Решение № 1322 от 23.1.2026 г. на Софийски районен съд по дело № 44017/2025 г.

Производството е бързо - по реда на глава двадесет и пета от ГПК на основание чл. 310, ал. 1, т. 2 ГПК.

Предявен от УЛ ЕАД, с ЕИК •••••• срещу ОБ ЕООД, с ЕИК •••••• е осъдителен иск с правно основание 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД за опразване и предаване на недвижим имот: Производствен цех за мебели, с планоснимачен номер от РД-19-49, квартал ••••, УПИ парцел 11, одобрен 1990, идентификатор на поземления имот ••••••• и представляващ съвкупност от:

• Производствен обект СГРАДА № 1, ет. 1, с площ 2730 кв.м., заснет в кадастралната карта с идентификатори •••••••.1 и •••••••.2;

• Производствен обект СГРАДА № 3, ет. 1, с площ 31 кв.м., с идентификатор •••••••.3;

• Производствен обект СГРАДА ЗА ЕНЕРГОПРОИЗВОДСТВО, ет. 1, с площ 9 кв.м. с идентификатор •••••••.4, както и - Земя с площ 9000 кв. м. с идентификатор •••••••.

Ищецът поддържа, че съгласно договор за наем от 10.10.2023 г. процесният имот е предоставен на ответното дружество за възмездно ползване срещу наемна цена от 1500 лв без ДДС месечно за срок до 21.12.2023 г., след изтичане на който е продължен на основание чл. 236 ЗЗД като безсрочен с оглед продължилото със знанието и без противопоставянето му ползване. Твърди, че поради неизпълнение на задължения на ответника за заплащане на наемната цена за периода от 30.11.2023 г. до 30.11.2024 г. предприел действия за снабдяване със заповед за изпълнение и изпълнителен лист за вземанията по ч.гр.д. № 76610/2024 г. на СРС и пристъпил към принудителното им събиране.

Поддържа, че е прекратил с изявление, връчено на 19.06.2025 г., договора считано от 19.07.2025 г. Въпреки отправеното изявление ответникът не върнал имота, поради което претендира за осъждането му в този смисъл.

В срока по чл. 131 ГПК ответникът оспорва иска. Поддържа, че по силата на предварителен договор за покупко-продажба с ищеца е постигнато съгласие да закупи имота за сумата от 655000 евро, която да бъде осигурена чрез кредит. За отпускане на кредита следвало за имота да е подписан протокол обр. 16, за което ищецът упълномощил ЗС, но процедурата не била завършена. Сочи се, че от ответното дружество вместо ищеца е заплатена сумата от 29390,58 лева, а след приключване на процедурата по издаване на акт 16 следва да се заплати на „ ДК“ ЕООД сумата от 7471,20 лева за строителен надзор. Навежда твърдения за извършени плащания от негова страна по предварителния договор и за наличие на висящо производство във връзка с този договор, инициирано от ищеца пред СГС по т.д. №69/2025 г., по което е навел възражение за прихващане.

Оспорва твърдението на ищеца, че не е заплатена наемна цена за периода от 11.2023 г. до 30.11.2024 г., като твърди, че не е заплатена единствено сумата от 1200 лева за месец ноември 2024 г. Поддържа, че след уведомяването за прекратяване на договора за наем ищецът продължава да издава фактури за наеманата цена и следователно счита, че договорът продължава да действа. Счита, че има право на задържане на имота във връзка с направеното възражение за прихващане.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и обсъди доводите на страните, приема за установено от фактическа страна следното:

Не се спори между страните и е отделено като безспорно с доклада по делото обстоятелството, че помежду им е сключен договор за наем от 10.10.2023 г. със съдържанието на представения по делото препис. Съгласно същия ищецът като наемодател предава на ответника като наемател за временно и възмездно ползване находящ се в гр. Благоевград Производствен цех за мебели, с планоснимачен номер от РД-19-49, квартал ••••, УПИ парцел 11, одобрен 1990, идентификатор на поземления имот •••••••, представляващ съвкупност от:

• Производствен обект СГРАДА № 1, ет. 1, с площ 2730 кв.м., заснет в кадастралната карта с идентификатори •••••••.1 и •••••••.2;

• Производствен обект СГРАДА № 3, ет. 1, с площ 31 кв.м., с идентификатор •••••••.3;

• Производствен обект СГРАДА ЗА ЕНЕРГОПРОИЗВОДСТВО, ет. 1, с площ 9 кв.м. с идентификатор •••••••.4, както и - Земя с площ 9000 кв. м. с идентификатор •••••••.

Не се спори по делото, но и се установява от изявленията на страните в чл. 3 от договора, че към датата на сключване на договора имотът е предаден на ответника, като според изричния текст на посочената договорна норма имотът е предаден на ответника като наемател в състояние, годно за използването му по предназначение.

