Решение № 228 от 13.7.2026 г. на Районен съд - Лом по дело № 616/2025 г.

Делото е образувано по предявени от Г. Г. ЕАТЕВ, с ЕГН ••••••••••, и „БЯ Трейд“ ЕООД, ЕИК 205169668, със съдебен адрес: гр.•••, против „КРАСИ“ ЕООД с ЕИК 104696759, с адрес: гр. •••, представлявано от управителя К. М. М., Ж. П. И. с ЕГН ••••••••••, с постоянен адрес: с. •••, ул. “••, Н. Г. П. с ЕГН ••••••••••, с постоянен адрес: с. ••”, Г. Г. П. с ЕГН ••••••••••, с постоянен адрес: гр. ••, последните двама наследници на Н. Г. М., ЕГН ••••••••••, починала на ••• г., Х. Г. В. с ЕГН ••••••••••, с постоянен адрес: гр. •••, Г. Б. Г. с ЕГН ••••••••••, с постоянен адрес: гр. •••, и Т. А. Т. с ЕГН ••••••••••, с постоянен адрес: гр. •••, ул. “•••, обективно и субективно съединени искове за прогласяване на нищожност поради заобикаляне на закона на договор за наем на земеделска земя и анекс към същия и прогласяване за нищожност поради противоречие със закона на клаузите, касаещи срока на сключените договор за наем и анекс, а именно: 1.Главен иск – за прогласяване за нищожни в тяхната цялост, на основание чл. 26, ал. 1, пр. 2 от ЗЗД - поради заобикаляне на закона, на: Договор за наем на земеделска земя, вписан в СВ-Лом, дв. вх.рег. № 4185/ 27.04.2020 г., акт. № 35, т 7, сключен между „КРАСИ“ ЕООД с ЕИК 104696759, в качеството на наемател, и Ж. П. И. с ЕГН ••••••••••, Н. Г. М., ЕГН ••••••••••, починала на ••• г., Х. Г. В. с ЕГН ••••••••••, и Г. Б. Г. с ЕГН ••••••••••, в качеството на наемодатели, и на Анекс № 57 от 26.06.2023 г. към този договор, вписан в СВ-•••, сключен между „КРАСИ“ ЕООД с ЕИК 104696759, в качеството на наемател, и Т. А. Т. с ЕГН ••••••••••, в качеството на наемодател, по отношение на имоти с идентификатори: •••, поради сключването им за общ срок от 17 години; 2.Евентуален иск – за прогласяване за нищожна поради противоречие със закона, на основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД вр. чл.229, ал.2 и ал.3 от ЗЗД, на клаузата по чл. 1, ал. 1 от Договор за наем на земеделска земя, вписан в СВ-Лом, дв. вх.рег. № 4185/ 27.04.2020 г., акт. № 35, т 7, сключен между „КРАСИ“ ЕООД с ЕИК 104696759, в качеството на наемател, и Ж. П. И. с ЕГН ••••••••••, Н. Г. М., ЕГН ••••••••••, починала на ••• г., Х. Г. В. с ЕГН ••••••••••, и Г. Б. Г. с ЕГН ••••••••••, в качеството на наемодатели, и за прогласяване за нищожна поради противоречие със закона, на основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД вр. чл.229, ал.2 и ал.3 от ЗЗД, клаузата на чл. 5 от Анекс № 57 от 26.06.2023 г. към този договор, вписан в СВ-•••, сключен между „КРАСИ“ ЕООД с ЕИК 104696759, в качеството на наемател, и Т. А. Т. с ЕГН ••••••••••, в качеството на наемодател, по отношение на имоти с идентификатори: •••, за срока над 3 години, като на основание чл. 229, ал. 3 от ЗЗД бъде обявено, че: договорът за наем и анекса към него имат действие двата за общ срок от 3 (три) години, считано от 01.10.2020г. до 01.10.2023 г., а при евентуалност - да се обяви, че договорът има действие, считано от 01.10.2020г. до 01.10.2023 г., а анексът има действие за срок от 3 (три) години, считано от 01.10.2027г. до 01.10.2030 г. Твърди се в исковата молба, че видно от приложения нотариален акт, както и съгласно уставите на „БЯ Трейд“ ЕООД и на собственика на капитала му, публикувани в търговския регистър, Г. Г. Г. има учредено пожизнено и безвъзмездно право на ползване и плодоползване на имотите по-долу, собственост на «БЯ Трейд» ЕООД. Искът е предявен от собственика и ползвателя едновременно. Тези имоти са били възстановени на наследниците на И.П.И., видно от приложеното решение на ОСЗ-Якимово. За всички тези имоти има сключени облигационни договори с ответника, а именно договор за наем и анекс към него, в сила от 01.10.2037 г., в сила и за настоящата стопанска 2023-2024 г. Договорът за наем е сключен от няколко от наследниците на И.П.И., а анексът към договора за наем е сключен от Т. А. Т., закупила техните идеални части (също без мнозинство на дяловете), видно от приложените нотариални актове и договори. Впоследствие с Т. Т. и други наследници е извършена делба на имотите, наследствени от И.П.И., и Г. Г., видно от приложения Протокол, вписан в СВ-Лом, получава в дял следните имоти по-долу, които продава на «БЯ Трейд» ЕООД. Имотите, предмет на иска, са: Имот с идентификатор № ••• /•••/, НТП – нива, в м. “Чокойското», втора категория, част от имот с номер по предходен план № •••, с площ от 15781 кв.м. (петнадесет хиляди седемстотин и осемдесет и един кв.м.), при съседи: •••; Имот с идентификатор № ••• •••, НТП – нива, в м. “Палански Път», втора категория, с номер по предходен план № •••, с площ от 3761 кв.м. (три хиляди седемстотин шестдесет и един кв.м.), при съседи: ••• и Имот с идентификатор № ••/, НТП - нива, в м. “Равнището», четвърта категория, с номер по предходен план № ••, с площ от 6001 кв.м. (шест хиляди и един кв.м.), при съседи: •••. За тези имоти са налице следните облигационни договори с ответника: Договор за наем, вписан в СВ-Лом, дв. вх.рег. № 4185/ 27.04.2020 г., акт. № 35, т 7 и Анекс към този договор, вписан в СВ-Лом, дв. вх.рег. № 4083/ 28.05.2023 г., акт. № 165, т 7. Наемодателите по тези договори, видно от приложеното удостоверение за наследници, нямат над 51% собственост на имотите, които са били възстановени на наследодателя им И.П.