Решение от 8.6.2026 г. на Районен съд - Плевен по дело № 1918/2025 г.

Производството по гр.д.№1918/2025г. на ПлРС е образувано по искова молба от Р. Т. И., ЕГН••••••••••, от гр.Плевен, ул. „•••“ №••• ет.••• ап. ••• чрез адвокат П. К. и Г. П. Д., ЕГН••••••••••, от гр. Плевен, ул. „•••“ №••• ет.••• ап. ••• чрез адвокат Е. П., против ЕТ „••• - •••., ЕИК•••, представлявано от •••., ЕГН••••••••••, със седалище и адрес на управление гр. София, Община Столична, район •••, ул. ••• №••• с която е предявен иск с правно основание чл. 26, ал.2, предл. 1 от ЗЗД, за прогласяване нищожността на Договор за учредяване на право на строеж, обективиран в нотариален акт ••• том ••• дело ••• год. на ••• •••, в частта, в която е учредено право на строеж на ••• паркоместа върху открит надземен паркинг в дворни места, находящи се в гр. Плевен, ул. „•••“ № ••• и № •••, съставляващи имоти с планоснимачни номера ••• и •••а, в кв. ••• по плана на града, за които е отреден парцел ••• - •••, •••а по плана на гр. Плевен, целия с площ от 540 кв. метра, а именно: Паркомясто •••, с площ от 8 кв. метра, при съседи: парцел •••I-•••, паркомясто № ••• и двор, заедно с 1/8 идеална част от правото на строеж и общите части на сградата; Паркомясто № •••, с площ от 8 кв. метра, при съседи: паркомясто № ••• и паркомясто № ••• двор, заедно с 1/8 идеална част от правото на строеж и общите части на сградата; Паркомясто № ••• с площ от 8 кв. метра, при съседи: паркомясто № •••, паркомясто № ••• и двор, заедно с 1/8 идеална час от правото на строеж и общите части на сградата; Паркомясто № ••• с площ от 8 кв. метра, при съседи: паркомясто № ••• паркомясто ••• и двор, заедно с 1/8 идеална част от правото на строеж и общите части на сградата; Паркомясто •••, с площ от 8 кв. метра, при съседи: паркомясто № ••• паркомясто № ••• и двор, заедно с 1/8 идеална част от правото на строеж и общите части на сградата; Паркомясто № •••, с площ от 8 кв. метра, при съседи: паркомясто •••, двор и парцел •••-•••, заедно с 1/8 идеална част от правото на строеж и общите части на сградата; Паркомясто № ••• с площ от 8 кв. метра от открития надземен паркинг, при съседи: паркомясто № ••• паркомясто ••• и двор, заедно с 1/8 идеална част от общите части на сградата; Паркомясто № ••• с площ от 8 кв. метра от открития надземен паркинг, при съседи: паркомясто № ••• паркомясто ••• и двор, заедно с 1/8 идеална част от общите части на сградата, поради невъзможен предмет. Твърди се, че въз основа на Нотариален акт № ••• том ••• дело №•••г., •••, със съгласието на ••• си •••, като собственици на дворно място щялото от 225 кв.м. находящо се в гр. Плевен, ул.”•••” №••• съставляващо имот с пл.№ •••, парцел ••• в кв. ••• по плана на гр.Плевен, както и Р. Т. И., със съгласието на ••• си •••, като собственик на дворно място от 315 кв.м, съставляващо имот с пл. № •••„а“, в стр.кв.•••, са учредили на ответника ЕТ „•••-•••.“, правото на строеж върху обекти в 5-етажна жилищна сграда с два входа, с пет жилища на етаж, общо 25 апартамента, 25 мази, 2 склада, 3 ателиета, 7 гаражни клетки, 3 броя магазини в партерния етаж, както и правото на строеж върху открит надземен паркинг с ••• паркоместа срещу задължението на приемателя да построи за учредителите описаните в нотариалния акт обекти. Твърди се, че след завършване на строежа с Протокол, образец 16 от 15.10.1007г., е приета жилищната сграда, състояща се от 25 апартамента, ••• ателиета, 7 гаража и 3 магазина, без в Протокола да е посочено приемането на открития надземен паркинг с ••• паркоместа. Твърди се, че е издадено разрешение за ползване №•••/17.10.•••г. на жилищната сграда в парцел •••-•••, •••“а“ в стр. кв. •••, състоящ се от 25 апартамента, 4 ателиета, седем гаража и три магазина. Твърди се, че след издаване на разрешението за ползване, отделните самостоятелни обекти са продадени от ответника, както и паркоместата от открития надземен паркинг. Твърди се, че учредителите на правото да строеж са собственици на дворното място; сочи се, че по силата на нотариален акт №124/24.07.1950г. И. Т. Д. и Т.Д.Т. са придобили правото на собственост върху празно дворно място, находящо се в гр. Плевен от 335 кв.м., съставляващо УПИ •••••• в кв.•••, а след смъртта им- по наследство от ищеца Р. Т. И.- единствен наследник. Твърди се, че по силата на Нотариален акт №•••, том ••• Рег. № •••••• дело №••• от 29.08.2008 г., Нотариален акт №1••• дело № •••/••• год. и Нотариален акт №•••, дело ••• от ••• г. , ищцата Г. П. Д. е собственик на останалата част от дворното място. Излага, че с нотариален акт №•••г. •••, К.П.К. и Г. П. Д., в качеството на собственици на поземлен имот с идентификатор •••, с адрес гр. Плевен, ул. ••• №•••, с площ от 570 кв.м. са учредили в полза на съсобственика си Р. Т. И., безсрочно и безвъзмездно, право на строеж за гараж, представляващ едноетажна двупространствена постройка със застроена площ от 30 кв.м., която да бъде изградена в югоизточната част на поземления имот, към дъното на имота, долепен до съществуващата подпорна стена, като пешеходния и автомобилен подход към гаража ще се осъществява от ул.“•••” през проход в изградената в имота жилищна сграда, достигайки до вътрешността на имота. Сочи се, че И. е подала заявление до Община Плевен за издаване на разрешение за строеж на два броя гаражи, шеста категория. Община Плевен е издала разрешение за строеж №••• /••• год. Твърди се, че лицето Р.В.Л., която е собственик на апартамент в сградата, е обжалвала пред Административен съд Плевен издаденото разрешение за строеж; с решение №•••/14.02.2024г. по адм дело •••95/2023 год. е отменено издаденото разрешение за строеж №•••/•••г. Твърди се, че паркомястото не е вещ по смисъла на Закона за собствеността, не може да бъде обект на прехвърлителна сделка и не може да съществува право на строеж на паркомясто. Сочи се, че етажните собственици, които не притежават земя, имат право да ползват терена само за достъп до постройката, за използването й по предназначение. Излага, че като са учредили на ответника право на строеж на ••• паркоместа, които са ситуирани върху дворното място на ищците, без същите да имат самостоятелен характер, у притежателя на правото на паркомясто, се създава усещането, че имат право на собственост върху 8 кв.м. от дворното място или на право ползване на идеална част от дворното място, без обаче да е налице правно основание за това. Излага, че договорът, с който се продава право на строеж на паркомясто, е нищожен поради липса на предмет, тъй като съгласно ЗТСУ и ЗУТ на паркоместата не е придаден статут на самостоятелни обекти. Представят се писмени доказателства. Претендират се разноски. В срока по чл. 131 от ГПК, отв. ЕТ „•••- •••.“, ЕИК•••, чрез адвокат П. Н., изразява становище за недопустимост, евентуално- за неоснователност на предявеният иск. Сочи се, че за ищците липсва правен интерес от предявяването на иска. Твърди се, че въз основа на посочения нот. Акт, в полза на ответника е учредено право на строеж върху открития надземен паркинг за изграждане на паркоместа •••, •••, № ••• № ••• ••• и № •••, но не се учредява такова право за паркоместа ••• и •••. Сочи се, че съобразно отразеното в нот. Акт, правата върху тези паркоместа остават за и се разпределят между П.К.К. и Р. Т. И.. Излага, че с Нотариален акт №••• том ••• дело №•••г. не се изменят и параметрите на застрояване в засегнатия УПИ •••, нито се пречи на Р. Т. И. да упражнява учреденото в нейна полза право на строеж за изграждане на два гаража в границите на ПИ •••. Сочи, че съществуването или несъществуването на оспоР.я договор за учреденото право на строеж за паркоместата, не би променил извода относно незаконосъобразността на издаденото разрешение за строеж, което е било предмет на съдебен контрол. Сочи също, че не става ясно как възникналият спор засяга правата на ищцата Г. П. Д. и по какъв начин уважаването на предявения иск ще отстрани това засягане. Излага, че волята на страните трябва да се тълкува. Сочи се, че в действащата към 31.07.