Уговорен с чл. 1, ал. 2 от договора е срок до 31.12.2023 г.

Видно от Уведомително писмо – покана /л. 42/ ищецът е отправил до ответника изявление, че прекратява сключения договор за наем и го поканил да освободи и напусне имота. Писмото – покана е връчено чрез ЧСИ РМ на 19.06.2025 г., като е получено за ответника на електронна поща /л. 40/ от ЗС – пълномощник с общо пълномощно с нотариална заверка на подписа, рег. № 3338/2017 г. и на съдържанието рег. № 3339 от 10.11.2017 г. на нотариус ЖД, рег. № на НК 328, включващо извършване на всякакви правни и фактически действия от името и за сметка на дружеството /л. 47/.

Ангажирани са и доказателства за извършвани от ответника плащания на наемна цена на имота и извършена пазарна оценка на имота. Същите не следва да бъдат подробно обсъждани, тъй като не касаят обстоятелства от предмета на доказване по делото. Останалите писмени доказателства, ангажирани от страните, касаят различни от процесното правоотношения, твърденията и възраженията във връзка с които не са от значение за правилното изясняване на обстоятелствата по делото, поради което и като неотносими съдът не ги обсъжда.

При така установената фактическа обстановка съдът приема от правна страна следното:

Предявен е иск с правно основание чл. 233, ал.1, изр.1 ЗЗД, за основателността на който е необходимо установяване кумулативната наличност на следните предпоставки: валидно прекратено наемно правоотношение между страните и неизпълнение от страна на ответника на задължението да върне наетия имот.

Съгласно чл. 228 ЗЗД с договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят - да му плати определена цена. При изтичане срока на действие на договора или при предсрочното му прекратяване, наемателят е длъжен да върне вещта на наемодателя – чл.233, ал.1, изр.1 ЗЗД.

В конкретния случай между страните е безспорно съществуването на наемно правоотношение за процесните имоти съгласно представения по делото договор за наем. Същият е сключен за определен срок до 31.12.2023 г., след изтичане на който действието му е продължило като договор за неопределен срок на основание чл. 236, ал. 1 ЗЗД с оглед продължилото със знанието и без противопоставянето на дружеството наемодател ползване, като по този въпрос липсва спор между страните. Поради преобразуването на договора от срочен в безсрочен, прекратяването съгласно чл. 238 ЗЗД е възможно от всяка от страните чрез отправяне на едномесечно предизвестие. Ищецът, в чиято доказателствена тежест е да установи валидното прекратяване на наемното правоотношение, реализира пълно и главно доказване на този факт като представя оправено до наемателя и получено на 19.06.2025 г. от негов представител писмено уведомление за прекратяване на договора. С изтичането на един месец от получаването на писмото, т.е. считано от 19.07.2025 г. договорът е прекратен на основание чл. 238 ЗЗД.

Неотносими към прекратителния ефект на изявлението за прекратяване на договорната връзка са възраженията на ответника, че е заплатил наемна цена за ползване на имота. В случая се касае за прекратяване на договора съгласно чл. 238 вр. чл. 236,ал. 1 ЗЗД, а не за развалянето му поради неизпълнение на задължения на наемателя по реда на чл. 87 ЗЗД. Правото на наемодателя да прекрати договора в тази хипотеза не е обусловено от неизпълнение на задължения на наемателя, поради което и няма значение и не подлежи на обсъждане въпросът дали последният е бил изправна страна към момента на упражняване правото на ищеца.

За пълнота следва да се посочи и че не се доказва право на ответника да задържи имота на основание сочения предварителен договор за покупка на същия имот от 10.10.2023 г., тъй като съгласно чл. 6 от него имотът се предава след сключване на окончателен договор, какъвто не се твърди и доказва да е сключен. Неоснователни са и възраженията на ответника, че има право да задържи имота във връзка с вземания, които претендира да са възникнали в негова полза за суми, платени от името на ищеца. Тези претенциите на ответника, видно от лаконичните и неясни твърдения в исковата молба, касаят отношения на страните по различни правоотношения и не произтичат от договора за наем.

С оглед доказаното надлежно прекратяване на наемното правоотношение наемателят дължи връщане на вещта, което задължение не се твърди и не се установява същият да е изпълнил към момента на приключване на съдебното дирене пред настоящата инстанция.

По изложените съображения предявеният иск с правно основание чл.310, ал.1, т.2 ГПК, вр. чл. 233, ал.1, изр.1 ЗЗД се явява основателен и следва да бъде уважен.

По отговорността на страните за разноски:

При този изход на спора, на основание чл. 78, ал.1 ГПК ответникът следва да заплати на ищеца сторените и доказани разноски за производството в размер на 1668,86 евро /3264 лв, от които 864 лв за държавна такса и 2400 лева за адвокатско възнаграждение/.

Воден от горното, съдът