Решение № 776 от 15.6.2026 г. на Апелативен съд - София по дело № 1964/2025 г.

Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК. С Решение № 260001 от 02.04.2025г., постановено по търг. дело № 86/2021 г., Софийски окръжен съд, Търговско отделение, 5с-в, са отхвърлени следните предявени от „Национална компания Индустриални зони“ЕАД срещу „Клайммат“ООД обективно, кумулативно съединени искове: за разваляне на договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен с Нотариален акт № 87, том IV, рег. № 2600, дело № 638/26.11.2015г. на нотариус Р. Г., с район на действие РС-Сливница, под № ••• от регистъра на НК, поради неизпълнение на договорни задължения на купувача, по т.6 и т.9.4 от договора – чл.87, ал.3 от ЗЗД, както и за осъждането на „Клайммат“ООД да заплати на „Национална компания Индустриални зони“ЕАД договорна неустойка, поради развалянето на договора за покупкопродажба, съгласно т.11 от Нотариален акт № 87, том IV, рег. № 2600, дело № 638/26.11.2015г. в размер на сумата от 33 918.19 лева – чл.92, ал.1 от ЗЗД. Със същото решение по предявения от „Клайммат“ООД срещу „Национална компания Индустриални зони“ЕАД насрещен иск с правно основание чл.26, ал.1, предл.1 и 3 от ЗЗД е прогласена нищожността на т.14 от договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен с Нотариален акт № 87, том IV, рег. № 2600, дело № 638/26.11.2015г. на нотариус Р. Г., с район на действие РС-Сливница, под № ••• от регистъра на НК, както е и развален на основание чл.87, ал.3 от ЗЗД, по предявеният от „Клайммат“ООД против „Национална компания Индустриални зони“ЕАД конститутивен иск, сключеният между „Клайммат“ООД и „Национална компания Индустриални зони“ЕАД Нотариален акт № 87, том IV, рег. № 2600, дело № 638/26.11.2015г. на нотариус Р. Г., с район на действие РС- Сливница договор за покупко – продажба на следния недвижим имот: незастроен УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ VII - 000273 , индустриална и бизнес зона, квартал № 12, находящ се в местността „Спорното”, с. •••, община Божурище, област София, както и е осъдил на основание чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД във вр. с чл.88 от ЗЗД, „Национална компания Индустриални зони“ЕАД да заплати на „Клайммат“ООД сумата в размер на 339 181,99 лева, представляваща покупна цена по договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен с Нотариален акт № 87, том IV, рег. № 2600, дело № 638/26.11.2015г. на нотариус Р. Г. действие РС-Сливница, под № ••• от регистъра на НК, ведно със законната лихва върху сумата, считано от датата на влизане в сила на настоящото съдебно решение до окончателното изплащане на сумата. Срещу така постановеното решение в срока по чл.259, ал.1 ГПК е подадена въззивна жалба от „Национална компания Индустриални зони“ЕАД, чрез процесуалния представител адв. С. К. срещу Решение № 260001 от 02.04.2025г., постановено по търг. дело № 86/2021 г., Софийски окръжен съд, Търговско отделение, 5с-в. Твърди се че решението е неправилно и незаконосъобразно поради съображенията изложени във въззивната жалба. Излага се довод във въззивната жалба за неправилност в изводите на съда, че в процесния случай се касаело до обикновена гражданско-правна, респ. търговска сделка, като според жалбоподателя съдът при формирането си на този погрешен правен извод не е отчел обстоятелството, че придобиването на правото на собственост върху процесния имот без търг или конкурс представлява ползване на насърчителна мярка/форма на предоставена държавна помощ/. Това от своя страна създавало задължение за продавача „НКИЗ“ЕАД да включи в договора за покупко-продажба на имота, предназначен за осъществяването на съответната инвестиция, клаузи в защита на обществения интерес, които да регламентират случаите на неизпълнение на ангажиментите и вида на отговорността на инвеститоракупувач и такива именно били клаузите на чл.11 и чл.14 от договора, предвиждащи правото на продавача при разваляне на договора да задържи заплатената продажна цена и предвидената в случаите на пълно неизпълнение компенстаторна неустойка в размер на 10 % от продажната цена, на които е основал и претенциите си по делото. Счита, че клаузата на чл.1.4 от договора, даваща му правото да задържи при разваляне на договора, заплатената от купувача продажна цена, имала характера на неустойка, като същата противно на приетото от първоинстанционния съд не противоречала на добрите нрави и не била несправедлива нито по своето основание, нито по така определения по волята на страните размер, защото защитавала признат от закона интерес. Позовава се на това, че сделките по Закона за насърчаване на инвестициите не преследват търговска печалба за дружеството, чийто собственик е държавата, а целят създаване на благоприятна среда за инвестиции, разкриване и поддържане на нови работни места и пр. Поддържа се в тази връзка, че за годините бездействие, в които се е очаквало да бъде реализиран от „Клайммат“ООД инвестиционният му проект, недвижимият имот би могло да бъде продаден на друг инвеститор и на друга цена, който да постигне заложените от НКИЗ инвестиционни цели, в т.ч да бъдат разкрити и поддържани работни места, евентуално би могло имотът да бъде отдаден или продаден на пазарен принцип, да бъде апортиран за реализиране на друг проект от обществен интерес и пр. Това именно според въззивния жалбоподател обуславяло вътрешното основание да бъде уговорена клаузата на чл.14 от процесния договор, която имала в действителност неустоечен характер. Нереализирането на инвестиционния проект от своя страна представлявало съществено неизпълнение на договорните задължения на купувача по сключения нотариален акт, което давало право на продавача да поиска развалянето на договора по негова вина и да претендира на общо основание обезщетение за вредите поради развалянето, предварително договорени по вид и размер в конкретния договор и в случая ставало въпрос за незабранен от закона и предварително уговорен между страните по сделката начин за защита на обществения интерес при виновно неизпълнение на поетите инвестиционни ангажименти. Твърди се в тази връзка, че в срок от три години от сключването на процесния договор, респ. и в рамките на удължения двугодишен срок ответникът „Клайммат“ООД не бил предприел никакви действия по реализиране на изрично заявените, съгласувани и одобрени по реда на чл.22а от ЗНИ и залегнали като приложените към нотариалния акт инвестиционни намерения. Ответникът не бил отчел каквито и да било дейности по проекта, което представлявало основание да се счита, че е налице пълно неизпълнение и да се претендира плащането на уговорените в нотариалния акт суми, които имат неустоечен характер. Оспорват се като неправилни изводите на съда, че поетите от НКИЗ задължения са предхождащи и обуславящи изпълнението на задължението на „Клайммат“ООД без съдът да отчете обстоятелството, че такива условия изобщо нямало уговорени в процесния договор. Позовава се и на това, че заявеното от ответника през 2018г. искане за предоставяне на допълнителна енергийна общност от 640 Kw не е част от одобрения през 2015г. инвестиционен проект, поради което и нямало как ищецът да отговаря за неизпълнението на задължението за предоставяне на допълнителна енергийна мощност, която не е била предварително договорена между страните. Счита за напълно произволно, необоснавно и в разрез със събраните по делото доказателства даденото от съда тълкуване на поетите с нотариалния акт задължения от страна на ответника-купувач „Клайммат“ООД. Позовава се на това, че в процесния договор е било предвидено изричното задължение на купувача да изгради за своя сметка отклонения от линейните инфраструктурни обекти от границата на имота до точките на свързване в изгражданите обекти, заедно с всички съпътстващи понижителни/измервателни и пр. спомагателни табла и съоръжения за съвместяване на параметрите на довеждащата инфраструктура с параметрите на обектовата такава. Същото следвало според жалбоподателя и от разпоредбите на приложимия спрямо изграждането им закон, а именно чл.161 ЗУТ, съгласно който възложител може да бъде само собственик на имота, какъвто не е ищецът. Подробни съображения в тази насока са изложени в обстоятелствената част на въззивната жалба. Искането към съда е да се отмени изцяло първоинстанционното решение и да се постанови друго, с което предявените от НКИЗ искове с правно основание чл.87, ал.3 ЗЗД и чл.92, ал.1 ЗЗД да бъдат уважени, както и да бъдат отхвърлени като неоснователни предявените от ответника „Клайммат“ООД насрещни искове с правно основание чл.87, ал.3 ЗЗД и чл.55, ал.1, предложение трето ЗЗД като неоснователни. В срока по чл.263, ал.1 от ГПК е постъпил отговор на подадената въззивна жалба от насрещната страна „Клайммат“ООД, подадена чрез процесуалните му представители адв. М. К. и адв. Х. Х..