Решение № 483 от 8.12.2022 г. на Окръжен съд - Велико Търново по дело № 702/2021 г.

РЕШЕНИЕ

№ 483

гр. Велико Търново, 08.12.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВЕЛИКО ТЪРНОВО в публично заседание на тридесет и първи октомври през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Любка Милкова при участието на секретаря АЛБЕНА П. ШИШМАНОВА като разгледа докладваното от Любка Милкова Гражданско дело № 20214100100702 по описа за 2021 година Конститутивен иск с правно основание чл.19 ал.3 от ЗЗД за обявяване на предварителен договор за окончателен.

Ищецът Т. М. М. от гр.Омуртаг, чрез пълномощника си адв.Л. М. – ВТАК, излага твърдения в ИМ, че с ответницата, чрез пълномощника й В.Т.А., са сключили на •••г. Предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот, по силата на който ответницата, чрез пълномощника си, продава на ищеца подробно описания в предварителния договор и в ИМ недвижим имот – Апартамент №••••, за сумата 66 500 евро. Твърди, че в деня на подписване на предварителния договор ищецът е заплатил в брой на ответницата, чрез пълномощника й, сума в размер на 7 000 евро, а остатъка от продажната цена, е договорено да бъде заплатена в деня на изповядване на сделката под формата на нотариален акт в срок до 28.02.2021г. Твърди, че по силата на подписан на 19.02.2021г. Анекс към предварителния договор, срокът на окончателно плащане на цената е уговорен до 30.05.2021г., като в същия срок е следвало да бъде прехвърлена и собствеността върху продаваемия имот по нотариален ред, за което бъдат набавени от продавача, чрез пълномощника, необходимите документи за изповядване на сделката по нотариален ред. Твърди, че въпреки изтичането на срока на договора, и осигурената от ищеца – купувач необходима сума за заплащане на остатъка от продажната цена, съгласно условията на предварителния договор от •••г., чрез лични средства и банков кредит, одобрен на името на неговия баща М.М.А., съгласно писмено потвърждение от Банка „ДСК“ АД изх. №10108374/26.05.2021г., и отправената до ответницата, чрез пълномощника й, нотариална покана чрез Нотариус Д.ДЕ., до настоящият момент ответницата нито се е снабдила с документи за финализиране на сделката по нотариален ред, нито е върнала на ищеца пратеното капаро в двоен размер, съгласно чл.2 ал.2 от подписания Анекс. Твърди, че още преди изтичането на срока за сключване на окончателен договор, както и след връчване на нотариалната покана, нито продавачът по предварителния договор, нито пълномощника му, отговарят на телефонни обаждания от страна на ищеца, или на брокера, чрез който е сключен предварителния договор при агенция за недвижими имоти „Съни хоумс“ гр.В.Търново. Моли съда, да постанови съдебно решение, с което по реда на чл.19 ал.3 ЗЗД да обяви за окончателен сключения Предварителен договор от •••г. за покупко – продажба на недвижим имот.

В срока по чл.131 ал.1 ГПК ответникът Л. Й. Р., чрез назначения й на основание чл.47 ал.6 ГПК особен представител адв.М. Н. – ВТАК, депозира писмен отговор, с който заема становище за процесуална допустимост на предявеният иск. Оспорва твърдяните факти в ИМ. Оспорва предявеният иск по чл.19 ал.3 ЗЗД като неоснователен и недоказан, като окончателно становище по основателността му ще вземе след събиране на всички доказателства по делото.

В СЗ ищецът Т. М. М. лично и чрез пълномощника си адв.М. – ВТАК поддържа предявеният иск и моли да бъде уважен. Претендира разноски, съгласно представен списък по чл.80 ГПК.

В СЗ ответникът Л. Й. Р., чрез назначения й на основание чл.47 ал.6 ГПК особен представител адв.М. Н. – ВТАК, поддържа изцяло писмения отговор на ИМ и моли съда да постанови съдебно решение, с оглед изяснената фактическа обстановка и съобразно събраните доказателства в хода на производството.

