Решение № 84 от 22.6.2026 г. на Окръжен съд - Русе по дело № 82/2025 г.

Търговско дружество „Б. НСД“ЕООД, ЕИК 205126663, представлявано от Ц. В. Ц., чрез пълномощник адвокат Т. В. е предявило искове против Община И.. Ищецът твърди, че на 27.06.2018г. с Община Иваново подписали договор №Д-195/27.06.2018г. за отдаване под наем на част от недвижим имот-частна държавна собственост, чрез търг с тайно наддаване, по силата на Общината му отдала под наем павилион с обслужващи обекти, състоящ се от едноетажна сграда и навеси с обща застроена площ 298кв.м., разположен на паркинг в ПИ с идентификатор ••••••••••• по кадастрална карта на село И., предмет на Акт за частна държавна собственост №5307/5.03.2013г., подробно описан. Договорът бил двустранно подписан, в резултат на процедура по проведен публичен търг с тайно наддаване и издадена от Кмета на Община И. заповед, с което дружеството е определено за наемател, при предварително определени условия. Договорът бил сключен за срок от 10 години, считано от подписването му, а именно, във връзка с този продължителен срок дружеството се е съгласило да извърши и е извършило необходимите работи за привеждане на имота в състояние, подходящо за ползване за нуждите на чл.1 от договора. Именно поради това страните са се съгласили едва след изтичане срока на договора извършените трайни подобрения да останат в полза на наемодателя. Твърди, че по аргумент за противното, ако наемателят не реализира договореното ползване на имота за срок от 10 години, той има право да иска от наемодателя стойността на направените от него подобрения в имота, основание за което е именно ползването да продължи за целия договорен срок. Твърди, че е изпълнил всички свои задължения като наемател и е изправна страна по договора за наем, включително е вложил в имота значителни средства, представляващи необходими и полезни разноски, с очакване тази инвестиция да му донесе приходи от ползването на имота за целия срок на договора. Освен по силата на договора за наем, извършването на подобренията е станало със съгласието на Община И., която е била посредник за даване на съгласието на Държавата-собственик на имота, чрез областния управител. Независимо от постигнатите договорености и направените инвестиции, ответната Община му изпратила уведомление чрез ЧСИ, връчено на 30.01.2024г., с което е прекратила предсрочно договора за наем, с едномесечно предизвестие, изтекло в края на месец февруари 2024г. По време на срока на договора, със заповеди на Кмета на Общината са въвеждани и противоепидемични мерки във връзка с Ковид-19, с които е забранено пълноценното използване на обекта по предназначение като заведение за хранене и развлечение и за извършване на търговска дейност. По този начин основанието, на което е извършил в имота множество и значителни подобрения – да ползва имота за 10 години, не се е осъществило, съответно е отпаднало, поради прекратяването му от ответника и той не е могъл да го ползва за почти половината от договорения срок. Поради това Община И. следва да върне полученото, представляващо стойност на извършените необходими разноски и подобрения в имота, на неосъществено, съответно, на отпаднало основание. При условия на евентуалност претендира заплащане на сумата като претърпени вреди от едностранното прекратяване на договора за наем. Твърди, че клаузата на чл.20 от договора за наем-за прекратяването му с едномесечно предизвестие противоречи на добрите нрави, на изискването за добросъвестност и равнопоставеност на страните по договора, както и поради противоречие със закона и е нищожна. Обосновавайки с нея прекратяването на договора Общината е действала недобросъвестно и го е увредила, като е прекратила предсрочно договора, много преди изтичане на срока му. Съобразно уточнение с молби вх.№5751/15.05.2025г. и вх.№6348/29.05.2025г., общо извършените за и на обекта, отдаден под наем, необходими и полезни разноски, са в общ размер 52950лв., за които не се е осъществило основанието за извършването им, съответно основанието е отпаднало, след като ответника е прекратил предсрочно договора за наем. Уточнява стойността на всяка от извършените по позиции СМР, представляващи необходими и полезни разноски. Претендира съдът да осъди ответника Община И. да му заплати сумата 40000лв., частично от общо дължимата сума 52950лв., представляваща стойност на извършени в обекта необходими и полезни разноски, за които не се е осъществило основанието за извършването им, съответно основанието е отпаднало; сумата 1540лв.-заплатени разноски за услуги на архитект във връзка с изготвяне на документация по извършване на ремонтни работи и привеждане на обекта в годност за ползване съобразно договореното, както и за поставяне на преместваем обект. При условия на евентуалност претендира сумата 40000лв. като вреда, претърпяна в резултат на предсрочно прекратяване на договора. Исковете – главен и евентуален са увеличени по размер на 49972.52 лв. /25550.54 евро/. Претендира присъждане на разноските по делото. Ответникът Община И., представлявана от кмета Г.М. е подал в срок отговор на исковата молба. Счита, че предявеният срещу Община И. иск е недопустим, тъй като същата не е надлежен ответник. Процесният имот за който ищеца твърди, че е извършил необходими и полезни разноски, както и подобрения в имота, които му се дължат на отпаднало основание, не е общинска собственост, а е частна държавна собственост и съгласно Договор № 9600-23/10.03.2010г. на основание чл. 15, ал. 2 от ЗДС и чл. 6, ал. 3 от ППЗДС е предоставен за управление от Областния управител на Област Русе. Предвид това, че не е собственик на процесния имот, счита, че не е надлежен ответник по отношение на заявената претенция за извършени необходими и полезни разноски, както и подобрения в имота, като счита, че надлежен ответник е Държавата в лицето на Областния управител на Област Русе, като собственик на процесния имот, а не Общината, която единствено извършва действия по управление на същия. Счита, че предявеният иск е неоснователен. Не оспорва, че между Община И. и ищеца е бил сключен Договор за наем № 195/27.06.2018г., както и че същия е прекратен считано от 29.02.2024г. Оспорва обстоятелството, че ищцовото дружество е извършило необходими и полезни разноски в наетия имот описани в исковата молба, а също и посочените размери на тези подобрения. Оспорва изцяло изложените в исковата молба твърдения, че ищцовото дружество е изпълнявало добросъвестно и стриктно задълженията си по сключеният между страните договор, както и обстоятелството, че Община И. е действала недобросъвестно, в противоречие с добрите нрави и в противоречие със закона. Оспорва изцяло твърденията, че между страните е било договорено първоначално извършените ремонтни работи и подобрения, във връзка с реализирания инвестиционен проект, да бъдат възстановени от страна на Община И. на ищцовото дружество, ако договора бъде прекратен преди изтичане на срока. Оспорва изцяло наведеното твърдение, че Община И. дължи възстановяване на каквито и да е подобрения в наетия имот, тъй като същия е предаден от ищцовото дружество в състояние, в което е бил негоден за ползване, като твърди, че до това състояние имота е доведен умишлено от управителя на дружеството Ц. Ц.. Сочи, че за наведените от ищеца твърдения за извършени необходими и полезни разноски, и подобрения в наетия имот, не са представени никакви доказателства-нито относно техния вид, нито относно количествата и тяхната стойност, те не са подкрепени с никакви счетоводни документи. Така наведените искания и претенции за извършени подобрения изглеждат като определени „на око“. Счита, че абсолютно неоснователно е ЮЛ да претендира извършени разходи за подобрения и СМР по голословни твърдения, а не на база счетоводни записи и надлежно съставени счетоводни документи. Заявените претенции от ищцовото дружество за заплащане на сторените от същото необходими и полезни разноски, и подобрения в имота са неоснователни. Необходимите разноски са свързани с наложителността да се запази съществуването на имота, който без тяхното извършване би погинал или състоянието му би се влошило съществено, т.