Оспорва се в отговора въззивната жалба като неоснователна и се иска потвърждаване на обжалваното първоинстанционно решение като правилно. Софийски апелативен съд, намира, че въззивната жалба като подадена в законоустановения срок и срещу подлежащ на инстанционен контрол съдебен акт, е процесуално допустима. След като прецени доводите на страните и събраните по делото доказателства, съобразно изискванията на чл.235 от ГПК във вр. с чл.269 от ГПК, приема за установено следното от фактическа и правна страна : Производството пред първоинстанционния съд е образувано по искова молба на „Национална компания Индустриални зони“ЕАД против „Клайммат“ООД, с която са предявени срещу него обективно, кумулативно съединени искове: за разваляне на договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен с Нотариален акт № 87, том IV, рег. № 2600, дело № 638/26.11.2015г. на нотариус Р. Г., с район на действие РС-Сливница, под № ••• от регистъра на НК, поради неизпълнение на договорни задължения на купувача, по т.6 и т.9.4 от договора – чл.87, ал.3 от ЗЗД, както и за осъждането на „Клайммат“ООД да заплати на „Национална компания Индустриални зони“ЕАД договорна неустойка, поради развалянето на договора за покупко-продажба, съгласно т.11 от Нотариален акт № 87, том IV, рег. № 2600, дело № 638/26.11.2015г. в размер на сумата от 33 918.19 лева – чл.92, ал.1 от ЗЗД. В обстоятелствената част на исковата молба са изложени твърдения, че ищецът в качеството му на продавач е сключил с ответника договор за покупко-продажба, обективиран в съдържанието на Нотариален акт № 87 по нот. дело № 638/26.11.2015г. на Р. Г., по силата на който е прехвърлил на последния правото на собственост върху УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ VII - 000273 (седми за имот планоснимачен номер двеста седемдесет и трети), индустриална и бизнес зона, квартал № 12, находящ се в местността „Спорното”, с. •••, община Божурище, област София, за изпълнение на инвестиционен проект „Производствена база“ срещу покупна цена в размер на 339 181.99 лева с ДДС. Изложено е още в исковата молба, че договорът е сключен на основание чл. 22а, ал. 10, т. 1 от Закона за насърчаване на инвестициите (ЗНИ) и по реда на Глава четвърта (чл. 28 и следващите) от Правилника за прилагане на закона за насърчаване на инвестициите (ППЗНИ). Сочи се от ищеца, че възможността да се закупи имот без търг или конкурс, съгласно чл. 15, ал. 1, т. 3 от ЗНИ, представлявала прилагане на насърчителна мярка за инвестициите, получили сертификат по чл. 20, ал. 1, т. 1 от ЗНИ като клас А, клас Б или приоритетен проект. В тази връзка, ответникът „Клайммат“ ООД имал издаден сертификат за инвестиция клас Б, № Б-13/17.11.2015 г., с валидност до 17.11.2018г., който бил продължен с две години (сертификат за инвестиция клас Б, № Б-13-1/25.10.2018 г.). Ищецът поддържа още в исковата си молба, че купувачът по договора за покупко – продажба на недвижим имот не е изпълнил свое задължение по договора и ЗНИ, а именно да изпълни инвестиционния си проект в срок от три години, считано от сключването на договора за покупко-продажба – 26.11.2015г., който срок бил продължен с още две години. Излага още, че ответникът не е изпълнил и задълженията си да не обременява имота с вещни тежести, както и да не се разпорежда с него, поради което сключеният с Нотариален акт № 87 по нот.дело № 638/26.11.2015г. договор за покупко – продажба на недвижим имот подлежал на разваляне. Ищецът твърди още, че той е изпълнил ангажиментите си по т.7 от процесния договор за изграждане на инфраструктурните обекти към датата на закупуване на имота и имотът разполагал с необходимата обслужваща инфраструктура, за да бъде присъединен обекта на купувача към съответните ел. и ВиК мрежи. В срока за отговор на исковата молба ответникът „Клайммат“ ООД е възразил, че ищецът не е изправна страна по договора, за да притежава правото да иска развалянето му. Сочи, че ищецът не е изпълнил задълженията си за изграждане на всички инфраструктурни обекти в процесния имот, което изпълнение предшествало, според уговорените срокове в договора, изпълнението на инвестиционния проект на ответника и обуславяло реализацията му. Това били задълженията, след подписване на нотариалния акт, НКИЗ за своя сметка да проектира, съгласува с всички инстанции, получи разрешения за строеж и да изгради всички инфраструктурни обекти, посочени в т. 7.2, т. 7.2.1 до т. 7.2.6, включително от договора, в срок до 31.12.2016г., като неизпълнение на тези задължения по отношение на кой да е от уговорените инфраструктурни обекти давало основание на купувача да развали процесния договор. Като отделно неизпълнение от страна на НКИЗ на задълженията й по договора, ответникът сочи и неосигуряването на техническа възможност за захранване на обекта му с посочената в заявлението за сертификат Б от 11.10.2018г. електроенергийна мощност от 640 kW. Ответникът е изложил в отговора на исковата молба, че не оспорва обстоятелството, че е обединил процесния недвижим имот с притежаваните от него други два съседни имота /закупени за реализация на предходен негов проект/ през март 2017г., но процесния имот бил разделен от тях през октомври 2020г., когато станало ясно, че вторият инвестиционен проект на ответника не може да бъде реализиран предвид неосигуряване от страна на ищеца на необходимата инфраструктура и особено електрозахранване. По отношение твърдяната с исковата молба ипотечна тежест върху процесния имот, ответникът сочи, че ипотеката е заличена още на 24.02.2021г., следователно към момента на предявяването на иска не е налице неизпълнение на това задължение на ответника. По отношение на предявеният осъдителен иск за присъждане на неустойка в полза на ищеца по т.11 от нотариалния акт ответникът е възразил, че правото на ищеца да получи претендираната неустойка е обусловено от възникването на правото му да развали договора за покупко-продажба, каквото право обаче не е било възниквало в неговия патримониум, поради това, че ищецът се задължил в т. 7.2 от договора първи да престира в уговорения срок до 31.12.2016 г. изпълнение на поетите задължения относно всички уговорени инфраструктурни обекти в имота, но той като длъжник по това задължение не го е изпълнил, поради което и не е бил изправна страна по договора, за която да е възникнало потестативното право да развали договора и съответно правото на неустойка, дължима му се при разваляне на договора от негова страна. Отделно от това е направил и възражение за нищожност на уговорената в т.11 от процесния нотариален акт клауза за неустойка, като противоречаща на добрите нрави. В срока по чл. 211, ал.1 ГПК от ответника „Клайммат“ ООД е предявена насрещна искова молба, с която срещу ищеца по първоначалния иск „Национална компания Индустриални зони“ЕАД са предявени насрещни обективно, кумулативно и евентуално съединени искове за разваляне на договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен с Нотариален акт № 87 по нот.дело № 638/26.11.2015г. поради неизпълнение на договорни задължения на продавача, ищец в производството по т.7.2 от нотариалния акт – чл.87, ал.3 от ЗЗД; при условията на евентуалност и в случай, че не бъде уважен иска по чл.87, ал.3 от ЗЗД за разваляне на същия договор за покупко-продажба , по право, на основание чл.89 от ЗЗД, поради липса на осигурена техническа възможност до края на срока за реализация на инвестиционния проект от „Клайммат“ ООД, планираният производствен обект по проекта да бъде захранен с необходимата за експлоатацията му електроенергийна мощност; осъдителен иск с правно основание чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД във вр. с чл.88 от ЗЗД за осъждане на „Национална компания Индустриални зони“ЕАД да заплати на „Клайммат“ ООД при уважаване на иска по чл.87, ал.3 от ЗЗД или евентуалния иск по чл.89 от ЗЗД, заплатената от „Клайммат“ ООД цена в размер на 339 181.99 лева, като получена от ответника по насрещния иск на отпаднало основание; както и установителен иск за за прогласяване, на основание чл.26, ал.1 от ЗЗД, на нищожността на т.14 от Нотариален акт № 87 по нот.дело № 638/26.11.2015г. в частта й, която предвижда, че при разваляне на договора от страна на продавача, поради неизпълнение на инвестиционния проект, продавачът не дължи връщане на продажната цена, поради противоречието й със закона – чл.55, ал.1, предл.3 и чл.88 от ЗЗД, както и поради противоречието й с добрите нрави. Твърденията на ищеца по насрещните искове са били, че ответникът по насрещните искове не е изпълнил задълженията си поети с т.7.2 от нотариалния акт посочен по-горе в срок до 31.12.2016г., както и не е осигурил до крайния срок за изпълнение на процесния проект от страна на ищеца, техническа възможност за захранването му със заявената за реализацията му електроенергийна мощност, което давало основание на ищеца да развали процесния договор. Твърди се още от ищеца по насрещните искове, че тъй като са предявени искове за разваляне на договора и от двете страните по делото, при постановяване от съда на решение за разваляне на договора, отпадало основанието за плащане и респ. получаване на покупната цена по договора от НКИЗ, тъй като развалянето на процесния договор имало във всички случаи независимо от спецификата и характера на облигационното отношение обратно действие, съгласно чл. 88 ЗЗД и заличавало с обратна сила действието на договора за покупко-продажба, т.