Определение № 655 от 22.11.2017 г. на ВКС по т. д. № 1618/2017 г.

Производството е по реда на чл. 288 ГПК. Образувано е по касационна жалба от страна на пълномощника на Д. Д. Т. срещу решение №528 от 07.03.2015 г. на САС по в.гр.д. №5626/2016 г. В ЧАСТТА, с която въззивният съд е потвърдил първоинстанционното решение №1527/26.08.2016 г. по т. д. № 2179/2011 г на СГС, Т.О., 14 с-в, в частта за отхвърляне на следните обективно-съединени искове, предявени от Д. Д. Т. срещу [фирма]: иск за установяване на нищожност на договор за наем от 04.06.2008 г., поради накърняване на добрите нрави, иск за недействителност на същия договор на основание чл.40 ЗЗД, за унищожаване на договора, поради грешка в предмета или измама, иск за връщане на заплатената наемна цена от 15 000 лева, иск за сумата от 181 677,44 лева- обезщетение за вреди под формата на направените от ищеца разходи за подобрения и необходими СМР за запазване на наетия обект и иск за сумата от 29 752,80 лева на основание чл.86 ЗЗД, както и за отхвърляне частично на предявения като евентуален спрямо горните искове, иск срещу Сдружение „Съюз на българските журналисти”– [населено място] с правно основание чл. 59 ал.1 ЗЗД, в частта за разликата над сумата от 100 736,18 лева до пълнопредявения размер от 181 677,44 лева. Въззивното решение е обжалвано и от страна на Сдружение „Съюз на българските журналисти” /съкр. С./ в частта, с която след частична отмяна на първоинстанционното решение, касаторът е осъден да заплати на Д. Д. Т. сумата от 100 736,18 лева на основание чл. 59 ал.1 ЗЗД, до който размер, съдът е преценил, че С. се е обогатил до размера на обедняването на ищеца. И с двете касационни жалби въззивното решение се обжалва и в частта за разноските. В касационните жалба се навеждат оплаквания за неправилност на въззивното решение. Всеки един от касаторите е подал отговор на КЖ на противната страна със становище за липса на основание за допускане на касация, съответно за неоснователност. Ответникът по касация по първоначалната жалба „Български имоти корпорация”/съкр. БИК/ Е. не изпраща писмен отговор на касационната жалба на ищеца. В изложението на основанията за допускане на касационното обжалване от страна на жалбоподателите и по двете касационни жалби се сочи, че по правните въпроси от значение за изхода по спора е налице противоречие на обжалваното решение със задължителната практика на ВКС - основание за допускане до касация, съгласно чл.280 ал.1, т.1 ГПК. Върховният касационен съд, Търговска колегия, второ отделение, като констатира, че решението е въззивно и цената на иска е над 20 000 лева намира, че касационната жалба е допустима, редовна и подадена в срок. За да постанови обжалваното решение, въззивният съд е приел, че между двамата ответници, сдружение С. и „Български имоти корпорация”/съкр. БИК/ Е., на 19.12.07 г. е сключен договор за отдаване под наем на сградата на Международен дом на журналиста в КК”З. пясъци” при условията упоменати в договора. На 04.06.2008 г. е сключен договор между [фирма] и ищеца Д. Д. Т. в качеството му на ЕТ, с който част от търговските обекти в посочената сграда са отдадени под наем от страна на наемателя по първия договор [фирма] на ищеца срещу годишна наемна цена от 50 000 евро без ДДС, която се индексира всяка година по посочения в договора критерий за инфлация и се плаща помесечно на равни месечни вноски. Договорът е сключен за четири години с опция за продължаване на срока, при разрешение за това от С.. Уговорено е, че наемателят по договора с БИК Е. Т. се задължава да направи инвестиции в наетите обекти в размер общо на 150 000 лева без ДДС, които следва да се осъществят до края на м.септември 2008 г.. Стойността на инвестициите се приспада от дължимия наем за първите три години в размери съответно от: 30 000 евро-за първата година, 25 000 евро за втората и 20 000 евро за третата година. Извършените подобрения в имотите вследствие на инвестициите остават в патримониума на собственика на имота С.. Всички ремонти в обектите, извън подобренията, са за сметка на наемателя Д.Т.. Уговорени са основанията за разваляне на договора от страна на наемодателя БИК Е., което следва да става с едностранно писмено предизвестие с едноседмичен срок за отстраняване на нередностите от наемателя в едноседмичен срок, след изтичането, на който договорът за наем се счита за развален. Договорът е сключен от името на ищеца-наемател от пълномощник с нот.заверен подпис на пълномощното и положен печат с търговското наименование на наемателя. В съдържанието на същото влиза и възможността да сключва договори с конрахенти на фирмата на ЕТ. С нот.покана връчена на 25.10. 2010 г. договорът за наем между ответниците е развален, а обектите са предадени на С. с протокол от 30.09.2011 г.. На база заключенията на в.л. по С. и ССЕ съдът е приел, че ищецът е направил разходи в имота, които възлизат на сумата от 166 966,80 лева, а наетият имот е увеличил стойността си с 174 684 лева. По отделните ОСИ съдът се е произнесъл на база изложените по-горе приети за доказани факти, както следва: Липсата на съгласието на наемателят-собственик на пренаетия от ищеца имот за сключване договор за пренаемане –чл.234 ал.1 ЗЗД не води до нищожност на договора по смисъла на чл.26 ал.1,предл.1 ЗЗД-противоречие със закона, на която може да се позове самият пренаемател. Липсват и възможности за наемателят да се позове на нарушения при сключването на договора по чл.229 ал.2 ЗЗД- сключване на договор за наем за срок повече от три години от лица, които могат да вършат действия на обикновено управление на вещта- тази норма защитава единствено наемодателя, но не и наемателя. Не е налице и невъзможен предмет, доколкото не се спори,че обектите, предмет на договора за наем с ищеца са съществували при сключването на договора. Липсват и измама и противоречие с добрите нрави, доколкото като такива от страна на ищеца се навеждат преддоговорните отношения между страните, в които от страна на представителите на [фирма] са обещавани неща, които не са залегнали в самия договор за наем с ищеца. По същите съображения липсват и основания за унищожаемост, поради пороци на волята: грешка в предмета и измама. Твърдението, че договорът за наем е сключен от пълномощника на наемателя при параметри различни от предварително уговорените между страните не се доказва, а и дори да е било налице, то следва да се приложи разпоредбата на чл.301 ТЗ, доколкото процесният договор за наем е сключен между търговци и липсва своевременно противопоставяне от страна на ищеца. Не са налице и предпоставките на чл.40 ЗЗД –договорът да е сключен във вреда на представлявания, поради липса на доказана обективна вреда за представлявания от сключването на договор за наем с конкретното съдържание, относно евентуално разминаване със средната цена на наемите за този вид имоти през процесния период. С оглед неоснователността на исковете за нищожност и унищожаемост на договора за наем се явява неоснователен и обусловеният иск по чл.34 ЗЗД за връщане на платената наемна цена. Според съда, не е налице основание за ангажиране отговорността на наемодателя [фирма] относно ищеца-наемател за стойността на вложените средства за извършените подобрения в хипотезата на чл. 82 ЗЗД, и в тези на чл.230 ал.2 и ал.3 ЗЗД. Това е така, доколкото от страна на ищеца-наемател се твърди, че наемателят не го е допускал в наетия имот, но това е станало след направата от негова страна на договорените подобрения. Според съда, липсвала причинна връзка между нарушението на договора от страната наемодателя по него и вредите на наемателя в размер на направените от него разходи за подобренията, залегнали в самия договор, поради което и няма основание за отговорността за тях от страна на [фирма] като неизправен наемодател по договора с ищеца. Не са налице и специалните хипотези на чл.230 ал.2 и ал.3 ЗЗД относно отговорността на наемодателя в случаите, когато наетата вещ не е предадена в надлежно състояние, доколкото в случая наемателят е знаел за това при сключването на самия договор и е поел задължение за нейното подобряване. С оглед неоснователността на основната претенция срещу [фирма] е неоснователна и акцесорната по чл.86 ЗЗД. Частично основателен, според съда, е искът за стойността на извършените подобрения спрямо собственика на имота-втория ответник С.. Последният следва да отговаря по правилата на чл.59 ал.1 ЗЗД-при условията на неоснователно обогатяване за сметка на обедняването на ищеца. Това е така, доколкото извършените подобрения увеличават неговия патримониум с размера на увеличената в следствие на направата им стойност на собствения му имот, т.е. със сумата от 174 684 лева/ а не със стойността на извършените разходи за тях, в размер на 166 966,80 лева/. В същото време, обаче, тази сума следва да се намали със сбора на дължимите от ищеца към неговия наемодател суми за наем за периода: 15.06.2008 г. до 07.09.2009 г., които са се прихващали срещу извършените подобрения или до размера на 37 808,92 евро с левова равностойност 73 947,82 лева. Ето защо искът е уважен за остатъка от общо 100 736,18 лева, ведно със законните последици. В изложение на основанията за допускане на касация в обжалваната част, от страна на ищеца Д. Д. Т. се поставят множество правни въпроси, които в преобладаващата си част касая спора по същество на предявените искове и са обусловени от конкретните факти, характерни само за тези спорове. В този смисъл те не са правни, т.е. по тълкуване на правна разпоредба, с оглед извличане съдържанието на правната норма в нея, а са по законосъобразността на обжалваното решение. Единствено изключение прави въпросът под № 2 от изложението: за задължението на съда да даде ясна правна квалификация на иска, предявен срещу [фирма] за обезщетение за вреди под формата на направените от ищеца разходи за подобрения и необходими СМР за запазване на наетия обект. Касация по КЖ следва да се допусне само по този въпрос, с оглед противоречие по него със задължителната практика на ВС-т.9 от ППВС№1/1985 и само в частта от обжалваното решение, с която съдът се е произнесъл по този иск като го е отхвърлил изцяло,. По КЖ на от страна на Сдружение „Съюз на българските журналисти” в частта от въззивното решение, с която същото сдружение е осъдено да заплати на Д. Д. Т. сумата от 100 736,18 лева на основание чл. 59 ал.1 ЗЗД следва да се допусне касация по въпроса: може ли пренаемател по договор за наем да търси стойността на извършените СМР за подобрения в наетия имот от наемодателя по основния наемен договор и собственик на имота, когато самите подобрения от пренаемателя са направени по силата на поети с договора за наем, сключен между него и неговия наемодател задължения. Касацията следва да се допусне за проверка за съответствие с практиката на ВКС по чл.290 ГПК: Р № 733/12.11.2010 г. по гр.д. № 1274/2009 на Четвърто г.о. на ВКС. Останалите въпроси в тази КЖ касаят правилността на въззивното решение. С оглед изложеното, съдът