Решение № 3392 от 19.5.2026 г. на Софийски градски съд по дело № 11893/2024 г.

Предявени са искове с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД и чл.108 от З С от А. Р. П. с ЕГН•••••••••• срещу „Грийнлайф Пропърти“ ЕООД с ЕИК203511753 за обявяване за окончателен на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и строителство от 15.10.2020г., по силата на който ответното дружество се задължило да построи със собствени средства и да прехвърли на ищеца правото на собственост върху следните недвижими имоти Апартамент № 57 във вход А и Гараж № 8, находящи се в жилищен комплекс „1 Хоум“ в гр. София, р-н „Възраждане”, ул. „Охридско езеро“ № 3, сключен на 15.10.2020г., КАКТО И ДА БЪДЕ прието за установено по отношение на ответника, че ищецът е собственик на описаните недвижими имоти и да бъде осъден същия да предаде владението върху АПАРТАМЕНТ 57 с ИДЕНТИФИКАТОР: 68134.305.507.37.57, находящ се във вход ,.А" (буква ,,А"), на единадесети етаж, кота +30,90, с чиста застроена площ 91,12 (деветдесет и едно цяло и дванадесет стотни) кв.м., състоящ се от: входно преддверие, дневна с кухненски бокс, 2 (две) спални, 2 (две) бани с тоалетна, склад, балкон, при съседи: апартамент 58, външен зид, апартамент 61 от вход Б, външен зид, коридор, отгоре - апартамент 62, отдолу - апартамент 51, заедно с идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 16,81 (шестнадесет цяло и осемдесет и една стотни) кв.м., с обща площ 107,94 (сто и седем цяло и деветдесет и четири стотни) кв.м., ведно с идеални части от правото на собственост върху поземления имот върху който е построена сградата; Гараж 8 с ИДЕНТИФИКАТОР: 68134.305.507.37.256, находящ се в сутерен - 2, кота -7,15, с чиста застроена площ 17,54 (седемнадесет цяло и петдесет и четири стотни) кв.м., състоящ се от: гараж, при съседи: гараж 9, гараж 13, гараж 7, зона за маневриране, заедно с идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 4,57 (четири цяло и петдесет и седем стотни) кв.м., с обща площ 22,11 (двадесет и две цяло и единадесет стотни) кв.м., ведно с идеални части от правото на собственост върху поземления имот върху който с построена сградата, представляваш Поземлен имот с идентификатор 68134.305.507 /шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири, точка, триста и пет, точка, петстотин и седем/ по КККР, одобрени със Заповед Nº РД18-32/01.04.2016 г. на Изп. директор на АГКК, с адрес на поземления имот: гр. София, район Възраждане, ул. •••, с площ 10611 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, при съседи: ПИ с идентификатор 68134.305,406, ПИ с идентификатор 68134305.137, ПИ с идентификатор 68134.305.408, ПИ с идентификатор 68134305.493, ПИ с идентификатор 68134.305.139, ПИ с идентификатор 68134.305.491. В исковата молба са изложени съображения, че отвтеното дружество се задължило да продаде на ищеца гореописаните имоти за сумата от 123 800,00 евро, при условия изрично уговорени в сключения между страните предварителен договор. Съгласно чл. 3 от предварителния договор, страните са приели договорената продажна цена да бъде платена от Купувача на Продавача на две вноски, както следва: - първоначално плащане в размер на 28 000,00 евро при подписване на предварителния договор, като тази сума страните приемат за капаро (задатък); изрично е договорено, че от тази сума се приспада вече платеният от Купувача депозит в размер на 2000,00 евро. - окончателно плащане в размер на 95800,00евро, което се заплаща в срок до 30 дни след изпращане на уведомление от Продавача, че е получил Акт образец 15 за сградата. В чл. 3, ал. 2 от предварителния договор са посочени банковите сметки на продавача, по които може да бъде платена договорената продажна цена за имотите. В изпълнение на договорните си задължения по чл. 3, ал. 1, б. „а“ от контракта, ищецът заплатил сумата от 28000,00 евро. Според чл. 4, ал. 2 от процесния предварителен договор, продавачът се е съгласил в срока на договора да построи със собствени сили и материали имотите,предмет на договора, като използва финансиране от банка, както и да прехвърли на Купувача правото на собственост върху тези имоти. В същата договорна клауза Продавачът се е задължил да получи Разрешение за