Решение № 290 от 19.5.2026 г. на Районен съд - Разград по дело № 1436/2025 г.

Образувано е по искова молба, подадена от З. М. С. срещу Г. С. А., с която са предявени осъдителни искове за: сума в общ размер на 2 400,00 лв. (1 227,10 евро), представляваща неплатена наемна цена по 800,00 лв. (409,03 евро) на месец, по договор за наем на магазини от 01.04.2024 г., за месеците януари, февруари и март 2025 г., ведно със законната лихва върху главницата от 01.08.2025 г. до окончателното й плащане; договорна лихва за забава в общ размер на 4 240,00 лева (2 167,88 евро) за периода до 01.08.2025 г., формирана, както следва: 1) сума в размер на 1 648 00 лв. (842,61 евро) за периода от 06.01.2025 г. до 01.08.2025 г.; 2) сума в размер на 1 408,00 лв. (719,90 евро) за периода от 06.02.2025 г. до 01.08.2025 г. и 3) сума в размер на 1 184,00 лв. (605,37 евро) за периода от 06.03.2025 г. до 01.08.2025 г. В условия на евентуалност претендира ответникът да й заплати сума в общ размер на 2 400,00 лв. (1 227,10 евро), ведно с мораторната лихва в размер на 277,20 лева (141,73 евро), начислена до 01.08.2025 г., както и лихва за забава върху главницата от датата на депозиране на исковата молба до окончателното плащане, формирани, както следва: 800,00 лв. (409,03 евро), представляваща наемната цена за месец януари 2025 г., ведно с лихвата за забава в размер на 120,00 лв. (61,36 евро) за периода от 06.01.2025 г. до 20.01 2025 г. и мораторната лихва в размер на 58,46 лв. (29,89 евро) от датата на прекратяване на договора 21.01.2025 г. до депозиране на исковата молба - 01.08.2025 г.; сума в размер на 800 лв. (409,03 евро), представляваща обезщетение за продължилото ползване за месец февруари 2025 г., ведно с мораторна лихва в размер на 53,61 лв. (27,41 евро) за периода от 06.02.2025 г. до 01.08.2025 г.; сума в размер на 800 лв. (409,03 евро), представляваща обезщетение за ползване за месец март 2025 г., ведно с мораторна лихва в размер на 45,13 лв. (23,07 евро) за периода 06.03.2025 г. – 01.08.2025 г. С исковата молба се претендира осъждане на ответника да заплати на ищцата и сума в размер на 800,00 лв. (409,03 евро), представляваща договорена между страните неустойка при прекратяване на договора преди изтичането на една година от наемния период; както и консумативни разноски за електрическа енергия, топлоенергия, ВиК услуги и такса битов отпадък в общ размер на 919,81 лева (470,30 евро), ведно с мораторната лихва от 01.08.2025 г. до окончателното плащане, включващи: 259,95 лева (132,91 евро) за ел. енергия по фактури №№ 391103580 и 500033805229 от 10.01.2025 г. на Електрохолд за магазин L за периода 21.11.2024 г. – 20.12.2024 г., 75,38 лева (38,54 евро) за ел. енергия по фактури №№ 391103581 и 500033805230 от 10.01.2025 г. на Електрохолд за магазин К за периода 21.11.2024 г. – 20.12.2024 г., 19,42 лева (9,93 евро) консумирана вода за магазин L, 66,64 лева (34,07 евро) за консумирана топлинна енергия по фактури №№ 1102578771 и 1102619178 за магазин L за периода м.11.2024 г. – м.12.2024 г., 53,33 лева (27,27 евро) за ел. енергия по фактури №№ 392834984 и 510033493767 от 10.02.2025 г. на Електрохолд за магазин К за периода 21.12.2024 г. – 20.01.2025 г., 191,08 лева (97,70 евро) за ел. енергия по фактури №№ 392834983 и 510033493766 от 10.02.2025 г. на Електрохолд за магазин L за периода 21.12.2024 г. – 20.01.2025 г., 11,09 лева (5,67 евро) консумирана вода за магазин L, 33,60 лева (17,18 евро) за консумирана топлинна енергия по фактура № 1102657002 за магазин L за м.01.2025 г., 3,43 лева (1,75 евро) за ел. енергия по фактура № 394213973 от 10.03.2025 г. на Електрохолд за магазин К за периода 21.01.2025 г. – 20.02.2025 г., 19,87 лева (10,16 евро) за ел. енергия по фактура № 394213972 от 10.03.2025 г. на Електрохолд за магазин L за периода 21.01.2025 г. – 20.02.2025 г., 54,54 лева (27,89 евро) консумирана вода за магазин L, 29,90 лева (15,29 евро) за консумирана топлинна енергия по фактура № 1102697635 за магазин L за м.02.2025 г., 19,48 лева (9,45 евро) консумирана вода за магазин L, 20,43 лева (10,45 евро) за ел. енергия по фактура № 396292884 от 10.04.2025 г. на Електрохолд за магазин L за периода 21.02.2025 г. – 23.03.2025 г., 2,05 лева (1,05 евро) за ел. енергия по фактура № 396292885 от 10.04.2025 г. на Електрохолд за магазин К за периода 21.02.2025 г. – 23.03.2025 г., 32,12 лева (16,42 евро) за консумирана топлинна енергия по фактура № 1102740626 за магазин L за м.03.2025 г., 28,50 лева (14,57 евро) такса за битов отпадък. Сочи се в исковата молба, че между страните възникнало наемно правоотношение, считано от 01.04.2024 г., съгласно чл. 3, ал. 3 от сключения между тях в писмена форма договор за наем, за магазини „К“ (№ 7) и „L“ (№ 8), находящи се в гр. С., ул. „•••••••••. Месечната наемна цена била уговорена на 800,00 лв., платима не по- късно от 5-то число на текущия месец. Страните уговорили договорна лихва при забава на плащането на наемната цена в размер на 1 % от месечния наем, или 8,00 лв. за всеки просрочен ден - чл. 2, ал. 2 от договора за наем. Срокът на договора бил 1 година, т.