Решение № 412 от 26.3.2026 г. на Окръжен съд - Пловдив по дело № 345/2026 г.

Производството е по реда на чл.258 на ГПК. Постъпила е въззивна жалба от ••••••••••против Решение № 4048/17.10.2024г., пост. по гр.д.№ 1026/2024, ПдРС, с което е отхвърлен предявения против на ответника ••••••, иск за признаване са установено, че сключеният между страните Договор за наем с peг. №317р-11638/12.11.2018 г., с предмет: временното и възмездно ползване на част от недвижим имот публична държавна собственост, находящ се в гр. ••••••••••, актуван с АДС № 434/03.12.1997 г., представляващ едноетажна сграда със складови помещения и търговска площ, ПИ 00732.518.70, обща площ от 89.70 кв.м., предназначение - търговски обект, е нищожен на основание чл. 26, ал.1, предл. първо ЗЗД като противоречащ на закона или алтернативно на основание чл. 26, ал. 2 ЗЗД, предл. първо ЗЗД като договор, който има невъзможен предмет, като са присъдени и разноски. Жалбоподателят ••••••• е обжалвал решението като неправилно и незаконосъобразно. Счита, че изводът на съда, че построената сграда не е изцяло нова не съответства на събраните доказателства по делото. Поради това е неправилен и извода му, че сградата е предоставена за управление на МВР и че последното може да я отдава под наем. Излага интерпретацията си на събраните доказателства за съществуването, реконструирането и изграждането наново на сградата, предмет на договора за наем, като счита, че в случая е налице изграждане на нов обект, за който следва да се издаде нов акт за държавна собственост. Оспорва извода на съда, че се касае за промяна в предназначението й, което не следва да се отразява във вече издадения АДС. Поддържа и че решението е немотивирано, т.к. изводите на съда не съответстват на установената фактическа обстановка. Сочи, че от една страна съдът приема, че на мястото на четирите гаража към момента е построена едноетажна сграда, отразена като два самостоятелни имота, всеки с предназначение търговия и въпреки това приема, че не е налице несъответствие между КК, описанието на имота в договора за наем и АДС. Поддържа, че невъзможността да се установи обекта на договора за наем, прави последния нищожен поради невъзможен предмет. Счита и че доколкото не може да се установи процесният имот да е предоставен за управление на •••, то и сключеният договор за наем има невъзможен предмет, доколкото отдаването под наем на държавно имущество е подчинено на императивни норми, както и че е нарушен чл.14 от ЗДС. Отделно от това сочи и че в съществуващите АСД имотът е предоставен за стопанисване на РПУ А., а не на •••. Счита, че по реда на косвения съдебен контрол следва да се констатира нищожността на издадената заповед на министъра на ••• за провеждане на тръжна процедура за имота, т.к. липсва акт на МС за предоставяне на процесния имот държавна собственост за стопанисване на •••. Поддържа, че сключването на договор за наем на имот държавна собственост съдържа елементи на смесен фактически състав – административен – заповед за министъра и договор за наем, то поради липсата на административния елемент договорът се явява нищожен. Твърди и че доколкото договорът за наем е сключен за пет години, то това съставлява действия на разпореждане, което е в противоречие с чл.14, чл.15 и сл. от ЗДС. Развива доводи, че процесният договор има както фактически, така и правно невъзможен предмет. Счита и че съдът не е приложил правилно нормата на чл.9 от ЗЗД относно свободата на договаряне, която обаче е ограничена от императивни законови норми и добрите нрави. Моли съда да отмени решението да постанови ново, с което уважи изцяло предявения иск. Не претендира разноски. Въззиваемата страна ••••••• не е подала отговор на въззивната жалба. В съдебно заседание взима становище за неоснователност на жалбата. Поддържа, че имотът е държавна собственост и се управлява от •••. Счита, че не са налице сочените от жалбоподателя основания за нищожност на договора за наем. Претендира юрисконсултско възнаграждение. Жалбата е подадена в срока по чл.259 от ГПК, изхожда от легитимирано лице – ищец, останал недоволен от постановеното решение, откъм съдържание е редовна, поради което и се явява допустима. Съдът, след като обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в съвкупност, намери за установено следното : Съгл. нормата на чл.269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно само по въпроса относно валидността и допустимостта в обжалваната част на постановеното решение. Правилността на решението се проверява с оглед наведените доводи във въззивната жалба. По отношение на валидността и допустимостта на постановеното решение, съдът намира, че същото е постановено от родово и местно компетентен съд, по иск, който му е подсъден, произнесъл се е в законен състав и в рамките на изложените фактически твърдения и е дал търсената защита. По делото са предявени два обективно съединени иска, като първият е за прогласяване на нищожност на договор за наем като противоречащ на закона / с пр. осн. чл.26, ал.1, предл. първо от ЗЗД/, а вторият – за прогласяване на нищожността на договора за наем поради невъзможен предмет / с пр. осн. чл.26, ал.2 от ЗЗД/. За да отхвърли предявените искове първоинстанционният съд е приел, че с АДС процесният имот е предоставен за стопанисване и управление на •••, като извършената промяна в предназначението не се отразява нито на характера на собствеността върху имота като държавен, нито дава отражение на предоставянето за управление, респ. че няма основание за промяна на издадения АДС. Посочил е, че доколкото дори и несобственик може валидно да отдава под наем дадена вещ, то дори и тази вещ да не е под управлението на наемодателя, този факт не се отразява на действителността на наемното правоотношение, което е облигационно. По отношение иска за нищожност на наемния договор поради невъзможен предмет е приел, че в случая не е налице нито правна , нито фактическа невъзможност на предмета. Фактическата невъзможност предполага този предмет да не съществува в действителността при сключване на договора, а в случая това не е налице. По отношение на правната невъзможност е приел, че за да съществува тя е необходимо да съществува непреодолима правна пречка, да е налице забрана за извършване на сделка с този имот, а в случая такава не е налице. По тези съображения е приел, че предявените искове не са основателни и доказани и ги е отхвърлил. Настоящата инстанция намира, че постановеното решение е правилно и законосъобразно, като първоинстанцинният съд е установил правилно фактическата обстановка и е направил правилни и законосъобразни правни изводи. Поради това и на осн. чл.272 от ГПК препраща към мотивите на първата инстанция, като допълнителни такива ще изложи единствено във връзка с наведените във въззивната жалба оплаквания. По делото е представен процесният договор за наем от 12.11.2018г., заедно с документите по проведената тръжна процедура. /л.21-л.70 от първоинстанционното дело/. От тях се установява, че със Заповед №812з-618/11.06.2018г. на министъра на МВР е открита процедура за провеждане на търг за отдаване под наем на имот публична държавна собственост – едноетажна сграда със складови помещения и търговска площ, идентификатор 00702.518.70 с площ 89,70кв.м., с предназначениетърговски обект, че е проведена тръжната процедура и за спечелил търга е обявено дружеството „••••••••, като с последното е сключен процесния договор за наем. Съгласно АДС №434/03.12.1997г. административна сграда на три етажа, ведно с общите части на сградата и дворното място, находящи се в гр. •••••••• е актувана като публична държавна собственост, предоставена за стопанисване на ••••••. Актът за държавна собственост няма правопораждащо, а само удостоверително действие, но доколкото въпросът със собствеността не е повдиган като спорен по настоящето дело, то не е било необходимо и да се удостоверява начина на възникването й. По делото е приложено копие и от техническата документация във връзка с извършена реконструкция и възстановяване на едноетажната сграда в УПИII-••••, кв.187, А. Видно от приложеното разрешение за строеж № 205/123.05.2008г. на ОДП- П. е разрешено извършването на „възстановяване и изграждане на едноетажна сграда със складови помещения и търговски площи в УПИ II-РУ •••, кв. 187, гр. А“. Приложен е доклада на строителния надзор, от който се установява че едноетажната сграда е съставлявала гаражи, а извършеният ремонт е при запазване на външните ограждащи зидове и преустройство на вътрешното пространство. Приложено е и Разрешение за ползване №405/12.12.2008г. Изготвена е и СТЕ с в.л. М. Г., което не е оспорено от страните, която преповтаря фактите от писмените документи за собственост и преустройство, а в допълнително заключение установява съвпадение на границите по заснемане по АДС / находящо се на л. 74 от делото/ и границите по КК. Установява, че в КК към момента сградата е заснета като две сгради с два идентификатора. Експертизата установява, че нито една от сградите не е с площ от 80кв.м., колкото е записано в АДС. В съдебно заседание вещото лице твърди, че не може да каже сградата съответства ли на строежа от 2007г., но твърди че въпреки, че в КК са заснети две сгради, на място сградата е една, с единен външен контур. По делото е представен и договор за наем между същите страни от 2007г. на същия обект, като е договорено имотът да се приведе във вид, годен за извършване на търговска дейност за сметка на наемателя. По делото е приложено и копие от Решение № 2964/01.07.2024г., пост. по гр.д. №6283/2024, ПРС, с което „••••••••" е осъдено да опразни, предоставената му с Договор за наем от 12.11.2018г. част от имот с идентификатор 00702.518.70, представляващ едноетажна сграда със складови помещения и търговска площ с площ от 89,70кв.м., като го освободи и предаде държането на •••. При служебна справка в ЕИСС се установява, че решението е потвърдено с Решение № 265/11.03.2025г., пост. по в.гр.д.№2616/2024, ПдОД, което е окончателно, като същото е и представено в незаверен препис. Събираните по делото гласни доказателства относно състоянието на сградите преди ремонта от 2008г., съдът намира за неотносими към повдигнатия спор, т.