ползване/Удостоверение за въвеждане в експлоатация за сградата, в която се намират имотите, в срок до 30.11.2022 г. В чл. 4, ал. 1 от договора страните определили срок за сключване на окончател ен договор за покупко-продажба на имотите под формата на нотариален акт до 30 дни след изпращане на уведомление от продавача, че е получил Акт образец 15 за сградата, в която се намират имотите, или друга дата след този срок, писмено договорена между страните, в който купувачът ще бъде поканен за подписване на окончателния договор. Съгласно чл. 5 от предварителния договор, при неоснователен отказ на някоя от страните да сключи окончателен договор за прехвърляне на собствеността на имотите, насрещната страна може да поиска обявяването на предварителния договор за окончателен, по реда на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. В чл. 12 от сключения предварителен договор страните са нормирали и начинът за комуникация помежду им, във връзка с правоотношението, като са се съгласили всички съобщения да бъдат отправяни в писмена форма или чрез електронни записи на посочените електронни адреси, посочени в договора. На 18.07.2023г. по инициатива на продавача ГРИЙНЛАЙФ-ПРОПЪРТИ ЕООД е проведена среща между страните по предварителния договор, на която купувачът е информиран за искането на Продавача за увеличаване на договорената продажна цена на имотите, предвид изменените пазарни условия и проблеми с веригите на доставки на строителните материали, предпоставящи допълнителни административни и управленски разходи за строителя-продавач. В резултат на проведената среща, с Уведомление от 29.08.2023 г. Купувачът е получил от Продавача проект на Споразумение към предварителния договор, с който е предложено изменение на цената от 123800,00 евро на 161 100,00 евро, тоест увеличение с над 30 % (тридесет процента). На 11.10.2023 г. е проведена втора среща между страните, на която въпреки многократните молби на Купувача за предоставяне на конкретни данни и документи, които да го запознаят и убедят в „обективната необходимост“ от исканото значително увеличение на цената - такива не са му предадени. С нарочно Уведомление от 03.11.2023г., Купувачът изрично отхвърлил предложението на продавача за сключване на споразумение към предварителния договор в предложения на 29.08.2023г. вариант за увеличение на продажната цена до 161 100,00 евро. В духът на партньорството и реципрочността, прилагайки принципа на взаимни насрещни отстъпки, с цел да се избегне евентуален съдебен спор по отношение на сключения договор и то по начин, устройващ в достатъчна степен и двете страни, Купувачът предложил на Продавача ГРИЙНЛАЙФ-ПРОПЪРТИ ЕООД два алтернативни варианта за изменение на условията на сключения предварителен договор. В предоставения за отговор 14 дневен срок, през който предложението на Купувача е било валидно, от страна на Продавача не е изразено становище, поради което условията на предварителния договор са останали непроменени. В хода на договорното правоотношение между страните, дружествотопродавач ГРИЙНЛАЙФ-ПРОПЪРТИ ЕООД е допуснало значително забавяне на ангажимента си по чл. 4, ал. 2 от предварителния договор за изграждане и въвеждане в експлоатация на сградата, в която се намират продаваните недвижими имоти, което е следвало да бъде извършено в срок до 30.11.2022 г. Едва на 20.06.2024 г., тоест над година и половина след договорения за това срок, с нарочно Уведомление до Купувача, Продавачът е информирал ищеца, че за сградата - Жилищен комплекс „1 Хоум“, гр. София, в която се намират продаваните имоти – Апартамент 57 и Гараж 8, е подписан Акт образец 15. С уведомлението продавачът е заявил, че има готовност да се пристъпи към организация за сключване на окончателен договор, като поканил купувача да заплати дължимата втора вноска от договорената продажна цена в размер на 95800,00 евро. С оглед полученото уведомление от строителя-продавач ГРИЙНЛАЙФ-ПРОПЪРТИ ЕООД, купувачът сключил с търговска банка „Юробанк България“ АД Договор за банков кредит № HL178091, с който му е отпуснато финансиране за плащане на остатъка от договорената продажна цена за имотите по предварителния договор в размер на 95800,00 евро. В този смисъл, кредитиращата банка