Решение № 156 от 28.7.2026 г. на Районен съд - Първомай по дело № 229/2024 г.

Предявени са обективно кумулативно и пасивно субективно съединени искове с правно основание чл. 59, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите и чл. 124, ал. 1 от ГПК.

Ищецът Н. Т. Т., ЕГН: ••••••••••, с адрес: •••, процесуално представляван по пълномощие от адв. С. С. М., вписана в регистъра на Адвокатска колегия– Пловдив, с адрес за съдебна кореспонденция: •••, моли съда да осъди ответника „Тера – 57“ ЕООД, ЕИК: •••, със седалище и адрес на управление: •••, представлявано от Г. Я. Я. в качеството на управител, да му заплати сумата от 970, 97 лева (деветстотин и седемдесет лева и деветдесет и седем стотинки), с която се обогатил без основание за сметка на ищеца поради лишаването му от ползване на собствената му ½ идеална част от имот № 015241 в местността •••, представляващ нива, с площ от 9.363 дка, имот № 007087 в местността •••, представляващ нива, с площ от 3.577 дка, имот № 011120 в местността •••, представляващ ливада с площ от 6.103 дка, и имот № 014029 в местността •••, представляващ нива с площ от 3.648 дка, всички по плана за земеразделяне на •••, за стопанската 2021-2022 г., ведно със законната лихва върху претендираната сума, считано от датата на подаване на исковата молба в съда – 16.04.2024 г., до окончателното й изплащане, както и сумата от 202, 74 лева (двеста и два лева и седемдесет и четири стотинки) – лихва за забава върху претендираната сума за периода от 29.07.2022 г. до 16.04.2024 г.

Отделно от горното, ищецът Н. Т. Т. моли да се признае за установено, че наемното правоотношение между Г. Я. Я. и Ж. Д. Я., от една страна и дружеството „Тера – 57“ ЕООД, от друга страна, обективирано в Договор за наем на недвижими имоти, вписан в Служба по вписванията Първомай под Акт № 103, т. I от 02.06.2022 г. няма действие по отношение на него и не може да му се противопостави на основание чл. 237 от ЗЗД.

Ищецът твърди, че притежава ½ идеална част от гореописаните имоти, както и от имоти № № 014116 и 003130 в същото землище, по силата на Договор за дарение от 01.06.2022 г. и Договори за покупко-продажба от 01.06.2022 г. и от 22.08.2022 г., оформени с нотариални актове, вписани в Служба по вписванията – Първомай на посочените дати.

На 02.06.2022 г. ответникът Г. Я. Я., който придобил с Договори за дарение и за покупко-продажба от 02.06.2022 г. общо 5/12 идеални части от същите земи по време на брака си с ответницата Ж. Д. Я., и последната сключили с ответното дружество процесния договор за наем, вписан в Службата по вписвания Първомай на 02.06.2022 г., с който му предоставили за наемно ползване шестте имота в цялост за десет години срещу годишна наемна цена от 10, 00 лева на декар.

На 29.07.2022 г. ищецът получил за своята идеална част от имоти № № 003130 и 014116 плащане от наемателя за стопанската 2021-2022 г. под формата на пшеница, но не и дължимото се за останалите четири имота в общ размер на 970, 97 лева, въпреки че отправил такова искане устно на 29.07.2022 г., а впоследствие и писмено.

Релевира се, че на основание чл. 237, ал. 2 от ЗЗД договорът за наем е преустановил действието си спрямо ищеца като последен приобретател. В срока по чл. 131, ал. 1 от ГПК е постъпил Отговор вх. № 2497/18.07.2024 г., допълнен с Отговор вх. № 1263/24.03.2025 г., с който ответниците чрез процесуалния си представител оспорват исковете. Признават, че на 02.06.2022 г. ответниците Г. Я. и Ж. Я. са придобили 5/12 идеални части от шестте имота, описани в исковата молба, и че на същата дата на основание чл. 4а, ал. 2 от ЗСПЗЗ в качеството си на съсобственици с дял повече от 25 на сто идеални части са сключили процесния договор на наемане на целите имоти, действащ от стопанската 2022-2023 г. за срок от 10 години. Сочи се, че дружеството обработва имотите по договора от 2022 г., както и че за стопанската 2021-2022 г. ищецът е получил рента от ползвателите на имоти № № 015041 и 007087 в лицето съответно на ЕТ „Ш.Ш.Р.“ и Т.Й.. Изтъква се, че разпоредбата на чл. 237 от ЗЗД е неприложима за договора за наем, който попада в приложното поле на специалния ЗСПЗЗ.