е. до 01.04.2025 г. Задълженията на наемателя включвали плащането на наемната цена, консумативите и режийните разноски за ползването на наетата вещ, съгласно уговореното в чл. 4 от Договора за наем. При неизпълнение на задълженията по договора, в чл. 9, ал. 3, изр. 2-ро от същия, било уговорено задължение на наемателя да заплати на наемодателя обезщетение в размер на едномесечен наем и задържане на депозита в случай на напускане на обекта преди изтичане срока на договора - чл. 13, изр. 3 от договора за наем. Уговорена била и неустойка в тежест на виновната страна при прекратяване на договора без даване на двумесечно предизвестие или преди изтичане на една година наемен период. Страните не били договорили изрично начин на ползване на отдадените под наем две помещения. Същите представлявали обекти със застроена площ от 28,13 кв. м и 22,67 кв. м, описани в договора за наем от 01.04.2024 г. като магазини „К“ и „L“ с административен адрес: ул. „•••••••••, гр. С.. От дълги години се отдавали под наем и се ползвали от „Вийзон-99“ ЕООД, ЕИК 202813264, като „Кулинарен магазин“. Собственикът на капитала на дружеството многократно бил сменян от 2013 г. и така на 27.03.2024 г. Г. С. А., след сключен договор за покупко-продажба на дружествени дялове на „Вийзон-99“ ЕООД, станал новия едноличен собственик на капитала и управител на дружеството. След сключване на договора за наем от 01.04.2024 г. отдадените под наем обекти продължили да се ползват като кулинарен магазин от наемателя. Ответникът не заплатил депозит, съгласно чл. 12 и чл. 13, изр. 1 от договора за наем, а приел, че платеният такъв в размер на 700,00 лв. от „Вийзон-99“ ЕООД, ще се счита за платен от новия управител на дружеството. Отношенията между страните се влошили през ноември 2024 г., поради неплащане от страна на наемателя на изразходените консумативи - електрическа енергия, вода, парно. Въпреки клаузата на чл. 10, ал. 3, изр. 2 от договора за наем, на 20.11.2024 г. ищцата предявила на ответника двумесечно предизвестие за прекратяване на договора на основание чл. 10, ал. 2 от същия, което било подписано от Г. С. А.. На 20.01.2025 г. наемателят прекратил дейността в наетите обекти и ги напуснал, но без да ги освободи, като не последвало и връщане на вещите. Наемът за месец януари към 20.01.2025 г., също не бил заплатен, противно на чл. 2, ал. 2 от договора. Поради продължаващо неизпълнение на поетите задължения от страна на ответника, въпреки дадени обещания за изпълнение, ищцата подала жалба до органите на МВР, по която било образувано производство, в последствие – прекратено, но в хода му при снемане на сведения ответникът заявил, че ще върне вещите на 01.04.2025 г., до която дата бил срокът на договора. Същото волеизявление правил и пред ищцата в предходен разговор помежду им, посредством електронни съобщения. След прекратяване на договора за наем ответникът продължил да ползва и двата обекта, които не освобождавал и не предавал на ищцата, въпреки нейното противопоставяне, поради което и на основание чл. 236, ал. 2 от ЗЗД, същият дължал обезщетение и трябвало да изпълнява всички задължения, произтичащи от прекратения договор. На 01.04.2025 г. Г. С. А. изнесъл имуществото си, като оставил помещенията в окаяно състояние, за което на 05.04.2025 г. бил съставен протокол от ищцата в присъствието на свидетел, констатиращ състоянието на помещенията. Препис от исковата молба и приложенията към нея са редовно връчени на ответника, като в срока по чл. 131 от ГПК е постъпил отговор от назначения от съда особен представител, който взема становище за допустимост на предявените искове, тъй като подлежат на разглеждане по реда на исковото производство, а относно тяхната основателност счита, че част от исковите претенции не намират основание в договорните отношения между страните. Твърди, че съгласно чл. 10, ал. 4 от договора, ако