен системен оператор“ ЕАД, чрез процесуалния си представител, намира жалбата за неоснователна. Твърди, че обжалваното решение е правилно, законосъобразно, постановено в съответствие с материалния закон и процесуалните правила. Счита за неоснователни възраженията в жалбата, че с възникването на сервитута собствениците на имота ще бъдат лишени от възможността да ползват пълноценно по предназначение частта от имота, попадаща в границите на сервитута. Сочи, че процесният имот е нива, която към настоящия момент е предоставена под аренда. Учредяването на сервитутното право по никакъв начин няма да възпрепятства обработването на земеделската земя и събирането на добиви от нея. Оспорва заключенията на вещите лица без особеното мнение поради прекомерно завишение на определените с тях обезщетения. Счита, че експертизите не са отчели обема на реалните ограничения, които се налагат със сервитута. Намира за несправедливо стойността на обезщетението да е почти равна на пазарната стойност на имота, при положение че имотът си остава собственост на жалбоподателите и те ще продължат да получават доходи от него. Изразява несъгласие с избраните експертни коефициенти и с твърденията на вещите лица, че служещият имот е изцяло унищожен, защото сервитутната зона го пресича почти по диагонал. Оспорва размерите на средните годишни ренти, използвани от двете експертизи при прилагане на метода на поземлената рента. Излага твърдения, че вещото лице С. Д. и независимият оценител Н. Л. са регистрирани като оценители на земеделски земи и трайни насаждения, а другите две вещи лица от състава на тройната експертиза са оценители на недвижими имоти и нямат същия сертификат за оценителска правоспособност на земеделски земи и трайни насаждения. Счита, че определената от комисията оценка е справедлива и съответства на предназначението на имота и неговото обичайно ползване. Иска отхвърляне на жалбата и присъждане на юрисконсултско възнаграждение в размер, определен от съда. Прави възражение за прекомерност на претендираното от жалбоподателите адвокатско възнаграждение. Добричкият административен съд, след като прецени доводите на страните и доказателствата по делото, приема за установено следното от фактическа и правна страна: Жалбата е подадена в законоустановения срок, от легитимирани лица, срещу годен за оспорване административен акт, поради което е процесуално допустима. Разгледана по същество, тя е основателна по следните съображения: Не се спори между страните, а това се установява и от приложените по делото заверени копия на нотариален акт за дарение на недвижим имот № 116, т. II, рег. № 1431, дело № 321/25.05.2000 г. на нотариус № 109 от регистъра на НК и удостоверение за наследници с изх. № АУ106417ОД от 26.10.2022 г. на Община Варна, че жалбоподателите Т. П. Т. и Т. П. Т. са съсобственици по наследствено правоприемство от баща си П. Т. П. на нива с площ от 64 дка, трета категория, съставляваща ПИ с идентификатор 02508.507.36 по кадастралната карта на гр. Балчик (л.9-10). Съгласно договор за аренда от 14.12.2022 г., сключен между Тодорови като арендодатели и кооперация „Черно море – Балчик“ като арендатор, имотът е предоставен за възмездно ползване за срок от 10 години (л.11). С Решение № 757 по Протокол № 43/27.04.2023 г. на Общински съвет – Балчик е одобрен ПУП – Парцеларен план (ПП) с придружаващата план-схема в обхвата на урбанизираните територии за обект „Изграждане на нова ВЛ 110 KV от п/ст 33/110 kV към ВяЕЦ „Стражица“ до п/ст „Балчик“ с възложители „Тесса Грийн Енерджи“ ЕООД и „Електроенергиен системен оператор“ ЕАД. Внесеният за одобряване окончателен ПУП – ПП за обекта обхваща множество имоти, подробно описани в решението, сред които и имотът на жалбоподателите в землището на гр. Балчик. Освен въздушното прокарване на електропреносната мрежа в засегнатите имоти се предвиждат стъпки за изграждане на стълбове. Решението е обнародвано в ДВ, бр. 48 от 02.06.2023 г., и е влязло в законна сила, видно от Акт с изх. № УТ-2117-7_007/01.08.2023 г. на Община Балчик (л.35-36), тъй като срещу него не са постъпили писмени искания и възражения. Със заявление на „Тесса Грийн Енерджи” ЕООД с вх. №23-Бч-0011630/05.12.2023 г. до кмета на Община Балчик е поискано да се назначи комисия по чл. 210 от ЗУТ за определяне на размера и изплащане на обезщетения към собствениците на засегнатите от сервитутните зони имоти. (л. 30). Със Заповед № 845/08.07.2022 г. на кмета на община Балчик е назначена комисия по чл. 210, ал. 1 от ЗУТ за определяне размера на обезщетенията по ЗУТ (л.12-13). На заседание на комисията, обективирано в Протокол № 19/12.12.2023 г. (л.16-20), е взето решение за одобряване на експертните оценки за размера на обезщетението на собствениците на поземлени имоти, върху които възниква безсрочен сервитут, в т.