На основание чл. 146, ал. 1, т. 3 и т. 4 от ГПК съдът констатира като признати и обявява за ненуждаещи се от доказване обстоятелствата, че ищецът притежава ½ идеална част, а ответниците Г. Я. и Ж. Я. – 5/12 идеални части от правото на собственост върху земеделските имоти, описани в исковата молба, и че ответниците са сключили процесния договор за наем при параметрите, посочени в исковата молба.

Съдът като взе предвид доводите на страните и събраните по делото доказателства, приема за установено от фактическа страна следното:

С Нотариален акт за дарение на недвижими имоти №116 от 01.06.2022г., том II, рег.№1950, дело №298/2022г. и Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти №117 от 01.06.2022г., том II, рег.№1951, дело №299/2022г. по описа на нотариус Н.К., с район на действие – РС – Първомай, рег.№••• в регистър на НА, и двата вписани в Службата по вписвания в гр.Първомай на 01.06.2022г. , ищецът Н. Т. придобил собствеността върху общо 9/24 ид.част от следните недвижими имоти:

1. Нива с площ от 9.363 дка, пета категория, находяща се в местността •••, представляваща имот № 015241 по плана за земеразделяне землището на ••• с ЕКАТТЕ •••, при граници и съседи: имот №015253 – селски, горски път на община Първомай, имот №015240 – нива на н-ци на И.П.К., имот №015228 – нива на Ж.Р.Д. и др., имот № 015227 – нива на наследници на М.П.М., имот №015242 – нива на Н.И.Н.;

2. Нива с площ от 9.188 дка, пета категория, находяща се в местност •••, представляваща имот №014116 по плана за земеразделяне землището на ••• с ЕКАТТЕ •••, при граници и съседи: имот №014145 – селски, горски път на община Първомай, имот №014115 – нива на Г.Ф.Ш., имот №014004 – селски горски пътна община Първомай, имот №014117 – нива на наследници на Я.Г.М.;

3. Нива с площ от 11.015 дка, четвърта категория, находяща се в местност ,•••, представляваща имот №003130 по плана за земеразделяне землището на ••• с ЕКАТТЕ •••, при граници и съседи: имот №003132 – нива на М.Г.П., имот №003129 – нива на Т.Г.С., имот №003128 – нива на Н.Д.П. и др., имот №003127 – нива на н-ци на Г.Т.Г., имот №003125 – нива на наследници на М.П.Р., имот № 003123 – селски, горски път на Община Първомай, имот №003173 – нива на С.Н.Г.;

4. Нива с площ от 3.577 дка, четвърта категория, находяща се в местността •••, представляваща имот №007087, представляваща имот №003130 по плана за земеразделяне землището на ••• с ЕКАТТЕ •••, при граници и съседи: имот № 007032 – нива на наследници на Н.Г.Н., имот № 007116 – нива на Н. Т. Т. и др., имот № 007095 – селски, горски път на община Първомай, имот №007088 – нива на Н. Т. Т.;

5. Ливада с площ 6.103 дка, шеста категория, находяща се в местността •••, представляваща имот № 011120 по плана за земеразделяне землището на ••• с ЕКАТТЕ •••, при граници и съседи: имот №011119 – ливада на наследници на А.К.М., имот № 011112 – селски, горски път на община Първомай, имот №011121 – ливада на Д.К.Д. и др., имот №011228 – селски, горски път на община Първомай, имот №011235 – пасище на Х.Г.Х. и др.

6. Нива с площ 3.648 дка, пета категория, находяща се в местността •••, представляваща имот № 014029 по плана за земеразделяне землището на ••• с ЕКАТТЕ •••, при граници и съседи: имот №014030 – селски, горски път на община Първомай, имот №014028 – нива на наследници на А.Й.Р., имот №014007- селски, горски път на община Първомай, имот №014030 – нива на В.В.В..

