Решение № 794 от 4.3.2026 г. на Районен съд - Варна по дело № 6727/2025 г.

Производството по делото е образувано по предявен от Г. Т. А., ЕГН ••••••••••, адрес: гр. В. срещу И. Н. И., ЕГН ••••••••••, адрес гр. В. иск с правно основание чл.109 ЗС с петитум да бъде осъден ответникът И. Н. И., ЕГН •••••••••• да осигури достъп на Г. Т. А., ЕГН ••••••••••, чрез предоставяне на ключ или премахване на врата до вътрешния двор на жилищна сграда, построена в ПИ с идентификатор 10135.5506.322, с административен адрес: гр. В. и да се въздържа от действия, изразяващи се във възпрепятстване на Г. Т. А. да влиза с автомобила си във вътрешния двор на жилищната сграда, на основание чл. 109 от ЗС.

В исковата молба ищецът излага следните твърдения:

Ищцата е собственик на недвижими имоти вследствие на дарение с НА № 56, том ІІ, рег. № 2659, дело № 225 от 2018 год. по описа на нотариус Диана Стоянова,рег. № 192 от НК (док. 1 - НА и скици на парцел, апартамент и гараж), находящи се в гр. В., а именно: Апартамент №9 на четвърти етаж, представляващ самостоятелен обект с идентификатор 10135.5506.322.5.9, сграда №5, разположен в поземлен имот с идентификатор 10135.5506.322, със застроена площ 71,08 кв. м, състоящ се от антре, дневна/кухня, две спални, баня, тоалет, два балкона, ведно с изба № 5, със застроена площ 5,36 кв. м, както и 7,99 % идеална част от общите части на сградата и правото на строеж върху дворното място, върху което е построен обектът, както и гаражпаркомясто №7 на първи етаж, представляващ самостоятелен обект с идентификатор 10135.5506.322.5.23 в сграда №5, разположен в поземления имот; Гаражът е със застроена площ 17,00 кв. м, както и 1,31% идеална част от общите части на сградата и правото на строеж върху дворното място, върху което е построен обекта.

Самата сграда №5 на този адрес: гр. В., ведно с обособените обекти, е построена, след като с НА № 126, том IV, рег. №9065, дело № 644 от 2007 год. по описа на нотариус Петранка Димитрова с рег. № 332 от НК (док. 2- НА), Т. Г. А., А. Г. С. и ответникът И. Н. И., като управител на ЖСК „Мизия-1“, с ЕИК по БУЛСТАТ 148058446, заедно с В. Е. А. и Н. М. М., всички в качеството си на съсобственици на имот с идентификатор 10135.5506.322, целият с площ от 300 кв. м, находящ се в гр. В., взаимно си учредяват правото на строеж върху обособени обекти в бъдеща шестетажна сграда с РЗП 1003,56 кв. м.

След изграждането и въвеждането в експлоатация на тази жилищна сграда, с НА №55, том III, рег. №3758, дело №392 от 2015 год. по описа на нотариус Диана Стоянова, рег. №192 от НК (док. 3- НА), Т. Г. А. и А. Г. С. продават на ответника И. Н. И., в качеството му на физическо лице, 210 кв. м върху 300 кв. м идеална част от поземления имот с идентификатор 10135.5506.322, върху който е построена шестетажната жилищна сграда с РЗП 1003,56 кв. м. Целият имот е с площ 300 кв. м и е с административен адрес: гр. В. - т.е. това е недвижимият имот, върху който е построена сградата, в която ищцата понастоящем е собственик на апартамент №9, гараж-паркомясто №7 с достъп откъм улицата „Кирил Пейчинович“ и общо 9,3% идеални части от общите части на сградата и правото на строеж върху дворното място.

В недвижимия имот с идентификатор 10135.5506.322, целият с площ от 300 кв. м, находящ се в гр. В., където е построена жилищната сграда, е налице подземен етаж, състоящ се от паркоместа и избени помещения, който подземен етаж е изграден върху цялата площ на този имот, като свободната незастроена площ на сградата над нивото на терена (вътрешния двор) не представлява свободна част от същия имот, а се явява част от покривната плоча на подземния етаж.

