Определение № 60373 от 17.06.2021 г. на ВКС по т. д. № 1860/2020 г.

Производството е по чл.288 от ГПК. Образувано е по касационна жалба на „Ремо Травел“ ООД, [населено място], срещу решение №1042 от 27.05.2020г. по в.т.д.№1995/2019г. на Софийски апелативен съд, ТО. С него е потвърдено решение №310 от 22.01.2019г. по т.д. №46/2016г. по описа на Окръжен съд –Благоевград, с което е отхвърлен предявеният от „Ремо Травел“ ООД, [населено място], против „Ол Сизънс Клъб Оунърс Асосиейтед Лимитед“ – търговско дружество, учредено съгласно законите на Англия и Уелс, иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения между страните предварителен договор от 04.10.2012г. с нотариална заверка на подписите рег. №2894/04.10.2012г. на нотариус С. В., с район на действие РС – Разлог, за продажба на следните недвижими имоти, находящи се в [населено място]: 1/ самостоятелен обект с идентификатор 02676.176.1022.1.31 по КК и КР на [населено място], представляващ „бар- ресторант“ в сграда №1, изградена в поземлен имот с идентификатор 02676.176.1022, с площ по документ 270,09 кв.м., предназначение „ за обществено хранене"; 2/ самостоятелен обект с идентификатор 02676.176.1022.1.140 по КК и КР на [населено място], представляващ „Скиорна, ски гардероб“ в сграда №1, изградена в поземлен имот с идентификатор 02676.176.1022 с площ по документ 330,21 кв.м., предназначение - друг вид самостоятелен обект в сграда; 3/самостоятелен обект с идентификатор 02676.176.1022.1.144 по КК и КР на [населено място], представляващ „Спа център“ в сграда №1, изградена в ПИ с идентификатор 02676.176.1022, с площ по документ 234,10 кв.м., предназначение – за спортна и развлекателна дейност. В касационната жалба се сочи, че обжалваното решение е постановено при допуснати съществени нарушения на процесуалните правила и се явява незаконосъобразно и необосновано. Жалбоподателят счита за неправилен извода на съда, че предварителният договор за продажба на недвижими имоти е нищожен, тъй като страните не са договорили продажна цена на имотите, както и че действителната воля на страните за продажната цена не може да се установи чрез тълкуване. Изтъква, че в предварителния договор е изрично посочено, че продажната цена на имотите e платена предварително от купувача през периода м. септември 2009г. – м. януари 2011г., но сключването на окончателния договор е обусловено от изплащане на дължимата такса „поддръжка“. Твърди, че управителите на двете дружества съвместно са оборудвали апарт – хотел „Клуб Сезони“ в [населено място], като след акт 16 са сключили няколко поредни споразумения, с които са разпределили собствеността върху всички обекти в сградата, включително върху търговските обекти. Всички задължения по тези споразумения били изпълнени от ищеца, който заплатил на ответното дружество до 2011г. сума в общ размер от 168 489,12 евро, а съгласно предварителния договор в периода от м. април 2011г. до м. март 2013г. и такса поддръжка в размер на 54 595,54 евро. С оглед изложеното поддържа, че цената по предварителния договор е определена, евентуално определяема въз основа на всички представени по делото доказателства. Допускането на касационното обжалване се основава на предпоставките по чл.280, ал.1, т.1 и т.3 от ГПК. Касаторът поддържа, че съдът се е произнесъл по следните процесуалноправни въпроси, обуславящи изхода на спора: 1. Допустимо ли е тълкуване на волята на страните в производството по сключване на окончателен договор по чл.19 ал.3 от ЗЗД относно изпълнение на задължение за плащане на продажна цена след като страните изрично са заявили в договора, че цената вече е била изплатена изцяло преди подписване на договора? 2. Може ли да бъде обявен за окончателен предварителен договор за продажба на недвижим имот, макар в него да не е посочена цената на имота, а само дължимата при сключване на договора сума? 3. Възможно ли е вместо цена в предварителния договор, длъжникът /купувачът/ или трето лице да престира нещо друго чрез даване вместо изпълнение? 