ч. и трайно заетата площ от стъпката на стълб в поземлени имоти в земеделска територия, засегнати от изпълнението на обект „Изграждане на нова ВЛ 110 kV от п/ст 33/110 kV към ВяЕЦ „Стражица“ до п/ст „Балчик“ в землището на гр. Балчик и с. Стражица, като за частите от имота на жалбоподателите, попадащи в сервитутната зона на ВЛ, със засегната сервитутна площ от 6477 кв.м, и попадащи под стъпката на стълба, със засегната сервитутна площ от 21 кв.м, е определено общо обезщетение от 3412, 84 лева, при пазарна стойност за 1 дка 5104 лева. Размерът е изчислен на базата на експертна оценка на независимия оценител Н. Л. С. (л.21-29), възложена от заинтересованата страна „Тесса Грийн Енерджи“ ЕООД. Пазарната стойност на частите от имота, попадащи в границите на сервитута, е определена по метода на посредственото сравнение, като са използвани три оферти от сайта www.zemi.bg. - един аналог с обява за продажба на нива в землището на гр. Балчик и два аналога с обяви за ниви в землището на с. Гурково. Пазарната стойност на обезщетението е представена като произведение на съответния коефициент за стойността на сервитута (К ст-ст обр. или К ст-ст необр. ), коефициента за срок на сервитута К срок (в случая определен на 1, тъй като сервитутът е безсрочен) и пазарната стойност на засегнатата площ, като коефициентът за стойността на сервитута е разделен на две групи според вида на ограниченията и възможността да се обработват засегнатите площи - К ст-ст обр. в размер на 0, 14 – коефициент за стойност на сервитута върху площи, които ще могат да се обработват след изграждането на въздушната линия - площите, които обхващат сервитутните зони под електропроводите; К ст-ст необр. в размер на 1, 00 - коефициент за стойност на сервитута върху площи, които няма да могат да се обработват след изграждането на въздушната линия - площите, върху които ще бъде изградена стъпката на стълба на ВЛ. Съгласно Уведомително писмо с изх. № 23-БЧ-011630_046 от 22.12.2023 г. от кмета на Община Балчик обжалваното решение е връчено на жалбоподателя Т. П. Т. на 29.12.2023 г. Няма данни за съобщаване на решението на жалбоподателката Т. П. Т.. За изясняване на спорните обстоятелства по делото са изслушани две съдебно – оценителни експертизи (единична и тройна) по искане на страните. Първата единична съдебно-оценителна експертиза (л.91-102) е приложила два подхода – сравнителен и приходен, като e извела пазарната цена на засегнатия имот по два пазарно ориентирани метода – метода на посредственото сравнение и метода на поземлената рента, претеглени поравно (50 % на 50 %). В резултат на това е получена крайна пазарна стойност на декар в размер на 5511 лева. За изчисленията по метода на пазарните аналози (сравнителния подход) са използвани данни за вписани продажби на съпоставими имоти в землището на град Балчик, като е приложен корекционен коефициент за площ и за отстояние до населеното място. При оценката по метода на поземлената рента е взета предвид средната годишна рента на декар за последната стопанска година в размер на 157 лева според данните от НСИ. Пресмятанията са извършени по формулата максимална рента/(норма на възвращаемост – ръст на приходите), където нормата на възвращаемост е приета в размер на 4 %, а ръстът на рентата е приет в размер на 1%. След съобразяване на определената по двата метода пазарна стойност на земята и отчитане на нормативно въведените ограничения за ползване на служещия имот по чл. 14 от Наредба №16, както и правата на титуляря на сервитута по чл. 64, ал. 3, т. 1 и т. 2 от ЗЕ и чл. 13 от Наредба №16 е дадено заключение, че пазарната стойност на равностойното парично обезщетение е в размер на общо 29 839 лева, от които 29 723 лева – за сервитута на ВЛ и 115, 73 лева – за сервитута на стъпката на стълба. Формулата за изчисляване на обезщетението е идентична с тази в административното производство, но са приложени други коригиращи коефициенти за срока на сервитута и за вида на сервитута на ВЛ в размер на 0, 9, като при втория коефициент е придадено по-голямо значение на принудителния характер