Решение № 158 от 8.2.2026 г. на Районен съд - Русе по дело № 5448/2025 г.

Предявени са обективно съединени искове с правно основание чл.66, ал.1 във вр. с чл.33 от ЗС и чл.26, ал.1, пр.1 ЗЗД, във вр. с чл. 66 и чл.33 от ЗС. Ищцата С. Н. С. твърди, че е собственик на недвижим имот, представляващ УПИ ХХIV-461 в квартал 50, находящ се в с. К., общ. И., обл. Р., с площ 400 кв.м., при граници и съседи на имота: улица; УПИ XXV-625; УПИ XVII-461 и УПИ V-4. В същия имот имало застроен гараж, който бил собственост на ответниците Т.Б.Ц. и Х.О.Ц., с които ищцата била в преговори по закупуване на гаража. Изведнъж те се отказали, спрели да вдигат телефона и не дошли на уговорената н а 08.08.2025 г. сделка при нотариус Теменужка Козарева в гр. Русе. На 16.09.2025 г. от справката, която ищцата направила в отдалечения достъп до ИКАР, разбрала, че н а 23.07.2025 г. двамата ответници са продали гаража на трето лице. Позовава се на чл. 66, във вр. с чл. 33, ал. 2 от ЗС, съгласно които Т.Д. и Х.Ц. били длъжни преди да продадат гаража на трето лице да го предложат първо на нея като собственик на прилежащата под него земя. Въпреки това те го продали на Ц. М. А. на цена от 5000 лв. Поради това моли да бъде постановено решение, с което да бъде установена недействителността на сключения между ответниците договор за продажба на гараж под формата на нот.акт № 44, т.2, рег.№ 2041, д.№ 173/2025 г. по описа на нотариус Румяна Падалска, като противоречащ на закона – чл.33 във вр.с чл.66 от ЗС и като такъв да бъде отменен, както и да бъде признато правото на ищцата, като собственик на УПИ ХХIV-461, находящ се в с.К., обл.Р., да изкупи находящия се в него гараж от 34 кв.м. при същите условия и за същата продажна цена от 5000 лв. Претендира и направените деловодни разноски. В срока по чл. 131 ГПК ответниците депозират отговори на исковата молба, с които изразяват становище за недопустимост и неоснователност на предявените искове. Твърдят, че с прехвърлителната сделка от 23.07.2025 г . Ц. А. придобил единствено самостоятелен обект, представляващ гараж, подробно описан в отговора на исковата молба. От представените документи за подготовката и изповядването на сделката безспорно се установявало, че Х. О. Ц. и Т. Б. Ц. били собственици на гаража със застроена площ от 34 кв.м., съгласно нот.акт за собственост върху недвижим имот № 111, том V, peг.№ 7724, нот.дело № 683/18.09.2020 г. на нотариус Адриана Филчева, издаден на базата на отстъпено право на строеж по заявление от 27.05.1980 г., акт № 141, том III, парт.кн.том 305, стр.564, заверено от нотариус, в полза на Х. О. Ц.. Съгласно завереното заявление за отстъпване право на строеж Йордан О. Ц. бил собственик на земята по силата нот.акт за дарение № 110, том IV, дело № 1312/14.02.1975 г., като отстъпвал правото на строеж и давал съгласие неговият брат Х. О. Ц. да построи един гараж за лек автомобил в собственото дворно място (на Йордан Ц.). Чл. 33 от ЗС давал право на изкупуване само на съсобственици, когато друг съсобственик продава своята идеална част на трето лице за собствеността. В настоящия случай ищецът не представил каквито да било доказателства, както и твърдения за наличието на съсобственост по отношение на самостоятелния обект-гараж, предмет на настоящото производство, т.е. ищецът нямал право да изкупи нищо по чл. 33 от ЗС, защото тази разпоредба изобщо не се прилагала. Нямало "чужда идеална част", която да се продава, а било реализирано право на строеж (суперфиция) върху земята за своя гараж, а не идеална част от земята. Това означавало, че Ц. А. бил собственик на постройката (гаража), но земята оставал а собственост на С. Н. С.. Между н е я и семейство Ц.