Решение № 289 от 30.9.2026 г. на Окръжен съд - Стара Загора по дело № 352/2026 г.

Производството е на основание чл.258 и сл. от ГПК. Производството е образувано по въззивна жалба от Т. Н. Х. от гр.С. и Р. Н. К. от гр.К., чрез адв.Е. Д. от АК Стара Загора против решение №22 от 15.01.2026г. постановено по гр.д. №2095/2024г. по описа на Районен съд Казанлък, с което е отхвърлен като неоснователен предявеният установителен иск за прогласяване на сключеният на 17.08.2017г. с Нотариален акт №116, том 19, дело №3982/2017г. на Служба по вписванията-К. между А. Н. Х., като продавач и Й. П. П., като купувач договор за продажба на недвижим имот в гр.К. за нищожен на основание чл.26, ал.1, пр.3 ЗЗД – поради противоречие с добрите нрави. Във въззивната жалба се сочи, че първоинстанционното решение е изцяло неправилно, поради нарушение на съдопроизводствените правила, поради необоснованост, както и поради нарушение на материалния закон. Посочват, че описаните факти и обстоятелства, /че след сключване на брак с ищцата Р. Х.а, за да избегне наследяване на процесния недвижим имот от своята съпруга А. решил да прехвърли имота на свой роднина; че никой от роднините на А. Х. не пожелал да купи имота и тогава Х. предложил да го прехвърли на тримата си племенника; че решението на А. Х. да продаде имота именно на ответника и негов племенник Й. П. е продиктувано не от специално отношение към него, а от факта, че той единствен от всички роднини, на които А. Х. е предложил имота си се е съгласил да участва в сделката/, които според Казанлъшкият районен съд били установени по делото не са твърдяни и не са заявени от ответниците. Посочват, че тези обстоятелства не са включени в доклада по делото, не са част от фактическата страна на спора, не са предмет на установяване и доказване от ответниците, като съответно не са предмет на оспорване и опровергаване от ищците. Въззивниците сочат, че само поради несъответствие между продажната и пазарната цена на имота процесната сделка не е нищожна и не попада в приложното поле на чл.26, ал.1, предл.3 ЗЗД и противоречи на актуалната практика на ВКС относно „критериите за нищожност на договорите на основание чл.26, ал.1, предл.3 ЗЗД, поради накърняване на добрите нрави“. Молят съда да уважи въззивната жалба и да отмени изцяло обжалваното първоинстанционно решение, като неправилно, като постанови ново такова по съществото на спора, с което да уважи предявения установителен иск за нищожност на процесния договор за продажба, като основателен и доказан. Претендират и сторените разноски по делото за двете съдебни инстанции. Доказателствени искания не са направени. В срока по чл.263, ал.1 ГПК е постъпил писмен отговор от другата страна Й. П. П. и И. С. П. и двамата от гр.П., чрез адв.Я. И. от АК Стара Загора, с който заявяват, че правилно и в съответствие с разпоредбите на закона първоинстанционният съд е приложил процесуалният и материалния закон, а доводите на ищците изложени във въззивната жалба считат за несъстоятелни и недоказани. Намират, че въззивната жалба следва да бъде отхвърлена, като неоснователна, тъй като предявеният иск от въззивниците не се е доказал по основание и размер. Излагат подробни съображения по наведените във въззивната жалба оплаквания. Цитират практика на ВКС по сходни казуси. Молят съдът да остави без уважение подадената въззивна жалба, като неоснователна и да потвърди обжалваното решение, като правилно и законосъобразно, както и да им присъди сторените по делото разноски. Съдът, след като провери събраните по делото доказателства и обсъди становищата на страните, намира за установена следната фактическа и правна обстановка по делото: Предявеният иск е с правно основание чл.26, ал.2 от ЗЗД. С н.а. за дарение на недвижим имот под №14 на датата 21.06.1993 година Н. Н. Х. и А.А.Х. продават на сина си А. Х. дворно място в с. К. с построените в него стара къща с тлакане, нова къща недовършена и всички подобрения като си запазват правото на ползване докато са живи върху старата къща. Така полученият имот, видно от представения по делото нотариален акт с № 81, том III, рег. № 2124, дело № 458/17.08.2017 г. на нотариус П.П., вписан в Служба по вписванията гр. К. под акт №116, том 19, дело №3982/2017 г., на 17.08.2017 год. А. Н. Х. с ЕГН •••••••••• като продавач, действащ лично продава на Й. П. П. като купувач, а именно УПИ XV-946 в кв.80 по ПУП на гр. К., •••, с площ 860 кв.м., при граници: улица, УПИ III-945, УПИ XVI-947 и УПИ XIV-945, заедно с находящата се в имота двуетажна масивна жилищна сграда, паянтова жилищна сграда, лятна кухня и всички подобрения, за сумата от 5 300 лева платена в брой при сключване на сделката при запазване на правото на ползване върху имота от продавача А. Х. докато е жив. Видно от съдържанието на договора цената е получена от купувача, данъчна оценка на имота е 5 296,70 лева. Видно от издаденото удостоверение за търпимост на строежи № 412/03.07.2017 г. двете жилищни сгради построени в УПИ XV-946 в кв.80 по ПУП на гр. К. представляват строежи допустими по правилата и нормите, действали по време на извършването им. От представената скица № 902/18.07.2022 г., издадена от Община К. е видно, че урегулираният поземлен имот / УПИ XV-946 в кв.80 по ПУП на гр. К./ е съсобствен между Й. П. и Н. Х. /възникнала във връзка с регулацията на имота/. Видно от препис извлечение от акт за смърт № 731/••• г. на Община С.З. е видно, че А. Н. Х. е починал на ••• г. в 00:40 часа в гр. С.З.. Видно от удостоверение за наследници изх. № 89/07.06.2021 г. на Община К. А. Н. Х. е починал женен и е оставил за свои наследници по закон съпруга Р. Н. К.- Х.а и 4 сестри - Я. Н. с постоянен адрес в гр. С., К. Н. с постоянен адрес в гр. С.З., Ш. Н. с постоянен адрес в гр. П., В. Н. с постоянен адрес в гр. С.З. и един брат - Т. Н. Х. с постоянен адрес в гр. С.. Безспорно в отношенията между страните е, че Й. П. П. е племенник на прехвърлителя А. Н. Х., син на неговата трета сестра Ш. Н.. Видно от представеното удостоверение за сключен граждански брак, издадено по акт за брак с № 378/07.08.2007 г. на Община П., Й. П. П. и И. С. П. са съпрузи от 07.08.2007 год., когато са сключили гражданския си брак в гр. П.. По делото са приети две съдебно-технически експертизи с предмет цената на прехвърления от А. Н. Х. на Й. П. П. имот - едната с вещо лице инж.