е. породените от него насрещни права и задължения на страните. В тази връзка ищецът по насрещните искове е поддържал, че с развалянето на процесния договор отпадало с обратна сила прехвърлителното му действие и прехвърленото с него право на собственост върху имота се връщало обратно в партимониума на продавача НКИЗ. Същевременно развалянето водело до отпадане на основанието за получаване от НКИЗ на сумата от 339 181,99 лв., тъй като тя била платена в изпълнение на задължението на ищеца към НКИЗ по процесния договор за покупната цена на имота, а развалянето на договора водело до отпадане с обратна сила на така породеното от него задължение към НКИЗ и респ. право на последния да получи тази сума. Следователно при постановено от съда разваляне на процесния договор, връщането на претендираната от ищеца по насрещните искове сума в размер на 339 181.99 лева съставляваща покупна цена, било дължимо от НКИЗ, независимо от това по искане на коя от страните съдът е постановил развалянето. По отношение на уговорката в т.14 от процесния нотариален акт в частта й, с която се предвижда, че в хипотеза на разваляне на договора от продавача, той не дължи връщане на платената от купувача покупна цена, ищецът по насрещните искове е изложил съображение, че същата е нищожна, поради противоречието й със закона - чл. 88 ЗЗД и чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД, а също и с добрите нрави. Сочи, че тази клауза от нотариалният акт е в пряко противоречие с разпоредбите на чл. 88 ЗЗД и чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД в тяхната връзка, които са императивни по характера им норми и с които страните били длъжни да се съобразят при уговаряне на условията в договорите си. Освен в противоречие с цитираните императивни законови правила, уговорката на т. 14 от процесния договор била в противоречие и с добрите нрави. Ищецът по насрещните искове е твърдял, че тя накърнява и принципа на справедливостта, защото с нея НКИЗ си уговаряла право да задържи получената имуществена престация по договора - покупната цена на вещното право, което прехвърля с договора за продажба, при положение, че с развалянето на договора за продажба вещноправното му действие отпадало с обратна сила и вещното право, което е прехвърлила с договора се връщало обратно в патримониума й. В срока за отговор по чл.367, ал.1 от ГПК ответникът по насрещните искове – „Национална компания Индустриални зони“ЕАД е оспорил същите. Възразил е че ищецът по насрещните искове е купил процесния имот, за да изпълни инвестиционен проект „Производствена база“, съобразно ЗНИ. Твърдял, че аналогично с приватизационния договор, договорът за продажба на недвижим имот без търг или конкурс по реда на ЗНИ не е типична гражданскоправна сделка. Посочил е довод, че тя има смесен фактически състав, като съдържа както гражданско-правни елементи, така и такива с административен характер - заявление от купувача за инвестиционни намерения, разрешения от Министъра на икономиката, съгласие на Министъра на икономиката за ползване на насърчителна мярка по ЗНИ, сертификат за клас инвестиция и пр. Това било така, защото извършването на продажба на недвижим имот без търг или конкурс, съгласно чл. 15, ал. 1, т. 3 ЗНИ представлявало прилагане на насърчителна мярка за инвестициите, получили сертификат по чл. 20, ал. 1, т. 1 от ЗНИ като клас А, клас Б или приоритетен проект. Посочил е също, че по своята правна същност договорът преследвал специфична цел, различна от обичайната при договора за покупко-продажба, отличавал се по своя предмет и страни и се сключвал при спазване на определена административна процедура, като се съблюдавал обществения интерес. Съобразно чл. 31, ал.3 от ППЗНИ, инвестиционният проект бил неразделна част от сключения договор, а наименованието на проекта, срокът за неговото изпълнение, размерът на инвестициите, дължими от инвеститора, били част от задължителното съдържание на договора. Изпълнението на инвестиционния проект, съобразно уговореното в договора било основна част от поетите с договора за покупко-продажба задължения от страна на купувача, а неизпълнението му било свързано с отговорността на купувача, определена по вид и размер в договора - чл.31, ал.2, т. 14 от ППЗНИ. Отделно от това ответникът по насрещните искове е поддържал и общото си твърдение, че ищецът по насрещните искове не е изправна страна по договора, поради което и не можел да иска развалянето му, а от тук и връщане на продажната цена. Допълнително завявява и твърдението си, че всъщност уговорената в пункт 14 от договора отговорност на купувача за неизпълнение на инвестиционния проект представлявала всъщност отговорност за вреди, поради развалянето на договора, под формата на неустойка - предварително определен размер на тези вреди. Твърди че не съществувала законова пречка да бъде уговорена, а впоследствие и реализирана такава отговорност спрямо инвеститора-купувач, изхождайки от специалната цел, поради която последният бил избран от НКИЗ за сключване на договора. Ответникът по насрещните искове е посочил, че независимо че клаузата не е била прецизно формулирана в договора, при точно прилагане на принципите на тълкуване на договора, съгласно чл.20 ЗЗД и изхождайки преди всичко от целта му, не се откривало твърдяното от ищеца нейно противоречие със закона. Сочи се, че тази клауза не противоречала на добрите нрави и не е несправедлива, нито по своето основание, нито по определения по волята на страните размер, защото защитавала признат от закона интерес. Оспорва се и твърдението на ищеца по насрещните искове, че така уговорена клаузата не отговаряла на основната функция на неустойката. По изложените съображения е поискал отхвърлянето на предявените насрещни искове като неоснователни. От фактическа страна съдът намира за установено следното : Между страните не се спори, а и от представения по делото и приет като доказателство Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 87, том IV, рег. № 2600, дело № 638/26.11.2015г. на нотариус Р. Г. с район на действие РС-Сливница, под № ••• от регистъра на НК и платежно нареждане от 26.11.2015г. се установява, че „Клайммат“ ООД е закупил от НКИЗ, на основание чл.22а, ал.10, т.1 от ЗНИ, описания в нотариалния акт недвижим имот - незастроен УПИ VII-000273, индустриална и бизнес зона, кв. 12, находящ се в местността „Спорното“, с. •••, община Божурище, обл. София, с площ от 5000 кв.м., срещу покупна цена на продавания имот в размер на 339 181,99 лв. с ДДС. Не е спорно също така между страните по делото и обстоятелството, че покупната цена на имота в размер на 339 181,99 лв. е заплатена от купувача на продавача. Последното обстоятелство се установява и от т.2.1 и т.3 от процесния нотариален акт, където изрично е посочено, че купувачът е извършил всички дължими плащания на продавача по банков път, а продавачът е заявил, че е получил сумата в размер на 339 181,99 лв., представляваща обща и окончателна покупна цена на имота. Съгласно т.6 от посочения по-горе нотариален акт купувачът „Клайммат“ ООД е заявил, че закупува процесния имот, за да изпълни инвестиционен проект „Производствена база”, който отговарял на изискванията за минимален размер по чл.3 от ППЗНИ. Купувачът е заявил още, че ще завърши Инвестиционния проект, в срок от 3 години от подписването на нотариалния акт. Видно е още от т.6, че срокът за завършване на инвестиционния проект може да се удължи еднократно до две години, съгласно условията по чл.20а от ЗНИ. Съгласно т.7 от нотариалният акт, продавачът НКИЗ е поел изпълнението на следните задължения, които да са изцяло за негова сметка, след подписването на нотариалният акт, както следва : т.7.1. да проектира и съгласува с всички компетентни за целта инстанции необходимите инвестиционни проекти и да получи надлежно издадени и влезли в сила Разрешения за строеж за всички посочени по-долу инфраструктурни обекти; т.7.2. да изгради всички Инфраструктурни обекти, а именно: 7.2.1. Електроенергийна връзка - консервирана и обезопасена, до границата на имота, като присъединяването на консуматора към електроенергийната мрежа се осъществява от посочената точка на присъединяване и е за сметка на консуматора. 7.2.2. Водопроводно отклонение, навлизащо в имота и завършващо с водомерна шахта до 2 м от регулационната линия; 7.2.3. Канализационно отклонение до границата на имота за битовите отпадни води; 7.2.4. Газова връзка, като точката на свързване ще бъде изградена до границата на имота; 7.2.5. Оптичен кабел с точка на свързване на границата на имота; 7.2.6. Пътна връзка с едно платно на движение, с асфалтово покритие и един входизход към имота.“. С точка 7.3 от нотариалния акт продавачът е поел задължението да изпълни проектирането и изграждането на Инфраструктурните обекти с приети Констативни актове за установяване годността за приемане на строежа на същите (Приложение № 15 от Наредба № 3 от 31.07.2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството) в срок до 31.12.2016г. и съгласно сроковете на купувача, предварително посочени пред продавача в писмено Заявление и Приложение №1 към него за изпълнение на инвестиционен проект. Посочено е в същата разпоредба, че в случай, че продавачът не проектира и не изгради който и да е от Инфраструктурните обекти и не получи валидни констативни актове за установяване годността за приемане на строежа на инфраструктурните обекти, за всички тях, то купувачът ще има правото да развали окончателния договор за покупко-продажба на имота – т.7.3.1 от нотариалния акт. Поетите от купувача по процесния договор задължения са визирани в т.9 от нотариалния акт. Купувачът по договора за покупко-продажба се е задължил: 9.1. да не променя предмета на инвестицията съгласно заявения Инвестиционен проект; 9.2. да отчита направената от него инвестиция по реда и условията на ЗНИ и ППЗНИ; 9.3. да допуска извършването на контрол за изпълнението на Инвестиционния проект по реда и при условията на ЗНИ и ППЗНИ; 9.4. да изпълни Инвестиционния проект в срок до 3 /три/ години от подписването на настоящия нотариален акт.