Решение № 240 от 18.5.2026 г. на Районен съд - Пещера по дело № 636/2024 г.

Образувано е по искова молба с вх. № 3390/14.06.2024 г., уточнена с молба с вх. № 650/06.02.2025 г. и молба с вх. № 1643/26.03.2025 г. и двете по описа на Районен съд - Пещера, подадена от Сдружение с нестопанска цел „Туристическо дружество Купена-Пещера", ЕИК 112586209, със седалище и адрес на управление област Пазарджик, община Пещера, гр. Пещера, ул. „Дойранска епопея" №3, представлявано от И. Г. Г., чрез адв. П. В. Т. - Л. от САК, против Г. В. К., с ЕГН ••••••••••, с постоянен адрес: гр. Пещера, •••••, К. Г. Б., ЕГН ••••••••••, с постоянен адрес гр. Пещера, •••, А. Д. Б., ЕГН ••••••••••, с постоянен адрес гр. Пловдив, ••• и Д. Я. А., ЕГН ••••••••••, с постоянен адрес гр. Пловдив, •••• с която са предявени следните искове:

1. Иск с правно основание чл. 41, ал. 4 във връзка с чл. 41, ал. 3, т. от ЗЮЛНЦ във връзка с чл. 26, ал. 1 от ЗЗД за прогласяване нищожността на договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в Нотариален акт №27, том II, per. №1975, дело №224 от 2020 г., по описа на Г. В.- Нотариус с район на действие Районен съд- Пещера, с рег.№545, вписан в Служба по вписванията с вх. №876 от 15.07.2020 г. акт №29, том IV, дело 484/2020 г., обективно кумулативно съединен с иск с правно основание чл. 124, ал. 1 от ГПК за признаване за установено по отношение на ответниците К. Г. Б. и А. Д. Б., че ищцовото дружество е собственик на следните недвижими имоти: Сграда с идентификатор 56277.506.768.338, находяща се в гр. Пещера, общ. Пещера, обл. Пазарджик, по КККР, одобрени със заповед РД-18-62/15.12.2014 г. на ИД на АГКК, последно изменение на КККР, засягащо сградата: няма, адрес: гр. Пещера, п.к. 4550, летовище СВЕТИ КОНСТАНТИН, която сграда е разположена в поземлен имот с идентификатор №56277.506.768, със застроена площ на сградата: 24 кв.м., брой етажи 1, брой самостоятелни обекти в сградата: няма данни, предназначение: Вилна сграда- еднофамилна, стар идентификатор 56277.506.637.1, номер по предходен план: 745; Сграда с идентификатор 56277.506.768.339, находяща се в гр. Пещера, общ. Пещера, обл. Пазарджик, по КККР, одобрени със заповед РД-18- 62/15.12.2014 г. на ИД на АГКК, последно изменение на КККР, засягащо сградата: няма, адрес: гр. Пещера, п.к. 4550, летовище СВЕТИ КОНСТАНТИН, която сграда е разположена в поземлен имот с идентификатор №56277.506.768, със застроена площ на сградата: 23 кв.м., брой етажи 1, брой самостоятелни обекти в сградата: няма данни, предназначение: Вилна сграда- еднофамилна, стар идентификатор 56277.506.638.1, номер по предходен план: 746 и Сграда с идентификатор 56277.506.768.340, находяща се в гр. Пещера, общ. Пещера, обл. Пазарджик, по КККР, одобрени със заповед РД-18- 62/15.12.2014 г. на ИД на АГКК, последно изменение на КККР, засягащо сградата: няма, адрес: гр. Пещера, п.к. 4550, летовище СВЕТИ КОНСТАНТИН, която сграда е разположена в поземлен имот с идентификатор №56277.506.768, със застроена площ на сградата: 23 кв.м., брой етажи 1, брой самостоятелни обекти в сградата: няма данни, предназначение: Вилна сграда- еднофамилна, стар идентификатор 56277.506.640.1, номер по предходен план: 748;

2. Иск с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. 1 от ЗЗД за прогласяване

нищожността на договор за дарение на недвижим имот, обективиран в Нотариален акт за дарение №109, том II, дело 304/08.07.2021 г., по описа

на Г. В.- Нотариус с район на действие Районен съд- Пещера, с рег.№545,

вписан в Служба по вписванията с вх. №1264 от 08.07.2021 г. акт №131,

том V, дело 669/2021 г., обективно кумулативно съединен с иск с правно

основание чл. 124, ал. 1 от ГПК за признаване за установено по отношение на ответника Г. В. К., че ищцовото дружество е собственик на следния недвижим имот: Сграда с идентификатор 56277.506.768.340,

находяща се в гр. Пещера, общ. Пещера, обл. Пазарджик, по КККР,

одобрени със заповед РД-18-62/15.12.2014 г. на ИД на АГКК, последно

изменение на КККР, засягащо сградата: няма, адрес: гр. Пещера, п.к.

4550, летовище СВЕТИ КОНСТАНТИН, която сграда е разположена в поземлен имот с идентификатор №56277.506.768, със застроена площ на сградата: 23 кв.м., брой етажи 1, брой самостоятелни обекти в сградата:

няма данни, предназначение: Вилна сграда- еднофамилна, стар

идентификатор 56277.506.640.1, номер по предходен план: 748;

3. Иск с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. 1 от ЗЗД за прогласяване

нищожността на договор за покупко-продажба на недвижим имот,

обективиран в Нотариален акт № 105, том I, per. №1217, нотариално дело

№105 от 2023 г., по описа на С. Т.- Нотариус с peг. №585, с район на действие Районен съд- Пещера, вписан в служба по вписванията с вх.рег.

№878, акт №179, том 3, дело 478/2023 г.;

4. Иск с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. 1 от ЗЗД за прогласяване

нищожността на договор за покупко-продажба на недвижим имот,

обективиран в Нотариален акт №104, том I, per. №1214, нотариално дело

№104 от 2023 г., по описа на С. Т.- Нотариус с per. №585, с район на действие Районен съд- Пещера, вписан в служба по вписванията с вх.рег.