Д.Д., съгласно която пазарна цена на недвижимия имот по нотариален акт № 81, том III, дело № 458/2017 г. през месец август 2017 г. е възлизала на 45 009 лв., изготвена на база цени по нотариалните сделки от този период и втората с вещо лице Д.М.Д., съгласно която пазарната цена на същия имот през месец август 2017 г. е възлизала на 60 600 лв., изготвена в частта на метода на пазарните аналози на база информация от сделки, в които вещото лице лично в периода 2016 г., 2017 г. и 2018 г. е имало участие като оценител. По делото е приета и съдебно-медицинска експертиза с вещо лице д-р К.Т. И.-специалист нервни болести, от заключението по която експертиза е видно, че А. Х. при изписването му на 18.07.2016 г. от УМБАЛ „Свети Георги"ЕАД гр. Пловдив, Клиниката по Нервни болести, отделение по обща неврология, е диагностициран като страдащ от Амиотрофичната латерална склероза/АЛС/, болест на двигателния неврон с булбарен синдром. В здравното заведение А. Х. постъпва с промЯ. в говора /не можел да произнася думите добре/, затруднено гълтане, затруднено хранене, болки в шията и рамената, изтръпване на II, III,IV пръст на дясната ръка. Бил е в ясно съзнание и апсихотичен. От неврологичния статус е виден булбарен синдром - дизфагия, дизартрия, хипотрофия на езика. Дехоспитализиран е без промЯ. в състоянието. През месец септември 2016 г. А. Х. посетил амбулаторен невролог /видно от АЛ№ 1042/2016 г./, който установява фасцикулации освен в езика и в мускулите на двете ръце - тоест вече е засегнат и шиен отдел на гръбначния мозък. През месец февруари 2017 г. А. Х. постъпил в Неврологично отделение на МБАЛ "Христо Стамболски“ гр. К. по повод болки в кръста и десния крак. Констатирани са освен признаците на булбарна пареза и хипотрофия на раменната мускулатура, асиметрия на рефлексите, което говори за ангажиране на нов отдел на централната нервна система на фона на задълбочаващи се познати симптоми. А. Х. е бил в съзнание. Висшите му корови функции не са били нарушени. През месец юни 2017 г. А. Х. постъпил в Неврологичното отделение на МБАЛ "Христо Стамболски“ гр. К. по повод болки в шийно - раменната област и гърба, както и затруднения в говора и гълтането. В неврологичния статус на пациента са отбелязани булбарните нарушения с глосоплегия /напълно обезвижване на езика/. В същото време е констатирано, че висшите му корови функции не са били нарушени. На 17.08.2017 година А. Х. продава на Й. П. имота си в гр. К., •••, като си запазва правото на пожизнено ползване върху целия имот. През месец септември 2017 г. А. Х. е с тежки гълтателни нарушения, налагащи поставянето на назо-гастична сонда, поради невъзможност за естествено хранене. През месец ноември 2017 г. ТЕЛК присъжда на А. Х. 100% степен на увреждането без чужда помощ. В неврологичния статус на пациента е посочено: тежка булбарна пареза липса на фаренгиални рефлекси, афония, дизфагия, глосоплегия, хипотрофия на езика, фибрилации в мускулите, хипотрофия в мускулите на ръцете. През месец декември 2017 г. А. Х. постъпва в Хирургично отделение на МБАЛ "Христо Стамболски“ гр. К. за планово оперативно лечениепилоропластика. На 31.01.2018г. на А. Х. е направено електромиографско изследване в МСЦ „ИСУЛ-Царица Йоанна"-ЕАД, при което са изследвани мускули на горни и долни крайници със заключение за генерализирана преднорогова увреда. Езикът е бил напълно обездвижен и не е било възможна да се изследва. На 11.04.2018 г. А. Х. постъпва за поставяне на гастростома в МБАЛ"Тракия" ЕООД - гр. С.З.. На ••• год. А. Х. почива. Причината за смъртта е документирана в епикризата на МБАЛ "Тракия" ЕООД - гр. С.З., отделение по хирургия от 16.042018 г. - остра дихателна недостатъчност и остра сърдечно-съдова недостатъчност, пряко свързани с основното му заболяване АЛС. Налице е бърза прогресия в развитието на заболяването с доминиране по тежест на първоначалните булбарни признаци и без нарушения в съзнанието на лицето. През м. август 2017 година А. Х. е бил в тежко общо състояние - нямал е глас, не можел да говори, не можел да се храни естествено и бил частично обездвижен на фона на ясно съзнание. Това здравословното състояние на А. Х. е предполагало настъпване на близка, непредвидима във времето, но скорошна и неизбежна смърт. Към август 2017 година всички близки на А. Х. са били наясно с характера на заболяването и единствения възможен изход от него. Симптомите на заболяването са започнали постепенно, но прогресират бързо с обхващане на всички етажи на централната нервна система. С времето настъпват сковаване, отслабване и пълно обездвижване. С развитието на булбарни симптоми стават невъзможни говора и храненето - езикът не се движи, не може да се артикулира реч, не може да се преглъща. При съхранени движения в горните крайници комуникация може да се осъществява писмено. АЛС е неврологично заболяване, характеризиращо се с прогресивна дегенерация на моторните неврони - клетки в гръбначния и главния мозък, като това на този етап от развитието на медицината води до парализа и смърт. От четирите форми на дегенерация на моторни неврони най-тежка е формата с булбарният и псевдобулбарният синдром - болните с булбарни нарушения рядко достигат три годишна преживяемост от появата на първите симптоми. В последната фаза преди неизбежната скорошна смърт страдащият от булбарна пареза изглежда по следния начин - лицето е анемично, устата е отворена, той се дави в собствените си слюнки, защото не може да ги преглътне, не може да бъде хранен, той не може да преглътне храната, дави се. Развиват се найчесто белодробни усложнения. 60 % от пациентите загиват около година от момента на развитие на симптомите. Показанията на разпитаната като свидетел личен лекар на А. Х. - Д.С.