Решение № 2533 от 22.6.2026 г. на Районен съд - Варна по дело № 12504/2024 г.

Производството по делото е образувано по искове предявени от С. А. Д., с ЕГН ••••••••••, действащ в качеството си на пълномощник на „Б. Х. М." ООД, ЕИК ••, със седалище и адрес на управление: ••, редовно упълномощен от управителя на дружеството В. С. И., ЕГН ••••••••••, съгласно пълномощно с нотариално удостоверен подпис peг. № •• от 01.10.2021 г. по описа на К. П. - нотариус с район на действие Районен съд Варна, вписана под peг. № •• в Регистъра на Нотариалната камара, чрез адв.Д. П. К., Адвокатска колегия - Хасково, с адрес на кантора: ••, e-mail: ••, тел. за връзка •• срещу А. М., гражданка на ••, родена на ••••••••••г., в ••, с БУЛСТАТ ••, с адрес на територията на Република България: •• и Н. М., гражданин на ••, роден на ••., в ••, с БУЛСТАТ ••, с адрес на територията на Република България: ••, иск с правно основание чл.79 от ЗЗД, за осъждане на ответниците да заплатят на ищеца суми, както следва:

ответникът А. М., гражданка на ••, родена на ••••••••••г., в ••, с БУЛСТАТ ••, с адрес на територията на Република България: ••, да заплати на „Б. Х. М." ООД, ЕИК ••, със седалище и адрес на управление: ••, следните суми: 569,81 евро - представляваща припадащата й се 1/2 идеална част от сбора на неплатените задължения за такси поддръжка за: 2022г. /145,88 евро/, 2023г. /232,80 евро/ и 2024г. /191,13 евро/; 43,45 евро - представляваща законна лихва върху припадащата й се 1/2 идеална част от главницата за такса поддръжка за 2022г., считано от 01.05.2022г. до 02.10.2024г.; 43,77 евро - представляваща законна лихва върху припадащата й се 1/2 идеална част от главницата за такса поддръжка за 2023г., считано от 01.05.2023г. до 02.10.2024г.; 11,27 евро - представляваща законна лихва върху припадащата й се 1/2 идеална част от главницата за такса поддръжка за 2024г., считано от 01.05.2024г. до 02.10.2024г.; както и законна лихва върху припадащата й се част от дължимите главниците в общ размер на 569,81 евро, считано от датата на подаване на исковата молба до окончателното изплащане на задължението, както и направените съдебно - деловодни разноски и адвокатско възнаграждение и ответникът Н. М., гражданин на ••, роден на ••., в ••, с БУЛСТАТ ••, с адрес на територията на Република България: ••, да заплати на „Б. Х. М." ООД, ЕИК ••, със седалище и адрес на управление: ••, следните суми: 569,81 евро - представляваща припадащата му се 1/2 идеална част от сбора на неплатените задължения за такси поддръжка за 2022г. /145,88 евро/, 2023г. /232,80 евро/ и 2024г. /191,13 евро/; 43,45 евро - представляваща законна лихва върху припадащата му се 1/2 идеална част от главницата за такса поддръжка за 2022г., считано от 01.05.2022г. до 02.10.2024г.; 43,77 евро - представляваща законна лихва върху припадащата му се 1/2 идеална част от главницата за такса поддръжка за 2023г., считано от 01.05.2023г. до 02.10.2024г.; 11,27 евро - представляваща законна лихва върху припадащата му се 1/2 идеална част от главницата за такса поддръжка за 2024г., считано от 01.05.2024г. до 02.10.2024г.; както и законна лихва върху припадащата му се част от дължимите главниците в общ размер на 569,81 евро, считано от датата на подаване на исковата молба до окончателното изплащане на задължението, както и направените съдебно -деловодни разноски и адвокатско възнаграждение.

Дължимите суми могат да бъдат заплатени от ответната страна по следната банкова сметка с реквизити: IBAN: •• BIC/SWIFT: •• BANK: ••.