№877, акт №178, том 2, дело 477/2023 г.;

5. Иск с правно основание чл. 108 от ЗС за признаване за установено по отношение на ответника Д. Я. А., че ищцовото дружество е собственик

на следните недвижими имоти: Сграда с идентификатор

56277.506.768.338, находяща се в гр. Пещера, общ. Пещера, обл.

Пазарджик, по КККР, одобрени със заповед РД-18- 62/15.12.2014 г. на ИД

на АГКК, последно изменение на КККР, засягащо сградата: няма, адрес:

гр. Пещера, п.к. 4550, летовище СВЕТИ КОНСТАНТИН, която сграда е

разположена в поземлен имот с идентификатор №56277.506.768, със застроена площ на сградата: 24 кв.м., брой етажи 1, брой самостоятелни

обекти в сградата: няма данни, предназначение: Вилна сграда-

еднофамилна, стар идентификатор 56277.506.637.1, номер по предходен

план: 745; Сграда с идентификатор 56277.506.768.339, находяща се в гр.

Пещера, общ. Пещера, обл. Пазарджик, по КККР, одобрени със заповед

РД-18- 62/15.12.2014 г. на ИД на АГКК, последно изменение на КККР,

засягащо сградата: няма, адрес: гр. Пещера, п.к. 4550, летовище СВЕТИ

КОНСТАНТИН, която сграда е разположена в поземлен имот с идентификатор №56277.506.768, със застроена площ на сградата: 23

кв.м., брой етажи 1, брой самостоятелни обекти в сградата: няма данни,

предназначение: Вилна сграда- еднофамилна, стар идентификатор

56277.506.638.1, номер по предходен план: 746 и Сграда с идентификатор

56277.506.768.340, находяща се в гр. Пещера, общ. Пещера, обл.

Пазарджик, по КККР, одобрени със заповед РД-18- 62/15.12.2014 г. на ИД

на АГКК, последно изменение на КККР, засягащо сградата: няма, адрес:

гр. Пещера, п.к. 4550, летовище СВЕТИ КОНСТАНТИН, която сграда е

разположена в поземлен имот с идентификатор №56277.506.768, със застроена площ на сградата: 23 кв.м., брой етажи 1, брой самостоятелни

обекти в сградата: няма данни, предназначение: Вилна сграда-

еднофамилна, стар идентификатор 56277.506.640.1, номер по предходен

план: 748 и осъждане на ответника Д. Я. А. да предаде на ищцовото

дружество владението върху описаните недвижими имоти.

Ищцовото дружество твърди, че е търговско дружество с обществено полезна дейност, което има за цел да съхрани и обогати духовните ценности на българското туристическо движение, както и да подобри условията в туристическите хижи, спални, спортно- туристическа база, съоръжения, маршрути и пътеки, на територията на община Пещера и др.

Сочи, че до 11.05.2023 г. представляващ дружеството е бил ответникът Г. В. К., който в качеството си на представляващ дружеството, е извършил сделки, с които е увредил дружеството и които не отговарят на целите на сдружението и са против неговите интереси. Допълва, че на 15.07.2020 г. ответникът Г. К. като председател на сдружението е сключил договор за покупко-продажба, обективирана в нотариален акт №27, том И, per. №1975, дело №224 от 2020 г., по описа на Г. В.- Нотариус с район на действие Районен съд- Пещера, с рег. №545, вписан в Служба по вписванията с вх. №876 от 15.07.2020 г. акт №29, том IV, дело 484/2020 г., с която е продал на дъщеря си - ответницата К. Б. собствените на ищцовото дружество три броя вилни сгради, находящи се в летовището Свети Константин.

Излага твърдения, че сделката е извършена в нарушение на разпоредбата на чл. 41, ал. 4 от ЗЮЛНЦ, тъй като ответницата Б. попада сред кръга от лицата, посочени в чл. 41, ал. 3, т. 1 от ЗЮЛНЦ, по отношение на които законът въвежда забрана за сключване на сделки със сдружението. Поддържа, че поради нарушение на материалния закон сделката, с която процесните имоти са прехвърлени, се явява нищожна на основание чл. 26, ал. 1, предл. първо от ЗЗД.

Ишецът твърди още, че са налице съмнения за симулативност на следката, поради ниската стойност, на която са продадени процесните имоти. На следващо място поддържа, че процесната сделка не е в интерес на сдружението, доколкото основата дейност на сдружението е развИ.е и популяризиране на туризма в гр. Пещера и региона, отчуждените бунгала са единственото недвижимо имущество, с което разполага сдружението. Допълва, че с отчуждаването им се възпрепятства дейността на дружеството, защото същото е лишено от възможността да организира преходи с преспИ.е в собствените на дружеството туристически хижи и бунгала.

Наред с това ищецът изтъква, че в периода 2018 г. - 2019 г. сдружението е извършлило със собствени средства основен ремонт на отчуждените сгради в общ размер на 9049,20 лв., която сума сочи, че надвишава повече от два пъти продажната цена на двете бунгала.

Твърди, че отчуждавайки недвижимите имоти, собственост на сдружението, ответникът Г. К. е действал изцяло във вреда на сдружението и в противоречие на неговите интереси.

На следващо място ищцовото дружество въвежда твърдения в исковата молба за наличието на последващи сделки с процесните имоти, като сочи, че с Нотариален акт за дарение №109, том II, дело 304/08.07.2021 г. (Приложение №2) ответницата К. Г. Б. и съпругът й А. Д. Б. даряват на ответника Г. В. К. (Сграда с идентификатор 56277.506.768.340. Ищецът твърди, че с това действие по безспорен начин се установява симулативността на първата сделка, целяща фиктивното изкарване на имотите от патримониума на сдружението, за да може по-късно вече бившият председателя да стане самостоятелен собственик на тази сграда. Твърди още, че ответникът Г. К. е извършил прехвърлянето на недвижимите имоти от активите на сдружението на дъщеря си с цел лична облага.