К. съвпадат със заключението на СМЕ - за пръв път през 2016 г. при А. Х. се появат завалян говор и трудно преглъщане, в резултат на което последвали посещения при лекари, консултации с невролози, изследвания. В резултат му била поставена диагноза латерална амиотрофична склероза - с нарушения на двигателния неврон, който е отговорен за гълтане, слюноотделяне, говор. А. Х. започнал да говори като пиян, да заваля думите и след това спрял да говори, но през цялото време бил в абсолютно съзнание, общувал чрез писане. Започнал да слабее, нарушен бил контактния рефлекс, появила се засилена саливация /слюноотделяне/. Здравословният му проблем бил видим за всички. Последната половин година преди да почине съпругата му го придружавала навсякъде, били неразделни, заедно изпълнявали всички указания на медицинските специалисти. Като пациент Х. бил наясно, че все повече ще се влошава. Видно от показанията на разпитаните като свидетели К. Н. М. и В. Н. Д. - сестри на А. Х., на ищеца Т. Х. и лели на ответника Й. П. щом разбрал през 2016 година, че е болен /“Три години преди А. да почине разбрахме, че той е болен. Не можеше да говори, не можеше да се храни“/ А. Х. информирал близките си роднини за заболяването си. В началото сестрите му мислели, че ще се оправи, но след това на всички станало известно, че заболяването от което А. Х. страда е нелечимо. Видно от показанията на разпитаните като свидетели И.К.Ш. и Д.Т.К. - бивши колеги и приятели на А. Н. Х., Х. работел в „А.“ АД като охрана. Установил близки отношения с работещата в същото дружество Р. К. още през 2000 година, а на 02 февруари 2017 година сключил с нея граждански брак. Бракът бил първи за А. Х.. Двамата свидетели, вече пенсионери, кумували на сватбата на А. и Р. и продължили да поддържат с тях близки приятелски отношения. А. Х. знаел истината за състоянието си, включително и очакващият го близък край. /“Човек като е в безсилие се хваща като удавник за сламка“ - св. Ш./ Ш., К. и ищцата оказвали на А. Х. необходимата му в конкретната ситуация подкрепа и съдействие, включително като го водели при гледачки врачки и по манастири из цялата страна. Роднините на Х. знаели, за намерението му да сключи гражданския брак с Р. К.. А. Х. поддържал добри отношения със сестрите си. Всички имали имоти в гр. К.. Майката на Й. П. - Ш., живеела в И.. Имотите на братята и сестрите били в закупени от родителите им съседни дворни места, обособени като един общ двор. Когато А. Х. съобщил на роднините си решението си да „подпише брак с Р.“, брат му Т. Х. настоял А. Х. да прехвърли имота си на роднина. Сестрите му били на същото мнение. Но никой от роднините не пожелал да купи имота /нито брат, нито сестра, нито някое от децата или внуците им и А. Х. предложил да го прехвърли на тримата си племенника. В последствие решил „вместо да прехвърля имота на тримата си племенника, да го прехвърли на Д., той знае какво да прави, ако реши“. Съпрузите имали два жилищни имота - апартамент на съпругата в гр. К. и дворното място с постройките в гр. К., наследствен имот на съпруга от неговите родители. А. Х. живеел със съпругата си в нейния имот в гр. К., в който живеела и нейната майка, но посещавал имота си в гр. К. /където бил и адресно регистриран/ и според възможностите си и с помощта на ищцата Р. К. и близки и приятели се грижил за него. Свидетелят Д. К. работел в гр. К. близо до имота на А. Х. и когато А. Х. бил в имота си в гр. К., свидетелят го посещавал, помагал му във всичко, подкрепял го морално. Подарил му колата си. Ищцата Р. К. познавала роднините на съпруга си. Ответниците, приживе на А. Х., посетили Р. К. в апартамента й в гр. К.. А. Х. споделял, че племенникът му Й. П., живее в гр. П., работи като международен шофьор. Преди А. Х. да се разболее Й. П. идвал със съпругата си в гр. К. на гости на всичките си роднини /лели, вуйчовци, братовчеди/ като гостувал по една седмица, отсядайки в имота на А. Х., докато самият А. Х. живеел /прибирал се и нощувал/ в имота на Р. К. в гр. К.. А. Х. бил общителен и гостоприемен човек. В домът си имал ракиджийница, всички идвали да си варят ракия при него - от свидетелите по делото, до съседи и роднини му по права и съребрена линия. Х. посрещал радушно всички, гощавал ги с приготвена от него лично храна. Съпругата му била винаги с него. Прехвърлянето на недвижимия имот А. Х. обсъждал само с роднините си. Лично ги уведомил на кого е прехвърлил имота веднага след като го сторил пред нотариуса. За това, че е продал имота си и че го е продал на Й. П., съпругата Р. К. узнала, след като сделката била вече факт. А. Х. няма деца. Отношението му към племенника му Й. П. било като баща към син. По делото не се твърди и не се представят доказателства ответниците /и в частност ответникът П./ да са проявявали каквато и да е форма на особена грижа или специално отношение лично към А. Х., нито да са правили нещо различно от това, което обичайно се прави когато се гостува на роднини. Доказателствата по делото не сочат наличието на възможност поведението на ответниците да е надхвърляло рамките на временното оставане в определено място /дома на един от многото роднини/, с цел почивка, социална интеракция с рода, културни мероприятия, забавление. По делото не се събраха доказателства А. Х. да е имал специално отношение към Й. П., различно от отношението му към другите деца или внуци на роднините му по съребрена линия. Съдът приема за установено, че решението на А. Х. да продаде имота именно на Й. П. е продиктувано не от специалното отношение към П., а от факта, че П. единствен от всичките роднини, на които Х. е предложил имота си за продажба се е съгласил да приеме да участва в сделката. При последното влизане на А. Х. в здравно заведение през месец април 2018 година имал нужда от придружител и грижите за него били поети от съпругата му Р. К. и сестра му К.А.. Трупът на А. Х. по настояване на сестрите му останал няколко дни в хладилна камера, чакайки ответника Й. П., да дойде в гр. К. за да го погребат. На 05.07.2022 година по искова молба подадена от Т. Н. Х. е образувано и друго гр.д. № 1577/2022 година по описа на РС-Казанлък, по което съдът с влязло в законна сила съдебно решение е отхвърлил като неоснователен предявения от Т. Н. Х., ЕГН •••••••••• от град С. против Й. П. П., ЕГН •••••••••• и И. С. П., ЕГН •••••••••• иск за обявяване за нищожен поради липса на съгласие на договор за покупко - продажба, сключен с нотариален акт №81, том III, рег. №2184, дело №458/2017 г. по описа на нотариус П. П., с рег. №443, с район на действие Районен съд - Казанлък, с който А. Н. Х., ЕГН •••••••••• е продал на Й. П. П., собствения си недвижим имот: урегулиран поземлен имот : XV - 946 (петнадесети за имот пл. № деветстотин четиридесет и шест), в квартал 80 (осемдесет), по плана на град К., •••к, с площ от 860 (осемстотин и шестдесет) кв.