Като собственик на идеални части от поземления имот с идентификатор 10135.5506.322, ответникът И. Н. И. започнал да продава от тези свои идеални части, заедно с някои от жилищата в новопостроената сграда, като уговарял в нотариално изповядана сделка, че собствеността върху идеални части от ПИ дават право на купувачите да ги ползват като обособени паркоместа във вътрешния двор на сградата:

• C HA №144, том I, рег. №1393, дело № 122 от 2016 год. по описа на нотариус Диана Стоянова, с рег. № 192 от НК (док. 4- НА), И. Н. И. продава на Т. Н.а И.а само 14,25 кв. м идеална част от собствените си идеални части от недвижим имот- ПИ в град Варна, община Варна, обл. Варна, с административен адрес: кв. А. ул. К. П., целият от 300 кв. м, представляващ обект с идентификатор 10135.5506.322, които 14,25 кв. м да се ползват като паркомясто № 10 (цитат от НА), разположено във вътрешния двор;

• С НА № 146, том I, рег. № 1397, дело № 124 от 2016 год. по описа на нотариус Диана Стоянова, рег.. № 192 от НК (док. 5- НА), И. Н. И. продава на Т. Н.а И.а само 14,25 кв. м идеална част от собствените си идеални части от недвижим имот- ПИ в град Варна, община Варна, обл. Варна, с административен адрес кв. А., ул. К. П., целият от 300 кв. м, представляващ обект с идентификатор 10135.5506.322, които 14,25 кв. м да се ползват като паркомясто № 12 (цитат от НА), разположено във вътрешния двор;

• С НА №51, том I, рег. №593, дело №48 от 2024 год. по описа на нотариус Диана Стоянова, рег. №192 от НК (док. 6- НА), И. Н. И., продава на И. Й. Г. само 29 кв. м идеална част от собствените си идеални части от недвижим имот- ПИ в град Варна, община Варна, обл. Варна, с административен адрес кв. А. ул. К. П., целият от 300 кв. м, представляващ обект с идентификатор 10135.5506.322, които 29 кв. м да се ползват като паркомясто № 13 (цитат от НА), разположено във вътрешния двор.

Ищцата А. съжителства на семейни начала в недвижимия имот, нейна собственост, а именно апартамента в гр. В., от 2017 год. с К. К. К., ЕГН ••••••••••. Притежават два автомобила- марка „Фолксваген“ модел „Пасат“, рег. №ХХХХ,

собственост на ищцата и марка „Пежо“, модел „Ион“, с рег. № ХХХХ, който е електрически, със собственик К. К.. Поради спецификата си и необходимостта от зареждане, електрическият автомобил, собственост на К., се паркира в гаража и там е налице изведена електрическа линия, за зареждането на батерията.

Като съсобственик с общо 9,3 % идеална част от общите части на сградата и правото на строеж върху дворното място ищцата след покупката на своя недвижим имот през 2018 год. е паркирала своя личен автомобил „Фолксваген Пасат“ във вътрешния двор на сградата. От началото на 2024 година ответникът И. започнал да я притеснява и да указва натиск върху нея, да не паркира автомобила си „Фолксваген Пасат“ във вътрешния двор на сградата, където има очертани четири броя паркоместа, тъй като самият И. бил продал паркоместата във вътрешния двор и ищцата нямала право да паркира там.

Ищцата излага, че вътрешният двор бил разпределен на паркоместа и тези паркоместа били продадени на сегашните им собственици, никой друг не можело да паркира там, по думи на ответника. Освен това, ответникът оказвал вербален натиск и върху К., според него нито А., нито К. можели да си паркират колата „Фолксваген“ във вътрешния двор. Нещо повече, по думите на И., имало някакво споразумение от 2016 година, между тогавашните кооператори, в което решили, че откритият паркинг във вътрешния двор щял да се ползва от ответника И., и/или негови приобретатели, като И. изрично щял да посочва и конкретно паркомясто за всеки. Често, след като ищцата паркирала автомобила си „Фолксваген“ във вътрешния двор на сградата, се появявал ответникът И. с искане колата й да бъде изведена от вътрешния двор, което прераствало във вербален натиск, на което ищцата не можела да се противопостави и в крайна сметка е препятствана във възможността си да ползва вътрешния двор на сградата, въпреки че е съсобственик с идеални части в сградата.