Сочи се още, че на 19.05.2023 г. ответниците К. Б., и А. Б. се разпореждат и с останалите две вили, като чрез покупко- продажба, обективирана в Нотариален акт №105, том I, per. №1217, нотариално дело №105 от 2023 г., по описа на С. Т.- Нотариус с per. №585, с район на действие Районен съд- Пещера, вписан в служба по вписванията с вх.рег. №878, акт №179, том 3, дело 478/2023 г., продават на ответника Д. Я. А. сграда с идентификатор 56277.506.768.338, и сграда с идентификатор 56277.506.768.339.

Ищецът сочи, че тази прехвърлителна сделка е извършена 7 дни след като ответникът Г. К. е освободен от позицията Представляващ на Сдружение с нестопанска цел „Туристическо дружество Купена-Пещера", което се е случило на 11.05.2023 г., но след като документите за смяната вече са били представени пред търговския регистър и това е било известно на представляващия сдружението. Твърди се, че с тази сделка се цели затрудняването на сдружението да възстанови в патримониума си отчужденото имущество.

Ищецът твърди, че на 19.05.2023 г. ответникът Г. К. е прехвърлил на ответника Д. А. притежаваната от него сграда с идентификатор 56277.506.768.340 за цената от 900,00 лв., като сделката е обективирана в Нотариален акт №104, том I, per. №1214, нотариално дело №104 от 2023 г., по описа на С. Т.- Нотариус с per. №585, с район на действие Районен съд- Пещера, вписан в служба по вписванията с вх.рег. №877, акт №178, том 2, дело 477/2023 г.

В обобщение на изложеното в исковата молба ищецът твърди, че първата по ред сделка, с която ответникът Г. К. в качеството му на председател на сдружението е прехвърлил на дъщеря си - ответницата К. Б. собствеността върху процесните недвижими имоти, е извършена в нарушение на чл. 41, ал. 4 от ЗЮЛНЦ и се явява нищожна на основание чл. 26 от ЗЗД, поради което не е породила правно действие. Допълва, че и последващите сделки, с които е прехвърляна собствеността върху процесните имоти, не са породили правно действие, поради нищожност на първата сделка, с която ответницата К. Б. не е станала собственик на имотите, респ. не е успяла валидно да ги прехвърли на последващите приобретатели.

В допълнителни молби от 06.02.2025 г. и 26.03.2025 г. ищецът обосновава правния интерес на сдружението да води положителни установителни искове спрямо ответниците Г. К., К. Б. и А. Б., аргументирайки се с т. 3б от Тълкувателно решение № 4 от 14.03.2016 г. по т.д. № 4/2014 на ОСГК на ВКС и с обстоятелството, че в предходен момент ответниците със своите правни и фактически действия, доколкото са извършвали разпоредителни сделки с процесните имоти, са оспорили правото на собственост на сдружението.

Моли съда да постанови решение, с което да прогласи нищожността на сделките, с които е прехвърляна собствеността върху недвижимите имоти, собственост на ищцовото дружество, както и да се признае за установено по отношение на ответниците, че ищецът е собственик на процесните имоти и да се осъди ответникът Д. А. да предаде на ищеца владението им.

Ангажира писмени доказателства, прави доказателствени искания, претендира разноски.

В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответниците Г. В. К., К. Г. Б. и А. Д. Б., чрез адв. Н. Г. от АК - Пловдив, в който твърдят, че предявените искове за прогласяване на нищожност на нотариални актове са недопустими. Сочат, че не са посочени цени на предявените искове. Излагат още, че и положителните установителните искове по чл. 124 от ГПК са нищожни, поради липса на правен интерес у ищцовата страна, доколкото към настоящия момент ответниците не заявяват свои права върху процесните имоти.

На следващо място ответниците считат предявените искове за неоснователни. Сочат, че процесните сделки са валидни. По отношение на исковете за прогласяване на нищожност на сделките, обективирани в нотариални актове с № 131, 178 и 179, за които се твърди, че са в нарушение на чл. 26, ал. 1, т. 1 от ЗЗД, ответниците считат, че освен твърдяната липса на права у прехвърлителя, ищецът не е посочил конкретна правна норма или нормативен акт, на които сделките да противоречат. В този смисъл сочат, че продажбата и дарението на имот от несобственик не противоречат на закона, а представляват сделки, които не биха породили вещноправен ефект и като резултат биха породили права у изправната страна по тях, тъй като са валидно сключени.

Оспорват твърдението на ищеца че сделката, обективирана в нотариален акт № 29, противоречи на закона и е сключена в нарушение на чл. 41, ал. 4 вр. с ал. 3, т. 1 от ЗЮЛНЦ. Сочат, че с протокол от 12.07.2020 г. Управителния съвет на сдружението е взел единодушно решение за снабдяване на сдружението с нотариален акт по обстоятелствена проверка относно процесните и една друга сгради, както и за продажба на същите сгради, като с решението са определени и продажни пазарни цени. Допълват, че решението на Управителния съвет е общо, касае всеки възможен купувач и е достъпно за всяко заинтересовано лице.

Сочат, че въз основа на това решение и на определените с него цени са продадени процесните сгради със сделката по НА 29 и сграда 343 със сделката по нотариален акт № 30, том 4 от 15.07.2020 г. по описа на Службата по вписванията - град Пещера, купувач по която е Д. А. С..

Поддържат, че процесните сгради са продадени на цени не по-ниски от определението от Управителния съвет.

