Решение № 443 от 6.4.2026 г. на Апелативен съд - София по дело № 2819/2025 г.

Производството е по реда на чл.258 и сл.ГПК. С Решение № 5041 от 04.08.2025г. постановено по гр.д. № 20241100113748 по описа на СГС, ГО 30 състав, е отхвърлен изцяло инцидентен установителен иск с правно основание чл.26 ЗЗД, предявен от „АЛФА БИЛД ПРОПЪРТИС“ ООД, ЕИК: 204521771 срещу А. Б. Г., за прогласяване нищожността на клаузата по т.3.1. от сключения между страните на 27.05.2021г. предварителен договор за продажба и строителство на недвижим имот, поради противоречие със закона, невъзможен предмет и липса на основание. Със същото решение „АЛФА БИЛД ПРОПЪРТИС“ ООД е осъден да заплати на А. Б. Г. сумата от 13 385,80 евро – неустойка за забава, предвидена в чл.6.1. от сключения между страните на 27.05.2021г. предварителен договор, ведно със законната лихва върху тази сума от датата на исковата молба – 26.11.2024г. до окончателното плащане; както и сумата от 131,76 евро – законна лихва върху тази сума за периода 17.10.24 г. - 11.11.24г., ведно със сумата от 4 453,19лв. разноски по делото. Със същото решение е отхвърлен иска в останалата част - за горницата над 131,76 евро до пълния предявен размер от 162.17 евро, както и за периода от 11.10.2024г. до 16.10.2024г. Присъдени са разноски, като А. Б. Г., е осъдена да заплати на „АЛФА БИЛД ПРОПЪРТИС“ ООД, сумата от 6,16 лв. – разноски по делото. В срока по чл.259 ГПК срещу решението е депозирана жалба от ищеца по делото. Жалбоподателят-ответник „АЛФА БИЛД ПРОПЪРТИС“ ООД оспорва решението и моли съда да го отмени, като уважи предявените инцидентни искове за нищожност. Твърди, че атакуваната клауза на чл.3.1. от предварителния договор гласи: „Срокът за завършване на строителните работи и въвеждане на сградата в експлоатация с Разрешение за ползване/Удостоверение за въвеждане в експлоатация е краят на м. март 2022 г.“. От своя страна разпоредбата на чл.177, ал.1 ЗУТ регламентира следното: след завършването на строежа и приключване на приемните изпитвания, когато са необходими, възложителят подава заявление пред органа по ал.2 или ал.3 за въвеждането на обекта в експлоатация, като представя окончателния доклад по чл.168 ал.6, договорите с експлоатационните дружества за присъединяване към мрежите на техническата инфраструктура, технически паспорт и сертификат за проектни енергийни характеристики и документ от Агенция по геодезия, картография и кадастър (АГКК), че е изпълнено изискването по чл.175, ал.5 ЗУТ. Съгласно ал.3 на чл.177 ЗУТ строежите от четвърта и пета категория се въвеждат е експлоатация въз основа на удостоверение за въвеждане в експлоатация от органа, издал разрешението за строеж, при условия и по ред, определени в наредбата по ал. 2 (Наредба № 2 от 31.07.2003 г.), като удостоверението се издава в 7-дневен срок от постъпване на заявлението по ал.1 след проверка на приложените документите и регистриране на въвеждането на строежа в експлоатация, като по преценка на органа може да се извърши и проверка на място. Затова изтъква факта, че при съотнасяне на атакуваната клауза на т.3.1. от предварителния договор с приложимите норми на ЗУТ се обосновава извод за фактическа и правна невъзможност заложеният срок за едновременно завършване на строителството и въвеждане на сградата в експлоатация да бъде осъществен съобразно уговореното и относимите нормативни изисквания. В конкретния случай завършеното строителство е констатирано с акт образец №15, съставен на 22.06.2022г. След което и съобразно относимите разпоредби на ЗУТ от консултанта, осъществяващ строителен надзор, се изготвя окончателния доклад и техническия паспорт за сградата, в която са ситуирани обектите на ответницата по този иск. С окончателния доклад, техническия паспорт(представени по делото) и сертификата за проектните енергийни характеристики се удостоверява съответствието на строежа с нормативните изисквания, като наличието на посочените актове е основната предпоставка да бъде въведена сградата в експлоатация, а за съставянето им се изисква определен времеви ресурс отдалечен по време и следващ завършеното вече строителство, удостоверено с Констативен акт - образец №15. От представените и приети по делото доказателства и при проведен правилен анализ на относимите разпоредби следва да бъде обоснован правилният извод, че изначално уговорката в т.3.1 от Предварителния договор е в противоречие с императивните норми на чл.177 ЗУТ, изразяваща се в невъзможността да бъде изпълнена тази едновременност на завършване на строителството и въвеждане на сградата в експлоатация, тъй като за съставянето на нормативно предвидените и изискуеми документи, които са предпоставка за въвеждане на сградата в експлоатация, се изисква определен времеви ресурс отдалечен по време и следващ завършеното вече строителство, удостоверено с Констативен акт - образец №15 - в конкретния случай на 22.06.2022 г. Отделно от горното счита, че съгласно разпоредбата на чл.19а, ал.1 Наредба №2 от 31.07.2003г. (издадена на основание чл.177, ал.2 ЗУТ) искане за регистриране и издаване на удостоверение за въвеждане в експлоатация на строеж се прави от възложителя до органа, издал разрешението за строеж. Съгласно ал. 3 от същата норма за регистриране и издаване на удостоверение за въвеждане в експлоатация на строеж четвърта или пета категория към заявлението по ал. 1 се прилагат следните документи: 1 .