Счита, че всякакви уговорки в нотариални актове, с които от страна на продавача И. и купувачите на идеални части от имота, се уговаря такива идеални части да се ползват като реално паркомясто са недействителни. Общите части могат да бъдат разпределени за ползване от отделните съсобственици чрез Общо събрание по реда на ЗУЕС, но такова Общо събрание не е свиквано и такова решение не е приемано от съсобствениците в имота.

През месец март 2025 година, ответникът И. извършил ремонт, като сменил входната врата към вътрешния двор на сградата и ключалката и дал ключове само на съкооператорите, на които, по думите му, „той е продал паркоместа във вътрешния двор“, като по този начин ищцата няма никакъв достъп до вътрешния двор и не разполага с ключ за вратата му.

Излага, че е съсобственик с ответника И. по отношение на общите части на сградата с административен: адрес гр. В.. Твърди, че така нареченият вътрешен двор в имота, конструктивно представлява част от сградата, а именно покривна плоча на подземния етаж. Т.е. вътрешният двор представлява обща част на сградата и е в режим на етажна собственост.

Сочи, че съгласно чл.38 от ЗС, покривите са общи части. Ответникът И. не притежава права, които да водят до ограничаване правото на ищцата да ползва безпрепятствено обща част, а именно вътрешния двор. Въпреки многократните възражения от страна на ищцата, ответникът я възпрепятства да ползва обща част от сградата, каквато представлява вътрешният двор, а именно да паркира автомобила си там, като след март месец 2025 год. А. не разполага и с ключ за вратата на вътрешния двор.

Моли за уважаване на исковите претенции и за присъждане на съдебноделоводните разноски.

В срока по чл. 131 ГПК ответникът е депозирал отговор на исковата молба, в който излага, следното:

Не оспорва:

1/ Наличието на сграда с идентификатор № 10135.5506.322.5 в поземлен имот с идентификатор № 10135.5506.322 по КККР на гр. Варна;

2/ Начинът на възникване на сградата с идентификатор № 10135.5506.322.5 - построяването й въз основа на взаимно учредено право на строеж от съсобствениците на поземления имот, обективирано в нотариален акт №126, т. IV, рег. № 9065, дело 6442 от 07.11.2007 г. на нотариус Петранка Димитрова - № 332 в НК, район ВРС;

3/ Че след изграждането и въвеждането в експлоатация на сградата с нотариален акт №55, т. IІІ, рег. №3758, дело 392 от 26.11.2015г. на нотариус Диана Стоянова - №192 в НК, район ВРС е придобил 210 кв.м идеални части от поземлен имот с идентификатор №10135.5506.322 по КККР на гр. Варна.

4/ Че върху покривната плоча върху подземния етаж на сграда с идентификатор № 10135.5506.322.5 има разположени четири броя паркоместа;

5/ Че Етажната собственост на сграда с идентификатор № 10135.5506.322.5 никога и по никакъв повод не е вземала каквото и да е решение относно ползването на четирите броя паркоместа, разположени на покривната плоча върху подземния етаж.