на Купувача е издала в полза на Продавача Писмо за ангажимент с изх. № 533/16.07.2024 г., в което подробно са описани имотите – предмет на покупко-продажбата, както и осигуреното банково финансиране за пълното плащане на цената. С нарочно Уведомление от 16.07.2024 г. ищецът изпратил до ГРИЙНЛАЙФПРОПЪРТИ ЕООД издаденото писмо за ангажимент, като е информирал дружеството продавач за готовността си за изповядване на сделката с окончателен договор под формата на нотариален акт, с който да му бъде прехвърлена собствеността върху имотите. В уведомлението Купувачът е поканил Продавача да се съгласува дата и час в седмицата 29.07.2024 г - 02.08.2024 г., за изповядване на сделката пред Нотариус В.Б. с рег.№ 302, посочена изрично от самия Продавач в изпратеното от него уведомление от 20.06.2024г. Въпреки отправената от страна на Купувача официална покана за подписване на окончателен договор за покупко-продажба, продавачът не предприел действия за това. На 12.08.2024 г. купувачът превел по банковата сметка на продавача ГРИЙНЛАЙФ-ПРОПЪРТИ ЕООД сумата от 95800,00 евро, представляваща договорената между страните в чл. 3, ал. 1, б. „б“ от предварителния договор втора вноска, с което е платен пълния размер на договорената продажна цена на имотите. Банковото бордеро № 100/111/42051049, удостоверяващо извършеното плащане на цената е изпратено до дружеството-продавач с нарочно Уведомление от 12.08.2024г. В уведомлението повторно е поканен продавача за изповядване на сделката в срок до 16.08.2024 г. Въпреки двете покани от купувача и получаването на пълната договорена продажна цена, същ ият продължил да бездейства по отношение на прехвърлянето на собствеността върху имотите. В проведен телефонен разговор с представител на ГРИЙНЛАЙФ-ПРОПЪРТИ ЕООД, Купувачът е информиран за отказа да с е прехвърлили собствеността на имотите при тази цена и държи на поисканото на 29.08.2023 г. анексиране (увеличение) на цената с над 30%. Изразено е становище, че имотите ще бъдат прехвърлени само на човек, който плати минимум 161 100,00 евро, а „такива кандидати имало много“. Отправена е до ответника Нотариална покана от 30.09.2024г., в която продавачът е поканен да се яви на 09.10.2024 г. в 11:00 ч. в кантората на нотариуса в гр. София, ул. „Аксаков“ № 7, за подписване на окончателния договор. Поканата е връчена на дружеството-продавач на 01.10.2024 г., но въпреки това в посочения ден и час представител на Продавача не се е явил за сключване на окончателен договор. Ответникът „Грийнлайф Пропърти“ ЕООД не оспорва сключването на описания в исковата молба договор. Възразява, че окончателен договор не е можело да бъде сключен, тъй като съгласно чл. 1 от процесния предварителен договор купувачът се задължава да закупи недвижимия имот в изцяло завършен вид, от което събитие е обвързано и плащането на пълния размер на продажната цена. В случая Акт образец 16 не е издаден по отношение на сградата, респективно - не е настъпило договорното условие, за да се пристъпи към сключване на същия. Твърди, че ищецът не е изпълнил задължението си за заплащане на цената по предварителния договор, същият се явява неизправна страна. Предявява насрещен иск с правно основание чл. 307 от ТЗ, като твърди че договрената продажна цена в размер от 123 800 EUR следва да бъде увеличена до 185 700евро поради настъпило съществено изменение на обстоятелствата, които не са предвидени при определянето й, а именно разразила се коронавирусна инфекция, която на 11.03.2020г. е обявена за пандемия от Световната здравна организация, както и поради обявеното на 13.03.2020г. от Народното събрание на Република България извънредно положение във връзка със същата, които съставляват извънредни обстоятелства, настъпили след възникване на договорните отношения между страните и не са могли да бъдат предвидени, в резултат на което в интерес ответника е да упражни конститутивното си право по чл. 307 ТЗ. Твърди, че предприетите в глобален мащаб противоепидемични мерки, довели до цялостно преустановяване на обществената и търговска дейност в цели отрасли и възпрепятстване на търговския оборот, като се отразили негативно на цените и доставките на редица продукти, строителни материали и консумативи, които