Решение № 25 от 12.3.2026 г. на Районен съд - Балчик по дело № 813/2025 г.

№ 20253210100813 по описа за 2025 година Производството е по реда на Глава XХХI от ГПК. Образувано е по предявен от Г. З. Ч., ЕГН ••••••••••, с адрес: •••, срещу Ф. Г. Ф., ЕГН ••••••••••, и М. Г. Ф., ЕГН ••••••••••, двамата с адрес: •••, ••• конститутивен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор от ••• г. с нотариална заверка на подписите на страните с рег. № ••• на нотариус Г. Ч. с рег. №••• на НК и район на действие Районен съд - Балчик, сключен между И. П. П., ЕГН ••••••••••, от една страна, и Г. Ф. А., починал на ••• г. и оставил за свои законни наследници Ф. Г. Ф. и М. Г. Ф., от друга страна, с който Г. Ф. А., починал на ••• г., се задължил на ••• г. да прехвърли на купувача - поемател И. П. П. или на посочено от него физическо или юридическо лице, правото на собственост върху следния недвижим имот: поземлен имот с идентификатор ••• по КККР на •••, ••• одобрени със Заповед № 300-5- 8/09.02.2004 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение, засягащо имота о т •••, с площ ••• кв. м., трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: нива, категория на земята при неполивни условия: 3, предишен идентификатор: ••• номер по предходен план: ••• парцел: ••• при съседи: ••• от който Ф. Г. Ф. и М. Г. Ф. притежават по 1/2 ид. част. В исковата молба ищецът излага, че на ••• г. между наследодателя на ответниците - Г. Ф. А., в качеството на продавач - обещател, и И. П. П., в качеството на купувач – поемател, е сключен Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, с който продавачът се е задължил на ••• г. да прехвърли на купувача или на посочено от него физическо или юридическо лице правото на собственост върху горепосочения недвижим имот. Сочи се, че цената на имота била уговорена в размер на ••• евро, която сума била изплатена от купувача на продавача изцяло и в брой в деня на подписване на предварителния договор, като подписите на страните служат и за разписка. Твърди се също, че за получената сума е издадена и изрична разписка от продавача. Поддържа се, че владението на имота е предадено на купувача в деня на подписването на предварителния договор. Сочи, че по силата на Решение №21Л18 от 14.05.2010 г. на Общинска служба по земеделие – ••• за оземляване на безимотни и малоимотни граждани, вписано в Служба по вписванията – ••• вх. № •••, Г. Ф. А. е придобил процесния имот. Твърди се, че на ••• г. Г. Ф. А. е починал и е оставил за свои законни наследници Ф. Г. Ф. и М. Г. Ф.. Ищецът обосновава своята активна легитимация чрез договор за цесия от ••• г., по силата на който е придобил от И. П. всички права по предварителния договор. Излага, че уведомлението за цесията е прието от И. П. в качеството му на пълномощник на продавача-обещател, съгласно предоставено му изрично пълномощно. Поради смъртта на продавача през 2015 г. и невъзможността да установи контакт с неговите наследници, отправя искане да бъде постановено решение, с което сключеният между страните предварителен договор за покупко-продажба от ••• г. на процесния имот да бъде обявен за окончателен. Претендира присъждане на сторените по делото съдебно-деловодни разноски. В срока по чл. 131 ГПК ответниците не са депозирали отговор на исковата молба. В открито съдебно заседание ищецът Г. З. Ч. не се явява, не се представлява. Предварително депозира писмена молба, с която поддържа исковата молба. В открито съдебно заседание ответниците Ф. Г. Ф. и М. Г. Ф. не се явяват, не се представляват. Съдът, след съвкупна преценка на събраните по делото доказателства, заедно и поотделно и по вътрешно убеждение, приема за установено следното от фактическа страна: Видно от приетото Решение №21Л18 от 14.05.2010 г. на Общинска служба по земеделие – ••• за оземляване на безимотни и малоимотни граждани по чл. 20 от ЗСПЗЗ и чл. 21, ал. 6 от Наредбата за оземляване на безимотни и малоимотни граждани, вписано в Служба по вписванията – ••• вх. № •••, им. партида №••• (л. 8-9), Г. Ф. А. е придобил имот от ДПФ № ••• по картата за възстановената собственост (плана за оземляване) с площ от ••• дка, начин на трайно ползване – нива, при граници: имоти № №••• – нива на А. И. А., ••• – нива на М. Х. В. ••• – полски път на •••, ••• – полски път на •••. В решението се съдържа забрана за прехвърляне на имота от оземления за срок от десет години от придобиването му, освен на държавата или на общината. Видно от представения по делото предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от ••• г. с нотариална заверка на подписите с рег. № ••• на нотариус Г. Ч. (л.10-13), сключен между Г. Ф. А., от една страна като продавач, и И. П. П. – от друга страна като купувач, страните по договора са уговорили да сключат окончателен договор за покупко - продажба, с който продавачът да прехвърли на купувача или на посочено от него лице правото на собственост върху поземлен имот с идентификатор ••• по КККР на •••, ••• одобрени със Заповед № 300-5-8/09.02.2004 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение, засягащо имота от •••, с площ от ••• кв. м., трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: нива, категория на земята при неполивни условия: 3, предишен идентификатор: ••• номер по предходен план: ••• парцел: ••• при съседи: •••. Страните по договора са уговорили пазарна цена на имота в размер на ••• евро, платима на продавача - обещатели от купувача – поемател изцяло и в брой към датата на сключване на предварителния договор. Съгласно от т. 3 от договора, страните се договорили да подпишат окончателен договор за продажба на имота на ••• г. От приобщената изрична разписка от ••• г. (л. 14) се изяснява, че уговорената продажна цена в размер на ••• евро е била заплатена изцяло от И. П. П. на Г. Ф. А. в деня на подписване на предварителния договор. Приобщено е също пълномощно с нотариална заверка на подписа на упълномощителя от ••• г. (л. 15-17), с което Г. Ф. А. овластява И. П. П. да извършва разпоредителни сделки с имота, включително да договаря сам със себе си по чл. 38 от ЗЗД и да приема уведомления за цесия. От представения Договор за прехвърляне на вземане (цесия) от ••• г. (л. 18-21) се установява, че цедентът И. П. П. се е задължил да прехвърли на цесионера Г. З. Ч. всички свои права по предварителния договор. Видно от същия основанието за цесията е погасяване на дълг на И. П. П. към Г. З. Ч. в размер на 2800 евро, произтичащ от договор за заем от ••• Видно от Уведомление за прехвърляне на вземане на основание чл. 99, ал. 3 от ЗЗД (л. 22) на ••• г. И. П., действайки като цедент, е уведомил длъжника Г. А., като е приел уведомлението чрез себе си в качеството си на пълномощник на длъжника. От приложеното удостоверение за наследници изх. № ••• (л. 23) се изяснява, че Г. Ф. А. е починал на ••• г., като е оставил за законни наследници двете си деца – Ф. Г. Ф. и М. Г. Ф.. В актуалната скица (л. 24) процесният имот е описан като поземлен имот с идентификатор ••• по КККР на •••, ••• одобрени със Заповед № 300-5-8/09.02.2004 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение, засягащо имота от •••, с площ ••• кв. м., трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: нива, категория на земята при неполивни условия: 3, предишен идентификатор: ••• номер по предходен план: ••• парцел: ••• при съседи: ••• При така приетото от фактическа страна, съдът достигна до следните правни изводи: Предявеният иск намира своето правно основание в разпоредбата на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. За успешното провеждане на конститутивния иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже кумулативното наличие на следните предпоставки: че между страните е сключен валиден предварителен договор, че предмет на същия е прехвърляне правото на собственост върху конкретно определен обект, че ищецът е изпълнил поетите с него задължения или има готовност да ги изпълни, че към датата на приключване на устните състезания са налице условията за валидно прехвърляне на имота, в това число, че е настъпил падежът на задължението за прехвърляне на