същият бъде прекратен без даване на двумесечно предизвестие или преди изтичане на поне една година наемен период, виновната страна дължи неустойка в размер на едномесечен наем. Претенцията на ищцата била за заплащане на наем за целия едногодишен период, а отделно била прекратила договора със съответното предизвестие. Следователно, претенцията за заплащане на неустойка била неоснователна и следвало да бъде отхвърлена. Прави искане да бъде обявена за нищожна клаузата на чл. 2, ал. 2 от договора поради нарушаване на добрите нрави. Страните договорили лихва в размер на 1 % дневно или 360 % годишно, което било съществен порок на нормалните гражданско-правни отношения. Позовава се на т. 3 от ТР № 1/2009 от 15.06.2010 г. на ОСТК на ВКС, в която било прието, че при преценката за противоречие на процесната клауза с добрите нрави на първо място се съобразявало, че уговорката за неустойка била само за забава при изпълнение на плащането на наемната цена от страна на ответника-наемател, т. е. клаузата била за мораторна, а не за компенсаторна неустойка. Следвало да се приеме, че уговорената неустойка за забава, продължила повече от 6 до 8 месеца, не съответства на присъщите на неустойката обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции. Съпоставка следвало да бъде направена и с оглед на законовия размер на лихвата за забава - ОЛП + 10 % на годишна база, като уговорената между страните била около 36 пъти по висока. Следвало да се съобрази и доколко била основателна претенцията на ищцата за начисляване на неустойката до датата на подаване на исковата молба, към която безспорно договорът бил прекратен и още на 20.01.2025 г. ищцата получила обратно отдадените под наем недвижими имоти. След тази дата, а и след изтичане на двумесечното предизвестие, отправено от ищцата за прекратяване на договора, той вече не действал и нямало основание за начисляване на неустойка. Не било изяснено основанието за търсене на сумата 2 400 лв. – наеми за м. януари, февруари и март. Видно от разменената между страните мобилна комуникация, на 20.01.2025 г. бил подписан двустранен протокол, с който отношенията между страните приключили. Този документ не бил представен по делото. Ако съдът присъди някаква сума в полза на ищцата, срещу тази сума следвало да бъде направено прихващане със сумите 300 лв. и 800 лв., представляващи съответно авансово плащане по чл. 2, ал. 5 от договора и внесен депозит. Оспорва изцяло твърденията в исковата молба за тяхната недължимост. Възразява срещу общия размер на консумативните разноски, тъй като част от тях били начислени след прекратяване на договора. Съдът, като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид доводите на страните, заявени в хода на производството, намира за установено от фактическа страна следното: Съдът е обявил за безспорно и ненуждаещо се от доказване обстоятелството, че на 01.04.2024 г. страните са сключили договор за наем, по силата на който ищцата, като наемодател е предоставила на ответника, като наемател за временно и възмездно ползване магазини „К“ (№ 7) и „L“ (№ 8), находящи се в гр. С., ул. „•••••••••, партер със застроени площи 28,13 кв. м и 22,67 кв. м., при посочените в договора условия и уговорки. В тази връзка по делото като доказателство е приет договор за наем от 01.04.2024 г., сключен между З. М. С., в качеството на наемодател и Г. С. А., в качеството му на наемател. Съгласно чл. 2 от договора, наемателят следвало да заплаща месечен наем в размер на 400 евро или 800 лева, дължим не по-късно от 5-то число на текущия месец, а при закъснение в плащането наемателят дължал лихва в размер на 1 % от месечния наем за всеки просрочен ден. При подписване на договора наемателят плащал авансова вноска (капаро) от 300 лева срещу издаден документ от наемодателя. Според чл. 4 от договора, наемателят бил длъжен да заплаща в срок уговорения наем, както и съответните консумативи по ползването на имота, такса смет и СОТ, в нормативните срокове. Срокът на договора бил уговорен, съгласно чл. 9 на една година и можел да бъде продължен при същите или други условия с изрично писмено съгласие на страните, един месец преди изтичане на този срок – чл. 11. Съгласно чл. 10, ал. 2, преди изтичане на договора, същият се прекратявал с предизвестие от два месеца, изразено в писмен вид, като наемателят заплащал този период. Съгласно чл. 10, ал. 3, при неплащане на депозита, наемната цена до 5-то число на текущия месец или на консумативите в определените