и нямало съсобственост върху един и същи имот към момента на сделката - 23.07.2025 г. Правото на строеж и собствеността на земята били различни вещни права. Собственикът на гаража НЕ притежавал идеална част от земята, а чл. 33 ЗС се прилагал само при съсобственост. Молят да б ъ д е постановено решение, с което предявените искове да бъдат отхвърлени. Претендират съдебни разноски. Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства, приема за установена следната фактическа обстановка: По силата на НА № 142, т.І, н.д.№ 119/23.05.2025 г. на нотариус Теменужка Козарева, ищцата С. С. се легитимира като собственик на недвижим имот, представляващ УПИ ХХIV-461 в кв. 50, находящ се в с. К., общ. И., обл. Р., с площ 400 кв.м. /който имот е идентичен с парцел по стар план УПИ І-457 в кв.74/ в кв.64, при граници и съседи на имота: улица; УПИ XXV-625; УПИ XVII-461 и УПИ V-45, заедно с построените в имота два самостоятелни обекта, разположени един върху друг в двуетажната сграда в същия имот, които обекти представляват: Самостоятелен обект с предназначение лятна кухня на едно ниво, разположен на първия етаж на единствената двуетажна сграда, застроена в имота, със застроена площ на обекта 50 кв.м. и Самостоятелен обект с предназначение гараж на едно ниво, разположен на втория етаж на двуетажната сграда, със застроена площ на обекта 24 кв.м. С НА № 44, т.ІІ, н.д.№ 173/23.07.2025 г. по описа на нотариус Румяна Лечева, съпрузите Х. и Т. Ц.и продават на Ц. А. притежавания от тях в режим на СИО гараж на един етаж със застроена площ 34 кв.м., при граници: улица и от три страни имот ХХIV-461, изграден в западната страна на УПИ ХХIV-461, който има квадратура 400 кв.м., в кв.50 по регулационния план на с.К., общ.И., обл.Р., одобрен със заповед № 288/05.05.1987 г., за сумата от 5000 лв. Към отговорите ответниците прилагат констативен нот.акт № 111/18.09.2020 г. за собственост върху процесния гараж, издаден в полза на Х. О. Ц. /по време на брака му с Т. Б. Ц./. В цитирания титул за собственост е цитирано и приложеното по делото Заявление от Й.О. Ц. за отстъпване право на строеж на брат си Х. О. Ц. в собственото си дворно място – парцел І-457 в кв.64 по плана на с.К. от 1020 кв.м. При така установената фактическа обстановка, съдът прави следните изводи: Разпоредбата на чл.66, ал.1 от ЗС създава ограничение за правото на разпореждане със сграда – суперфициарна собственост. Собственикът на тази сграда е длъжен да я предложи за продажба първо на собственика на земята и само ако той откаже, може да я продаде на свободно избрано трето лице, при същите условия, при които я е предложил за изкупуване на собственика на земята. Целта на закона е собствеността върху земята и върху сградата да се концентрира в едно лице. В настоящия случай не се спори, че процесният гараж е бил собствено с т на ответниците Т. Ц. и Х. Ц. в режим на СИО, а земята, върху която е построен /т.е. УПИ ХХIV-461/, е собственост на ищцат а към датата на сключване на договора за продажбата на сградата между ответниците. Поземленият имот е продаден на ищцата два месеца преди сключване на договора за продажбата на гаража, без до нотариалното изповядване на последния първите двама ответници д а са отправяли писмена покана до ищцата за изкупуване на сградата при същите условия. Съдът намира за неоснователни доводите на ответниците, че съответното, съгласно чл. 66, ал.1 от ЗС, приложение на разпоредбите на чл. 33 от ЗС досежно продажбата на постройката от суперфициарния собственик на трето лице изисква съществуването на съсобственост върху тази постройка и доколкото ищцата не е съсобственик на процесния гараж, за нея да не е възникнало право на изкупуване на същия. Наличието на съсобственост върху продадената сграда би обосновало директно приложение на основния фактически състав на изкупуване при съсобственост по чл. 33 от ЗС и обезсмислило нормата на чл. 66, ал.1 от ЗС. Тя е приложима именно