“. Установява се още по делото от т.11 от нотариалния акт, че продавачът има правото да развали договора в случай, че купувачът не изпълни Инвестиционния проект относно срока и размера на заявената инвестиция, както и при незапочване на работа по Инвестиционния проект в срок до две години от сключването на договора. В този случай купувачът дължи на продавача и неустойка в размер на 10% /десет процента/ от цената на имота. Съгласно т.14 от нотариалния акт в случай, че купувачът не изпълни в срок Инвестиционния проект съгласно пункт 9.4, продавачът има правото да развали договора за покупко-продажба, като в този случай, е уговорено, че продавачът не дължи неустойки, както и че не дължи връщане на платената от купувача покупна цена. Между страните не се спори, а и се установява от представеното по делото заявление за инвестиционни намерения от 29.09.2015г., ведно с приложение № 1 към него и приложение № 1 към заявление от 11.10.2018г. за инвестиционни намерения на „Клайммат“ ООД, че дружеството с първото си заявление е заявило, че следва да му бъде предоставена, като необходима 0.5 MW мощност за електрозахранване на инвестиционния му проект. С второто заявление е продължен срокът за завършване на инвестиционния проект с две години, съгласно т.6 от нотариалния акт и чл.20а от ЗНИ, като е преработен, разширен инвестиционния проект на „Клайммат“ ООД и е заявена мощност за електрозахранване – 0.64 MW. Видно е от писмо с дата 06.12.2018г. на НКИЗ ЕАД до „Клайммат“ ООД е, че към тази дата НКИЗ е заявило, че ще може да осигури на „Клайммат“ ООД допълнителна обща ел. мощност от 0.6 MW, съгласно договор с ЧЕЗ – ДПЕРМ от 14.11.2017г. Установява се също така по делото от писмо на НКИЗ ЕАД до „Чез-Разпределение“ЕАД от 11.02.2020г., че за първия инвестиционен проект на „Клайммат“ ООД е заявена пред НКИЗ 500 kW необходима ел. мощност, като му е предоставена 400 kW, а за втория инвестиционен проект била заявена ел. мощност от 640 kW, като НКИЗ потвърдила, че ще осигури 600 kW. Изпълнителният директор на НКИЗ ЕАД моли ЧЕЗ РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ БЪЛГАРИЯ ЕАД да установи максимално използваната и съответно предоставената ел.мощност от „Клайммат“ ООД по първия му проект и ако е налице остатък същият да се добави до достигане на 600 kW ел. мощност за реализацията на втория инвестиционен проект на дружеството. Не е спорно по делото и обстоятелството, че на „Клайммат“ ООД са били издадени от БАИ два сертификата за инвестиция КЛАС Б – от дата 17.11.2015г. със срок на валидност до 17.11.2018г. и от дата 25.10.2018г. със срок на валидност до 25.10.2020г. /с последния е продължен срока на валидност на първия сертификат/ за осъществяване на процесния инвестиционен проект – „Производствена база“, с.•••, Община Божурище за производство на машини и оборудване с общо и специално предназначение. Не е спорно между страните, а и се установява, че след сключването на договора за покупко-продажба на процесния имот, „Клайммат“ ООД е учредило върху имота договорна ипотека в полза на „Уникредит Булбанк“ АД. Не е спорно също така, а и се установява, че ипотеката е заличена на 24.02.2021г., видно от молба – съгласие на банката за пълно заличаване на ипотеката адресирано и достигнало до съдията по вписванията при РС- Сливница. Не съществува спор между страните по делото и относно обстоятелството, че процесният имот е обединен с други два имота на „Клайммат“ ООД /ПИ с идентификатор 18174.62.914, идентичен с УПИ VI-000273 и ПИ с идентификатор 18174.62.916, идентичен с УПИ VIII-000273/, намиращи се в съседство на процесния. Не е спорно и това, че впоследствие със Заповед № ТС-198/01.10.2020г. на Кмета на Общината, е възстановена старото фактическо и правно положение по отношение на регулационния статут на имотите отпреди тяхното обединение. От изслушаната в производството пред първата инстанция съдебно-техническа експертиза/ ВиК част/ се установява, че НКИЗ ЕАД е проектирала и изградила следните инфраструктурни обекти: Техническа инфраструктура в обхвата на уличната регулация на поземлени имоти ПИ-000273, м. „Спорното,” с. Г., община Божурище с подобекти - вътрешни улици, улични водопроводи с дължина 1007 м., битова канализация е дължина 845м, дъждовна канализация и водозадържателен резервоар до РШ 3 с дължина 2 184 м., кабелна мрежа за кабели Ср.Н.20kV ( без КТП) с дължина 2029 м. и улично осветление - Етап 1. На проекта по Част В и К било направено изменение по чл. 154 от ЗУТ през месец февруари 2014 год. За така посочените инфраструктурни обекти на техническа инфраструктура било издадено Разрешение за строеж № 114/05.09.2013 год. и заверена от Консултанта-строителен надзор ,,Заповедна книга” за започване на строителството № 33/12.11.2013 год. Направеното изменение на проекта по чл. 154, ал. 2, т. 5,8 било отразено в допълване на издаденото Разрешение за строеж, със Заповед № 7/15.04.2014 год. Били извършени и 72 часови проби при експлоатационни условия обективирани в Заповед № НКИ-0228/12.08.2014год. Вещото лице е посочило още, че за това строителство бил съставен Констативен Акт (лист 26 до лист 39 от делото) за установяване годността за приемане на строежа (Образец 15) от 13.07.2014 год., според който строежът представлявал „техническа инфраструктура в обхват уличната регулация на поземлени имоти - ПИ 000273”, с подобекти: вътрешни улици; улични водопроводи с дължина 2 180 м - етап 1; битова канализация с дължина 1860 м. - етап 1; дъждовна канализация и водозадържателен резервоар до РШ 3 с дължина 3150 м.- етап 1; кабелна мрежа за кабели Ср. Н. 20kV, с дължина 2 800 м. - тръбна мрежа, етап 1; улично осветление, захранване и стълбове - етап 1 и паркоустройство - етап 1. Установява се още от заключението на това вещо лице, че за посочения строеж бил съставен и протокол за установяване годността за ползване на строежи, а именно Разрешение за ползване № СТ-05-58/16.01.2015год. (лист 368 от делото). Вещото лице установява още, че посочените инфраструктурни обекти, като строежи били изпълнени съгласно изискванията на ЗУТ и подзаконовите нормативни актове. В обхвата на процесният имот УПИ VII-000273 дължината на техническа инфраструктура, според уличната регулационна линия била около 150 м. От ул. „Валери Петров“ към процесния имот УПИ VII нямало изградени отклонения за свързване с изградената техническа инфраструктура. От ул. „Райна Касабова“ към имот УПИ VII имало изградени отклонения за свързване с изградената техническа инфраструктура - водопроводно отклонение изградено частично с тротоарен спирателен кран (ТСК) без водомерна шахта и излаз за водомерен възел, канализационно отклонение за битови води с ревизионна шахта, газова връзка и пътна връзка е асфалтово покритие „входизход”. Тротоарът не бил цялостно изграден. ТСК бил в близост до пожарният хидрант на тротоара на ул. Райна Касабова Водопроводното и канализационното отклонение били в съответствие с одобреният проект, изпълнен през 2013-2014 год. (от 12.11.2013 год. до 13.07.2014 год.). Водопроводното отклонение било с изграден тръбен участък и монтиран на него ТСК. Водомерната шахта не била изградена. Тръбният участък, който трябвало да свързва ТСК, да пресича подземно регулационната линия и да влиза във водомерната шахта, вещото лице излага, че не е завършен и консервиран според здравните изисквания. Наличието на цялостно изградено водопроводно отклонение със съответните елементи не било установено. Канализационно отклонение за битови отпадъчни имало до границата на имота. От заключението на приетата по делото СТЕ с вещо лице строителен инженер по специалност „Пътно строителство“ се установява, че НКИЗ е изпълнила към датата на подписване на процесния нотариален акт задължението си по него да проектира и изгради пътна връзка с едно платно на движение, с асфалтово покритие и един вход-изход към имота предмет на процесния нотариален акт, която пътна връзка била въведена в експлоатация с разрешение за ползване № СТ-05-58/16.01.2015год. (лист 368 от делото). От заключението на приетата по делото съдебно- електротехническа експертиза се установява, че е било издадено Разрешение за ползване СТ-05-1758/07.12.2016г. на строеж: „Нов кабелен пръстен Ср.Н.- 20 kV /в съществуваща и нова тръбна мрежа/ от муфа в КШ 114 по ул.№16, по ул.№14, по ул.№13, по ул.№ 15 и по ул.№12 до муфа в КШ 1 пред съществуващ ТП “НКИЗ“; от муфа в КШ 014 по ул.№13 и по ул.№12 до нов бетонов трансформаторен пост/БКТП/ и от нов БКТП по ул.№12 до муфа в КШ 014; нов БКТП оразмерен за 800 kVA с монтиран трансформатор 100 kVA и подмяна на трансформатор в съществуващ трафопост „НКИЗ“ с нов трансформатор 160 kVA“, находящи се: нов БКТП в УПИ V-000273 - за трафопост, кв. 12, по плана на с. „Г.“, м. „С.“, съществуващ трафопост “НКИЗ“ в УПИ VII - 000273, кв.13 по плана на с. Г., м. „Спорното“, община Божурище, Софийска област. Вещото лице е установило още, че от направеният оглед на място и при прегледа на кабелни шахти (КШ), през които преминава кабелна електропроводна линия 20 kV (КЕЛ) „Нов кабелен пръстен“ се виждало, че не е изградена електроенергийна (електрическа) връзка, консервирана и обезопасена на границата на процесния УПИ VII – 000273 от кв. 12. Видно е от представеното по делото становище за условията и начина за присъединяване на клиенти към електрическата мрежа на „ЧЕЗ Разпределение България“ ЕАД, с дата 06.03.2020г., издадено по заявление от 28.01.2020г. за проучване на условията и начина на присъединяване към електроразпределителната мрежа от Клайманн ООД, че обектът /сгради находящи се в УПИ VI – 000273, кв.12 /ПИ с идентификатор 18174.62.940/, т.е. това е имота на Клайманн ООД след обединяването на УПИ VI-000273, индустриална и бизнес зона, VII-000273, индустриална и бизнес зона и VIII-273 индустриална и бизнес зона от кв.12, м.”