Твърди, че покривната плоча върху подземния етаж на сграда с идентификатор №10135.5506.322.5, представлява тераса по смисъла на §.5, т.59 от ЗУТ, като същата е използваема и върху нея са разположени четири броя паркоместа. По силата на нормата на §5. т.16, изр.2, пр.1 от Закона за устройство на територията тази използваема тераса представлява „Свободна дворна площ“. Сочи, че нормата на §5. т.16, изр.2, пр.1 от Закона за устройство на територията е специална по отношение на нормите на Закона за собствеността. Към 15.01.2016г. собственици на дворното място били само и единствено Т. Г. А., ЕГН ••••••••••, А. Г. С., ЕГН •••••••••• и ответникът. Излага, че не всички собственици на самостоятелни обекти в сграда с идентификатор №10135.5506.322.5 притежават идеални части от собствеността в поземлен имот с идентификатор № 10135.5506.322 по КККР на гр. Варна към 15.01.2016г., както и към момента на възникване на етажната собственост. Към 15.01.2016г. Етажната собственост на сграда с идентификатор № 10135.5506.322.5 не е била компетентна да взема каквото и да е решение относно ползването на свободната дворна площ /дворното място/ предвид трайно установената съдебна практика, обективирана в Решение №481/25.05.2011г. по гр.д. № 979/2009 г. на ВКС, I г.о., Решение № 28/01.02.2012 г. по гр. д. № 331/2011 г. на ВКС, II г. о., Решение № 71/25.05.2017 г. по гр. д. № 3936/2016 г. на ВКС, I г.о., Решение № 124/20.10.2014 г. по гр. д. № 2054/2014 г. на ВКС, II г.о. и други, според, която: „Когато в дворното място е построена сграда, в която правото на собственост върху различни самостоятелни обекти принадлежи на различни лица, т.е. сградата е в режим на етажна собственост, но не всички собственици на самостоятелни обекти притежават идеални части от дворното място, а наред с това право на собственост върху идеални части от дворното място притежава и лице, което няма вещни права върху самостоятелен обект в сградата, дворното място няма статут на обща част по смисъла на чл.38 ЗС и ползването му следва да бъде разпределено по реда на чл.32,ал.2 ЗС.“

Твърди, че на 15.01.2016г. било подписано споразумение между съсобствениците на поземлен имот с идентификатор № 10135.5506.322 по КККР на гр. Варна, което в частта по отношение на паркоместа с номера №10,11,12 и 13 по същество представлява Решение по смисъла на чл.32,ал.1 от Закона за собствеността. Сочи, че ищцата черпи своите права съгласно НА №56, том 2, рег. №2659, дело №225 от 27.06.2018г. на нотариус Диана Стоянова - №192 в НК, район ВРС от праводателя Т. Г. А., ЕГН ••••••••••, който е страна по споразумението от 15.01.2016г. между съсобствениците на поземлен имот с идентификатор № 10135.5506.322 по КККР на гр. Варна. До настоящия момент друго решение съсобствениците на поземлен имот с идентификатор № 10135.5506.322 по КККР на гр. Варна, което да отменя решението от 15.01.2016г. не е вземано. С Нотариални актове с №144, т.1, рег. №1393, дело №122 от 21.04.2016г. на нотариус Диана Стоянова - №192 в НК, район ВРС и №145, т.1, рег. №1396, дело №123 от 21.04.2016г. на нотариус Диана Стоянова - №192 в НК, район ВРС и №146, т.1, рег. №1397, дело №124 от 21.04.2016г. на нотариус Диана Стоянова - №192 в НК, район ВРС ответникът е прехвърлил идеални части от поземлен имот с идентификатор № 10135.5506.322 по КККР на гр. Варна на Т. Н.а И.а, ЕГН •••••••••• с уговорка същите „да се ползват като паркоместа“ с номера №10,№11 и №12.

Твърди, че предвид обстоятелството, че въпросната уговорка е недействителна с нотариален актове №19, т.1, рег.. №304, дело №19 от 23.01.2025г. на нотариус Диана Стоянова - № 192 в НК, район ВРС обратно му била прехвърлена изцяло собствеността върху идеалните части от поземлен имот с идентификатор № 10135.5506.322 по КККР на гр. Варна. Преградната врата, поставена в сграда с идентификатор №10135.5506.322.5, ограничава само и единствено достъпа на ответницата до покривната плоча върху подземния етаж представляваща „Свободна дворна площ“ /дворно място/ по смисъла на §.5, т.16, изр.2, пр.1 от ЗУТ и ползването на което дворно място е уредено със споразумение между съсобствениците на поземлен имот с идентификатор № 10135.5506.322 по КККР на гр. Варна от 15.01.2016г.