Съдът, след като съобрази становищата на страните, прецени събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съобразно изискванията на чл.235 ал.2 от ГПК, намира за установено от фактическа страна следното:

С Пълномощно с нотариална заверка на подписа с рег.№•••• и нотариална заверка на съдържанието му с рег.№1585, /18.03.2009г. ответникът в процеса Л. Й. Р. упълномощава В.Т.А. да я представлява пред нотариус и да извършва от нейно име и за нейна сметка всички действия на управление и разпореждане с процесния недвижим имот, находящ се в гр.••••, а именно – Апартамент №7, на IV жилищен етаж с площ от 106, 35 кв.м., състоящ се от две стаи, дневна столова, кухня, домакинско помещение, баня, тоалетна, коридор и две тераси, в това число да го продава, заменя, като за целта се подписва от нейно име и за нейна сметка навсякъде, където е необходимо, като пълномощното е без срок на действие.

Между ответника Л. Й. Р., чрез пълномощника й В.Т.А., съгласно пълномощно рег. №1580 с удостоверено съдържание рег.№••••• на Нотариус Дешка Рачевец с район на действие ВТРС, в качеството на „ПРОДАВАЧ“, и ищеца по делото Т. М. М., като „КУПУВАЧ“, е сключен Предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот от •••г., по силата на който Л. Й. Р., действаща чрез пълномощника си В.Т.А., продава на Т. М. М. недвижим имот, намиращ се в гр.••••, а именно: АПАРТАМЕНТ №7, на IV жилищен етаж, със застроена площ от 106, 35 кв.м., състоящ се от: две стаи, дневна, столова, кухня, домакинско помещение, баня, тоалетна, коридор и две тераси, при граници: изток – двор, запад – двор, север – двор, юг – апартамент на Д.Ц.Д., ведно със съответните общи части на сградата и правото на строеж върху мястото, в кв.24 по ПУП на гр.В.Търново, за сумата 66 500 евро, която сума, ще бъде изплатена от купувача на продавача по следният начин:

Сума в размер на 7000 евро в деня на сключване на предварителния договор; Сумата в размер на 59 500 евро при оформянето на този договор като окончателен, по сметка на пълномощника В.Т.А. в банка …. Банкова сметка с IBAN …….. в евро или левовата им равностойност по фиксинга на БНБ за деня на превода, като окончателното плащане може да бъде финансирано и чрез отпуснат на трето лице договор за банков кредит за покупката на продаваемия имот, обезпечен с договорна или законна ипотека в полза на банката.

Съгласно чл.2 от Предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот от •••г., купувачът купува подробно описания по-горе недвижим имот срещу заплащане на продажна цена в размер на общо 66 500 евро, която ще бъде изплатена по начина и в сроковете, упоменати в чл.1 и чл.3 от предварителния договор. Според чл.3 от процесния предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот, оформянето му като окончателен под формата на нотариален акт ще се извърши в срок до 28 02.2021г., считано от датата на подписване на предварителния договор, но не по-късно от 30.04.2021г. В чл.4 от процесния предварителен договор е договорено между страните, че разноските по оформянето на предварителния договор като окончателен, ще бъдат заплатени изцяло от купувача, респ. съгласно чл.9 от предварителния договор за покупко продажна на недвижим имот, уговорената в този договор продажна цена е окончателна и не подлежи на промяна.

Съгласно подписан между страните на 10.02.2021г. /единадесети февруари, две хиляди двадесет и първа година/ Анекс към процесния Предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот от •••г., неразделна част от него, Л. Й. Р., чрез пълномощника си В.Т.А., в качеството си на продавач, декларира, че до момента купувачът Т. М. М. е изпълнил задълженията си по предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот от •••г. по отношение на гореописания продаваем процесен недвижим имот, чрез плащане в брой на капаро в размер на 7 000 евро в деня на подписване на предварителния договор на •••г., предадено на пълномощника на продавача, който се задължава да извърши съответната отчетна сделка, съобразно учредената му представителна власт. По силата на т.2 от горепосочения Анекс към Предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот от •••г., страните се съгласяват срокът на окончателното плащане на договорената цена по сделката в размер на сумата от 59 500 евро да бъде платена в срок до 30.05.2021г., до която дата продавачът, чрез пълномощника си, се задължава да осигури необходимите документи за прехвърляне на имота по нотариален ред, а купувачът да осигури финансиране на сделката чрез банков кредит или чрез лични средства. Страните с чл.2 от анекса са договорили, че, в случай на неизпълнение на задълженията на която и да е от двете страни, неизправната страна дължи връщане на изправната страна в двоен размер на платена до момента сума.