Спорното”, с. ••• и създаването на един нов УПИ VI-000273 индустриална и бизнес зона от кв.12, м. Спорното , с. •••, общ. Божурище/ ще бъде присъединен към разпределителната ел. мрежа на Дружеството (ЧЕЗ Разпределение АД - ЕРМ Запад АД), след като бъде изградена и въведена в редовна експлоатация нова възлова станция предвидена за изграждане във втори етап по ДПЕРМ №1202761269 и SAP № 1В-32-17- 11287. Тази възлова станция вещото лице изготвило заключението по съдебно електротехническата експертиза сочи, че е въведена в експлоатация с Разрешение за ползване № СТ-05-501 от 24.06.2021г., което не е представено по делото. Установява се също така в съдебното производство, че въз основа на удостоверение № 33 от 08.10.2015г. е въведен в експлоатация строеж IV категория : изграждане на електронна съобщителна мрежа с оптични кабели за оптично свързване на обособените УПИ в кв.12, 12а, 13 и 15 от ПИ 000273, м. Спорното , с. •••, общ. Божурище. При така установената фактическа обстановка и с оглед правомощията си по чл. 269 ГПК, настоящият съдебен състав достигна до следното от фактическа и правна страна : Процесното първоинстанционно решение е валидно и допустимо. Същото е и правилно, като въззивният съд споделя в общи линии мотивите на обжалваното решение, поради което и на осн. чл.272 ГПК препраща към тях. Наведените във въззивната жалба доводи повтарят част от същите аргументи, които вече са били изтъкнати в исковата молба и в хода на разменените по делото писмени книжа, както и в устните състезания в производството пред първата инстанция, на които в обжалваното решение като цяло е даден подробен и изчерпателен отговор. Независимо от това следва да се добави и следното : Принципно правилен и следва да бъде споделен довода на въззивния жалбоподател, че договорът за продажба на недвижим имот без търг или конкурс по реда на Закона за насърчаване на инвестициите/ЗНИ/, какъвто характер безспорно има и процесния договор, не е уреден като типичен договор за покупко-продажба. Това е така, защото извършването на продажба на недвижим имот без търг или конкурс, съгласно чл.15, ал.1, т.3 ЗНИ представлява прилагане на насърчителна мярка за инвестициите, получили преди това сертификат по чл.20, ал.1, т.1 ЗНИ като клас А, клас Б или приоритетен проект. Това обстоятелство именно определя специфичната цел на този вид договор, която е различна от обичайната при договора за покупко-продажба, отличава го по своя предмет и страни и при която се съблюдава както обичайния частен интерес на инвеститора да постигне определена печалба от вложената инвестиция, която го е вътрешно мотивирала да сключи договора, така и обеществения такъв, който е насочен към постигане на строго определени цели- за насърчаване на инвестиционната активност и подобряване на конкурентноспособността на българската икономика. Купувачът изрично се е съгласил с това условие за придобаване на собствеността по силата на процесния договор- чл.6 от нотариалния акт. Също така, съгласно чл.31, ал.3 ППЗНИ, инвестиционният проект представлява неразделна част от сключения договор, а наименованието на проекта, срокът за неговото изпълнение, размерът на инвестициите, дължими от инвеститора, представляват част от задължителното съдържание на договора. Следователно противно на приетото от първоинстанционният съд заплащането на продажната цена на имота, определена по реда реда и условията, предвидени в специалния закон, не е единственото или дори най-съществената част от задълженията на купувача, както е характерно за останалите граждански или търговски договори за покупко-продажба. В настоящия случай изпълнението на инвестиционния проект съобразно уговореното съставлява именно основната част от поетите с процесния договор за покупко-продажба задължения от страна на купувача, а неизпълнението на инвестиционния проект има за последица правото на продавача да иска на самостоятелно основание разваляне на договора независимо от изправността на купувача при заплащането на продажната цена, респ. за ангажиране отговорността на последния за вреди по повод неизпълнение задълженията му по инвестиционната програма. В този ред на мисли не е вярно обаче и следващото твърдение на въззивника, че договорът за продажба на недвижим имот без търг или конкурс по реда на ЗНИ, по подобие на приватизационния договор, е такъв със смесен фактически състав, съдържащ както гражданско-правни елементи, така и такива с административен характер. В отклонение от приватизационния договор, при който актът на органа по раздържавяване / чл.3 ЗППДОбП- отм. и сега действащия Закон за приватизация и следприватизационен контрол/, с който се взема решение за приватизиране на държавни или общински предприятия и който поради това да има характера на правопораждащ юридически факт за сключването на този договор и което да предопределя именно смесения характер на този вид договор, в настоящия случай такава хипотеза не е налице. При сключването на договор за продажба на недвижим имот без търг или конкурс по реда на ЗНИ няма предхождащ индивидуален административен акт на министъра на иновациите и растежа, който да разрешава продажбата и поради това да има правопораждащ характер по отношение възникването на самото облигационно отношение между страните, което да обуслови извод за смесения характер на този вид договор по подобие на приватизационния договор. Наличието на процедура с административен характер, като подаване на заявление от купувача за инвестиционни намерения, разрешения от министъра на икономиката, респ. на иновациите и растежа за ползване на насърчителна мярка по ЗНИ, издаването на сертификат за клас инвестиции и пр. може и да условие и предпоставка купувачът/инвеститорът да кандидатства за прилагането на съответната насърчителна мярка по ЗНИ, съотв. съобразно предоставеният му Клас инвеститор/А или Б/ да му дава възможност за прилагане на привилигирован статут пред административните органи по повод осъществяването на конкретната инвестиция, но не представлява елемент от фактическия състав на договора за продажба на недвижим имот без търг или конкурс по реда на ЗНИ, както това е уредено да е при приватизационния договор и което обстоятелство именно го определя като такъв със смесен фактически състав. В настоящия случай правопораждащият за правоотношението юридически факт е съвсем различен- постигане на съгласие, обективирано в съдържанието на нотариалния акт при съоблюдаване формата за действителност по чл.18 ЗЗД, като всяка от страните при сключването и изпълнението на договора действа по отношение на другата като напълно равнопоставен правен субект. Както правилно е разяснил и първостепенният съд, обстоятелството, че следва да бъдат изпълнени определени условия преди сключването на сделката, нейната наистина специфична цел, която я отличава от класическия договор за покупко-продажба- за осъществяване на определена инвестиционна цел на купувача, не променя нейния характер. И двете страни по сделката са търговски дружества, ищецът не е държавен орган, не и държавно предприятие по см. на чл.62, ал.3 от ТЗ, нито пък имотът представлява частна държавна собственост, а е собственост на отделно търговско дружество, поради което и не може да се говори за елементи от административен характер при сключването на тази сделка. Но дори и да имаше такъв административно-правен елемент, имащ правопораждащ характер за възникването на конкретното облигационно правоотношение, по отношение на самата сделка на общо основание щяха да бъдат приложими общите правила на гражданското право, вкл. и тези за разваляне на една гражданско-правна сделка поради неизпълнението й, както и цивилистичния принцип недопускащ неоснователно обогатяване, който е в основата на правилото на чл.88 ЗЗД, че развалянето на договора има обратно действие и че като последица от развалянето на договора всяка от страните ще дължи възстановяване на престацията, която е предоставила на другата страна. След разясняване на характера и правната същност на процесния договор за продажба на недвижим имот без търг или конкурс по реда на ЗНИ, който е един от основните спорни въпроси по делото и по който се дава отговор, че той представлява класическа гражданско-правна сделка, за която са приложими общите правила за сключване, изпълнение и разваляне на договора, въззивният съд следва да пристъпи към разглеждане на другия основен спорен за делото въпрос- за коя от страните се поражда правото да развали двустранния договор поради неизпълнение на задълженията на другата страна. По главния иск с правно основание чл.87, ал.3 от ЗЗД, предявен от въззивника ищеца „Национална компания Индустриални зони“ЕАД, въззивният съд намира следното : Както се прие по-горе, по силата на сключената между страните договорноправна връзка освен за прехвърляне правото на собственост върху конкретен недвижим имот, страните са поели и нетипични за обикновения договор за продажба задължения, предвид целта на сделката като насърчителна мярка по ЗНИ, за изпълнение на специална инвестиционна цел - реализация на конкретен инвестиционен проект - „Производствена база“ от страна на „Клайммат“ ООД, за който му е издаден сертификат за инвестиция клас Б. В настоящия случай между страните спор няма, а и от събраните по делото доказателства се установява, че тази инвестиция не е била изпълнена от ответника „Клайммат“ ООД както в първоначално договорения три годишен срок, така и в продължение впоследствие окончателен