срокове, договорът се прекратявал пет дни след изтичане на тези срокове, като наемателят дължал на наемодателя обезщетение от едномесечен наем. Според чл. 10, ал. 4, предл. второ, при прекратяване на договора преди изтичане на една година наемен период, виновната страна дължи неустойка в размер на едномесечен наем. Представено е по делото предизвестие от наемодателя до наемателя на процесните магазини, видно от което ищцата е отправила предизвестие от два месеца, считано от 20.11.2024 г., за прекратяване на договора, на основание чл. 10, ал. 2 от същия. В предизвестието не е посочена причина за прекратяването или виновно поведение на ответника. Представени са разписки за извършено плащане на задължения към Електрохолд България ЕООД за заплатена от ищцата електроенергия за двата магазина, както следва: за магазин L за периода от 21.11.2024 г до 23.03.2025 г. сума в общ размер на 491,33 лв. и за магазин К за периода от 21.11.2024 г до 23.03.2025 г. сума в общ размер на 134,19 лв. Представени са по делото разписки за извършени плащания на задължения към Софийска вода АД в общ размер на 103,53 лв., като видно от същите не се установява периода, за който са дължими задълженията, а е посочен само краен срок за плащане, последният от които е 10.05.2025 г. По делото са представени от ищцата и разписки за заплатени от нея задължения към Топлофикация С. ЕАД за периода от м. ноември 2024 г. до м. март 2025 г., в общ размер на 162,26 лв. От представените уведомителни писма на л. 22 и л. 23 от делото от Електрохолд България ЕООД до ищцата се установяват неплатени задължения за електрическа енергия за процесните магазини, към 28.01.2025 г. От приложеното постановление от 13.05.2025 г. се установява, че Софийска районна прокуратура е отказала да образува наказателно производство за престъпление от общ характер по повод подадена от ищцата жалба в СДВР. От протокол, съставен на 05.04.2025 г. от З. М. С. в присъствието на домоуправителя на етажната собственост, в която се помещават отдадените под наем имоти, се установява състоянието на същите след напускането им от наемателя, без да са посочени някакви липси в тях. В чл. 1, ал. 2 от договора се съдържа опис на имуществото в процесните имоти, но липсва описание на състоянието, в което се отдават, от което да е видно какво е било то към 01.04.2024 г. – датата на отдаването им под наем. Приложени са и разпечатки от кореспонденция в социалната мрежа Месинджър, видно от която потребител означен като „Наем КЛГ. А....“ признава, че има задължения за наем, лихви, такса битови отпадъци и консумативи в размер на 643,43 лв., след приспадане на даден от него депозит. Видно от същата кореспонденция, се твърди от този потребител за подписан между страните двустранен протокол за преустановяване на работа на 20.01.2025 г., но такъв протокол не е представен по делото. При така установеното от фактическа страна, съдът прави следните правни изводи: Съгласно чл. 232, ал. 1 от ЗЗД, наемателят е длъжен да си служи с вещта за определеното в договора ползване, а при липса на такова - съгласно предназначението й. Той е длъжен да плаща наемната цена и разходите, свързани с ползването на вещта – ал. 2. Съгласно чл. 236, ал. 1 от ЗЗД, ако след изтичане на наемния срок използването на вещта продължи със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок, а съгласно ал. 2, ако наемателят продължи ползването въпреки противопоставянето на наемодателя, той дължи обезщетение и трябва да изпълнява всички задължения, произтичащи от прекратения наемен договор. Ищцата твърди в исковата молба, че ответникът спрял да изпълнява задълженията си да заплаща консумативите – електрическа енергия, вода и парно, което довело до влошаване на отношенията им през месец ноември 2024 г. Съгласно чл. 10, ал. 3 от договора, същият се прекратява поради неплащане на депозита, наемната цена до 5-то число на текущия месец или на консумативите в определените срокове. Предвидено е в тези случаи прекратяването да настъпи 5 дни след изтичане на съответните срокове, а наемателят дължи обезщетение на наемодателя в размер на едномесечен наем. От събраните по делото доказателства е видно, че на 20.11.2024 г. ищцата е отправила предизвестие от два месеца, подписано от ответника, считано от същата дата, за прекратяване на договора, като се е позовала на чл. 10, ал. 2 от договора. В този случай наемателят дължи заплащане на наем за срока на предизвестието. Съдът счита, че не е доказано неизпълнение