Предвид гореизложеното счита и предявеният иск с правно основание чл. 109 от ЗС, с което се иска да бъда осъден да осигури достъп на ищцата до покривната плоча върху подземния етаж, представляваща „Свободна дворна площ“ от дворно място/ по смисъла на §.5. т.16, изр.2, пр.1 от ЗУТ чрез предоставянето на ключ или премахването на поставената врата се явява и неоснователен, поради което и следва да бъде отхвърлен като такъв.

Съдът, като прецени съобразно чл. 12 и чл. 235 ГПК поотделно и в съвкупност събраните по делото доказателства, доводите и възраженията на страните и по вътрешно убеждение, приема за установено от фактическа страна следното:

1/ С НА № 126, том IV, рег. №9065, дело № 644 от 27.11.2007 год. по описа на нотариус Петранка Димитрова с рег. № 332 от НК, Т. Г. А., А. Г. С. и ответникът И. Н. И., като управител на ЖСК „Мизия-1“, с ЕИК по БУЛСТАТ 148058446, заедно с В. Е. А. и Н. М. М., всички в качеството си на съсобственици на имот с идентификатор 10135.5506.322, целият с площ от 300 кв. м, находящ се в гр. В., взаимно си учредяват правото на строеж върху обособени обекти в бъдеща шестетажна сграда с РЗП 1003,56 кв. м.

2/ На 15.01.2016 г. е сключено споразумение между Т. Г. А. ЕГН ••••••••••, А. Г. С. ЕГН •••••••••• и И. Н. И. ЕГН •••••••••• съгласно което паркоместата, които се намират на кота +0.00/, първи етаж /партер/, ще се ползват по следния начин:

ПАРКОМЯСТО №7, описано подробно в Нотариален акт за учредено право на строеж № 136, т. IV, per. № 9065, дело № 644/27.11.2007 г. на нотариус № 332 в НК, район ВРС, ще се ползва от Т. Г. А., негови наследници и/или последващи негови приобретатели ако той изрично посочи в нотариалните актове, че заедно с идеалните части от земята приобретателя ще ползва и това паркомясто;

ПАРКОМЯСТО №8, описано подробно в Нотариален акт за учредено право на строеж № 136, т. IV, per. № 9065, дело № 644/27.11.2007 г. на нотариус № 332 в НК, район ВРС, ще се ползва от сина на А. Г. С. - Г. А. Г., негови наследници и/или последващи негови приобретатели ако той изрично посочи в нотариалните актове, че заедно с идеалните части от земята приобретателя ще ползва и това паркомясто;

ПАРКОМЯСТО №9 /с нов номер, т. к. № 9 отпада/ по Нотариален акт за учредено право на строеж е с № 10, ще се ползва от И. Н. И., негови наследници и/или последващи негови приобретатели ако той изрично посочи в нотариалните актове, че заедно с идеалните части от земята приобретателя ще ползва и това паркомясто;

ОТКРИТИТЕ ПАРКОМЕСТА №10, 11, 12 и 13, които са идентични с ОТКРИТИ ПАРКОМЕСТА №11, 12, 13 и 14 по Нотариален акт за учредено право на строеж, обособени като: „Открит паркинг във вътрешен двор, при граници: сграда, имот 10135.5506.323; 10135.5506.326; 10135.5506.321“ ще се ползват от И. Н. И., негови наследници и/или последващи негови приобретатели ако той изрично посочи в нотариалните актове, че заедно с идеалните части от земята приобретателя ще ползва и конкретно паркомясто в този открит паркинг срещу задължение той да осъществява изцяло за своя сметка всички действия без изключения по поддръжка и ремонт на настилката /паркоместата на първи етаж в открит паркинг, кота +0.00/ след гаранционните срокове по „Наредба №2 от 31.07.2003 г. за въвеждане в експлоатация на строежите в Република България и минималните гаранционни срокове за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти“ на МРРБ.

3/ С НА №55, том III, рег. №3758, дело №392 от 26.11.2015 год. по описа на нотариус Диана Стоянова, рег. №192 от НК Т. Г. А. и А. Г. С. продават на ответника И. Н. И., в качеството му на физическо лице, 210 кв. м идеални части от 300 кв. м от поземлен имот с идентификатор 10135.5506.322, върху който е построена шестетажната жилищна сграда с РЗП 1003,56 кв. м.