м., при съседи: улица; УПИ III-945; УПИ XVI- 947; УПИ XIV-945, заедно с находящата се в имота двуетажна масивна жилищна сграда, паянтова жилищна сграда, лятна кухня и всички подобрения, като неоснователен. Със същото решение съдът е отхвърлил предявения от Т. Н. Х., ЕГН •••••••••• против Й. П. П., ЕГН •••••••••• и И. С. П., ЕГН •••••••••• иск с правно основание чл.27, предл.1 от ЗЗД за унищожаването на договор за покупко - продажба, сключен с нотариален акт №81, том III, рег. №2184, дело №458/2017 г. по описа на нотариус П. П., с рег. №443, с район на действие Районен съд - Казанлък и е отхвърлил предявения от Т. Н. Х., ЕГН •••••••••• против Й. П. П., ЕГН •••••••••• и И. С. П., ЕГН •••••••••• иск с правно основание чл.31, ал.2, от ЗЗД за унищожаване на договор за покупко - продажба, сключен с нотариален акт №81, том III, рег. №2184, дело №458/2017 г. по описа на нотариус П. П., с рег. №443, с район на действие Районен съд - Казанлък като неоснователни. Първостепенният съд правилно и обосновано е установил фактическите обстоятелства по делото. Несъстоятелни са твърденията в жалбата, че само поради несъответствието между продажната и пазарната цена на имота процесната сделка се явява нищожна. Несъответствието в цената само по себе си не води до нищожност. Правилно съда приема, че целта на една продажба е получаване на паричния/материалния еквивалент на стоката. Понятието паричен /материален/ еквивалент е резултата от съвкупността на множество фактори каквито са състоянието на имота, пазарната динамика, готовността на купувачите да платят, степента на спешност от страна на продавача, както и самите намерения и целта за която се прави. Към тези фактори формиращи паричния еквивалент /т.е. реалната цена, която може да се получи за стоката при конкретните условия, при които се състои самата продажба, следва да се отчита и намерението на продавача, относно крайния резултат от сделката, който може да включва специфики относно начина, по който се реализира целта на сделката /законния интерес, който тя удовлетворява/. Намерението може да окаже съществено влияние върху формирането на крайното решение - на каква цена да се продаде имота, ако продажбата се извършва с конкретно намерение. Публичното предлагане на имот на неограничен кръг купувачи е само един от начините за реализиране на продажба. За този начин на продажба средната пазарна стойност на имота се формира от определен набор от фактори. Но често пъти стоката предмет на продажбата, поради естеството си или поради значението, което продавачът й придава, не е подходяща за публичното предлагане на неограничен кръг от хора и дори може да е в състояние на „непродаваемост" при заложените от продавача условия. Продавачът А. Х., когато е продавал е бил с ясното съзнание / т.е. при съхранени функции на възприятията, вниманието, мисленето, познанието, паметта, волевата двигателна активност, съзнателният контрол, адаптация на поведението/, но е продавал в действително в състоянието на „спешност" по отношение на същия. Ефективен начин да се реализира това намерение е продажбата на имота, на купувач, който е член на рода, но продажбата е свързана и с реално плащане на цена и с разноските по извършването й, а купувачът не само трябва да плати цената и разноските, той трябва да поеме моралният ангажимент да не продава имота на трети лица с цел реализиране на печалба, респ. връщане на вложеното при закупуването. Обстоятелството, че А. Х. е уведомил съпругата си за продажбата на имота, едва след като продажбата е била реализирана, е основание да се приеме, че неговото намерение е съвпадало с това на роднините му. Кръгът от лицата, на които имотът може да бъде предложен за закупуването при тези условия е ограничен - роднините А. Х. при това не всички роднини, а само тези, на които А. Х. е избрал да се довери. Към поредицата фактори обуславящи извършването на сделката „по спешност" е и фактът, че продавачът именно в този момент /когато е осъзнал сериозността на ситуацията в която се намира и все още не е загубил надеждата/ А. Х. силно се нуждае от налични парични средства. Четири месеца след като променя кръга на наследниците си по закон, А. Х. продава собствения си недвижим имот, представляващ домът на неговите родители, на сина на една от сестрите си на единствената цена, която е можел да получи в този момент. Продажбата не противоречи нито на морални норми, нито на добрите нрави. Имотът не е семейното жилище на продавача /такова жилище съставлява имота на съпругата в гр. К./, за продажбата му не е необходимо и съгласието на съпругата на продавача. Собственикът на имота е в правото си да се разпореди с него както намери за добре - да се разпореди с бащиния си имот, продавайки го на своя племенник, т.е. оставяйки имота в рода, не съставлява накърняване на добрите нрави. Отсъствието на други обстоятелства освен несъответствието между продажната и пазарната цена на имота е достатъчно за да се приеме, че сделката не попада в приложното поле на чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД. Пазарът е абстрактно понятие, което придобива конкретност когато се очертаят параметрите на това което се предлага, кръгът на субектите на които се предлага, условията при които се предлага и времето, за което сделката следва да се реализира. Основен елемент от процесния Договор за продажба е задължението на Купувача да осигури на Продавача необезпокояваното пожизнено право на ползване на недвижимия имот. Запазеното право на ползване върху имота е вид тежест за имота, като при това положение Купувача закупува имота на тази цена, защото същия е обременен с тежест. По-ниската продажна цена в договора е уговорена поради наличие на вещна тежест върху целия имот. При разпоредителни сделки с недвижим имот еквивалентността на престациите се преценява чрез съпоставяне на