са от съществено значение за осъществяване дейността на ищеца, а настоящата усложнена глобална геополитическа обстановка допълнително задълбочава инфлационните процеси и затруднява снабдяването със строителни материали. Твърди, че към към момента не е изработен национален индекс, който да следи цените на основните строителни материали и за основните групи строежи и СМР, налице са редица данни, включително и официални нубликации и изявления от страна на представители на Камарата на строителите в България и Национално сдружение "Недвижими имоти", които се позовават на статистически данни на Евростат и НСИ, сочещи сериозен ръст в цените, както на всички видове основни строителни материали, включително металните изделия /арматура, стоманени заготовки, ламарина/, изделията от пластмаса /тръби и фитинги/, дървения материал, цимента и бетоновите изделия, кабелите, изолационните материали, оборудването за отоцление и гипсокартони, но така и на цената на труда. В тази връзка с Постановление на Министерски съвет на Ре публика България № 290 от 27.09.2022 г. е приета Методика за изменение на цената на договор за обществена поръчка в резултат на инфлация, с която се регламентира начинът за изменение на цената на договор за обществена поръчка и рамково споразумение в резултат на инфлация, при която съществено са увеличени цените на основните стоки и материали, формиращи стойността на договора за строителство. Приетата методика е относима към документацията за обществената поръчка, касаеща договор за строителство, в нея се определят правила за индексация на въпросните договори с до 50% от първоначалната им стойност, като за определяне на конкретния размер на индексацията се използва значимостта на строителните материали, изразена процентно, определена в чл. 2 от Методиката, в която за начална дата на наличие на инфлация се приема 31.12.2020г. Твърди, че при така изменената икономическа обстановка се установява драстично нарушение на еквивалентността на насрещните престации, тъй като запазването на продажната цена по договора би противоречало на изискванията за справедливост и добросъвестност, би имало прекомерно обременителен характер за ищеца и би довело до неоснователно обогатяване на ответниците. Ответникът по насрещния иск А. Р. П. изразява становище за неговата неоснователност. Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства и становищата на страните, приема за установено от фактическа страна следното: Между страните е безспорно и от писмените доказателства се установява сключването на описания в исковата молба предварителен договор за покупко-продажба и строителство, със съдържанието описано в исковата молба- договорена е продажна цена на процесните недвижими имоти от 123 800евро, платими при условията, посочени в договора, както и е поето задължение от ответното дружество да завърши и въведе в експлоатация сградата в срок до 30.11.2022г., което не е изпълнено. Не е спорно, че на 26.04.2024г. е издаден акт образец 15 . установява се, че е издадено разрешение за позлване на 19.09.2024г. и сградата, в която се намират процесните недвижими имоти е въведена в експлоатация Съгласно чл. 4, ал. 1 от договора страните определили срок за сключване на окончателен договор за покупко-продажба на имотите под формата на нотариален акт до 30 (тридесет) дни след изпращане на уведомление от Продавача, че е получил Акт образец 15 за сградата, в която се намират имотите, или друга дата след този срок, писмено договорена между Страните, в който Купувачът ще бъде поканен за подписване на окончателния договор. Не е спорно и от доказателствата се установява, че пр одавачът е информирал ищеца за издадения Акт образец 15 и заявил, че има готовност да се пристъпи към организация за сключване на окончателен договор, като поканил купувача да заплати дължимата втора вноска от договорената продажна цена в размер на 95 800,00 евро. Установява се, че ищецът сключил с търговска банка „Юробанк България“ АД Договор за банков кредит № HL178091, с който му е отпуснато финансиране за плащане на остатъка от договорената продажна цена за имотите по предварителния договор в размер на 95800,00 евро. С платежно нареждане от 12.08.2024г. ищецът превел по