Решение № 14976 от 27.7.2026 г. на Софийски районен съд по дело № 47248/2025 г.

Производството е по реда на Глава осемнадесета, раздел I, чл. 235 ГПК. Образувано е по искова молба, подадена от Д. Л. Д., с която срещу етажните собственици в сграда в режим на Етажна собственост с административен адрес: гр.••• •••, представлявана от управителя на ЕС И. Г. е предявен иск по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС за отмяна на всички решения , взети на проведеното на ••• •••г. общо събрание на етажните собственици. Ищецът поддържа, че е собственик на самостоятелен обект в сградата в режим на етажна собственост, като на ••• ••• г. било проведено общо събрание на етажните собствениците. Поддържа, че същото е свикано и проведено при допуснати множество процедурни нарушения и в разрез с императивните разпоредби на ЗУЕС. Сочи, че ОС е било свикано от лица, без право на инициатива за това, доколкото към датата на свикване и провеждане на ОС ЕС е имала професионален домоуправител, УС, КС и касиер с неизтекъл мандат, но събранието не е било свикано от професионалния домоуправител, от избраните на 14.09.2023 г. членове на УС и КС. Не били налице предпоставките на чл. 12, ал. 2 ЗУЕС и не бил спазен редът за свикване на събрание от собственици с 20 на сто ид.ч., като в тази връзка се излагат подробно съображения. На 13.08.2025 г. е била поставена покана за провеждане на „отчетно-изборно ОС“ на ••• ••• г., като от съдържанието й не се установявало да е налице хипотеза на неотложност за свикване на събрание по см. на ЗУЕС. Твърди на следващо място да са допуснато нарушения на изискванията за участие на представители на ОС на ЕС (чл. 14 ЗУЕС). В протокола от събранието не са били посочени собствениците, които са били представлявани от пълномощник, нито имената на пълномощниците, не са били приложени и пълномощни към протокола. Не било посочено и дали всички собственици се явяват лично или се представляват. Ищецът е изискал да му бъде предоставен протокола от ОС, като на 28.08.2025 г. е получил такъв, но към него не са били приложени пълномощни. Твърди да е оспорил по реда на чл. 16, ал. 9 ЗУЕС съдържанието на протокола от събранието още на 29.08.2025 г. пред И. Г., управител на ЕС. На следващо място сочи, че поканата за ОС не е отговаряла на изискванията на чл. 13, ал. 7 ЗУЕС. Подчертава, че при сравняване на списъка на собствениците относно проведеното на 14.09.2023 г. ОС с този от процесното се наблюдавало разминаване на притежаваните от собствениците, които са свикали събранието ид.ч., като съгласно документите от 2023 г. тези 4-ма собственици не притежавали 20 на сто от ид.ч. При липса на достоверно отразяване на притежаваните ид.ч., протоколът бил съставен в нарушение на чл. 16, ал. 5 ЗУЕС и не установява валидно взети решения. Оспорва посочените в протокола ид.ч. от общите части на сградата да отговарят на действително притежаваните съгласно документите за собственост, като по този въпрос никога не е била внасяна яснота. Прави искане ответниците да бъдат задължени да представят доказателства за притежаваните ид.ч. от общите части. Излага конкретни съображения за незаконосъобразност на отделно взетите решения – ОС нямало правомощие да освобождава от отговорност управителя, членовете на УС и на КС преди изтичане на мандата. Освен това на етажните собственици не са били представени пълни отчетни документи за вземане на информирано решение. Професионалният домоуправител не бил оповестил доклада си по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС. В нарушение на 24, ал. 9 ЗУЕС КС не бил представил доклад за запознаване. УС не бил представял отчети за приходите и разходите. Проведеното събрание е било председателствано от неправоимащо лице (И. Г.), а дъщеря й била протоколчик, като изборът на протоколчик не е бил обсъждан и гласуван. Сочи, че въз основа на взетите решения И. Г. ще изпълнява функциите на управител и на касиер, които били несъвместими. Изтъква редица допуснати конкретни нарушения във връзка с взетото решение по т. 4 на проведеното събрание. Избраното лице не отговаряло на изискванията на ЗУЕС. Оспорва законосъобразността на решението по т. 5, взето на проведеното ОС относно извършването на ремонт на покрива. Излагат се редица съображения за порочност и на решението по т. 6, взето на същото ОС. Искането до съда е да се отменят всички взети решения и да се присъдят в полза на ищеца сторените разноски. В срока по чл. 131 ГПК, ответниците, чрез управителя И. Г., са подали отговор, с който твърди, че искът е допустим, но неоснователен, доколкото при свикване и провеждане на ОС не са били допуснати твърдените от ищеца нарушения на закона. Поддържат, че управителят Д. В. е бил болен, лекувал се е и не е било известно кога ще може да осъществява реално възложените му функции, като същевременно течовете от покрива се увеличили, което наложило свикването на ОС по този повод. Считат, че изложените от ищеца оплаквания са твърде формалистични и не съответстват на целта на закона и дейността на ЕС. Етажните собственици, свикали събранието, притежавали необходимия процент ид.ч. от общите части, видно от вписванията в домовата книга. Позовават се на нормата на чл. 23, ал. 1, т. 11 ЗУЕС, като считат, че в правомощието на управителния орган е да определи ид.ч. въз основа на представени данни от собствениците. Твърдят ремонтът на покрива да е бил неотложен и да е приложима нормата на чл. 12, ал. 5 ЗУЕС. На следващо място излагат доводи, че ищецът злоупотребява с правото си на иск и пречи на нормалното функциониране на ЕС. Позовават се на нормата на чл. 23, ал. 1, т. 12 ЗУЕС. Оспорват да са били допуснати изброените в исковата молба нарушения при провеждане на ОС. Твърдят отчетът да е бил представен на ОС и етажните собственици да са се запознали с него, преди да го одобрят. Поддържат, че протоколът за проведеното събрание отразява обективно и възможно най-пълно дискусиите, становищата и взетите решения, с оглед което и отговаря на изискванията на ЗУЕС. Сочат, че И. Г. след 2021 г. не „държи“ касата на ЕС. Поясняват, че за управител на ЕС на процесното събрание е избрана г-жа Г., като собствениците са решили тя да бъде технически подпомагана от професионален управител, за което да се сключи договор между ЕС и Д. В., който за ЕС да бъде подписан от управителя. Договорът е бил сключен на 01.09.2025 г. и с него на В. не са били възложени управителни и представителни функции, с оглед което и този договор не подлежал на одобрение. ПО отношение на решението за ремонт на покрива сочат, че е взето решение за подмяна на керемидите с изцяло нови такива. Оспорват се доводите, че в противоречие с изискванията на закона е било взето решение относно разпределението на разходите за извършване на ремонт на покрива. Молят за отхвърляне на исковете и за присъждане на разноски. Софийски районен съд, като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид доводите на страните, заявени в хода на производството, намира за установено следното от фактическа страна: Приет като доказателство по делото е нотариален акт № 97, том I от 2002 г. за дарение на недвижим имот, от който е видно, че на 11.03.2002 г., С. Й. Д. и съпругът Л. Д. Д., дарили на синовете си Д. Л. Д. и Ф. Л. Д., (действащ със съгласието на особен представител), апартамент на първи надпартерен етаж, без номер, откъм лявото стълбище, със застроена площ от 53.20 кв.м., находящ се в гр. С., на ••• •••, избено помещение, без посочен номер, с площ около 5 кв.м. и таванско помещение, също без посочен номер, с площ около 8 кв.м., заедно с 275/10000 идеални части от общите части на сградата и от поземления имот, в който е построена сградата. Дарителката С. Й. Д. си е запазила правото на ползване върху ½ идеална част от недвижимия имот, пожизнено и безвъзмездно. Представен по делото е договор за управление и поддръжка от 15.09.2023 г., сключен съгласно решение на ОС на ЕС, находяща се в гр. ••• •••, между етажните собственици, представлявани от членовете на УС И. Г., Е. Б. и В. О., от една страна като възложител, и Д. В., от друга страна, като изпълнител, който се задължил да извършва дейности по поддържането на общите части на процесната жилищна сграда, подробно описани в договора. Договорът е сключен за срок от две години, считано от подписването му. Съгласно клаузата на чл. 19 от договора на изпълнителя е възложено да организира и провежда ди две общи събрания годишно, а за всяко следващо общо събрание е предвидено възложителят да заплаща допълнително сума по 50 лева диопълнително/ С молба от 16.06.2025 г. до ОС на процесната ЕС, подадена от собственици на имоти в същата, е отправено уведомление, че таванското помещение не е в добро състояние, съответно, необходимо е вземане на решение за извършване на цялостен ремонт на покрива. Представен по делото е протокол за поставена покана по смисъла на чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС за ОС на ЕС с административен адрес: гр. ••• •••, съгласно който поканата е била поставена в 20:00 ч. на 13.08.2025 г. Протоколът е изготвен от И. Г., У. С. и К. В.. В настоящото производство приета като доказателство е покана за провеждане на отчетно-изборно ОС на ••• ••• г., на етажна собственост с административен адрес: гр. ••• •••, от И. Г., Е. Б., Г. С., К. В. – собственици на 20.80 % идеални части от общите части в процесната етажна собственост, като в същата е посочено, че се свиква ОС на основание чл. 12, ал. 2 от ЗУЕС на ••• ••• г. при следния дневен ред: 1. Отчет на професионалния домоуправител за дейността му през периода м. юни 2023 г. – м. юни 2025 г.; 2. Отчет на контролния съвет за приходите и разходите на ЕС за периода юни 2023 г. – юни 2025 г.; 3. Обсъждане и избор на нов управител, касиер и контрольор поради изтичащ срок на мандата на УС; 4. Обсъждане сключването с професионалния домоуправител Д. В. на нов договор за управление; 5. Обсъждане на оферти и вземане на решение относно наложителен, цялостен ремонт на покрива; 6. Определяне на сума и вземане на решение за теглене на тази сума от банковата сметка за плащане на ремонта на покрива и упълномощаване на лице, което да подпише от името и за сметка на ЕС договор с избрано от ОС лице, което да извърши ремонт на покрива; 7. Разни. Като доказателства по делото във връзка с проведеното общо събрание и представителството на етажните собственици на същото по делото са приети пълномощно от 19.08.2025 г. от Л. М., представител на собственик на ••• •••, с което упълномощава И. Г. да я представлява на ОС на ЕС с адрес гр. ••• •••, на ••• ••• г.; пълномощно от 18.08.2025 г. от Д. С., собственик на ••• •••, с което упълномощава сина си В. Д. да я представлява на процесното ОС; нотариално заверено пълномощно от 02.07.2019 г. от Б. Б.ов С., собственик на имот, находящ се в гр. ••• •••, с което упълномощава Б. И. С. да го представлява пред управителния орган на ЕС; пълномощно от 18.08.2025 г. от Я. Г.ев С., собственик на ••• •••, в сградата на ••• •••, с което упълномощава К. П. Б. да го представлява на ОС на ЕС, на ••• ••• г.; пълномощно от 12.06.2025 г. от Г. Г. Г. /етажен собственик в ЕС с адрес гр. ••• •••/, с което упълномощава баща си Г. Г. Г. да участва от негово име в общите събрания на ЕС, както и да преупълномощава други етажни собственици с тези права, като е приложено и преупълномощаване на И. Г. от Г. Г. във връзка с ОС от ••• ••• г.; пълномощно от ••• ••• г. от Г. Н. С., собственик на ••• ••• от процесната ЕС, с което е упълномощил съпругата си У. П. С. да го представлява на събранието на ЕС от ••• ••• г.; нотариално заверено пълномощно от 29.01.2021 г. от Д. Б. С., с което упълномощава майка си Т. Д. П. да я представлява и да извършва подробно посочени действия от нейно име; пълномощно от 16.08.2025 г. от В. О., собственик на ••• •••, в ЕС с адрес гр. ••• •••, с което упълномощава И. Г. да я представлява на ОС на ЕС, на ••• ••• г.; пълномощно от 19.08.2025 г. от К. В., собственик на ••• ••• в процесната ЕС, с което упълномощава съпругата си П. В.а да го представлява на ОС, на ••• ••• г.; уведомление от 20.08.2025 г. от А. П. П., собственик на ••• •••, адресирано до процесната ЕС, относно уговорка с ползвателя на ••• ••• - П. И. В., да участва от името на А. П. в ОС на ••• ••• г. В открито заседание, проведено на 25.06.2025 г., съдът е констатирал идентичност на представените преписи с оригиналите. Съгласно представения по делото протокол за проведеното на ••• ••• г. общо събрание, свикано от четиримата собственици, притежаващи 20.80 % идеални части от общите части на сградата - И. Г. (5.56), Е. Б. (6.58), Г. С. (4.79), К. В. (3.87) по реда на чл. 12, ал. 2 от ЗУЕС, тъй като е изтекъл мандатът на досегашния УС и КС, както и договорът с професионалния домоуправител Д. В., в 18:30 ч. присъствали представителите на апартаменти 1, 4, 6, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 16, 17, 18, 21, 23 и 25, което представлявало 71.49 % идеални части на етажната собственост. Освен етажните собственици и пълномощници, присъствали и следните лица съгласно посоченото в протокола: Л. Д. - обитател на ••• •••, без представено пълномощно, без да се записва в присъствения списък и без право на глас, Н. Г. – обитател в ••• •••, без право на глас, Д. В. – професионален домоуправител, чийто договор бил изтекъл, без право на глас. За председател на събранието е избрана И. Г., а за лице, което да води протокола – Н. Г.. Съгласно протокола са били приети следните решения: по т.1 от дневния ред е приет отчетът на професионалния домоуправител за дейността в периода 01.06.2023 г. – 30.06.2025 г.; по т.2 е приет отчетът на КС за приходите и разходите на ЕС за периода юни 2023 г. – юни 2025 г., както и е освободен от отговорност УС, КС и професионалният домоуправител; прието е решение да бъдат избрани управител и контрольор на процесната ЕС, като за управител е избрана И. Г., а за контрольор – Е. Б.; прието е решение за сключване на договор с Д. В. за професионален домоуправител за една година, като за сключване на договора е упълномощена И. Г.; прието е решение да се извърши цялостен ремонт на покрива на сградата в режим на ЕС, като за изпълнител е избрано дружеството „••• •••с“; прието е решение да се изтеглят 53 000 лева от банковата сметка на процесната етажна собственост за ремонт на покрива, а останалата сума да се събере от собствениците според притежаваните идеални части; прието е решение сключването на договора с дружеството-изпълнител да се възложи на И. Г.. Приложен е присъствен лист на собственици и упълномощени лица относно ОС на ЕС с адрес гр. ••• •••, проведено на ••• ••• г., както и списък с гласувалите по всяко едно от решенията. Представени са оферти за ремонт на покрива и количествено-стойностна сметка за изпълнение на СМР във връзка с ремонта на покрива. Приложен е протокол за поставяне на протокола от ОС на ЕС, проведено на ••• ••• г., съгласно който е поставен на таблото във фоайето на сградата на 28.08.2025 г., в 18:20 ч. С писмено искане ищецът Д. Д. на основание чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС е поискал да му бъде предоставен препис от протокола от проведеното на ••• ••• г. ОС, като същото е получено от И. Г. на ••• ••• г. Не е спорно, че ищецът е заявил писмено пред управителя на ЕС, че оспорва съставения протокол от събранието. Като доказателство по делото е приета в препис книгата на етажната собственост в жилищната сграда в режим на етажна собственост, намираща се в гр. ••• •••, заведена на 01.08.2020 г. от В. С. Б. (председател на УС). В същата са отразени данни относно собствениците/ползвателите на обекти в ЕС, както и притежаваните от всеки етажен собственик идеални части от общите части на сградата по самостоятелни обекти. Относно жилището, обитавано от И. Г., е посочено, че размерът на идеалните части на обекта от общите части на сградата е 5.56 %, за Г. С. – 4.79 %, за Е. Б. – 6.58 %, за К. В. – 3.87 %. В открито заседание, проведено на 25.06.2025 г., съдът е констатирал идентичност на представения препис с оригинала. Приет като доказателство по делото е правилникът за вътрешния ред в ЕС „••• •••. Приложен е договор за ремонт от 04.09.2025 г., сключен между ЕС, с адрес гр. ••• •••, представлявана от И. Г. и „••• •••“ ЕООД относно извършване на основен ремонт на покрива на обект – процесната етажна собственост. Приложено е конструктивно становище на жилищната сграда, находяща се в гр. С., на ••• •••. По делото са представени и са приети протоколи от предходни общи събрания. Съгласно протокола от проведено на 14.09.2023 г. ОС на етажните собственици от процесната етажна собственост за членове на управителния съвет на ЕС са избрани И. Г., Е. Б. и В. О.ова. Във връзка с направените от страна на ищеца оспорвания са приети: нотариален акт № ••• ••• г. за собственост върху недвижим имот, придобит по завещание, с който Е. Р. Б. е призната за собственик на апартамент, находящ се в гр. ••• ••• /стар адрес – ••• •••/, заедно с таванско помещение и избено помещение, заедно с 658/10 000 идеални части от общите части на сградата и мястото; нотариален акт № ••• ••• г., от който се установява, че на 10.02.1981 г., К. В. П. и М. Д. П.а дарили сина си В. К.ов В. със следния свой собствен недвижим имот – апартамент, находящ се в гр. С., ••• •••, заедно с таванско и избено помещение и заедно с 387/10 000 идеални части от общите части на сградата и мястото, върху което е построена /приложено е удостоверение за наследници, съгласно което Р. З. В.а, починала на 21.11.2009 г., оставила като свой наследник по закон сина си К. В. В./; нотариален акт № ••• ••• г. за дарение на недвижим имот, видно от който, на 16.12.2009 г., Г. Г. Г. дарил синовете си Г. Г. Г. и В. Г. Г. със следния свой собствен недвижим имот – апартамент № 10, находящ се в гр. С., на ••• •••, заедно с мазе и таван, заедно с 5.64 % идеални части от общите части на сградата и с отстъпване право на строеж върху мястото; нотариален акт № ••• ••• г. за дарение на имот, видно от който, Р. К. Р.в и Л. А. Р. дарили дъщеря си И. Р. Г. със следния свой собствен недвижим имот, находящ се в гр. С., ••• •••, на първи етаж отляво, заедно с 5.56 % идеални части от общите части на сградата и с отстъпване на право на строеж върху мястото. По делото са събрани гласни доказателства чрез разпит на свидетели. От разпита на свидетеля Д. С. В. /в договорни отношения с ЕС/ се установява, че същият е бил професионален домоуправител на процесната ЕС за периода 2020 г. – 2025 г.; към момента притежавал спомагателни функции съгласно подписан след процесното общо събрание. Същият не е свикал и не е председателствал събранието през август 2025 г., тъй като имал здравословни проблеми от края на м. април до началото на м.юни, след което се възстановявал и се намирал извън гр. С. през поголямата част от времето. Бащата на свидетеля, който не е етажен собственик, уведомил етажните собственици за здравословното състояние на свидетеля, като последният няма спомен дали лично ги е уведомил за състоянието си. През периода на боледуване на свидетеля и поради влошеното му здравословно състояние, неговият баща комуникирал с етажните собственици. Свидетелят бил наясно, че свикване на събрание е необходимо, тъй като били налице проблеми с тръбите, хоризонталните щрангове и водопровода, а също с покрива. Тези проблеми били обсъждани на предходни събрания; отделно етажни собственици лично са заявили пред свидетеля оплаквания относно наличието на течове. Около месец юли 2025 г., свидетелят се върнал в гр. С., но не бил постоянно там. Посочил е, че през 2023 г. са извършвани плащания за частичен ремонт на покрива /дребни неща като водосточни тръби, казанчета, пренареждане на керемиди/. Във връзка с показанията за този ремонт, е приобщено решение по гр.д. № 55987/2023 г. по описа на Софийски районен съд, 29 състав, относно протокол от проведено ОС на 14.09.2023 г. Като свидетел по делото е разпитана и Л. Ц. М. /в родствена връзка с етажен собственик/, чийто син е собственик на ••• ••• в процесната ЕС от десет години. Познава част от етажните собственици, като един от тях се оплакал относно наличието на теч. На свидетелката е известно съществуването на сериозен теч от покрива до стълбището на последния етаж. Няма спомен какво е било състоянието на покрива преди десет години, но към днешна дата течът бил солиден, съответно било необходимо извършване на ремонт. Свидетелката видяла ръчно написано оплакване от трима собственици /от последния етаж/, адресирано до управителя. Обстоятелство, наложило извършването на ремонта точно миналата година през м. септември, било наличието на проливни дъждове, атмосферните условия, отделно почти всички етажни собственици били единодушни, че е необходимо извършването на ремонт, още през 2024 г. въпросът с покрива бил повдигнат. Свидетелката е посочила, че се счита заинтересована от делото, доколкото въпросът относно състоянието на покрива би следвало да касае всички етажни собственици. По делото е изслушано и прието заключение на съдебно-техническа експертиза, в което е посочено, че сумата от идеални части от общите части на сградата трябва да бъде 100 %, а в случая се явява с 0.62% в повече. Причина за последното е обстоятелството, че ап. 22 – 24, находящ се на ет. 5, е обединен. В документите за собственост преди обединяване на двата обекта, ап. 22 е с площ 90 кв.м и 446/10000 идеални части от общите части на сградата и от мястото, а ап. 24 е с площ 81.20 кв.м. и 392/10000 идеални части от общите части на сградата и от мястото. От изложеното следва, че общите части на апартамент 22-24, следва да са 8.38 % (4.46% + 3.92%) идеални части от общите части на сградата и от мястото. Установеното несъответствие в идеалните части на сградата е в резултат продаване на ателието, находящо се на ет. 6 с прилежащи идеални части, без със същите да са намалени идеалните части на апартамент 22 и на обединения апартамент 22-24. В домовата книга на собствениците и в касовата книга на дивидентите, идеалните части от общите части на сградата и от мястото, за апартамент 22-24, са 7.76 %. В тези документи е отчетено намаляването на идеалните части за апартамент 22-24, но същото не е отразено в документите за собственост на апартамент 22-24. Вещото лице е посочило също, че при извършената от него проверка на документите за собственост на живущите в жилищната сграда на ••• •••, описани в таблица 2 /част от експертизата/, е установено, че във всички документи са описани идеалните части от общите части на сградата и от мястото, принадлежащи към съответния обект. Други относими към конкретния правен спор доказателства съдът намира, че не са представени. При така установеното от фактическа страна по приложението на правото Софийски районен съд намира следното: Предявен е иск с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС за отмяна на всички решения, взети на проведеното на ••• •••г. общо събрание на етажните собственици. За да бъде допустим иск по чл. 40 ЗУЕС, освен да са налице всички изискуеми абсолютни процесуални предпоставки за допустимост на един иск, следва той да е предявен от лице, притежаващо самостоятелен обект в сградата ЕС и в законоустановения преклузивен срок. В разглеждания случай ищецът доказва легитимацията си, доколкото е установил, че притежава идеални части от самостоятелен обект в процесната сграда. Искът е предявен в срока по чл. 40, ал. 2 ЗУЕС, с оглед което и същият е допустим и следва да бъде разгледан по същество. За да бъде уважен предявеният иск, в тежест на ищеца е да докаже, че притежава идеални части от правото на собственост върху самостоятелен обект в сградата, находяща се на процесния адрес, че общото събрание на етажните собственици е взело решенията, чиято отмяна се иска, както и допуснати нарушения от страна на етажните собственици в нарушение на ЗУЕС. В тежест на ищеца е да установи, че в срока и по реда на чл. 16, ал. 9 от ЗУЕС е оспорил съдържанието на протокола, включително достоверността на отразените в него решения. В тежест на ответниците е да докажат главно и пълно законосъобразното свикване и провеждане на общото събрание, при спазване на необходимия кворум и мнозинство за вземане на решенията, вкл., че отразените в приложения към протокола от проведеното ОС присъствен лист като притежавани от отделните етажни собственици ид.ч. от общите части отговарят на действително притежаваните такива към момента на възникване на етажната собственост, че решенията са взети в рамките на компетентността на ОС съгласно ЗУЕС. С оглед исковия характер на производството и при спазване на основния принцип в него - диспозитивното начало, предметът на делото е очертан от изложените в исковата молба обстоятелства, т. е. съдът е обвързан само от основанията за отмяна на обжалваните решения на ОС на ЕС, посочени в исковата молба или добавени по-късно по реда на отстраняване на нередовности в исковата молба или чрез изменение на иска, каквито в настоящия случай не са налице. Това е така и доколкото съдът не дължи да проверява служебно спазването на процедурата по свикване и провеждане на общо събрание. В този смисъл и решение № 37/20.04.2016 г. по гр. д. № 4432/2015 г. на В., І г. о., решение № 58/25.03.2014 г. по гр. д. № 5704/2013 г. на ВКС, І г. о., определение № 165/19.02.2010 г. по гр. д. № 1461/2009 г. на ВКС, І г. о. На първо място следва да бъде разгледано възражението относно реда и начина за свикване на ОС, а именно дали събранието е свикано от легитимирани лица по надлежния законоустановен ред. Съгласно разпоредбите на чл. 12, ал. 2 и ал. 3 ЗУЕС, Общото събрание може да бъде свикано по писмено искане на собственици, които имат най-малко 20 на сто идеални части от общите части на сградата, отправено до управителния съвет (управителя), който свиква общото събрание в 10-дневен срок от получаването му. Съгласно ал. 4 от законовия текст, когато управителният съвет (управителят) не свика общото събрание в срока по ал. 3, общото събрание се свиква от собствениците, които имат най-малко 20 на сто идеални части от общите части на сградата по реда, предвиден в този закон. Редът за свикване на общото събрание на собствениците е правнорегламентиран в разпоредбата на чл. 13, ал. 1 ЗУЕС, съгласно която Общото събрание се свиква чрез покана, подписана от лицата, които свикват общото събрание, която се поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата не по-късно от 7 дни преди датата на събранието, а в неотложни случаи - не по-късно от 24 часа. Датата и часът на поставянето задължително се отбелязват върху поканата от лицата, които свикват общото събрание, за което се съставя протокол. Общото събрание може да бъде насрочено и да се проведе най-рано на осмия ден след датата на поставяне на поканата, а в неотложни случаи – не по-рано от 24 часа след поставянето . Съгласно ал. 7 на същата разпоредба, поканата съдържа дневния ред на общото събрание – въпросите, предложени за обсъждане, конкретни проекторешения в случай на неприсъствено гласуване, датата, часа и мястото на провеждането му, срока за провеждане на неприсъствено гласуване и електронен адрес на управителния съвет (управителя)", който адрес е задължително да бъде вписан в регистъра по чл. 47а, ал. 1, т. 2". В настоящия случай по делото не се спори, а и се установява от приложения договор за управление и поддръжка от 15.09.2023 г. с двугодишен срок на действие, че на физическото лице Д. В., който не е етажен собственик, са възложени функции на управител на процесната ЕС, считано от подписването на договора. Съгласно изричната клауза на чл. 19 от договора, на изпълнителя по договора е възложено организирането и провеждането на общите събрания на етажните собственици, с оглед което и следва да се приеме, че в тези правомощия се включва и свикването на общите събрания за периода на действие на договора. От представените и приети по делото писмени доказателства е установено, че с писмена покана за провеждане на отчетно-изборно ОС на ••• ••• г., на етажна собственост с административен адрес: гр. ••• •••, И. Г., Е. Б., Г. С., К. В. – собственици на 20.80 % идеални части от процесната етажна собственост, са свикали ОС на основание чл. 12, ал. 2 от ЗУЕС, на ••• ••• г., при следния дневен ред – 1. Отчет на професионалния домоуправител за дейността му през периода м. юни 2023 г. – м. юни 2025 г., 2. Отчет на контролния съвет за приходите и разходите на ЕС за периода юни 2023 г. – юни 2025 г., 3. Обсъждане и избор на нов управител, касиер и контрольор поради изтичащ срок на мандата на УС, 4. Обсъждане сключването с професионалния домоуправител Д. В. на нов договор за управление, 5. Обсъждане на оферти и вземане на решение относно наложителен, цялостен ремонт на покрива, 6. Определяне на сума и вземане на решение за теглене на тази сума от банковата сметка за плащане на ремонта на покрива и упълномощаване на лице, което да подпише от името и за сметка на ЕС договор с избрано от ОС лице, което да извърши ремонт на покрива, 7. Разни. От събраните писмени доказателства се установява също, че с протокол за поставяне на покана по смисъла на чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС за ОС на ЕС с административен адрес: гр. С., бул. В. ••• ••• № 3, е удостоверено поставяне на поканата на 13.08.2025 г. в 20:00 часа на таблото за съобщения в сградата на ••• ••• в град С., от етажните собственици И. Г., У. С. и К. В.. Както беше посочено, в хипотезата на свикване на ОС на ЕС по чл. 12, ал. 4 ЗУЕС, а именно по писмено искане на собственици, които имат най-малко 20 на сто идеални части от общите части на сградата, законът поставя изискване искането за свикване първо да бъде отправено до управителния съвет (управителя), който да свиква общото събрание в 10-дневен срок от получаването му и в случай, че в този срок управителният съвет (управителят) не свика общото събрание, общото събрание да се свиква от собствениците по ал. 2 по реда, предвиден в закона. Съдът, при анализ на събраните по делото доказателства и съобразявайки конкретно проведеното оспорване от ищеца, приема, че общото събрание на собствениците от процесната ЕС от ••• ••• г. е свикано от собственици, притежаващи повече от 20 на сто ид. части от общите части на жилищната сграда /с оглед представените нотариални актове на лицата, свикали ОС, съдържанието на домовата книга и експертното заключение на техническата експертиза/ с покана от 13.08.2025 г. Свикването на събранието по този ред не се твърди и не се установява да се предхожда от подаване на писмено искане на собствениците на тези самостоятелни обекти било до Д. В. като управител на ЕС, било до избрания на проведеното на 14.09.2023 г. УС на ЕС в състав И. Г., Е. Б. и В. О.ова. Предвиденият в чл. 12 ЗУЕС ред за свикване е регламентиран с императивни правни норми, поради което тяхното нарушаване винаги води до незаконосъобразност на проведеното общо събрание и взетите на него решения. Поради това съдът приема, че констатираното в разглеждания случай ненадлежно свикване на общото събрание, извършено в противоречие с разпоредбата на чл. 12 ЗУЕС, опорочава взетите на него решения и само на това основание те подлежат на отмяна, респ. посоченото нарушение на самостоятелно основание обуславя основателност на иска по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС /в този смисъл и Решение № 85 от 26.05.2014 г. по гр. д. № 1694/2013 г. на ВКС, I ГО/. Съдът намира за неоснователни възраженията, направени с отговора на исковата молба, че се касае за неотложност, в която хипотеза е допустимо свикването на общото събрание от част от етажните собственици по реда на чл. 12, ал. 5 ЗУЕС. Съобразно чл. 12, ал. 5 от ЗУЕС, Общо събрание може да бъде свикано от всеки собственик или ползвател в неотложни случаи или когато е изминала повече от една година от последното проведено общо събрание. За преценка на законосъобразното провеждане на ОС в тази хипотеза, на първо място е от значение дали е установено по безспорен начин по делото наличието на такъв неотложен случай. В дневния ред, обявен в поканата са включени следните точки: 1. Отчет на професионалния домоуправител за дейността му през периода м. юни 2023 г. – м. юни 2025 г., 2. Отчет на контролния съвет за приходите и разходите на ЕС за периода юни 2023 г. – юни 2025 г., 3. Обсъждане и избор на нов управител, касиер и контрольор поради изтичащ срок на мандата на УС, 4. Обсъждане сключването с професионалния домоуправител Д. В. на нов договор за управление, 5. Обсъждане на оферти и вземане на решение относно наложителен, цялостен ремонт на покрива, 6. Определяне на сума и вземане на решение за теглене на тази сума от банковата сметка за плащане на ремонта на покрива и упълномощаване на лице, което да подпише от името и за сметка на ЕС договор с избрано от ОС лице, което да извърши ремонт на покрива, 7. Разни. Ответниците поддържат, че хипотезата на неотложност е налице поради нуждата от неотложен ремонт на покрива и наличие на теч, който нанася щети на сградата и на обекти на част от собствениците. Тези фактически обстоятелства са посочени в протокола от проведеното общо събрание, като е отразено, че ремонтът на покрива се обсъжда от няколко години. Съобразно разпоредбата на пар. 1, т. 16 от ДР на ЗУЕС "неотложен случай" е наличие на факти или обстоятелства, които създават предпоставка за разрушаването на сградата или на съседни или близко стоящи сгради, на техни конструктивни елементи, общи части, инсталации или части от тях или за такова увреждане на сградата или на съседни или близко стоящи сгради, на техни конструктивни елементи, общи части, инсталации или части от тях, което възпрепятства нормалното използване на сградата или самостоятелните обекти в нея, както и наличието на факти и обстоятелства, водещи до опасност за живота и здравето на собствениците, обитателите и други лица. Ремонтът на покрива би могъл да попада в тази хипотеза, но само ако състоянието му като обща част е такова, че създава предпоставка за разрушаване на сградата или в резултат на увреждането се препятства нормалното използване на сградата или самостоятелни обекти в нея или се създава опасност за живота и здравето на собствениците и обитателите. Доказателства в този смисъл по делото не са ангажирани. От свидетелските показания на свидетелката М. се установява, че въпросът за извършване на ремонт на покрива е поставен още през 2024 година, както и че са нанесени щети на няколко апартамента в сградата. В протокола от ОС, провело се на ••• ••• г. е посочено, че ремонтът на покрива се обсъжда от няколко години. От показанията на Л. М. се установи, че обстоятелство, наложило извършването на ремонта точно миналата година през м. септември, било наличието на проливни дъждове и атмосферните условия. Вярно е, че неподдържането на сградата води неминуемо до влошаване на състоянието , но в случая няма данни това състояние да обуславя необходимост от неотложно свикване на ОС. От една страна, не се касае за нововъзникнал проблем, който изисква спешно решаване на въпроса от ОС, а от друга страна, разписаният дневен ред, при който е проведено събранието, също не сочи на неотложност. В подкрепа на тезата, че липсва неотложен случай, който налага свикване на ОС по реда на чл. 12, ал. 5 ЗУЕС е и фактът, че същият проблем с теча на покрива е бил поставен и през 2023 г., /съгласно показанията на св. В./ във връзка с което е било проведено ОС на ЕС на 14.09.2023 г., като в периода до 2025 г. са били извършвани частични ремонтни дейности по покрива. При наличие на данни за съществуващ проблем с теч в апартаменти на сградата с давност от няколко години, за да се касае за неотложен случай, съдът приема, че по делото следва да е установено, че проблемът внезапно е ескалирал и е довел сградата до състояние, което възпрепятства нормалното използване или това на самостоятелните обекти в нея. По делото е установено, че проблемите с покрива датират отдавна. Отделно, в приложената молба от 16.06.2025 г. до ОС на процесната ЕС от собственици на имоти в същата, е налице уведомление, че таванското помещение не е в добро състояние, съответно, необходимо е вземане на решение за извършване на цялостен ремонт на покрива, т.е. и от съдържанието на тази молба също не се извлича състояние на „неотложност“. Що се отнася до посоченото от ответниците, че събранието е свикано без уведомяване на управителя поради здравословното му състояние, то и това обстоятелство, не би могло да се квалифицира като неотложен случай. Г-н Д. В. е присъствал на процесното общо събрание, а в показанията си, събрани в хода на разпита му, е заявил, че от юни месец насетне се е намирал в гр. С. и се е възстановявал от заболяването си. Ето защо и съдът приема, че в настоящия случай не е установено от страна на ответниците етажни собственици, че изискването за отправяне на искане до управителя да свика ОС не е било спазено с оглед тежко здравословно състояние на г-н В. към м.август 2025 г. От друга страна, дори да се приеме, че изпълнителят по договора Д. В. не е бил в състояние да организира свикването и провеждането на ОС към обсъждания момент, етажните собственици, притежаващи повече от 20 на сто от общите части са следвали да отправят искането си за свикване на събрание до УС, избран на ОС, проведено на 14.09.2023 г. С оглед на гореизложеното, съдът намира за недоказано твърдението на ответниците, че е била налице хипотезата на неотложен случай, която е налагала свикването на ОС да стане по реда на чл. 12, ал. 5 ЗУЕС. Предвид констатираното нарушение на императивно разписната процедура по свикването на процесното ОС атакуваните решения, взети на същото, се явяват незаконосъобразни, тъй като са взети в нарушение на чл. 12 ЗУЕС. Неспазването дори на едно от изискванията на ЗУЕС относно процедурата по свикване на събранието води до незаконосъобразност на атакуваните решения, поради което и същите следва да бъдат отменени, като предявеният иск бъде уважен. Доколкото допуснатите нарушения при свикването на събранието са съществени и достатъчни за уважаването на иска, не се явява необходимо обсъждането на останалите доводи на ищеца, съставляващи основания на претенцията му относно допуснати и други нарушения при провеждането на общото събрание на ••• ••• г. По разноските: При този изход на спора и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, в полза на ищеца следва да се присъдят разноските, които е направил в хода на производството (внесен депозит, от който е изплатено възнаграждението на вещото лице – 250 евро и заплатена държавна такса в размер на 40.90 евро или общо 290,90 евро). Така мотивиран, съдът