на задължения от страна на наемателя, които да са довели до влошаване на отношенията между страните през м. ноември 2024 г. От приложените уведомителни писма от „Електрохолд България“ ЕООД относно задължения по договор за продажба на електрическа енергия за процесните магазини (л. 22 и 23) се установява, че към 28.01.2025 г. не са платени дължимите суми за периода 21.11.2024 г. – 20.12.2024 г., чието плащане е било дължимо до 20.01.2025 г. Следователно, на 20.11.2024 г., когато е отправено предизвестието за прекратяване, тези суми нито са били дължими, нито дори са възникнали за плащане. Ето защо не може да се сподели доводът на ищцата, че ответникът не е изпълнявал задълженията си за заплащане на консумативите до 20.11.2024 г., не е представено нито едно доказателство за неплатени към тази дата задължения от страна на наемателя. Всички представени от ищцата разписки за платени консумативи за електрическа енергия, вода и парно касаят периоди след отправяне на предизвестието. Недоумение буди защо договорът не е прекратен на основание чл. 10, ал. 3 след като се твърди неплащане както на консумативи, така и на депозита. Нещо повече, депозитът е бил дължим от ответника, съгласно чл. 12 от договора, още в деня на влизане във владение на магазините и при неговото неплащане, е следвало договорът да се прекрати, считано от 06.04.2024 г. Щом не е настъпил този ефект, то съдът приема, че депозитът е платен, противно на твърденията в исковата молба. Не се установява, а и не се твърди и неплащане на наемната цена, дължима до отправяне на предизвестието на 20.11.2024 г. Според ищцата ответникът не е платил наем за м. януари, като не е освободил и имотите, въпреки че договорът е прекратен на 20.01.2025 г. и наемателят е прекратил дейността си, но не върнал наетите вещи. При това положение не е налице нито едно от основанията за прекратяване на договора по чл. 10, ал. 3, в какъвто смисъл са твърденията на ищцата. Тя е отправила предизвестие по смисъла на чл. 10, ал. 2 от договора и тъй като е сторила това преди изтичане на период от поне една година, за пълнота следва да се посочи, че като виновна страна дължи неустойка в размер на едномесечен наем, както е предвидено в ал. 4. Горното налага извод за основателност на предявения главен иск, но само за неплатената наемна цена за месец януари 2025 г. по договор за наем на магазини от 01.04.2024 г., до 20.01.2025 г. и до размера, изчислен от съда по правилото на чл. 162 от ГПК на 272,69 евро (533,34 лева), ведно със законната лихва от 01.08.2025 г. до окончателното плащане, като за разликата до пълния предявен размер от 1 227,10 евро (2 400,00 лв.) и за периода от 21.01.2025 г. до 31.03.2025 г., искът следва да бъде отхвърлен като неоснователен, с оглед прекратяването на договора, считано от 21.01.2025 г. и недоказаност от страна на ищцата, че ответникът е продължил да ползва имотите след тази дата. При частичната основателност на главния иск по чл. 232, ал. 2 от ЗЗД за дължимост на сумата от 272,69 евро – наем до 20.01.2025 г. вкл., частично основателен се явява и искът за мораторната лихва за забава по чл. 2, ал. 2 от договора върху тази сума. В тази връзка, съдът намира за неоснователни възраженията на ответника за нищожност на клаузата, като противоречаща на добрите нрави. Този извод не следва и от соченото от ответника тълкувателно решение № 1 от 15.06.2010 г. на ВКС по т. д. № 1/2009 г., ОСTK, в т. 3 на което е прието, че не е нищожна клауза за неустойка в договор, уговорена без краен предел или без фиксиран срок, до който може да се начислява, както е в настоящия случай. Нищожна поради накърняване на добрите нрави е клауза за неустойка, уговорена извън присъщите обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции. Няма съмнение, че мораторната лихва по чл. 2, ал. 2 от договора е уговорена като обезщетение за закъсняло плащане на наема след 5-то число на месеца, а размерът от 1 % от месечния наем за всеки просрочен ден, е проявление на принципа на автономия на волята в частното право, съгласно чл. 9 от ЗЗД. С нея страните са уговорили предварително размера на обезщетението, което ще заплати неизправната страна, в случай че не изпълни своите задължения, без да е необходимо да се доказва размера на вредите, настъпили от неизпълнението. Ясна е волята на страните, които с договора са уговорили последиците от забавата в плащанията, дължими от наемателя, размерът на лихвата е фиксиран и същият се дължи за периода на забавата. Ищцата