е. следва да е налице обективна наложителност за извършването им. Това са разноските, които се правят не за увеличаване, а за предотвратяване намаляването на стойността на вещта. За разлика от необходимите разноски, полезните разноски (подобренията) са такива нововъведения, които изменят имота и които не са били необходими за запазването и съхраняването му, но обективно водят до увеличение на стойността на имота (т. 6 от Постановление № 6 от 27.XII.1974 г. по гр. д. № 9/74 г., Пленум на ВС). Подобрение има, когато вложените материали, средства и труд са довели до увеличаване на стойността на чужд имот, а за подобрителя винаги възниква вземане за стойност поради неоснователно обогатяване срещу собственика/съсобственика, стига извършеното да не е в изпълнение на договорно задължение. Видно от цитираната съдебна практика, когато извършените подобрения са в резултат на договорно задължение за подобрителя, каквито в случая са за ищцовото дружество, вземане за стойността на същите не възниква. На следващо място отбелязва, че съгласно цитираното по-горе постановление, право на обезщетение за извършени подобрения в чужд имот има само владелецът, а не и държателят какъвто се явява ищцовото дружество. Относно наведените с исковата молба твърдения, че ищцовото дружество е изпълнявало добросъвестно и стриктно задълженията си по сключеният между страните договор, същите счита за неоснователни. Твърди, че щцовото дружество не е изпълнявало своите задължения по договора предвидени в чл. 3 и чл. 10 от договора. Съгласно уговореното в чл. 3 от договора „Б. НСД“ ЕООД се е задължило в срок до 10 (десето) число на месеца, следващ месеца на ползване да заплаща наемната цена по банкова сметка на Община И.. Това свое задължение дружеството е нарушавало системно като в подкрепа на това прилага справка за плащанията за периода от месец януари 2023г. до месец декември 2023г., от която е видно, както следва: - Наема дължим за месец януари 2023 г. и дължим до 10.02.2023 г. е платен на 20.03.2023 г. - Наема дължим за месец февруари 2023 г. и дължим до 10.03.2023 г. е платен на 20.03.2023 г. - Наема дължим за месец март 2023 г. и дължим до 10.04.2023 г. е платен на 09.06.2023 г. - Наема дължим за месец април 2023 г. и дължим до 10.05.2023 г. е платен на 09.06.2023 г. - Наема дължим за месец май 2023 г. и дължим до 10.06.2023 г. е платен на 03.07.2023 г. - Наема дължим за месец юли 2023 г. и дължим до 10.08.2023 г. е платен на 04.09.2023 г. - Наема дължим за месец октомври 2023 г. и дължим до 10.11.2023 г. е платен на 15.11.2023 г. - Наема дължим за месец ноември 2023 г. и дължим до 10.12.2023 г. е платен на 28.12.2023 г. - Наема дължим за месец декември 2023 г. и дължим до 10.01.2024 г. е платен на 22.01.2024 г. Видно от справката ищцовото дружество системно е нарушавало задължението си заплащане на дължимия наем в срок до 10 (десето) число на месеца, следващ месеца на ползване да заплаща наемната цена по банкова сметка на Община И.. Това забавено изпълнение от своя страна е самостоятелно основание, освен за начисляване на неустойки и лихви за забава, а и за разваляне на сключеният между страните договор на основание чл. 21 от същия. Цитирания чл. 21 предвижда разваляне на договора едностранно от наемодателя със 7 дневно (седемдневно) предупреждение при неплащане на наемната цена повече от 1 месец или поради системното й неплащане в срок, ведно с дължимата законна лихва. Освен неизпълнението на поетото задължение по чл. 3 от договора ищеца не е изпълнявал и поетото задължение по чл. 10 от договора, а именно да ползва наетия имот само по предназначението и за нуждите, посочени в чл. 1 от договора – „за разкриване на самостоятелно заведение за хранене и развлечения и за извършване на тьрговска дейност“. Твърди, че след обявяване на епидемиологичната обстановка в страната през 2020г., имота е ползван от управителя на дружеството и неговото семейство като жилищен, като за целта помещение „Магазин за сувенири“ е било оборудвано и пригодено за спалня. Това нарушение на чл. 10 от договора също само по себе си е самостоятелно основание за разваляне на договора без предизвестие, съгласно чл. 22, б. „в“ от същия. В тази връзка з а абсолютно неоснователно счита твърдението на ищеца, че Община И. е действала недобросъвестно, в противоречие с добрите нрави и в противоречие със закона. Противно на това твърдение общината е действала в интерес на наемателя като въпреки, че е разполагала с възможността да развали договора, дори без предизвестие на основание чл. 22, б. „в“ или на основание чл. 21 от същия със 7 - дневно предупреждение, е подходила снизходително и се е позовала на общото основание предвидено в чл. 20 от договора, за да бъде предоставено достатъчно време на наемателя да организира предаването на имота. Вместо да оцени тази по-благоприятна за него възможност, наемателят е извършил последващо нарушение на договора, а именно чл. 16 от същия и поради това е образувано гр. дело № 3063/2024г. по описа на РРС , за нанесените вреди на наетия имот. Твърди, че след получаване на уведомлението за прекратяване на договора, управителят Ц. Ц. е депозирал в Община И. писмо с вх. № 53-4492- 1/31.01.2024г., в което е заявил намеренията си да демонтира подобрения извършени в имота предмет на договора. В договора е предвидено първоначалния ремонт, поддръжката, текущите и основни ремонти на обекта и инсталациите му са за сметка на наемателя. Този първоначален ремонт е започнат от дружеството след сключване на договора и е приключил през месец март 2019г. За периода от март 2019 г. до прекратяване на договора г-н Ц. не е уведомявал Община И. за извършвани от него каквито и да било подобрения – трайни или не, за да претендира тяхното премахване. С оглед изложеното и заявените от Ц. Ц. намерения да извършва демонтиране на подобренията в имота, от страна на общината е поискано съдействие от РУ- Две могили да бъде предупреден Ц. Ц. да не извършва самоуправни действия в имот-държавна собственост, чието управление е предоставено на кмета на община И.. В РУ – Две могили е образувана преписка с вх. № 456900- 114/05.02.2024г. и Ц. В. Ц. е предупреден съгласно чл. 65 от ЗМВР. Въпреки това в периода 17 - 18.02.2024г. Ц. е предприел действия по премахване на улуците и водосточните тръби от покрива на целия имот и дървеното дюшеме в търговската зала. Предвид полученото писмо и данни за предприети действия по нанасяне на вреди по сградата, на 19.02.2024г. в имота е извършена проверка от комисия назначена със Заповед №РД-09- 136/19.02.2024г. на кмета на Община И. и полицейски служител от ПУ - И.. С констативен протокол от 19.02.2024г. в изпълнение на горепосочената заповед на Кмета на Община И., комисията е констатирала, че към 19.02.2024г., имотът е бил в следното състояние: Улуците от всички страни на покрива на обекта са премахнати. По протежението само на едната страна улуците не са премахнати, но прикрепените към тях отвеждащи тръби липсват. Вътре в търговската зала е премахната наличната подова настилка (дюшеме) и по пода са натрупани дъските от нея. Имотът е с кафява PVC дограмата. На вратата към търговското помещение е залепен надпис „Продава се“ от „Ера имоти“. Със Заповед № РД-09-153/28.02.2024г. на Кмета на Община И. е назначена комисия, която да извърши оглед на място в имот с идентификатор 32095.29.340 - частна държавна собственост, която на основание чл. 16 от Договора да установи състоянието на обект: „Павилион с обслужващи обекти“ по кадастралната карта и кадастралните регистри на с. И., общ. И., предмет на Акт за частна държавна собственост № 5307/05.03.2013г., както и за наличието на липси и/или повреди в същия. Извършената проверка на място е към датата на изтичане на даденото предизвестие – 29.02.2024г. При проверката от страна на комисията е установено, че на имота са нанесени множество вреди и има много липси, които са отразени подробно в протокол от 29.02.2024г. В резултат на извършеното от Ц. Ц. обекта е в състояние негодно да бъде ползван по предназначение. Констатираното състояние на имота описано подробно в протокола от 29.02.2024г. обосновава извода, че след прекратяване на наемното правоотношение наемателя „Б. НСД“ ЕООД не е изпълнил задължението си по чл. 16 от Договор № Д195/27.06.2018 г. да предаде обекта във вид годен за ползване, а вместо това дори е нанесъл вреди на същия. В предоставеният с протокола срок да се възстановят нанесените в имота повреди и вреди, това не е направено от дружеството наемател. Въз основа на недобросъвестното поведение на наемателя и неизпълнение на поетите задължения по договора за наем Община И. не само, че не е получила нещо на отпаднало основание, а е претърпяла загуби, които се изразяват в нанесените вреди, които тя трябва да възстанови за своя сметка, както и е била лишена от възможността да реализира приходи от наем от процесния имот за значително дълъг период от повече от една година, докато приключат огледите на вещите лица назначени по делата - ч.гр.д.№ 1853/2024 г. по описа на РРС и гр.д. № 3063/2024г. по описа на РРС. За предприетите самоуправни действия също така Община И. е сигнализирала и РП – Русе, по който сигнал е образувана прокурорска преписка № 1882/2024г. и до колкото е известно, на Ц. Ц. – управител на „Б. НСД“ЕООД е повдигнато обвинение. От изготвеният протокол от 29.02.2024г. за установяване състоянието на обекта, наличието на липси и/или повреди в същия, както и от водените производства по ч.гр.дело № 1853/2024 г. по описа на РРС, гр.