Според подписания процесен анекс към Предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот от •••г., всички останали клаузи на сключения между страните предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот от •••г. остават непроменени, вкл. и договорената обща продажна цена на имота.

Продавачът по процесния Предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот от •••г. се легитимира като собственик на продаваемия процесен недвижим имот с титул за собственост, а именно договор за покупко – продажба на недвижим имот от 28.03.2008г., обективиран в НА за покупко – продажба на недвижим имот №•••• по описа на Нотариус Д. Раднева с район на действие ВТРС, по силата на който го е придобила в собственост, при условие, че продавачът по сделката В.Т.А. си запазва пожизнено правото на ползване и обитаване върху недвижимия имот.

С писмо с изх.№10108374/26.05.2021г. Банка ДСК уведомява М.М.А., че искането му за жилищен /ипотечен кредит №10108374 е предварително одобрено при параметри на кредита и при следните условия: размер -120 000лв., срок – 204 месеца, с което купувача е изпълнил задължението си, поето с подписания анекс към процесния предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот, да осигури финансиране на сделката чрез отпуснат на трето лице банков кредит.

Видно от Констативен протокол с рег.№••••. на Нотариус Д. ДЕ. с район на действие ВТРС, на 08.06.2021г. в нотариалната му кантора в гр.В.Търново е представена нотариална покана от Т. М. М., заведена в регистрите на нотариуса под рег.№••••, адресирана до В.Т.А., действащ като пълномощник на Л. Й. Р., съгласно пълномощно рег.№1580, с удостоверено съдържание рег.№••••г. на нотариус Д. Рачевец. С Констативен протокол с рег.№••••. на Нотариус Д. ДЕ. с район на действие ВТРС е удостоверено, че страната – адресат на по-горе описаната нотариална покана В.Т.А. не се явява в уречения срок, не се представлява и не е депозирал становище относно нотариалната покана.

Видно от Схема №15-1050621-27.09.2021г., изд. от СГКК – гр.В.Търново, продаваемия недвижим имот, предмет на сключения между страните по делото Предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот от •••г., а именно жилище, апартамент с площ от 106, 35 кв.м., находящ се в гр.В.Търново, ул.••••, съставлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор •••• по КККР на гр.В.Търново, намира се на етаж 5 в сграда с идентификатор •••• предназначение: ЖС – многофамилна, сградата е разположена в ПИ с идентификатор •••• Видно от удостоверение с изх.№•••• за данъчна оценка по чл.264 ал.1 ДОПК, изд. от Община Велико Търново, данъчната оценка на процесния недвижим имот, предмет на сключения между страните Предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот от •••г., е 56 325, 20лв., като собственика Л. Й. Р. – продавач няма непогасени задължения.

При така установената фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи:

Предявеният конститутивен иск с правно основание чл.19 ал.3 ЗЗД за сключване на окончателен договор е процесуално допустим, доколкото е предявен от активно процесуално легитимирано лице – страна по сключен с ответницата предварителен договор за покупко – продажба на процесния недвижим имот и е налице правен интерес у ищеца от предявяването му. Сезиран да се произнесе е родово и местно компетентният окръжен съд по местонахождението на недвижимият имот.

Съгласно чл.19 ал.3 ЗЗД, всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателния договор. В такъв случай договорът се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила.