к. какво е било това състояние и кой е извършил ремонта няма никакво правно значение за въпроса за действителността на договора за наем от 2018г. При така установеното от фактическа страна съдът намира преди всичко, че възражението за нищожност на договора за наем, релевирано от дружеството наемател е разгледано в производството по гр.д.№ 6283/24, ПРС, като същото е намерено за неоснователно, като съдът е изтъкнал, че договор за наем би породил правно действие дори и наемодателят да не е собственик на имота. Доколкото в исковата молба ищцовото дружество твърди, че при извършване на реконструкцията на сградата, която му е била възложена по силата на наемния договор, на практика е построена нова сграда и предвид факта, че АДС касае собствеността само върху постройките, но не и върху терена, то при изграждането на новата сграда същата не е могла да стане собственост на Държавата по силата на приращението. Поддържа и че за новопостроената сграда не издаден нов АДС. В тази връзка поддържа във въззивната жалба, че съдът неправилно е установил статут на сградата към момента, респ. че прави необосновани и незаконосъобразни изводи за собствеността върху нея. Тези твърдения настоящата инстанция намира за напълно неподкрепени и противоречащи на доказателствения материал по делото. На първо място, видно от приложения АДС е призната като публична държавна собственост собствеността върху сгради и дворното място под тях, т.е. на терена. Следователно, доколкото Държавата като собственик на терена не е учредявала право на строеж на никого, то всичко построено върху този терен става нейна собственост по силата на приращението. Неподкрепено с доказателствата по делото – строителната документация по разрешението за строеж и приетата ССЕ, е и твърдението, че съществуващата сграда няма общо с предхождатата я такава, съставлявала четири броя гаражи. Видно както от разрешението за строеж, така и от разрешението за ползване се касае за строеж в чертите на съществуващата сграда. СТЕ, която е проучвала КК за имота също не установява промяна границите на сградата. Вярно е, че в строителната преписка се съдържат данни, че при разрешения ремонт на съществуващи гаражи чрез вътрешно преустройство, е извършено разрушаване на ограждащите стени , но новоизградената сграда попада изцяло в границите на поземления имот, актуван като публична държавна собственост, поради което и каквото и да е изградено наново, то следва статута на земята. Същият имот на осн. чл.14 от ЗДС е предоставен за стопанисване и управление на •••, като без правно значение е факта на промяна на функциите, които изпълнява. Твърдението на жалбоподателя, че не е изпълнено изискването на чл.15, ал.2 от ЗДС, а именно че имотът не е предоставен на ведомството с акт на Министерски съвет, също не намира опора в представените доказателства по делото. Видно от книжата към преписката на АДС 424/03.12.1997г., с Разпореждане №1717/08.09.1961г. имотът е отчужден и предаден за управление на •••. Това е записано и в първия съставен АДС от 1962г. Лишено от смисъл е и оплакването, че имотът е предоставен за стопанисване на РПУ А., а не на МВР, доколкото първото е териториална структура на МВР и не притежава самостоятелна правосубектност по отношение на държавната собственост, а такава има вишестоящата организационна структура. Отговаряйки на горепосочените твърдения на жалбоподателя, при проверка действителността на наемния договор, не може да се констатира нито че същия е нищожен поради противоречие със закона, нито че има невъзможен предмет. Както вече бе установено нито е налице противоречие със ЗДС, нито е нарушена някаква императивна норма. Напротив, сключеният договор за наем е в изпълнение на правомощията по чл.19, ал.1 от ЗДС, видно от представената документация по тръжната процедура. В този смисъл твърдението за незаконосъобразност на заповедта на министъра за провеждане на търга се явява неоснователно, т.к. същата заповед е именно в изпълнение на сочените правомощия. Не е налице и невъзможен предмет, доколкото в договора ясно и конкретно е описан отдавания под наем имот, той е съществувал към момента на сключване на договора, а и към настоящия момент. Фактът, че в акта за собственост е посочено едно предназначение на имота, а в последствие това предназначение е променено, като към АДС е приложено разрешението за ползване на законосъобразно извършеното преустройство, не води до порок в договора за наем, доколкото в самия договор, имотът е описан според действителното си състояние. Предвид изложеното съдът намира, че оплакванията на жалбоподателя не са подкрепени от доказателствата по делото, нито почиват на закона, поради което и жалбата се явява неоснователна. Обжалваното решение като правилно и законосъобразно следва да бъде потвърдено. По разноските На осн. чл.78 от ГПК жалбоподатлят следва да заплати на въззиваемата страна сумата от 150€ юрисконсултско възнаграждение за въззивната инстанция. С оглед на изложеното съдът