4/ На 01.02.2016 г. сграда с идентификатор 10135.5506.322.5, находяща се в ПИ в град Варна, община Варна, обл. Варна, с административен адрес кв. А., ул. К. П., целият от 300 кв. м, представляващ обект с идентификатор 10135.5506.322 е въведена в експлоатация, видно от Удостоверение №5 от 01.02.2016 г., издадено от Община Варна, район „Аспарухово“.

5/ C HA №144, том I, рег. №1393, дело № 122 от 21.04.2016 год. по описа на нотариус Диана Стоянова, с рег. № 192 от НК (док. 4- НА), И. Н. И. продава на Т. Н.а И.а само 14,25 кв. м идеална част от собствените си идеални части от недвижим имот- ПИ в град Варна, община Варна, обл. Варна, с административен адрес: кв. А. ул. К. П., целият от 300 кв. м, представляващ обект с идентификатор 10135.5506.322, които 14,25 кв. м да се ползват като паркомясто № 10 (цитат от НА), разположено във вътрешния двор;

6/ С НА № 146, том I, рег. № 1397, дело № 124 от 21.04.2016 год. по описа на нотариус Диана Стоянова, рег.. № 192 от НК (док. 5- НА), И. Н. И. продава на Т. Н.а И.а само 14,25 кв. м идеална част от собствените си идеални части от недвижим имот- ПИ в град Варна, община Варна, обл. Варна, с административен адрес кв. А., ул. К. П., целият от 300 кв. м, представляващ обект с идентификатор 10135.5506.322, които 14,25 кв. м да се ползват като паркомясто № 12 (цитат от НА), разположено във вътрешния двор;

7/ Ищцата е придобила Апартамент №9, представляващ самостоятелен обект с идентификатор 10135.5506.322.5.9, находящ се на четвърти етаж в сграда №5, разположена в поземлен имот с идентификатор 10135.5506.322, с адрес: гр. В., със застроена площ 71,08 кв. м, състоящ се от антре, дневна/кухня, две спални, баня, тоалет, два балкона, ведно с изба № 5, със застроена площ 5,36 кв. м, както и 7,99 % идеална част от общите части на сградата и правото на строеж върху дворното място, върху което е построен обектът, както и гараж-паркомясто №7, представляващ самостоятелен обект с идентификатор 10135.5506.322.5.23, находящ се на първи етаж, в сграда №5, с идентификатор 10135.5506.322, с адрес: гр. В., със застроена площ 17,00 кв. м, както и 1,31% идеална част от общите части на сградата и правото на строеж върху дворното място, върху което е построен по дарение, обективирано в НА №56, том ІІ, рег. №2659, дело №225 от 27.06.2018 год. по описа на нотариус Диана Стоянова, рег. №192 от НК

8/ С НА №51, том I, рег. №593, дело №48 от 08.02.2024 год. по описа на нотариус Диана Стоянова, рег. №192 от НК (док. 6- НА), И. Н. И., продава на И. Й. Г. само 29 кв. м идеална част от собствените си идеални части от недвижим имот- ПИ в град Варна, община Варна, обл. Варна, с административен адрес кв. А. ул. К. П., целият от 300 кв. м, представляващ обект с идентификатор 10135.5506.322, които 29 кв. м да се ползват като паркомясто № 13 (цитат от НА), разположено във вътрешния двор.

9/ С НА №19, том І, рег. №304, дело №19, от 23.01.2025 г. Т. Н.а И.а продава на И. Н. И. собствените си 42,75 кв. м. ид. части от ПИ в град Варна, община Варна, обл. Варна, с административен адрес кв. А., ул. К. П., целият от 300 кв. м, представляващ обект с идентификатор 10135.5506.322.