На следващо място твърдят, че сделката обективирана в нотариален акт с № 29 е в полза на ищеца, тъй като за процесните сгради туристическото дружество е правило само разходи. Сочи се, че не са реализирани приходи от тези сгради и чрез тях ищецът не е развивал туристическа дейност и не е популяризирал туризма. Излагат твърдения, че основният приход на ищцовото сдружение се реализира от стопанисването на пещера "Снежанка". В този смисъл считат, че процесната сделка не противоречи на закона, поради което намират предявеният иск за прогласяване на нищожността й за неоснователен.

По изложените съображения молят съда да прекрати производството по предявените искове, поради тяхната недопустимост, евентуално да ги приеме за неоснователни и да ги отхвърли. Претендират разноски. Не се противопоставят на доказателствените искания, направени в исковата молба, формулира свои доказателствени искания, ангажират писмени доказателства.

В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответника Д. Я. А. чрез пълномощника му адв. Ш. от АК - Пловдив.На първо място счита предявените искове за прогласяване нищожността на нотариалните актове за недопустими, поради наличието на неяснота по отношение на това чие нищожност се търси - на сделките или на самите нотариални актове. Сочи, че не е посочена цена на всеки отделен иск.

Намира исковете по чл. 124 от ГПК за недопустими, поради липса на правен интерес като абсолютна процесуална предпоставка.

На следващо място излага твърдения за неоснователност на исковите претенции. Сочи, че процесните нотариални актове са изповядани при стриктно спазване на процесуалните правила за компетентност, форма и процедура, като и двете страни по сделката са постигнали консенсус по основните й параметри.

Твърдят, че е недопустимо и неоснователно сдружението, което чрез управителния си орган е взело единодушно решение да се разпореди с процесните имоти и съответно се е разпоредило с тях при посочени от сдружението цени, след период от четири години да реши, че иска да възстанови собствеността си върху имотите.

Ответникът взима становище и по иска за признаване за нищожна на сделката, обективирана в Нотариален акт за покупко-продажба, вписан като Акт № 29 в том 4 на 15.07.2020 г. в Службата по вписванията - град Пещера, с който ищецът е продал на ответницата К. Б. процесните имоти. Намира нормата на чл. 41, ал. 4 във вр. с чл. 3, т. 1 от ЗЮЛНЦ за неясна и противоречива, доколкото ал. 3 предвижда възможност за отчуждаване дори и безвъзмездно, а ал. 4 забранява сделка с имущество. В този смисъл счита, че евентуална празнина в посочената норма може да се преодолее чрез прилагането на принципа на прилагане на по-силното основание, което би означавало, че който има правото да получи имущество безвъзмездно след мотивирано решение, взето от върховния орган на организацията с мнозинство 2/3 от всички негови членове, то ще има правото и да закупи това имущество след мотивирано решение, взето от върховния орган на организацията с мнозинство 2/3 от всички негови членове. Наред с това ответникът А. излага твърдения, че продажбата на процесното имущество е било в явна полза на дружеството, което е получило като насрещна престация пазарната им цена. Допълва, че при закупуването им бунгалата са били в много лошо техническо състояние - наводнени и мухлясали, което наложило извършването на множество ремонтни дейности от него и семейството му в размери надхвърлящи стойността на закупуването им. Сочи, че при закупуването им трите бунгала са били без самостоятелни партиди за ток, което му струвало съответните такси към „ЕВН България" и допълнително закупуване и полагане на съответните метражи силови проводници. В този смисъл поддържа, че дългогодишният собственик на бунгалата не ги е стопанисвал и не ги е ползвал по предназначение от много години и същите са генерирали невъзвръщаеми разходи.

Освен това акцентира върху това, че решението за продажба напроцесните имоти е взето единодушно от Управителния съвет на сдружението, било е сведено до знанието на всчики членове, като никой от тях не го е оспорил по реда на чл. 25, ал. 5 от ЗЮЛНЦ, поради което правото им да го оспорят се е преклудирало с изтичане на срока, посочен в нормата на чл. 25, ал. 5 от ЗЮЛНЦ. В обобщение счита, че при изповядване на процесната сделка не е налице твърдяното от ищеца нарушение на закона - чл. 41, ал. 4 вр. с ал. 3, т. 1 от ЗЮЛНЦ.

Ответникът А. намира за неоснователни и останалите искове, с които претендира признаване на нищожност на разпоредителните сделки, като сочи, че по отношение на тях не е посочено сделките да противоречат на конкретни правна норма или нормативен акт, освен твърдяната липса на права у прехвърлителя. Поддържа, че продажбата, респ. дарението на имот от несобственик не противоречи на закона, тъй като при тези сделки, ако действително се установи, че страната - прехвърлител не е собственик, не биха породили вещно правен ефект и като резултат, биха породили съответни права у изправната по тях страна, тъй като са валидно сключени и действащи между страните.

Моли съда да прекрати производството по предявените искове, поради тяхната недопустимост, евентуално да ги приеме за неоснователни и да ги отхвърли. Претендира разноски. Не се противопоставят на доказателствените искания, направени в исковата молба.

С допълнително становище от 28.04.2025 г. ответникът А. поддържа становището си за недопустимост на исковите претенции. Допълва, че исковете по чл. 124 от ГПК са недопустими, поради липса на правен интерес, изведен от обстоятелството, че ответниците Г. К., Краисмира Б. и А. Б. считат Д. А. за собственик на процесните имоти, респ. същите не заявяват права върху процесните имоти.

Пещерският районен съд, като взе предвид събраните по делото доказателства и доводите на страните по реда чл. 235, ал.2 ГПК, приема за установено следното от фактическа страна:

Предявен е установителен иск с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД, вр. чл. 41, ал. 4 вр. с ал. 3, т. 1 от ЗЮЛНЦ против К. Г. Б. и А. Д. Б., за прогласяване нищожността на договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в Нотариален акт №27, том II, per. №1975, дело №224 от 2020 г., по описа на Г. В.- Нотариус с район на действие Районен съд- Пещера, с рег.№545, вписан в Служба по вписванията с вх. №876 от 15.07.2020 г. акт №29, том IV, дело 484/2020 г.