собствеността, както и че ответниците са собственици на правото, предмет на предварителния договор. От приетия предварителен договор от ••• г., се установява че с него Г. Ф. А. се е съгласил да продаде на И. П. П. или на посочено от него лице поземлен имот с идентификатор ••• по КККР на •••, ••• одобрени със Заповед № 300-5-8/09.02.2004 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение, засягащо имота от •••, с площ от ••• кв. м., трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: нива, категория на земята при неполивни условия: 3, предишен идентификатор: ••• номер по предходен план: ••• парцел: ••• при съседи: •••, срещу продажна цена от ••• евро. Съдът намира, че процесният предварителен договор, отговаря на законовите изисквания за редовност на предварителното съглашение с оглед възможността същият да бъде обявен за окончателен – писмена форма, страни, индивидуализиран имот по площ, местонахождение, граници, уговорен срок за сключване на окончателен договор, цена. Постигнатото съглашение е валидно, доколкото с подписване на договора, страните са демонстрирали воля да се обвържат от неговите клаузи за продажба, съответно покупка на процесния имот. За да е налице изправност на страна по предварителния договор е необходимо същата да е изпълнила поетите с договора задължения. В конкретния случай ищецът е изправна страна по договора, тъй като от съдържанието на предварителния договор за покупко-продажба се установи, че при сключването му И. П. П. е заплатил сумата от ••• евро, представляваща уговорената продажна цена. С подписите си двете страни по предварителния договор, който има характер на разписка, са удостоверили изплащането на уговорената цена в отразения в договора момент – деня на сключване на предварителния договор. Допълнително представената изрична разписка от ••• г. потвърждава получаването на сумата от обещателя Г. Ф. А.. Активната легитимация на Г. Ч. произтича от Договор за прехвърляне на вземане (цесия) от ••• г., нотариално заверен на ••• г. от нотариус К. К. с рег. № ••• на НК и вписан в Службата по вписванията на •••. под № •••. Договорът за цесия от ••• г. е сключен в предвидената от закона форма и ясно дефинира прехвърляното вземане от цедента И. П. на цесионера Г. Ч. – правата по предварителния договор от ••• г. - вземането си към Г. А.. В него е посочено, че прехвърлянето се извършва срещу погасяване на заемно задължение на цедента към цесионера, което представлява валидно правно основание за сделката. За да има действие цесията спрямо длъжника, тя трябва да му бъде съобщена от цедента. В настоящия случай Г. А. е упълномощил ИИ. П. с Пълномощно № •••/••• г. със специфични права, вкл. да приема от негово име уведомления за извършена цесия. От обсъдените писмени доказателствени средства се установи, че на ••• г. И. П., в качеството си на цедент, е изготвил уведомление, което е приел сам за себе си в качеството си на пълномощник на длъжника Г. А.. Макар на пръв поглед това да изглежда като конфликт на интереси, съдът намира, че изричното овластяване по чл. 38, ал. 1 ЗЗД, включено в пълномощното, прави това действие законосъобразно. Пълномощното е изрично и нотариално заверено, което е в съответствие с изискванията на закона за представителство при разпореждане с имоти. Ето защо съдът намира, че длъжникът се счита за надлежно уведомен, а Г. Ч. е носител на потестативното право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Съгласно чл. 363 ГПК съдът проверява и дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителят е собственик на имота. Законът натоварва съда по иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД със специална, нотариална компетентност. От представеното Решение №21Л18 от 14.05.2010 г. на Общинска служба по земеделие – ••• за оземляване на безимотни и малоимотни граждани по чл. 20 от ЗСПЗЗ и чл. 21, ал. 6 от Наредбата за оземляване на безимотни и малоимотни граждани, вписано в Служба по вписванията – ••• вх. № •••, им. партида №•••, се установи, че Г. Ф. А. е придобил процесния имот. В