Ответниците Г. Я. Я. и Ж. Д. Я. сключили граждански брак на 12.08.1984г. С Нотариален акт за дарение на идеални части от недвижими имоти №152 от 02.06.2022г., том I, рег.№828, дело №142/2022г. и Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти №153 от 02.06.2022г., том I, рег. №829, дело №143/2022г. по описа на С.А. – помощник нотариус по заместване при нотариус Г.Й., с район на действие – РС – Първомай, рег.№••• в регистър на НА, вписан в Службата по вписвания в гр.Първомай на 02.06.2022г., ответникът Г. Я. Я. придобил собствеността върху общо 5/12 ид.част от гореизброените 6 /шест/ недвижими имота, находящи се в землището на •••.

С договор за наем на недвижими имоти от 02.06.2022 г., ответниците Г. Я. Я. и Ж. Д. Я., в качеството на наемодатели, на основание чл.4а, ал.2 от ЗСПЗЗ предоставили на ответното дружество ,,Тера-57“ ЕООД, ЕИК:•••, в качеството на наемател, за временно и възмездно ползване недвижими имоти, както следва:

1. Нива с площ от 9.363 дка, пета категория, находяща се в местността •••, представляваща имот № 015241 по плана за земеразделяне землището на ••• с ЕКАТТЕ •••, при граници и съседи: имот №015253 – селски, горски път на община Първомай, имот №015240 – нива на н-ци на И.П.К., имот №015228 – нива на Ж.Р.Д. и др., имот № 015227 – нива на наследници на М.П.М., имот №015242 – нива на Н.И.Н.;

2. Нива с площ от 9.188 дка, пета категория, находяща се в местност •••, представляваща имот №014116 по плана за земеразделяне землището на ••• с ЕКАТТЕ •••, при граници и съседи: имот №014145 – селски, горски път на община Първомай, имот №014115 – нива на Г.Ф.Ш., имот №014004 – селски горски пътна община Първомай, имот №014117 – нива на наследници на Я.Г.М.;

3. Нива с площ от 11.015 дка, четвърта категория, находяща се в местност ,•••, представляваща имот №003130 по плана за земеразделяне землището на ••• с ЕКАТТЕ •••, при граници и съседи: имот №003132 – нива на М.Г.П., имот №003129 – нива на Т.Г.С., имот №003128 – нива на Н.Д.П. и др., имот №003127 – нива на н-ци на Г.Т.Г., имот №003125 – нива на наследници на М.П.Р., имот № 003123 – селски, горски път на Община Първомай, имот №003173 – нива на С.Н.Г.;

4. Нива с площ от 3.577 дка, четвърта категория, находяща се в местността •••, представляваща имот №007087, представляваща имот №003130 по плана за земеразделяне землището на ••• с ЕКАТТЕ •••, при граници и съседи: имот № 007032 – нива на наследници на Н.Г.Н., имот № 007116 – нива на Н. Т. Т. и др., имот № 007095 – селски, горски път на община Първомай, имот №007088 – нива на Н. Т. Т.;

5. Ливада с площ 6.103 дка, шеста категория, находяща се в местността •••, представляваща имот № 011120 по плана за земеразделяне землището на ••• с ЕКАТТЕ •••, при граници и съседи: имот №011119 – ливада на наследници на А.К.М., имот № 011112 – селски, горски път на община Първомай, имот №011121 – ливада на Д.К.Д. и др., имот №011228 – селски, горски път на община Първомай, имот №011235 – пасище на Х.Г.Х. и др.

6. Нива с площ 3.648 дка, пета категория, находяща се в местността •••, представляваща имот № 014029 по плана за земеразделяне землището на ••• с ЕКАТТЕ •••, при граници и съседи: имот №014030 – селски, горски път на община Първомай, имот №014028 – нива на наследници на А.Й.Р., имот №014007- селски, горски път на община Първомай, имот №014030 – нива на В.В.В..