реалната пазарна стойност на имота към момента на сключване на договора със стойността на насрещната престация на приобретателя, уговорена при сключване на сделката. В случай че се прецени че са налице основанията за нееквивалентност на престациите по този начин би се накърнил принципът на свободата на договарянето/ чл.9 от ЗЗД/, защото еквивалентността на престациите поначало се преценява от страните и се съобразява и с техния правен интерес. Продажбата на вещ на цена, по ниска от пазарната не е несъвместима с общоприетите норми за справедливост и добросъвестност. Още повече законът за местните данъци и такси и Закона за нотариусите и нотариалната дейност изрично допускат възможността сделки да се сключват и под данъчната оценка, но държавната такса се плаща по нея. Щом не се нарушават императивни разпоредби и законът изрично предвижда възможност да се договоря цена, равна на данъчната оценка или по-ниска от нея, то не е налице значителна нееквивалентност на ответната престация, водеща до абсолютна, изначална, непоправимо нищожност поради накърняване на добрите нрави. Решение под № 156 от 10.02.2021 г. по гр. д. № 2451 / 2019 г. на Върховен касационен съд, 3-то гр. отделение. ВКС в практиката си приема, че не всяка нееквивалентност представлява нарушение на добрите нрави и е основание за нищожност, а само значителната и явна такава, при която едната от насрещните престации е толкова незначителна, че има практически нулева стойност. При преценката дали една сделка е недействителна поради нарушение на добрите нрави, съдът не трябва да се ограничава единствено и само до простото сравняване на уговорената престация с пазарната стойност на имота, предмет на сделката. Накърняването на добрите нрави по смисъла на чл.26, ал.1, предл.3 ЗЗД е налице винаги, когато се нарушава правен принцип, като принципа на справедливостта и на добросъвестността в гражданските отношения. Въпросът дали поведението на даден правен субект съставлява действие, накърняващо добрите нрави и злепоставящо чужди интереси с цел извличане на собствена изгода се преценява с оглед конкретния случай. ВКС в практиката си приема, че не всяка нееквивалентност представлява нарушение на добрите нрави и е основание за нищожност, а само значителната и явна такава, при която едната от насрещните престации е толкова незначителна, че има практически нулева стойност. При преценката дали една сделка е недействителна поради нарушение на добрите нрави, съдът не трябва да се ограничава единствено и само до простото сравняване на уговорената престация с пазарната стойност на имота, предмет на сделката. Продажбата на вещта на цена, по ниска от пазарната не е несъвместима с общоприетите норми за справедливост и добросъвестност. Още повече законът за местните данъци и такси и Закона за нотариусите и нотариалната дейност изрично допускат възможността сделки да се сключват и под данъчната оценка, но държавната такса се плаща по нея.Щом не се нарушават императивни разпоредби и законът изрично предвижда възможността да се договоря цена, равна на данъчната оценка или по-ниска от нея, то не е налице значителна нееквивалентност на ответната престация, водеща до абсолютна, изначална, непоправимо нищожност поради накърняване на добрите нрави. В този смисъл е безпротиворечивата практика на ВКС, обективирана в решение № 452 от 25.6.2010 г по гр.дело № 4277/2008 г на ВКС, Първо гражданско отделение, решение № 119/22.3.2011 г по гр.дело № 485/11 г на ВКС, ГК, Първо ГО, решение № 29 от 22.3.2017 г по гр.дело № 2955/2016 г на ВКС, ГК, Първо ГО, решение № 24 от 9.2.2016 г по гр.дело № 2419/2015 г на ВКС, ГК, Трето ГО и решение № 65 от 21.3.2017 г по гр.дело № 639/2016 г на ВКС, Четвърто гражданско отделение.; Решение № 156 от 10.02.2021 г. по гр. д. № 2451 / 2019 г. на Върховен касационен съд, 3-то гр. отделение; Решение № 34 от 17.07.2018 г. по гр. д. № 2022 / 2017 г. на Върховен касационен съд, 1-во гр. отделение За преценката дали страните са свели задължението за определяне на покупно - продажната цена практически до данъчната стойност на имота, следва да се отчетат и всички характеристики на договора, но и следва да се приложи принципа на автономия на волята. Договорът за продажба е каузален, възмезден, а при тези договори чл. 9 ЗЗД допуска известна обективна нееквивалентност в насрещните престации (така Решение № 277/26.01.2015 г. по гр. д. № 1962/2014 г. IV-то ГО, Решение №24/09.02.2016 г. по гр.д. № 2419/2015 г. на Ш-то ГО и цитираните в него; Решение № 179 от 20.11.2023 г. по гр. д. № 519 / 2023 г. на Върховен касационен съд, 4-то гр. отделение/. При конкретната преценка за нищожност на Договора следва да се използват и други критерии, като се вземат предвид конкретните факти и обстоятелства и за всеки отделен случай сам за себе си. Недействителни са сделките, които съдържат недостатък, осуетяващ настъпването на желаното от страните правно действие, като и в настоящия случай това обстоятелство не е налице. При преценката дали една сделка е действителна поради нарушение на добрите нрави, съдът не трябва да се ограничава единствено и само до простото сравняване на уговорените насрещни престации с пазарната стойност на имота - предмет на сделката, а следва да тълкува истинската воля на страните, за да може да изясни и действителните им отношения, да отчете взаимната им връзка и целта на договора, както и че щом законът /ЗМДТ и ЗННД/ предвижда възможност /не забранява/ недвижими имоти да се прехвърлят по цени по-ниски дори и от данъчната им оценка, то в тези случаи не е налице нееквивалентност на престациите като основание за признаване на сделката за нищожна поради нарушение на добрите нрави. По волята на страните цената на един продаван недвижим имот може да бъде и по-ниска от данъчната му оценка. Решение № 29 от 22.03.2017 г. по гр. д. № 2955 / 2016 г. на Върховен касационен съд, 1-во гр. Отделение. Продавачът по сделката А. Н. Х., който е починал на ••• г., е брат на ищеца и чичо на ответника Й. П. П.. Продавача А. Х. е вуйчо на Купувача Й. П., като майката на Й. П. и А. Х. са брат и сестра. Те са били в много близки отношения, като постоянно са помагали и са се грижили за А. Х., като са му осигурявали всичко необходимо за оздравяването му. В действителност Продавача е починал на •••г., т.е 8 месеца след продажбата на имота, но обстоятелството колко дълго ще живее Продавача няма как и не е било известно на никоя от страните. Към датата на сключване на договора за продажба и прехвърляне на собствеността Продавача А. П. Х. е бил в добро здравословно състояние. Същия е работел в „А." АД, като пазач въоражена охрана. Не е налице изявление, извършено при насилие, тоест при упражняване на физическа сила спрямо лицето или спрямо негови близки, за да бъде заставено да обективира външно съгласието си за сключване на сделката въпреки своето желание. Постигането на съгласие е основен елемент на фактическия състав на договора. По отношение на процесната сделка е налице волеизявление относно всички съществени елементи от договора за покупко-продажба - предмет и цена. Налице е сключен договор, и към датата на сключването му неговият наследодател - продавач по сделката, е бил в добро физическо и психическо състояние и в пълна способност да разбира и да ръководи действията си. Процесната прехвърлителна сделка е сключена от наследодателя на ищеца лично в период, в който той е бил в пълно и ясно съзнание и способност да взема решения и да изразява валидна воля, които не са били помрачени по никакъв начин. Х. е управлявал автомобила, като дори на 10.04.2018 г., дни преди смъртта си, е пътувал заедно със сестра си К. до къщата в с. К.. Грижил се е за въпросната къща и за апартамента си в К., дори е готвил, оправял е телевизора - вършил е съвсем нормални ежедневни дейности. Работил е като охрана, притежавал е и оръжие. Както заяви и вещото лице по изготвената съдебно медицинска експертиза, в представената медицинска документация, амбулаторни листове и епикризи от С. никъде не е посочено, че е имал дихателна недостатъчност. Т.е А. Х. не е имал дихателни проблеми. За същия е било издадено ТЕЛК решение без чужда помощ, което безспорно означава,, че лицето не се нуждае от друго лице, което да го обгрижва на легло, например да го облича, да го храни, да осъществява хигиенни нужди. Лицето е можел сам да отиде до тоалетна. Експертът заявява, че „кончината му не може да се разглежда в причинно-следствена връзка с оперативната процедура", тъй като пациентът е възстановил съзнание и жизнени показатели след операцията и е пребазиран в хирургично, а не в реанимационно отделение. Въпреки това, при пациент с тежка АЛС, всяка оперативна интервенция, дори и рутинна, носи повишен риск. Острата дихателна и сърдечно-съдова недостатъчност, макар и пряко свързани с АЛС, биха могли да бъдат провокирани или ускорени от стреса на операцията и постоперативния период. Експертът не изследва в дълбочина възможните усложнения от анестезията или самата процедура при пациент с напреднала АЛС, което би могло да доведе до различно заключение относно косвената причинно-следствена връзка или утежняващия фактор. В отговора на пети въпрос, експертът потвърждава, че състоянието е предполагало такава смърт, но „на непредвидим точно летален изход". Тази формулировка е донякъде противоречива. Ако смъртта е „неизбежна" и „близка", то нейната „непредвидимост" се отнася по-скоро до точния момент, а не до факта на настъпването й. Възможно е да се тълкува, че въпреки общата неблагоприятна прогноза, конкретният момент на смъртта е бил непредсказуем, което оставя място за интерпретация относно степента на „неизбежност" в краткосрочен план. Допускането, че прехвърлителят по алеаторен договор за продажба на недвижим имот срещу заапзено право на ползване може скоро да почине, не е равнозначно на знание за близка, скорошна и неизбежна смърт и не лишава уговорените насрещни престации от еквивалентност, нито води до нищожност поради противоречие с добите нрави. Обратното ще означава по формални признаци, като възраст или здравословно състояние, да се отрече възможността за прехвърлителя да предложи свое имущество, за да си осигури така необходимите му лични грижи в критичен за него момент, а това ще е неприемлив от гледна точка на гражданското право и добрите нрави резултат. Решение № 384 от 10.05.2010 г. по гр. д. № 1190 / 2009 г. на Върховен касационен съд Винаги са съществували изключително добри и близки отношения между ответника Й. П. и починалия А. Х.. Всичките им роднини са знаели за желанието на Х. да продаде имота на ответника и за сключената в последствие сделка между тях. Между двамата е имало уговорка Х. да живее в имота докато е жив. Няколко месеца преди сключване на договора, на 11.01.2017 г. му е издадено Медицинско свидетелство изх. №71/11.01.2017 г. от д-р Сталева, психиатър, което да послужи пред МВР във връзка със ЗЧОД и ЗОБВВПИ, според което свидетелство лицето А. Н. Х. е психично здрав. Дори в периода, в който страните са уговаряли параметри по сделката, А. Х. упражнявал трудова дейност. Всичко това показва, че А. П. е бил в добро здравословно състояние и е целял и искал настъпването на правните последици с процесния Договор за продажба, като същия свободно е изразявал волята си за това. Страните винаги са били в много близки отношения, основаващи се на взаимна любов, разбирателство и подкрепа. Преценката за нищожност, поради накърняване на добрите нрави се прави за всеки конкретен случай към момента на сключването на договора. Според ВКС законодателят придава правна значимостта на нарушението на добрите нрави с оглед на защитата на обществените отношения като цяло, а не само поради индивидуалния интерес на конкретен правен субект. Добрите нрави се накърняват с нарушаване на обичайния обществено утвърден начин на мислене и поведение под психическо въздействие върху страната за сключване на сделката /убеждаване, склоняване/, което не е измама или заплашване по смисъла на ЗЗД. Може да противоречи на добрите нрави и сделка, която нарушава изискванията за еквивалентност на престациите и условията на сключването й сочат на необичайност - лекомислие, неопитност, икономическа и физическа зависимост на едната страна от другата или от трети лица, по чието настояване е сключена. В случая не са налице такива обстоятелства. Както се спомена и по - горе наследодателят А. Х. свободно е изразявал волята си, бил е в добро здравословно състояние и е целял и искал настъпването именно на правните последици от сключването на договора. С Решение под № 119 от 22.03.2011г. по гр. д. 485/2010г., ВКС, I г. о.; Решение № 277 от 26.01.2015г. по гр. д. 1962/2014г., ВКС, III г.