документ за собственост или документ за учредено право на строеж в чужд имот, или документ за право да се строи в чужд имот по силата на специален закон; 2.окончателен доклад на лицето, упражняващо строителен надзор; 3.разрешение за строеж (акт за узаконяване) - прилага се служебно; 4.протокол за определяне на строителна линия и ниво с резултатите от проверки на достигнатите контролирани нива - прилага се служебно; 5. акт образец № 14 за приемане на конструкцията, когато се изисква; 6. констативен акт по чл. 176,ал.1 ЗУТ за установяване годността за приемане на строежа, образец № 15 от Наредба №3 от 31 юли 2003 г. за съставяне на актове по време на строителството; 7. информация за идентификатор на обекта на кадастъра, подлежащ на въвеждане в експлоатация; 8.договори с експлоатационните дружества за присъединяване към мрежите на техническата инфраструктура, когато такива са необходими; 9.технически паспорт, а когато строежът е новоизградена сграда - и сертификат за енергийни характеристики на нова сграда, издаден по реда на наредбата по чл.48 от ЗЕЕ; 10. актове по специални закони, които са необходимо условие за въвеждане в експлоатация; 11.документ за платена такса, освен ако плащането е извършено по електронен път. Съгласно разпоредбата на чл. 196, ал. 1 от Наредба № 2 от 2003 г., органът, издал разрешението за строеж, в 7-дневен срок от постъпването на искането извършва проверка на документите по чл. 19а, ал. 3 от посочения подзаконов нормативен акт и издава удостоверение за въвеждане в експлоатация или писмено, мотивирано, отказва издаване на такова удостоверение. От съществено значение в конкретния случай е обстоятелството, че към датата на която се подава искането за въвеждане на сградата в експлоатация, за сградата следва да бъдат издадени и заявителят следва да разполага с посочените по-горе документи и то след приетото строителство с констативния акт по чл.176, ал.1 ЗУТ за установяване годността за приемане на строежа образец №15. Останалите документи, които са необходимо условие за въвеждане на сградата в експлоатация са последващи на установяването годността на строежа и се създават от трети лица извън изпълнителя по процесния предварителен договор. В този смисъл техническия паспорт, сертификатът за енергийни характеристики, както и окончателния доклад - които са нормативно предвидени като предпоставка и са необходимо условие за въвеждане на сградата в експлоатация са от компетентността на другите участници в строителството по смисъла на чл.160 ЗУТ, а именно проектантът и консултантът упражняващ строителен надзор. Затова уговарянето на крайния срок като такъв едновременно за завършване на строителството и за въвеждане на сградата в експлоатация, при така описаната по-горе нормативна уредба, означава единствено, че изпълнителят по договора следва да организира работата си така, че към посочената дата да е изпълнил онова действие, което според нормативната уредба се осъществява последно по време - в случая - въвеждането на сградата в експлоатация, а това е обективно невъзможно. Твърди, че неоснователно съдът е отхвърлил възражението за нищожност на процесната неустоечна клауза, поради накърняване на добрите нрави. Налице са факти, които съставляват по своя характер причини, изрично посочени в т.3.2 от процесния предварителен договор и които обуславят влизане в сила на изключението, уговорено в т.3.3, а именно че при забавяне на строителството поради причини, посочени в т.3.2 (в конкретния случай форсмажорни обстоятелства - епидемия и война) не се дължат неустойки между страните, като сроковете по предварителния договор спират да текат и се удължават с писмено споразумение между страните. Именно наличието на описаните в договора форсмажорни обстоятелства налагат извод, че не е допусната виновно забава от страна на ответника по основния иск, а отклонението в срока е настъпило поради влиянието на ноторно известни обстоятелства, имащи значението на форсмажор, а именно пандемията от COVID 19 и войната в Украйна. Същевременно и въпреки настъпилата инфлация продажната цена по процесния предварителен договор не е увеличена. Твърди, че претенцията за неустойка води до нееквивалентност на престациите по процесния предварителен договор - в степен, която обуславя нищожност на процесната неустоечна клауза, поради накърняване на добрите нрави. Което от своя страна обуславя, че неустойката за забава в конкретния случай е загубила присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функция. Затова намира клаузата за неустойка, уговорена в т.6.1 от Раздел 6 на Предварителния договор за строителство и продажба на недвижим имот от 27.05.2021 г. за нищожна на основание чл.26, ал.1 пр.