И., видно от приложеното удостоверение за наследници. Такава квота не притежава и Т. Т., закупила от тези наследници – ответници идеалните им части. Клаузата от договорите - чл. 2, е нищожна в частта относно уговорения срок над 3 г. поради противоречието й със закона. Съгласно нормата на чл. 32, ал. 2 от ЗС общата вещ се използва и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ. Когато вещта или имота се намират в режим на съсобственост, действията на разпореждане се извършват със съгласието на всички съсобственици. Сключеният за повече от три години наемен договор наподобява сделка на разпореждане, тъй като ограничава възможността на наемодателя да ползва отдадената под наем вещ през продължителен период от време. Законът признава правото за сключване на договор за наем със срок над три години единствено в полза на лицата, които притежават правомощия за разпореждане с вещта. Сключването на договор за наем за повече от три години от лице, което е носител само на права за обикновено управление, съставлява основание за редуциране на уговорения срок до три години по силата на чл. 229, ал. 3 ЗЗД и за прекратяване на договора след изтичане на тригодишния срок. Тъй като ответниците не са притежавали над 50% от собствеността, а Г. Г. е имал над 50% от собствеността, наследниците - наемодатели на И.П.И. и Т. Т. не са имали право да извършват самостоятелно действия на разпореждане с общите вещи (земи), в частност да отдават под наем за 7 г. и да анексират за още 10 г. договора за наем за съсобствените имоти. Съгласие за отдаване под наем на имотите на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общите вещи, не се установява по делото. Договорът за наем и анексът са сключени по силата на пълномощни, в които не е разписано изрично, че наследниците са съгласни на 10 годишен срок за наем. В договора за наем са уговорени клаузи, които са недействителни поради противоречие на закона и добрите нрави, поради което не пораждат правно действие. Тъй като законът определя допустим срок за договора за наем от три години, когато е сключен от съсобствениците, непритежаващи повече от половината от общата вещ, клаузата в договора за наем и анекс към него, уговаряща срок от 10 г. за действие на договора, противоречи на закона. Нищожността на клаузата за срок и невъзможността тя да бъде заместена от повелителните правила на закона влече до нищожност на клаузата в частта й за срока над 3 години. Налице е и заобикаляне на закона, а именно сключване на договор за наем и анекс към него за общо 17 г., което заобикаляне на закона води на практика до аренден договор, за сключването на какъвто наемодателите нямат квота, поради което, заобикаляйки закона, са сключили дълги договори за наем. Въз основа на това, договорът за наем и анекса към него следва да бъдат прогласени за нищожни поради заобикаляне на закона. Писмен отговор в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е постъпил от ответника Г. Г. чрез особения представител адв. Н. А. от МАК. Сочи се в отговора, че видно от представения от ищеца протокол от 14.01.2025 г., по гражданско дело № 1037/2020 година Г. Г. по силата на постигната доброволна делба е станал собственик на ПИ с идентификатори: •••, •••, ••• и •••, всички находящи се в землището на с. •••. Всички тези имоти са включени в обема на договора за наем на земеделска земя, сключен на 24.07.2020 г., съответно са и предмет на анекса към този договор, което обуславя и правния интерес на ищеца да предявява евентуални негови претенции, свързани с тези имоти и с този договор и анекс към него. Няма представени писмени доказателства, от които да може да се направи извод дали Г. Б. Г. е бил носител на права на собственост по отношение на имотите, предмет на договора за наем и анекса към него. Доколкото в правната теория и практика се приема, че няма пречка да се отдава под наем и чужд имот, следва да се направи извода, че това лице е страна по въпросните договор за наем и анекс към него, като един от наемодателите по договора. От представения с исковата молба нотариален акт № 195, том 8, рег. № 4900, дело № 659/2020 година на Нотариус С.С. е видно, че това лице е продало на Т. А. Т. притежаваните от него права на собственост върху тези имоти. С отговора се приема, че наистина липсват към исковата молба писмени доказателства, от които да се направи извода какви точно са били правата на собственост на това лице върху тези имоти, но като се има предвид, че при сключване на спогодбата по гражданско дело № 1037/2020 година по описа на Районен съд – Лом той е бил заместен от купувача по цитирания нотариален акт - Т. А. Т., то може да се направи извод, че той е отчуждил изцяло притежаваните от него права върху въпросните имоти. Договорът за наем на въпросните имоти и продажбата на идеалните части от тях са сключени на една и съща дата - 24.07.2020 год. При нотариуса, извършил нотариалната заверка на договора и извършил сделката-продажба на идеалните части, първо е заверен договорът за наем, а после извършена продажбата, в Службата по вписванията първо е вписана продажбата, а впоследствие - договора за наем, поради което е трудно да се приеме коя от хипотезите на чл. 237 от Закона за задълженията и договорите е налице - дали на ал.1 или на ал.2, но при всички случаи в договора за наем Г. Б. Г. е бил заместен от приобретателя на неговите права върху имотите — Т. А. Т.. Това се установява и от обстоятелството, че в анекса от 26.06.2023 год. към договора за наем като наемодател е посочена вече Т. А. Т.. Предвид изложеното Г. Б. Г. не притежава пасивна, както материалноправна, така и процесуална такава легитимация, да отговаря по така предявените искове и по отношение на него делото следва да бъде прекратено. Предвид изложеното евентуалната основателност на предявените искове не касае