сметка на ответното дружество, посочена в предварителния договор сума от 95 800 евро. Не е спорно, че към датата на исковата молба и приключване на устните състезания не е сключен окончатлеен договор. От представените удостверения за данъчна оценка се установява, че към датата на исковата молба процесните недвижими имоти са собственост на отвтеното дружество. Представено е писмо от СО, НАГ, в което се съдържа информация за издадено удостоверение №80/26.10.2023г. за степен на завършеност на процесната сграда на основание чл.181 от ЗУТ, с което е удостоверено, че строежът отговаря на изискванията за завършен груб строеж. Представен е предварителен договор в чл.4, ал.1 от който е предвидено, че срокът за подписване на окончателен договор е до 30 дни след изпращане на уведомление от продавача, че е получил констативен протокол по чл.181, ал.2 от ЗУТ за сградата, или друга дата, след този срок, писмено договорена между страните, в който срок купувачът ще бъде поканен за подписване в нотариална форма на окончателен договор. В чл.4, ал. 2 от договора е предвидено, че продавачът се съгласява в срока на договора да построи със собствени сили и материали имота, като използва финансиране от банка, както и да прехвърли на купувача правото на собственост върху същия имот срещу заплащане от страна на купувача на продажната цена при спазване условията на договора, като се задължава да получи разрешение за ползване за сградата в срок до 30.11.2022г. В чл. 3, ал.1, б.“б“ от договора е предвидено, че сумата в размер на 95 800 евро се заплаща в срок до 30 дни след изпращане на уведомление от продавача, че е получил констативен акт по чл.181, ал.2 от ЗУТ. При така установената фактическа обстановка съдът прави следните правни изводи: Съгласно чл.19, ал.3 ЗЗД страната по предварителен договор, спрямо която другата страна е поела задължението да сключи окончателен договор, може да иска от съда да обяви предварителния договор за окончателен, като по този начин се замести волеизявлението на ответника по сключването на окончателния договор. За основателността на иска по чл.19, ал.3 ЗЗД се изискват кумулативно следните предпоставки: 1) съществуването на обвързващ страните предварителен договор, с който ответната страна е поела задължението да сключи окончателен договор, сключен в съответна форма; 2) притезанието на ищеца за сключване на окончателен договор да е изискуемо към датата на приключването на устните състезания пред съда; 3) при поето задължение за сключване на окончателен договор с вещно-транслативен ефект, ответникът следва да е собственик на вещта към датата на приключването на устните състезания пред съда и да са налице останалите предпоставки за прехвърляне на собствеността по нотариален ред (чл.363 ГПК). От доказателствата по делото се установява, че между страните е сключен действителен предварителен договор, който съдържа всички съществени елементи, необходими за сключване на окончателен договор. Представените по делото писмени доказателства установяват, че страните са сключили предварителен договор за покупко-продажба и за строителство на недвижим имот –апартамент •••••••• с площ от 91,12кв.м. и гараж 8 , находящи се в Жилищен комплекс „1 Хоум“, гр.София, подробно описани в договора, по силата на който продавачът „Грийнлайф пропърти“ ЕООД се е задължил да построи със свои средства и да продаде на купувача посочените недвижими имоти, подробно индивидуализирани в договора, за сумата 123 800евро. Уговорено е изплащането на цената да стане на 2 вноски: 1. 28 000евро се заплаща при подписването на договора, и тази сума представлява капаро (задатьк). 2. 