на сервитута и на тежестта на ограниченията, които собственикът на служещия имот е длъжен да търпи с оглед придобиваните права от титуляря на сервитута. Прието е, че коефициентът, отчитащ срока, не може да бъде по-голям от 0, 9, което е в съответствие с максимално допустимата стойност по чл. 23, ал. 1 от Приложение 2 към ЗМДТ. По отношение на коригиращия коефициент, отчитащ вида на сервитута на стъпката на стълба, няма различия между становищата на независимия оценител и вещото лице, като и в двата случая той е определен на 1, 00. Единичната експертиза е оспорена от заинтересованата страна „Тесса Грийн Енерджи“ ЕООД, поради което е назначена тройна съдебно-оценителна експертиза със същите задачи. Според заключението по нея (л.166-177) справедливата пазарна стойност на обезщетението възлиза общо на 28 907 лева (28 792 лева за сервитута на ВЛ и 115 лева за сервитута на стъпката на стълба), като разминаванията с единичната експертиза произтичат единствено от по-малкия размер на определената пазарна стойност на имота. Тройната експертиза е използвала същите два метода за оценка и е приела същите теглови коефициенти за изведените от тях стойности, но е дала крайна пазарна цена на 1 дка в размер на 5 488 лева. В експертизата е определена стойност на имота и по Наредбата за реда за определяне на цени на земеделски земи, но този метод е претеглен с 0 % и на практика не е участвал във формирането на оценката. За сравнителни аналози са използвани същите сделки за продажба от единичната експертиза, но е приложен по-висок корекционен коефициент за площ и за отстояние по отношение на третия аналог. В резултат на това е получена по-ниска пазарна стойност на имота от 368 465 лева в сравнение с първата експертиза (371 601 лева). При оценката по метода на поземлената рента е приложена същата формула, но е приета по-голяма норма на възвращаемост от 4, 01 %, поради което е получена по-ниска пазарна стойност от 333 840 лева в сравнение с първата експертиза (333 836 лева). Тези различия са повлияли на пазарната стойност на обезщетението, макар при изчисленията да са използвани едни и същи корекционни коефициенти за срок и вид на сервитута. Направен е извод, че към момента няма разписана единна методика за определяне цената на сервитутното право при изграждане и последваща експлоатация на енергийни обекти, поради което водещи са критериите, заложени в чл. 65 от ЗЕ. Изложени са мотиви, че експертно избраният коефициент, отчитащ вида на сервитута, варира в границите между 0, 5 и 1, 0, като приетият в заключението коефициент от 0, 9 е определен на база ограниченията, предвидени в ЗЕ и в Наредба №16, и утвърдената в страната оценителска практика. Тройната експертиза е подписана от вещото лице С. Д. с особено мнение, изложено в отделно писмено заключение (л.145-165). С това заключение е определена пазарна стойност на сервитут с площ от 6, 498 дка в ПИ 02508.507.36 и бетонов фундамент със стъпка 21 кв.м в размер на общо 3760 лева. При определяне на пазарната стойност на имота са приложени същите два метода – метода на пазарните сравнения и метода на поземлената рента и са сравнявани същите три аналога, използвани от единичната експертиза и мнозинството от тройната експертиза, но цената по първия метод е коригирана с пет, а не с два коефициента – за площ, местоположение, отстояние от път с трайна настилка, търговска привлекателност и отстояние до населеното място, в резултат на което е изведена стойност от 5100 лева на декар. При изчисленията по метода на поземлената рента е взето по-ниско средно рентно възнаграждение, като са анализирани единствено данните за рентните годишни плащания от ЗК „Черно море“ град Балчик за периода 2019 – 2023 г. Използван е и методът за оценка по Наредбата за реда за определяне на цени на земеделски земи. Дадени са два варианта на пазарна стойност на земята от 3800 лева и 3760 лева, като в първия вариант са участвали само двата метода на сравнителните аналози и на поземлената рента с равни теглови коефициенти, а във втория вариант е участвал и нормативният метод със съответни теглови коефициенти от 45 % за приходния метод, 50 % за сравнителния метод и 5 % за метода по наредбата. При определяне на оценката на правото на сервитут вещото лице С. Д. е използвало същата формула както другите две вещи лица, но е приложило по – нисък корекционен коефициент за вида на сервитута за ВЛ от 0, 11 по съображения, че наложените ограничения