Предявен е положителен установителен иск с правно основание чл. 124, ал. 1 от ГПК против К. Г. Б. и А. Д. Б., за признаване за установено по отношение на ответниците К. Г. Б. и А. Д. Б., че ищцовото дружество е собственик на следните недвижими имоти: сграда с идентификатор 56277.506.768.338, сграда с идентификатор 56277.506.768.339 и сграда с идентификатор 56277.506.768.340, находящи се гр. Пещера, летовище Свети Константин.

Предявен е установителен иск с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД против К. Г. Б., А. Д. Б. и Г. В. К., за прогласяване нищожността на договор за дарение на недвижим имот, обективиран в Нотариален акт за дарение №109, том И, дело 304/08.07.2021 г., по описа на Г. В.- Нотариус с район на действие Районен съд- Пещера, с рег.№545, вписан в Служба по вписванията с вх. №1264 от 08.07.2021 г. акт №131, том V, дело 669/2021 г.

Предявен е положителен установителен иск с правно основание чл. 124, ал. 1 от ГПК против Г. В. К., за признаване за установено по отношение на ответника Г. В. К., че ищцовото дружество е собственик на следните недвижими имоти: сграда с идентификатор 56277.506.768.340, находяща се гр. Пещера, летовище Свети Константин.

Предявен е установителен иск с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД против К. Г. Б., А. Д. Б. и Д. Я. А., за прогласяване нищожността на договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в Нотариален акт № 105, том I, per. №1217, нотариално дело №105 от 2023 г., по описа на С. Т.- Нотариус с per. №585, с район на действие Районен съд- Пещера, вписан в служба по вписванията с вх.рег. №878, акт №179, том 3, дело 478/2023 г.;

Предявен е установителен иск с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД против Г. В. К. и Д. Я. А., за прогласяване нищожността на договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в Нотариален акт №104, т о м I, per. №1214, нотариално дело №104 от 2023 г., по описа на С. Т.- Нотариус с per. №585, с район на действие Районен съд- Пещера, вписан в служба по вписванията с вх.рег. №877, акт №178, том 2, дело 477/2023 г.;

Предявен е ревандикационен иск с правно основание чл. 108 от ЗС против Д. Я. А., за признаване за установено по отношение на ответника Д. Я. А., че ищцовото дружество е собственик на следните недвижими имоти: сграда с идентификатор 56277.506.768.338, сграда с идентификатор 56277.506.768.339 и сграда с идентификатор 56277.506.768.340, находящи се гр. Пещера, летовище Свети Константин и осъждане на отвеника да предаде на ищеца владението върху посочените имоти.

Между страните е обявено за безспорно и ненуждаещо се от доказване :

1.между ищецът и ответницата К. Г. Б. е сключен договор за покупкопродажба на недвижим имот, обективиран в Нотариален акт №27, том II, per. №1975, дело №224 от 2020 г., по описа на Г. В.- Нотариус с район на действие Районен съд- Пещера, с рег. №545, вписан в Служба по вписванията с вх. №876 от 15.07.2020 г. акт №29, том IV, дело 484/2020 г., по силата на който ищецът е прехвърлил на ответницата собствеността върху следните недвижими имоти: сграда с идентификатор 56277.506.768.338, сграда с идентификатор 56277.506.768.339 и сграда с идентификатор 56277.506.768.340, находящи се гр. Пещера, летовище Свети Константин, за сумата от 4000,00 лв.

2.между ответниците К. Г. Б., А. Д. Б. и Г. В. К. е сключен договор за дарение на недвижим имот, обективиран в Нотариален акт за дарение №109, том И, дело 304/08.07.2021 г., по описа на Г. В.- Нотариус с район на действие Районен съд- Пещера, с рег.№545, вписан в Служба по вписванията с вх. №1264 от 08.07.2021 г. акт №131, том V, дело 669/2021 г., по силата на който ответниците К. Г. Б. и А. Д. Б. са прехвърлили на ответника Г. В. К. собствеността върху сграда с идентификатор 56277.506.768.340, находяща се гр. Пещера, летовище Свети Константин;

3.между ответниците К. Г. Б., А. Д. Б. и Д. Я. А. е сключен договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в Нотариален акт № 105, том I, per. №1217, нотариално дело №105 от 2023 г., по описа на С. Т.- Нотариус с per. №585, с район на действие Районен съд- Пещера, вписан в служба по вписванията с вх.рег. №878, акт №179, том 3, дело 478/2023 г., по силата на който ответниците К. Г. Б. и А. Д. Б. са прехвърлили на ответника Д. Я. А. собствеността върху следните недвижими имоти: сграда с идентификатор 56277.506.768.338, сграда с идентификатор 56277.506.768.33, находящи се гр. Пещера, летовище Свети Константин, за сумата от 1800,00 лв.:

4.между ответниците Г. В. К. и Д. Я. А. е сключен договор за покупкопродажба на недвижим имот, обективиран в Нотариален акт №104, том I, per. №1214, нотариално дело №104 от 2023 г., по описа на С. Т.- Нотариус с per. №585, с район на действие Районен съд- Пещера, вписан в служба по вписванията с вх.рег. №877, акт №178, том 2, дело 477/2023 г., по силата на който ответникът Г. В. К. е прехвърлил на ответника Д. Я. А. собствеността върху сграда с идентификатор 56277.506.768.340, находяща се гр. Пещера, летовище Свети Константин, за сумата от 900,00 лв.

В съдебно заседание ищецът уточнява, че не твърди нищожност на нотариалните актове, а на самите сделки , както и не твърди симулативност или че се прикрива друга сделка/л.216/.

С предявяване на исковите си претенции ищецът се стреми да установи /възстанови/ правото си на собственост по отношение на трите недвижими имота, което би притежавал, ако не беше извършена сделката за покупко продажба, обективирана в Нотариален акт № 27, том II, per. №1975, дело №224 от 2020 г., по описа на нотариус с рег.№545, вписан в Служба вписванията с вх. №876 от 15.07.2020 г. акт №29, том IV, дело 484/2020 г. Именно поради това се иска прогласяване нищожността на посочената сделка, доколкото нейната недействителност ще го легитимира като собственик на процесните имоти. В тази връзка предявените главни искове по чл. 41, ал. 4 във връзка с чл. 41, ал. 3, т. от ЗЮЛНЦ във връзка с чл. 26, ал. 1 от ЗЗД, чл. 26, ал. 1, предл. първо, по чл. 124 ал. 1 от ГПК и по чл. 108 от ЗС са обусловени един от друг, като тези за нищожност са обуславящи по отношение на установителните искове за собственост и ревандикационния иск.

Приети са по делото фактури, датиращи от 2018 -2019 година, с получател ищцовото дружество, от които е видно че в този период са закупени строителни материали, бойлери , ламперия, моноблок, консумативи за баня, изработка и монтаж на дограма, врати, стъклопакет, отоплителни уреди Адакс -3 бр.

По делото безспорна е родствената връзката между Г. К. и Красимирова Б. - баща и дъщеря. / л. 49/ .

Видно от данъчните оценки - данъчната оценка на сграда с ид.

56277.506.768.338 е 257,20 лева, на сграда с ид. 56277.506.768.339 е 246,50 лева, на сграда с ид. 56277.506.768.340 е 269,70 лева към 2024 година./ л. 51- 52/.

Приети са нотариален акт за покупко - продажба от 15.07.2020 година на сграда с ид. 56277.506.768.343 за 2219 лева и цена при изповядване на сделката 2500 лева , като застроената площ на вилата е 50 кв.м.

Приет е по делото нотариален акт за собственост върху недвижим имот по обстоятелствена проверка от 15.07.2020г., от който е видно , че на дата 15.07.2020г. ТДКУПЕНА –ПЕЩЕРА е признат за собственик по силата на давностно владение на следните имоти сграда с ид. 56277.506.768.338, на сграда с ид. 56277.506.768.339, на сграда с ид. 56277.506.768.340 и сграда с ид. 56277.506.768.343./ л. 173/. Като сграда с идентификатор .343 е 50 кв.м., а останалите три сгради са с квадратура – 23 кв.м., общата данъчна оценка на вилите е 5293,30 лева към 2020 г. /л.173/.

ОЩЕ СЪЩИЯ ДЕН са изповядани и разпоредителните сделки, с които посочените имоти са станали собственост на трети лица.

Приет е по делото /л. 175/ протокол от дата 12.07.2020г., от който е видно че УС на ТД КУПЕНА - ПЕЩЕРА е взел решение единодушно / видно от служебно изисканият Устав на дружеството, актуален към датата на вземане на решение/ , сгради с ид. 56277.506.768.338, на сграда с ид. 56277.506.768.339, на сграда с ид. 56277.506.768.340 и сграда с ид. 56277.506.768.343, да се продадат на следните пазарни цени- сграда с ид. 56277.506.768.338 за 1400 лева, сграда с ид. 56277.506.768.339 за 1300лева, сграда с ид. 56277.506.768.340 за 1300 лева, сграда с ид. 56277.506.768.343 за 2500 лева.

По делото са разпитани свидетелите Т. С., Г. Якофов, Кирил К., Ангелина Ненкова.

Свидетелят Станев – членува в Туристическо д-во „Купена Пещера“ отдавна и изпълнява някои функции като помощ. Знае, че дружеството разполага на „Свети Константин“ с четири бунгала за туристически цели и за преспИ.е. Дружеството не е разполагало с други бунгала, освен тези. Често влизал в тези бунгала. Като поддръжка изпълнявал функциите да правя ремонти вътре и отвън. Изпълнявал строителните неща, да поддържа

бунгалата, баните, стаите. Бунгалата представлявали една голяма стая, 4 на 4, с коридор, тоалетна и баня. Стаята оборудвана със спалня и две легла – за 4 човека, с отоплителен уред, банята оборудвана за къпане, за тоалетна, и също монтиран отоплителен уред. Покривът си бил нормален. Сменял бойлери, слагал климатици – такива работи. Към лятото на 2020 година дали е имало щети по бунгалата - те си били нормални за живеене.До лятото на 2020 година имало движение в тези бунгала, и то не само събота и неделя, зимно време, когато идвали да карат ски, тогава хотелът и бунгалата се пълнели. Така и лятото. Идвали туристи постоянно, и в летния, и в зимния период – от града или околията, пренощували там и на другия ден си тръгвали, това било предимно събота и неделя.

Свидетелят Якофов, баща му бил кум на предишния председател на дружеството г-н К., турист от много време, работи в РУ Пещера, служител вече 10 години. Член е на Туристическото дружество, и сега бил член на Управителния съвет. Към момента дружеството не разполагало с леглова база. Преди са разполагали с въпросните бунгала. В тези бунгала е бил като дете с родителите си, а и преди години също – имали сбирка на дружеството и след мероприятието, спали в бунгалата – това било през 2018 година. Като бунгалата били в приличен вид, самото бунгало имало едно коридорче, отсреща е банята и тоалетната, има две спални, били си оборудвани с добри мебели, с конверторни печки, с гипсокартон са бунгалата, баните са с фаянс и ПВЦ панели. Топлата вода се набавя с бойлер, имало си електричество. Към тогавашния момент, тъй като всеки, който е регистриран като турист в Българския туристически съюз, има членска карта, и като я представял в туристическо дружество, цените към тогавашна дата били в порядъка на 12 до 15 лева. Никога не са получавали за това някакъв касов бон. Искан бил от бившето ръководство, многократно – за нощувките, така и за други дейности, но не. Били си в „супер изрядно“ състояние.

Свидетелят К., поддържал фискалните устройства на дружеството, от 32 години. Относно периода преди 2020 година, въз основа на наблюденията му от фискалните устройства на дружеството и счетоводни документи, които са минавали през него, дружеството имало приходи – на летовище „Свети Константин“ имало касов апарат, който бил за ски влековете, това е основно когато има сняг, обикновено от януари до март. Другото устройство било на пещера „Снежанка“ – целогодишно. Основните приходи, които минавали през фискално устройство, идвали от пещера „Снежанка“. Виждал тези бунгала – отдавна, не е ги ползвал. Преди повече от десетина години, може би през 2015 година. Когато е влизал, не е имало баня и тоалетна вътре. Течаща вода, отвън е имало. Не знае какво отопление е имало.

Свидетелката Ненкова, била секретар на туристическото дружество от 1986 година до преди една година – до последното събрание през 2023 година. Знае добре бунгалата на „Свети Константин“. След 1982 или 1983 година, се ползвали, при организиране на ваканциите, ски учители След 2000 година за бунгалата нямало пари да се ремонтират, не са имали никаква възможност да посрещат хора, защото бунгалата били за ремонт. Правени били някакви частични ремонти, но така или иначе не било възможно някой да отсяда там. Имало изгнили греди, дограмата не била в добро състояние, отоплението било с калорифери, нямало приходи от самите бунгала, за да се издържат и да ги отдават под наем. Тогава се ползвали общи тоалетни, до 1990 г. След това, докато са били техни, бунгалата нямали тоалетни, след това не знае да са правени вътре тоалетни. За периода от 2000 г. до 2020 г. не си спомня да е имало приходи от тези бунгала. Говорила с Г. К. какво да направи, дори и да ходят и да заплащат някакви пари за нощувка, той казвал: „То просто е невъзможно, ако искаш, ела да видиш дали можеш да отседнеш тук, за да платиш нещо“,. Около 2020 г. имало проведено събрание за продажбата на тези бунгала, защото се видя, че след като се сложила дограмата, 4 години покъсно, не постъпил нито един лев, тоест тази дограма продължавала да остарява, а не се изплаща, съответно и КОВИД показа, че скоро няма да тръгнат нещата в обратна посока, и се взело решение, че е по-добре да се продадат. Доколкото си спомня, се извадила данъчна оценка, на чиято база се стъпи, за да се определят някакви цени, и доколкото знае, няма собственост на земята, но цената се определи в тази връзка. Преди да има касови апарати, се пускали фактура или документ, който е прошнурован, подписан и остава в дружеството. След като имали касови апарати, ако е имало нощувки, трябва да се отчете през касов апарат, но не знае да е имало. Знае, че само голямото бунгало е дадено под наем. Те са стъпили на база данъчна оценка, и са продадени над данъчната оценка. Не са пускали обява, защото не мислели, че ще има интерес към тези бунгала. По принцип бунгалата са на атрактивно място, но бяха в такова състояние, че за да започне човек да ги ремонтира, трябва да иска разрешение за строеж. През 2020 г. вече бяха в много окаяно състояние. В Протокол от проведено събрание на членовете на УС на Туристическо дружество „Купена – Пещера“ от 12.07.2020 г., на стр. 174 по делото декларира свидетелката че това е нейния подпис. Този протокол бил изготвен от Соня Анева, доста отдавна. Проучила каква е пазарната цена тогава, на територията на „Свети Константин“. Нямало подходящ обект за сравнение като този, който да се продава, продавали се вили, като дори и да е стара вила, си е все пак вила, не е такова малко помещение, но си спомня, че тогава влязла в сайта „Имот БГ“, за да види дали се продават някъде такива имоти, хижи, малки бараки и т.н., и то обекти, които са извън населените места, и не видели да има нещо по- скъпо.

Съдът кредитира показанията на свидетелите Станев и Якофов, като обективни и незаинтересовани. По отношение на другите свидетелски показания, то не ги кредитира, тъй като са непълни, лицата не са преки свидетели или очевидци на състоянието на бунгалата/сградите.

За изясняване на спора от фактическа страна е изслушана съдебно техническа експертиза, която не може да отговори какво е било състоянието на обектите към 2020 година Пазарната стойност на едноетажна вилна сграда с идентификатор 87825.506.768.340 по КККР на с.Свети Константин, община Пещера, със ЗП 23 м2, към настоящия момент, е 19 550 евро, включително отстъпеното право на строеж.Стойността към 15.07.2020 г е 11 319 евро, също с ОПС. Пазарната стойност на едноетажна вилна сграда с идентификатор 87825.506.768.339 по КККР на с.Свети Константин, община Пещера, със ЗП 23 м2, към настоящия момент, е 19 550 евро, включително отстъпеното право на строеж. Към 2020 г стойността е 11 319 евро, също, с ОПС. Пазарната стойност на едноетажна вилна сграда с идентификатор 87825.506.768.338 по КККР на с.Свети Константин, община Пещера, със ЗП 24 м2, към настоящия момент, е 20 400 евро, включително отстъпеното право на строеж.Към 2020 г стойността е 11812 евро, също с ОПС. Предвид на това е прието, че към 2020 г, процесните сгради са изглеждали така, както изглеждат в настоящия момент, т.е. ремонтирани и в добро състояние, подробно описано по-горе . Експертизата е прието в о.с.з.

За изясняване на спора от фактическа страна е изслушана съдебно счетоводна експертиза, която дава заключение че от наличните счетоводни данни и архив на фактури не е възможно да се установи разхода направен за всяка една от процесните сгради. В счетоводните регистри на ТД Купена Пещера през 2015 г. и 2016 г. Няма отчетени приходи свързани с бунгала в лет. Св. Константин. В счетоводните регистри на ТД Купена Пещера през 2017 г. са отчетени приходи от : „Св. Константин" Осчетоводени са приходи от извършени услуги от обект Св. Константин, както следва : за м.01.2017 г. - 2265 лв., за м.02.2017 г. - 3 366 лв. или общо за 2017 г. - 5 631 лв. Няма данни за вида на извършената услуга и дали тя е свързана с процесните сгради.

В счетоводните регистри на ТД Купена Пещера през 2018 г. са

отчетени приходи от извършена стопанска дейност от : продажби на дребно Св. Константин, както следва : за м.03.2018 г. - 370.50 лв. Няма данни за вида стоките или услугите продадени на дребно и дали те са свързани с процесните сгради. В счетоводните регистри на ТД Купена Пещера през 2019 г. са отчетени приходи от продажба на стоки: приходи Св. Константин, както следва : за м.01.2019 г. - 1174 лв., за м.02.2019 - 200 лв. Няма данни за вида на продадените стоки и дали те са свързани с процесните сгради. В счетоводните регистри на ТД Купена Пещера през 2020 г. са отчетени приходи от продажба Св. Константин, както следва : за м.02.2020 г. - 1472 лв., за м.03.2020 - 168 лв. Няма данни за вида на продажбите.

В сметка 709, отчитаща приходи от други продажби са отразени : продажба с фактура №1/15.07.20 „Бунгало 56277.506.768.343" на стойност 2500 лв. и ф-ра №2/15.07.20 „Бунгала с номера 338, 339, 340" на стойност 4000 лв. В счетоводните регистри на ТД Купена Пещера за периода 2015 - 2020 г. няма разделение/аналитично отчитане на приходи по признак „обект". По счетоводни данни не може да се определи кой приход от „Св. Константин" за какъв вид услуга или стока е /дали е продажба на билети за ски влек или нощувка в бунгало/. Няма счетоводни записвания касаещи конкретни приходи или разходи за процесна сграда. По отношение на редовно осчетоводяване, в хода на проверката на счетоводни документи се установи : счетоводните записвания не са водени съгласно изискванията на Закона за счетоводството и счетоводните стандарти.

През периода 2012 - 2017 г. /включително / състава и вида на заведените сгради не се е променил.

Балансовата стойност на сградите, към 31.12.2017 г. - 25 960 лв., към 01.01.2018 г. става равна на 0 /нула/.В счетоводните регистри на ТД КУПЕНА ПЕЩЕРА за 2018 г., /сметкоплан и оборотната ведомост/ Сметка 203-сгради и конструкции не съществува.През периода 2019 г. - 2024 г. /включително/ няма заведени ДМА - сгради и конструкции в счетоводството на ТД КУПЕНА ПЕЩЕРА.

Експертизата е приета в о.с.з.

Въз основа на изложеното се направиха следните изводи:

От събраните по делото доказателства се установява, че сключения договор за покупко- продажба от ответника Г. К., действащ в качеството му на представляващ ТД Купена –Пещера с дъщеря му К. Г. Б. е сключена в нарушение на разпоредбата на чл. 41 ал. 4 от ЗЮЛНЦ. Безспорно двамата са лица, по отношение на които законът е възвел в забрана да сключват сделки помежду си – чл. 41 ал. 4 във вр. ал. 3 т.1 от ЗЮЛНЦ. От събраните по делото доказателства се установява и че сделките на разпореждане с процесните три имота са изповядани на цени, посочени от управителния съвет на ТД КУПЕНА –Пещера. Вярно е и че взетото решение е валидно. В случая обаче ответниците не установяват, че сделките с в полза на туристическото дружество.

Свидетелите Станев и Якофов, на които гласни доказателства се подкрепят и от приетата техническа експертиза, и от приетите разходни документи, установяват, че трите сгради / бунгала/ са били в добро състояние, били се използвали и няма и една индиция, че към момента на разпореждането със същите, са били в такова състояние, че цената на която са продадени да е по –добра от пазарната такава в аспекта на тяхното техническо състояние. Отделно от това в деня на снабдяване с документ за собственост е изповядана и сделката за продажба на трите сгради. Тоест дори не е имало възможност други лица да направят предложения по тяхното придобИ.е, тъй като това не е било оповестено публично.

Не на последно място трите сгради/ бунгала/ са продадени за цена посочена от управителния орган. Като цената е приблизителна до данъчната оценка видно от констативния нотариален акт, а не до пазарната такава / л.173/.

Предвид на което е изпълнена хипотезата на чл. 41 ал. 4 във вр. ал. 3 т.1 от ЗЮЛНЦ.

Сделката е недействителна като сключена в противоречи със закона на основание чл. 26 ал. 1 пр. 1 от ЗЗД.

Последващите сделки, с които трите сгради са прехвърляни между ответниците, не ги прави недействителни, тъй като разпореждането с имот от несобственик не прави сделката недействителна, а липсва транслативния ефект на същата, тоест купувачът не става собственик, тъй като никой не може да прехвърли повече права отколкото има. В този смисъл предявените искове по отношение на последващите разпоредителни действия се явяват неоснователни, тъй като не противоречат на закона. Ищцовото дружество не твърди друго основание за недействителност.

В случая ищецът не е губил собствеността си и може да я търси и защити срещу всяко трето лице, в случая ответника Д. А.. Безспорно се установи че същият владее и ползва трите сгради без да има основание за това. Като последица от същото следва да предаде владението на действителния собственик.

По разноските :

В полза на ищеца съобразно уважената част от исковете следва да се присъдят сторените и доказани разноски, предвид и възражението за прекомерност, в размер общо на 1891,78 евро.

В полза на ответниците следва да се присъдят сторените разноски съобразно отхвърлената част от исковете, а именно 500 евро за Г. К., К. Б. и А. Б. общо.

В полза на ответника Д. А. следва да се присъдят сторените разноски съобразно отхвърлената част от исковете, а именно 100 евро.

Мотивиран от горното