д. № 3063/2024г. по описа на РС Русе и прокурорска преписка № 1882/2024г. по описа на РП – Русе се установява категорично, че чрез действията си управителят на ищцовото дружество е довел предоставеният му под наем имот до състояние негодно да бъде ползван. Той е премахнал всички направени от негова страна подобрения като в последствие ги е разпродавал на гаражна разпродажба, като конкретно за премахнатата дограма на ответника е известно, че я е продал за сумата от 3 000 лева на новият наемател на имота. В обобщение на изложеното, ответникът счита за абсурдно да се претендира заплащане на извършени подобрения при положение, че умишлено преди предаването му след прекратяване на договора, имотът е доведен до състояние да е негоден за ползване, поради премахването на всички направени подобрения без значение на договорно основание или не. Позовава се на р ешение № 1052/03.07.2025г. на РРС постановено по гр. дело № 3063/2024 г. Иска от съда да бъде прекратено производството по делото срещу Община И., като недопустимо, а ако приеме, че е допустимо, да отхвърли исковете. Представя писмени доказателства, прави доказателствени искания. Ищецът е подал допълнителна искова молба, с която е допълнил и пояснил първоначалната и е взел становище по оспорванията на ответника. Поддържа, че искът е допустим, а възражението на ответника в този смисъл е неоснователно. Счита, че въпросът дали ответникът следва да отговаря е по съществото на спора, а не по допустимостта му. Поддържа твърденията в исковата молба и уточненията към нея. Не оспорва, че е забавил плащанията на наема, но твърди, че наемните вноски били заплатени със лихвата за забава. Забавата на ищеца се дължала на поведението на ответника, тъй като Общината през 2022г. е осъществила в период от година и половина реконструкция и рехабилитация на пътя до Ивановските скални църкви, вкл. и до наетия обект, като достъпът до него бил затруднен, заведението почти не функционирало, а освен това било спирано водоподаването, а строителната техника спирала на входа на обекта, което препятствало достъпа до него. Освен това обекта бил неколкократно наводняван, поради непочистване на канала и дерето в близост от Общината. След като Общината не е изпълнила стриктно задълженията си на наемодател, както и тези по поддръжка на общинския път, общинския водопровод и отводнителните съобръжения, което е довело до загуба на ищеца, поведението и го освобождава от отговорност за забава по смисъла на чл.83, вр. чл.81 ЗЗД. Поради това и невъзможността да развали договора, кметът на общината е използвал чл.20 от същия, за да го прекрати с предизвестие, което не е в интерес на наемателя. Недобросъвестността на ответника обосновава и с факта, че след приключване на ремонта на пътя, водещ до обекта, предмет на договора, същия е прекратен, до няколко месеца е обявен нов търг и имотът е отдаден под наем на нов наемател, с всички подобрения в него. Оспорва да са премахнати извършените подобрения в имота, оспорва констатациите в протокол от 29.02.2024г. относно негодността на обекта да бъде използван и отдаван под наем със същото предназначение. Ответникът е подал отговор на допълнителната искова молба. Поддържа възражението за недопустимост на предявения иск , като сочи, че надлежен ответник е Държавата, която е собственик на имота. Заявява, че не са представени никакви доказателства з а претендираните за направени подобрения и извършените полезни разноски за имота, предмет на Договор за наем № Д-195/27.06.2018г. Твърди, че всички извършени CMP в имота, са в изпълнение на уговореното между страните в чл. 11 от договора и в съответствие с чл. 230, aл. 1 от ЗЗД. Реализиран е инвестиционен проект, който е бил условие изрично предвидено в договора и извършените c него подобрения са в имот собственост на Държавата, тъй като имотът, предоставен под наем на ищцовото дружество е частна държавна собственост, предоставен на общината за управление от Областния управител на Област Русе. Относно обстоятелството, че ищцовото дружество е извършило необходими и полезни разноски в наетия имот, описани в исковата молба, a също и посочените размери на извършените подобрения, счита за изключително несериозно да се твърдят разходи в предявените размери, без да с е представи нито един надлежно изготвен счетоводен документ от дружеството, a същите да се доказват със съмнителни документи и свидетелски показания. Във връзка с това възразява на допускането на свидетелските показания като недопустими. Ha основание чл. 181 ГПK оспорва и представените като доказателства с исковата молба частни документи, тьй като същите нямат достоверна дата, поради което иска да не бъдат ценени. Оспорва твърденията на ищеца относно наличие на недобросъвестно поведение от страна на Община И. пpи изпълнение на договора. Съгласно процесния договор наемателят се е съгласил да наеме имота в състояние, в което не е бил годен за ползване и да го приведе в състояние годно да бъде ползван. Съгласно чл. 20а от ЗЗД договорите имат сила на закон за тези, които са ги сключили, a чл. 9 от същия закон предвижда свободата на договаряне, поради което е нелогично след като веднъж е подписан договора, породил е действие с реалното предаване на имота, изпълнено е инвестиционно предложение пo инициатива на наемателя, да се навеждат твърдения за дължимост на разходите по извършените CMP поради отпаднало основание. Счита претенциите за неоснователни и предвид факта, че управителят нa ищеца е предприел действия по премахване на всички поправки и подобрения, като е довел имота дo степен негоден за ползване. Последното е безспорно доказано в производството по гp. д.№ 3063/2024г. по описа на РPC, пo което е постановено Решение №1052 от 03.07.2025г., влязло в cила на 05.08.2025г., a сумата от 5 000 лева присъдена от съда е заплатена доброволно от ищеца нa 19.09.2025г. Горното обосновава точно обратното на твърденията на ищеца, a именно - недобросъвестно поведение при изпълнение на договора oт негова cтрана, a не oт страна нa Община И.. B тази връзка намира за абсурдни всякакви твърдения зa поправки и подобрения в имота, тьй като дори и дa са били реално извършени, впоследствие преди предаване нa имота т е ca били умишлено премахнати и имотът е приет в състояние, в което е бил негоден зa ползване, което е установено безспорно и със съдебнотехническите експертизи изготвени пo ч.гр.дело № 1853/2024г. и по гр.д.№ 3063/2024г. по описа на РРС. Оспорва като неоснователни твърденията нa ищеца, че забавянето нa плaщaниятa нa наемната цена ca следствие нa недобросъвестното поведение на Община И.. Tвърди, че обектът не е работил кaтo заведение през 2022 - 2023 г. по решение нa ищцoвoтo дружество (или органа му нa управление), но той се е ползвал oт семейството нa управителя като жилищен, каквото не е предназначението му. Използването на имота като жилищен е започнало още с обявяване на eпидeмиoлoгичнaтa oбcтaнoвкa в страната през 2020г. B този период OC — И. e взел решение зa периода на обявената епидемиологична oбcтaнoвкa дa не се зaплaщa наем от ищеца, което показва добросъвестното отношение нa oбщинaтa. Факта, че вратата към търговското помещение близо година преди прекратяване на договора е била брандирана с надпис „Продава се" от „Ера имoти" , сочи на нежелание нa ищеца дa стопанисва и ползва имота, a не до невъзможност дa гo ползва, поради недобросъвестност на общината. Оспорва твърденията на ищеца, че обектът не е можел да функционира поради реализиране нa проект пo реконструкция и рехабилитация на участък от общински път RSE 1108/I1I501, който е cъздaвaл затруднение имотьт дa бъде достъпван от туристи и посетители, което от своя страна е възпрепятствало неговата дейност. Твърди, че Договорът за строителство № Д-329, касаещ извършването на дейности пo реконструкция и рехабилитация на участък от общински път RSE 1108/III501 е сключен на 15.12.2022г., с протокол № 161/20.12.2022 г. е открита строителната площадка, а поради липса на финансиране строителството е спряно и е възобновено с акт № 11 на 12.01.2024г. Следователно, причина за преустановяване на дейността на обекта не е било и извършването на СМР, защото за периода 2022г. — 2023г. пoчти не са извършвани СМР, a още повече пък да е възпрепятстван достъпа до имота. От изискана официална справка от Регионален исторически музей — Русе, е установено, че за периода 2022 — 2024 г. посетителите са се увеличавали, a нe ca намалявали. През 2022г. посетителите на обект „Ивановски скални църкви", които достъп в а т по гореспоменатия път, по който се достъпва и дo наетия имот са били 16 835 души, a през 2023г.