4. Ако в предварителния договор за покупко- продажба на недвижим имот или в допълнителни споразумения, касаещи имоти, предмет на предварителния договор, страните са постигнали съгласие купувачът или трето лице, за сметка на купувача, да извърши определени действия вместо заплащане на цената на недвижимите имоти, води ли до недействителност на сключения предварителен договор? Твърди, че изводите на съда по първи и втория въпрос са в противоречие с практиката на ВКС, формирана с решение №412/1993г. по гр.д.№1727/1992г. на ВКС, ГК, IІ г.о. и решение №364/30.04.2010г. по гр.д.№689/2009г. на ВКС, ГК, IV г.о По отношение на всички въпроси поддържа, че са от значение за точното прилагане на закона и за развитието на правото. Ответникът по касация „Ол Сизънс Клъб Оунърс Асосиейтед Лимитед“ – търговско дружество, учредено съгласно законите на Англия и Уелс, не изразява становище по касационната жалба. Върховният касационен съд, Търговска колегия, състав на Първо отделение, като взе предвид данните по делото и доводите на страните, приема следното: Касационната жалба, с оглед изискванията за редовност, е процесуално допустима – подадена е от надлежна страна в преклузивния срок по чл.283 от ГПК срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт. За да постанови обжалваното решение, въззивният съд е установил, че между страните е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти, възложени за стопанисване и управление с цел извършване на туристическа дейност, от 04.10.2012г., по силата на който ответното дружество се е задължило да прехвърли на касатора собствеността върху три свои недвижими имота - бар- ресторант, построен на партер, кота 00 м., със застроена площ 270,09 кв.м., спа център, построен в сутерен, кота –3,30 м. със застроена площ от 234,10 кв.м., и скиорна, ски гардероб, находящ се в подземен етаж, кота –3,30. Със същия договор ответното дружество е предоставило имотите на касатора за стопанисване и управление с цел извършване на туристическа дейност, като му е предоставило и правото да извърши всички необходими действия за категоризация на обекта –„бар - ресторант“ от свое име и за своя сметка и да назначи персонал на трудови договори. Съгласно чл.4 от договора ответникът се е задължил да прехвърли собствеността върху посочените имоти на „Ремо Травел“ ЕООД или на посочено от него лице до края на месец декември 2013г. В същата клауза е предвидено изрично, че продажната цена е договорена и платена предварително от „Ремо Травел“ ЕООД и е получена от „Ол Сизънс Клъб Оунърс Асосиейтед Лимитед“ през периода м. септември 2009г. – м. януари 2011г., с което сметните отношения по прехвърлянето на собствеността между страните са уредени изцяло предварително. Съставът на САС е приел, че от тази уговорка не може да се направи извод каква е цената на имотите, собствеността върху които следва да бъде прехвърлена. Изтъкнал е, че цената е съществен елемент на предварителния договор за покупко – продажба, тъй като получаването на цената е основанието на продавача за сключване на договора. Също е посочил, че тъй като решението на съда за обявяване на договора за окончателен замества окончателния договор, то е необходимо да има яснота относно този съществен елемент от фактическия състав. Изложил е мотиви, че цената може да не е точно определена, но същата трябва поне да е определяема като тогава трябва да бъде уговорен начинът, по който тя ще бъде определена. Счел е, че в конкретния казус цената на имотите не може да бъде определена, тъй като няма посочен какъвто и да било критерий, по който да стане това. Настоящият състав на ВКС намира, че не са налице предпоставките за допускане на касационен контрол на обжалваното решение. Първите два въпроса, формулирани от касатора, отговарят на общия критерий за допускане на касационен контрол, тъй като се явяват обуславящи за изхода на спора. По отношение на тях обаче не са налице сочените от касатора допълнителни предпоставки по чл.280 ал.1 т.1 от ГПК. По първия въпрос относно тълкуването на клаузите на предварителния договор с решение №364/30.04.2010г. по гр.