••• г. нормативна уредба паркоместата не са били обект на регулация и не са представлявали самостоятелни обекти на право на собственост и право на строеж. Сочи, че чл. 37, ал. 3 от ЗУТ също не дава изчерпателна уредба какви права възникват върху паркоместата и как следва да бъдат учредени или прехвърлени, особено при паркоместата в паркинг- гаражите, със статут на самостоятелни обекти в сграда или обща част на сградата, като в практиката при продажба на паркоместа, освен договор за покупко-продажба на паркоместата се сключва и изричен договор за разпределяне на ползването им между отделните съсобственици на гаража или сградата, за да се гарантира точното местоположение на мястото. Излага, че не може да се санкционират страните по договорите с нищожност, поради липсата на ясна нормативна уредба, съответстваща на развитието на обществените отношения, поради което волята на страните следва да се тълкува; излага, че уговорката за учредяване на право на строеж в полза на ответника, за паркоместа •••, •••, № ••• № ••• •••, № •••, следва да се тълкува като „постановено друго“ по смисъла на чл. 64 ЗС, като волята на страните по договора е била всяка от тях да може да използва земята, върху която са построени сградите, съобразно предвиденото в инвестиционните проекти, одобР. преди сключване на договора, аргумент за което се извлича и от клаузите за запазване на паркоместа за учредителите на правото на строеж. Твърди се ,че са налице условията за конверсия в договор за учредяване или разпределяне на право на ползване върху открития надземен паркинг в имота. Сочи, че нотариален акт № ••• том ••• дело № ••• г. на ••• ••• съдържа всички съществени елементи на договора за учредяване на право на ползване върху реални части от имота; липсва забрана за учредяване на право на ползване върху реални части от имот към датата на сключване на нотариалния акт. Излага, че спрямо договора за учредяване на право на строеж за паркоместата може да се приложат правилата за конверсията и той да се преобразува в договор за учредяване на право на ползване за реални части от имота, съобразно предвижданията на одобР.те инвестиционни проекти за сградата. Съдът, като обсъди становищата на страните, на основание представените по делото доказателства и закона, намира за установено следното: Безспорно по делото се установява, че въз основа на нотариален акт №•••, том ••• дело №•••г. на ••• при ПлРС, •••, със съгласието на ••• си •••, като собственици на дворно място цялото от 225 кв.м. находящо се в гр. Плевен, ул. •••, №••• заедно с построената в дворното място къща, съставляващо имот с пл.№ •••, парцел ••• в кв. ••• по плана на гр.Плевен, заедно с имот с пл.№ •••„а“, в стр.кв. •••, е отреден парцел ••• и ищцата Р. Т. И., със съгласието на ••• си •••, като собственик на дворно място от 315 кв.м, съставляващо имот с пл. №•••а, са учредили на ответника ЕТ „•••-•••.“, правото на строеж върху обекти в 5-етажна жилищна сграда с два входа, с пет жилища на етаж, общо 25 апартамента, 25 мази, 2 склада, 3 ателиета, 7 гаражни клетки, 3 броя магазини в партерния етаж, както и правото на строеж върху открит надземен паркинг с ••• паркоместа а именно: Паркомясто •••, с площ от 8 кв. метра, при съседи: парцел •••I-•••, паркомясто ••• и двор, заедно с 1/8 идеална част от правото на строеж и общите части на сградата; Паркомясто •••, с площ от 8 кв. метра, при съседи: паркомясто ••• и паркомясто № ••• двор, заедно с 1/8 идеална част от правото на строеж и общите части на сградата; Паркомясто № ••• с площ от 8 кв. метра, при съседи: паркомясто •••, паркомясто ••• и двор, заедно с 1/8 идеална час от правото на строеж и общите части на сградата; Паркомясто № ••• с площ от 8 кв. метра, при съседи: паркомясто № ••• паркомясто ••• и двор, заедно с 1/8 идеална част от правото на строеж и общите части на сградата; Паркомясто •••, с площ от 8 кв. метра, при съседи: паркомясто № ••• паркомясто № ••• и двор, заедно с 1/8 идеална част от правото на строеж и общите части на сградата; Паркомясто № •••, с площ от 8 кв. метра, при съседи: паркомясто •••, двор и парцел •••-•••, заедно с 1/8 идеална част от правото на строеж и общите части на сградата; Паркомясто № ••• с площ от 8 кв. метра от открития надземен паркинг, при съседи: паркомясто № ••• паркомясто ••• и двор, заедно с 1/8 идеална част от общите части на сградата; Паркомясто № ••• с площ от 8 кв. метра от открития надземен паркинг, при съседи: паркомясто № ••• паркомясто ••• и двор, заедно с 1/8 идеална част от общите части на сградата. По делото се установява също издаването на разрешение за строеж №•••/1•••08,1995г. на Община Плевен, за изграждането на жилищната сграда, гаражи и магазини. Установява се също и издаването на разрешение за ползване №•••/17,10,•••г. на Община Плевен. По делото се установява също, че въз основа на Нот. акт за признаване на право на собственост върху недвижим имот № •••, н.