95800евро , платими в срок до 30 дни след изпращане на уведомление от продавача, че е получил Акт образец 15 за сградата. Представеният договор от 15.10.2020г. е сключен в писмена форма и съдържа клаузи относно същественото съдържание на проектирания окончателен договор за продажба – индивидуализиран е обект на правото на собственост, което се прехвърля срещу насрещно задължение за заплащане на парична сума (цена) при разсрочено плащане. Следователно, договорът е годен юридически факт, породил облигационно правоотношение между страните. Съгласно чл.16 от договора, същият влиза в сила и поражда правно действие с постъпване по сметката на продавача на пълния размер на сумата, представляваща капаро, платена съгласно условията по договора. Не е спорно, че сумата от 28 000евро е платена от купувача при сключване на договора и са представени писмени доакзателства в тази връзка. С плащане на първата вноска купувачът е изпълнил задължението си по договора, който е породил действие за страните. Съгласно чл. 4, ал. 2 от предварителния договор продавачът-ответник е поел задължението в срока на договора или до 30.11.2022 г. да построи със собствени сили и материали имота и да прехвърли правото на собственост върху същия на купувача – ищец. Няма спор по делото, че окончателен договор не е сключен нито на 30.11.2022 г., нито към датата на приключване на устните състезавия по делото. В производството за обявяване на предварителния договор за окончателен съдът проверява, дали продавачът е собственик на процесния недвижим имот към момента на постановяване на решението. От представените по делото доказателства се установява, че процесният недвижим имот е собственост на ответника – продавач по предварителния договор. От представеното по делото удостоверение №10/20.02.2023г. се установява, че за построяване на сградата, в която се намират процесните недвижими имоти, е издадено разрешение за строеж №38/11.12.2018г. във връзка с нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти № 125/2019г., с което ответното дружество е станало собственик на поземлен имот с идентификатор 68134.305.449 и разрешение за строеж №38/24.02.2020г. за построяване на жилищна сграда с магазини и подземни етажи. Следователно ответникът е разполагал с разрешение за строеж за построяване на сградата, в която се намират недвижимите имотим, предмет на предварителния договор-апартамент 57 и гараж №8, собствеността върху които ответникът е обещал да прехвърли на ищеца при условията, регламентирани в договора и срещу заплащане на договорената цена. От удостоверение№ 10/20.02.2023г. се установява, че посочената сграда е завършена на етап груб строеж и е издаден констативен акт по чл.181, ал.2 от ЗУТ, след което е възникнало задължение за ответника да изпрати уведомление до ищеца и да го покани да заплати сумата по чл.3, ал.1, б.“б“ от договора в тридесетдневен срок от получаване на констативния акт. Не са ангажирани доказателства посоченото задължение да е изпълнено от ответника. На следващо място, от представените по делото скици за процесните имоти се установява, че същите са включени като самостоятелни обекти по кад.карта и кад. регистри на гр.София и са получили съответни идентификатори. От изложеното следва да се направи извод, че с оглед надлежно реализираното от ответника право на строеж за построяване на сградата, в която се намират процесните имоти, продавачът е станал собственик на построеното на етап груб строеж, поради което се установява една от предпоставките за уважаване на предявения иск. На следващо място се установява, че са реализирани предпоставките на чл. 4, ал.1 от договора за сключване на окончателен договор, тъй като е издадено удостоверение по чл.181, ал.2 от ЗУТ, но поради неизпълнение на задълженията на ответника, такъв между страните не е сключен, поради което са налице предпоставките за уважаване на иска. В предварителния договор е определена цена за имота от 123 800,00евро, от която е платена сума в размер на 28 000евро при сключване на договора. С платежно нареждане от 12.08.2024г. ищецът заплатил на ответното дружество уговорения остатък от продажната цена в размер на 95 800евро, за което го уведомил и го поканил за уговаряне на конретна датат за сключване на окончателен договор. Не е спорно, че към датата на исковата молба такъв договор не е сключен въпреки плащането на догорената продажна цена, както и са налице договерните в чл.4,ал.1 от предварителния договор предпоставки за сключване на окончателен договор. Предвид изложеното искът с правно основание чл.19, ал.3 от ГПК е основателен и следва да бъде уважен. По насрещния иск с правно основание чл. 307 от ТЗ, съдът приема следното: Стопанската непоносимост по смисъла на чл. 307 от ТЗ е основание за постигане на изменение или прекратяване на