- 21 498 души, което е увеличение с oкoлo 30%. Отбелязва, че Община И. има сключен Договор №Д-280/28.09.2021г. за друг обект „Павилион", разположен непосредствено дo „Ивановски скални църкви" (дo кoйтo се стига пo същия път) и същия не е преустановил дейността си по време на извършване на СМР и е извършвал непрекъснато тьрговска дейност. Относно неоснователността на тези твърдения говори и факта, че към момента за кoйтo твърди ищеца, че е бил поставен в невъзможност да осъществява дейност нитo веднъж не се е обърнал към общината, както например е направил при епидемиологичната обстановка в страната, a изтьква това едва към момента на иницииране на настоящото пpoизвoдcтвo. С това се потвърждава нежеланието на ищеца да стопанисва и ползва имота пo предназначение, защото дори и хипотетично да е имало проблем за дейност та, т о й гo e неглижирал, защото е бил дезинтересиран. Неоснователно е и твърдението, че дoговopът е прекратен след приключване на ремонта на път RSE 1108/III501, тъй като строителството, както е посочено e билo cпpянo и е възобновено две седмици преди да бъде изпратено уведомление за прекратяване на договора с акт №11 на 12.01.2024г., когато е сключен и Договор № Д-11/11.01.2024г. със срок 120 календарни дни. Bиднo oт изложеното, СМР са извършвани след прекратяване на дoгoвopa, a нe преди нeгoвoтo прекратяване и всичко тoвa е установено с надлежни документи, дoкaтo твърденията на ищеца са гoлocлoвни и пo-скоро фантастични, отколкото реалистични. Пo отношение на всички останали твърдения за недобросъвестност на общината, счита същите зa голословни, безпочвени и неоснователни, не кореспондиращи с действителността и наличните писмени документи, както в архива на Община И., така и със събраните в производствата горецитираните две дела доказателства, a също така и пo прокурорска преписка №1882/2024г., кoитo безспорно и с предвидените в ГПK и HПK способи на доказване и доказателствени средства установяват не само недобросъвестното поведение от страна на управителя нa ищеца, нo и негови противозаконните действия. B тази връзка сочи, че ако ищцoвoтo дружество счита, че ca мy нанесени вреди следва дa ги търси oт управителя на дружеството, кoйтo е действал в негова вреда, защото ако при предаване на имота са били установени извършени поправки и подобрения, и имота е бил предаден в състояние гoднo за ползване, тогава би било възможно да бъдат установени реално извършените дейности и тяхната дължимост. Kъм момента oт страна нa ищцoвoтo дружество се твърди извършване на пoпpaвки и подобрения и се иска стойността им пpи положение, че същите нe ca налични в имота и тo поради премахването им oт страна на управителя на дружеството. Нещо повече, много oт премахнатите подобрения са продадени на новият наемател на имота, например, премахнатата дограма от имота за сумата oт 3000 лева с фактура. Съдът като взе предвид доводите на страните и събраните по делото доказателства, намира за установено следното от фактическа страна: Не се спори по делото, че с Договор №9600-23/Д-36/11.03.2010г. от 10.03.2010г. Областния управител на Област Русе е предоставил на Община И. на основание чл.15, ал.2, изр.2 ЗДС и чл.6, ал.3 ППЗДС, безвъзмездно правото на управление върху имоти-частна държавна собственост, находящи се в община И., представляващи павилиони-част от база за краткотраен отдих и сервизни помещение-3 броя, сред които и павилион с обслужващи обекти, представляващ едноетажна сграда и навеси с обща застроена площ 298 кв.м., находящ се в имот №000340 по картата на възстановената собственост на землището на с.И.. Част от този имот, описана в чл.1, е предоставена от Община И. на „Б. НСД“ООД за временно и възмездно ползване с договор №Д- 195/27.06.2018г., с цел разкриване на самостоятелно заведение за хранене и развлечения и за извършване на търговска дейност. В чл.2 – 6 е уговорена месечната наемна цена, срок за плащането и, дължимост на законна лихва при забава, автоматична индексация. Договорът е сключен за срок от 10 години, считано от подписването му /чл.7/ и е вписан в Служба по вписванията на 25.07.2018г. В чл.8 е посочено, че наемодателят предава имота с приемопредавателен протокол и не отговаря за недостатъци на имота, за които наемателят е знаел или е могъл да узнае при обикновен оглед при сключване на договора. Според чл.11 наемателят се задължава да извърши в имота ремонтни работи, необходими за привеждането му в състояние, подходящо за използване за нуждите по чл.1, като първоначалния ремонт, поддръжката, текущите и основани ремонти са за негова сметка. Основните ремонти, отнасящи се до архитектурното и функционалното преустройство на имота наемателят има право да извършва след предварително писмено съгласие на наемодателя. В чл.12 е посочено, че извършените от наемателя трайни подобрения в имота след изтичане срока на договора остават в полза на наемодателя, а наемателя няма право да иска стойността на направените подобрения. В чл.19 е посочено, че договорът за наем се прекратява: а/ с изтичане на срока; б/ по взаимно съгласие; в/ с прекратяване на ЮЛ-наемател. Според чл.20 всяка от страните може да прекрати договора едностранно, преди изтичане на срока по чл.7 с едномесечно предизвестие, отправено до другата страна. В чл.21 и 22 са посочени хипотези за едностранно разваляне на договора от страна на наемодателя. Договорът е двустранно подписан и не е оспорен от страните. С уведомление до наемателя „Б. НСД“ООД, наемодателят Община И., позовавайки се на чл.20, е прекратил договора с едномесечно предизвестие. Уведомлението е връчено чрез ЧСИ на 30.01.2024г., а прекратяването е настъпило на 29.02.2024г. Представен е приемо-предавателен протокол от 02.08.2018г., в който е описано състоянието на имота и на помещенията, предмет на наемния договор, при предаването им на наемателя от Общината. Представен е констативен протокол от 29.02.2024г., с които е приет имота от наемодателя след прекратяване на договора в който комисия от Община И. в присъствието на управителя на „Б. НСД“ЕООД, е констатирала състоянието на сградата и на помещенията в нея. Представени са инвестиционен проект и множество писмени доказателства, приложени са гр.д.№3063/2024г. и ч.гр.д.№1853/2024г. - за обезпечение на доказателства, двете на Районен съд-Русе. По делото е изслушано и прието заключение на съдебно-техническа експертиза, по което страните не са имали възражения и което съдът възприема изцяло, като компетентно и обосновано. По делото са събрани гласни доказателства. От показанията на свидетеля К. К. - първи братовчед на съпругата на управителя на ищцовото дружество - Ц. Ц. се установява, че познава Ц. от момента, в който братовчедка м у имала приятелски взаимоотношения с него, изключително близки са и на приятелска основа. Известно му е, че негово дружество ползвало търговски обект в близост до Ивановските скални църкви, през 2017 или 2018 година, започнали ремонтни дейности през 2018 година. Свидетелят помагал безвъзмездно в ремонтните дейности, има преки възприятия какво представлявал имота, когато Ц. започнал да се занимава с него. Имотът бил изоставен, в крайно лошо състояние, с много течове. Вътре имало сериозни поражения от вандализъм, от течовете, компрометирани покриви. Влизал е вътре в обекта, имало изградени вътрешни малки помещения, част от които предполага, че са били търговски площи, било направено на клетки. Вътре обектът б ил в много тежко, много лошо общо състояние. По стените и по пода имало много компрометирани интериорни покрития от течовете, имало някаква изолация, която била абсолютно компрометирана. Имало следи от вандализъм и то за продължителен период от време, включително и различни видове отпадъци по пода в помещенията. Достъпът бил абсолютно свободен за всеки. В самото начало, преди да започне ремонта, имало изпочупени стъкла, това били и част от отпадъците, които били вътре. В този вид обектът не можел да се ползва за каквото и да било. Свидетелят не е участвал във всички ремонтни дейности, участвал в част от вътрешното почистване, в част от премахването на вътрешните помещения, но участвал много малко. Демонтирали вътрешните преградни стени на малките помещения, част от които били като дървена преградна конструкция. Тези конструкции били махнати от помещението, което впоследствие станало търговско помещение. Участвал в почистването на отпадъците и в това помещение, и на други места, но не може да определи точно къде. Търговската площ била най-голямата, имало два входа и изход, като единият вход от страната на паркинга, основният, а другият - точно срещу него, откъм външна лятна градина. Оттам се влизало и към голямо помещение и кухня, и складови площи. Знае, че в този коридор имало битова стая, като кухнята била в дъното. Изградило се едно ново помещение, с предназначение кухня, да обслужва самото заведение. То било изцяло нова изградена площ, там също е помагал. Извън помещенията първо се започнало с подготовка на терена, почистване от растителност, изравняване на терена, полагане на бетонна основа. Първо била очертана площта, където ще бъде изградено това помещение, което се намира, като се застане от път-паркинг с лице към сградата, в дясната част, в посока Скалния манастир, по-скоро встрани от сградата, вдясно на тоалетните. За да стане помещение, започнали първо с оразмеряването, почистването /предподготовката за леене на бетон/, след това - изливане на бетонова основа, изграждане на конструкция. От външната страна монтирали екстериорните стени, с аквапанел. Поставена била термоизолация от