Ищецът аргументира правен интерес от предявените искове

навеждайки следните фактически твърдения:

Ответниците са съсобственици на следния недвижим имот, находящ се в гр. ••, а именно: АПАРТАМЕНТ ••, представляващ самостоятелен обект с идентификатор ••, с адрес: ••, по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.••, област Варна, одобрена със Заповед РД-18- 47/18.08.2006г. на Изпълнителния директор на АК, при граници на обекта: на съшия етаж: обекти с идентификатори •• и ••, под обекта: няма и над обекта: няма, със застроена площ от 42,90 кв.м. заедно веранда с площ от 16,16 кв.м. и ведно с прилежащите му 10,45 кв.м. идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху поземления имот, който имот са придобили по силата на Нотариален акт за покупко-продажба, вписан под акт № *, том *, вх. per. № * от 01.11.2016г. на Службата по вписвания към Районен съд Варна.

На 01.11.2016г. ответниците са сключили с ищцовото дружество договор за поддръжка и управление на комплекс „••“ изграден в поземлен имот с идентификатор ••• по кадастралната карта на гр. ••, с нотариална заверка на подписите peг. № •• от 01.11.2016г. по описа на Ж. Т. - нотариус с район на действие Районен съд Варна вписан под per. № * в регистъра на Нотариалната камара, който договор е надлежно вписан и в СВ при PC Варна.

Съгласно чл. 1 от сключения договор, ищцовото дружество е приело и се е задължило лично или чрез трети лица, срещу възнаграждение, да поддържа и извършва организационното, техническото и административното управление и поддръжка на общите части и съоръжения на комплекса, а съгласно чл. 2, възложителят се е задължил да заплаща годишна такса в размер на 465,60 Евро с ДДС.

Съгласно чл. 4 от сключения договор таксата се заплаща в срок до 30 /тридесети/ април на всяка календарна година.

Падежите на задълженията на ответниците за такса поддръжка за 2022г., 2023г. и 2024 г. са настъпили, като последните са извършили частични плащания както следва: 173,84 евро за такса поддръжка за 2022г. и 83,35 евро за такса поддръжка за 2024г.

Плащане от тяхна страна на остатъците както следва: 291,76 евро за 2022г.; 382,25 евро за 2024г. и пълния размер на таксата за 2023г - 465,60 евро все още не е извършено, тоест дължима се явява и законна лихва върху всяка една от незаплатените главници, считано от падежа на всяка една от тях - 01.05.2022г./ 01.05.2023г./ 01.05.2024г.

Ищцовото дружество е правило многобройни опити да събере вземането си доброволно от ответниците, но предприетите от негова страна действия не са дали положителен резултат.

Към настоящия момент ответниците дължат следните суми:

• Незаплатена част от такса поддръжка за 2022 година, равняваща се на сумата в размер на 291,76 Евро с ДДС, както и сумата в размер на 86,90 Евро - представляваща законна лихва, считано от 01.05.2022г. до настоящия момент- 02.10.2024г.;

• Незаплатена такса поддръжка за 2023 година, равняваща се на сумата в размер на 465,60 Евро с ДДС, както и сумата в размер на 87,53 Евро - представляваща законна лихва, считано от 01.05.2023г. до настоящия момент - 02.10.2024г.;

• Незаплатена част от такса поддръжка за 2024 година, равняваща се на сумата в размер на 382,25 Евро с ДДС. както и сумата в размер на 22,54 Евро - представляваща законна лихва, считано от 01.05.2024г. до настоящия момент- 02.10.2024г.

Като всеки един от ответниците дължи половината от посочените погоре суми в условията на разделност.

Относно изпълнението на договорните задължения от страна на ищцовото дружество:

Същото точно, добросъвестно и в срок, със собствени сили или чрез наети лица, винаги е изпълнявало поетите с договора задължения подробно посочени в договора, изразяващи се в следното:

Поддръжка на зелените площи включваща: наторяване, плевене, подрязване и оформяне на растителността, третиране с инсектициди при нужда, прекопаване, подмяна на растителност, почистване на сухите листа, косене на тревата и др.

Поддържане, стопанисване и осигуряване на ползването на басейна в комплекса. Закупуват се всички нужни химикали и препарати за поддръжката на същия. Около басейна са разположени чадъри и шезлонги, които са предоставени за ползване на всички собственици и обитатели.

Целогодишно се извършва техническа поддръжка на общите части и съоръженията на комплекса, което включва профилактика, ремонт и подмяна на: осветителни тела в общите части на сградите, в това число коридори, стьлбищни пространства, поддръжка и годишни технически прегледи на асансьорите, стьлбищни автомати; ремонтни дейности на басейна; осветителни тела в двора на комплекса, канализация, водопроводни и ел. инсталации, мрежи за кабели, ремонтни дейности на общите части в сградите и поземления имот, в който са разположени същите.