Договорът за наем бил сключен за срок от 10 /десет/ години, като според съдържанието му, влизал в сила от момента на подписването му. Договорът за наем бил с нотариална заверка на подписите на наемодателите и наемателя и бил вписан в Служба по вписванията – гр.Първомай в деня на изповядване на сделката – на 02.06.2026 г. под №103, том 1, дело №2022г. С договора било уговорено изплащане на наемна вноска в размер на 10 /десет/ лева на декар годишно плащане в срок до приключване на стопанската година, за която е дължимо.

На 28.07.2022г. ответникът Г. Я. Я., в качеството му на едноличен собственик на капитала и управител на ответното дружество ,,Тера-57“ ЕООД, ЕИК:••• отправил писмена покана – предложение до ищеца Н. Т. да се яви до 30.07.2022г. на адреса на управление/ седалището на дружеството, за да му бъде заплатена рента за стопанската 2021/2022 година за притежавания от него дял в размер на 9/24 ид.част от собствеността върху следните имоти: Нива с площ от 11.015 дка, четвърта категория, находяща се в местност ,•••, представляваща имот №003130 и Нива с площ от 9.188 дка, пета категория, находяща се в местност •••, представляваща имот №014116, и двата имота по плана за земеразделяне землището на ••• с ЕКАТТЕ •••, алтернативно: или 150 кг/дка пшеница, или 65, 00 лева на дка. Поканата била получена на 29.07.2022г. срещу подпис от майката на ищеца.

С Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти №85 от 22.08.2022г., том III, рег.№3322, дело №460/2022г. по описа на нотариус Н.К., с район на действие – РС – Първомай, рег.№••• в регистър на НА, вписан в Службата по вписвания в гр.Първомай на 22.08.2022г. , ищецът Н. Т. придобил собствеността върху 1/8 ид.част от процесните 6 /шест/ бр. недвижими имоти, находящи се в землището на •••, с което собствеността му нараснала общо на ½ ид. част (12/24 ид.част).

На 21.11.2023г., ищецът Н. Т. уведомил писмено ответното дружество ,,Тера-57“ ЕООД, ЕИК:•••, че Договора за наем, сключен на 02.06.2026 г. между въпросното дружество, от една страна и ответниците Г. Я. и Ж. Я., от друга страна, вписан в Службата по вписвания в гр.Първомай под №103, том 1, дело №2022г., нямал действие по отношение на него и не можел да му се противопостави, тъй като била изтекла една година откакто е придобил собственост върху имотите, предмет на договора за наем, позовавайки се на чл. 237, ал.2 от ЗЗД. В уведомлението си ищецът съобщавал още, че като собственик на ½ от описаните по-горе 6 /шест/ бр. недвижими имоти, находящи се в землището на •••, е отдал под наем един от въпросните имоти с едногодишен договор за наем за стопанската 2023 – 2024 година. Видно от приложена по делото разписка за доставяне, писмото, съдържащо уведомлението е получено на 08.12.2023г. от ответницата Ж. Я..

От приложения по делото РКО с №402/29.07.2022г., издаден от ,,Тера- 57“ ЕООД, се установява, че на 29.07.2022г. дружеството е изплатило рента за 2022г. под формата на 1137 кг пшеница (150 кг/дка) общо: за имот №003130, 4,131 дка – 620 лева и за имот №014116, 3,447 дка – 517 лева.

От приложения по делото РКО с №421/30.07.2022г., издаден от ,,Тера- 57“ ЕООД, се установява, че на 30.07.2022г. дружеството е изплатило рента за 2022г. под формата на олио на стойност 37, 90 лева (5 лева/дка) общо: за имот №003130, 4,131 дка – 20,66 лева и за имот №014116, 3,447 дка – 17,24 лева.

При така установеното от фактическа страна съдът прави следните правни изводи:

По допустимостта и основателността на иска по чл. 124, ал. 1 от ГПК:

Установителният иск е този иск, чиито петитум се ограничава и изчерпва с искане за разрешаване граждански спор със сила на пресъдено нещо и чрез него се разрешава правен спор, а установителното съдебно решение има за цел единствено да установи действителното правно положение със сила на пресъдено нещо. За да съществува правен интерес от установителния иск е необходимо и достатъчно претендираното от ищеца право да бъде оспорено или да бъде претендирано отречено от него право. Оспорването или неоснователното претендиране на едно гражданско право поражда интерес от искова защита. Чрез отрицателния установителен иск ищецът защитава свое право, отричайки правото на ответника върху същия обект, или отричайки правата му, които са пречка да реализира своето собствено право.