вата, между аквапанела и вътрешната стена, която се изградила с гипсокартон, като предварително трябвало да бъде изградена конструкция от профили. Направили и вътрешна изолация, отвътре е гипсокартон, отвътре е аквапанел. Предвид строителните изисквания, този аквапанел би следвало да е водоустойчив, не влагоустойчив. Навсякъде, на цялото помещение, на всички стени, включително и на тавана, поставили изолационна вата. Направили вътрешна изолация и върху изградената скара от профили се монтирал гипсокартон, а върху него - шпакловка. След това се направило грундиране, боядисване. Спомня си, че имало и полагане на теракот или гранитогрес на пода. Предварително изградили и канализация. Електрическата инсталация също се изградила изцяло, от външни майстори, които свидетелят виждал да работят там. Тя била изградена предварително, преди полагането на гипсокартона. Това помещение има новоизградена външна врата - или от ПВЦ, или алуминиева, майстори поставили и прозорци от ПВЦ. На тавана също бил поставен гипсокартон и също била направена термоизолация, за което помагал. В търговската зала постави ли гипсокартон, като преди това била поставена и термоизолация от рулонна вата, свидетелят участвал в поставянето. В търговската част помагал за поставянето на гипсокартон на тавана, таванът го правил майстор. На места имало директен монтаж в гредите, но на места се наложило изграждане и на конструкция. Повечето греди би л и подменени. Уточнява, че до търговската зала вдясно били тоалетните и едно от битовите помещения. Навсякъде, във всяко едно помещение имало направени промени, поради изключително лошото състояние на цялата сграда. ВиК инсталацията и ел. инсталацията били изградени абсолютно наново в цялата сграда. Спомня си, че във външната част тоалетните бяха две, най-накрая вдясно. Към тях има ло достъп от външната част, откъм пътя–паркинг. Знае, че имало ремонти по тях, но н е може да каже точно какво е сменяно. Там вратите били подменени, с тъмен цвят, или ПВЦ, или алуминиеви, не помни колко броя били. Освен тези тоалетни, между тях и търговската част имало други помещения, но достъпът до тях бил от вътрешната част. Като се влезе в търговската част, там, където бил барът, имало коридор, който води към кухнята, в лявата част имало миялно помещение. В дясната част имало складово помещение, битова стая, в дъното на този вътрешен коридор се отивало към кухнята- абсолютно чисто новото помещение. Не помни дали е имало тоалетна за персонала. Свидетелят не е участвал пряко в изграждането на покрива, но видя л, че е изцяло подменен, тъй като бил силно компрометиран, не помни какво е било старото му покритие. Новото покритие, което било поставено при ремонта, било метално, от профилирана ламарина, фабрично боядисана. Във външната част на сградата също били извършени ремонтни дейности, тъй като и там имало места, които бяха силно компрометирани. Направено било повдигане на прозорци, шпакловки по стените, грундиране, боядисване. По навесите имало подмяна на дървена част, изграждане на нова, шкурене, боядисване, на пода - също. Свидетелят участвал в ремонтните работи според свободното м у време, в съботи и недели, през отпуски, през 2018-2019 година. За всички останали дейности били ползвани външни майстори. На част от тях помагал, но не ги познава. Виждал, че в края на всеки работен ден Ц. се разплащал с тях в кеш. Основно той казвал къде какво да се прави. Може и да е имало техническо лице, но свидетелят н е е виждал. Към 2017-2018 г. живеел в гр. Русе, не си спомня точно кога за първи път отишъл да види помещението. Виждал го е многократно, защото минавал оттам многократно, знае кога било изградено и кой го изградил. Виждал го и когато функционирало в минало време. Това, което сочи като състояние, в което го е видял, мисли, че било през 2018 г., но н е си спомня сезона. Когато се извършвали ремонтите, времето било топло /няма как да бъдат извършени през зимата/, но не може да кажа точно дали е било пролет или лято. Не може да каже точно кога след ремонтите за последно е ходил там. При един от последните пъти, когато отишъл, били започнати някакви външни ремонтни дейности, пътят бил силно разбит, имало струпани строителни материали около сградата, по пътя , където бил паркинга. Състоянието на пътя б ило изключително тежко. Не знае кой е правил тези ремонти по инфраструктурата около сградата и не помни кога е било, но тогава Ц. още стопанисвал имота, защото той отишъл да го види, много трудно успял да стигна до имота, наложило се да паркира по пътя и да продължи пеша. Не знае кога Ц. е освободил този обект, знае, че имал някакви проблеми. Говорили, че ще прекратява дейността и ще освобождава имота, но кога точно е станало, не знае. Знае от Ц., че наемодателят му е прекратил едностранно договора с него. Не знае откъде са закупени новите прозорци и врати. Знае, че Ц. стопанисва още един обект в община И. – кафе-сладкарница, някъде до гарата. Стопанисва и бензиностанция, доколкото знае тя е негова собственост. Доколкото знае, къщата в с. И. е на родителите на Ц.. Той и жена му живеели както при родителите му в с. И., така и в собствено жилище в гр. Русе. Сочи, че най-вероятно е правен ремонт на някое от жилищата или на някой от обектите, които Ц. стопанисва, но не може да кажа къде, какъв и кога, не знае кога Ц. е направил заведението до гарата, там не е помагал. Свидетелят Б. Б., установява, че има двигателни проблеми, вследствие на падане през месец ноември 2019г. и счупване на тазобедрена става, която била сменена в гр. Русе, но неуспешно. Дотогава няма л двигателни проблеми. Познава Ц. Ц. от 2012 година, знае, че наел заведение до обекта „Ивановски скални църкви“. Когато наел заведението, то било пълна развалина - нямало врати, отвсякъде висяли кабели, таванът течал, по земята било разбито, личало, че не е използвано минимум пет години. Плочките, където ги имало, били разрушени. Ц. ремонтирал имота изцяло и свидетелят помагал от 2018 г. до около средата на 2019 година. Не е участвал много в ремонта на покрива, помни, че старият покрив б ил в зелено, като гофриран. Целия покрив бил свален, правили някаква основа и полагали ламарина, под която слагали нещо, може би вата. Като се погледне от улицата, отвън заведението има входна врата към централната зала, свидетелят основно помагал за боядисване, за дребни неща, тъй като не е техническо лице. Ходел да работи на този обект често – всеки ден, през ден. Голямата зала б ила на някакви клетки, които били махнати, за да се отвори пространство и да може да се направи голяма зала. Таванът бил паднал и го махнали, след което редили някакви дървени греди, той помагал при повдигането, боядисвали тавана. По стените първоначално имало дървена дограма, която била до земята. Те вдигнали стените на бетон и иззидали отдолу. От вътрешната страна стените били много зле, направил се цялостен ремонт, слагали на места гипсокартон, боядисвали. В другите помещения правили ремонт по същия начин. Свидетелят преспивал в обекта с цел охрана, защото там има ло техника – телевизори, печки, фризери, хладилници и други. Имало случай, в който някакъв човек бил влязъл в обекта, когато нямало други хора. Ремонтът на обекта приключил през месец април 2019 година. Знае, че след като обектът започнал да работи, имало проблеми с водата, тя спирала постоянно и за дълго време. Мисли, че водопроводът е към община И. и тя го поддържа. Зна е, че Ц. правил нещо по водопровода, но не е запознат. Преди обектът да започне работа, нямало ток, дори първите четири-пет месеца работели генератори, за да правят ремонта, нямало и интернет. Разбрали се с „Нетуоркс“ и от „Нетуоркс“ копали и полагали кабели за интернет, като Ц. плащал за това, около 2000 лева. За тоалетните в обекта, които са две, се влиза ло откъм пътя, към тях нямало врата и била сложена врата, дограма. В помещението, където са двете тоалетни, нямало тоалетни чинии, нямало мивка, било разбито. Наляво от тях имало стаичка, в която се съхранявали водоструйки и други уреди. Сложили врата на тази стаичка. Като слага ли врати, сложили на всички стаи. От предната страна вратите били подменени. След тази стаичка има стая, която е „битовка“. В нея сложили ламинат, свидетелят лично помагал, сложили и мивка. Нямало тоалетна и трябвало да се сложи, боядисали се стените. Като се влезе в тази стаичка, вдясно имало водомер, който бил монтиран от Ц.. Отвън на сградата по стените прави ли декоративна облицовка с камъни, висока около 60-70 сантиметра, правили и мазилка на някои места, където имало дупки. Около сградата имало навеси, там сменяли нещо по гредите, боядисвали ги цялостно в бяло. На земята правили сива заливка, която обхващала цялата сграда. Помещението, което направи ли като кухня, го нямало преди, било строено нан ово. Направили стените и след като се оформила стая, сложила гранитогрес вътре. В търговската зала първоначално нямало ВиК и ел. Инсталация, бил направен бар. След