Санитарно-хигиенното обслужване включва дейности по измиване и измитане на вътрешни алеи; измиване, метене, почистване на прах и дезинфекция на общите части на сградата и поземления имот, в който са разположени същите.

Заплащането на разходите за електричество (в това число за осветление, асансьор, басейн), и вода в общите части се извършва също целогодишно.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК са постъпили отговори на исковата молба от ответниците. Отговорите ответниците депозират, чрез пълномощник адв.И. А. от ВАК.

С отговорите изразяват становище за допустимост и неоснователност на исковете.

На първо място, считат, че ищецът основава претенцията си на един нищожен по закон договор.

В исковата си молба ищецът се позовава на сключен между страните договор с нотариална заверка на подписите, надлежно вписан в АВписвания. В самия договор е указано правното основание за неговото сключване - чл.2, ал.1 ЗУЕС, т.е. управление на жилищен комплекс от затворен тип.

Видно от приложения нотариален акт и удостоверение за въвеждане в експлоатация, е безспорно, че обектът - собственост на ответника, се намира в сграда в режим на етажна собственост. Специалният закон, уреждащ управлението на сгради в етажна собственост, е ЗУЕС. В самия ЗУЕС е предвидено едно - единствено императивно изключение от общото правило за управление на ЕС, и това е разпоредбата на чл. 2, ал. 1 ЗУЕС вр. § 1, т.З ДР ЗУЕС, в която се регламентира специален режим за управление на затворен комплекс, а именно регламентирано е правото и задължението за управление на общи части на етажни собствености в комплекс от затворен тип от инвеститора на комплекса, по силата на сключен между него и собствениците на самостоятелни обекти писмен договор с нотариална заверка на подписите.

В §1, т.З от ДР на ЗУЕС е дадено в сбита форма определението за затворен жилищен комплекс - комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени жилищни сгради в режим на етажна собственост и други обекти и съоръжения за общо ползване от собствениците, ползвателите и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица.

Чл. 2, ал.1 ЗУЕС сочи кои задължително са страните при сключване на договор за управление на жилищен комплекс от затворен тип - и това са инвеститорът на комплекса и собственикът на отделния самостоятелен обект в комплекса.

Под инвеститор законът има предвид възложителя на строителството по смисъла на Закона за устройство на територията - собственик на имота или лице, на което е учредено право на строеж в чужд имот. Тъй като това лице остава собственик на изградените в имота обслужващи обекти, както и на земята, двора, и може да извърши значителни разноски за поддръжка на съоръженията, които се ползват от етажните собственици, законодателят е предвидил инвеститорът да сключи договор за поддръжка с всяко едно от лицата, на което прехвърля право на собственост върху самостоятелен обект, който договор обвързва последващите приобретатели, с цел обезпечаване постоянната поддръжка на комплекса.

Съобразно чл. 2, ал. 2 ЗУЕС, договорът между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти, се вписва от инвеститора в Агенцията по вписванията по партидата на всеки самостоятелен обект и е противопоставим на неговите последващи приобретатели, т.е. целта на това вписване е запазване действието на договорните задължения на предишния собственик към инвеститора по отношение на последващите приобретатели на отделните обекти.

Видно от посоченото в нотариалния акт, сключен на 01.11.2016 г. нотариус Ж. Т., per. № •• в НК, и в Удостоверението за въвеждане в експлоатация, инвеститор на сградата и продавач по нотариалния акт, е „••" ЕООД, ЕИК ••, представлявано от Е. Й. Б.

Видно от идентификационните данни на ищеца, вписани и в приложения договор с нотариална заверка на подписите, също с дата 01.11.2016 г., подписан също при Нотариус Ж. Т., страна по договора за управление и ищец в настоящето дело, е друго юридическо лице - „Б. х. м." ООД, ЕИК ••, представлявано от В. С. И.

Двете юридически лица - инвеститор и управител, са напълно различни, и няма никакви данни едното да е правоприемник на другото към датата на подписването на нотариалния акт за продажбата и на договора за управление, а тя е една и съща - 01.11.2016 г. И двата договора са подписани в един ден при един и същи нотариус.