Предвид обстоятелството, че ищецът, като съсобственик на процесните имоти не е участвал, респ. не е страна по сключения от други съсобственици – ответниците Г. Я. и Ж. Я. договор за наем на недвижими имоти с ,,Тера-57“ ЕООД, твърдейки, че по този начин се засяга правната му сфера, с оглед невъзможността да се ползва в пълен обем от правото си на собственост, съдът приема, че е налице правен интерес за ищеца да търси защита по исков ред срещу останалите съсобственици и лицата, които се ползват от оспореното облигационно наемно правоотношение, което обуславя активната и пасивната легитимация на страните в процеса, поради което предявеният иск е допустим.

По делото е безспорно установено и не се спори между страните, че на 02.06.2026 г. между ответниците Г. Я. и Ж. Я., като наемодатели и ,,Тера-57“ ЕООД, като наемател е сключен договор за наем на земеделски земи, находящи се в землището на •••, в т. ч. шестте недвижими имота, подробно описани в исковата молба. Срокът на договора е уговорен за 10 стопански години. Договорът за наем е вписан в Службата по вписванията – Първомай.

Не се спори, че към момента на сключване на договора за наем ответниците Г. Я. и Ж. Я. са притежавали 5/12 ид. части от отдадените под наем земеделски земи, описани в исковата молба.

Не се спори по делото, че към момента на сключване на договора за наем ищецът Н. Т. е притежавал 9/24 ид. части от процесните шест броя земеделски земи, по силата на Договор за дарение от 01.06.2022 г. и Договори за покупкопродажба от 01.06.2022 г., а впоследствие – на 22.08.2022г. чрез Договор за покупко-продажба е придобил още 1/8 ид.ч. от правото на собственост.

Не се спори, че фактическата власт върху процесните шест имота се осъществява от втория ответник ,,Тера-57“ ЕООД въз основа на договора за наем от 02.06.2022г. Процесният договор е с нотариална заверка на подписите на страните и вписан в Службата на вписванията в деня на сключването му – 02.06.2022г., което обуславя наличието на достоверна дата на договора.

Спорният въпрос касае правното действие на процесния договор за наем на земеделска земя и в тази връзка противопоставим ли е този договор на ищеца за целият си срок от десет стопански години.

На първо място, съдът намира за необходимо да изясни, че разпоредбата на чл.237, ал.2 от ЗЗД, предоставя защита на приобретателя на един недвижим имот срещу прехвърлителя и лицето, на което прехвърлителят е отдал същия имот под наем, преди да го прехвърли на приобретателя. Следователно, въпросната разпоредба е неприложима в случая, доколкото отношенията между ответниците Г. Я. и Ж. Я. и ищеца Н. Т. са на съсобственици, а не на праводатели и правоприемник. От друга страна, чл.229 ЗЗД и в частност алинея втора от него урежда действието на договора за наем във времето по отношение на съсобственика, който не е участвал в сключването на договор за наем от друг съсобственик и който не е страна по договора. (В този смисъл е Решение №179 от 23.07.2015г. по гр. д. № 3104/2014 г. на ІV г. о.).

Съгласно чл.229, ал.2 от ЗЗД лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години. Въз основа на приетите по делото писмени доказателства се обосновава извод, че към момента на сключване на договора ответниците Г. Я. и Ж. Я., са били съсобственици заедно с други лица, сред които и ищеца, на процесните земеделски земи, като са притежавали общо 5/12 ид. част от правото на собственост на имотите, т.е. имали са право да вършат действия единствено на обикновено управление. Съгласно чл.32, ал.1 от ЗС, управлението и ползването на общата вещ се извършва по правило по решение, взето от съсобствениците, които имат повече от половината от общата вещ, на което съответства задължението на малцинството да се съобрази с решението на мнозинството и да не може да го променя извън хипотезите на чл.32, ал.2 от ЗС. Когато вещта или имотът се намират в режим на съсобственост, действията на разпореждане се извършват със съгласието на всички съсобственици. В правната доктрина и в съдебната практика е възприето разбирането, че макар да носи белезите на сделка на управление, сключеният за повече от три години наемен договор наподобява сделка на разпореждане, тъй като ограничава възможността на наемодателя да ползва отдадената под наем вещ през продължителен период от време.