д. №•••г. на ••• Д. И., ищцата Р. Т. И., е призната за собственик , по наследство на следния недвижим имот: 333 кв.м. ид. части от Поземлен имот с идентификатор ••• по КККР на гр. Плевен, с адрес на имота гр. Плевен, ул. •••, № •••, с площ от 570 кв. м., с номер по предходен план •••, •••а, стр. кв. •••, който имот е образуван от урегулирането на имот пл. №••• и имот пл. №•••а в УПИ •••-•••, •••а в кв. ••• по действащия регулационен план на гр. Плевен. По делото се установява също, че въз основа на нот. акт за даР.е на недвижим имот №•••, н.д.№ •••г. на ••• Д. И., ••• и К.П.К. са дарили на ищцата Г. П. Д., общо притежаваните от тях 152,66 ид.ч. от Поземлен имот с идентификатор ••• по КККР на гр. Плевен, с адрес на имота гр. Плевен, ул. •••, № •••, с площ от 570 кв. м., с номер по предходен план •••, •••а, стр. кв. •••, който имот е образуван от урегулирането на имот пл. №••• и имот пл. №•••а в УПИ •••-•••, •••а в кв. ••• по действащия регулационен план на гр. Плевен. Установява се също, че въз основа на нот. акт за даР.е •••••• н.д. № •••. ••• и ••• са дарили на ищцата Г. К., притежаваният от тях апартамент № •••, в построената жилрищта сграда, ведно с ПАРКОМЯСТО №••• с площ от 8,00 кв.м. от надземен открит паркинг, с описани съседи на паркомястото. По делото е изслушана и приета СТЕ, допусната по реда на чл. 70, ал.3 от ГПК, от заключението на която се установява, че съгласно одобР.я на •••. технически проект за „Жилищна сграда“ в УПИ •••, кв. •••, част от вертикална планировка, в източната част от имота, са отредени с пунктир 8 броя паркоместа, чиято номерация започва от №1 от УПИ •••I на юг към УПИ ••• до №••• ВЛ е посочило, че от огледа на място е установило, че процесните паркоместа са разположени в незастроената югоизточна част на имота, както е отразено в проекта. ВЛ е посочило също, че паркоместата се използват по предназначение и са в добро състояние. При така установеното от фактическа страна, съдът намира за установено от правна страна следното Съобразно нормата на чл. 26, ал.2 от ЗЗД, нищожни са договорите, които имат невъзможен предмет. В случая, съдът приема, че за ищците е налице правен интерес от предявяването на настоящия иск за нищожност, като носители на правото на собственост върху УПИ; факта дали в тяхна полза е учредено право на строеж върху паркомясто /съобразно посоченото в нот. акт, досежно паркоместа ••• и •••/, съдът приема за ирелевантно спрямо настоящия правен спор. Съобразно разрешението, дадено в Тълкувателно решение №3/2014г. на ОСГТК на ВКС, ако към момента на постигне на съгласието между страните по договора, предметът е фактически или правно невъзможен, сделката е нищожна поради невъзможен предмет. Фактическата невъзможност на предмета означава, че той не съществува в реалната действителност при сключване на сделката и не може да възникне според природните закони и с оглед нивото на развитие на науката, техниката и технологиите към момента на сделката, както и ако предметът е индивидуално определена вещ и тя е погинала преди постигане на съгласието. Налице е начална невъзможност на предмета. Правната невъзможност на предмета означава, че за неговото възникване или за разпореждането с него съществува непреодолима правна пречка. Правната пречка може да се изразява в нормативно уредени забрани за извършване на сделката или ограничения за обособяването на обекта. При възникнал спор за валидност на договора поради невъзможен предмет, на доказване подлежи опорочаващият факт, че към момента на постигнатото съгласие предметът вече е невъзможен, тъй като е погинал или е правно невъзможно