З ЗЗД, като противоречаща на добрите нрави. От показанията на ангажирания от тях свидетел безспорно се установява, че по време на изпълнението на дейностите между акт № 14 и акт № 15 за сградата е била отчетена забава в изпълнение на дейностите, поради условията на пандемия. През този период имало установени забавяния в държавата и в световен мащаб на доставка на материали, затруднение на работна ръка, поради заболявания. Отделно, забавяния се наложили и заради наложените рестрикции в начина на работа и на броя на хората, работещи по довършителните дейности в затворените помещения, необходимостта от постоянно проветряване, което забавило периодите на съхнене и изпълнение на дейностите вътре в сградата. Изключително много се забавили доставките от чужбина на материала за външната облицовка на сградата, за изпълнението на което бил договорен срок от 45 дни, а реалното изпълнение било 7 месеца. Забавени били и доставката на външните гаражни врати на част от растителността за озеленяването от Германия и Италия. Забавата на доставката на материалите за гаражните врати пък се дължала на това, че изпълнителя имал затруднения в заводите за производство на вратите, поради голямата заболеваемост (на персонала) и съответно - изоставане в графиците. Отделно, снабдяването на метални материали при тях също било затруднено, защото в периода на пандемията металът в строителния бранш бил един от най-потърпевшите материали относно цени и набавянето му, поради това, че основен снабдител била Украйна и от избухването на войната имало липса на този материал и цените се повишили значително. В резултат от това е налице разлика от около 2 години между първоначалния график и реалната реализация, въпреки опита им да се навакса забавата. Ето защо забавата не е настъпила по вина и поради бездействие от тяхна страна, а по причини, изрично посочени в т.3.2 от договора, обуславящи влизане в сила на изключението, уговорено в т.3.3, съгласно която при забавяне на строителството поради причини, посочени в т.3.2 (в конкретния случай форсмажорни обстоятелства - пандемия и война) не се дължат неустойки между страните, като сроковете по предварителния договор спират да текат и се удължават с писмено споразумение между страните. Твърди, че липсата на писмено споразумение за удължаване на сроковете не е инициирано от нито една от страните по договора, но това обстоятелство не води до обратния извод, че сроковете по договора не са спрени. Наличието на пандемия и война са обстоятелствата от обективен характер, предвидени в т.3.2 от договора, съставляващи основание за спиране на сроковете по предварителния договор и обуславящи освобождаването на страните от евентуалната дължимост на неустойка, доколкото не е налице забава от страна на дружество по смисъла на т.3.1 от процесния договор, тъй като дейността по издаване на удостоверението за въвеждане в експлоатация е административна по характер дейност, която е от компетентността и в правомощията на органи на държавна власт. Последното от своя страна, съставлява административно производство, извършвано от компетентен орган на държавна власт, и е независещо от волята на страните по предварителния договор, по която причина коментираното условие е уредено като изключващо отговорността за неустойка обстоятелство. Претендира разноски. Въззиваемата страна А. Б. Г. оспорва жалбата и моли съда да потвърди решението като правилно и законосъобразно. Изтъква факта, че клаузата на чл.3.1 от процесния договор не е в противоречие е разпоредбите на чл. 177, ал. 1 ЗУТ, чл. 19а и чл. 196 от Наредба №2 от 31.07.2003 г., на които въззивникът (ищец по ИУИ) се позоваваресп. Не води до нищожност противоречие със закона. Посочените разпоредби уреждат съответните етапи в процедурата по строителство и по-конкретно стъпките, които следва да бъда предприети след завършване на строителството. Уговореният в чл.3.1 от процесния предварителен договор срок по никакъв начин не противоречи на така предвидената в закона административна процедура, като не предвижда нито нови, нито различни стъпки, поради което не може да се приеме, че е налице каквото и да е противоречие със закона по смисъла на чл. 26, ал. 1, т. 1 ЗЗД. Уточнява, че ищецът по ИУИ се позовава на това, че не е успял да спази срока, който сам си е поставил, и към момента, към който е поел ангажимент да има въведена в експлоатация сграда тепърва е бил на етап Акт - образец 15. Счита, че строителят единствен отговаря за организиране на процеса на строителство и комуникацията с компетентните институции, поради което действията и сроковете, в които същите ще бъдат предприети, зависят единствено и само от самия него, поради което забавата му не е извинителна, а клаузата не е недействителна. Уговореният срок между страните изисква както фактическите действия по строителството, така и правните действия по въвеждането на построеното от компетентните органи в експлоатация, да бъде завършено до посочената в чл. 3.1 крайна дата, като с тази клауза между страните се разпределя именно рискът от невъвеждането на имота в експлоатация в уговорения срок и този риск съгласно договора се поема от строителя и е свързан с неблагоприятните последици, уговорени между страните, а именно - заплащане на неустойката, предмет на главния иск. Твърди, че не е налице и невъзможен предмет на клаузата на чл. 3.1 от Предварителния договор, нито й липсва основание по смисъла на чл. 26, ал. 2, предл. 