Дългосрочното отдаване под наем силно ограничава правото на собственост и по същността си има характера на разпоредителна сделка. По тази причина законът признава правото за сключване на договор за наем със срок над три години единствено в полза на лицата, които притежават правомощия за разпореждане с вещта.

Доколкото наемодателите по договора в лицето на ответниците Г. Я. и Ж. Я. могат да извършват само действия на обикновено управление, то независимо, че договорът е сключен за срок от 10 години, същият не би бил противопоставим на ищеца за периода, надхвърлящ три години, като това се следва по силата на закона. Ако договорът е с по-дълъг срок, на основание чл.229, ал.3 ЗЗД той има сила за неучаствалите съсобственици за три години /в този смисъл Решение №253 от 24.04.2024г. на ВКС по гр. д. № 2173/2023 г., II г. о., ГК, Решение №50/21.06.2022г. по гр. д. № 1666/2021 г. на ВКС, ІІ г. о. и др. /. На практика това означава, че след изтичането на срок от три години от действието на договора, неучаствалите в сключването на договора лица имат правото да предприемат както действия на управление, така и на разпореждане с процесните имоти, доколкото уговореният от страните по договора срок, надхвърлящ три години, не ги обвързва. В случая, тъй като ответниците Г. Я. и Ж. Я. могат да извършват само действия по обикновено управление, сключеният от тях на 02.06.2026 г. договор за наем с ,,Тера-57“ ЕООД има сила само за три стопански години, съответно за стопанските 2022- 2023 година, 2023-2024 година и 2024-2025 година и изтича на 30.09.2025г.

Следва да се посочи, че действително, в съответствие със заявеното от ответниците, в случая приложение намира разпоредбата на чл.4а, ал.2 от ЗСПЗЗ, с оглед предмета на договора за наем, а именно земеделска земя. Съгласно разпоредбите на чл.4а, ал.1 и ал.2 ЗСПЗЗ (ДВ, бр. 42/2018 г., в сила от 22.05.2018 г.), договор за наем на земеделска земя за срок над една година се сключва от съсобственик или съсобственици, притежаващи повече от 25% от съсобствения имот, или от упълномощено от тях лице, като в тези случаи отношенията между съсобствениците се уреждат съгласно чл.30, ал.3 ЗС. Разпоредбата на чл.4а, ал.2 ЗСПЗЗ се явява специална спрямо общата разпоредба на чл.32, ал.1 ЗС, като урежда договор за наем на земеделска земя, обвързващ и останалите съсобственици, да се сключва от съсобствениците, притежаващи повече от 25% от съсобствения имот. Т. е. налице е изключение от правилото на чл.32, ал.1 ЗС, че общата вещ се използва и управлява по волята на съсобствениците с мажоритарен дял в съсобствеността /в този смисъл Решение № 253 от 24.04.2024 г. на ВКС по гр. д. № 2173/2023 г., II г. о., ГК, Решение № 50 от 21.06.2022 г. на ВКС по гр. д. № 1666/2021 г., II г. о., ГК /. През призмата на гореизложеното, макар и като миноритарни съсобственици, притежаващи повече от 25% от съсобствените имоти - 5/12 ид.части, или 41,67 % от процесните недвижими имоти, Г. и Ж. Я.и са сключили въпросния договор за наем на земеделски земи, който се явява обвързващ и за неучаствалия в сключването му ищец Н. Т., в съответствие с разпоредбите на ЗСПЗЗ.