чл. 20, ал. 4 от ЗСПЗЗ е въведена забрана за прехвърляне на получения по този ред имот за срок от 10 години от придобиването му, освен на държавата или общината. Предварителният договор обаче има само облигационно действие, обусловено от организационни съображения на съконтрагентите, изразяващо се в ясното им намерение и задължение за сключване на окончателна сделка с уредените параметри, когато бъдат налице уговорените между тях и допустими от закона условия за това. Едва окончателната сделка би имала вещно – прехвърлително действие, поради което и особената забрана по чл. 20, ал. 4 от ЗСПЗЗ следва да се преценява при изповядване на тази сделка от нотариус или разглеждане от съда на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, без да рефлектира на действителността на предварителната договореност. В случая падежът за сключване на окончателен договор е за момент, когато забраната е отпаднала, поради което договорът е валидно сключен под отлагателен срок по смисъла на чл. 25 ЗЗД. От събраните по делото доказателства се установи, че Г. Ф. А. е починал на ••• г. и е наследен от двете си деца – Ф. Г. Ф. и М. Г. Ф. при равни квоти – по 1/2 ид. част от имота за всеки. По силата на универсалното правопреемство, наследниците приемат както правата (собствеността върху земята), така и задълженията (обещанието за продажба) на своя наследодател. По изложените съображения съдът намира, че са налице предпоставките за сключване на окончателен договор. Потестативото право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е надлежно упражнено, поради което конститутивният иск за обявяване от съда на сключения предварителен договор за окончателен следва да се уважи. Съгласно чл. 364, ал. 1 ГПК ищецът дължи следващите се разноски по прехвърлянето на имота, а именно – нотариална такса по сметка на Районен съд - Балчик, съгласно чл. 85, ал. 2, вр. чл. 87 ЗННД, определена по раздел ІІ, т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност, съобразно материалния интерес, възлизаща на сумата 51.34 евро, равняваща се на 100.42 лв., както и местен данък за придобиване на имотите по сметка на ••• в размер на 82.49 евро, с левова равностойност в размер на 161.35 лв., изчислен на база продажната цена за имота, доколкото същата надвишава данъчната оценка на имота, съгласно чл. 44, ал. 1, вр. чл. 46, ал. 2, т. 1 ЗМДТ и чл. 35, ал. 2 от Наредба за определяне на местните данъци на територията на •••, като на основание чл. 364, ал. 2 от ГПК и чл. 50 от ЗМДТ заверен препис от настоящото решение следва да бъде издаден само след представяне на доказателства за платен данък за придобитите имоти и за липса на непогасени данъчни задължения за него. На основание чл. 364, ал. 1 ГПК следва да се наложи възбрана върху процесния недвижим имот за реализиране на вземанията на държавата, досежно разноските по прехвърлянето му. На основание чл. 78, ал. 1 ГПК и с оглед изхода на делото, в полза на ищеца следва да бъдат присъдени сторените по делото разноски в размер на 25.56 евро, равняващи се на 50.00 лв., за държавна такса за завеждане на делото. С оглед направеното в исковата молба искане за определяне на адвокатско възнаграждение в полза на процесуалния представител на ищеца по реда на чл. 38, ал. 2 във вр. ал. 1, т. 2 от Закона за адвокатурата, в полза на адв. Д. Н. - И. следва да бъде присъдено такова възнаграждение за оказаната безплатна адвокатска помощ и съдействие на ищеца по делото в размер на 428.39 евро, равняваща се на •••.85 лв., определен съобразно чл. 7, ал. 2, т. 2 от Наредба № 1/2004 г. за възнаграждения за адвокатска работа. Тази сума да бъде възложена в тежест на ответниците, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК. При положение, че липсва изрична законова норма, предвиждаща солидарност при заплащане на разноските и не е възможно да бъде уговорена такава между ответниците по делото, всеки от тях отговаря разделно за дълга, независимо, че задължението да заплатят разноските е възникнало от един и същи юридически факт. Мотивиран от изложеното, съдът