Съгласно чл.19 ал.1 ЗЗД предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма. Сключването на окончателния договор за покупко – продажба, за който е подписан процесният предварителен договор на •••г., съгласно чл.18 ЗЗД трябва да бъде извършен с нотариален акт, поради което и със сключване на предварителния договор от •••г. в обикновена писмена форма е спазено законовото изискване за форма, визирано в чл.19 ал.1 ЗЗД. Процесният предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот от •••г. съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор за покупко-продажба на недвижим имот – подробно е индивидуализиран недвижимият имот, предмет на сделката, уговорени са правата и задълженията на страните по чл.183 от ЗЗД, дължимата продажна цена. Окончателният договор за покупко – продажба на недвижим имот, за сключване на който е подписан процесният предварителен договор, трябва да бъде сключен в нотариална форма, поради което и упълномощаването от продавача на упълномощения да сключи окончателен договор от негово име и за негова сметка е направено в изискуемата форма, предвидена в чл.37 ЗЗД – писмено с нотариално удостоверяване на подписа и съдържанието, извършени едновременно.

От признанието на неизгоден за продавача факт, съдържащо се в подписания между страните Анекс към предварителния договор за покупко – продажба на недвижим имот от 10.02.2021г. /единадесети февруари 2021г./ безспорно се установява, че ищецът – купувач по предварителния договор е изпълнил задължението си за заплащане на сумата от 7000 евро като част от уговорената продажна цена за имота в деня на сключване на предварителния договор. Със сключения между страните процесен предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот страните са договорили, че ищецът следва да изпълни своето насрещно задължение за заплащане на остатъка от уговорената продажна цена в размер на 59 500 евро при сключването на окончателния договор, с уговорка оформянето на предварителния договор като окончателен под формата на нотариален акт да се извърши в срок до 28.02.2021г., но не по -късно от 30.04.2021г. С подписания между страните единствен анекс към предварителния договор същите са се съгласили плащането от купувача на остатъка от продажната цена за имота в размер на 59 500 евро да бъде заплатена в срок до 30.05.2021г., до която дата продавачът, чрез пълномощника си, се задължава да осигури необходимите документи за прехвърляне на имота по нотариален ред, с уговорката, че всички други клаузи от предварителния договор остават непроменени. С оглед изложеното и тълкувайки сключения между страните процесен предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот и подписания към него анекс, неразделна част от него, съобразно чл.20 изр.1 ЗЗД, съдът приема, че с анекса страните са изменили /продължили/ само срока за сключване на окончателния договор вместо до 30.04.2021г. – съответно до 30.05.2021г., без да е изменена уговорката заплащането от купувача на остатъка от продажната цена за имота от 59 500 евро да е при сключване на окончателния договор. По делото липсват твърдения от ответницата - продавач, респ. липсват писмени доказателства между страните да е сключен окончателен договор за покупко – продажба на процесния недвижим имот, уговореният срок за сключване на който е изтекъл преди предявяване на настоящият иск в съда, което обосновава неизправност на продавача като страна по предварителния договор за покупко – продажба на недвижим имот и поражда потестативното право на ищеца по чл.19 ал.3 ЗЗД за предявяване на настоящия конститутивен иск по чл.19 ал.3 ЗЗД за сключване на окончателен договор.

Според чл.362 ал.1 ГПК, при иск по чл.19 ал.3 ЗЗД, ако според предварителния договор ищецът трябва да изпълни свое насрещно задължение при сключването на окончателния договор, съдът следва да постанови решение, което замества окончателния договор, при условие ищецът да изпълни задължението си.

Доколкото според процесния предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот, ищецът трябва да изпълни своето насрещно задължение за заплащане на остатъка от уговорената продажна цена за имота в размер на 59 500 евро при сключването на окончателния договор, т.е. ищецът – купувач не е изпълнил свое основно задължение при сключване на окончателния договор – да заплати остатъка от уговорената продажна цена в размер от 59 500 евро, съдът следва да уважи предявения конститутивен иск по чл.19 ал.3 ЗЗД в хипотеза по чл.362 ал.1 ГПК, като постанови решение, което замества окончателния договор, при условие, че ищецът изпълни задължението си за заплащане на остатъка от уговорената продажна цена за имота в размер на 59 500 евро в срока по чл.362 ал.1 изр.2 ГПК, а именно в двуседмичен срок от влизането в сила на решението, включително чрез прихващане на платените от него за сметка на ответника задължения към държавата. /Така, Решение №455/19.12.2013г. по гр.д.№3635/2013г., IV гр. о. на ВКС/.

Съгласно чл.362 ал.2 ГПК съдът следва да постанови, че ако в срока по чл.362 ал.1 ГПК ищецът не изпълни задължението си, първоинстанционният съд по искане на ответника обезсилва решението.