Същевременно разпоредбата на чл.4а, ал.2 ЗСПЗЗ не изключва приложението на чл.229, ал.2 и ал.3 от ЗЗД. В частност, макар съсобствениците с дял повече от 25 % от вещта да могат да сключат наемен договор с трето лице, обвързващ всички съсобственици, срокът на този договор не може да надвишава три години съгласно чл.229, ал.2 ЗЗД, доколкото в този случай те извършват действия по обикновено управление. Ако договорът е с по-дълъг срок, на основание чл.229, ал.3 от ЗЗД той има сила за неучаствалите съсобственици за три години. В тази насока практиката на ВКС е категорична / Решение №179 от 23.07.2015г. по гр. д. № 3104/2014 г. на ІV г. о.; Решение №50/21.06.2022г. по гр. д. № 1666/2021 г. на ВКС, ІІ г. о.; Решение № 253 от 24.04.2024 г. на ВКС по гр. д. № 2173/2023 г., II г. о., ГК/.

Следва да се посочи, че вписаният в имотния регистър договор за наем, сключен от лице, което може да върши само действия на обикновено управление, не може да бъде противопоставим на последващия приобретател на наетия имот за целия срок на договора над установените от закона 3 години. Тъй като ответниците Г. Я. Я. и Ж. Д. Я., в качеството си на съсобственици, могат да извършват само действия по обикновено управление по отношение на процесните земеделски земи, то със сключването на договор за наем над законоустановения максимален срок от три години са нарушили

императивната разпоредба на чл.229, ал.2 от ЗЗД, поради което и на основание чл.229, ал.3 от ЗЗД действието на договора се редуцира до 3 години по силата на закона. Следователно, считано за период от стопанската 2025-2026 до стопанската 2031-2032 Договор за наем на недвижими имоти, вписан в Служба по вписванията Първомай под Акт № 103, т. I от 02.06.2022 г., няма действие по отношение на ищеца и не може да му се противопостави.

С оглед изложеното, първата искова претенция по чл.124 от ГПК се явява основателна и като такава следва да се уважи.

По допустимостта и основателността на иска по чл.59, ал.1 от ЗЗД.

В случая изложените в исковата молба фактически обстоятелства са за осъществено от ответника „Тера – 57“ ЕООД ползване без основание на 4 /четири/ броя недвижими имоти: № 015241 в местността •••, представляващ нива, с площ от 9.363 дка, имот № 007087 в местността •••, представляващ нива, с площ от 3.577 дка, имот № 011120 в местността •••, представляващ ливада с площ от 6.103 дка, и имот № 014029 в местността •••, представляващ нива с площ от 3.648 дка, всички по плана за земеразделяне на •••, от които ищецът притежава 1/2 ид. ч., като е формулирано искане за заплащане на обезщетение за неоснователно обогатяване, равняващо се на средната пазарна рента за стопанската 2021 – 2022 година, съответстваща на дела на ищеца – ½ ид. части от процесните имоти. Следователно доколкото ищецът счита, че е бил лишен от ползите, които биха донесли негови съсобствени недвижими имот, съдът приема, че се касае за претенция по чл. 59, ал. 1 ЗЗД. За основателността на този иск е необходимо да бъдат установени при условията на пълно и главно доказване следните кумулативно изискуеми предпоставки: наличието на обогатяване на ответника за сметка обедняването на ищеца, като между двете следва да е налице връзка, както и липсата на правно основание за обогатяването. Защита чрез такъв субсидиарен иск може да се предприеме, в случай че липсва друга правна възможност за защитата на обеднелия.

Както беше посочено по-горе, в разглежданата хипотеза е безспорно установено, че процесните имоти са притежавани в съсобственост между Н. Т., с ½ ид. части и Г. и Ж. Я.и, с 5/12 ид. части от собствеността на имотите. От съществено значение с оглед преценката за основателност на предявения иск са както моментът на възникване на собствеността върху процесните имоти на всеки от съсобствениците, така и моментът на сключване на договора за наем между Г. и Ж. Я.и и „Тера – 57“ ЕООД. От писмените доказателства по делото се изяснява, че ищецът е придобил собственост върху процесните имоти на 01.06.2022г. вследствие на две последователни сделки – за дарение и покупко- продажба, изповядани по нотариален ред. На свой ред, Г. и Ж. Я.и са придобили собственост върху процесните имоти на 02.06.2022г. чрез две последнователни сделки – за дарение и покупко- продажба, изповядани по нотариален ред, а договорът за наем с „Тера – 57“ ЕООД сключили на същата дата – 02.06.2022г. При тези данни съдът намира, че практически ищецът няма как да е бил лишен от ползите от ползването на имоти, които все още не е притежавал преди 01.06.2022 година и в тази връзка да претендира обезщетение за минал период, или както е в случая - за част от исковия период, обхващащ 01.10.2021 – 01.06.2022 година /според официалното легално определение в българското законодателство - § 2, т. 3 от Допълнителните разпоредби на Закона за аренда в земеделието, една стопанска година обхваща времето от 1 октомври на текущата година до 1 октомври на следващата година/. От друга страна, Г. и Ж. Я.и са станали собственици едва на 02.06.2022г., когато са сключили договора за наем на процесните имоти с ответника „Тера – 57“ ЕООД, като няма доказателства по делото преди това фактически ответното дружество да е ползвало процесните четири имота /в рамките на исковия период 01.10.2021 – 01.10.2022 година/, без наличието на правно основание. Именно моментът на сключване на договора за наем - 02.06.2022г. е меродавен за възникнаване правото на обезщетение на ищеца на основание чл.4а, ал.2 ЗСПЗЗ във вр. чл.30, ал.3 от ЗС /всеки съсобственик участва в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно с частта си/, и то единствено срещу другите съсобственици - Г. и Ж. Я.и, но не и срещу дружеството наемател „Тера – 57“ ЕООД, тъй като ползването от дружеството след 02.06.2022г. е въз основа на договора за наем, респ. не е без основание. Наред с това, следва да се има предвид, че ответната страна е ангажирала доказателства – Справка от Държавен фонд земеделие, с която удостоверява, че за един от имотите, за които се претендира обезщетение за неоснователно обогатяване - имот № 007087 в местността •••, представляващ нива, с площ от 3.577 дка, е подадено заявление за подпомагане от лице на име Т.Й. за кампания 2022г., поради което съдът приема за доказано, че именно въпросното лице, а не ответното дружество е обработвало посочения имот през стопанската 2021/2022г. Също така, видно от представената от ответната страна писмена разписка от 29.07.2022г., подписана от ищеца Н. Т. и подпечатана с печата на ЕТ ,,Ш.Ш.Р.“, •••, за друг от процесните четири имота – с № 015241 в местността •••, представляващ нива, с площ от 9.363 дка, на ищеца е била изплатена рента в размер на 228, 15 лева за стопанската 2021/2022г., поради което съдът приема за установено, че не ответното дружество, а дружеството ЕТ ,,Ш.Ш.Р.“, ••• е обработвало посочения имот през стопанската 2021/2022г.

Ерго всичко изложено, съдът счита, че предявеният срещу ответното дружество „Тера – 57“ ЕООД иск за заплащане на сумата от 496,45 евро /970, 97 лева/, представляваща обезщетение за лишаване без правно основание от ползване за периода стопанската 2021-2022 г. на собствената му ½ идеална част от имот № 015241 в местността •••, представляващ нива, с площ от 9.363 дка, имот № 007087 в местността •••, представляващ нива, с площ от 3.577 дка, имот № 011120 в местността •••, представляващ ливада с площ от 6.103 дка, и имот № 014029 в местността •••, представляващ нива с площ от 3.648 дка, всички по плана за земеразделяне на •••, ведно със законната лихва върху претендираната сума, считано от датата на подаване на исковата молба в съда – 16.04.2024 г., до окончателното й изплащане, е неоснователен и като такъв следва да се отхвърли.

Като неоснователен следва да се отхвърли и акцесорният иск по чл.86 ЗЗД за сумата от 103,66 евро /202, 74 лева/ – лихва за забава върху претендираната сума за периода от 29.07.2022 г. до 16.04.2024 г.

По отношение на иска по чл.124, ал.1 от ГПК, с оглед изхода на спора и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца сторените разноски за адвокатско възнаграждение и държавна такса в размер на 127, 82 евро /250 лева/.

По отношение на иска с правно основание чл.59, ал.1 от ЗЗД, с оглед изхода на спора и на основание чл. 78, ал. 3 ГПК ищецът следва да бъде осъден да заплати на ответника разноски по делото съобразно отхвърлената част от исковете в размер на 127, 82 евро /250 лева/.

Така мотивиран, РС Първомай