1 и 4 ЗЗД, доколкото не е нито фактически, нито правно невъзможно за професионалист - строител, да предприеме необходимите действия и да завърши строителството, както и да осигури въвеждането на сградата в експлоатация в предвидения срок. Самият факт, че го е осигурил, но при условията на забавено изпълнение - една година след договорения срок, обосновава пълната несъстоятелност на тази теза. Изтъква факта, че процесният договор е типов, едностранно изготвен от Алфа Билд Пропъртис ООД, като всички включени в него клаузи, включително и атакуваната като нищожна клауза на чл. 3.1 са предложени изцяло от въззивника (ищец по ИУИ). Последният извършва строителство и продажбата на построените апартаменти по занятие. Следователно като професионалист в сферата би следвало да е пределно наясно с процеса на строителство, включително от административна гледна точка, и да е в състояние да предвиди необходимите срокове, включително като вземе предвид евентуалните забавяния на административните органи, за да определи и заложи в договорите си реалистични срокове, в които да изпълни задължението си да построи процесната сграда и да осигури въвеждането й в експлоатация. С оглед на горното намира за правно и житейски абсурдно търговецът - строител да атакува с иск за нищожност клаузата в собствения си договор, която сам е заложил в него, с която сам е определил срокът, в който се задължава да изпълни едно от основните си задължения по договора - да осигури годен за ползване и въведен в експлоатация апартамент. Забавата на въззивника да изпълни задължението си да осигури въвеждане на сградата в експлоатация в предвидения в т. 3.1. от Предварителния договор срок до края на месец март 2022 г. също е безспорна и се установява от представения с ИМ Акт - образец 16, който е издаден на 09.03.2023 г. - една година след изтичане на срока за изпълнение. Съгласно чл.6.1 от Предварителния договор неустойката е в размер на 0,1% на ден, но не повече от 10 % от цената по Предварителния договор. С оглед периода на забавата така уговорената неустойка е достигнала своя таван от 13 385,80 евро, колкото е размерът на исковата претенция. Въззивникът е поставен в забава за плащането на неустойката с покана, връчена му чрез имейл на 11.10.2024 г., от като считано от 17.10.2024 г. дължи законна лихва върху просроченото си задължение, както правилно е приел първоинстанционният съд. Наведеното възражение за наличие на форсмажорно обстоятелство - КОВИД пандемията намира за абсолютно неоснователно, доколкото процесният Предварителен договор е сключен на 27.05.2021 г., а „Ковид“ - пандемията, както е ноторно, настъпила февруари месец 2020 г., поради което това обстоятелство няма качеството непредвидимост в резултат на което не би могло да бъде квалифицирано като форсмажор по смисъла на чл. 306 ТЗ. Неоснователно и недоказано е и възражението за войната в Украйна, като форсмажорно обстоятелство, препятстващо изпълнението на процесния Предварителен договор. Доколкото военното положение в Украйна, е с начало през февруари 2022г., към който момент сградата вече е била пред акт № 16, дори действително в резултат от него в световен мащаб да е имало затруднения с набавянето на някои суровини като желязо, то тези затруднения не биха могли да касаят конкретния строителен процес на процесната сграда, тъй като към този момент тя е била изцяло построена и е очаквала въвеждане в експлоатация. От друга страна жалбоподателят нито твърди, нито ангажира доказателства да е уведомявал ищцата за наличието на непреодолима сила и да е изпълнил условията за задействане освобождаващата клауза на чл.3.3 от Предварителния договор, поради което същата безспорно не е породила действие. Претендира разноски. Софийски апелативен съд, действащ като въззивна инстанция, след като разгледа жалбата и обсъди събраните доказателства, приема за установено следното от фактическа и правна страна: Производството е по реда на чл.79 вр.чл.92 и 86 ЗЗД. Ищцата А. Б. Г. твърди, че на 27.05.2021г. сключила с „Алфа Билд Пропъртис“ ООД, предварителен договор, по силата на който ответникът се е задължил да построи със свои средства и да й продаде подробно описаните в исковата молба недвижими имоти, като съгласно чл. 3.1 от предварителния договор е уговорен срок за завършване на строителството и осигуряване издаването на удостоверение за въвеждане в експлоатация до края на м. март 2022г. Въпреки това, към 22 юни 2022г. строителството било все още на етап Акт-образец 15. С нотариален акт № 96 от 15.02.2022 г., том I, peг. № 1763, дело № 89/2022 г. на нотариус Р. Р., № ••• на НК, вписан в Службата по вписванията – гр. София с вх. рeг. № 8097 от 15.02.2022 г., акт. 11, том XVIII, дело 5504/2022 г. ответникът е прехвърлил на ищцата собствеността върху имотите в степен на завършеност - груб строеж. Така изпълнил задължението си за прехвърляне на собствеността, но продължил да бъде задължен за изграждането на имотите в степен на завършеност и за въвеждането им в експлоатация, съгласно клаузите на предварителния договор. Сградата е въведена в експлоатация с Удостоверение от 09.03.2023 г. Съгласно т. 6.1 от предварителния договор, при неспазване на предвидения в т. 3.1 срок за въвеждане в експлоатация на имотите, ответното дружество дължи неустойка за забава в размер на 0,1% на ден от посочената в т. 2.1 от предварителния договор цена в размер на EUR 133 858, но не повече от 10% от нея. Доколкото ответникът изпаднал в забава за изпълнение на задължението си по т. 3.1 от предварителния договор считано от 01.04.2022 г., продължила до 09.03.2023 г., или общо 343 календарни дни, за посочения период на забава уговорената неустойка е достигнала максималния си размер от 13 385,80 евро. На 11.10.2024 г. изпратила на ответника покана за изпълнение на така посоченото задължение за заплащане на неустойка за забава, но последният отказал да плати. Претендира сумата от 13 385,80 евро, представляваща договорна неустойка за забава, дължима на основание чл.6.1 вр.