е претендирала лихвата върху наема за м. януари 2025 г. (800 лв./409,03 евро), считано от 06.01.2025 г. до 01.08.2025 г., в размер на 1 648 00 лв. (842,61 евро). Периодът на закъснението е 207 дни, а наемната сума, върху която следва да се изчисли лихвата от 1 % е 272,69 евро, колкото е дължимият до прекратяване на договора, наем. Следователно, мораторната лихва е в размер на 565,11 евро/1 105,26 лв. за периода от 06.01.2025 г. до 01.08.2025 г., до който искът като основателен следва да се уважи, а над този размер до пълния претендиран от 2 167,88 евро (4 240,00 лева) за периода до 01.08.2025 г., начислена върху наемните вноски за периода м. януари – м. март 2025 г., формирана, както следва: 1) сума в размера над 533,34 лв. до 1 648 00 лв. (над 272,69 евро до 842,61 евро) за периода от 06.01.2025 г. до 01.08.2025 г.; 2) сума в размер на 1 408,00 лв. (719,90 евро) за периода от 06.02.2025 г. до 01.08.2025 г. и 3) сума в размер на 1 184,00 лв. (605,37 евро) за периода от 06.03.2025 г. до 01.08.2025 г., като неоснователен и недоказан следва да се отхвърли. След частичното отхвърляне на главния иск по чл. 232, ал. 2 от ЗЗД в частта за дължимите наемни вноски след 20.01.2025 г., съдът следва да разгледа предявения в условия на евентуалност иск по чл. 236, ал. 2 от ЗЗД, относно ползването на процесните имоти за периода от 21.01.2025 г. до 31.03.2025 г. С разпоредбата на чл. 236, ал. 2 от ЗЗД законодателят е уредил правоотношението между страните по прекратен договор за наем, по който наемателят е продължил ползването на имота, обект на договора за наем, въпреки изричното противопоставяне на наемодателя. При тази хипотеза бившият наемател е длъжен да изпълнява задълженията си по прекратения договор за наем, а именно да пази вещта, да я ползва само по предназначение, да заплаща консумативи, свързани с ползването. За него остава и задължение за плащане цената за ползването на тази вещ. За да възникне правото на ищеца по чл. 236, ал. 2 от ЗЗД да получи обезщетение за ползването на имота, същият следва да докаже, че е имал качеството на наемодател по наемния договор, който е прекратен, ответникът да е продължил да ползва имота и наемодателят изрично да се е противопоставил на продължаващото ползване. Предвид това, основателността на тази претенция изисква установяване от ищцата не само на факта на ползване на имота от ответната страна, но и че това фактическо състояние е продължение на ползването, основано на предшестващото го наемно правоотношение, по което има качеството наемодател, каквото в настоящия случай не се установи. Доколкото ищцата сочи, че на 20.01.2025 г. наемателят прекратил своята дейност в наетите обекти, които напуснал, но не е освободил същите и не ги е върнал, въпреки противопоставянето й, то следва да се приеме, че се е стигнало до приложението на фактическия състав, предвиден в клаузата на чл. 14 от договора за наем. Според този текст, при прекратяване на договора и напускане, наемателят предава имота с двустранен протокол, а ако не освободи незабавно наетите помещения и не изнесе изцяло вещите си от тях в сроковете по чл. 10, наемодателят има право след изтичане на 3-дневен срок да се разпорежда с имота, както намери за добре, включително да предостави магазините на друг наемател, без да дължи каквото и да е обезщетение и обяснение за това, като наемателят не може да се позовава на самоуправство или да предявява претенции за причинени щети. Ето защо, съдът приема, че договорът за наем е бил прекратен с изтичането на 20.01.2025 г. на срока на даденото от ищцата двумесечно предизвестие и считано от 21.01.2025 г. страните вече не са били обвързани от договорното правоотношение, като не се установи наемното правоотношение да е продължило до края на м. март 2025 г., въпреки изразено противопоставяне на ищцата и ответникът да е ползвал имотите. Дори да не е освободил магазините от собствените си вещи и да не е предал имотите с двустранен протокол, то ищцата е разполагала с възможностите по чл. 14 от договора и няма основание да се счита, че наемателят е продължил да ползва наетите вещи при условията на чл. 236, ал. 2 от ЗЗД. Впрочем, няма нито едно представено доказателство за ясно и недвусмислено противопоставяне на евентуално продължаващо ползване на имотите. Такова не се извежда и от представената от ищцата кореспонденция в приложението месинджър, на която не може да бъде придадена достоверност, тъй като не е ясно между кои точно субекти се води и