Решение № 16063 от 13.8.2026 г. на Софийски районен съд по дело № 55414/2025 г.

Производството е по реда на чл. 310, ал. 1, т. 2 от ГПК. Предявен е иск с правно основание чл. 233, ал.1 от ЗЗД от П. Н. Н. срещу И. Г. К.. Ищецът твърди, че по силата на договор за наем от 03.01.2023 г., в качеството на наемодател, е предал на ответницата, в качеството на наемател, за възмездно ползване, със срок до 19.06.2027 г., апартамент №41, находящ се в •••••••••, с мазе, състоящ се от три стаи, кухня, и сервизни помещения. Наемното правоотношение било прекратено поради неизпълнение на наемателя да заплаща наемната цена според уговореното. Ищецът пояснява, че последното плащане е от м.02.2025 г. - 2060 лв. и са погасени месечните вноски за м.10 и м.11.2024 г., доколкото предходното е за м.09.2024 г. Ответницата била поканена писмено да изпълни в срок и да освободи имота в 14-дневен срок, като ищецът направил изявление и за прекратяване на договора, на осн. т.6.1.4 от договора. Поканата е връчена на 03.11.2025 г., но имотът не е освободен. Ищецът претендира наемателят да бъде осъден да му предаде владението върху имота. Ответницата оспорва иска с доводи, че тя е действителния собственик на имота, а ищецът бил подставено лице в схема за измама за прехвърляне на имота. През м. дек. 2022 г. тя прехвърлила правото на собственост на ищеца след като я убедили, че така ще „спаси” жилището от кредитна институция и ще уреди дълга. Поддържа, че договора за продажба на имота е нищожен като симулативна сделка, при липса на съгласие и противоречи с добрите нрави. Ищецът не е собственик на имота и няма право да отдава под наем, поради което не е легитимиран по иска по чл. 233 от ЗЗД. През м. ян. 2023 г. ищцата подписала и договора за наем, на който нямало фиксиран срок и да плаща месечен наем от 1030 лв., като й било казано, че ищецът след две години ще й върне имота с нова сделка, но това така и не се случило. Оспорва автентичността на договора за наем относно уговорката за срока за ползване, като дописана от трето лице след подписването на договора, доколкото твърди, че се подписала върху договор без фиксиран срок и начална дата, и не е получила екземпляр. Същевременно твърди, че подписът й не е положен под текста, касаещ срока на договор с посочената начална дата; оспорва подписа. Сочи, че действително е уговореното представлява възнаграждение за срок от две години за това, че П. Н. се е съгласил да участва като подставено лице в симулативна покупко-продажба на имота. Съдът, като обсъди въведените в процеса факти с оглед на събраните по делото доказателства и поддържани доводи, преценени при условията на чл. 235, ал. 2 ГПК, по свое убеждение намира за установено от фактическа и правна страна следното: В доказателствена тежест на ищеца е да установи, че е предал процесния имот на ответника въз основа на валидно сключен между тях договор за наем с посоченото в искова молба съдържание, който е прекратен. Ответникът трябва да установи, че е бил изправна страна и/или че върнал имота на наемодателя, за което по реда на чл. 146, ал. 2 от ГПК съдът указа, че не сочи доказателства и не се представиха до края на съдебното дирене; и/или твърденията, че договорът за наем е недействителен – поради липса на съгласие и че е привиден договор, съобразно изложеното в отговора, за което по реда на чл. 146, ал.2 от ГПК съдът указа, че не сочи доказателства, вкл. такива правещи твърдението на ответницата за симулация вероятно по чл. 165, ал. 2 от ГПК. Ответникът доказва, че договорът е неистински документ в контекста на уговорка за срок на ползване, респ. че няма воля за тази уговорка, евент. не е подписан. Договорът за наем намира своето правно основание в чл. 228 от ЗЗД, съгласно който по силата на този договор наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят - да му плати определена цена. Договорът е консенсуален, двустранен, възмезден, комутативен. Съществени елементи на договора са вещта и цената, които при горните условия определят едно съглашение като наемно. Без правно значение за валидността на договора за наем е дали наемодателят е собственик на наемната вещ. Последното като правно действие е такова на управление с вещта, а не на разпореждане, с което да се прехвърля право на собственост или учредява друго вещно право, поради което по облигационната връзка наемодателят може да бъде лице, което не е собственик на вещта (така решение по т. д. № 163/2008 г. на ВКС, II т. о., решение по гр. д. № 2328/2007 г. на ВКС, I г. о.). Договорът е неформален, поради което обективирането му в писмена форма не е условие за неговата действителност, а за доказване. Ищецът представя договор за наем от 03.01.2023 г., сключен между П. Н. Н., като наемодател, и И. Г. К. като наемател. Според т. 1 от договора, наемодателят предоставя на наемателя апартамент №41, находящ се в ••••••••••, с идентификато𠹕•••••••• по КК и КР на гр. София, в сграда №8, разположена в Поземлен имот с идентификатор № ••••••••••, с площ 84,65 кв. м, ведно с прилежащото Мазе №15 с площ 3.33 кв. м и заедно с 4.970% идеални части от общите части на сградата. Срокът на договора е обективиран с ръкописен текст в т.2.1 - до 19.07.2027 г., считано от датата на подписването му. Датата на сключване на договора също е написана на ръка, както и уговорената наемна цена в т.3.1 от 1030 лв., платима до 15-то число на месеца, за който се отнася, по посочената банкова сметка на ищеца. За правилното решаване на спора е допусната съдебна почеркова екзпертиза по реда на чл. 193 от ГПК, като преценена при условията на чл. 202 от ГПК, установява, че подписите положени на всяка страница в договора за И. Г. К.-наемател са изпълнени от ответницата, както и че тя написала датата „19.07.2027 г.“. Датата на сключване на договора е написана от ищеца, а страницата, на която е сторено също е подписана от ответницата. В темпорален аспект този извод на вещото лице се потвърждава от признанието на ответницата в отговор на искова молба, преценено при условията на чл. 175 от ГПК, за неизгоден за нея факт, че в началото на 2023 г. е подписала договора за наем при посочената наемна цена. Това да основание на съда да приеме от една страна, че ответникът е изразил валидно съгласие за извършване на сделката и за неоснователно възражението за нищожност на договора; а от друга, че документът се ползва с формална и материална доказателствена сила, съответно като частен диспозитивен и частен свидетелстващ документ за удостоверената воля. Основен предмет на договора са клаузите, определящи основните престации по него и които го характеризират. В конкретния договор за наем, с оглед становищата на страните, това са уговорките за коя вещ срещу каква цена и за колко време се дава за ползване от ищеца на ответника. По отношение на нито една уговорка не се установи, че не е изявена воля от ответницата. Необосновано е възражението на ответницата, че е подписала договора без уговорката за срока, доколкото тя е обективирала това в клаузата на т.3.1. Ето защо макар ответницата да има противоречива в защитата процесуална позиция, при съвкупния анализ и преценка на доказателствата съдът приема, че между страните е сключен договора за наем, обективиран в писмена форма в представения по делото документ. Съставянето на приемо-предавателен протокол за предаване на наемната вещ обичайно има отношение към установяване състоянието на отдадената под наем вещ, във вр. чл. 233, ал. 1, изр. 4 ЗЗД. Неоснователен е доводът на ответника, че доколкото според договора владението на имота се предава с приемо-предавателен протокол, а такъв липсва, то е недоказано изпълнението на ищеца на насрещното задължение да предаде вещта. Действително, в договора е вписано изявление в горния смисъл, но доказателствени договори не са допустими, освен по дела пред арбитражен съд, поради което страните по съглашението не могат да ограничат предварително с договор установяването на определени факти само с писмен документ, тъй като процесуалният закон не предвижда в конкретния случай забрана. От предметното съдържание на договора за наем няма удостоверяване от страните относно предаването на вещта. От показанията на св. Ковачев, преценени при условията на чл. 172 от ГПК с изложеното в отговор на искова молба за правнорелевантните факти, се изяснява, че имотът е във фактическа власт на ответницата, в т.ч. последните 13 години. Според т. 6.1.4 от договора, съглашението се прекратява без предизвестие от наемодателя в случай на забава на плащането на наемната цена повече от седем дни, като след изтичането им договорът се счита за прекратен. Според т. 6.1.5, извън уговореното по т. 6.1.4, при системно неизпълнение на задълженията по договора, както и такива, произтичащи от закона, при което изправна страна следва да изпрати едномесечно предизвестие на виновната страна, в което да посочи неизпълнението и волята си за прекратяване. В тази връзка следва да се вземе предвид, че с подаване на исковата молба, с която ищецът претендира връщане на наетия имот поради прекратяване на договора за наем, позовавайки се на неизпълнение задълженията на ответницата, съдържаща изявление за разваляне на договора, и съответно връчването й за отговор на ответната страна и изтичането на един месец след получаване на препис от исковата молба, следва да се счита за завършен фактическият състав на развалянето (вж. Решение № 962/ 28.04.2022 г. по в. гр. д. № 1768/2022 г. на СГС, Решение № 5767/24.10.2024 г. по в. гр. д. № 4894/2024 г. на СГС и цитираната там практика, в т.ч. Определение № 2634/30.05.2024 г. на ВКС по гр. д. № 4712/2023 г., IV г. о. и др.). Ответницата навежда възражения за нищожност на договора за наем на основание неиното право на собственост върху спорния имот. Те попадат под забраната на чл. 314, ал. 3 от ГПК. Съгласно изричната разпоредба в производството за опразване на наети помещения са недопустими възражения за собственост. Поради това не подлежат на разглеждане възраженията на ответницата за правото на собственост върху имота и свързаните с това искания. Подлежат на разглеждане на общо основание възраженията на ответника за недействителност на договора за наем поради липса на съгласие и като привиден договор; автентичност на договора за наем за това дали вписаната уговорка за срока е действителната при условието на твърдения, че съдържанието на текста е подправено/дописано/ след съставянето на документа. По иска с правно основание чл. 233, ал. 1 от ЗЗД ищецът извежда активната си материалноправна легитимация от качеството си на наемодател по договора за наем. Разрешаването на спора дали той има право да претендира предаване /връщане/ на имота е обусловено от произнасянето на съда по своевременно въведените от ответника възражения за недействителност на договора. Решението предполага произнасяне на съда по въведения от ответника преюдициален спор за недействителност на договора за наем на основания, които са идентични с въведените в производството, образувано по иск за нищожност на договора за наем. Поради това съдът намира, че не се констатира специалната връзка на преюдициалност между двете дела, защото в конкретния случай правилното разрешаване на спора по чл. 233, ал. 1 ЗЗД не е обусловено от изхода на спора по установителните искове за нищожност на наемния договор, тъй като съдът в настоящото производство разглежда същите идентични възражения (вж. Определение № 559 от 06.10.2017 г. по ч. т. д. № 1828/2017 г., т. к., ІІ т. о. на ВКС, в т.ч. отбелязването, че при спиране на делото се постига заобикаляне на приложимата към спора по чл. 233, ал. 1 ЗЗД разпоредба на чл. 314, ал. 3 ГПК, съгласно която по искове за опразване на наети /и заети за послужване/ помещения не се допускат възражения за собственост /и за извършени подобрения в имота/, а установителния иск за нищожност на договора за наем се основава на възражения, изведени от твърдяно право на собственост върху имота, обект на наемното правоотношение). На основание чл. 164, ал.1, т. 6 от ГПК в настоящото гражданско съдопроизводство не се допуска със свидетел страната да опровергава съдържанието на подписан от нея частен документ. Тази забрана е относима именно при твърденията за симулация на сделка, установена с писмен документ, подписан от страната. Поради това гласни доказателства не бяха допуснати на ответника за установяване на тези обстоятелства, а други, чрез които ответницата да докаже по предвидения в закона ред доводите си, не бяха посочени. При симулативна сделка обичайно страната не се е погрижила да си осигури писмено доказателство, от което да е видно каква е действителната воля на страните, респ. да се направи извод, че съгласието по оспорената сделка е привидно, и за нея наистина остават само гласните доказателства. При установената в закона забрана по чл. 164, ал.1, т. 6 от ГПК, с която съдът е обвързан, то остава приложимо изключението на чл. 165, ал. 2 от ГПК, а именно съдът ще допусне разпит на свидетел при условие, че в делото има писмени доказателства, изходящи от другата страна или удостоверяващи нейни изявления пред държавен орган, които правят вероятно твърдението , че съгласието е привидно. Съдът с доклада по делото и по реда на чл. 146, ал. 2 от ГПК изрично указа на ответницата, че не сочи доказателства, вкл. такива правещи твърдението й за симулация вероятно по чл. 165, ал. 2 от ГПК. Ответницата не твърди съставянето на т.нар. „обратно писмо“, а именно съставен от двете страни документ, в който удостоверяват действителната воля; както и не представи друго писмено доказателство или т.нар. „начало на писмено доказателство“, представляващо обективирано в писмена форма изявление не на кой да е, а на насрещната страна по сделката, от чието съдържание да се установява признание, че съгласието е привидно или признание на други факти, от които може да направи извод за това при условията на косвено доказване. Съдът намира, че при така ангажираните доказателства възраженията за недействителност на догова за наем са необосновани, в т.ч. и оспорването на датата на сключване на договора за наем като недостоверна. На осн. чл. 164, ал.1, т. 6 от ГПК по отношение на датата на сключване на договора, като част от съдържанието на документа, е приложима за забраната за опровергаването й с гласни доказателства. Установените фактически положения, при условията на предвидения в гражданското съдопроизводство ред за доказване на исканията и възраженията на страните, дават основание на съда да приеме, че страните са били обвързани от действителен договор за наем, който е прекратен по вина на наемателя. С прекратяването на наемния договор е възникнало задължение на ответницата да върне държането на наетия имот. Ето защо предявеният иск по чл. 233, ал. 1 от ЗЗД за основателен. При този изход на спора, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, ищецът има право на съдебни разноски за сумата общо 1236,78 евро – платена държавна такса и възнаграждение на адвокат. Предвид изложеното, съдът