Следователно, ищецът по настоящето дело е страна по договор, подписан на основание чл. 2, ал. 1 ЗУЕС в нарушение на императивната норма, утвърдена последователно и в съдебната практика, като ищецът не е в кръга на лицата, указани в нормата на чл. 2, ал 1 ЗУЕС, няма качеството инвеститор, не му е учредявано право на строеж за сградата, и сключването на договор за управление на жилищен комплекс от затворен тип не е в обхвата на законово признати му права, тъй като ищецът не притежава задължителното качество „инвеститор" в жилищния комплекс, и няма право по закон да сключва такъв договор, а сключените вече договори нямат правно основание и се явяват нищожни.

Само на това основание поради липса на активна материална легитимация за ищцовата страна предявеният иск следва да бъде отхвърлен, а производството по делото - прекратено.

На второ място - изградената в поземления имот сграда не представлява жилищен комплекс от затворен тип. Съгласно легалното определение на такива комплекси, дадено в § 1, т.З ДР ЗУЕС, това е комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени жилищни сгради в режим на етажна собственост и други обекти и съоръжения за общо ползване от собствениците, ползвателите и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица.

Построената жилищна сграда е една, строителството е извършено в един урегулиран поземлен имот, видно от посоченото в удостоверението за ползване. В нотариалният акт за продажба на отделното жилище няма посочен урегулиран имот, посочен е поземлен. От тези данни не може да се направи ясен извод за наличието на една от предпоставките за строеж на жилищен комплекс от затворен тип - урегулиране на поземлени имоти.

Също така, освен построения ведно с изграждането на сградата басейн, който е с размери и технически характеристики, изключващи неговото обособяване като самостоятелен обект на кадастъра, в сградата и наоколо няма изградени никакви други обекти и съоръжения за общо ползване на собствениците. Една от характеристиките на комплекс от затворен тип и архитектурно, и съгласно възприетото от съдилищата във вече многобройната съдебна практика относно характеристиките на тези комплекси, е, че в комплекса следва да са изградени и обслужващи обекти със статут на общи за целия комплекс части, като например градинки, детски площадки, басейн, спортни съоръжения, алеи за разходка, барбекюта и др.

В конкретния случай в сградата няма нито предвидени по проект, нито изградени обслужващи обекти със статут на общи за целия комплекс части - магазини, заведения за хранене и отдих, спортна зала, фитнес и пр.

Последният признак на жилищен комплекс от затворен тип е задължителното наличие на осигурен контролиран достъп и за живущите в комплекса, и за външни лица. Достъпът до комплекса е в специален режим, отнася се до целия комплекс като едно цяло, а контролът на достъпа включва: пропусквателен режим за всички, денонощна охрана, бариерни системи, видео наблюдение, и още мероприятия на охранителната дейност. Нищо от тези задължителни мероприятия и съоръжения не е предвидено нито по проект, нито е изпълнено в последствие. В сградата няма изградена и работеща система за контролиран достъп със съответните му специални съоръжения, включително контролирана бариера, денонощна охрана, ред за допускане на лица и МПС в комплекса, видеонаблюдение и др.

След като жилищната сграда няма характеристиките на комплекс от затворен тип, то тогава нейното управление следва да се извършва по общия ред на ЗУЕС, чрез указаните в закона органи на етажната собственост. Видно от приложените с исковата молба доказателства, както и от самите твърдения в иска, за сградата няма учредена етажна собственост по съответния ред, няма избирани управляващи органи от етажните собственици, няма взети решения за делегиране на права на управляваща фирма-домоуправител. Няма представени доказателства за вписан по реда на ЗУЕС (преди измененията) управител на ЕС. Изобщо ЕС не е учредявана от самото въвеждане на сградата в експлоатация до момента.

При това положение претенциите на ищеца, базирани на представения договор, се явяват такива без правно основание, а всяка сделка, лишена от правно основание, се явява нищожна съгласно чл. 26 ЗЗД. Предвид обаче особения характер на ЗУЕС като специален спрямо ЗЗД закон, то няма как да се приложат разпоредбите на ЗЗД и да се приеме, че - макар и сключен, без да са налице изискванията на чл. 2, ал.1 ЗУЕС, договорът поражда облигационни отношения между страните.

Следователно след като договорът не е сключен между лицата, имащи правото да сключат такъв договор по силата на чл. 2, ал. 1 ЗУЕС, след като сградата няма белезите на жилищен комплекс от затворен тип, и след като няма валидно учредена ЕС и избрани органи за управление, които единствено имат право да сключват договори за поддръжка на общите части (преди изменението на ЗУЕС) то представения с иска договор е лишен от правно основание, и се явява нищожен, а претенцията - неоснователна.