10/ Към доказателствения материал по делото е приобщено съдебноархитектурна експертиза, изготвена от вещото лице арх. Радинка Стоянова, от която се установява следното:

Процесната сграда е изградена в ПИ с идентификатор 10135.5506.322 в съответствие с Разрешение за строеж №16/19.02.2008 г. издадено от Главен архитект на район „Аспарухово”, Община Варна. Сградата е въведена в експлоатация с Удостоверение за въвеждане в експлоатация №5/01.02.2016 г., издадено от Главен архитект на район „Аспарухово”, Община Варна. Във вътрешния двор на сградата са предвидени шест паркоместа и едно с директен достъп от ул. „Кирил Пейчинович”. Същите не са обозначени с номер, очертани граници и площ. В обяснителната записка на одобрения проект част „Архитектура“ е записано: „Първият приземен етаж (партер) е колонада, където като помещения са блокирани само стълбището и входното преддверие, а останалите площи се използват за паркиране (7 паркоместа), проход към вътрешния двор и отворена рампа за подземния паркинг.”

При направения оглед на място вещото лице е установило, че във вътрешния двор на ПИ с идентификатор 10135.5506.322 с боя са очертани шест паркоместа. На четири от тях с боя е написан номер /от 1 до 4/. Разположението е различно от това посочено в одобрените проекти.

Съгласно действащата кадастрална карта, одобрена със Заповед за одобрение на КККР РД-18-73/23.06.2008 г., издадена от Изпълнителен директор на АГКК, изменена със Заповед за изменение на КККР КД-14-03- 1687/12.11.2010 г., издадена от Началник на СГКК - Варна, СОС 10135.5506.322.5.22 област Варна, община Варна, гр. В., гараж ПАРК е вид собственост - частна, тип Гараж, бр. нива 1, площ по документ 79.92 кв. м, ид.ч. 5,9589 %.

Съгласно текста на §1, т.1 от ДР на Закон за кадастъра и имотния регистър: „По смисъла на този закон "самостоятелен обект в сграда или в съоръжение на техническата инфраструктура" е обособена част от сградата или съоръжението, която е обект на собственост и има самостоятелно функционално предназначение”.

Нанесеният в кадастралната карта СОС 10135.5506.322.5.22 заема част от вътрешния двор и прохода под част от сградата съгласно одобрените проекти. Същият затваря достъпа от сградата към вътрешния двор и няма самостоятелно функционално предназначение. СОС 10135.5506.322.5.22 включва в контура си два броя паркоместа от предвидените в одобрените проекти /посочен е с червен цвят в извадка от одобрен проект част Архитектура -чертеж „Ситуация”./ Автомобилният достъп до обособения паркинг във вътрешния двор е през проход от ул. „Кирил Пейчинович”. В отклонение от одобрените проекти на разстояние около 4,50 м от уличната регулация, в прохода е монтирана ролетна щора с вградена пешеходна врата, ограничаваща достъпа до вътрешния двор. Съгласно одобрените проекти на процесната сграда, в площта на целия ПИ с идентификатор 10135.5506.322 е предвиден подземен етаж с достъп покрита рампа. Над част от подземния етаж в югоизточната част на имота са предвидени паркоместа по одобрен проект.

H a основание §5, т.15 и т.16 от Допълнителни разпоредби на ЗУТ в поземлен имот с идентификатор 10135.5506.322 е налице свободна дворна площ, включваща площта на откритата използваема тераса върху част от подземния етаж. Последната представлява плосък покрив обособен като открит паркинг за 4 бр. автомобила и частично за 2 бр. автомобила над част от подземния паркинг.

Откритата използваема тераса върху част от подземния етаж, представляваща плосък покрив, не влиза в изчисляването на градоустройствените показатели като застроена площ, разгъната разстроена площ, плътност и коефициент на интензивност, но е част от конструкцията на сградата.

При тази установеност на фактите, съдът възприе следните правни изводи:

Предявен е иск с правно основание чл. 109 от ЗС.

В тежест на ищеца по предявения иск с правно основание чл.109 от ЗС е да докаже правото си на собственост, както и твърденията в исковата молба за осъществяване от страна на ответника на неправомерни действия, които препятстват упражняване на правото му на собственост върху процесния имот (вътрешен двор) в пълен обем.