чл.3.1 от процесния предварителен договор от 27.05.2021 г., ведно със законна лихва върху посочената главница в размер на 162,17 евро, дължима за периода от 11.10.2024 г. до 11.11.2024 г. Ответникът „АЛФА БИЛД ПРОПЪРТИС“ ООД оспорва изцяло предявените осъдителни искове по размер и основание. Оспорва да е изпаднал в забава по смисъла на т. 3.1 от предварителния договор, тъй като е била налице обективна невъзможност да изпълни и двете дейности по т. 3.1 от предварителния договор в предвидения срок, поради непреодолимата сила, породена от извънредната епидемична обстановка след разпространението на COVID-19 и от началото на войната в Украйна, които оказали пряко въздействие върху строителството, поради липсата или забавени доставки на материали и трудности с ангажиране на работна ръка в този период. Горепосочените събития са обосновали прилагането на клаузите на т. 3.2 и т. 3.3 от предварителния договор, поради което сроковете по договора са спрели да текат и страните не си дължат неустойка. Издаването на удостоверение за въвеждане в експлоатация съставлява административно производство, извършвано от компетентен орган на държавна власт, независещо от волята на страните по предварителния договор, което изключва отговорността за неустойка. Навежда възражение за нищожност на клаузата за неустойката, уговорена в т. 6.1 от предварителния договор, на основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД, като противоречаща на добрите нрави, поради това, че дължимостта й произтича от договорната разпоредба на т. 3.1, която също счита за изначално недействителна, поради противоречието й със закона, тъй като спазването на уговорения краен срок за строителство и за въвеждане на сградата експлоатация на сградата е обективно невъзможен. Депозира на основание чл. 212 ГПК инцидентен установителен иск за признаване нищожността на клаузата по т.3.1 от Предварителния договор за строителство и продажба на недвижим имот от 27.05.2021 г., поради противоречието й със закона (чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД), а именно – противоречие с чл. 177, ал. 1 ЗУТ, чл. 19а, ал. 1-3 и чл. 19б от Наредба № 2 от 31.07.2003 г. (издадена на основание чл. 177, ал. 2 от ЗУТ), както и поради невъзможен предмет (чл. 26, ал. 2, предл. 1 ЗЗД) и поради липса на основание (чл. 26, ал. 2, предл. 4 ЗЗД) за така въведеното договорно условие за едновременно настъпващ краен срок за строителството и за въвеждане на сградата в експлоатация. От фактическа страна се установява, че на 27.05.2021 г. между страните е сключен предварителен договор за продажба и строителство на недвижими имоти: а) АПАРТАМЕНТ № 4, със застроена площ от 84,71 кв.м., предсталяващ самостоятелен обект с идентификатор 68134.1972.3114.2.4, с адрес на имота: •••, находящ се в многофамилна жилищна сграда с идентификатор 68134.1972.3114.2, разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.1972.3114 по КККР на гр. София, одобрени със Заповед № РД-18-3/11.01.2011 г. на Изпълнителния директор на АГКК; б) МАЗЕ(склад) № 2, находящ се на сутеренен етаж, на кота - 1,90 и -0,95 метра, със застроена площ 2,33 кв.м., заедно с 0,0805% ид. части от общите части на складовите помещения, равняващи се на 0,43 кв.м. и 0,062% ид. части от правото на собственост върху поземления имот, равняващи се на 1,25 кв.м., заедно със съответните идеални части от правото на строеж върху мястото, в което е построена сградата; и в) ГАРАЖ № 10, находящ се на сутеренен етаж, на кота -3,60 метра, със застроена площ 23,07 кв.м., заедно с 3,1604% ид.ч. от общите части на подземните гаражи, равняващи се на 16,82 кв.м. или обща застроена площ на гаража с включени идеални части е 39,89 кв.м., както и 0,898% ид. части от правото на собственост върху поземления имот, равняващи се на 18,02 кв.м., заедно със съответните части от правото на строеж върху мястото, в което е построена сградата. Страните са се задължили да сключат окончателен договор за прехвърляне правото на собственост върху процесните имоти в срок до 14 работни дни след покана, изпратена от продавача (ответник по първоначалния иск) до купувача (ищец по първоначалния иск) не по-късно от 7 дни след снабдяване с влязло в сила удостоверение за въвеждане на сградата в експлоатация, като уговорените срокове могат да бъдат променяни само по взаимно писмено споразуменне между страните (т.1.3). Продавачът е приел също да извърши и довършителни работи и инсталации на обектите (т.1.4). Уговорена е продажна цена за процесните имоти в размер общо на 133 858 евро с включен ДДС или левовата им равностойност по централния курс на БНБ в деня на плащането, от които: 118 858 евро - за апартамент № 4 и 15 000 евро - за гараж № 10 (т. 2.1.), като плащането се извърши на части – 30 000 евро представляващи задатък /капаро/ по смисъла ЗЗД следва да се заплатят от купувача до три дни от подписването на предварителния договор, а остатъка от уговорената обща пpoдaжнa цена в размер на 103 858 евро - в срок от 14 работни дни след като продавачът снабди купувача с влязъл в сила акт за въвеждане на сградата в експлоатация (т. 2.1.1). Уговорено е, че цената е окончателна и не подлежи на промяна вследствие на инфлационни процеси, повишени цени на материали и труд, изменение на пазарна конюнктура и други (т. 2.4.). С оспорения чл.3.1 на предварителния договор е уговорен