няма да възпрепятстват ефективното ползване на засегнатата от сервитута площ по досегашния начин. След извършена справка с одобрения парцеларен план и трите вещи лица са установили, че през ПИ с идентификатор 02508.507.36 по КК на гр. Балчик се предвижда изграждане на въздушна линия, окачена на стълбове. В имота на жалбоподателите попада и стълб № 12, като в непосредствена близост до него са разположени стълб № 11 и стълб № 13, находящи се в други два съседни имота. За стълбовете е разработена типова документация, съгласно която дълбочината на фундамента е 2, 9 м, дебелината на подложения бетон е 10 см, с което се осигурява дълбочина на фундиране от 3 м. Бъдещият електропровод ще се изгради със стоманорешетъчни стълбове за напрежение 110 кV, болтова конструкция, като съгласно приложените към тройната експертиза и особеното мнение скици – извадки от одобрения план въздушната линия пресича по диагонал почти целия имот на жалбоподателите. При изслушването им пред съда вещите лица от мнозинството са пояснили, че не са използвали административния метод по Наредбата за реда за определяне на цени на земеделските земи, защото той се прилага за сделки между държавата и/или физически/юридически лица, като първоначалните цени по него са занижени десет пъти спрямо пазарните цени, а ЗЕ изисква сервитутите да се оценяват по реални пазарни цени. Обосновавали са експертно избрания коефициент от 0, 9 с начина на разполагане на сервитутната зона в имота, с видовете забрани по ЗЕ и по Наредба №16, с принудителния характер на наложения сервитут и с обичайната оценителска практика по други идентични съдебни дела в страната. И двете вещи лица са дали категорично становище, че процесният коригиращ коефициент не може да е по-малък поради множеството ограничения за ползване на служещия имот, като са подчертали, че преминаването на сервитута почти през целия имот прави невъзможно реализирането на бъдещи инвестиционни намерения по ЗУТ върху него. В съдебно заседание вещото лице С. Д. поддържа избрания от него коефициент от 0, 11, като твърди, че той се определя според практика на оценителя. Изразява несъгласие с ползваните от мнозинството изходни данни при прилагане на метода на поземлената рента. Подкрепя становището на другите две вещи лица, че административният метод по Наредбата за реда за определяне на цени на земеделски земи се прилага само за земи от фондове, където няма развит пазар. Заинтересованата страна „ЕСО“ ЕАД, чрез процесуалния си представител, е оспорила заключението на тройната експертиза без особеното мнение на вещото лице С. Д., но не е поискала назначаването на други вещи лица. При съпоставката на двете оценителни експертизи с останалите доказателства по делото в съответствие с разпоредбата на чл. 202 от ГПК съдът намира, че следва да кредитира тройната експертиза, независимо от разногласията между експертите по нея. Заключението по тази експертиза е компетентно и безпристрастно изготвено от специалисти с необходимите познания и опит. Действително едно от вещите лица (Р. Н.) е регистрирано само като оценител на недвижими имоти, но това не разколебава доказателствената стойност на изводите на мнозинството, защото другото вещо лице от състава (М. Х.) притежава сертификат за оценителска правоспособност на земеделски земи и трайни насаждения, видно от данните в списъка на вещите лица. Тройната експертиза е определила пазарната стойност на засегнатия имот чрез комбинирането на няколко метода, което съответства в най-голяма степен на нуждите на оценяването и дава възможност за формиране на по-обективен осреднен резултат при използване на съответните корекционни и теглови коефициенти. И двете експертизи са проучвали пазарните цени на едни и същи имоти, но вещите лица по тройната експертиза са използвали по-точни и адекватни коригиращи коефициенти за площ и отстояние до населеното място. Вещото лице с особеното мнение е избрало повече коригиращи коефициенти, но не е обосновало в достатъчна степен размера и приложението им, доколкото разликите между оценявания имот и използваните аналози по отношение на част от характеристиките са изключително минимални и несъществени – напр. местоположение, отстояние до път с трайна настилка, търговска привлекателност. При сравнителния анализ тройната експертиза е работила с информация за реални сделки за продажби на сходни имоти в района на оценявания имот, докато в административното производство