о., в което е прието, че при възмездните сделки, каквато е и покупко- продажбата, която е и каузална, е необходимо да се преценява при преценката за действителността й и целта на сделката, която е свързана с удовлетворяване на допустим от закона интерес за страните. Затова преценката дали нееквиваленстността е значителна следва да се извърши именно при съобразяване на преследваната от страните цел. т.е. удовлетворяване на значим допустим от закона интерес". Действителната воля на страните е била да се прехвърли собствеността, като Продавача си запази пожизнено право на ползване. Тази допустима от закона и съответстваща на свободата на договарянето цел е постигната чрез сделката продажба и начина, по който е уговорена цената. Съдът счита, че сделката не противоречи на добрите нрави, тъй като не следва сделката да се ограничава само до нейното формално съдържание, Категорчино е, че последиците и крайния резултат на сделката, са съвместими с общоприетите житейски норми за справедливост и добросъвестност. Трябва да се прецени сделката и съпътстващите я обстоятелства комплексно и в тяхната взаимовръзка. С Решение № 128 от 17.01.2019 г. по гр. д. № 3170 / 2017 г. на ВКС, I г. о., в което е прието, че „Продажбата на вещ на цена, по-ниска от пазарната, не е несъвместима с общоприетите норми за справедливост и добросъвестност, освен ако самите обстоятелства, при която е сключена сделката, са в противоречие с морала - едната страна се е възползвала от лекомислието, неопитността, икономическата или физическа зависимост на другата страна от нея или от трети лица, каквито твърдения не са наведени с исковата молба и за които по делото няма доказателства. Дори ако поради по някаква причина едната страна по договора е приела обективно неизгодна за нея насрещна престация, това не може да обоснове нищожност на сключения договор поради противоречие с добрите нрави." При преценката дали са накърнени моралните норми, съдът следва да съобрази волята на страните, защото нормата на чл. 20 от ЗЗД го задължава при тълкуването на договорите да установява действителната им обща воля, формирана от всичките им уговорки, да се отчита тяхната взаимна връзка и целта на договора - удовлетворяване на допустим от закона интерес за страните./ в тази връзка е Определение № 342 от 15.05.2018 г. по гр. д. № 4252 / 2017 г. на Върховен касационен съд, 3-то гр. отделение Само по себе си несъответствието между пазарната цена на един недвижим имот и неговата продажна цена не е достатъчно, за да обоснове извод за накърняване на добрите нрави по смисъла на чл. 26, ал. 1 ЗЗД, предл. 3. /Определение № 349 от 22.06.2018 г. по гр. д. № 4035 / 2017 г. на Върховен касационен съд, 2-ро гр. отделение/ В случаите на отклонение от пазарната стойност и заплащането на цена на имота по данъчната оценка не се налага извод за неравностойност на престацията, която да съставлява нарушение на „добрите нрави" и да води до нищожност на сделката в хипотезата на чл. 26, ал. 1 ЗЗД. Налице е ответна парична престация, която макар да се отклонява от обичайната, не говори за такава недопустимост, която да прави самата сделка нищожна. Само наличието на нееквивалентност между престациите не е достатъчно, за да се стигне до извода, че сделката е нищожна поради противоречие с добрите нрави; известна обективна нееквивалентност е допустима, тъй като свободата на договаряне предполага преценката за равностойността на престациите да се извършва от страните с оглед техния интерес. Определение № 408 от 31.05.2018 г. по гр. д. № 5124 / 2017 г. на Върховен касационен съд, 3-то гр. отделение Определение № 165 от 29.03.2016 г. по гр. д. № 1050 / 2016 г. на Върховен касационен съд, 1- во гр. отделение Неравностойността на насрещните престации според това становище би могла да обоснове извод за нищожност на сделката, само ако практически е сведена до липса на престация. Определение № 183 от 21.03.2016 г. по гр. д. № 748 / 2016 г. на Върховен касационен съд, 1-во гр. отделение; Определение № 104 от 09.03.2016 г. по гр. д. № 226 / 2016 г. на Върховен касационен съд, 2- ро гр. отделение Определение № 349 от 22.06.2018 г. по гр. д. № 4035 / 2017 г. на Върховен касационен съд, 2-ро гр. отделение; Определение № 186 от 26.04.2016 г. по гр. д. № 1192 / 2016 г. на Върховен касационен съд, 2-ро гр. отделение Относно твърдението на ищците за драстична нееквивалентност на насрещните престации: Това твърдение е недоказано и се опровергава от самия Нотариален акт, който ясно посочва запазеното пожизнено право на ползване. Това право е обективна тежест, която намалява стойността на имота и обосновава уговорената цена. Докладът за пазарна оценка, представен от ищците, не отчита тази тежест, което го прави нерелевантен за преценка на реалната стойност на имота с оглед условията на сделката. Относно техническата експертиза, изпълнена от Д.М.Д. са налице недостатъци, неясноти, непълноти и субективни допускания: Налице е липса на детайли при сравнителния метод за земята. Въпреки че е посочен диапазон на пазара (15-30 лв./кв.м.), не е ясно как точно е избрана цената от 25 лв./кв.м. за конкретния парцел. Липсва обосновка защо точно тази стойност е приета, предвид състоянието на имота ("имота е ограден, теренът не е поддържан, обрасъл с треви"), което би могло да предполага по-ниска цена. Налице са и непълноти при метода на възстановителната стойност за сградите. За масивна двуетажна жилищна сграда е посочено , че вторият етаж и подпокривното пространство са на груб строеж, а покривната плоча е без хидроизолация. Въпреки това, при определяне на "Цена за изграждане" от 550 лв./кв.