краен срок за завършване на строителните работи и въвеждане на сградата в експлоатация с разрешение за ползване/удостоверение за въвеждане в експлоатация до края на месец март, 2022г., като съгласно чл.3.2. при забава на изпълнението поради настъпване на форсмажорни обстоятелства, действието на договора се спира до отпадането им и през този период не се дължат неустойки между страните, а уговорените срокове за плащане на суми и за предаване на имотите не текат и се удължават по взаимно писмено споразумение между страните. Страната, която е в невъзможност да изпълни задълженията си поради непреодолима сила следва в подходящ срок писмено да уведоми другата страна. В т. 6.1. на предварителния договор е уговорена неустойка при забава на продавача да завърши строителството и да въведе сградата в експлоатация в посочените срокове, която забава не се дължи на форсмажорни или други обстоятелства, посочени в т. 3.2 от договор, в размер на 0,1% от общата продажна цена (133 858 евро с ДДС) за всеки ден забава, но не повече от 10% от общата цена. В случай, че забавата на продавача продължи повече от 180 дни, купувачът има право едностранно да развали договора, като продавачът дължи връщане на капарото и останалите платени до момента суми. Сключен е окончателен договор за покупко-продажба на недвижим имот под формата на нотариален акт № 96 от 15.02.2022 г., том I, peг. № 1763, дело № 89/2022 г. на нотариус Р. Р., № ••• на НК, вписан в Службата по вписванията – гр. София с вх. рeг. № 8097 от 15.02.2022 г., акт. 11, том XVIII, дело 5504/2022г., относно прехвърлянето на собствеността върху процесните имоти, изградени в степен на завършеност „груб строеж". В т. IV на нотариалния акт е уговорено владението върху недвижимите имоти да бъде предадено от продавача на купувача след въвеждане на сградата в експлоатация. Приети са по делото Констативен акт Образец 15 (приложение № 15 към чл. 7, ал. 3. т. 15) от 22.06.2022 г. (лист 9-24 от делото), Окончателен доклад от 29.06.2022 г. (лист 139-148) и технически паспорт от 07.12.2022 г., (лист 149-163), издадени от строителния надзор, с които са установени изпълнението на строителството и годността за приемане на строежа и ползването на процесната сграда, въз основа на които на 09.03.2023 г. от Главния архитект на СО е издадено Удостоверение № 257 за въвеждане на процесната жилищна сграда в експлоатация (л.26). С покана, изпратена на 11.10.2024 г. по електронна поща от името на ищцата до ел. адрес office@alfabuild.bg, ответникът е поканен в срок от 5 дни, считано от датата на получаването, да заплати сума в размер на 13 385,80 евро, представляваща неустойка за забава по т.3.1. от предварителния договор от 27.05.2021 г., ведно с лихвата върху тази сума до окончателното плащане на сумата. Получаването на поканата не е оспорено, а същият ел. адрес е посочен и в отговора на искова молба. В този смисъл поканата е надлежно връчена на ответника на 11.10.2024.. В о.с.з. на 04.07.2025г. е разпитана св.Грозданова – служител при ответното дружество, чийто показания съдът кредитира при условията на чл.172 ГПК. Свидетелката работи като строителен инженер в дружеството - изпълнител на строителните работи на обекта, възложени му от ответника „Алфа Билд Пропъртис“. Занимавала се с процесния обект след изпълнението на грубия строеж и след подписването на акт № 14, като е ръководила целия строителен процес, организация на работна ръка, доставка на материали. По спомен Акт № 14 бил съставен в края на 2020 г. – 10-ти месец. Излага, че след завършване на грубия строеж на сградата, следвало да се извършат доста голяма част от дейностите за приключване на една сграда: изпълнение на довеждащи връзки, ВиК-, електро-, ОВК-инсталации, външни и вътрешни довършителни работи. Тези строителни работи се извършвали както с външни лица, така и с работници на дружеството. По време на изпълнението на дейностите между акт № 14 и акт № 15 била отчетена забава в изпълнение на дейностите, поради условията на пандемия. През този период имало установени забавяния в държавата и в световен мащаб на доставка на материали, затруднение на работна ръка, поради заболявания. Отделно, забавяния се наложили и заради наложените рестрикции в начина на работа и на броя на хората, работещи по довършителните дейности в затворените помещения, необходимостта от постоянно проветряване, което забавило периодите на съхнене и изпълнение на дейностите вътре в сградата. Изключително много се забавили доставките от чужбина на материала за външната облицовка на сградата, за изпълнението на което бил договорен срок от 45 дни, а реалното изпълнение било 7 месеца. Забавени били и доставката на външните гаражни врати на част от растителността за озеленяването от Германия и Италия. Забавата на доставката на материалите за гаражните врати пък се дължала на това, че изпълнителят имал затруднения в заводите за производство на вратите, поради голямата заболеваемост (на персонала) и съответно - изоставане в графиците. Отделно, снабдяването на метални материали при тях също било затруднено, защото в периода на пандемията металът в строителния бранш бил един от найпотърпевшите материали относно цени и набавянето му, поради това, че основен снабдител била Украйна и от избухването на войната имало липса на този материал и цените се повишили значително. В резултат - бил удължен срока, като разликата между първоначалния график и реалната реализация била около 2 години, въпреки опититите да се навакса забавата. Няма новопредставени доказателства пред настоящата инстанция При така установената фактическа обстановка съдът намира следното от правна страна: Безспорно предварителният договор е изпълнен със забава от страна на строителя-продавач, продължила от м.03.2022г. до 09.03.2023г., когато сградата е въведена в експлоатация или 343 дни по-късно. Спорен е въпросът има ли обективни причини за това, водещи до отпадане неговата отговорност за забава. ПО ИНЦИДЕНТНИЯ УСТАНОВИТЕЛЕН ИСК за нищожност на клаузата САС споделя приетото в решение № 10 от 09.02.2015 г. по т.