Негаторният иск по чл.109 СК е вещен иск, предоставен на собственика на вещното право за защитата му от неоснователни преки или косвени въздействия върху имота му, с които се пречи, ограничава или смущава спокойното ползване на имота по неговото предназначение.

По делото е спорно дали обособеният паркинг във вътрешния двор, представлява по естеството си обща част на сградата.

Между страните не е спорно, а и същото се установява от заключението на вещото лице, че покривът на подземния паркинг се намира на кота нула и върху него е обособен открит паркинг, находящ се във вътрешния двор.

С Решение №142 от 11.03.2025 г. на ВКС по гр. д. № 292/2024 г., I г. о., ГК по реда на чл.290 ГПК по казус, аналогичен с процесния е даден отговор на въпроса превръща ли се земята в обща част по естеството си в смисъла на чл.38 ЗС, защото съставлява "покрив" на подземното строителство, в случаите, когато земята не е прехвърлена на отделните етажни собственици. В мотивите на решението е прието, че Законът за собствеността обособява земята като самостоятелен обект на правото на собственост. Земята може да бъде обща част по смисъла на чл. 38 ЗС и тя е обект на специална закрила, уредена в чл. 29 и чл. 29а ЗС. Традиционното разбиране за правото на строеж по чл.63 ЗС се отнася за строителство във височина върху земната повърхност. Когато в един имот въз основа на учредено право на строеж се извърши подземно строителство и възникне етажна собственост, земята, която се намира върху подземното строителство, не става обща част по чл. 38, ал. 1 ЗС, а остава собственост на собственика на земята. В този случай възстановената земна повърхност не може да се разглежда като покрив на подземното строителство, тъй като суперфициарят няма правно основание да придобие правото на собственост върху земята, само защото тя не продължава в онази дълбочина, която е имала преди строителството.

Аргумент в подкрепа на извода, че и при подземно строителство правото на собственост върху възстановената земна повърхност /земята/ се запазва от нейния собственик и не се превръща в покрив на подземното строителство е и разпоредбата н а §5, т.16 на ДР на ЗУТ, според която по смисъла на този закон "свободна дворна площ" е разликата между площта на УПИ и застроената площ. За такава площ се считат и откритите използваеми тераси върху подземния етаж, както и озеленените площи. Такъв е и настоящият случай с оглед заключението на вещото лице, съгласно което спорната площ, представлява „свободна дворна площ“, откритата използваема тераса, която не влиза в изчисляването на градоустройствените показатели като застроена площ, разгъната разстроена площ, плътност и коефициент на интензивност, но е част от конструкцията на сградата.

С оглед на горното, съдът намира, че ищцата не притежава право на собственост върху терена, и в частност върху процесния вътрешен двор-паркинг, поради което правата й на собственик не са нарушени от ответника с оглед на основанието, от което самата ищца извежда исковата си претенция, а именно че спорната площ е обща част на сградата, представляваща паркинг върху покрива на сградата, който тя в качеството си на собственик на тази обща част на сградата, има право да използва като паркира там автомобила си.

Поради това и ирелевантно се явява възражението на ищцата, че представеното от ответника споразумение относно ползването на паркоместата не е я обвързват с оглед момента на възникване на етажната собственост и качеството на ищцата на етажен собственик по отношение на тази част, тъй като не се установи външният паркинг да е част от етажната собственост въобще.

По отношение на поставената врата и дали същата е изградена в отклонение от архитектурния проект, съдът намира, че поставянето на такава врата не изисква строително разрешение, тъй като не попада в обхват на чл.147, ал.1 от ЗУТ. Вратата не препятства достъпа до самостоятелните обекти в сградата и в частност собствените на ищцата апартамент и гараж с достъп от към улицата, а само до вътрешния дворпаркинг, от където не се осъществява достъп до собствените на ищцата самостоятелни обекти в сградата.

Поради изложеното по-горе, съдът намира, че предявеният иск с правно основание чл.109 от ЗС се явява неоснователен и като такъв следва да бъде отхвърлен.