Видно от клаузите на сключения между ищеца и ответника договор с дата 01.11.2016 г., в същия се съдържат ред забрани за ответника. Внимателното изчитане на текстовете от договора (напр. Чл. 12, 18, 19, 20, 21, 32, 33 и др. от договора) сочи на драстично нарушение нормите на Закона за защита на потребителите. За ответника, като потребител на конкретна услуга, са въведени ред забрани и ограничения на правото на собственост, въведени са санкции, използвани са нелоялни търговски практики при сключването на договора, особено предвид факта, че е чужденец и не е запознат с българското законодателство. Нарушенията на ЗЗП са драстични, като за насрещната по договора страна не са предвидени никакви санкции при неизпълнение или лошо изпълнение на договора.

Молят съда да извърши проверка за съответствието на клаузите на договора с разпоредбите на ЗЗП, и при констатирано нарушение, обяви съответната нищожност на клаузите от договора.

В отношение на евентуалност, навеждат и следните възражения - сключения на 01.11.2016 г. договор между ищеца и ответника е прекратен чрез връчване на Нотариална покана per. № * том * акт * от ••г., нотариус Д. Б., per. № * в НК, поради неизпълнение задълженията на ищеца за поддръжка терена и общите части на сградата. В сградата и общите части не се поддържат нито входните врати на отделните входове, нито хигиената на общите части, не се стопанисва басейна и не се дезинфекцира редовно. В двора на сградата свободно влизат всякакви хора, ползват басейна, като същевременно на ответника и съпругата му е забранено да го ползват; в сградата изобщо липсва охранителна система, не се сменя редовно изгорялото осветление, не се извършват текущите ремонти. Всичко това е мотивирало ответника Н. М. да отправи нотариална покана за прекратяване на договорните отношения, което прекратяване е съответно вписано в регистъра към Община * на 24.11.2022 г.

В процеса на връчване на нотариалната покана се установи, че има промяна в съдружниците в ищцовото дружество „Б. х. м." ООД, на адреса на дружеството, посочен в TP, няма никой и няма никакви данни на адреса да има такава фирма, поради което нотариалната покана е изпратена до управителите на двете дружествасъдружници - Е. Й. Б. за „ Б. С. С." ООД и В. И. за „Б. и." ООД, на адресите на управление на двете дружества, посочени в TP.

Ищецът независимо от това продължава с неизпълнение задълженията си не само спрямо ответника, а и спрямо живущите в сградата, като се позовава на сключения на 01.11.2016 г. договор с увереността, че задълженията по този договор се отнасят главно до собствениците и са свързани основно с искането за заплащане на суми.

Ако съпоставим периода на претенциите на ищеца, ще стане ясно, че до 2022 година между страните не са съществували дрязги, и исканите суми са заплащани коректно. По някаква причина от 2022 г. насам в комплекса всичко е запуснато, не се поддържат нито общите части, нито се правят някакви ремонти, не се отстраняват течовете, не се почиства басейна.

На основание горните аргументи молят съда да има предвид следното: Изложените възражения по иска, обосновани като нарушения на императивни норми на ЗУЕС, водят до извода за нищожност на договора, от който ищецът черпи правата си и предявява претенцията си, а оттам — и до липса на активна легитимация за предявяване на иска. Изложените възражения поради нарушение нормите на ЗЗП обосновават прогласяване нищожност на ред клаузи от договора. Изложените възражения за прекратяване на договора поради неизпълнение задължения на ищеца обосновават неоснователност на претенцията.

В съдебно заседание ищецът чрез процесуален представител адв.К. поддържа исковите претенции. В хода по същество моли съда да постанови решение с което да уважи исковете, както и да му присъди разноски, съобразно представен списък на разноските.

В с.з. ответникът,чрез пълномощник адв.А. поддържа отговора на исковата молба. В хода по същество моли съда да отхвърли исковете, както и да присъди на ответниците сторените по делото разноски.