в настоящата хипотеза на извършена от едноличния собственик на постройката продажба на същата на трето лице, без предварително да е предложил изкупуването й от собственика на земята. Разпоредбата на чл. 66, ал.1 от ЗС, препращаща към чл. 33 от ЗС, дава право на собственика на земята да бъде предпочетен като купувач на сградата, встъпвайки в едно валидно правоотношение по договора за продажба, който е породил вещнотранслативен ефект. Интересите на купувача по сделката също са охранени в достатъчна степен чрез въвеждането на кратък преклузивен двумесечен срок по чл. 33, ал.2 от ЗС, с изтичането на който се погасява правото на изкупуване, както и посредством обезсилване по право на съдебното решение по изкупуване при неплащане на дължимата цена в месечен срок от влизането му в сила, съгласно чл. 33, ал.3 от ЗС. По този начин са гарантирани правоимащите и сигурността в гражданския оборот. Изложеното дава основание на съда да приеме иска по чл. 66, ал.1, във вр. с чл. 33 от ЗС, за основателен. На ищцата следва да бъде признато правото на изкупуване на построения в имота й гараж при действително уговорените съществени елементи на продажбата. Такъв елемент е продажната цена. С окончателния договор тя е определена на 5000 лв., като разноските по прехвърлянето не се включват в параметрите на договора за продажба, като условие за изкупуването. Първият иск, предявен в настоящото производство от ищцата, е за прогласяване недействителността на договора, сключен между ответниците, за покупко-продажба на процесния имот, като противоречащ на закона – чл.33, вр. с чл.66 от ЗС. Въпреки че правилата на чл. 33 ЗС са с повелителен характер, според трайната практика на ВС, такъв договор не е нищожен на основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД. Правните последици, с които законът свързва нарушаването на изискването на чл. 33, ал. 1 ЗС, са специални и се изразяват в пораждане на преобразуващото право на изкупуване в полза на заинтересования съсобственик, съгласно чл. 33, ал. 2 ЗС. То обаче не прави сделката нищожна като противоречаща на закона. Допълнителен аргумент в подкрепа на това разбиране е и фактът, че преобразуващото право на изкупуване като акцесорно право, за да се породи, по необходимост предполага наличие на действителен договор, извършен между съсобственик и трето лице, което не е съсобственик, тъй като упражняването на правото на изкупуване води до заместване на купувача по покупко-продажбата с изкупвача в съществуващото продажбено правоотношение. И ако се приеме нищожност на сделката, ще се обезсмисли въобще уреденото от закона право на изкупуване, тъй като ще липсва продажбено правоотношение (такова няма да съществува, тъй като нищожната сделка не поражда желаните от страните правни последици), в което изкупвачът да замести една от страните по него – купувача. В това заместване именно се изразява преобразуващият правен ефект от упражняване на правото на изкупуване. Предвид изложеното, първата претенция като неоснователна следва да се отхвърли. Съразмерно на уважената и отхвърлена част от предявените искове, следва да се присъдят и разноските, направени от страните. Тримата ответници следва да заплатят на ищцата разноските, направени от нея по уважения иск за изкупуване, изразяващи се в заплатена държавна такса за него в размер на 50 лв. или 25,56 евро. Ищцата от своя страна следва да заплати на ответника Ц. А. 450 лв. или 230.08 евро деловодни разноски, както и още толкова на съпрузите Т. Ц. и Х. Ц., изразяващи се в половината от заплатеното адвокатско възнаграждение /тъй като в приложените договори за правна помощ, за процесуално представителство и защита по настоящото дело е договорено и заплатено в брой възнаграждение в общ размер 900 лв., без същото да е разграничено по отделните искове/.