са ползвани само офертни цени за продажби, две от които се отнасят за земеделски имоти в землището на друго населено място. Не се възприема особеното мнение на вещото лице С. Д., защото в него са допуснати технически грешки при определяне на продажната цена на квадратен метър по отношение на един от сравнителните аналози, на общата засегната от сервитута площ и на средното рентно годишно плащане. При прилагане на приходния метод неправилно са ползвани само данните от ЗК „Черно море“ гр. Балчик, а не и данните от НСИ, с което е възпрепятствана възможността за максимално осредняване на цената. При изчисляване на оценката на правото на сервитут погрешно е взета пазарната стойност на имота, определена по сравнителния метод, вместо по един от двата варианта, комбиниращи различните оценъчни методи. При осредняване на пазарната стойност на имота по втория вариант неправилно е включен и методът по Наредбата за реда за определяне на цени на земеделски земи, защото това не съответства на концепцията за пазарна стойност, която предполага цена, договорена на открит и конкурентен пазар. Не се споделя възражението на заинтересованата страна „ЕСО“ ЕАД, че избраният от вещите лица М. Х. и Р. Н. коефициент, отчитащ вида на сервитута на ВЛ, е прекалено висок. Правилно и обосновано мнозинството от тройната експертиза е определило стойността на коригиращия коефициент на 0, 9, като е съобразило всички неблагоприятни последици от принудителното ограничаване на правото на собственост и тяхната степен на влияние върху засегната площ в съответствие с разпоредбите на чл. 64 от ЗЕ и чл. 13 и чл. 14 от Наредба № 16. Не е обективен и справедлив по-ниският коригиращ коефициент за вид на сервитута, предложен в особеното мнение, защото той не отразява нито принудителния характер на сервитута, нито ограниченията и тежестите, които произтичат от придобитите права на титуляря на сервитута по ЗЕ и Наредба № 16. Не е обоснован и законосъобразен и по-високият равняващ се на 1 коефициент за срок на сервитута за ВЛ (извън стъпката на стълба), определен от вещото лице С. Д., защото той фактически няма почти никакъв коригиращ ефект и противоречи на забраната пазарната стойност на ограниченото вещно право да не превишава стойността на пълното вещно право върху земята. По тези съображения съдът приема, че заключението на мнозинството по тройната съдебна експертиза е най-близко до общите стандарти и законовите правила на оценяване и дава най-достоверна и адекватна пазарна стойност на сервитута според целите, обхвата и съдържанието на оценяваното право, поради което следва да го вземе предвид при преценката относно справедливия размер на дължимото на жалбоподателите обезщетение. При така установената фактическа обстановка съдът намира от правна страна следното: Предмет на оспорване в настоящото производство е решение за определяне на еднократно обезщетение за възникнал сервитут по чл. 64 от ЗЕ в имота на жалбоподателите, находящ се в землището на гр. Балчик, община Балчик. Обжалваното решение е издадено от компетентен орган, поименно определен със заповед на кмета на общината, в рамките на правомощията му по чл. 210, ал. 1 от ЗУТ, в предвидената от закона форма, с посочване на фактическите и правните основания за неговото издаване включително чрез препращане към оценителния доклад на независимия оценител, но при допуснати съществени нарушения на административнопроизводствените правила и неправилно приложение на материалния закон. Съгласно чл. 64, ал. 6 от ЗЕ определянето на размера и изплащането на обезщетенията за сервитутите на енергийните обекти се извършват по реда на чл. 210 и чл. 211 от ЗУТ или по взаимно съгласие на страните въз основа на оценка от независим оценител. Според правилото на чл. 210, ал. 1 от ЗУТ изготвянето на оценки и определянето на размера и изплащането на обезщетения в изрично предвидените в закона случаи се извършват по пазарни цени, определени от комисия, назначена от кмета на общината. От данните по делото е видно, че обезщетението и пазарната оценка на засегнатия поземлен имот са определени от лицензиран оценител по едностранно възлагане на един от титулярите на сервитута – заинтересованата страна „Тесса Грийн Енерджи“ ЕООД, като не са съгласувани със собствениците на имота, върху който възниква сервитутът за енергийния обект. При липса на взаимно съгласие между страните комисията е била длъжна да възложи изготвянето на пазарна оценка от друг