дали не е в манипулиран вид. Липсва и отправена покана до ответника, съдържаща изрични изявления на ищцата в горния смисъл. Що се отнася до приложения протокол за състоянието на имотите, съставен на 05.04.2025 г. в присъствието на свидетел, с представен снимков материал, следва да се посочи, че същият изхожда от ищцата и е изгоден за нея частен свидетелстващ документ, който не би могъл да послужи за извод за наличие на каквито и да било задължения на ответника, а и същият няма достоверна дата. Този протокол не удостоверява неизгодни за ответника факти, доколкото същият не е подписан от него, нито се твърди и установява да е заварен в имотите или да е присъствал на установяването на фактическа власт върху същите от страна на ищцата. След като по делото не се доказа ответникът да е ползвал процесните магазини след 20.01.2025 г., с оглед прекратяването на договора за наем, то не са налице и предпоставките за възникване на задължения за него на основание чл. 236, ал. 2 от ЗЗД и искът се явява неоснователен, поради което подлежи на отхвърляне. По отношение на иска по чл. 92 от ЗЗД за заплащане на неустойка в размер на 800 лв./409,03 евро, поради прекратяване на договора преди изтичането на една година от наемния период, съгласно чл. 10, ал. 4 от договора за наем, съдът намира същия за изцяло неоснователен и недоказан. Както беше посочено по-горе в мотивите относно претендираните наемни вноски за месеците януари, февруари и март 2025 г., не е налице нито едно от основанията за прекратяване на договора по чл. 10, ал. 3 от същия (неплащане на депозит, наемна цена до 5- то число на текущия месец или на консумативите), в какъвто смисъл обаче са твърденията на ищцата. Договорът е прекратен на основание чл. 10, ал. 2 от същия и именно ищцата, а не ответникът, е отправила предизвестие по смисъла на ал. 2. Тъй като е сторила това преди изтичане на период от поне една година, съдът приема, че виновна страна за прекратяване на договора е ищцата и като такава тя е тази, която би следвало да дължи неустойка в размер на едномесечен наем, както е предвидено в ал. 4, а не ответникът, за когото не е налице нито една от двете алтернативно предвидени предпоставки в този текст на договора. В този смисъл, претенцията на ищцата за заплащане за неустойка в размер на 800 лв./409,03 евро следва да бъде отхвърлена. Частично основателен се явява искът по чл. 232, ал. 2 от ЗЗД относно консумативните разходи, свързани с ползването на вещта, предявен в размер на 919,81 лв. (470,30 евро). Наемателят е длъжен да плаща освен наемната цена, но и разходите, свързани с ползването на вещта. Такова задължение на наемателя да заплаща консумативите по ползването на имота, такса смет и СОТ, е предвидено и в чл. 4, ал. 1 от договора за наем. От представените по делото доказателства - разписки относно ползването на комунални услуги в имотите, се установява възникването на задължения за консумативни разходи за електрическа енергия, ВиК услуги и топлинна енергия за наемателя, както следва: 259,95 лева (132,91 евро) за ел. енергия по фактури №№ 391103580 и 500033805229 от 10.01.2025 г. на Електрохолд за магазин L за периода 21.11.2024 г. – 20.12.2024 г., 75,38 лева (38,54 евро) за ел. енергия по фактури №№ 391103581 и 500033805230 от 10.01.2025 г. на Електрохолд за магазин К за периода 21.11.2024 г. – 20.12.2024 г., 19,42 лева (9,93 евро) консумирана вода за магазин L с краен срок за плащане на задължението до 12.02.2025 г., 66,64 лева (34,07 евро) за консумирана топлинна енергия по фактури №№ 1102578771 и 1102619178 за магазин L за периода м.11.2024 г. – м.12.2024 г., 53,33 лева (27,27 евро) за ел. енергия по фактури №№ 392834984 и 510033493767 от 10.02.2025 г. на Електрохолд за магазин К за периода 21.12.2024 г. – 20.01.2025 г., 191,08 лева (97,70 евро) за ел. енергия по фактури №№ 392834983 и 510033493766 от 10.02.2025 г. на Електрохолд за магазин L за периода 21.12.2024 г. – 20.01.2025 г., 22,40 лева (11,45 евро) за консумирана топлинна енергия по фактура № 1102657002 за магазин L за м. 01.2025 г. – само до 20.01.2025 г., която сума е изчислена по реда на чл. 162 от ГПК, доколкото това задължение е установено по основание и размер за целия месец. Горепосочените задължения, видно от разписките за извършени плащания, чрез системата за електронни плащания ePay.bg, са дължими за периода на действие на двумесечното предизвестие за прекратяване на договора за наем, през който ответникът е държал имотите на правно