д.№689/2009г. на ВКС, ГК, IV г.о, постановено по реда на чл.290 от ГПК, е прието, че при тълкуване на договори, в това число и на предварителни договори, с които се обещава прехвърляне на собственост върху недвижим имот, трябва да се търси действителната обща воля на страните. Когато от договора и от другите писмени доказателства, включително и експертиза на вещо лице, може да се извлече цената, тогава са налице елементите на предварителния договор и той може да бъде обявен за окончателен. Даденото от въззивния съд разрешение е в съответствие с практиката на ВКС, тъй като съставът не САС не е формирал изводите си за действителната воля на страните относно дължимата от купувача цена само въз основа на клаузите на предварителния договор, но е обсъдил и останалите представени по делото писмени доказателства, съдържащи уговорките на страните относно уреждане на отношенията им по повод направените от тях инвестиции в обект апарт – хотел „Клуб Сезони“ в [населено място]. Наличието на практика на ВКС по поставения въпрос, с която въззивното решение е съобразено изключва и допълнителното основание по чл.280 ал.1 т.3 от ГПК. По отношение на втория въпрос относно възможността да бъде обявен за окончателен предварителен договор за продажба на недвижим имот, макар в него да не е посочена цената на имота, а само дължимата при сключване на договора сума, също не се установява соченото касатора противоречие с практиката на ВКС. Цитиранато от касатора решение №412/1993г. по гр.д.№1727/1992г. на ВКС, ГК, IІ г.о., е постановено при различна фактическа обстановка и е неотносимо към настоящия спор. С него съставът на ВКС е приел, че при поето задължение за прехвърляне на собствеността след заплащане на определена сума, посочена като оставаща част от дължимата цена, и посочен размер на платеното капаро, от клаузите на предварителния договор може да се изведе волята на страните, че дължимата от купувача цена съставлява сборът между двете суми. Касае се за тълкуване на клаузи на конкретен предварителен договор, а не на приложими правни норми. Съдържанието на процесния предварителен договор е различно, което обуславя и дадените различни разрешения по делата. В процесния договор не е посочен размер на цената, сочи се само, че същата е заплатена изцяло преди сключване на договора, а същевременно задължението за заплащане на „такса обслужване“ е уговорено като отделно условие за прехвърляне на собствеността. Третият и четвъртият въпрос в изложението на основанията за допускане на касационно обжалване не са обсъждани от въззивния съд, поради което не отговарят на общия критерий за допускане на касационно обжалване по чл.280 ал.1 от ГПК. Те са поставени от касатора - ищец по делото във връзка с доводите, въведени във въззивната му жалба, че със споразумение от 08.12.2011г. собственикът на „Ремо Травел“ ООД – Р. Качъшка и ответното дружество, са постигнали съгласие продажната цена на имотите да не бъде платена изцяло в брой и са уговорили престиране на други действия и задължения на купувача за съвместна работа. Във връзка с тези доводи, въззивният съд е анализирал съдържанието на споразумението и е установил, че то не урежда срещу какво ще бъдат прехвърлени търговските обекти, находящи се в апарт – хотел „Клуб Сезони“ в [населено място], тоест липсва яснота относно дължимата от приобретателя по предварителния договор престация. При тези фактически констатации без значение за изхода на спора се явява преценката дали вместо заплащане на цената на недвижимия имот, приобретателят по предварителния договор може да извърши определени действия и правилно съдът не е излагал съображения в тази насока. С оглед изложеното поставените от касатора въпроси не се явяват обуславящи за изхода на спора, тъй като не са свързани с констатациите на съда по правно значимите факти и формираните въз основа на тях правни изводи. Воден от горното и на основание чл.288 от ГПК, Върховният касационен съд