лицензиран оценител, а не да определя обезщетението на база оценката на наетия от дружеството-инвеститор оценител на имоти. По делото няма доказателства, че комисията е уведомила заинтересованите лица за началото на административното производство. Като не е процедирала по надлежния ред и само е одобрила предложената от заинтересованата страна експертна оценка, комисията е допуснала съществено нарушение на чл. 210, ал. 1 от ЗУТ и чл. 64, ал. 6 от ЗЕ, тъй като стойността на сервитутно право – предмет на обезщетението, не е определена от нея (в този смисъл е и Решение № 15430/13.11.2019 г. по адм. дело № 804/2019 г., II отделение на ВАС). Това съществено процесуално нарушение от своя страна е довело до нарушение на материалния закон и неговата цел. Съгласно чл. 64 от ЗЕ при разширение на съществуващи и при изграждане на нови линейни енергийни обекти в полза на лицата, които ще изграждат и експлоатират енергийния обект, възникват сервитути, които се изразяват в право на преминаване на хора и техника, право на прокарване на линейни енергийни обекти и ограничаване в ползването на засегнатите поземлени имоти. При упражняване на сервитутите титулярят на сервитута придобива право на прокарване и изграждане на линейни енергийни обекти; негови представители да влизат и да преминават през засегнатите имоти и да извършват дейности в тях, свързани с изграждането и/или експлоатацията на енергийните обекти, включително право на преминаване на техника през засегнатите поземлени имоти във връзка с изграждането и обслужването на въздушни и подземни проводи и наземни съоръжения; да извършва кастрене и рязане на дървета и храсти в сервитутните ивици на линейните енергийни обекти за отстраняване на аварии. Сервитутите на енергийни обекти са безсрочни и по своята правна същност представляват законово въведено ограничение на правото на собственост. С възникването на сервитута законът свързва определени задължения за собственика на служещия имот, включително нормативни забрани, ограничаващи ползването на имота. Съгласно чл. 64, ал. 3, т. 2 от ЗЕ в засегнатите поземлени имоти не се допускат: извършване на застрояване или засаждане на трайни насаждения в сервитутната ивица, с изключение на случаите, когато това е допустимо, при спазване на съответните технически и други изисквания и след писмен договор; прокарване на проводи на други мрежи на техническата инфраструктура, с изключение на случаите, когато това е допустимо с нормативен акт, при спазване на съответните технически и други изисквания и след писмен договор, предвиждащ съответните условия и цена. Разпоредбите на чл. 64, ал. 3, т. 3 – 6 от ЗЕ регламентират, че промяната на собствеността на засегнатия имот и на линейния енергиен обект не прекратява действието на сервитутите; сервитутите са неделими права; те могат да се упражняват изцяло в полза на лицата, в полза на които са учредени, и тежат изцяло върху всяка част от засегнатите имоти и когато имотите бъдат разделени; сервитутът може да се използва само от лицата, в полза на които възниква, за изграждането и експлоатацията на линейния енергиен обект; собственикът на засегнатия имот няма право да премества сервитута. Нормите на чл. 13 и чл. 14 от Наредба № 16 уреждат детайлно правата на титуляря на сервитута (извършване на строителни и монтажни дейности, ремонтни работи и планови дейности, свързани с експлоатацията, ремонта и поддържането на енергийните обекти и техните съоръжения) и ограниченията за служещия имот, изброени са редица дейности, които са забранени в сервитутната зона на енергийните обекти, включващи застрояване, засаждане на трайни дървесни насаждения, извършване на сондажни работи, търсене, проучване и добив на подземни богатства, паркиране на превозни средства, складиране на отпадъци и материали, действия върху съоръженията на енергийните обекти, палене на огън и опожаряване след прибиране на селскостопанската продукция. С чл. 64, ал. 4, т. 1 от ЗЕ законодателят предвижда, че сервитутите по чл. 64, ал. 2 от същия закон възникват, когато има влязъл в сила подробен устройствен план, с който се определя местоположението и размерите на сервитутните зони на линейния енергиен обект в засегнатите имоти, и титулярят на сервитута изплати или внесе еднократно обезщетение по реда на чл. 64, ал. 6 от ЗЕ на разположение на собственика и на носителите на други вещни права върху засегнатия имот. Принудителният характер на енергийните