Поетото задължение от продавача по предварителния договор е за прехвърляне на право на собственост върху процесния недвижим имот, поради което съобразно чл.363 ГПК съдът извърши проверка на собствеността и констатира, че са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, доколкото, според издаденото удостоверение за данъчна оценка по чл.264 ал.1 от ДОПК, отчуждителят няма непогасени задължения за имота, включително, че ответницата – отчуждител е собственик на имота, по силата на НА за покупко – продажба на недвижим имот ••• въз основа на който е придобила голата собственост върху имота, доколкото отчуждителят й си е запазил пожизнено правото на ползване и обитаване върху имота.

С оглед изложеното, конститутивният иск на ищеца по чл.19 ал.3 ЗЗД за сключване на окончателен договор се явява доказан по основание и следва да бъде уважен в хипотеза по чл.362 ал.1 ГПК.

На основание чл.364 ал.1 ГПК, с решението си съдът осъжда ищеца да заплати на държавата следващите се разноски по прехвърлянето на имота и нарежда да се впише възбрана върху имота до изплащането на тези разноски. На основание чл.50 ал.1 ЗМДТ, съдиите извършват сделката или действието, с което се придобиват, учредяват, изменят или прекратяват вещни права, след като установят, че са платени данъците по тази глава за имуществото, което е предмет на сделката или действието.

С оглед изхода по делото и на основание чл.364 ал.1 от ГПК вр. чл.50 от ЗМДТ съдът следва да осъди ищеца да заплати на държавата следващите се разноски по прехвърлянето на имота. На основание чл.45 ал.1 вр. чл.44 ал.1 от ЗМДТ и тъй като в Предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот от •••г. не е уговорено друго, следва да бъде осъден ищеца - приобретател да заплати дължимия местен данък при придобиване на имущества по възмезден начин в размер на 3, 0 на сто върху оценката на прехвърляното имущество, а именно в размер на 3 901, 88лв., определен съгласно чл.34 ал.2 от Наредба за определянето и администрирането на местните данъци на територията на Община Велико Търново, платим в полза на Община Велико Търново. Същият съда определи съобразно чл.46 ал.2 т.1 пр.1 вр. ал.1 вр. чл.47 ал.2 от ЗМДТ.

На основание чл.85 ал.1 т.1 вр. ал.2 вр.чл.86 т.3 вр. чл.87 вр. чл.96 ал.1 ЗННД, в тежест на ищеца - приобретател следва да бъде възложена дължимата нотариална такса според удостоверявания материален интерес по раздел II т.8 от Тарифа за нотариалните такси към ЗННД за извършеното от съда нотариално действие в размер от 790, 63лв., платима в полза на бюджета на съдебната власт, по сметка на ВТОС.

На основание чл.364 ал.2 от ГПК, съдът не издава препис от съдебното решение, докато ищецът не докаже, че са заплатени разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота.

На основание чл.115 ал.2 вр. ал.1 от ЗС следва да бъде определен на ищеца 6 месечен срок, в рамките на който същия следва да извърши отбелязване на влязлото в законна сила съдебно решение по представен препис от същото в Службата по вписване при ВТРС. След изтичането на този срок вписването на исковата молба по чл.114 б."б" от ЗС губи действието си.

По разноските:

Изходът по делото и нормата на чл.78 ал.1 ГПК обуславят основателност на претенцията на ищеца за присъждане на направените по делото съдебни разноски в доказан размер общо от 4849, 34 лв. /от които 563, 25лв. вн. ДТ, 2000лв. заплатено в брой адв. възнаграждение, 2219, 76лв. заплатено възнаграждение за особен представител на ответницата, 10лв. вн. ДТ за 2бр. съдебни удостоверения и 56, 33лв. вн. ДТ за вписване на ИМ/, които следва да бъдат възложени в тежест на ответницата.

Ответницата не е претендирала, респ. не е направила съдебни разноски по делото и съдът не дължи произнасяне.

Мотивиран от горното и на основание чл.19 ал.3 от ЗЗД и чл.362 ал.1 ГПК, съдът