двугодишен срок. Причините които ответникът изтъква за неизпълнение на специфичното му задължение по договора за осъществяване на инвестицията се изразява в липсата на насрещно изпълнение на задълженията на ищеца да изгради обслужваща техническа инфраструктура, без която изпълнението на инвестицията е безсмислено и безполезно с оглед целта на договора, така и поради причини, които касаят неизпълнението от ищеца на предходен договор с подобен предмет като настоящия, отнасящ до съседен имот, по отношение на който на ответника му е било признато качеството на инвеститор с клас А. Твърденията на ответника са, че неизпълнението на задълженията на ищеца по предходния договор, който е с предмет инвестиция с клас А е толкова съществено, че да е обусловило изобщо загубата на интерес от изпълнението на настоящия договор за инвестиция с клас Б, доколкото осъществяването на инвестицията по този договор е обусловена от изпълнението на главната инвестиция, пречка за което е създал с поведението си самия ищец. Този довод на „Клайммат“ ООД, обясняващ причините да не се започне от него изобщо изпълнение на настоящия договор, вкл. и с изготвяне на работен проект, макар и съдът да го намира за логичен и житейски обясним, не обосновава правноаргументиран отказ да не изпълнява задълженията си по настоящия договор предвид това, че такава връзка на обусловеност не е очертана и не е посочена като условие за изпълнението на инвестицията по клас Б, за осъществяване целта на която е сключен именно процесния договор. Наличието на такава връзка между двата инвестиционни проекта е предполагаема, но не е посочено изрично в договора, че осъществяването на инвестицията по клас Б ще е предпоставено от реализицията на тази по клас А, за изпълнението на която са били създадени пречки на ответника от страна на ищеца. По изложените съображения съдът намира, че отношенията между страните по повод осъществяването на инвестицията по предходния договор са ирелевантни и не подлежат на изясняване и на разглеждане по отношение на това дали са налице основания за развалянето на процесния договор. За да претендира обаче развалянето на договора ищецът по главния иск НКИЗ също следва да е изправна страна по него, т. е. да е изпълнила задълженията си, както те са визирани в чл.7.2 от нотариалния акт, обективиращ съдържанието на договора за инвестиция с клас Б. А те са да изпълни в уговорения срок ангажиментите си по т.7 от процесния договор за изграждане на необходимата обслужваща инфраструктура, за да бъде присъединен обекта на купувача към съответните ел. и ВиК мрежи, за да бъде присъединен обекта на купувача-инвеститор към съответните ел. и ВиК мрежи. Защото без надлежното изпълнение на тези инфраструктурни съоръжения дори и производствените помещения да са били изградени от купувача, те няма да могат изобщо да функционират самостоятелно и с това да изпълнят преследваните с договора специфични инвестиционни цели. В настоящия случай от приетата по делото и неоспорена от всяка от страните съдебно-технически експертизи безспорно се установи, че НКИЗ не е изпълнила в цялост и към настоящия момент задълженията си по т.7.2.1 и т.7.2.2 - не е изградила електроенергийна (електрическа) връзка, консервирана и обезопасена на границата на процесния УПИ VII – 000273 от кв. 12 и не е изградила цялостно водопроводно отклонение. От заключението на вещото лице СТЕ/ВиК част/ се установява, че е било изградено само частично водопроводно отклонение с тротоарен спирателен кран (ТСК) без изградена водомерна шахта и излаз за водомерен възел /съобразно договора водопроводното отклонение следва да навлиза в процесния имот и да завършва с водомерна шахта до 2 м от регулационната линия, което очевидно не е направено/. Така посочените задължения е следвало да бъдат изпълнени до 31.12.2016г., съгласно т.7.3 от нотариалния акт. Като причина да не изгради цялостно инфраструкурата по ВиК част ищецът сочи това, че имотът бил обединен по инициатива на купувача с други два собствени на ответника съсени имота. Не е ясно обаче как това обстоятелство конкретно е попречило на ищеца да изпълни това си конкретно задължение. Независимо от това въззивният съд намира, че това неизпълнение е несъществено с оглед на кредиторовия интерес предвид това, че се отнася само до довършителни и несъществени работи, които биха могли да бъдат изпълнени и в последствие в сравнително кратки срокове и поради това несвоевременното им изпълнение не представлява достатъчна и трудно преодолима пречка за изпълнение целта на договора, ако купувачът действително беше изпълнил своето задължение да изгради в уговорения срок производственото помещение предмет на бъдещата инвестиция. Не представлява неизпълнение на договора и липсата на доставената електроенергийна мощност от 640 kW тъй като тя не кореспондира с първоначално заявената при сключване на договора електроенергийна мощност от 500 kW. Заявяването на такова значимо допълнително количество електроенергийна мощност, каквито и да са причините за това, вкл. и ако да се състоят в неуредиците по изпълнението на инвестиционния проект за съседния имот, за които се твърди да се дължат на бездействието на продавача, представлява във всички случаи едностранно изменение на съдържанието на настоящия договор, с което продавачът не е бил длъжен да се съобрази.Съответно поради това неизграждането на съпътстваща инфраструктура, способстваща за доставянето на такова допълнително количество електроенергийна мощност, не може да бъде вменено като задължение на продавача, респ. на самостоятелно основание да му бъде търсена отговорност за това неизпълнение. Налице е обаче неизпълнение и при това то е изключително съществено с оглед кредиторовия интерес за осъществяването целта на инвестицията, което се състои в липсата на изградена електроенергийна (електрическа) връзка, консервирана и обезопасена на границата на процесния УПИ VII – 000273 от кв. 12, без което изобщо не може да бъде осъществено електроенергийно захранване на имота на ответника и което обстоятелство се установява по безспорен начин от заключението на вещото лице СТЕ/електро част/. При това положение дори и той да беше изградил производствените си помещения те не биха функционирали въобще и биха били напълно безполезни с оглед предмета и целта на инвестицията. Видно е също така от заключението на вещото лице, че уговорената електроенергийна връзка не е била изградена към датата на подписване на нотариалния акт, а е била направена само тръбна мрежа от PVC тръби, монтирани в бетонов кожух, в които е нямало прокарани кабели. Това обстоятелство се установява също така и от част Електро на представения от ищеца към исковата му молба Акт Образец 16 от 08.01.2015г., където на стр. 9 и стр. 10 от акта, част Електро изрично е посочено, че е изградена тръбна мрежа средно напрежение, която е предназначена за изтегляне на бъдещи кабели средно напрежение, захранващи бъдещи потребители на ел. енергия. Същевременно никъде в акта не е посочено, че реално са били изтеглени кабели, нито че е била осигурена електроенергийна връзка към имота на ответника, съобразно поетото от ищеца задължение по т. 7.2.1. от процесния нотариален акт. Вещото лице е установило също така и че е изградена нова възлова станция предвидена за изграждане във втори етап по ДПЕРМ №1202761269 и SAP № 1В-32-17-11287 и която е предвидена като условие ЧЕЗ Разпределение АД да присъдени имота на ответника към разпределителната ел. мрежа на дружеството, но това е станало значително след изтичане крайния/вече продължен/ срок на договора, който съобразно разпоредбите на ЗНИ повече не може да бъде продължаван и поради това несвоевременното изпълнение на продавача не е в интерес на кредитора, т.е на купувача/инвеститор тъй като вече е изтекъл срока за изпълнение на инвестицията и тй не може да се възползва от забавеното изпълнение. В този ред на мисли следва да бъде посочено и обстоятелството, че с оглед определения в нотариалния акт срок -до 31.12.2016г., за изпълнение на поетите от НКИЗ задължения към „Клайммат“ ООД и същността на задължението на последния – да изпълни инвестиционния си проект, представляващ строителство и въвеждане в експлоатация на „Производствена база“, следва да се направи извода, че НКИЗ се е задължила да престира първа по договора за продажба, а изпълнението на поетите от „Клайммат“ ООД задължения е обусловено от престацията на ищеца по тези искове. Ето защо и както правилно е разяснил и първостепенният съд НКИЗ не може да се позовава на неизпълнение на задължението на „Клайммат“ ООД да изпълни в уговорените срокове инвестиционния си проект, тъй като сам той е в забава при предоставяне на необходимото съдействие за осъществяване на целения резултат, без което ответникът не е в състояние да изпълни задълженията си по договора. Налице е безспорно установения факт на неоказване на дължимото съдействие от страна на продавача по договора за продажба със специална инвестиционна цел по реда на ЗНИ за изпълнението на специалния дължим резултат по реализиране на инвестицията, осъществяването на която е непосредствената цел на договора. Липсата на оказано съдействие, намиращо израз в изграждането на цялата обслужваща имота техническа инфраструктура, която ще захранва с необходимата електроенергийна мощност бъдещите производствени помещения в имота, е породило от своя страна и забавата на длъжника и е станало непосредствена и основна причина за невъзможността договорът да бъде изпълнен в уговорения срок. От предварителната, текуща и последваща съгласуваност и контрол върху обекта произтича и необходимото съдействие от нейна страна за срочното изпълнение на работите на обекта и за осигуряване на непрекъснат фронт за завършване на целените за изпълнението на инвестицията СМР-та в срок, вкл.