сервитути изисква собственикът на служещия имот да бъде удовлетворен с адекватно и справедливо обезщетение, което да го възмезди за ограниченията и тежестите, които е длъжен да търпи. Ето защо законът въвежда като условие за възникване на сервитута изплащането на еднократно обезщетение на собственика на земята, като изрично регламентира и критериите, по които следва да се определи размерът на обезщетението. Съгласно специалната норма на чл. 65 от ЗЕ размерът на обезщетението по чл. 64, ал. 4, т. 2 от ЗЕ се определя при прилагане на следните критерии: 1. площта на чуждия поземлен имот, включена в границите на сервитута; 2. видовете ограничения на ползването; 3. срок на ограничението и 4. справедливата пазарна оценка на имота или на частта от него, която попада в границите на сервитута. Приложимите нормативни актове – ЗУТ и ЗЕ, не дефинират понятието „справедлива пазарна оценка“. Според трайната съдебна практика тя следва да се основава на действителната цена на имота, за да бъде обезщетението равностойно по своя размер. В случая одобрената от административния орган експертна оценка се опровергава от приетата по делото тройна съдебно – оценителна експертиза. Нито пазарната стойност на засегнатата площ, нито коригиращите коефициенти за вид и срок на сервитута, въз основа на които е изчислена пазарната стойност на обезщетението, са определени съгласно обективните критерии на чл. 65 от ЗЕ и общите стандарти на оценителската практика. При използването на метода на пазарните аналози са сравнявани ненадеждни изходни данни, като не е извършена преценка дали биха могли да се приложат и претеглят други методи, които да подкрепят индикацията за стойност, изведена по сравнителния подход. Не са отчетени всички фактори от значение за определяне на най-подходящите и приемливи методи за оценка на земята. Неправилно не е приложен методът на поземлената рента, макар че имотът се отдава под аренда и носи доходи под формата на рента. При комбинираното използване на повече методи се коригират недостатъците на всеки един от тях. С прилагането само на един оценъчен метод на база офертни цени, а не на реално извършени сделки е изведена недостоверна пазарна стойност на имота, което се е отразило и на пазарната стойност на сервитутното право. Коригиращите коефициенти за вид на сервитута не са обосновани, като в доклада на независимия оценител е посочено само, че големината им е определена експертно. Не е направен никакъв анализ на ограниченията, наложени от сервитута, като единственото разграничение между отделните коефициенти се изчерпва с това дали засегнатите площи могат да се обработват или не, без да е изследвано дали и доколко са приложими забраните по чл. 64 от ЗЕ и чл. 14 от Наредба № 16. За разлика от независимия оценител подходът на тройната експертиза е мотивиран, обоснован и съответен на закона. Вещите лица са се ръководили от правната природа на сервитута като форма на едностранно и безсрочно засягане на правната сфера на притежателя на служещия имот, съобразявайки всички възможни тежести при неговото последващо използване. Според мнозинството от тройната експертиза пазарната стойност на сервитута възлиза на 28 907 лева и именно до този размер е следвало да бъде определено дължимото обезщетение за жалбоподателите като съсобственици на засегнатия поземлен имот. Неоснователен е доводът на ответника и заинтересованите страни, че приетият в експертната оценка коефициент за стойността на сервитута на ВЛ в размер на 0, 1 е правилно определен, тъй като учредяването на сервитутното право не възпрепятства обработването на земята по досегашния начин и единственото ограничение, което собственикът на служещия имот следва да понася, е само това по чл. 14, ал. 1, т. 2 от Наредба № 16. Първо, този довод не отговаря на действителния обхват на ограниченията, които сервитутът налага, защото към тях трябва да се причислят и забраните за строителство и сондажни работи (напр. за поливна вода) в сервитутната ивица по чл. 14, ал. 1, т. 1 и т. 3 от Наредба № 16, които са с най-голяма тежест сред изброените в наредбата. Безспорно имотът е с НТП нива, но това не изключва всякакъв вид строителство върху него, както неоснователно се твърди от ответника, защото с Наредба № 19 от 25.10.2012 г. се допуска застрояването на земеделски земи със селскостопански сгради, постройки и съоръжения, свързани с ползването им. С изграждането на енергийния обект и разполагането на