като заведението започнало да работи, общината започнала ремонтни дейности на пътя, по който се осъществява достъпът до обекта и в един момент нямало възможност да се стигне до него. Това продължило месеци. Знае, че обектът бил наводняван, тъй като отгоре от дерето се б ила пуснала много вода от едни проливни дъждове. Ц. правил нещо по мостчето, с кранове вдигали и местили едни големи плочи. Свидетелят живее в гр. Русе, до злополуката ходил в с. И. всекидневно. Работил в EasyPay като поддръжка на компютъра и принтера , работил и на бензиностанцията на Ц.. Не е работил в другото му заведение в с. И., помагал, но не е работил там. Помагал, като ходел да зарежда стока от „Метро“, когато го помолят. Тогава вече бил с патерици и не можех много да помага. Ц. направил това другото заведение някъде около 2021 година. След като приключил ремонта на обекта до „Ивановски скални църкви“ през месец април 2019г., помагал на Ц., докато му се случи злополуката, оттам нататък му помагал, колкото може. Докато помагал на бензиностанцията, там се правели по-скоро козметични ремонти вътре, по едно време се правел тавана. Това било след злополуката с него. След заведението на Ц. до Ивановските скални църкви има път, има някакво друго заведение, което работело през по-топлите месеци. Автобусите с туристите спирали чак там. През времето когато се правели ремонтите, автобусите пътували долу до паркинга. В долното заведение /на което правили ремонта/ последно ходил през 2022-2023 година. Спрял да ходи там по здравословни причини. Когато остава л там да преспива, било вече след злополуката. Не помни коя година Ц. предал обекта, след прекратяване на договора за наем. Не знае дали е продал на някого вратите, които слагали, не знае кой е наел обекта след него. Доколкото зна е, фирмата на Ц. „Б. НСД“ ООД плащала за всички ремонти, които се правели. Виждал го да плаща на майстори и те да му дават фактури. Счита, че за покрива му помагали доста познати и приятели. Не помни дали кметът е помагал за покрива, мисли, че той и Ц. били приятели. Декоративната каменна облицовка я правили майстори, виждал Ц. да и м плаща. На покрива било махнато зеленото покритие и монтирали нещо там. Виждал да носят дървени греди и дъски, предполага, че са ги монтирали на покрива. Свидетелят И. В. установява, че от много години познава Ц. от много години, знае, че имал заведение до Ивановските скални църкви, което взел през 2018 година. Виждал заведението, когато той го взел, било в окаяно състояние - нямало почти нищо, покривът течал, нямало стени и прозорци, нищо, което да е годно за употреба. Свидетелят участвал в цялостния ремонт по изграждане на цялата сграда, най-вече в покриването на покрива, който б ил подменен изцяло. Преди това покрива бил покрит с ондулин ли, не знае как се казва, зеленкаво на цвят. Всичко било премахнато и извозено до сметище. Били подменени главните греди, била поставена изолация върху тях и отгоре б или сложени нови червени ламарини, целия покрив бил покрит. От вътрешната страна част от таваните се правели с греди, наредени на разстояние и се ред ял гипсокартон с вата. До основното помещение на заведението имало стаи, които се ползвали за спане. Повечето греди били нови. Погледнато от пътя, отпред сградата имала един главен вход за търговската зала , до нея вдясно имало още едно помещение като складче и перално, и обществените тоалетни. В тези съседни помещения вратите били подменени от Ц. с нови - алуминиеви, кафяви. В тези помещения бил сложен гипсокартон, правили се шпакловки, боядисване, частично били подменени плочки. В обществените тоалетни отначало няма ло нищо, нито клекала̀, нито мивки, всичко слагал Ц. при ремонта- две мивки и два моноблока, още един моноблок сложил в някое от другите помещения. Сложил една мивка на вътрешния бар, в кухнята и в банята, която е горе - също. Всичко вътре в сградата било подменено с гипсокартон, нищо останало от това, което било в началото. В търговската зала има ло малки помещения, махнати били стените им и се направило общо помещение. От това търговско помещение можело да се излезе в лятната градина и да се отиде към кухнята. Вляво преди кухнята имало помещение за „студена кухня“, в него всичко било подменено с гипсокартон, нова ел. инсталация и всичко, което е нужно за работа. От това коридорче надясно се намирала стаята, в която живеело семейството, като отворили заведението, иначе живеели в с. И. при родителите на Ц., но имали жилище в гр. Русе. В тази стая всичко било подменено - нови плочки, гипсокартон по стените. По пода плочките се подменяли частично. Кухнята не съществувала, там всичко било изградено наново и подменено – гипсокартон, плочки, ВиК инсталация, ел. инсталация, тавана. Били сложени нова бяла врата и два или три прозореца. От външната страна около сградата имало навес около 1,5-2 метра, където било необходимо, там също било подменяно с ново. Залепен бил камък по стените, по пода б ила излята някаква саморазливаща мазилка. Отвън по стените имало шпакловка, драскана мазилка, силиконова. Когато заведението се ползвало, имало наводнения, през 2020 или 2022 година. Знае за това от Ц.. Тогава не е помагал, но той му обяснил, че е дошла голяма вода отгоре от дерето и е заляла, и се е наложило да слага преградни чували с пясък или нещо като насип. Отделно от това, в самия канал имало съборени бетонни пана, които трябвало да се вдигат, Ц. ги вдигал с наета техника. Свидетелят живее в гр. Русе, когато Ц. започнал да строи заведението, ходил там почти всеки ден, от пролетта на 2018 г. когато започнал ремонтът, който приключил след около година по същото време – пролетта на 2019 година. След това ходил в заведението не всеки ден, но в петък и събота минавал да ги вид и. През този период работел. Знае, че след заведението, има път, но мисли, че заведение там няма. Имало някакъв павилион, но дали е съществувал тогава, не знае. Автобусите с туристите спирали по-напред, където е обръщалото в края на пътя, до Скалните църкви. Като ходил в събота и неделя, не е виждал автобуси с туристи. Ходил там, докато Ц. стопанисвал заведението, преди пандемията от Ковид. След пандемията Ц. се опитал пак да работи, но нещата не се случили, не знае кое точно не се случило. Ц. просто му казал, че не може да работи за момента и трябва да приключи. След Ковид също ходил там. Когато Ц. спрял да работи, счита, че той и наемодателят не мо гли нещо да се разберат, но не знае по каква причина. Не помни дали когато правели ремонтите, била поставена соларна система. Не е виждал в тоалетните и в сервизните помещения червени смесителни батерии, всичко беше подменено с ново, но не помни дали е било червено. Знае, че Ц. има и обект в центъра на село И., който представлява барче. Направил го, след като приключил ремонта на заведението до Ивановските скални църкви. За барчето свидетелят помагал единствено за лятната градина отвън, където слагали бетонни блокчета и дървен под от дървени дъски. Ц. стопанисвал бензиностанция в с. И., допреди година и половина може би. Не помни дали я е стопанисвал, когато се правели ремонтите в заведението до Ивановските скални църкви. Стените в търговската зала, които били махнати, доколкото си спомня били дървени, не знае ка к са били захванати за пода. Стените били махнати, след това била направена конструкция, б ил поставен гипсокартон, била направена шпакловка, боядисване, по средата била сложена вата. Махнати били абсолютно всички стени вътре и били изградени наново, там където беше нужно. Изградени били нови с гипсокартон и рамки, с метална конструкция. По средата била сложена вата, гипсокартон - от двете страни. После шпакловали, грундирали, боядисвали. Свидетелят участвал най-вече в ремонта на покрива. Бил махнат ондулинът, под него имало греди, които са основните. Дори ондулинът да е бил върху дъски, те били махнати. Останали рамките, били сложени нови дъски и вата. Демонтирана била и цялата носеща конструкция. Всичко отгоре после било направено наново, с нови дъски, нова изолация и нови ламарини. Улуци също били слагани допълнително. Свидетелят не е участвал при направата на навесите. Покривът над новоизградената кухня също правили, той влиза в целия покрив. Свидетелят П. Д., з.