да възникне като самостоятелен обект на право на собственост. В тежест на страната, която претендира нищожността, е да докаже осъществяването на опорочаващия факт – че към момента на постигнатото съгласие съществува непреодолима правна пречка предметът да възникне - да бъде осъществено обособяването по какъвто и да било начин. В случая спорен е въпросът налице ли е правна невъзможност за възникване предмета на договора за учредяване на право на строеж- към момента на неговото сключване –или при действието на ЗТСУ и подзаконовите нормативни актове по приложението му. Съдът приема, че съобразно действащата /към 1995г./ нормативна уредба, няма пречка собственикът на самостоятелен обект в сграда да ползва място за паркиране (паркомясто) в незастроената част на дворното място, ако съществуването на такива места е предвидено в архитектурния проект за изграждане на сградата и ползването им е уговорено в договора със собственика на терена. Както бе посочено по- горе, съобразно заключението по СТЕ, съществуването на процесните паркоместа е предвидено в архитектурния проект за изграждане на сградата, както и че същите фактически съществуват като обособени паркоместа и се ползват по предназначение. Съобразно нормата на чл. 91, ал. 2 от Наредба ••• за правила и норми за териториално и селищно устройство от 1977 г. (отм., в сила до 26.07.1995 г.), при строеж на нови сгради необходимите места за паркиране задължително да се осигурят в границите на парцела. Нормата на чл. 120, ал. 2 на следващата Наредба ••• от 17.05.1995 г., (отм., в сила до 05.06.2001 г.) съдържа същото изискване. Нормата на чл. 43 ЗУТ /действаща/ също задължава необходимите гаражи и места за паркиране да бъдат осигуР. в границите на УПИ. Нормата на чл. 43, ал.3 от ЗУТ разграничава две хипотези на разпределяне на ползването на върху незастроената част от поземления имот: -когато УПИ е обща част към сграда - етажна собственост, то необходимите места за паркиране в свободната площ се осигуряват чрез разпределяне на ползването на дворното място от ОС на ЕС;- когато земята, върху която е изградена жилищната сграда, не е със статут на обща част по чл. 38, ал. 1 ЗС, паркирането се осигурява чрез разпределяне на ползването върху тази част от свободната дворна площ, която не е необходима за ползването на сградата по предназначение. Собствениците на самостоятелните обекти в сградата имат право да ползват местата за паркиране- правото да ползват части от незастроената площ на дворното място за паркиране, се явява „нещо друго“ по смисъла на чл. 64 ЗС и това право е противопоставимо на собственика на земята. Законът допуска с акта за учредяване на суперфицията страните до уговорят друго, с което да разширят това ползване, като предвидят допълнителна възможност земята да се ползва и за такива дейности, надхвърлящи обема на типичното право на строеж- в случая това е построяването на открит надземен паркинг с ••• паркоместа, като са се съгласили тази част да се ползва от суперфициарните етажни собственици за паркиране. – т см. Решение ••• от 17.06.2021 г. на ВКС по гр. д. № 383/2020 г., I г. о, Решение № 46 от 7.03.2018 г. на ВКС по гр. д. № 2489/2017 г., IV г. о., Решение № 58 от 5.02.2025 г. на ВКС по к. гр. д. № 3043/2023 г. Следва да се посочи също, че в представеният по делото нот. акт за даР.е •••••• н.д. № •••., обективиращ разпоредителна сделка със самостоятелен обект в сградата, е посочено и конкретното паркомясто, със съответната индивидуализация, с което се дава право на ползване на собственика на самостоятелния обект, така както тези места са ситуирани в проекта и описани в документите им за собственост На основание изложеното, съдът приема, че предявеният иск за нищожност на договора за учредяване право на строеж – в частта му, касаеща надземен открит паркинг с 8 броя паркоместа, всяко от 8,00 кв.м., следва да бъде отхвърлен като неоснователен, с оглед на неустановяване на соченото основание за нищожност – невъзможен предмет. С оглед изхода на спора, следва в полза на ответника да бъдат присъдени напраните по делото разноски, в размер на 1278 евро. Водим от горното, съдът