интересите на отв. Г. Б. Г.. Писмен отговор в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е постъпил от ответника «Краси» ЕООД. С отговора се оспорват предявените искове, уточнени с допълнителна молба по делото. На първо място следва да бъде изяснен правният интерес на всеки един от ищците за завеждане на настоящото дело. Исковете са депозирани от Г. Г. - лично и като управител на „БЯ Трейд“ ЕООД. Налице са твърдения, че Г. Г. има учредено пожизнено право на ползване и че „БЯ Трейд“ ЕООД е собственик на имотите. За ответника не е ясно какъв е правният интерес на Г. Г. и какъв е правният интерес на „БЯ Трейд“ ЕООД от предявяване на исковете от двамата ищци едновременно. Ищците следва да прецизират петитума на исковата молба по отношение предявените в условията на евентуалност два броя искове, тъй като същите са неясни. По основателността на исковете ответникът оспорва същите. На първо място ищецът Г. Г. е получил наемно плащане за стопанската 2023/2024 г. на 04.03.2025 г., поради което с конклудентни действия е признал договора за наем. Стопанската 2023/2024 г. е четвъртата поред стопанска година на договора, поради което, получавайки наем за нея, същият признава договора за срока му над 3 (три) години. На следващо място договорът за наем е вписан преди исковата молба по делото за делба, в рамките на което в полза на ищеца Г. Г. е възложена собствеността на трите процесни имота. Ето защо и договорът за наем е противопоставим на всички последващи вписвания за прехвърляне на имотите и приобретателите по тях следва да се съобразят с вписания преди тяхното придобивно право договор за наем. Съгласно чл. 229, ал.1 от Търговския закон (ТЗ) договорът за наем не може да бъде сключен за повече от десет години, освен ако е търговска сделка. Атакуваният с исковата молба договор за наем е търговска сделка по смисъла на чл. 286, ал.1 от Търговския закон (ТЗ), съгласно който търговска е сделката, сключена от търговец, която е свързана с упражняваното от него занятие. Съгласно чл. 1, ал. 2, т. 1 от ТЗ търговските дружества са търговци, поради което „КРАСИ“ ЕООД е търговец по смисъла на чл. 286, ал. 1 от ТЗ. Дружеството-ответник е страна по атакувания договор за наем, поради което същият е сключен от търговец. Тълкуването на разпоредбата на чл. 286, ал. 1 от ТЗ води до извода, че търговска е всяка сделка, стига поне едната страна по нея да има търговско качество и сделката да е свързана с упражняваното от търговеца занятие. Тъй като търговският оборот е разнообразен, а законът не поставя ограничения за това какви сделки се обхващат от абстрактното понятие „търговско занятие“, чл. 286, ал. 3 ТЗ въвежда оборимата презумпция, че всяка сделка, сключена от търговец, е свързана с търговското му занятие, до доказване на противното. Въведената презумпция освобождава ответното дружество от доказването на факта, че процесният договор за наем е свързан с упражняваното от него занятие, а именно - наемане на земеделски земи. Процесният договор за наем, изменен с анекс, е сключен от търговеца „КРАСИ“ ЕООД, свързан е с неговото занятие и има качеството на относителна търговска сделка. Като такава той попада в изключението, предвидено от чл. 229, ал. 1 ЗЗД, и може да бъде сключен за повече от десет години. Вследствие изложеното предявените искове са неоснователни. Ответникът приема, че нито договора, нито анексът към него са нищожни поради заобикаляне на закона. Евентуалните искове също са неоснователни поради изложените по - горе съображения. Иска се така предявените искове да бъдат отхвърлени и се претендират разноски. Писмен отговор в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е постъпил от ответника Т. Т.. Сочи се, че на първо място следва да бъде изяснен правният интерес на всеки един от ищците за завеждане на настоящото дело. Исковете са депозирани от Г. Г. - лично и като управител на „БЯ Трейд“ ЕООД. Налице са твърдения, че Г. Г. има учредено пожизнено право на ползване и че „БЯ Трейд“ ЕООД е собственик на имотите. За ответника не е ясно какъв е правният интерес на Г. Г. и какъв е правният интерес на „БЯ Трейд“ ЕООД от предявяване на исковете от двамата ищци едновременно. Ищците следва да прецизират петитума на исковата молба по отношение предявените в условията на евентуалност два броя искове, тъй като същите са неясни. По основателността на исковете ответникът оспорва същите. На първо място ищецът Г. Г. е получил наемно плащане за стопанската 2023/2024 г. на 04.03.2025 г., поради което с конклудентни действия е признал договора за наем. Стопанската 2023/2024 г. е четвъртата поред стопанска година на договора, поради което, получавайки наем за нея, същият признава договора за срока му над 3 (три) години. На следващо място договорът за наем е вписан преди исковата молба по делото за делба, в рамките на което в полза на ищеца Г. Г. е възложена собствеността на трите процесни имота. Ето защо и договорът за наем е противопоставим на всички последващи вписвания за прехвърляне на имотите и приобретателите по тях следва да се съобразят с вписания преди тяхното придобивно право договор за наем. Съгласно чл. 229, ал.1 от Търговския закон (ТЗ) договорът за наем не може да бъде сключен за повече от десет години, освен ако е търговска сделка. Атакуваният с исковата молба договор за наем е търговска сделка по смисъла на чл. 286, ал.1 от Търговския закон (ТЗ), съгласно който търговска е сделката, сключена от търговец, която е свързана с упражняваното от него занятие. Съгласно чл. 1, ал. 2, т. 1 от ТЗ търговските дружества са търговци, поради което „КРАСИ“ ЕООД е търговец по смисъла на чл. 286, ал. 1 от ТЗ. Дружеството-ответник е страна по атакувания договор за наем, поради което същият е сключен от търговец. Тълкуването на разпоредбата на чл. 286, ал. 1 от ТЗ води до извода, че търговска е всяка сделка, стига поне едната страна по нея да има търговско качество и сделката да е свързана с упражняваното от търговеца занятие. Тъй като търговският оборот е разнообразен, а законът не поставя ограничения за това какви сделки се обхващат от абстрактното понятие „търговско занятие“, чл. 286, ал. 3 ТЗ въвежда оборимата презумпция, че всяка сделка, сключена от търговец, е свързана с търговското му занятие, до доказване на противното. Въведената презумпция освобождава ответника от доказването на факта, че процесният договор за наем е свързан с упражняваното от „КРАСИ“ ЕООД занятие, а именно - наемане на земеделски земи. Процесният договор за наем, изменен с анекс, е сключен от търговеца „КРАСИ“ ЕООД, свързан е с неговото занятие и има качеството на относителна търговска сделка. Като такава той попада в изключението, предвидено от чл. 229, ал. 1 ЗЗД, и може да бъде сключен за повече от десет години. Вследствие изложеното предявените искове са неоснователни. Ответникът приема, че нито договора, нито анексът към него са нищожни поради заобикаляне на закона. Евентуалните искове също са неоснователни поради изложените по - горе съображения. Иска се така предявените искове да бъдат отхвърлени и се претендират разноски. В откритото съдебно заседание по делото ищецът „БЯ ТРЕЙД“ ЕООД и ищецът Г. Г. Г. се представляват от адв. В.П. от МАК, като се поддържат исковете и се оспорват отговорите на исковата молба. Ответникът „КРАСИ“ ЕООД в откритото съдебно заседание по делото не се представлява, като е постъпила молба от адв. Р. Т. от САК, който оспорва исковете. Ответникът Г. Б. Г. не се явява, като се представлява от назначения му особен представител адв. Н. А. от МАК, който поддържа отговора на исковата молба. Останалите ответници не се явяват и не се представляват в откритото съдебно заседание по делото и не изразяват становища. В хода на съдебното дирене са събрани писмени доказателства. Съдът приема за установени от фактическа страна следните обстоятелства: Видно от Протокол по гр.д. 1037/2020 г. на ЛРС, вписан в СВ-Лом № 100, акт 4, том 1 от 15.01.2025 г., е постигната съдебна спогодба между Г. Г. Г., Т. А. Т. и М.С. Т., влязла в сила на 14.01.2025 г., по силата на която в дял на Г. Г. Г. се поставят следните имоти: Имот с идентификатор № ••• /•••/, НТП – нива, в м. “Чокойското», втора категория, част от имот с номер по предходен план № •••, с площ от 15781 кв.м. (петнадесет хиляди седемстотин и осемдесет и един кв.м.), при съседи: •••; Имот с идентификатор № ••• •••, НТП – нива, в м. “Палански Път», втора категория, с номер по предходен план № •••, с площ от 3761 кв.м. (три хиляди седемстотин шестдесет и един кв.м.), при съседи: ••• и Имот с идентификатор № * * * /•••/, НТП - нива, в м. “Равнището», четвърта категория, с номер по предходен план № ••, с площ от 6001 кв.м. (шест хиляди и един кв.м.), при съседи: •••; както и още два имота, които не са предмет на иска. Сключен е Договор за наем на земеделска земя, вписан в СВ-Лом, дв. вх.рег. № 4185/ 27.04.2020 г., акт. № 35, т 7, между „КРАСИ“ ЕООД с ЕИК 104696759, в качеството на наемател, и Ж. П. И. с ЕГН ••••••••••, Н. Г. М., ЕГН ••••••••••, починала на ••• г., Х. Г. В. с ЕГН ••••••••••, и Г. Б. Г. с ЕГН ••••••••••, в качеството на наемодатели, по отношение на имоти с идентификатори: •••, за срока от 7 стопански години, считано от стопанската 2020/2021 г., т.е. от 01.10.2020 г. до 30.09.2027 г. Наемното плащане е договорено в чл. 5, ал. 1 от договора размер на 60 лева за декар за една стопанска година. Сключен е и Анекс № 57 от 26.06.2023 г. към този договор, вписан в СВ-•••, между „КРАСИ“ ЕООД с ЕИК 104696759, в качеството на наемател, и Т. А. Т. с ЕГН ••••••••••, в качеството на наемодател, по отношение на същите имоти с идентификатори: •••, имащ действие за срок до 2037 стопанска година, по силата на чл. 5 от анекса, с който се променя срока на договора за наем. С Нотариален акт, вписан в СВ-Лом № 4161, акт 133, том 11 от 24.07.2020 г. /л.24/ Ж. П. И. дарява на Т. А. Т. своята 1/30 ид.част от процесните имоти. С Нотариален акт, вписан в СВ-Лом № 4169, акт 139, том 11 от 24.07.2020 г. /л.13/ Ж. П. И., Н. Г. М., Х. Г. В. и Г. Б. Г. продават на съсобственика си Т. А. Т. своите общо 12/30 ид.ч. от въпросните имоти. Следователно към датите на двете сделки изброените лица - Ж. П. И., Н. Г. М., Х. Г. В. и Г. Б. Г., които са наемодатели по договора за наем от 24.07.2020 г., не са притежавали права от имотите, надхвърлящи 50 % от съсобствеността. По делото липсват доказателства тези лица да са притежавали право на собственост върху имотите, които са отдали под наем на „КРАСИ“ ЕООД, в обем над 50 %, а напротив – събраните доказателства установяват права в горния обем – 1/30 ид.ч. плюс 12/30 ид.ч., т.е. 13/30 ид.ч., съставляващо помалко от ½ от съсобствеността, т.е. под 50 %. Видно от Протокол по гр.д. 1037/2020 г. на ЛРС, вписан в СВ-Лом № 100, акт 4, том 1 от 15.01.2025 г. /л.11/, последен абзац, е, че делбата е била допусната при права 202/360 ид.части за Г. Г., 152/360 – за Т. Т. и 6/360 за М. Т., т.е. видно е, че Г. Г. е притежавал правото на собственост върху въпросните имоти в обем, надхвърлящ 50 %, а именно 202/360 ид.