Решение № 813 от 28.5.2026 г. на Районен съд - Плевен по дело № 6868/2025 г.

Обективно кумулативно и евентуално и субективно пасивно съединени искове с правно основание чл.26, ал.1, предложение първо ЗЗД, евентуален иск с правно основание чл.124 ГПК и чл.26, ал.1, предложение второ ЗЗД.

Производството по делото е образувано по подадена искова молба от В. П. Л., ЕГН••••••••••, ••• против ••• ЕООД, ••••••••••, със седалище и адрес на управление: ••• и ••• ЕООД, ••••••••••, със седалище и адрес на управление: ••• в която се твърди, че ищецът В. П. Л. и ответникът „•••“ ЕООД имат съсобственост върху следните имоти:

1. Нива с площ от 44,318 дка, находяща се в землището на с. •••, съставляваща имот №55765.83.100;

2. Нива с площ от 36,030 дка, находяща се в землището на с. •••, съставляваща имот №55765.97.10;

3. Нива с площ от 10,006 дка, находяща се в землището на с. •••, съставляваща имот № 55765.128.160;

4. Нива с площ от 8,555 дка, находяща се в землището на с. •••, съставляваща имот №555765.150.70;

5. Нива с площ от 1,243 дка, находяща се в землището на с. •••, съставляваща имот № 55765.159.54.

Твърди, че притежаваните от тях идеални части, са както следва:

• В. П. Л. притежава 21/72 ид. части от имотите съгласно Нотариален акт за дарение, вписан в АП-СВ Плевен вх. Рег.№ 12047 от 29.10.2025 г„ ••• г. и Нотариален акт за покупко-продажба, вписан в АП-СВ Плевен вх. Рег.№ 12049 от 29.10 2025 г •••

• „•••“ ЕООД притежава 12/36 ид. части от имотите съгласно Нотариален акт за дарение, вписан в АП-СВ Плевен вх. Рег.№ 13296 от 10.12.2019 г„ ••• г. и Нотариален акт за покупко-продажба, вписан в АП-СВ Плевен вх. •••

Твърди, че ответникът „•••“ ЕООД самостоятелно е отдал на ответника „•••“ ЕООД под наем описаните съсобствени имоти в цялост с договори, както следва:

1. Договор за наем от 27.05.2022 г. с нотариално заверени подписи, вписан в АП-СВ Плевен №6439/31.05.2022 г. •••. Съгл. чл. 2 от договора, същият е сключен за срок от 5 години и включва периода 01.10.2022 г. до 01.10,2027 г. /Договор № 1/;

2. Договор за наем от 16.10.2025 г. с нотариално заверени подписи, вписан в АП-СВ Плевен №11445/16.10.2025 г. •••. Съгл. чл. 2 от договора, същият е сключен за срок от 3 години и включва периода 01.10.2027 г. до 01.10.2030 г. /Договор № 2/;

3. Договор за наем от 21.10.2025 г. с нотариално заверени подписи, вписан в АП-СВ Плевен №11607/21.10.2025 г. •••. Съгл. чл. 2 от договора, същият е сключен за срок от 3 години и включва периода 01.10.2030 г. до 01.10.2033 г. /Договор № 3/.

Твърди, че с посочените договори „•••“ ЕООД самостоятелно е отдал под наем в цялост съсобствените имоти за общ непрекъснат срок от 11 години, считано от 01.10.2022 г. до 01.10.2033 г.

Счита, че уговореният в чл.2 от Договор № 1 петгодишен наемен срок е в нарушение на чл.229 от ЗЗД, тъй като към момента на сключването му „•••“ ЕООД е имало право на обикновено управление на отдадените под наем съсобствени имоти с оглед притежаваните 12/36 ид. части от тях. При това положение продължителността на договора подлежи на намаляване съгл. чл.229, ал.3 от ЗЗД до законоустановения срок от 3 години, т.е. до 01.10.2025 г. Излага съображения, че над този срок клаузата на чл.2 от договора е недействителна поради противоречието й със закона. Твърди, че въпреки това „•••“ ЕООД продължава и понастоящем да ползва в цялост процесиите имоти, позовавайки се на привидно съществуващо правно основание - вписания в имотния регистър Договор № 1.

Твърди, че Договори № 2 и № 3 наслагват към Договор № 1 последователно по 3 години, или общо 6 годишен допълнителен наемен срок. Същите са сключени в рамките на 5 дни 2 години преди да изтече срока на първия договор. Твърди, че освен последователните наемни периоди всички останали условия и по трите договора са едни и същи. Счита, че изложените обстоятелства сочат, че с Договори № 2 и № 3 се заобикаля ограничението на чл.229, ал.2 от ЗЗД, като с позволени средства се достига до забранен правен резултат - уговорен от лице с право на обикновено управление съвкупен срок на наема, надвишаващ максималния позволен от три години. Счита, че това обуславя тяхната нищожност, на осн. чл.26, ал.1, предл. второ от ЗЗД.

Твърди, че вписването на трите процесии договора за наем в имотния регистър създава привидност за съществуващи правни основания на „•••“ ЕООД да ползва имотите до 01.10.2033 г. Твърди, че тази ситуация ограничава правото на ищеца да ги ползва като техен съсобственик. Допълнително, за процесиите имоти не могат да бъдат сключвани договори за наем до 01.10.2033 г. поради привидната конкуренция с по-рано вписаните в имотния регистър договори за наем между ответниците. Твърди, че това е така поради обстоятелството, че до заличаването им в имотния регистър „•••“ ЕООД ще може да се легитимира пред третите лица, Поземлена комисия, Фонд „•••“ и др. органи и служби като ползвател на имотите до 01.10.2033 г. Заявява, че това обуславя и правния интерес на ищеца да иска прогласяване на тяхната нищожност.

Моли да бъде 1. обявена за нищожна разпоредбата на чл. 2 от договор за наем, сключен на 27.05.2022 г. между „•••“ ЕООД като наемодател и „•••“ ЕООД като наемател, вписан в АП- СВ Плевен №6439/31.05.2022 г., ••• в частта, в която е уговорен срок на действие на договора над три години, като на основание чл.229, ал.3 от ЗЗД да бъде обявено, че договорът има действие за срок от три години, считано от 01.10.2022 г. до 01.10.2025 г., при условията на евентуалност на иск № 1 да бъде признато за установено, че договора за наем, сключен на 27.05.2022 г. между „•••“ ЕООД като наемодател и „•••“ ЕООД като наемател, вписан в АП-СВ Плевен №6439/31.05.2022 г., ••• е прекратен на 01.10.2025г. поради изтичане на срока му съгласно чл.229, ал.3 от ЗЗД. 2. Моли да бъде прогласена нищожността поради заобикаляне на закона на договор за наем, сключен на 16.10.2025г. между „•••“ ЕООД като наемодател и „•••“ ЕООД като наемател, вписан в АП-СВ Плевен №11445/16.10.2025 г., •••. 3. Моли да бъде прогласена нищожността поради заобикаляне на закона на договор за наем, сключен на 16.10.2025 г. между „•••“ ЕООД като наемодател и „•••“ ЕООД като наемател, вписан АП-СВ Плевен №11607/21.10.2025 г., •••. Претендира направените по делото разноски.

В срок са постъпили идентични писмени отговори от ответниците, в който оспорват изцяло предявените искове. По отношение на първият оспорва основателността му. Излага аргументи, че нормата на чл. 229, ал. 1 ЗЗД не изключва възможността договорът за наем да бъде търговска сделка, а в случая твърди, че тя е именно такава: сключена е от търговец и е свързана с упражняваното от него занятие - чл. 286, ал. 1 ТЗ. Счита че съгласно чл. 287 ТЗ разпоредбите за търговските сделки се прилагат и за двете страни, когато за едната от тях сделката е търговска и не следва друго от този закон. Твърди, че в настоящия случай и наемодател и наемател са търговци съгласно разпоредбите на търговския закон. Прави и правоизключващо възражение, че ищеца В. П. Л. от гр.Плевен не е собственик и не притежава 7/21 идеални части на описаните в исковата молба процесиите недвижими имоти и не притежава правото на собственост в обема в който го претендира, поради обстоятелството, че неговите праводатели не са го притежавали, за което обстоятелство са съставени и съответните нотариални актове приложени като доказателство към исковата молба. Излага съображения, че нотариалният акт по своята правна природа представлява официален свидетелстващ документ в онази своя част, в която е материализирано изявлението на нотариуса, извършил нотариалното удостоверяване, че страните по сделката са се явили пред него и са направили отбелязаните в акта изявления. Като официален свидетелстващ документ той притежава материална доказателствена сила / чл.179 ал.1 ГПК/, която задължава съда да смята до доказване на противното, че удостоверените в документа факти действително са се осъществили. Т.е. материалната доказателствена сила на нотариалния акт като официален свидетелстващ документ обхваща възприетите от нотариуса факти — „за изявленията пред него и за извършените от него и пред него действия”. По отношение на останалите обстоятелства обаче, удостоверени в документа, съдът не следва да е обвързан от посочената по-горе материална доказателствена сила./вж. О. Стамболиев „Доказването в гражданския процес”, Сиела, 2010г., с.92 вр. Тълк. решение 71-70 ОСГК/. В частта, в която материализира волеизявленията на страните за сключване на договора за покупко-продажба и елементите на сделката, правото на собственост на идеални части, нотариалният акт притежава характеристиките на частен диспозитивен документ — договор в настоящия случай договор за продажба на недвижими имоти. Като частен диспозитивен документ - договор в съответната си част нотариалният акт не се ползва с обвързваща съда материална доказателствена сила, а подлежи на преценка от съда по вътрешно убеждение съобразно останалите доказателства по делото Съгласно чл.180 ГПК частният документ, подписан от лицето, което го е издало, съставлява доказателство, че изявлението, което се съдържа в него, е направено от това лице. Това е т.нар. формална доказателствена сила, която се отнася единствено до авторството на писменото изявление, но не и до неговото съдържание, и която задължава съда да приеме единствено, до доказване на противното, че документът е автентичен, истински, но не и верен относно отразеното в него обстоятелство за правото на собственост на съответните идеални части на ищеца В. П. Л. от гр.Плевен. По отношение на предявения иск с правно основание по чл.229 ал.3 от ЗЗД по отношение на договор за наем от дата 27.05.2022 год. счита за недопустим поради липса на правен интерес. По отношение на предявения иск с правно основание исковете по чл.26 от ЗЗД за прогласяване на нищожност на договори за наем от дата 16.10.2025 год. поради заобикаляне на закона, счита за неоснователен.

Съдът, като прецени събраните по делото писмени и гласни доказателства и съобрази доводите на страните, намира за установено следното от фактическа страна:

Установява се от Нотариален акт за дарение, вписан в АП-СВ Плевен вх. Рег.№ 12047 от 29.10.2025 г., ••• г. и Нотариален акт за покупко-продажба, вписан в АП-СВ Плевен вх. Рег.№ 12049 от 29.10 2025 г •••, че В. П. Л. притежава 21/72 ид. части от 1.Нива с площ от 44,318 дка, находяща се в землището на с. •••, съставляваща имот №55765.83.100; 2.Нива с площ от 36,030 дка, находяща се в землището на с. •••, съставляваща имот №55765.97.10; 3. Нива с площ от 10,006 дка, находяща се в землището на с. •••, съставляваща имот № 55765.128.160; 4. Нива с площ от 8,555 дка, находяща се в землището на с. •••, съставляваща имот №555765.150.70 и 5.Нива с площ от 1,243 дка, находяща се в землището на с. •••, съставляваща имот № 55765.159.54. Ответниците са оспорили притежаваното от ищеца право на собственост в процесните имоти в отговора на исковата молба. Оспорването е бланкетно, като не са изложени никакви конкретни възражения срещу представените нотариални актове по делото, а само са изложени съображения за правната природа на нотариалния акт, както и за неговата формална и материална доказателствена сила. Липсват изложени твърдения, че праводателите на ищеца не са били собственици, нито за каквито и да било пороци при съставянето на нотариалните актове или обективираните в тях сделки. Не са предявени искове, нито в настоящото производство, нито в друго такова за оспорване правото на собственост на ищеца.

Не е спорно между страните и се установява от Нотариален акт за дарение, вписан в АП-СВ Плевен вх. Рег.№ 13296 от 10.12.2019 г„ ••• г. и Нотариален акт за покупко-продажба, вписан в АП-СВ Плевен вх. Рег.№ 13306 от 10.12.2019 г., акт № 112, том 35, дело 7718/2019 г., че „•••“ ЕООД притежава 12/36 ид. части от имотите гореописаните имоти, предмет на процесните договори за наем. Не се спори между страните и се установява от представените копия от договорите за наем, че „•••“ ЕООД, в качеството му на наемодател е сключил с ••• ЕООД в качеството му на наемател Договор за наем от 27.05.2022 г. с нотариално заверени подписи, вписан в АП-СВ Плевен №6439/31.05.2022 г. •••. Съгл. чл. 2 от договора, същият е сключен за срок от 5 години и включва периода 01.10.2022 г. до 01.10.2027 г. Предмет на договора са съсобствените между страните и посочени по-горе земеделски земи.

„•••“ ЕООД, в качеството му на наемодател е сключил с ••• ЕООД в качеството му на наемател Договор за наем от 16.10.2025 г. с нотариално заверени подписи, вписан в АП-СВ Плевен №11445/16.10.2025 г. •••. Съгл. чл. 2 от договора, същият е сключен за срок от 3 години и включва периода 01.10.2027 г. до 01.10.2030 г. Предмет на договора са съсобствените между страните и посочени по-горе земеделски земи.

„•••“ ЕООД, в качеството му на наемодател е сключил с ••• ЕООД в качеството му на наемател Договор за наем от 21.10.2025 г. с нотариално заверени подписи, вписан в АП-СВ Плевен №11607/21.10.2025 г. •••. Съгл. чл. 2 от договора, същият е сключен за срок от 3 години и включва периода 01.10.2030 г. до 01.10.2033 г. Предмет на договора са съсобствените между страните и посочени по-горе земеделски земи.

При така установеното от фактическа страна, съдът приема следното от правна страна:

Преди произнасяне по основателността на исковата претенция, съдът следи служебно за допустимостта на същата.

Съгласно разпоредбата на чл. 124, ал.1 от ГПК всеки може да предяви иск, за да установи съществуването или несъществуването на едно правно отношение, когато има интерес от това. Исковете за прогласяване нищожност на клауза от договор на основание чл.26, ал.1, предложение първо ЗЗД и чл.26, ал.1, предложение второ ЗЗД като противоречаща на закона и като заобикаляща закона са установителни. Нищожният договор или конкретна клауза от него няма действие по право и изначално за страните и за третите лица, всеки може да се позове на нищожността, съдът е длъжен служебно да следи за нищожност, установяването на нищожността на договора или конкретна клауза от него може да се иска от всеки заинтересуван и по всяко време (няма погасителна давност), договорът не може да бъде саниран.

Ответниците са оспорили исковете поради липса на правен интерес, с твърдения, че ищецът не е съсобственик в имотите, предмет на договорите за наем. За предявяването на установителен иск за нищожност на договор или клауза от договор, както е в настоящия случай, наличието на правен интерес е положителна процесуална предпоставка за съществуването на правото на иск, за която съдът следи служебно както при подаването на исковата молба, така и в хода на процеса до неговото приключване. Наличието или липсата на правен интерес се преценява според твърденията на ищеца относно спорните отношения между него и ответника в исковата молба и в зависимост от тези твърдения съдът определя съществува ли правен спор, кои са надлежните страни по него и съществува ли за ищеца правен интерес от търсената защита. Установителният иск съществува като правна възможност за всеки, който има интерес от него. Правният интерес обаче винаги е конкретен и се преценява за всеки конкретен случай от съда с оглед твърденията на страните и обстоятелствата по спора. Съгласно т.1 от ТР № 8/27.11.2013 г. на ВКС по тълк.д. № 8/2012 г., ОСГТК, въпросът за евентуалното наличие, респективно липсата на самостоятелно право на ищеца е свързан с преценката на съда за правния интерес от установяването, т. е. за допустимостта на иска като абсолютна процесуална предпоставка за разглеждането му, но не е част от предмета на претенцията, като наличието на правен интерес се преценява конкретно, въз основа на обосновани твърдения, наведени в исковата молба, като при оспорването им ищецът следва да докаже фактите, от които те произтичат, а съдът е длъжен да провери допустимостта на иска още с предявяването му и да следи за правния интерес при всяко положение на делото, като, когато констатира, че ищецът няма правен интерес, съдът прекратява производството по делото, без да се произнася по основателността на претенцията - дали ответникът притежава или не претендираното от него и отричано от ищеца право.

Предмет на исковете по чл.26, ал.1, предложение първо ЗЗД и чл.26, ал.1, предложение второ ЗЗД в случая е валидността на клаузата на чл. 2 от Договор за наем от 27.05.2022 г. с нотариално заверени подписи, вписан в АП-СВ Плевен №6439/31.05.2022 г. ••• касаеща срока на договора, който е уговорен за 5 години, както и нищожността на другите два посочени договора за наем, като заобикалящи закона.

Правният интерес от решаване на правния спор винаги произтича от конкретните обстоятелства, в които спорът се изразява и, чрез които, всеки от спорещите твърди, че се засяга правната му сфера. Всякога, когато ищецът има интерес да внесе яснота в отношенията си с дадено лице, като установи, с влязло в законна сила решение, че между тях съществува или не съществува определена правна връзка, предявеният установителен иск е допустим процесуален способ за предявяване нищожност на договор и релевиране на последиците на този вид начална недействителност. Последиците в случая на такава недействителност на текста от договора, касаеща срока, за който е сключен, са от значение с оглед охраняване интересите на съсобствениците, вкл. правото им да ползват съсобствен имот, както и да вземат решения относно управлението на същия. Съдът намира, че ищецът има правен интерес от предявените искове, тъй като и трите договора рефлектират пряко върху правната сфера на ищеца.

Разпоредбата на чл. 4а, ал. 1 от ЗСПЗЗ е обща и касае всички договори за наем, без значение на срока, за който са сключени. С ал. 2 се поставя специално изискване към договорите за наем, които са със срок над една година – те трябва да бъдат сключени от съсобственик (съсобственици), притежаващи най-малко една четвърт идеална част от имота. Тълкуването на тази норма води до извод, че за да отговаря на изискванията на чл. 4а, ал. 1, т. 3 ЗСПЗЗ, договорът за наем за срок над една година, който касае съсобствен имот, трябва да е сключен при спазване на поставеното от ал. 2 условие.

Спорният момент по делото е свързан с допустимия в закона срок за отдаване под наем на земеделска земя в хипотезата, при която договорът не е сключен от всички съсобственици. Следва да се отчете, че както Законът за собствеността и ползването на земеделските земи, така и Законът за арендата се явяват специални спрямо Закона за собствеността и Закона за задълженията и договорите, като последните се прилагат когато законодателят не е предвидил специални правила. В чл. 4а, ал. 1 ЗСПЗЗ е предвидена възможността земеделската земя да се отдава под наем. Разпоредбата на чл. 4а, ал. 2 от ЗСПЗЗ регламентира, че договорът за наем на земеделска земя със срок над една година се сключва от съсобственик или съсобственици на земеделска земя, притежаващи повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот, или от упълномощено от тях лице. В тези случаи отношенията между съсобствениците се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 ЗС.

Разпоредбата на чл. 4а ЗСПЗЗ, обаче не изключва приложението на чл. 229, ал. 2 и 3 ЗЗД. Макар съсобствениците, притежаващи повече от 25% от вещта, да могат да сключват договор за наем с трето лице, обвързващ всички съсобственици, срокът на този договор не може да надхвърля 3 години, тъй като в този случай те извършват действие на обикновено управление, а ако договорът е сключен за по- дълъг срок, на основание чл. 229, ал. 3 ЗЗД същият има действие за останалите съсобственици за три години./ Решение № 545 от 17.09.2024 г. на ВКС по гр. д. № 1062/2023 г., I г. о., ГК/. Разпоредбите на чл. 229, ал. 2 и ал. 3 ЗЗД намират приложение и спрямо договора за наем на земеделска земя, сключен при условията на чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ.

Ответниците са противопоставили възражение, че и двете страни по сделката са търговци, поради което считат, че за тях е неприложимо ограничението на чл.229 ЗЗД.

Неоснователно е възражението на ответниците, че правилото на чл. 229, ал. 2 ЗЗД е относимо само към обикновените облигационни сделки. Ограничението за срока на наемния договор, до който лицата, които могат да вършат само действия на обикновено управление, са овластени да го сключат, се прилага и в случаите, когато наемът е търговска сделка. Това произтича от правилото, че договор за наем за срок от 10 години (а когато той е търговска сделка и за неограничен срок) може да бъде сключен само от собственика на имота. При търговските сделки такъв е самото ЮЛ, което единствено чрез волеобразуващия орган може да даде съгласие за разпореждане с имота, изразяващо се не само в отчуждаването и видоизменянето на вещното право, но и в сериозното му обременяване. Дългосрочното отдаване под наем силно ограничава правото на собственост и по същността си има характера на разпоредителна сделка. Изложеното позволява да се приеме, че установеното в чл. 229, ал. 2 ЗЗД правило се прилага и в случаите, когато наемът е търговска сделка. /Решение № 15 от 8.09.2010 г. на ВКС по т. д. № 395/2009 г., II т. о., ТК/

По делото бе установено, че ответникът ••• ЕООД е притежавал 12/36 ид. ч. от процесните имоти, което е повече от 1/4 ид. части /каквото е изискването в чл. 4а от ЗСПЗЗ/, и е сключил договор за наем за срок от 5 стопански години. С оглед и разпоредбата на чл. 4а ал. 2 от ЗСПЗЗ, която се явява специална по отношение разпоредбата на чл. 32, ал. 1 ЗС, договорът не може да породи своето действие и по отношение съсобствениците, които не са го сключили и същият не може да им бъде противопоставен. Съгласно чл. 229, ал. 2 ЗЗД лицата, които може да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години. Или нормата на чл. 32, ал. 1 ЗС предвижда, че действията на управление могат да се извършват от съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ, ЗСПЗЗ допуска договорът за наем на земеделска земя да бъде сключен от собствениците притежаващи повече от 25 на сто от съсобствения имот. С разпоредбата на чл. 229, ал. 2 ЗЗД е въведена забрана лицата, които могат да извършват само действия на обикновено управление на вещта / в случая притежаващи 25% от общата вещ в случая земеделска земя/, да сключват договори за наем за повече от три години. Следователно договор за наем, сключен за повече от три години следва да е сключен от лица, които притежават право на разпореждане с вещта – т. е. от всички съсобственици. Съгласно чл. 229, ал. 3 ЗЗД договор за наем, сключен за по-дълъг срок има сила за максималния срок от три години. Сключването на договор за наем за повече от три години от лице, носител на право на управление е основание за редуциране на уговорения срок до три години по силата на чл. 229, ал. 3 от ЗЗД. В тази насока са и разясненията в ТР № 2/2015 г. на ОСГТК на ВКС.

Съдът приема, че процесният Договор за наем от 27.05.2022 г. с нотариално заверени подписи, вписан в АП-СВ Плевен №6439/31.05.2022 г. ••• е сключен в противоречие с разпоредбата на чл. 229, ал. 2 от ЗЗД и с оглед разпоредбата на чл. 229, ал. 3 от ЗЗД договорът за наем следва да се счита сключен за период от три години, считано от 01.10.2022г. до 01.10.2025г.

Настоящият състав споделя възприетото становище в Решение № 247 от 13.08.2025 г. на ВКС по т. д. № 2564/2022 г., II т. о., ТК, съгласно което разпоредбите на чл. 229, ал. 2 и ал. 3 ЗЗД намират приложение и спрямо договора за наем на земеделска земя, сключен при условията на чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ. Съгласно чл. 229, ал. 2 ЗЗД лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години, а съгласно чл. 229, ал. 3 ЗЗД, ако в този случай договорът бъде сключен за по-дълъг срок, той има сила за три години. Разпоредбата на чл. 229, ал. 3 ЗЗД представлява императивно правило, което автоматично замества противоречащите му договорни клаузи. Следователно договорът за наем, сключен от съсобственици с право да извършват действия по обикновено управление на съсобствения имот за по-дълъг от посочения срок, се счита прекратен с изтичането на максимално предвидения в закона тригодишен срок (в т. см. решение № 75 от 24.07.2012 г. на ВКС по т. д. № 194/2011 г. на ІІ т. о.). В случая това означава, че Договор за наем от 27.05.2022 г. с нотариално заверени подписи, вписан в АП-СВ Плевен №6439/31.05.2022 г. ••• няма действие за периода от 01.10.2025г. до 01.10.2027г., тъй като е прекратен на 01.10.2025г. по силата на закона.

Предвид последното следва да се постанови решение по същество, с което да се прогласи за нищожна клаузата на чл. 2 от Договор за наем от 27.05.2022 г. с нотариално заверени подписи, вписан в АП-СВ Плевен №6439/31.05.2022 г. ••• със срок на договора от 5 години, считано от 01.10.2022г. до 01.10.2027г., сключен със страни наемодател ••• ЕООД и наемател ••• ЕООД, в частта за срока на договора 5 години, считано от 01.10.2022 година до 01.10.2027 година за срока над три години, считано от 01.10.2025г до 01.10.2027г.

Поради основателността на главния иск, съдът не дължи произнасяне по евентуалния.

По отношение на останалите кумулативно съединени искове с правно основание чл.26, ал.1, предложение второ ЗЗД съдът намира следното от правна страна: Предвиденото от законодателят ограничение за срока на наемния договор, засяга само правомощията на лицата, имащи право да вършат само действия на обикновено управление, защото макар и да носи белезите на сделка за управление, сключеният за повече от три години наемен договор наподобява сделка на разпореждане, тъй като ограничава възможността на наемодателя да ползва отдадената по наем вещ през продължителен период от време. По тази причина законът признава правото за сключване на договор за наем със срок над 3 години единствено в полза на лицата, които притежават правомощия да се разпореждат с вещта.

В настоящия случай, както вече се посочи, договор за наем, сключен на 16.10.2025г. между „•••“ ЕООД като наемодател и „•••“ ЕООД като наемател, вписан в АП-СВ Плевен №11445/16.10.2025 г., •••. и Договор за наем, сключен на 16.10.2025 г. между „•••“ ЕООД като наемодател и „•••“ ЕООД като наемател, вписан АП-СВ Плевен №11607/21.10.2025 г., ••• са сключени в период от една седмица един от друг и преди изтичането срока на действие на Договор за наем от 27.05.2022 г. с нотариално заверени подписи, вписан в АП-СВ Плевен №6439/31.05.2022 г. ••• като уговарянето с всеки следващ договор на нов срок, всъщност съставлява продължение на предходния такъв. С оспорените последващи два договора за наем, които предвид обстоятелствата по сключването им, следва да се преценяват съвкупно с първия договор, на практика се постига до удължаване на срока на действие на същия за период от общо 11 години до 01.10.2033 г. Очевидно е, че ответникът ••• ЕООД, в качеството си на съсобственик, който не притежава повече от половината идеални части в съсобствеността, е могъл да предоставя под наем процесните имоти само за срок до три години. Сключвайки обаче трите договора за наем с последователни срокове на действие от 5 години и два по 3 години, ответниците несъмнено са постигнали забранен правен резултат, а именно срок на ползване на имотите под наем, надхвърлящ установеният такъв с императивната разпоредба на чл. 229, ал. 2 от ЗЗД, като формално са действали по незабранен от закона начин. Със сключването на втория и третия договор безспорно е постигнато уговарянето на срок на действие на договорите за наем, надвишаващ максималния предвиден в закона три годишен такъв, в резултат от което с тези сделки, които изрично не са забранени, е достигнато до забранен правен резултат. Налице е и субективният елемент, като част от фактическия състав на нищожността на договор при условията на чл. 26, ал. 1, пр. 2 от ЗЗД. Това е така, защото при последващото сключване на на втория и третия договор, страните несъмнено са съзнавали и са искали постигането на забранения правен резултат, а именно преодоляване на забраната по чл. 229, ал. 2 от ЗЗД.

Предвид гореизложеното се явяват основателни и доказани предявените искове с правно основание чл.26, ал.1, предложение второ ЗЗД и следва да бъде прогласена нищожността поради заобикаляне на закона на договор за наем, сключен на 16.10.2025г. между „•••“ ЕООД като наемодател и „•••“ ЕООД като наемател, вписан в АП-СВ Плевен №11445/16.10.2025 г., •••. и Договор за наем, сключен на 16.10.2025 г. между „•••“ ЕООД като наемодател и „•••“ ЕООД като наемател, вписан АП-СВ Плевен

№11607/21.10.2025 г., •••

На основание чл.78, ал.1 и ал.4 ГПК ответниците следва да бъдат осъдени да платят на ищеца направените от него разноски за държавна такса и адвокатско възнаграждение. Своевременно е направено възражение с правно основание чл.78, ал.5 за прекомерност на адвокатското възнаграждение на процесуалния представител на ответника. Съгласно посочената норма, ако заплатеното от страната възнаграждение за адвокат е прекомерно съобразно действителната правна и фактическа сложност на делото, съдът може по мотивирано възражение за прекомерност, направено от насрещната страна, да присъди по-нисък размер на разноските в тази им част. При преценката за прекомерност съдът прилага съответно критериите за определяне на адвокатските възнаграждения по чл. 36, ал. 3 от Закона за адвокатурата и правилата за прилагането им, уредени в наредбата по чл. 36, ал. 4 от същия закон. Съдът не може да присъди по-нисък размер на разноските за адвокатско възнаграждение от размера на заплатеното възнаграждение на адвоката на насрещната страна. Претендираното и заплатено адвокатско възнаграждение е в размер на 920,33 евро /1800 лева/, което съдът намира за прекомерно, вземайки предвид ниската фактическа, но със сравнително висока правна сложност на делото, в което са предявени 3 кумулативно съединени иска и един евентуален срещу двама ответници. От друга страна делото е приключило в едно съдебно заседание, без събиране на други доказателства, освен писмени такива. Съдът намира, че нормата на чл. 7, ал. 2 НВАР определя правила за изчисление на размерите на адвокатските

възнаграждения съобразно материалния интерес, т.е. като сбор от цената на предявените искове, а не поотделно съобразно цената на отделните претенции. В този смисъл може да бъде посочено и определение № 60345 от 11.10.2021 г. на ВКС, Трето гражданско отделение, постановено по ч.гр.д. № 3103 / 2021г., в което, макар и постановено по друг спорен въпрос, съдът е приел, че възнаграждението на адвоката е единно, като база за определянето му е единствено материалния интерес по правния спор, а не броя на предявените искове и броя на ответниците.

Отделно от гореизложеното при определяне на размера на адвокатското възнаграждение съдът намира, че не е обвързан от определените с Наредба № 1 ВАР размери на адвокатски възнаграждения. За да достигне до това становище съдът съобразява практиката, обективирана в Решение от 05.12.2006г. по обединени дела С- 94/2004 и С-202/2004 на СЕС. Съгласно горното решение делегирането на частноправен субект - Висшият адвокатски съвет – на правомощия да определя минималните адвокатски възнаграждения представлява нарушение на правилата за свободната конкуренция, закрепени в чл.101 и чл.102 ДФЕС. Тази наредба нарушава правото на ЕС, тъй като очевидно не съответства на критериите, изведени във въпросното решение, а именно: правоприлагащият орган /съдът/ да има възможност, отчитайки правната и фактическа сложност на делото, инстанцията, пред която се явява процесуалният представител, и продължителността на процеса, да се отклони от минимално определения размер на адвокатските възнаграждения тогава, когато той се явява несъразмерно висок с оглед реално положения труд и направени разходи от процесуалния представител, респ. представляваната в процеса страна. Това разрешение се налага, тъй като правилата на Наредбата не засягат само потребителя на адвокатска услуга, но и насрещната страна в съдебното производството доколкото, ако загуби делото, то в нейна тежест ще бъде възложен размерът на адвокатски хонорар под формата на подлежащи на възстановяване разноски в производство. По този начин се отнема правото на съда да съобрази спецификите на конкретното дело и да присъди разумен размер за направените разноски. Така се нарушава и правото на справедлив съдебен процес, гарантирано в чл.47 ХОПЕС и съответстващия му чл.6 от Конвенцията за защита правата на човека и основните свободи. Същото се приема и в останалата практиката на СЕС, например в Решение от 28.07.2016г. по дело С-57/2015г. Съдът на ЕС съгласно което съответстваща на правото на ЕС е уредба, която допуска съдът да може във всеки случаи, в които прилагането на общия режим в областта на съдебните разноски би довело до резултат, които се счита за несправедлив, да се отклони по изключение от този режим. Още повече следва да се отчете, че Наредбата е приета от ВАС – орган на сдружението на адвокатите, действащ в случая като частен икономически оператор, който е насърчен от Държавата да приема свободно и самостоятелно обвързващи решения, касаещи правилата на конкуренцията в същия сектор, в който развиват дейност членовете на сдружението на адвокатите, както изтъква СЕС в решението си. Съдът на ЕС е извел задължение за националния съд да гарантира пълното действие на нормите на правото на ЕС, като при необходимост, по собствена инициатива да оставя неприложена всяка разпоредба на националното законодателство, дори последваща, която им противоречи, без да е необходимо да изисква или да изчаква отмяната на такава разпоредба по законодателен или друг конституционен ред - Решение от 09.03.1978г. по дело 106/1977г. на Съда на ЕО. Така приемат и българските съдилища в редица свои актове: Решение № 6522 от 22.10.2018г. по в. гр. д. № 1061/2018г. на СГС; Определение № 2514 от 23.05.2018 г. по в.ч. гр. д. № 407/2018г. на ОС- Благоевград; Решение № 95 от 31.05.2018г. на ОС - Добрич по в.т.д. № 95/2018г. и др. О-е №1371/15.09.2023 г. по в.г.д. № 616/2023 г. по описа на ПлОС и др./.

Поради гореизложеното, съдът намира, че адвокатското възнагражение на процесуалния представител на ищеца следва да бъде определено в размер на 750,00 евро, като съдът съобразява и заплатеното адвокатско възнаграждение на процесуалния представител на двамата ответници, което е в размер на 664,68 евро от всеки от тях. При това положение ответниците следва да бъдат осъдени да платят на ищеца сумата от 1057,18 евро / 307,18 евро ДТ и 750,00 евро за адвокатско възнаграждение/ съразмерно с уважената част на претенцията.

По изложените съображения съдът