основание. Тези задължения в общ размер на 688,20 лв. (351,87 евро) са платени от ищцата, поради което ответникът следва да бъде осъден да й възстанови посочената сума. До този размер искът е основателен и доказан и следва да бъде уважен. В останалата част претендираната сума за консумативи в общ размер на 203,11 лв. (103,85 евро), формирана, както следва: над сумата 22,40 лева до 33,60 лева (над 11,45 евро до 17,18 евро) за консумирана топлинна енергия по фактура № 1102657002 за магазин L за м. 01.2025 г. – след 21.01.2025 г., 11,09 лева (5,67 евро) консумирана вода за магазин L с краен срок за плащане на задължението 14.03.2025 г., 3,43 лева (1,75 евро) за ел. енергия по фактура № 394213973 от 10.03.2025 г. на Електрохолд за магазин К за периода 21.01.2025 г. – 20.02.2025 г., 19,87 лева (10,16 евро) за ел. енергия по фактура № 394213972 от 10.03.2025 г. на Електрохолд за магазин L за периода 21.01.2025 г. – 20.02.2025 г., 54,54 лева (27,89 евро) консумирана вода за магазин L с краен срок за плащане 12.04.2025 г., 29,90 лева (15,29 евро) за консумирана топлинна енергия по фактура № 1102697635 за магазин L за м.02.2025 г., 18,48 лева (9,45 евро) консумирана вода за магазин L с краен срок за плащане на задължението 10.05.2025 г., 20,43 лева (10,45 евро) за ел. енергия по фактура № 396292884 от 10.04.2025 г. на Електрохолд за магазин L за периода 21.02.2025 г. – 23.03.2025 г., 2,05 лева (1,05 евро) за ел. енергия по фактура № 396292885 от 10.04.2025 г. на Електрохолд за магазин К за периода 21.02.2025 г. – 23.03.2025 г., 32,12 лева (16,42 евро) за консумирана топлинна енергия по фактура № 1102740626 за магазин L за м. 03.2025 г., касае период след прекратяване на договора за наем, считано от 21.01.2025 г., поради което не би могло да се вмени в задължение за плащане на ответника. В тази част претенцията е неоснователна и следва да се отхвърли. Претенцията за дължима такса за битов отпадък в размер на 28,50 лева (14,57 евро), също е неоснователна. Не са изложени никакви обстоятелства относно дължимостта на същата – за кой период се отнася, платена ли е от ищцата, не е представено и доказателство за размера на същата. На това основание и в тази част искът за консумативните разходи следва да се отхвърли. В отговора на исковата молба в условия на евентуалност особеният представител на ответника е въвел възражение за прихващане по реда на чл. 103 и чл. 104 от ЗЗД, за погасяване претенцията на ищцата с платени от ответника суми за авансово плащане в размер на 300 лв. и депозит в размер на 800 лв. Съдът намира това възражение за неоснователно. Процесуалният представител трябва да разполага с безспорни доказателства за размера и основанието на насрещното вземане на ответника, напр. разписка или друг писмен документ, тъй като съдът не може да го уважи само въз основа на предположения. В чл. 12 от договора за наем е предвидено заплащане на депозит, възлизащ на едномесечен наем, съгласно чл. 13, заедно с първия наем, като се приспадне авансово платената сума, която е уговорена в чл. 2, ал. 5 на 300 лв. Същевременно в исковата молба се сочи, че депозит не е платен, а ответникът приел, че платеният депозит от 700 лв. по предходния договор за наем, сключен с дружеството, на което е управител, ще се счита за депозит и по настоящия договор. При това положение, съдът намира, че размерът на депозита, с който процесуалният представител на ответника желае да се извърши прихващане, не е установен по категоричен начин. Действително, съдът прие, че депозит е платен с оглед обстоятелството, че договорът не е прекратен, считано от 06.04.2024 г. съгласно чл. 12 от договора, поради неговото неплащане, но неясен остава въпросът с неговия размер. Не е ясно и авансово платените 300 лв. от коя сума са приспаднати – от първия наем или от депозита. При този изход на спора, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК на ищеца се следват разноски съразмерно на уважената част на исковете, а доколкото ответникът не е реализирал такива, предвид участието в делото на назначен от съда особен представител, не следва да му се присъждат, съобразно отхвърлената част на исковете. Ищцата е извършила разноски за държавна такса в размер на 186,93 евро и е внесла депозит за особен представител на ответника в размер на 300 евро. Претендира се и адвокатско възнаграждение, в размер на 664,68 евро. По съразмерност на ищцата следва да се присъдят разноски за производството в размер на 320,53 евро. Така мотивиран, съдът