СЪДЪТ, след като взе предвид представените по делото доказателства – по отделно и в тяхната съвкупност, съобрази

становищата на страните и нормативните актове, регламентиращи процесните отношения, намира за установено следното от фактическа страна:

Съдът е ОБЯВЯВИЛ ЗА БЕЗСПОРНО И НЕНУЖДАЕЩО СЕ ОТ

ДОКАЗВАНЕ, че ответниците са съсобственици на АПАРТАМЕНТ ••, представляващ самостоятелен обект с идентификатор ••, с адрес: ••, по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.*, област Варна, одобрена със Заповед РД-18-47/18.08.2006г. на Изпълнителния директор на АК, със застроена площ от 42,90 кв.м., заедно веранда с площ от 16,16 кв.м. и ведно с прилежащите му 10,45 кв.м. идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху поземления имот, който имот са придобили по силата на Нотариален акт за покупко-продажба, вписан под акт № *, том *, вх. per. № *от 01.11.2016г. на Службата по вписвания към Районен съд Варна в процесните периоди от време.

Прието ЗА БЕЗСПОРНО УСТАНОВЕНО И НЕНУЖДАЕЩО СЕ ОТ

ДОКАЗВАНЕ в отношенията между страните в настоящото производство е ,че вземанията , които ищеца претендира касаят обект, който не представлява част от затворен комплекс по смисъла на чл.2 от ЗУЕС и параграф 3 от Допълнителните разпоредби.

Приет по делото е и Нотариален акт за покупко-продажба, вписан под акт № *, том *, вх. per. № *от *. на Службата по вписвания към Районен съд Варна, видно от който на 01.11.2016год. ответниците са закупили имота от „Б. С. Р.“ЕООД.

Към доказателствата по делото е приет договор за поддръжка и управление на комплекс „Б. С. Р.“, сключен между „Б. Х. М.“ООД и ответниците . Съгласно договора , на основание чл.2,ал.1 от ЗУЕС

ответниците са възложили на Б. Х. М.“ООД във връзка с недвижимия имот, който са придобили по силата на Нотариален акт за покупко-продажба, вписан под акт № *, том *, вх. per. № *от 01.11.2016г. на Службата по вписвания към Районен съд Варна срещу възнаграждение да поддържа и извършва организационното, техническото и административното управление на комплекс „Б. С. Р.“.

Приобщени към доказателствата по делото са и следните писмени документи: удостоверение за въвеждане в експлоатация №* от ••. издадено от община *; справка от Регистър Булстат за А. М.; справка от Регистър Булстат за Н. М.; Справка от ТРРЮЛНЦ за „Б. Х. М." ООД; лихвен калкулатор - 3 бр.; пълномощно от Веселин С. И. – управител на „Б. Х. М.“ ООД за С. А. Д.; нотариална покана peг. №*, том *, акт */*г. ведно с уточняваща молба, нотариус Д. Б., peг. № * в НК; уведомление вх.№••-••от ••.

В подкрепа на твърденията си за точно изпълнение на договора ищецът ангажира доказателства, чрез проведената по делото съдебно-техническа експертиза.

За опровергаване твърденията на ищеца за точно изпълнение в полза на ответника са ангажирани гласни доказателства, чрез показанията на свидетеля В. З.

Предвид така установеното от фактическа страна, СЪДЪТ формулира следните изводи от правна страна:

От съвкупната преценка на събраните по делото доказателства се установява, че ищецът не доказа основанието на вземанията си, тъй като липсва валидно облигационно правоотношение между страните от което да произтичат задължения на ответниците за заплащане на възнаграждение за поддръжка и управление, както и акцесорни задължения за обезщетяване за забава.

Ищецът основава претенцията си на договор, който видно от съдържанието на същия е сключен по реда на чл.2,ал.1 от ЗУЕС, с нот.заверка на подписите на страните, който не може да бъде квалифициран като обикновен ненаименован договор по чл.9 от ЗЗД, защото това би означавало да се замести действителната воля на страните.

Съображения в подкрепа на това, че не може съдът да приеме за доказано, че е налице обикновен договор са следните: Договорът не е просто договор за услуги, а изрично е озаглавен и сключен на основание чл.2,ал.1 от ЗУЕС. Налице е нотариална заверка на подписите-именно формата, предвидена в чл.2,ал.1 от ЗУЕС. Т.е. страните са целели да породят правните последици именно на специалния режим по чл.2 ЗУЕС, а не на обикновен ненаименован договор.

Съгласно разпоредбата на чл.2,ал.1 от ЗУЕС управлението на общите части в жилищен комплекс от затворен тип се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти.