и за своевременно даване на указания за видовете ремонтни дейности, които е трябвало да бъдат изпълнявани на строежа и за своевременното им свеждане до знанието на изпълнителя. Съответно разглеждана в настоящата хипотеза липсата на изградена обслужваща техническа инфраструктура в частта й на електроенергийните връзки, които ще захранват с електроенергийна мощност бъдещата ново изграденапроизводствена база на „Клайммат“ ООД в процесния имот представлява една от формите на цивилистичния институт – „забава на кредитора” в едно от проявните му форми- неоказване на съдействие на длъжника за осъществяването на дължимия резултат. А основната и най-важна последица от кредиторовата забава е, че длъжникът- купувач и инвеститор по процесния договор за покупко-продажба на имот по реда на Закона за насърчаване на инвестициите, се освобождава от риска, както и от последиците на собствената си забава, т.е не отговоря за вредите от забавеното изпълнение на задължението си, както и че неизпълнението му не може да послужи като основание другата страна да развали договора за продажба тъй като вината за неизпълнението не е негова. Не представляват основание за разваляне на договора за продажба с оглед на действително накърнения кредиторов интерес и това, че купувачът е ипотекирал в полза на „Уникредит Булбанк“ЕАД процесния имот като обезпечение на сключен с банката договор за кредит, както и че е извършил действия по промяна на регулационния статут на имота чрез обединяването му с други съседни недвижими имота. Действително обременяването на имота с вещни тежести, вкл. и чрез учредяването на ипотека в полза на трети лица не е посочено изрично в чл.14 като основание за разваляне на договора, но това следва от естеството и характера на тези действия, които предполагаемо биха съставлявали бъдеща пречка за реализирането на целения резултат- осъществяване на инвестиционния проект, който представлява непосредствената цел на договора, заради постигането на която той е бил сключен. Извършването на разпоредителни действия с имота, вкл. и учредяването на ипотека в полза на трето лице, предполагаемо би създало такъв риск с оглед възможността ипотекарният кредитор в бъдещ момент да се удовлетвори принудително от имота и с това да се препятства осъществяването на инвестицията. Поради това и принципно не могат да бъдат споделени изводите на първия съд, че е ирелевантно неизпълнението на други задължения по процесния договор от ответника „Клайммат“ООД, тъй като не били предвидени изрично като възможност за ищеца да го развали ако ответникът не изпълнил това свое задължение. От друга страна обаче, както се установява от доказателствата по делото- справка по партидата от АВ, ипотеката впоследствие е била заличена по инициатива на купувача и имотът отново е бил освободен от тежести. Следователно към релевантния за това момент- предявяването на иска с правно основание чл.87, ал.3 ЗЗД и датата на приключване на устните състезания това неизпълнение повече не съществува като извършеното в миналото учредяване на ипотека вече с нищо не накърнява предполагаемия кредитор интерес, насочен към осъществяване предмета на инвестицията и същото не може да послужи впоследствие като основание да се иска развалянето на договора от страна на ищеца. Извършената в срока на договора промяна в регулационния статус на имота посредством окрупняването му с други собствени на ответника съседни имота съдът не вижда с нищо да накърнява оправдано кредиторовия интерес от изпълнение на целта на договора, но дори и да е така, това действие с нищо него не го засяга към настоящия момент тъй като се установи, че впоследствие по инициатива на ответника е възстановен старият регулационен статут на имота във вида в който той е съществувал при сключването на договора. По изложените по-горе съображения предявеният от ищеца иск с правно основание иск с правно основание чл.87, ал.3 от ЗЗД за развалянето на договора за покупко-продажба на недвижим имот по реда на ЗНИ ще подлежи на отхвърляне като неоснователен. С оглед изхода на спора по иска с правно основание чл.87, ал.3 ЗЗД, по който се прие, че не е налице неизпъление на целения от страните дължим резултат, на отхвърляне ще подлежи и иска с правно основание чл.92 ЗЗД за осъждането на ответника „Клайммат“ООД да заплати неустойка в размер на 10% от покупната цена на имота, дължима при разваляне на договора от страна на ищеца, поради неизпълнение на инвестиционния проект от ответника по отношение на срока или размера на инвестицията. Както напълно правилно е разяснил и първият съд правото на ищеца да получи тази неустойка е обусловено от възникването на потестативното право за ищеца да развали процесния договор, тъй като тя е уговорена като дължима само в хипотезата на разваляне на договора от страна на ищеца, а след като се установява да не е възникнало такова право на разваляне на договора от страна на ищеца, то и за него няма да е възникнало и правото му да получи претендираната неустойка. В допълнение на горното обаче следва да бъде казано, че настоящият състав не споделя изводите на първоинстанционния съд по отношение на уговорената в чл.11 от нотариалния акт неустойка да е недействителна, поради това, че не била налице изискуемата от нормата на чл.92 ЗЗД обезщетителна функция на неустойката. За да достигне до този извод съдът е счел, че реализицята на инвестиционния проект не ползвала по никакъв начин ищеца, не задоволявавала никакъв негов имуществен интерес и съответно не било възможно да рефлектира по никакъв начин на неговата имуществена сфера. Този извод на съда не може да бъде споделен, защото той не дължи сметка на специфичната цел, заради която е сключен процесния договор- за постигане на модернизация, иновативност и повишаване на конкурентноспособността на българската икономика и индустрия. Ищецът „Национална компания Индустриални зони“ЕАД представлява еднолично търговско дружество, чийто принципал е българската държава и което е учредено и функциониращо със специално предвидената в ЗНИ цел да сключва сделки без търг или конкурс с потенциални инвеститори- български или чуждестранни юридически лица, заявили инвестиционни намерения за конкретни недвижими имоти, включени в патриномиума на това дружество и отговарящи на условията на специалния закон, като целта за това, както се посочи е еднаразвиване производствените мощности и повишаване конкурентноспособността на българската икономика. По силата именно на тази законова делегация, ищцовото дружество осъществява държавна функция за насърчаване на инвестициите, т.е при сключването на сделки по повод предмета му на дейност, то защитава не толкова свой собствен меркантилен интерес, а преди всичко и главно обществения интерес. Този интерес в случая не се изразява единствено в получаване на продажната цена на недвижимия имот, още повече когато цената е била определена по административен ред и без провеждане на търг или конкурс с други потенциални купувачи, т.е дружеството купувач не е имало конкурент в такава процедура, което да допринесе за увеличаване на продажната цена. Както се посочи вече, основните цели на закона за повишаване на конкурентноспособността на българската икономика чрез нарастване на инвестициите за научни изследвания, иновации и технологично развитие в производства и услуги с висока добавена стойност при спазване на принципите за устойчивото развитие; за общото подобряване на съществуващия в страната инвестиционен климат и за преодоляване на регионалните различия в социалноикономическото развитие, както и за създаване на нови и високопроизводителни работни места. Следователно при сключването на договора ищцовото дружество е действало преимуществено и главно в обществен интерес и при наличието на бездействие на инвеститора и нереализирането в срок на обещаната инвестиция, заради която именно е бил сключен договорът за продажба без провеждане на търг или конкурс, не може да не се счита, че общественият интерес няма как да не е бил накърнен най-малкото поради това, че имотът е могъл да бъде продаден вместо на ответника, на друг инвеститор, който да изпълни вместо него друга инвестиция. Тъй като обаче заради кредиторовата забава да се изпълни цялостно обслужващата инвестиционния проект техническа инфраструктура на имота не се установи неизпълнение на задължение на „Клайммат“ООД, заради което той да отговаря, то и предявеният срещу него иск с правно основание чл.92, ал.1 ЗЗД следва да бъде на самостоятелно основание отхвърлен като неоснователен. По насрещно предявените от „Клайммат“ ООД против НКИЗ ЕАД насрещни искове с правно основание чл.87, ал.3 от ЗЗД, чл.89 от ЗЗД, чл.26, ал.1 от ЗЗД и чл.55, ал.1, предл.3 във вр. с чл.88 от ЗЗД, въззивният съд намира следното : По иска с правно основание чл.87, ал.3 от ЗЗД: Преобразуващото право на ищеца по насрещния иск да развали процесния договор, съответно да предяви настоящия конститутивен иск произтича от установеното в т.7.3.1 на нотариалния акт, където е посочено, че ако продавачът не проектира и не изгради който и да е от инфраструктурните обекти и не получи валидни констативни актове за установяване годността за приемане на строежа на инфраструктурните обекти, за всички тях, то купувачът ще има