-к. на Община И. от края на 2015 година , установява, че познава заведението до Ивановските скални църкви, което било отдадено под наем на фирмата на Ц., мисли, че през 2018 година. След като т о било отдадено под наем, Ц. направил доста ремонти – дограма, вътрешно помещение, кухня, всичко било ремонтирано. Заведението било станало много добре, годно за ползване. След приключване на ремонта, според свидетеля нямало никакви обективни пречки Ц. да стопанисва обекта. Освен това заведение, на самия паркинг на Скалните църкви имало още едно заведение, което е по-малко и обслужва туристи, които спират на паркинга и ползват тоалетна в това заведение. След 2018 г. до 2024 г. имало ремонт на пътя, но никога пътят не е бил затварян. В крайната точка на пътя е национален обект на Юнеско - Ивановски скални църкви, и е недопустимо да с е затвори пътя дотам. Възможно е един-два пъти да е имало авария на водопровода и да е било нарушено водоподаването, но тя винаги е отстранявана своевременно. Не е имало дълги периоди от дни или месеци, през които в обекта да е нямало вода. Този водопровод бил направен само за двете заведения там и обслужва само тях. През периода, в който Ц. стопанисвал заведението, не е имало наводнение заради авария на водопровод. Покрай заведението минава дере, което поради лоши метеорологични условия и голямо количество дъжд било преляло и наводнило пода на заведението, но не повече от три-четири сантиметра, което по никакъв начин не е нарушило нито целостта на заведението, нито му е пречило да работи. На следващия ден водата се била оттекла. Единственото нещо, което си спомня във връзка с оплакване за кражба от заведението, е, че случаен човек, който не е от селото, е слязъл с колата си до с. И., след това е слязъл пеша до заведението на Ц. и е взел само един велосипед, който след това е оставил в селото. Знае това, защото гледал записите на видеокамерите, за да види какво се е случило. Обадил се тогава на Ц., за да му каж е по коя улица е тръгнал човекът с колелото и те намерили колелото в селото. Други кражби от това заведение не са известни на свидетеля. Когато бил прекратен договорът за наем, Ц. започнал да премахва абсолютно всичко, което б ил направил. Свидетелят лично ходил при него да му каж е да не премахва нищо, тъй като има договорни отношения и да спазва договора, защото ще има последствия. Неговите думи били: „Аз не съм на 15 г одини, знам какво правя.“ и продължил да разглобява всичко, което б ило там. Свидетелят присъства на почти всички проверки на комисии от общината, тъй като кара проверяващите до мястото, за да не ангажира шофьори. Когато оти шли в заведението след прекратяване на договора за наем, били премахнати улуците, винилите на външната стряха. При последната проверка, която направили, в заведението нямало абсолютно нищо, то било в състояние, по-лошо от това, в което Ц. го бил взел в началото. Било тотално разглобено, на мястото на дограмите била върната част от старата дограма , на местата, които трябва да се доуплътнят, имало нешпаклован гипсокартон, сложен за да не е дупка. Заведението било в ужасно състояние - кабели, тръби, абсолютно всичко б ило премахнато. Дограмата и вратите, които с а били сложени, в момента са върнати в заведението, като новият наемател споделил, че Ц. му ги е продал. В момента дограмата, винилите и улуците за покрива са тези, които са били по времето, когато Ц. е бил наемател. Когато ходил на проверките, имало поставена табела, че имотът се продава и това било преди прекратяване на договора. Знае, че Ц. има договор за наем на празна земя в центъра на селото, сключен пак с общината и върху тази земя е поставил преместваем обект – заведение, отделно стопанисва бензиностанция в края на селото. При построяване на заведението, външната му част, която е като лятна градина, на около метър цялата е оградена с бетонни блокчета. Ц. построил това заведение „от нулата“, тъй като бил наел празна земя. Построил абсолютно всичко, включително ВиК инсталация и ел. инсталация. На обекта до Ивановските скални църкви свидетелят не е виждал да има соларни системи. Установява, че общински имоти се отдават под наем единствено с търг и тези, които кандидатстват, се запознават предварително с документацията, като участници в търга. Сочи, че соларна система е тази система, която дава електричеството в даден обект, соларна лампа е лампа, която се захранва от слънцето и свети. Не може да каже дали на обекта до Ивановските скални църкви има соларна лампа. Водопроводът, от който идва водата за обекта на Ц. и за другия павилион, е само за тези две заведения и Община И. го поддържа. Изграден е от Областна администрация, заедно с двете заведения, прехвърлен е за управление на общината и тя го стопанисва. Той не е отдаден под наем на наемателите. Водата по този водопровод е спирана, когато заведенията не работят, при работещи заведения никога не е спирана водата. В конкретния случай Ц. не работел, другото заведение е сезонно, когато не работят скалните църкви, то не работи. Жената сама се обаждала и казвала да спрат водата, за да не замръзват тръбите. Тогава отделяли нейното трасе, те са две трасета. В периода, в който Ц. е стопанисвал заведението и то е работило, не му е спирана водата. Заведението на Ц. е първото заведение, на което има шахта, то е първо на линията. Спирали водата от следващото заведение. Шахтата винаги е била там и е изградена при изграждането на водопровода. Общината трябва да и е поддържала дерето. Ремонтът на пътя, по който се стига до заведението, е правен на два етапа, продължил е две години. Правен е на два етапа, тъй като процедурата е такава, така е пусната поръчката. Свидетелят е наясно с ремонта на пътя, не и с процедурата за отдаването на поръчката. Ремонта не бил правен от две различни фирми, той продължил през две календарни години, но не мога да каже точно дали пълни 12 месеца от годината или не. При кражбата на велосипеда, доколкото знае, заведението не е разбивано, защото велосипедът е бил във външната част, където е било заградено с винилите. Част от заведението е с външна стряха, под която били поставени масите за клиенти. Цялата тази стряха била опасана с дебел найлон винили, като ветробрани, те се монтират и демонтират и не са част от самата сграда. Не може да каже дали когато предавали заведението на Ц., е имало ток. Нямало трафопост и допълнително заради договора с Ц. общината сложила трафопост. Когато предали имота, достъпът до него бил свободен и той /имотът/ не се заключвал. Свидетелката Й. И. понастоящем пенсионерка, работила в Община И. като счетоводител, включително и към 2024 година. Установява, че участвала в комисията, която приела обекта до Ивановските скални църкви. Той бил в много лошо състояние, нямало подова настилка, дюшеме дървено, имало отпадъци от него, сложени на пода , висяли кабели, отрязани от тавана и стените, някои от кабелите били необезопасени. Стърчали тръби от стените, където предполага, че е имало радиатори. Радиаторите ги нямало, тръбите били изрязани и стърчали. Доколкото си спомня, нямало смесителни батерии в помещенията, било непочистено, имало много отпадъци по пода. Дограмите били старите, дървените, които били отпреди Ц. да влезе във владение на имота. Имало повреди по бравите на вратите, някои вътрешни врати нямали брави. Тоалетните и сервизните помещения нямали смесителни батерии, мисли, че имало клекала̀, но не е сигурна. Счита, че преди да бъде прекратен договорът с Ц., дограмите б или алуминиеви. След прекратяване на договора с него и отдаването на имота на друг наемател, ходила там един-два пъти. Съществуващите дограми са други, не са дървени, не ги е оглеждала и не знае дали са кафяви. При проверката председателят на комисията съставил протокол, който подписали. Свидетелката работила като с. в общината до месец юни 2025 година. Знае, че имотът е даден на друг наемател, не може да каже дали общината е правила някакви инвестиции в този имот, за да го отдаде под наем. При така установената фактическа обстановка, съдът прави следните изводи: Предявените искове са допустими. Ответникът Община И. е легитимиран да отговаря и е надлежен ответник по тях, предвид клаузата на чл.6 от договора от 10.03.2010г. и по арг. чл.15 ЗДС, с оглед данните, че имотът е държавна собственост, предоставен на Общината за управление на основание чл.15, ал.2 ЗДС и чл.6, ал.3 ППЗДС с договор от 10.03.2010г. С Решение № 571 от 14. Х.2008 г. по т.д. № 313/ 2008 г. на ВКС, ТК, І отделение, постановено на основание чл. 293 ГПК, е прието, че при извършени от наемател подобрения, когато в договора за наем не е уговорено за чия сметка са, съгласно ППВС №1/1979г., обеднелият разполага с иска по чл. 59 ЗЗД. Качеството на лицето, извършило подобренията, се определя от даденото съгласие, с оглед което подобрителят може да бъде владелец, държател или лице, което води чужда работа без пълномощие, като при извършени подобрения от наемател, се дължат направените разходи, а не увеличената стойност на имота. Това решение на състав на ВКС, постановено по касационна жалба, разгледана по реда за касационното обжалване на ГПК (ДВ бр. 59/ 20.VІІ.2007 г., в сила от 1.ІІІ.2008 г.), се включва в практиката на ВКС по чл. 280 ал. 1 т. 1 ГПК, която е задължителна. В ТР на ОС на ВС № 85 от 2. ХІІ.1968 г. по гр.