облигационната връзка, тогава, когато липсва съгласие на страните за това, а обективната икономическа ситуация при продължаването й според първоначалните условия създава предпоставки за възникване на изключителна несправедливост и социално неоправдан резултат в отношенията между страните. Такава несправедливост би била налице при нарушаване еквивалентността на престациите. Това изменение или прекратяване може да бъде постигнато чрез намесата на съда по предявен иск на заинтересованата страна, който по характера си е конститутивен и внася промяна в правната и имуществената сфера на страните с цел предотвратяване на такава несправедливост. Има се предвид съществено изменение на икономическата конюнктура, при която е сключен договорът и при която всяка една от страните е формирала волята си, преценявайки интереса си да се обвърже и условията при които да го стори / в този смисъл решение 183 от 21.11.2018 г. по т.д. 542/2018 г. на Първо ТО на ВКС, решение 255/24.04.2002 г. по гр.д. 1079/01 г. на Пето ГО на ВКС и др./. Изменението на икономическата обстановка от своя страна следва да е с оглед наличието на събитие от извънреден характер, което е непредвидимо за страните към датата на сключване на договора, като длъжникът не може да се позовава на стопанска непоносимост, след като е изтекъл срока за изпълнение на договора, какъвто е настоящия случай. Съобразно постигнатите уговорки между страните, ищецът е следвало да сключи окончателен договор до 30.11.2022 г., което безспорно същият не е изпълнил и както е посочено по-горе, се явява неизправна страна по предварителния договор. В насрещната искова молба, ищецът се позовава на пандемията на коронавирусна инфекция и обявеното извънредно положение в страната на 13.03.2020 г. Епидемията от Ковид -19 по естеството си представлява непредвидимо събитие с извънреден характер, доколкото към датата на сключване на предварителния договор страните не са могли да предвидят настъпването на същото. Извънредното положение е отменено на 13.05.2020г. т.е. преди сключване на предварителния договор, поради което не може да се приеме наличие на връзка между извънредното положение по повод пандемията от Ковид-19 със заявеното искане за промяна на уговорената продажна цена, предмет на настоящия иск. Нещо повече – по отношение на строителството не са предприемани извърнредни мерки. Не се установява по делото нееквивалентност на насрещните престации, която да обуслови приложението на чл.307 от ТЗ. В тази връзка, по делото е приета съдебно-техническа и оценителна експертиза, по която е направено заключение, че е налице увеличение в стойността на основните строителни материали за периода от 2022г. до 2024г., че общата средна пазарна стойност на двата обекта, предмет на договора към 2020г. е в размер на 239 781лева, а към 2024г. 392 257лева. Вещото лице оределя средна пазарна цена за имотите , към 31.11.2022г., ако са завършени до договрената степен на сумата от 358 236лева, която следва да се намали с 15 % , тъй като са налице недовършени работи по сградата, при което средната пазарна стойност е от 304 501лева или 155 688, 89евро. От изложеното следва, че не се установява да е налице такава нееквивалентност на насрещните престации, която да обуслови приложението на чл.307 от ТЗ. Установява се известно увеличение в себестойността на строителството към 30.11.2022г., до която дата ответникът е поел задължение да довърши сградатата и прехвърли собствеността на купувача, но това би довело до съответно намаляване печалбата на търговеца, но н яма основание за извод за непосилност на престацията и противоречие със справедливостта. Ответникът, като търговец с предмет на дейност покупка, строеж, проектиране или обзавеждане на недвижими имоти с цел продажба, следва да понесе намаляването на печалбата си, в резултат на промените в пазара, като част от нормалния стопански риск. Поради това предявеният насрещен иск е неоснователен и следва да бъде отхвърлен. С оглед изхода на двата заявени от страните иска и съгласно разпоредбата на чл.364 ал.1 от ГПК ищецът по първоначалния иск следва да бъде осъден с решението да заплати следващите се разноски по прехвърлянето на процесния недвижим имот. Данъчната оценка на