ч., равно на 0,561 %. Съдът приема, че това е било факт към датата на сключване на договора за наем и анекса, по който факт ответниците не са навели възражения, а именно – не се твърди от ответниците, че наемодателите са притежавали мажоритарен дял от съсобствените имоти към датата на сключване на договора и анекса. Ето защо съдът приема, че наемодателите по договора за наем и анекса са притежавали дял от съсобствените имоти, по-малък от 50 %. С Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти, вписан в СВ-Лом №211, акт 113, том 1 от 23.01.2025 г., Г. Г. Г. прехвърля правото на собственост на «БЯ ТРЕЙД» ЕООД по отношение на имотите, предмет на иска: Имот с идентификатор № ••• /•••/, НТП – нива, в м. “Чокойското», втора категория, част от имот с номер по предходен план № •••, с площ от 15781 кв.м. (петнадесет хиляди седемстотин и осемдесет и един кв.м.), при съседи: •••; Имот с идентификатор № ••• •••, НТП – нива, в м. “Палански Път», втора категория, с номер по предходен план № •••, с площ от 3761 кв.м. (три хиляди седемстотин шестдесет и един кв.м.), при съседи: ••••, ••••••••••; и Имот с идентификатор № * * * /•••/, НТП - нива, в м. “Равнището», четвърта категория, с номер по предходен план № ••, с площ от 6001 кв.м. (шест хиляди и един кв.м.), при съседи: •••. Г. Г. съгласно т. 2 от нотариалния акт си запазва пожизнено и безвъзмездно правото на владение и плодоползване, вкл. върху гражданските плодове, върху продаваемите имоти. Следователно всички имоти, предмет на договора за наем и анекса, са придобити в собственост от ищеца „БЯ ТРЕЙД“ ЕООД. Г. Г. Г. е учредител на Фондация "БЪЛГАРО-ЯПОНСКИ ЦЕНТЪР" с ЕИК/ПИК 205157242, Държава: България, видно от учредителен акт на тази фондация в ТРРЮЛНЦ. Същата Фондация е Едноличен собственик на капитала на „БЯ ТРЕЙД“ ЕООД, видно от справка в ТРРЮЛНЦ. Същевременно ищецът Г. Г. Г. е и управител на дружеството „БЯ ТРЕЙД“ ЕООД, като в актуалния учредителен акт на същото дружество „БЯ ТРЕЙД“ ЕООД с ЕИК 205169668, видно от справка в ТРРЮЛНЦ към АВп, в чл. 4, ал. 3, т. 1 е посочено, че: „Учредителят на Фондацията - едноличен собственик на капитала /на Бя Трейд/, Г. Г. Г. запазва за себе си пожизнено и безвъзмездно правото на владение и плодоползване, включително гражданските плодове върху всички активи, които дружеството е придобило по какъвто и да е начин и не дължи каквото и да било овъзмездяване на дружеството досежно упражняването на това право.“ Съдът приема от правна страна следното: Вещното право на ползване е уредено в чл. 56 до чл. 62 от Закона за собствеността. По смисъла на тези разпоредби собственикът може да отстъпи (или предостави) ползването другиму в различен обем и за различен период от време. Земеделската земя няма пречка да бъде обект на правото на ползване. Формата за валидност на учредителната сделка е нотариален акт или нотариална заверка на подписите при апорт. Вещното право на ползване по смисъла на чл. 56 от Закона за собствеността позволява на титуляра да придобива както естествените, така и гражданските плодове на вещта. Вещното право на ползване може да продължи най-много, докато трае правосубектността на титулярът - ако той е физическо лице – до смъртта му, а ако е юридическо лице – до прекратяването му. Титулярът на вещното право на ползване може да дава вещта под наем за срок над 3 г., съответно над 10г. или да я дава под аренда, но правата по сключения договор не може да бъдат противопоставени на собственика на земята след прекратяването на вещното право на ползване (напр. при смърт на ползвателя). Ако сделката за учредяване на вещното право на ползване не е сключена в надлежната форма (нотариален акт – в общия случай или нотариална заверка на подписите – при апорт) вещно право на ползване не е учредено. (така Решение № 541 от 6.02.2012 г. на ВКС по гр. д. № 810/2010 г., IV г. о., ГК). Следователно ползвател с валидно учредено право на ползване може да предяви иск за защита правата му на ползвател, вместо притежаващото правото на собственост лице, което разполага с т.нар. „гола собственост“. С цитираното Решение № 541/06.02.2012 год. по гр.д. № 810/2010 год., ІV ГО, ВКС, се приема и следното: „Ако сделката за учредяване на вещното право на ползване не е сключена в надлежната форма (нотариален акт – в общия случай или нотариална заверка на подписите – при апорт), вещно право на ползване не е учредено, но страните са обвързани от облигационно отношение със същото съдържание поради конверсията на документа с опорочена форма.“ В посочения смисъл е и Решение от 28.03.2025 г. на МОС по в.гр.д. № 525/2024 г., а именно, че възниква облигационно отношение със същото съдържание. Т.е. макар и учредено не в предписаната от закона форма, правото на ползване обвързва страните по силата на възникнало облигационно отношение. В случая такава форма за действителност по делото се доказа да е налице – нотариален акт от 23.01.2025 г. /л.26/, но и без нея дружеството-собственик „БЯ ТРЕЙД“ ЕООД и физическото лице – ползвател Г. Г. са обвързани от облигационно отношение със същото съдържание, а именно за „право на владение и плодоползване, включително върху гражданските плодове върху всички активи, които дружеството е придобило“. Т.е. ползвателят Г. Г., в случая явяващ се ползвател на вещно право на ползване, а не само като приравнен на ползвател по облигационен договор, притежава активна правна легитимация да предяви иск по чл. 26 ЗЗД, още повече, че на нищожността на правна сделка може да се позове всяко лице, имащо правен интерес. Нищожността е най-тежкият порок на сделките, тя е обективно състояние, което ги лишава от правно значение. Нищожните сделки не пораждат правни последици от момента на сключването им и не могат да бъдат заздравявани. Нищожността настъпва по право и всеки заинтересован правен субект може да се позове на нея, без да е необходимо порокът на сделката да бъда установен предварително по съдебен ред. В случая собственикът на имотите „БЯ ТРЕЙД“ ЕООД има правен интерес да се позове на нищожността на договора за наем и анекса, тъй като в качеството си на собственик, учредил право на ползване върху свои имоти на трето лице – на ползвателя Г. Г., дължи обезпечаване на задължението си да предостави реално за ползване тези имоти. Т.е. нищожната клауза от всеки договор, респ. целия нищожен договор и анекс, възпрепятства изпълнение задължението на собственика по така учреденото облигационно право на ползване. Ползвателят Г. също има правен интерес да предяви иска, тъй като защитава правата си, възникнали от учреденото му право на ползване. В ТР 7/2020 на ОСГТК на ВКС е прието следното: „Съгласно чл. 8, ал. 1 ГПК всяка страна по спора има право да бъде изслушана от съда, преди да бъде постановен акт, който има значение за нейните права и интереси, като изпълнението на това задължение от съда е гаранция за установения в закона принцип за състезателно начало на гражданския процес. Всяка една от страните по договора разполага със самостоятелно право на защита по предявения иск за нищожност, което не може да бъде упражнено от другата страна по него, тъй като в случая не е предвидено процесуално застъпничество или субституция. Горното налага конституирането на двете страни по договора като страни в производството, за да могат същите да реализират правото си на защита по предявения срещу тях иск, като се има предвид и обстоятелството, че при иска за нищожност на договора всяка една от страните по него осъществява защитата си с цел да запази придобитите от нея въз основа на договора права. Същите са самостоятелни от правата, придобити от другата страна по договора, което води до това, че в производството по иска за прогласяване на нищожността на договора всяка една от страните защитава свое собствено материално право, чиято защита не може да бъде осъществена от насрещната страна по договора“. В случая ответникът Г. Б. Г., като страна по договора за наем, следва да участва като задължителен другар в процеса, независимо дали е страна все още и в материалното правоотношение, защото вече е прехвърлил правото си на собственост. С оглед разясненията на цитираното ТР съдът намира, че процесуалното участие на двете страни по договора не следва да се смесва с носителството на материалното право. Освен това в чл. 7 от договора се урежда отговорност на наемодателя при прекратяване на договора, поради което за всеки наемодател по него, вкл. Г. Б. Г., не е напълно отпаднала обвързаността от договора за наем поради прехвърляне собствеността върху имотите на трето лице. Ето защо и за Г. е налице правен интерес да участва в спора, касаещ нищожността на договора, респ. на клаузата, уреждаща срока на договора и респективно негова евентуална отговорност за вреди, причинени на наемателя. По отношение на главния иск – за прогласяване за нищожни в тяхната цялост, на основание чл. 26, ал. 1, пр. 2 от ЗЗД - поради заобикаляне на закона, на: Договор за наем на земеделска земя, вписан в СВ- Лом, дв. вх.рег. № 4185/ 27.04.2020 г., акт. № 35, т 7, сключен между „КРАСИ“ ЕООД с ЕИК 104696759, в качеството на наемател, и Ж. П. И. с ЕГН ••••••••••, Н. Г. М., ЕГН ••••••••••, починала на ••• г., Х. Г. В. с ЕГН ••••••••••, и Г. Б. Г. с ЕГН ••••••••••, в качеството на наемодатели, и на Анекс № 57 от 26.06.2023 г. към този договор, вписан в СВ-•••, сключен между „КРАСИ“ ЕООД с ЕИК 104696759, в качеството на наемател, и Т. А. Т. с ЕГН ••••••••••, в качеството на наемодател, по отношение на имоти с идентификатори: •••, поради сключването им за общ срок от 17 години, съдът намира същият за неоснователен, поради следното: Твърди се, че е налице заобикаляне на закона, а именно сключване на договор за наем и анекс към него за общо 17 г., което заобикаляне на закона води на практика до аренден договор, за сключването на какъвто наемодателите нямат квота, поради което, заобикаляйки закона, са сключили дълги договори за наем. Въз основа на това се иска договорът за наем и анекса към него следва да бъдат прогласени за нищожни поради заобикаляне на закона. Законодателят е уредил заобикалянето на закона като основание за нищожност на договорите в чл. 26, ал. 1, пр. 2 ЗЗД, отделно от противоречието на закона (чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД). Правната доктрина извежда следните елементи от фактическия състав на това самостоятелно основание за нищожност на сделките- извършване на една или повече сделки, всяка от които сама по себе си не противоречи на повелителните правила на закона, поради което тези сделки не са нищожни поради противоречие на закона; постигане на забранен или непозволен от закона правен резултат чрез извършените сделки и участниците в сделката (страните или техните представители) съзнават, че чрез извършената сделка(и) постигат една цел, която законът им забранява, като при двустранните сделки – договорите, и двете страни следва да са наясно с това обстоятелство и да преследват постигането на забранената от закона цел. С други думи, те трябва да споделят обща цел за постигане на запретения или непозволен резултат. Следователно, за да е налице заобикаляне на закона като основание за нищожност на една или няколко сделки по смисъла на чл. 26, ал. 1, пр. 2 ЗЗД е необходимо кумулативното наличие на описаните три елемента. Първите два елемента са обективни, а третият е субективен. Върховният съд (ВС) в свое р. № 357-81-I ГО дава следното определение за заобикалянето на закона като основание за нищожност: „При действие в заобикаляне на закона правната норма от външна страна е спазена, но страните са имали за цел да постигнат непозволен или забранен от закона резултат.” В случая ищците не доказват, че ответниците по договора за наем и анекса са имали за цел да постигнат непозволен/запретен от закона резултат, като не бе проведено доказване на така посоченото субективно намерение на всички участници в двете сделки. За това свидетелства и твърдението на ответника КРАСИ ЕООД, че сделката е търговска, считайки, че договорът за наем може да бъде сключен за повече от десет години, ако е търговска сделка. Т.