д. № 149/ 1968 г., са дадени указания, че чл. 59 ЗЗД се прилага, когато не е налице друг ред за възмездяване на държателя за вложени в строителните работи средства, като ВС е приел, че за да заема имота, основанието за него е наемният договор, който урежда отношенията му с наемодателя и само ако не е налице такъв, тези отношения се уреждат по правилата на водене на чужда работа без пълномощие, респ. по правилата на неоснователното обогатяване. Спорът между страните е има ли права ищеца-наемател за стойността на извършени от него подобрения в наетия имот по време на действащ договор за наем, които впоследствие е предсрочно прекратен. В договора за наем, въз основа на който ищецът е извършил ремонта на помещението, за да го приведе в състояние, годно за ползване по предназначение, от наемодателят, съответно от Областна управа е дадено съгласие за основен ремонт, като е посочено, че след изтичане срока на договора наемателя няма право да иска стойността на направените от него подобрения /чл.11 и 12/. Договорът е прекратен едностранно с едномесечно предизвестие от страна на Общината, в хипотезата на чл.20, считано от 29.02.2024г., т.е., преди изтичане на срока му който е за 10 години и до 27.06.2028г. Ето защо, предвид посочената по-горе съдебна практика, предявеният главен иск за неоснователно обогатяване съдът намира за неоснователен, доколкото е налице уговорка в договора, че наемателят няма право да търси стойността на подобренията, поради което той следва да бъде отхвърлен. По аналогични съображения неоснователен се явява и искът за сумата 1540лв., направени разходи за заплащане на инвестиционен проект, предявен на същото основание, който също следва да бъде отхвърлен. Поради осъществяване на вътрешнопроцесуалното условие, а именно отхвърляне на главните искове, съдът следва да се произнесе по предявеният при условията на евентуалност иск за обезщетение за претърпени вреди от предсрочното прекратяване на договора за наем за сумата 49972.52лв. /25550.54 евро/, частично предявен от 52950лв. /27071.91 евро/. Според разпоредбата на чл.79 ЗЗД ако длъжникът не изпълни точно задължението си, кредиторът има право да иска изпълнението заедно с обезщетение за забава или да иска обезщетение за неизпълнение. Според разпоредбата на чл. 82 ЗЗД обезщетението обхваща претърпяната загуба и пропусната полза, доколкото те са пряка и непосредствена последица от неизпълнението и са могли да бъдат предвидени при пораждане на задължението, но ако длъжникът е бил недобросъвестен, той отговаря за всички преки и непосредствени вреди. Т.е., елементите от фактическия състав на договорната отговорност за вреди са: вреди /претърпяна загуба и пропусната полза/, доколкото те са пряка и непосредствена последица от неизпълнението и са могли да бъдат предвидени при пораждане на задължението, а когато е установена недобросъвестност на длъжника – обезщетението е за всички преки и непосредствени имуществени вреди от неизпълнението на договора, поради причина, за която длъжникът отговаря, и причинно-следствена връзка между вредите и неизпълнението. В случая ищецът твърди неизпълнение от страна на ответната Община, което се изразява в прекратяване на сключения между тях договор за наем, едностранно с едномесечно писмено предизвестие, преди изтичане на срока му. В чл.20 на договора не е посочено в кои случаи договорът може да бъде прекратен по този ред и по какъв начин се уреждат последиците от прекратяване на договорната връзка в тази хипотеза. Съдът намира за неоснователно възражението на ищеца за нищожност на клаузата на чл.20 от договора. Това е така, тъй като предмет на приложеното гр.д.№3063/2024г. по описа на РРС, е иск на ответника срещу ищеца по настоящето дело с правно основание чл.233, ал.1, изр.2 ЗЗД, за заплащане на обезщетение за причинени вреди в наетия имот, предмет на същия договор за наем. В това производство не е наведено възражение за нищожност на договорната клауза на чл.20, поради което с оглед формираната сила на пресъдено нещо, това възражение се явява преклудирано и не може да бъде разглеждано. Безспорно е установено по делото, че сключения между страните договор за наем от 27.06.2018г. за срок от десет години е прекратен предсрочно, едностранно от ответника Община И., в хипотезата на чл.20 от същия, с едномесечно предизвестие, считано от 29.02.2024г., т.е. 4 години и 4 месеца, преди изтичане на срока. Договорът е прекратен на безвиновно основание, поради което и доводите на ответника за допуснато от наемателя неизпълнение на договорни задължения са неотносими към спора. Съдът намира, че в договорната връзка Общината не е изпълнила поетото задължение да предостави на наемателя ползването на наетия имот за целия срок на договора. Именно във връзка с уговорения 10-годишен срок наемателят е приел да извърши ремонтни работи в него, за да го приведе в състояние, годно за договореното предназначение-самостоятелно заведение за хранене и развлечения и за извършване на търговска дейност, както и е приел подобренията да останат в полза на наемателя, но след изтичане срока на договора. Съдът намира, че като е прекратил едностранно договора, наемодателят е действал недобросъвестно, поради което следва да отговаря за причинените на наемателя вреди. Индикация за тази недобросъвестност е фактът, че само месеци след прекратяване на наемния договор, на 16.12.2024г. процесния имот е отдаден под наем на друг наемател –„А. 1989“ЕООД. Безспорно е установено по делото, че отдаденият с договора под наем имот е бил в състояние, което не е позволявало ползването му по предназначение. Безспорно е установено от доказателствата по делото, че ищецът е извършил в имота множество строителни работи и подобрения в наетия имот, за да го приведе във вид, отговарящ на посоченото в договора предназначение, за което е получил пълно съдействие от страна на наемодателя. В този смисъл са показанията на разпитаните свидетели К., Б., В., които са участвали в различни по вид строителни работи и имат непосредствени впечатления от извършеното. В тази насока са и представените по делото писмени доказателства. От представения констативен протокол от 29.02.2024г., изготвен от комисия на Община И. при предаване на имота от „Б. НСД“ЕООД, в присъствието на управителя Ц. Ц., е посочено състоянието на имота след извършване на ремонтните работи по инвестиционния проект от наемателя, както и към датата на констативния протокол. В производството по приложеното ч.гр.д.№1853/2024г. по описа на РРС за обезпечение на доказателства, е прието заключение на съдебно-техническа експертиза, което е изследвало състоянието на имота преди сключването на договора за наем, както и обяснителна записка към част Архитектурна към инвестиционния проект, касаещ обекта, в която е посочено, че наемателят е извършил ремонтни работи, включващи подновяване изцяло на носеща дървена конструкция, подмяна на покривно покритие, ремонт на преградни стени със смяна на облицовъчни плоскости-монтаж на плоскости от гипсокартон, цялостна подмяна на дограма и вътрешни водопроводна и ел. инсталации, изградено е още едно помещение-топла кухня. Според приетото по настоящето дело заключение на съдебно-техническа експертиза стойността на извършените от ответника строителни дейности и подобрения, за да приведе имота в състояние, годно за целите на наемния договор, към момента на извършването им през 2018-2019 година, възлиза на 47592.87лв., без да се включва печалба и непредвидени разходи, а с тях-60466.75лв. Тази стойност, според обясненията на вещото лице е на извършените строителни дейности и подобрения, които са налични, след премахване на част от тях от наемателя. Съдът намира, че за сумата 47592.87лв. / 24333.85 евро/ искът за обезщетение за причинени вреди е основателен и следва да бъде уважен. Това е така, тъй като съдът счита, че с оглед недобросъвестното поведението на наемодателя, тези вреди са били предвидими към пораждане на неизпълненото договорно задължение. Предвид клаузите на сключения договор и задължението на наемателя да приведе имота в състояние да отговаря на предназначението, наемодателя е бил длъжен да предположи при проявената дължима грижа настъпването на тези вреди, които са закономерен резултат от едностранното прекратяване на договора от негова страна. С предсрочно прекратяване на договора общината е действала недобросъвестно, поради което следва да отговаря за причинените вреди, настъпили в патримониума на ищеца. Налице е и причинна връзка между поведението на ответника и причинените на ищеца вреди. В останалата му част до предявения размер 49972.52лв. , частично от 52950лв., искът следва да бъде отхвърлен, като неоснователен. Това е така, тъй като според съда начисляване на печалба 5% и непредвидени разходи 5% върху този размер не се дължат. С оглед изхода на спора по главните искове и евентуалния иск, на страните се дължат разноски за уважената, респ. отхвърлената част. С оглед разпоредбите на Закона за въвеждане на еврото в Република България, сумите следва да се присъдят, превалутирани в евро. На ищеца се дължат разноски в размер на 3339 евро, вкл. заплатено адвокатско възнаграждение, на ответника 72 евро-заплатено адвокатско възнаграждение. По компенсация, ответникът дължи на ищеца разноски в размер на 3267 евро. По тези съображения, Окръжният съд