д. № 4429 от 2013 г. на ВКС, ТК, II т.о., че когато забавата за изпълнение на поето договорно задължение се дължи на неизпълнение на законоворегламентирани задължения на трети лица /в случая задължения за даване на разрешения, необходими за присъединяването на процесната сграда към водоснабдителната и канализационната мрежа на града/, а длъжникът е изпълнил своите задължения във връзка с това, е налице невиновна, обективна невъзможност за изпълнение по смисъла на чл. 81, ал. 1 ЗЗД /а не непреодолима сила по смисъла на чл. 306 ТЗ/, която дава основание уговорените срокове да се удължат за времето на забавата. Процесният договор е типов, едностранно изготвен от Алфа Билд Пропъртис ООД, като всички включени в него клаузи, включително и атакуваната като нищожна клауза на чл.3.1 са предложени изцяло от въззивника (ищец по ИУИ). Последният извършва строителство и продажбата на построените апартаменти по занятие. Следователно като професионалист в сферата би следвало да е пределно наясно с процеса на строителство, включително от административна гледна точка, и да е в състояние да предвиди необходимите срокове, включително като вземе предвид евентуалните забавяния на административните органи, за да определи и заложи в договорите си реалистични срокове, в които не само да изпълни задължението си да построи процесната сграда, но и да осигури въвеждането й в експлоатация. Ето защо жалбоподателят – търговец по занятие - строител няма основание да атакува с иск за нищожност клаузата в собствения си договор, която сам е заложил в него, с която сам е определил срокът, в който се задължава да изпълни едно от основните си задължения по договора - да осигури годен за ползване и въведен в експлоатация апартамент. Интерес би имал единствено потребителят по смисъла на ЗЗП. На второ място спорен е въпроса налице ли са форсмажорни обстоятелства по смисъла на чл.3.2 от договора, които обосновават спиране на течение на сроковете. Страната, която е в невъзможност да изпълни задълженията си поради непреодолима сила, в подходящ срок писмено уведомява другата страна за характера на обстоятелствата и възможните последици за изпълнението на договора.“ Съгласно чл. 3.3. „При забавяне на строителството поради причини, посочени в т.3.2, не се дължат неустойки между страните, като сроковете за плащане на сумите по т. 2.1 и за предаване на недвижимия имот, предмет на този Договор спират да текат и се удължават по взаимно писмено споразумение между страните.“. В случая няма отправено писмено предизвестие от строителя до ищцата за характера на обстоятелствата и възможните последици, нито е подписано взаимно писмено споразумение в тази насока. Ето защо не е спазен изрично предвидения от страните ред за спиране на сроковете респ. клаузите са неприложими. Отделно от горното правилни са изводите на първа инстанция, че ответникът не може да се позовава на посочените в отговора факти, свързани с пандемията от коронавирус, доколкото извънредното положение във връзка със същата е обявено през м.март 2020г., а процесният предварителен договор е сключен на 27.05.2021г. Следователно, към момента на сключване ответникът е бил наясно с възникналата специфична обстановка и произтичащите от нея особености, които като професионалист в сферата на строителството е следвало да съобрази още при поемането на задължението да изгради процесните обекти в уговорения срок и при уговорената цена. Пандемията е била вече предвидима и предотвратима като последици. Съгласно разпоредбата на чл.306, ал.2 ТЗ непреодолима сила е непредвидено или непредотвратимо събитие от извънреден характер, възникнало след сключването на договора. За да е налице непреодолима сила е необходимо да са налице кумулативно следните предпоставки : непредотвратимо, непредвидено и непредвидимо събитие, настъпило след сключването на сделката, при което липсва виновното поведение на длъжника, невъзможност за изпълнение и причинна връзка между събитието или действието и невъзможността. Не е задължително, с оглед на легалното определение на непреодолимата сила и правната теория непреодолимата сила да е природно или социално събитие, същото може да представлява действия и на трети за договора лица, включително и когато същите по силата на нормативен акт или някакво облигационно задължение са отговорни за извършване на тези действия. В тежест на ответника, при условията на пълно и главно доказване, е да докаже наличието на елементите на своето правоизключващо възражение - наличието на непреодолимата сила. В случая то остава недоказано пълно и главно. Трето - по осъществяване на основанието за възникване на неустоечното право в полза на ищеца, първоинстанционният съд е