При изведения от съда извод, че процесният договор е сключен по реда на чл.2,ал.1 от ЗУЕС, възражението на ответниците за нищожност на процесния договор, на основание чл.26,ал.1,предложение първо от ЗЗД, като сключен в противоречие на закона се явява основателно.

Не е спорно между страните , а и с доклада по делото е отделен като безспорно и ненуждаещо се от доказване обстоятелството, че процесният обект не представлява част от жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на параграф 1,т.3 от ДР на ЗУЕС.

От съдържанието на представения договор се установява , че същият е сключен с нот.заверка на подписите и изрично е посочено, че се сключва на основание чл.2 , ал.1 от ЗУЕС. По делото не се установява ищецът да притежава качеството „инвеститор“, което съгласно разпоредбата на чл.2,ал.1 ЗУЕС, е необходимо условие за валидното възникване на специалното правоотношение.

Съгласно Тълкувателно решение №4 от 14.03.2016год. по тълк.дело №4/2015ГОД. ОСГК на ВКС признаците на жилищния комплекс от затворен тип , уредени в параграф 1 ,т.3 от ДР на ЗУЕС, са кумулативно предвидени, като липсата на който и да е от тях изключва приложението на специалния режим по чл.2 от ЗУЕС. В решение №87 от 09.03.2012год. по гр.дело №1115/2011год., I г.о. ВКС е прието, че страни по договора по чл.2,ал.1 ЗУЕС могат да бъдат единствено инвеститорът и собствениците на самостоятелни обекти. В решение №80 от 03.08.2020год. по гр.дело №1213/2019год., I I г.о ВКС е прието , че договорът по чл.2 ЗУЕС представлява изключение от общия режим на управление на етажната собственост и предпоставките за приложението му подлежат на стриктно тълкуване.

При липсата както на законово установените белези на жилищен комплекс от затворен тип, така и на качеството „инвеститор“ у ищеца, съдът приема, че страните са целели да породят правните последици на специалния режим по чл.2,ал.1 от ЗУЕС при отсъствие на предвидените от закона предпоставки, поради което процесният договор противоречи на императивна правна норма и е нищожен на основание чл.26,ал.1, пр.първо от ЗЗД.

Предвид формирания от съда извод за нищожност на процесния договор поради противоречието му с императивна правна норма, обсъждането на останалите възражения на ответниците, относно липсата на материалноправна легитимация на ищеца и евентуалната недействителност на отделни договорни клаузи, поради противоречието им със ЗЗП се явява безпредметно, тъй като не би могло да обуслови различен краен резултат по спора.

По наведеното от ответниците в условие на евентуалност възражение за разваляне на договора, поради неизпълнение на задълженията на ищеца, съдът приема, че не дължи произнасяне по следните съображения: Развалянето по чл.87 от ЗЗД представлява способ за прекратяване на действително възникнало облигационно правоотношение и предполага наличието на валиден договор, породил присъщите му правни последици.За разлика от това нищожният договор не поражда целените от страните правни последици и поради това не може да бъде прекратен чрез разваляне.

Предвид формирания по-горе извод за нищожност на процесния договор по чл.26,ал.1,предл.1 ЗЗД , не е налице вътрешнопроцесуалното условие,при което съдът да разгледа заявеното при условията на евентуалност възражение за разваляне , поради което същото се явява лишено от предмет и не подлежи на обсъждане.

Евентуалното възражение за разваляне би подлежало на разглеждане само в случай ,че съдът достигне до извод за действителност на процесния договор.

Между нищожността и развалянето е налице отношение на логическа и правна несъвместимост, тъй като развалянето предполага действителна сделка, докато нищожността изключва възникването на целените с нея правни последици. /Решение №244 от 04.11.2014год. по гр.дело №1495/2024год. на III г.о. на ВКС.

Поради липсата на валидно облигационна правоотношение между страните, не са възникнали претендираните от ищеца вземания за такса за управление и поддръжка, поради което предявените искове се явяват неоснователни и следва да бъдат отхвърлени.

Предвид акцесорния характер на претенциите за обезщетение за забава, същите също се явяват неоснователни и следва да се отхвърлят.

С оглед изхода от делото пред настоящата инстанция на ответниците следва да се присъдят разноски. Същите възлизат в размер от 1550евро и се изразяват в следното: 1500 евро адв.възнаграждение и 50евро за преводач.

Мотивиран от така изложените съображения, Варненски районен съд: