Решение № 191 от 15.7.2026 г. на Окръжен съд - Добрич по дело № 72/2026 г.

Производството по делото е образувано по реда на глава ХХ от ГПК по жалба рег.№ 23752/18.12.2025 год. на “АДМИРАЛ ГРУП-3“ЕООД,ЕИК 200329535, седалище и адрес на управление село С., общ.Д., ул.‘Първа“№34 срещу решение рег.№ 1088/01.12.2025 год. по гр.д.№ 20243230103741 по описа за 2024 година на Районен съд Добрич,с което е 1./развален на основание чл.28, ал.2, вр. ал.1 от Закона за арендата в земеделието, сключения между И.Б.А., ЕГН •••••••••• гр.Д.••• и дружеството договор за аренда на земеделски земи №27, том I, per. № 749, вписан с вх. per. №1030/08.02.2017 год., акт №87, том III на Службата по вписванията гр. Д. по отношение на НИВА в село С., общ.Д. с площ 20 дка , имот с идентификатор № 67622.24.4/преди имот № 024044/, за срок от 35 стопански години , считано от 01.10.2017 год. до 01.10.2052 год. и с правоприемник на страната на арендодателя Г. И. Г., ЕГН •••••••••• гр.Д. , бул.“Д. ••• и 2./„АДМИРАЛ ГРУП-3“ЕООД, ЕИК 200329535, седалище и адрес на управление село С., общ.Д., ул.‘Първа“№34 е осъдено да заплати на Г. И. Г. ,ЕГН •••••••••• гр.Д. , бул.“Д. ••• сторените по гр.дело № 3741/2024 год. по описа на ДРС разноски в размер на заплатени ДТ от 50 лв. и адвокатско възнаграждение от 1 500 лв. С доводи за необоснованост и незаконосъобразност на обжалвания съдебен акт се претендира отмяната му ,като въззивният съд постанови отхвърляне на иска като неоснователен,респ. погасен по давност. При данни,че първоинстанционния съдебен акт е бил връчен на дата 08.12.2025 год., жалба рег.№ 23752/18.12.2025 год. е подадена в срока по чл.259 ал.1 от ГПК , от активно легитимирана страна и носител на правото да предяви въззивна жалба против постановеното решение, предвид разпоредените от последното негативни последици в правната му сфера чрез уважаване на исковата претенция и е процесуално допустима. Въззиваемата страна Г. И. Г., от гр.Д. счита жалбата за неоснователна и настоява да не бъде уважавана. Спорни по делото са въпросите ,налично ли е споразумяване с първоначалния собственик на земеделския имот, на него да се следват ползите от земеделския имот,ако и да го е отчуждил; уведомяван ли е бил арендатора за смяната в собствеността на арендувания земеделски имот;налично ли е обвързващо страните по договора съгласие арендното плащане да е дължимо на лице,което не е страна по него с ефект на изпълнение препятстващо неговото разваляне ; налице ли е забава в плащането на дължимо арендно възнаграждение , настъпило ли е погасяване на задължението в хода на процеса,както и погасена ли е по давност претенцията по чл.28 от Закона за арендата. Обжалваното решение е постановено въз основа на искова молба рег. №22401/22.11.2024 год., с която е заявен иск по чл.28 ал.1 от Закона за арендата в земеделието от Г. И. Г.,ЕГН •••••••••• гр.Д. , бул.“Д. ••• срещу “АДМИРАЛ ГРУП-3“ЕООД,ЕИК 200329535, седалище и адрес на управление село С., общ.Д., ул.‘Първа“№34,основан на твърдения ,че по силата на сключен с И.Б.А. договор за продажба от дата 28.02.2017 год. е придобила земеделски имот ,отдаден от прехвърлителя под аренда на ответното търговско дружество с договор от дата 02.07.2017 год. за срок от 35 години.Приобретателят на земеделския имот уведомил арендатора незабавно след покупко-продажбата,че е встъпила в правата на праводателя си и че именно тя ,като собственик следва да получава арендните плащания.С нотариална покана от 30.10.2024 год. ,ищцата уведомила ответника,че не е получавала арендните плащания за стопанските годни - 2017/2018;2018/2019;2019/2020;2020/2021;2021/2022 ;2022/2023 и 2023/2024 год. и е претендирала да й бъдат изплатени в срок до 31.10.2024 год.,както и го е поканила доброволно за прекратят договора за аренда.От страна на арендатора не последвало изпълнение ,което обусловило правния интерес да заяви претенция по чл.28 ал.2 от ЗАЗ за разваляне на договора. С подаден в срока и по реда на чл.131 от ГПК отговор рег.№ 488/09.2025 год., ответникът “АДМИРАЛ ГРУП-3“ЕООД,ЕИК 200329535, седалище и адрес на управление село С., общ.Д., ул.‘Първа“№34 е оспорил допустимостта на иска за разваляне на договора за аренда ,като погасен по давност.Заявил е становище,че го счита и за неоснователен поради липса на неизпълнение на задълженията му ,тъй като всички арендни плащания били извършени в полза на страната по договора за аренда И.Б.А., арендатора не бил уведомяван за промяната в собствеността на имота непосредствено след покупко-продажбата от 28.02.2017 год. и до получаване на нотариалната покана от 2024 год.Сделки с предмет земеделския имот били сключвани през годините между близки роднини,първоначално през 2016 год. между А.И.С. и И.Б.А.,които устно се уговорили прехвърлителката С. да продължи да получава рента за имотите си до смъртта й, както и такава уговорка била направена и между прехвърлителката А. и ищцата при продажбата от 2017 год.С оглед на тези уговорки, рентите били изплащани в периода от 28.02.2017 год. до 31.10.2024 год. на А.И.С. , а ищцата не била заявявала претенции за ренти. Жалбата е неоснователна въз основа на фактически констатации и правни изводи както следва: С договор от дата 02.12.2016 год.,сключен с нотариален акт № 132 т.ІV рег.№ 10375 дело №689/2016 год. на Д.Б.,нотариус с рег.№ ••• на НК,вписан в Службата по вписванията-Д. с рег.№ 11208/02.12.2016 год.,АКТ № 170 т.ХХV, К.И.С. и А.И.С.,чрез пълномощника си К.Т.К. са продали на И.Б.А.,притежаваните от тях в СИО недвижими имоти,сред които ПОЗЕМЛЕН ИМОТ-НИВА с площ от 20.000 дка,ІІІ категория,в местността “К.“,представляваща имот № 024044,обособен като парцел 44 от масив 24 по плана за земеразделяне на землището на с.С.,общ.Д.. С договор за аренда на земеделски земи № 27 т.І рег.№ 749 от дата 07.02.2017 год.,вписан в Службата по вписванията-Д. с вх.рег.№ 1030/08.02.2017 год.,АКТ № 87 т.ІІІ, И.Б.А.,в качеството на арендодател е предоставила на ответника “АДМИРАЛ ГРУП-3“ЕООД,ЕИК 200329535, седалище и адрес на управление село С., общ.Д., ул.‘Първа“№34,в качеството на арендатор за временно и възмездно ползване собствената си земеделска земя, сред която по т.4 и придобития с договора от дата 02.12.2016 год. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ-НИВА с площ от 20.000 дка,ІІІ категория,в местността “К.“,представляваща имот № 024044,обособен като парцел 44 от масив 24 по плана за земеразделяне на землището на с.С.,общ.Д..Договорът е бил сключен за срок от 35 стопански години,считано от 01.10.2017 год. и до 01.10.2052 год.Уговорено е било арендно плащане в размер на 30% от получения среден добив на декар,но не по-малко от 5.00 лв. на декар предоставена земеделска земя.Арендното плащане е следвало да се извършва след приключване на съответната стопанска година до 30 декември-раздел ІІІ чл.3 ал.2.Арендното плащане е следвало да се извършва еднократно и в брой срещу подписа на арендодателя в разходно определена ведомост или разходен оправдателен ордер,лично или с нотариално заверено пълномощно или по банков път или с пощенски запис- раздел ІІІ чл.3 ал.3.Посочено е ,че в случай ,че арендодателят се разпореди с имотите,предмет на договора (продажба, дарение,замяна),както и при наследяване,приобретателят по право замества арендодателя като страна по арендния договор ,като е длъжен да уведоми арендатора за настъпилото заместване. С договор от дата 28.02.2017 год.,сключен с нотариален акт №87 т.І рег. № 1295 дело № 82/2017 год. на Д.Б.,нотариус с рег.№ ••• на НК,вписан в Службата по вписванията-Д. с вх.рег.№ 1899/28.02.2017 год.,АКТ № 197 т.ІІІ дело № 534/2017 год.,И.Б.А. е продала на Г. И. Г. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ-НИВА с площ от 20.000 дка,ІІІ категория,в местността “К.“,представляваща имот № 024044,обособен като парцел 44 от масив 24 по плана за земеразделяне на землището на с.С.,общ. Д.. С договор от дата 28.02.2017 год.,сключен с нотариален акт №88 т.І рег. № 1296 дело № 83/2017 год. на Д.Б.,нотариус с рег.№ ••• на НК,вписан в Службата по вписванията-Д. с вх.рег.№ 1900/28.02.2017 год.,АКТ № 5 т.ІV дело № 542/2017 год.,И.Б.А. е продала на А.В.Н. ,останалите имоти ,предмет на договора за продажба от 02.12.2016 год. ,сключен с К.И.С. и А.И.С.. Г. И. Г. е отправила до “АДМИРАЛ ГРУП-3“ЕООД нотариална покана рег.№ 7580 т.ІІ ,АКТ № 104 ,връчена от нотариус Ю.Д. с рег.№ ••• на НК на дружеството на дата 31.10.2024 год. ,съставляваща уведомление за промяна в собствеността на ПОЗЕМЛЕН ИМОТ-НИВА с площ от 20.000 дка,ІІІ категория,в местността “К.“,представляваща имот № 024044 ,за който е наличен договор за аренда от 07.02.2017 год. със срок на действие 35 години и за който не е получавала арендно плащане ,считано от придобиването му през 2017 год. и до настоящия момент.Поканила е дружеството в срок до 15.11.2024 год. да й заплати дължимата рента ,както и доброволно да прекратят договора ,тъй като то не е изряден арендатор. На дата 06.11.2024 год., ищцата е получила отговор от търговското дружество ответник,че са налични уговорки между лицата,притежавали собственически права по отношение поземления имот и намиращи се в близка роднинска възраст (неописани в нотариален акт ),че арендните плащания ще бъдат получавани от А.И.С. и до този момент , именно на нея дружеството е представяло дължимите арендни възнаграждения .Посочено е ,че арендни плащания на ищцата могат да бъдат правени ,единствено след получаване от арендатора на изрично уведомяване и съгласие от А.И.С.. Дружеството е представило 13 бр. касови ордери за изплатени суми на А.В.Н. и на А.В. С.,с посочено основание арендно плащане/доплащане арендно плащане ,без посочване на арендния договор,по който е направено плащането или площта на земеделската земя,за ползването на която,то е било заплатено. Дружеството ответник е представило декларация на А.И.С.,със заверка от дата 04.11.2024 год. на подписа й от кмета на с.С., че за всички,посочени в договора за аренда земеделски имота е получила арендните плащания за периода 2017-2019 год. лично, а за периода 2020-2023 год. чрез нейната внучка А.В.Н.. Св.Е. С. Г.- кмет на с.С. дава сведения, че посетил дома на А. С. по повод представената декларация за получените ренти. Според свидетеля баба А. била трудно подвижна. Декларацията била предварително подготвена; той я прочел и баба А. се подписала пред него. Декларацията първо била прочетена. Свидетелят попитал баба А. дали е съгласна и след утвърдителен отговор , тя се подписала.Не си е изписвала имената собственоръчно. Не е спорно между страните по делото,че А.И.С. е възходяща от втора степен на ищцата по делото,както и на нейния пълномощник К.Т.К.,чрез който е сключила сделката с И.Б.А.,като К. и А. съжителстват на съпружески начала , К. работи в дружеството ответник, а А. е дъщеря на управителя на търговското дружество-ответник. А.И.С. е възходяща от първа степен на св. В.К. Г. (майка на ищцата) и възходяща от втора степен и на св.А.В.Н. . Свидетелката В.К. Г. е дала показания ,че няма никаква уговорка по отношение на рентата , респ. кому да се изплаща при продажбата в полза на ищцата. И.Б.А. е свидетелствала, че К.И.С. и А.И.С. чрез сделки се разпоредили с част от имотите си. Искали за земите да се сключи договор за аренда за дълъг срок, за да не могат земите да се продават , нивите да останат в семейството, а К.И.С. и А.И.С. да получават рентата, докато са живи. Първо процесния имот бил продаден от К.С. и А. С. на И.Б.А., тъй като техният внук, с когото свидетелката живее имал изпълнителни дела.После пак по инициатива на К.С. и А. С. процесната нива била продадена на ищцата от И.Б.А. с уговорката , че К.С. и А. С. ще получават рентата за продадената земя. Плащането на рентата ставало на ръка, обикновено при възникнала нужда - закупуване на дърва, лекарства и пр. Различни хора им носели рентата вкъщи. За бащата на свидетелката нямало съмнения, че трябва да плаща рента на К.С. и А. С.. Св.А.В.Н. ,на която също са били прехвърлени имоти от св.И. А. дава показания за налична уговорка по отношение на рентата между И. А., свидетелката и ищцата.Тази уговорка била по роднинска линия и обсъждана в деня на сделката.Свидетелката дава данни, че е получава дължимата за ищцата рента и я предавала на К.С. и А. С.. Съгласно разпоредбата на чл.8 ал.1 от ЗЗД договорът е съглашение между две или повече лица, за да се създаде, уреди или унищожи една правна връзка между тях. Договорите имат сила на закон за тези, които са ги сключили и могат да бъдат изменени, прекратени, разваляни или отменени само по взаимно съгласие на страните или на основания, предвидени в законатака чл.20а от ЗЗД,както и пораждат действия между страните, а спрямо трети лица - само в предвидените в закона случаи-така чл.21 от ЗЗД. Съобразно чл.2 от Закона за арендата в земеделието ,с договора за аренда арендодателят предоставя земята на арендатора за временно ползване, в т.ч. правото да придобива нейните естествени плодове срещу арендно плащане - гражданските плодове на земята. Арендаторът получава естествените плодове на земята, а арендодателят - гражданските. Вещното право на ползване се придобива или учредява с правна сделка във формата на нотариален акт (чл.55 от ЗС,във връзка с чл.18 от ЗЗД) и позволява на титуляра му да придобива както естествените, така и гражданските плодове на вещта (чл.56 от ЗС). Титулярът на вещното право на ползване може да дава вещта под наем за срок над 3, съответно над 10 години или да я дава под аренда-така решение № 541 от 6.02.2012 год. на ВКС по гр. д. № 810/2010 год., IV г. о. Договорите за аренда, както и споразуменията за тяхното изменение или прекратяване се сключват в писмена форма с нотариално удостоверяване на подписите на страните и се вписват в службата по вписванията-така чл.3 от Закона за арендата в земеделието. Съгласно разпоредбата на чл. 17, ал. 2 ЗАЗ приобретателят на арендувания обект на договора замества арендодателя като страна в договора за аренда, ако същият е бил вписан,т.е. новият собственик е обвързан по силата на закона от договора за аренда, сключен от неговия праводател и вписан по съответния ред, за периода на действието му, без да е необходимо някакво негово изявление в тази връзка, приобретателят е длъжен да уведоми незабавно арендатора за настъпилото заместване,като уведомлението по чл.17 ал. 3 има значение за посочване на лицето, към което следва да се извършва арендното плащане. Като се има предвид че едва с придобиване на собствеността върху имота се поражда правото на титуляря да извлича ползите от вещта и правото да отдава имота под аренда (арг. чл. 3, ал. 4 ЗАЗ), следва, че приобретателят на арендуваните обекти замества арендодателя считано от придобиване на право на собственост. По аргумент от разпоредбата на чл. 17, ал. 3 ЗАЗ, арендаторът дължи заплащането на арендната вноска на правоприемника от момента на уведомлението, за текущата година. За периода до уведомяването, арендаторът дължи заплащането на вноската на страната по арендния договор, но не и на неговия правоприемник в случая новия собственик на имотите, предмет на договора-така определение № 474 от 05.10.2017 г. на ВКС по ч. гр. д. № 2898/2016 г., IV г. о., ГК. Съгласно разпоредбата на чл.75 ал.1 и ал.2 от ЗЗД ,изпълнението на задължението трябва да бъде направено на кредитора или на овластено от него, от съда или от закона лице. В противен случай то е действително само ако кредиторът го е потвърдил или се е възползувал от него.Длъжникът се освобождава, ако добросъвестно е изпълнил задължението си към лице, което въз основа на недвусмислени обстоятелства, се явява овластено да получи изпълнението. Имат право да действат от името и за сметка на кредитора неговите пълномощници, законните му представители или лицата, овластени от съда. Разпоредбата на чл. 28, ал. 1 от ЗАЗ урежда предвиденото в специалния закон специфично основание за разваляне - прекратяване поради неизпълнение, изразяващо се в забава за арендно плащане за повече от три месеца. При тази форма на неизпълнение и когато договорът за аренда няма за предмет държавни или общински земи, ЗАЗ предвижда отклонение от общия ред по чл. 87 ал. 1 ЗЗД (приложим за неуредените от специалния закон случаи - пар. 1 от ДР на ЗАЗ) за разваляне на двустранните договори поради неизпълнение - отклонение от изискването за даване на подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че с изтичането му договорът се счита за прекратен. Нотариален акт № 132 т.ІV рег.№ 10375 дело №689/2016 год. на Д.Б.,нотариус с рег.№ ••• на НК,вписан в Службата по вписванията-Д. с рег.№ 11208/02.12.2016 год.,АКТ № 170 т.ХХV ,с който е бил сключен на дата 02.12.2016 год. договора за продажба на земеделски имоти между прехвърлителите К.И.С. и А.И.С.,чрез пълномощника си К.Т.К. и приобретателя И.Б.А.,не документира запазено/учредено в полза на продавачите вещно право на ползване по смисъла на чл.55 от ЗС,което да им позволи като титуляри на това право да ги отдават под аренда и да получават естествените и гражданските плодове от недвижимите имоти –дължимите за ползването им арендни плащания. Договор за аренда на земеделски земи № 27 т.І рег.№ 749 от дата 07.02.2017 год.,вписан в Службата по вписванията-Д. с вх.рег.№ 1030/08.02.2017 год.,АКТ № 87 т.ІІІ с предмет ПОЗЕМЛЕН ИМОТ-НИВА с площ от 20.000 дка,ІІІ категория,в местността “К.“,представляваща имот № 024044,обособен като парцел 44 от масив 24 по плана за земеразделяне на землището на с.С.,общ.Д. валидно обвързва страните,които са го сключили- И.Б.А.,в качеството й на арендодател и ответника “АДМИРАЛ ГРУП- 3“ЕООД,ЕИК 200329535, седалище и адрес на управление село С., общ.Д., ул.‘Първа“№34,в качеството на арендатор и не поражда действие по отношение на К.И.С. и А.И.С.,отчуждили земеделския имот в полза на арендодателя И.Б.А..Никакви уговорки между бившите собственици на имота и арендодателя,които не са част от договора за аренда,сключен от арендатора И.Б.А. и дружеството –ответник във формата по чл.3 от ЗАЗ и неизменен по същия ред, не са противопоставими на арендатора по договоратой дължи арендното плащане на лицето,с което е договарял, а не на трети лица,по отношение на които договора няма сила ( чл.20 а и чл.21 от ЗЗД).С оглед обаче на дадените показания от св. И.Б.А. , следва да се приеме,че за времето до получаване на уведомлението за промяната в собствеността на имота дата 31.10.2024 год. ,длъжникът “АДМИРАЛ ГРУП-3“ЕООД е изпълнявал задължението си за плащане на арендното възнаграждение в полза на арендодателя И.Б.А. ,чрез лицата А.В.Н.,А.И.С.,които въз основа на недвусмислени обстоятелства -узнати уговорки на арендодателя –негова дъщеря с посочените лица са се явявали овластени да получат изпълнението за времето от сключване на договора и до 31.10.2024 год.,т.е. вкл. за стопанската 2022-2023 год. Настъпила е промяна на собствеността по отношение на арендувания имот в срока н действие на договора за аренда, а именно на датата 28.02.2017 год.,когато И.Б.А. го е продала на Г. И. Г. .По силата на закона- чл. 17, ал. 2 от ЗАЗ, като приобретател на арендувания обект Г. И. Г. замества арендодателя И. Б.. А. като страна по договора за аренда за целия оставащ период, защото същия е вписан, без да е необходимо, каквото и да е друго действие или акт от страна на приобретателя.За настъпилата промяна в собствеността ,арендатора е узнал с получаване на нотариална покана на дата 31.10.2024 год. с характер на уведомление по чл.17 ал.3 от ЗАЗ. Съгласно разпоредбата на § 2 т.3 от ДР "стопанска година" е времето от 1 октомври на текущата година до 1 октомври на следващата година,т.е. към момента на уведомяването е изтекла стопанската 2023-2024 год.,за която съобразно разпоредбата на раздел ІІІ чл.3 ал.2 от арендния договор ,арендното плащане е следвало да се извършва след приключването й до 30 декември 2024 год. Изискуемостта на вземането е настъпила на 30.12.2024 год. в хода на настоящото производство ,образувано на дата 22.11.2024 год.,като не се представят доказателства от вида на посечените в раздел ІІІ чл.3 ал.3 от арендния договор- разходен оправдателен ордер,лично или с нотариално заверено пълномощно или по банков път или с пощенски запис,то да е било погасено с плащане от ответника в полза на ищцата,т.е налична и понастоящем е забава на арендатора ,по-дълга от посочената в разпоредбата на чл.28 ал.1 от ЗАЗ от три месеца.Неплащане от страна на арендатора на арендното възнаграждение ,след като е бил уведомен за настъпилата промяна в собствеността на арендувания обект, обуславя основателност на претенцията за разваляне на договора за аренда. Не е основателно възражението на арендатора ,че вземането е погасено по давност.Съгласно разпоредбата на чл.114 от ЗЗД давността почва да тече от деня, в който вземането е станало изискуемо,т.е. от дата 30.12.2024 год. и не е изтекла понастоящем. Предявеният иск по чл.28 ал.1 от Закона за арендата в земеделието за разваляне на договор за аренда поради забавяне на плащането на арендното плащане за повече от три месеца е основателен и следва да бъде уважен.Този извод обжалваното решение съдържа,поради което и на основание чл.271 ал.1 от ГПК въззивният съд го потвърждава,вкл. в частта за присъдените на Г. И. Г. като разноски 50 лв. –ДТ и адвокатско възнаграждение от 1 500 лв. С оглед изхода по спора и на основание чл.78 ал.1 от ГПК, право на разноски има ищцата по делото.Такива същата е сторила във въззивното производство в размер на 767.00 евро ,заплатени за възнаграждение на адвокат за процесуално представителство пред въззивния съд по договор за правна защита и съдействие от дата 12.01.2026 год.,както и в размер на сумата от 28.56 евро,съставляваща доплащане на ДТ ,дължима по чл.1 от Тарифата за държавните такси ,събирани от съдилищата по ГПК ,внесена въз основа на указания на въззивния съд с определение рег.№ 529/05.06.2026 год. по в.гр.д. № 72/2026 год. Претендирана е и сумата от 5.11 евро ,съставляваща ДТ за вписване на исковата молба,но доказателства за направата й не са представени,поради което и не се присъжда като разноска по делото. При съобразяване ,че цената на иска е в размер от 2 646.40 лв. (1 353.10 евро) и по правилото на чл.280 ал.3 т.1 от ГПК ,решението по в.гр.д.№ 72/2026 год. не подлежи на касационно обжалване. По изложените съображения,съдът