недвижимия имот, определена съгласно Приложение № 2 към ЗМДТ, възлиза на 111244,10лева. Съгласно чл.47, ал.2 от ЗМДТ и чл.35, ал.2 от Наредба за определяне на размера на местните данъци, приета с Решение № 83 по Протокол № 7/28.02.2008 г. местният данък, платим по сметка на общината по местонахождението на недвижимия имот възлиза на три на сто от данъчната оценка или 3337,32лева/1706,34евро, платими по сметка на СО, ДОП, ОТДЕЛ ОП „Възраждане“, съгласно чл.49 от ЗМДТ и за тази сума следва да се наложи възбрана върху процесния имот. Ищецът дължи и такса по прехвърлянето на собствеността върху имотав полза на Софийски градски съд в размер на 954,98лева/488,27евронотариална такса, съобразно чл.ІІ т.8 от Тарифа за нотариалните такси към ЗННД. По предявения ревандикационен иск съдът приема следното: Уважаването на иск с правно основание чл.108 от ЗС е обусловено от кумулативното наличие на следните предпоставки, които да бъдат установени от доказателствата по делото, а именно: ищецът да е собственик на вещта, вещта да се владее или държи от ответника и осъществяваната от ответника фактическа власт да е без правно основание. Съдът приема, че ревандикационният иск има за предмет правата, които ищецът придобива в резултат от уважаване на иска с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД, с който се обявява за окончателен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и в резултат от уважаването на този конститутивен иск ищецът придобива собствеността върху недвижимите имоти предмет на предварителния договор. Предвид изложеното с уважаването на предявения иск с правно основание чл. 19, ал.3 от ЗЗД ищецът се легитимира като собственик на горепосочените недвижими имоти, поради което се установява първата кумулативна предпоставка за уважаване на ревандикационния иск. Между страните не е спорно и с определение от 06.04.2026г. е прието за безспорно, че ответното дружество владее процесните недвижими имоти, поради което в негова тежест е да докаже, че ги владее на правно основание. В тази връзка следва да се вземе предвид, че с уважаване на иска за обявяване на предварителния договор собствеността върху процесните недвижими имоти преминава в патремониума на ищеца. Ответното дружество не ангажира доказателства да е налице правно основание да упражнява владение върху недвижимия имот след обявяване на предварителния договор за окончателен. Предвид изложеното се установяват кумулативните предпоставки за уважаване на ревандикационния иск. При този изход на спора и на основание чл.78, ал.1 от ГПК ответникът дължи на ищеца направените по делото разноски. Представени са доказателства за направени разноски в размер на 1432,48лева/732,42евро в исковото и обезпечителното производство, които следва да се присъдят на ищеца. Претендира се присъждане на адвокатско възнаграждение за безплатна правна помощ в обезпечителното производство и по предявения главен иск, като е представен договор за безплатна правна помощ. Претендира се присъждане на адвокатско възнаграждение в размер на 9500лева за защита по предявения насрещен иск, като е представен договор за правна помощ, в който е посочено, че договореното възнаграждение е платено при подписване на договора. Ответното дружество не прави възражение за прекомерност на направените разноски, поради което следва да се присъди платеното въанграждение по представения договор за правна помощ в размер на 9500лева/4857,27евро. По отношение искането за присъждане на възнаграждение за безплатна правна помощ, съдът приема, че не следва съобразяват размерите по наредба №1/2004г., с която съдът не е длъжен да се съобразява съгласно практиката на СЕС, като при определяне размера на възнаграждението следва да вземе предвид фактическата и правна сложност на делото, неговата продължителност и свършената от адвоката работа. Следва да се вземе предвид, че въз основа на процесния материален интерес е определено и присъдено възнаграждение по договора за правна помощ, съобразно размерите, регламентирани в наредбата, поради което следва да се присъди възнаграждение за безплатна правна помощ по главния иск в размер на 500евро и 250евро за обезпечителното производство или общо 750евро. Така мотивиран, съдът