е. убеждението на наемателя, че договорът може да бъде сключен за повече от десет години поради това, че съставлява търговска сделка, индикира, че същият не е целял запретен от закона резултат, а напротив – считал е, че правомерно сключва търговска сделка. Освен това земеделската земя може да бъде обект, както на договор за наем, така и на договор за аренда, като в този смисъл не се доказва субективната цел, налагаща необходимост от заобикаляне на закона чрез сключване на дългосрочни договори за наем, защото правомерно не могло да се сключи договор за аренда. Т.е. липсва ясна цел за участниците в сделката, поради която са искали да сключат именно аренден договор, но не са могли да го сторят правомерно и затова са постигнали целта си чрез сключване на договор за наем. Поради изложеното този иск следва да бъде отхвърлен като неоснователен. С оглед отхвърляне на главния иск следва да бъде разгледан предявения евентуален иск – за прогласяване за нищожна поради противоречие със закона, на основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД вр. чл.229, ал.2 и ал.3 от ЗЗД, на клаузата по чл. 1, ал. 1 от Договор за наем на земеделска земя, вписан в СВ-Лом, дв. вх.рег. № 4185/ 27.04.2020 г., акт. № 35, т 7, сключен между „КРАСИ“ ЕООД с ЕИК 104696759, в качеството на наемател, и Ж. П. И. с ЕГН ••••••••••, Н. Г. М., ЕГН ••••••••••, починала на ••• г., Х. Г. В. с ЕГН ••••••••••, и Г. Б. Г. с ЕГН ••••••••••, в качеството на наемодатели, и за прогласяване за нищожна поради противоречие със закона, на основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД вр. чл.229, ал.2 и ал.3 от ЗЗД, клаузата на чл. 5 от Анекс № 57 от 26.06.2023 г. към този договор, вписан в СВ-•••, сключен между „КРАСИ“ ЕООД с ЕИК 104696759, в качеството на наемател, и Т. А. Т. с ЕГН ••••••••••, в качеството на наемодател, по отношение на имоти с идентификатори: •••, за срока над 3 години, като на основание чл. 229, ал. 3 от ЗЗД бъде обявено, че: договорът за наем и анекса към него имат действие двата за общ срок от 3 (три) години, считано от 01.10.2020г. до 01.10.2023 г., а при евентуалност - да се обяви, че договорът има действие, считано от 01.10.2020г. до 01.10.2023 г., а анексът има действие за срок от 3 (три) години, считано от 01.10.2027г. до 01.10.2030 г. По същият иск съдът намира следното: Разпоредбата на чл. 229, ал. 1 от ЗЗД предвижда, че договорът за наем не може да бъде сключен за повече от десет години, освен ако е търговска сделка, а съгласно ал. 2 от същата правна норма, лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление не могат да сключват договор за наем за повече от три години. В ал. 3 е предвидено, че ако договорът за наем е сключен за по-дълъг срок, той има сила за максималния срок от три години /в този смисъл Решение № 541/06.02.2021г. на ВКС по гр.д. № 810/2010г., 4-то гр. отделение/. Отсъствието на надлежна представителна власт за сключване на договор за наем за срок от 10 години има за последица редуциране на срока на договора за наем на три години по силата на разпоредбата на чл. 229, ал. З, пр.2 ЗЗД, а не нищожност на целия договор за наем (в т. см. са Р-34-07-П т. о., ТК, Р-15-10-П т. о., ТК). Отсъствието на представителна власт у наемодателите, дадена от другите съсобственици на имотите, притежаващи 50 % от собствеността върху имотите, за сключване на договор за наем за срок над три години има за законна последица редуциране на срока на договора за наем на три години по силата на разпоредбата на чл. 229, ал. 3, предл. 2 от ЗЗД. Максималните срокове са уредени в разпоредбата на чл.229 ЗЗД, като съобразно ал. 2 на същата, лицата които могат да извършат само действие по обикновено управление, не могат да сключват договори за наем за повече от три години. От друга страна по делото е установено, че наемодателите по договора за наем не притежават повече от половината от правото на собственост върху съсобствените вещи. Договор за наем може да бъде сключен и от един или няколко съсобственици, когато правото на собственост принадлежи на две или повече лица. Договорът за наем обвързва неучаствалите съсобственици за срок до три години, когато договорът е сключен от съсобственици с мажоритарен дял в съсобствеността ( чл.32, ал.1 ЗС и чл.229, ал.2 ЗЗД ) и в този случай отношенията между тях се уреждат от чл. 30, ал. 3 ЗС, като същият поражда действие и за лицата, които не са участвали като страни по неговото сключване. Предвид на това, че в настоящия случай съсобствената вещ е отдадена под наем само от част от съсобствениците, които са съсобственици с миноритарен дял в собствеността, този договор не е нищожен, но същият не е противопоставим на всеки един от останалите съсобственици на имотите, заедно или поотделно, освен ако са го приели изрично или мълчаливо (например получавайки припадащата се на дела им част от наемните плащания). По делото не е установено ищците да са приели договора за наем изрично или мълчаливо. От представеното платежно нареждане /л.97/ не следва този извод за приемане на договора за наем. Действително общо арендуваната площ е 52,375 дка за всички имоти по договора, като по 60 лева на декар това прави 3142,50 лева, равно на 1606,73 евро. Съгласно платежното нареждане са платени 910,39 евро. Както се посочи, идеалната част от имотите, които Г. Г. е притежавал, е 202/360 ид.