правото да развали процесния договор за покупко-продажба на имота по реда на ЗНИ. Както се установи вече по-горе, продавачът по процесния договор не е изпълнил задълженията си по него да изгради и въведе в експлоатация в цялост инфраструктурния проект по чл.7.2.1- електроенергийна връзка- консервирарана и обезопасена, до границата на имота. Както се обясни веме, ищецът по този иск е изправна страна по договора, защото кредиторът му е изпаднал в забава преди него, а той се е освободил от собствената си забава, съгласно разпоредбата на чл.96, ал.1 от ЗЗД. Предвид на това за ищеца е възникнало потестативното право да развали процесния договор с така предявеният иск, поради което същият следва да бъде уважен. Както е посочил и първоинстанционният съд в случая не е налице основание за приложимост на разпоредбата на чл.87, ал.4 от ЗЗД, тъй като неизпълнението на това посочено задължение на НКИЗ - за изграждане на електроенергийна връзка - консервирана и обезопасена, до границата на имота, от които точки следва да стане присъединяването на производствената база, като консуматор към електроенергийната и водопроводна мрежа, не е нещо незначително, а съществено и препятстващо изпълнението на цялостния проект на ищеца. Тъй като развалянето на договора ще има обратно действие съгл. чл.88 от ЗЗД, то с развалянето му за страните по него се поражда задължението да върнат това, което са престирали в изпълнение на същия, което намира своето конкретно основание в разпоредбата на Чл. 55, ал.1, предл. трето от ЗЗД, което в конкретния случай се проявява в задължението на ответника по насрещния иск да възстанови на ищеца заплатената от него авансово цена по договора, която няма спор, а и се установява от доказателствата по делото се установява, че е била изплатена изцяло от купувача. Искът с правно основание чл.89 ЗЗД е предявен при условията на евентуалност и с оглед изхода на спора по главния иск по чл.87, ал.3 ЗЗД съдът не дължи произнасяне по евентуалния иск. По насрещния иск с правно основание чл.26, ал.1, предложение първо и трето от ЗЗД, въззивният съд намира следното : Клаузата на чл.14 от нотариалния акт, на която се позовава НКИЗ, че не дължи връщане на продажната цена в случаи на развален договор по вина на купувача, ако последният не изпълни инвестиционният проект /и за която след уточнение в обстоятелствената част на ИМ се твърди, че всъщност имала характера на компенсаторна неустойка/ е недействителна, като същата е нищожна съгласно чл.26, ал.1 ЗЗД- поради противоречието й със закона- чл.88 във вр. с чл.55, ал.1, предложение трето ЗЗД. Законодателят в разпоредбата на чл.88 ЗЗД е уредил с изрично правило, че развалянето на договора има обратно действие, като също така изрично е уредено и изключението от това общо правило, а именно при какви договори развалянето ще има действие само занапред- единствено за договорите с периодично и продължително изпълнение на насрещните престации на страните, каквито са напр. договорите за наем, лизинг и пр. От своя страна, при договора за покупко-продажба никога не е имало колебания в правната теория и съдебната практика, че развалянето му има обартно действие. Няма колебания също така и че правилото на чл.88 ЗЗД има императивен, а не диспозитивен характер, тъй като предвижда само едно единствено изключение относно обратното действие и то е предвидено относно договорите с периодично и продължително изпълнение. То не предвижда възможност страните да уговорят отклонение различно от него, за разлика от диспозитивните законови правила, при които страните могат свободно да се отклонят от предписанията им. Както правилото относно обратното действие на развалянето, така и изключението относно договорите с продължително и периодично изпълнение, не могат да бъдат дерогирани по волята на страните тъй като това, за кого поражда действие договорът и в какво се изразява действието му, както и как рефлектира развалянето върху породените от договора права и задължения в зависимост от това дали уговорените насрещни претенции са с еднократно или с продължително и периодично изпълнение представляват основни принципни положения, от които страните по съответния договор не могат да се отклоняват – такава е и практиката на касационната инстанция, напр. Решение № 391/26.05.2010г. по гр.дело № 631/2009г. на ВКС, ГК, 4 ГО. Още по-малко може да се уговаря, че развалянето на договора ще има различно действие спрямо породените за едната страна по договора права, респ. че развалянето ще рефлектира само върху правата на едната страна по договора, а другата ще запази придобитата от нея права, както на практика страните са уговорили с клаузата на чл.14 от процесния договор. Тази уговорка ще е нищожна като намираща се в пряко противоречие с нормата на чл.88 ЗЗД, която предвижда, че развалянето на договора ще има обратно действие, което ще има проявление по отношение и на двете страни, а не само по отношение на една от страните по правоотношението. Това е така, защото развалянето заличава с обратна сила породените от договора насрещни права и на двете страни по него и не е възможно поради това една от страните да запази въпреки развалянето дадената й преди това от другата страна престация. Това е така и поради факта, че основанието купувачът да поеме задължение за плащане на уговорената продажна цена на продавача е именно насрещното задължение на продавача да му прехвърли правото на собственост. Поради това и законът не допуска развалянето на договора да рефлектира само върху породените от едната страна по договора права, а да не рефлектира върху правата на другата страна, каквато е и уговорката на чл.14 на процесния договор, но която уговорка е нищожна поради противоречието й с чл.88 ЗЗД. Обстоятелството, че процесната продажба представлява насърчителна мярка по ЗНИ и е сключена с оглед постигането на определен инвестиционен проект не обосновава по никакъв начин извод различен от този, че оспорваната уговорка в чл.14 е нищожна поради противоречието й със закона. Това е така, защото доколкото ЗНИ е приложим към процесната продажба, то в него не се съдържат никакви специални правила, в които да е нарочно предвидено някакво различно действие на развалянето на договори за продажба, сключени като насърчителна мярка, от посоченото в императивното правило на чл.88 ЗЗД, нито пък има разпоредба, която да изключва изрично приложението на чл.55, ал.1, предложение трето ЗЗД. На самостоятелно основание тази разпоредба от договора е недействителна и поради противоречието й с добрите нрави- чл.26, ал.1, предложение три ЗЗД. Последиците от тази уговорка, дори и да се приеме, че те имат неустоечен характер, са, че продавачът ще получи в резултат на развалянето отново правото на собственост върху процесния имот и едновременно с това ще задържи и вече заплатената цена от купувача, като в резултат на това ще се стигне до съществено неоснователно обогатяване на продавача за сметка на купувача, при което правното му положение ще бъде по-благоприятно отколкото ако другата страна беше престирала правилно и беше изпълнила точно задължението си. А основанието „Клайммат“ ООД да поеме задължение спрямо НКИЗ ЕАД за покупната цена е именно придобиване на правото на собственост, което му прехвърля продавача и което съставлява естеството на насрещната му престация. Такава уговорка е в очевидно притоворечие с принципа за справедливост и добросъвестност, приложим и в търговските отношения и също така очевидно води и до обогатяването на едната страна по договора за смека на другата без никакво основание. На следващо място, тази неустойка в размер на 100 процента от цената на договора изобщо не дължи сметка за вида на неизпълнението, което обезпечава- само и единствено неизпълнението на инвестиционния проект, което макар и да е същественото, съвсем не е единственото задължение на купувача. Другото негово съществено задължение е да заплати и то авансово продажната цена, което няма спор и се установява, че го е изпълнил изцяло още преди сключването на договора. Уговарянето на неустойка в такъв значим размер не отчита това обстоятелство и следователно същата не е съобразена по никакъв начин с размера на очакваните вреди, които продавачът би претърпял от неизпълнението на задължението на другата страна по чл.14 от договора, като единствената й видима цел е задържането на 100 процента от получената от продавача цена под формата на неустоечно обезщетение като по този начин клаузата излиза извън характерните за нея обезщетителни функции. Поради тази причина правилни са изводите на първоинстанционния съд, че уговорена по такъв начин клаузата за неустойка няма да има за цел обезпечаване на изпълнението, обезщетяване на вредите и санкциониране на неизпълнението и че като такава същата е нищожна и не създава основание за задържането на цената след разваляне на договора. По изложените съображения предявеният срещу ответника НКИЗ насрещен иск с правно основание чл.26, ал.1 ЗЗД се явява основателен. Поради съвпадането на крайните изводи на въззивния съд с тези на първоинстанционния съд въззивната жалба следва да бъде оставена без уважение, като неоснователна, а обжалваното с нея решение- потвърдено като правилно. На основание чл.78, ал.3 ГПК и с оглед на направеното искане въззивникът „Национална компания Индустриални зони“ЕАД следва да бъде осъден да заплати на въззиваемия „Клайммат“ООД направените от него разноски за адвокатско възнаграждение в размер на сумата от 7 255,58 евро. Воден от горното, Софийски апелативен съд