приел, че ответникът е следвало до края на март 2022г., вкл., да въведе сградата в експлоатация при съобразяване с изискванията на ЗУТ и ЗУО. Страните не са договорили изрично, че този срок се удължава с времетраенето на задължителните съгласувателни процедури, следователно не са разграничили "завършването на строителството" на обекта от "снабдяване му с разрешение за ползване", което несъмнено е свързано с изготвянето на съответните актове и протоколи, предвидени в специалната нормативна уредба - ЗУТ и Наредба № 3 от 2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството. Поради това договореният да поражда акцесорното задължение за заплащане на мораторна неустойка факт е незавършване на строителството и невъвеждане на сградата в експлоатация. Тълкувайки волята на страните, обективирана в процесния договор за строителство съгласно чл. 20 ЗЗД, страните са искали да обвържат със срока до края март 2022г. както фактическото завършване на строежа по смисъла на чл. 175 ЗУТ, така и формалното по чл. 176 ЗУТ. Затова и изрично не е изключена отговорността на изпълнителя за неустойка за просрочие, което може да му се вмени във вина, въпреки че изготвянето на съответните актове и протоколи, предвидени в специалната нормативна уредба - ЗУТ и Наредба № 3 от 2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството, зависи от волята и действията не само на строителя, а и на другите участници в процеса на строителството, посочени в чл. 176, ал. 1 ЗУТ, както и на държавни органи. Единствено в чл.3.2 е предвидено форсмажорно обстоятелство, което води до спиране на сроковете, както и действия на властите и други институции или експлоатационни дружества, които не позволяват изпълнение на работите, освен ако не са предизвикани от изпълнителя. Такива възражения обаче не са релевирани в отговора на исковата молба, а единствено са посочени форсмажорни обстоятелства – Ковид 19 и войната в Украйна. Второ и независимо от гореизложеното, по иска с правно основание чл.92 ЗЗД - основанията за недействителност на сделките са установени с императивни правни норми, като в практиката на ВКС се съдържат конкретни разрешения с оглед сделките, договорните клаузи и основанията за нищожност, по отношение на които е приложимо тълкуването, дадено в т. 1 на цитираното тълкувателно решение. В него се приема, че въззивният съд служебно следи за спазването на императивни правни норми, касаещи формата на нотариални действия. Според решение № 229 от 21.01.2013 г. на ВКС по т. д. № 1050/2011 г., II т. о., и известните на състава решение № 178 от 26.02.2015 г. на ВКС по т. д. № 2945/2013 г., II т. о. и решение № 193 от 12.02.2018 г. на ВКС по т. д. № 2303/2016 г., I т. о. въззивният съд, разглеждащ иск по чл. 92 ЗЗД за заплащане на неустойка, е длъжен да следи служебно за евентуалната нищожност на съдържащата се в договора уговорка за неустойка поради противоречие с добрите нрави /и закона/, без да е ограничен в произнасянето си относно действителността на уговорката от разпоредбата на чл.269 ГПК. Прието е, че неустойката следва да се приеме за нищожна, ако единствената цел, за която е уговорена, излиза извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции- в този смисъл ТР № 1 от 15.06.2010 г. на ВКС по т. д. № 1/2009 г., ОСTK, задължително за въззивния съдебен състав. ОС е счел, че в случая неустойката не излиза извън тези й присъщи функции, поради което неустоечната клауза е напълно валидна. Освен че е предвидена като лихвен процент, в случая има и краен предел, а именно не повече от 10% от цената. Създадена е константна практика на ВКС, обективирана в решение № 73/29.06.2011 г. по т.д. № 683/2010 г. на ВКС, ТК, І т.о., решение № 230/13.07.2011 г. по т.д. № 1088/2009 г. на ВКС, ТК, ІІ т.о., решение № 59/29.04.2010 г. по т.д. № 6872009 г. на ВКС, ТК, І т.о., в които решения за застъпва постановката, че дори когато размерът на неустойката е определен като лихвен процент, неустойката за забава не се превръща в лихва, а запазва същността си на обезщетение за вреди от неизпълнение в срок на парично задължение. Меродавно за допустимостта на претенцията за неустойка за забавено парично задължение, когато неустойката е уговорена като лихвен процент, е същата да бъде определена по размер към датата на исковата молба, (какъвто е настоящия случай), а не да се претендира като неустоечна лихва до окончателното изплащане на главницата. В посочената съдебна практика се приема, че тъй като задължението за неустойка е самостоятелно и независимо от задължението за плащане на обезщетение по чл. 86, ал. 1 ЗЗД и предвид различните правопораждащи двете вземания на кредитора факти (съответно вземане за главницата и вземане на неустойката), то присъждането на мораторна лихва за забава при неплащане на падежа на уговорената неустойка, не се явява недопустимо кумулиране на еднородни обезщетения за едно и също неизпълнение. Налице е съвпадение на изводите на първа и втора инстанция, поради което решението следва да бъде потвърдено. ПО РАЗНОСКИТЕ: На основание чл.78 ал.3 ГПК жалбоподателят-ответник дължи в полза на въззиваемата страна направените по делото разноски за въззивна инстанция в размер на 1687.26 евро, съгласно списък по чл.80 ГПК и доказателства за неговото плащане. Възражението за прекомерност съдът намира за неоснователно. Воден от горното и на основание чл. 272 от ГПК, съдът