ч. и на които понастоящем е ползвател, т.е. дължи му се по целия договор – от сумата 1606,73 евро – ид.част, равна на 202/360, т.е. 901,55 евро, като неплатената част е нищожна – 0,16 цента. Посочено е основанието в платежното нареждане – „дог. 57/4185“ и „рента 2023/2024 •••“. Следващото платежно нареждане е от 06.03.2026 г. с основание „рента 2024/2025 •••.“, заплатена от КРАСИ ЕООД в размер на 910,39 евро, също по „дог 57/4185“. Веднага обаче след първото плащане, сторено на 04.03.2025 г., ищците са образували настоящото производство с искова молба, подадена на 25.03.2025 г., т.е. противопоставили са се на договора за наем и неговото действие. В този смисъл съдът намира, че тези плащания са сторени без основание и сумите подлежат на връщане, като приемането на договора следва да бъде несъмнено и ясно, но видно от предявената искова молба, подадена по-малко от месец след първото плащане, е ясно, че приемане на договора и анекса от страна на ищците липсва, а напротив – същите оспорват действието им. В най-новата практика на ВКС, след влизането в сила на чл.4а и чл.4б ЗСПЗЗ, като определение № 119 от 01.04.2021 г. по чл. гр. дело № 794/2021 г. на ВКС, IV ГО, е прието, че договорът за наем на земеделска земя да обвързва неучаствалите съсобственици за срок до три години, когато договорът е сключен от съсобственици с мажоритарен дял в съсобствеността ( чл.32 ал.1 ЗС и чл.229, ал.2 ЗЗД ) и в този случай отношенията между тях се уреждат о т чл.30, ал.3 ЗС; а когато договорът за наем е сключен от съсобственици с миноритарен дял в съсобствеността или от съсобственици с мажоритарен дял в съсобствеността, но за срок над три години, договорът не обвързва останалите съсобственици. Доколкото с евентуалния иск не се иска процесният договор за наем и анекса да бъдат обявени за нищожен в тяхната цялост, на осн. чл.26, ал.1, пр.1 ЗЗД, то за срока над 3 години до договорения срок до края на договора клаузата на чл. 1, т. 1 от договора се явява нищожна. По тези съображения разпоредбата на чл. 1, т. 1 от сключения между страните договор за наем следва да се обяви за нищожна в частта относно срока, по-дълъг от три години, считано от началото на срока. Твърдението, че сключеният договор остава в сила спрямо приобретателя, ако е вписан в имотния регистър по силата на чл. 237, ал. 1 от ЗЗД, действително е правилно, но при положение, че договорът не е нищожна сделка, респ. не е нищожна клаузата досежно неговия срок, но в случая тази клауза на договора е нищожна по гореизложените съображения и като такава не поражда правни последици, макар да е вписана. Вписването само по себе си не санира нищожността на сделката, респ. на клауза от същата. С чл. 5 от анекса се променя срокът на договора, като същият се удължава с още 10 стопански години на практика, а именно до 2037 г. Анексът съставлява неразделна част от договора за наем, а не нов, самостоятелен договор за наем, като в тази връзка клаузата на анекса – неговият чл. 5, следва да се разглежда като инкорпорирана клауза в чл. 1, т. 1 от договора за наем. Т.е. общо двата документа, образувайки заедно един договор, следва да имат действие не повече от три години, като те ще имат действие двата за общ срок от 3 (три) години, считано от началото на стопанската 2020/2021 г. - 01.10.2020г., до 01.10.2023 г. Поради това и на основание чл. 229, ал. 3 от ЗЗД следва да бъде обявено, че: договорът за наем и анекса към него имат действие двата за общ срок от 3 (три) години, считано от 01.10.2020г. до 01.10.2023 г. С оглед на това съдът не следва да се произнася по евентуалния иск, с който се иска да се обяви, че договорът има действие, считано от 01.10.2020г. до 01.10.2023 г., а анексът има действие за срок от 3 (три) години, считано от 01.10.2027г. до 01.10.2030 г. Съгласно чл. 229 (Доп. - ДВ, бр. 92 от 2007 г.), ал. 1 от ЗЗД договорът за наем не може да бъде сключен за повече от десет години, освен ако е търговска сделка. Тази разпоредба на ал. 1 на чл. 229 ЗЗД урежда единствено продължителността на срока на договора за наем, но не и останалите законови правила за сключването му. Т.е. тази разпоредба не влиза в колизия, нито допълва или изменя следващата разпоредба – на ал. 2 на чл. 229 от ЗЗД, съгласно която лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години. Т.е. правилото на ал. 2 на чл. 229 от ЗЗД важи с пълна сила и за търговските сделки. Разпоредбата на чл. 229, ал. 1 от ЗЗД, когато се касае за търговска сделка, не отменя и правилото на чл. 32, ал. 1 от ЗС, съгласно което общата вещ се използува и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ. Т.е. правилото на чл. 32, ал. 1 от ЗС следва да бъде спазено, независимо дали сделката е търговска или не. По отношение на разноските: При този изход на спора на основание чл. 78, ал. 1 ГПК разноски се дължат на ищците, като такива са направени за държавна такса от ищеца Г. - 132,82 лева /67,91 евро/ 932,06 лева /476,55 евро/ за особен представител на ответника Г. Б. Г. и 600 евро за платено адвокатско възнаграждение. Водим от горното, съдът