сервитутната зона почти през целия имот тази възможност се ограничава до голяма степен, за което говори и чл. 3, т. 9 от същата наредба, изключващ от нейния обхват земите, върху които има учредени сервитути. Второ, този довод противоречи на същността и спецификите на сервитута, с възникването на който се свързват не само забраните за извършване на определени дейности по чл. 14 от Наредба № 16, във вр. чл. 64, ал. 3, т. 2 от ЗЕ, но и редица други тежести, произтичащи от правата на титуляря на сервитута, изброени в чл. 64, ал. 3, т. 1 от ЗЕ, чл. 68 от ЗЕ, чл. 13 и чл. 14, ал. 2 от Наредба № 16. Съдържанието на сервитута се извежда от правомощията на неговия носител и служенето и обременяването на чуждия имот може да бъде различно според нуждите от нормалната експлоатация на енергийния обект. Следователно реалните ограничения за собственика на служещия имот са много по-големи по вид и обем, поради което неправилно комисията по чл. 210 от ЗУТ е приела предложения от независимия оценител коригиращ коефициент, тъй като той не е отчел нито една от забраните по чл. 64 и чл. 14 от Наредба № 16 и всички останали тежести, възпрепятстващи пълноценното упражняване на правото на собственост от притежателя на служещия имот, предвидени в специалните норми. Фактът, че имотът е земеделска земя и сервитутът няма да пречи на по-нататъшното му ползване по предназначение и на получаването на доходи от него, не изключва задълженията на собственика да се въздържа от определени дейности и да зачита правата на титуляря на сервитута, в каквото именно се състои ограничаването на правото му на собственост. Неоснователни са възраженията на заинтересованите страни, че оценката се изготвя съгласно настоящото състояние на имота и е недопустимо стойността на сервитутното право да се определя от бъдещи несигурни събития като например възможността да се строят селскостопански сгради, защото те не правят разграничение между пазарната стойност на имота като един от компонентите за определяне на пазарната стойност на сервитутното право и самата оценка на това право. Безспорно пазарната стойност на имота се определя съобразно сегашното му фактическо положение и начин на ползване, но пазарната стойност на сервитутното право се определя според ограниченията, които собственикът на служещия имот, е длъжен да търпи занапред, както е предвидено и в чл. 65, ал. 1 от ЗЕ. В случая не става дума за определяне на обезщетение при упражняване на сервитутното право съгласно чл. 65, ал. 2 от ЗЕ, а за определяне на обезщетение за самото възникване на това право, с което собственикът на засегнатия имот следва да съобразява бъдещото си поведение. От изложеното дотук съдът намира, че определената от комисията стойност на сервитута не съответства на материалния закон и неговата цел за постигане на справедливо и равностойно еднократно парично обезщетение съобразно нормативните изисквания и действителната пазарна цена на имота. Крайно заниженият размер на обезщетението противоречи и на чл. 1 от Протокол № 1 на КЗПЧОС и на утвърдените в практиката на ЕСПЧ стандарти за пропорционалност на намесата в правото на притежание. Като е одобрил оценка на сервитута, която е различна от пазарната, административният орган е постановил един неправилен и незаконосъобразен акт по смисъла на чл. 146, т. 3, т. 4 и т. 5 от АПК. Това налага изменение на решението в оспорената му част и увеличаване на дължимото за жалбоподателите обезщетение от 3412, 84 лева на 28 907 лева съобразно заключението по тройната оценителна експертиза. С този размер се постига целта на обезщетението да компенсира надлежно собствениците за ограниченията при ползването на имота, които ще търпят без ограничение във времето. С оглед резултата от делото и на основание чл. 143, ал. 1 от АПК ответникът следва да бъде осъден да заплати на жалбоподателите общо сумата от 2820 лева, от които 20 лева платена държавна такса, 300 лева платен депозит за вещо лице и 2500 лева платен адвокатски хонорар за двамата жалбоподатели съобразно представения списък на разноските. Заинтересованата страна „ЕСО“ ЕАД не носи отговорност за разноски, поради което и направеното от нея възражение за прекомерност на платеното от жалбоподателите адвокатско възнаграждение не подлежи на разглеждане от съда. В съответствие с изхода от спора ответникът и заинтересованите страни нямат право на разноски по делото. Водим от горното и на основание чл. 172, ал. 2 от АПК, съдът