м., не е ясно дали тази цена отразява завършено строителство или груб строеж, както и как е калкулирана амортизацията от 30% и "Строителни повреди и недостатъци" от 20% (19400 лв., което е 20% от 97000 лв., а не от 74700 лв.). Изчисленията не са напълно прозрачни. Относно паянтова двуетажна жилищна сграда, вещото лице заключава, че сградата е "опасна за живеене, за събаряне" и определя нейната стойност на 0.00 лв. Това е силно субективна преценка, която, макар и вероятно вярна, не е подкрепена с конкретни технически измервания или стандарти за безопасност, а само с общи констатации за "лошо състояние" и "прогнила" конструкция. Амортизацията е 50%, а строителните повреди и недостатъци също 50%, което води до пълна обезценка. Относно лятната кухня, подобно на паянтовата сграда, и тук се констатира "лошо състояние", но стойността е определена на 1400 лв. (след 50% амортизация и 40% строителни повреди). Разликата в подхода при двете паянтови сгради не е достатъчно ясно обоснована. Налице е недостатъчна прозрачност при метода на пазарните аналози. Липсва описание на сравнимите обекти (Аналог-1, Аналог-2, Аналог-З) - тяхното местоположение, състояние, година на строителство, достъпност и други характеристики, които биха обосновали тяхната сравнимост с оценявания имот. Тегловните коефициенти (0.3, 0.3, 0.4) за всеки аналог не са обяснени. Не е ясно защо Аналог-З има по-голяма тежест. Посочената "Обща стойност" за аналозите (35000 лв., 42000 лв., 28000 лв.) не е ясно как е формирана - дали включва само сгради, или и земя, и как е съобразена с различните площи на дворното място. Посочената "Стойност на имота по този метод сгради и подобрения възлиза на 38500лв." не съответства на сумата от претеглените стойности на аналозите (34300 лв.). Това е съществено разминаване, което поставя под въпрос коректността на изчисленията. Не на последно място в експепртзата е посочено че датата на изготвяне на доклада е "м.август 2022 год.", което е значително след датата на оценката (август 2017 г.) и датата на изготвяне на експертизата (12.11.2025 г.). Предвид всичко изложено, считам че експертизата не следва да се кредитира с доверие от съда и същата следва да бъде изключена от доказателствения материал. Нарушаването на принципите за доброволност и еквивалентност на престациите при сключване на двустранен договор не може да се квалифицира като противоречие на анекса с добрите нрави. Противоречието с добрите нрави се свързва с нарушаване на морални, неписани норми на обществения живот, от гледна точка на които е морално недопустимо да бъде сключен конкретен договор и той да породи целените от страните правни последици. Принципите за доброволност при договарянето в рамките на установената от чл. 9 от ЗЗД договорна свобода и за еквивалентност на насрещните престации на договарящите при двустранните договори не са етични /морални/, а правни принципи, които са скрепени с правни норми и евентуалното противоречие с тези принципи би могло да доведе до нищожност на договора поради противоречие със закона или липса на съгласие, не и до нищожност поради накърняване на добрите нрави по см. на чл. 26, ал. 1 от ЗЗД. Решение № 272 от 31.03.2009 г. по гр. д. № 1115 / 2008 г. на Апелативен съд С., ГК, I с-в Добрите нрави се накърняват с нарушаване на обичайния обществено утвърден начин на мислене и поведението под психическо въздействие върху страната за сключване на сделката /убеждаване, склоняване/, което не е измама или заплашване по см. на ЗЗД. Може да противоречи на добрите нрави и сделка, която нарушава изискванията за еквивалентност на престациите и условията на сключването й сочат на необичайност - лекомислие, неопитност, икономическа и физическа зависимост на едната страна от другата или от трети лица, по чието настояване е сключена. Когато се установява, че продавачът при сключване на разпоредителните за имотите си сделки е бил слаб и болен, социално изолиран, вкл. от кръвните си роднини, с които съпругата му не допускала да контактува, силно внушаем и зависим от нея, както и това, че той се е надявал да обезпечи дъщеря си от предходен брак с парите от продажната цена, която /макар и уговорена в размер на данъчната оценка на имота/ не получил - то в такъв случай е налице експлоатация на това му състояние чрез сключване на продажба - тя не е при крайна нужда, нито е безпарична, но при установените обстоятелства по сключването й накърнява добрите нрави в степен на нравствена нетърпимост. Определение № 1133 от 17.09.2009 г. по гр. д. № 970 / 2009 г. на Върховен касационен съд - не е налице и това обстоятелство. Предвид гореизложеното, съдът следва да остави подадената от въззивниците Т. Н. Х. и Р. Н. К. - Х.а въззивна жалба против Решение с №22 от 15.01.2026г., постановено по гр. дело №2095/2024г. по описа на Районен съд град К. като неоснователна и съответно съдът да потвърди Решение №22 от 15.01.2026г., постановено по гр. дело №2095/2024г. по описа на Районен съд град К., като правилен и законосъобразен съдебен акт. Съгласно чл.26, ал.1 от ЗЗД нищожни са договорите, които накърняват добрите нрави. В тежест на въззивника и ищец /в случая двамата ищци/ е да докажат наличието на основанието за прогласяване на нищожността. В настоящото производство ищците и въззивници не успяха да докажат, че договорът за покупко-продажбата на процесния имот страда от порок, който го прави нищожен поради противоречието му с добрите нрави или правилата на морала. Предвид гореизложените съображения, въззивната инстанция намира, че обжалваното решение е правилно и законосъобразно и като такова следва да бъде потвърдено. При постановяването му не са допуснати нарушения на материалния и процесуалния закон, като изводите на съда съответстват изцяло на събраните по делото доказателства. На основание чл. 78, ал. 3 от ГПК, във вр. с чл. 273 от ГПК въззивниците Т. Н. Х. от гр.С. и Р. Н. К. от гр.К., чрез адв.Е. Д. от АК Стара Загора следва да бъде осъдени да заплатят на въззиваемите Й. П. П. и И. С. П. и двамата от гр.П., чрез адв.Я. И. от АК Стара Загора направените от тях разноски по делото пред въззивната инстанция общо в размера в размер на 1500.00 евро, представляващи възнаграждение за един адвокат, съобразно представения пред въззивната инстанция Договор за правна защита и съдействие от датата 21.04.2026 год. /на лист 24 от делото/ и списъка на разноските по чл.80 от ГПК /на лист 23 от наст. дело/. Водим от горните мотиви, Окръжният съд