Решение № 215 от 25.9.2026 г. на Районен съд - Нова Загора по дело № 350/2026 г.

Производството е по чл.108 от ЗС.

Постъпила е искова молба от Г. Й. М. с ЕГН ••••••••••, адрес: •••• и Д. С. М. с ЕГН ••••••••••, адрес: ••••, против „Селект Агро“ ЕООД с ЕИК 119608312, с адрес: гр.Сливен, ул.“Д. Добрович“ № 4, ет.1, офис 2, с правно основание – чл.108 от ЗС.

В молбата си ищците твърдят, че са собственици на общо 24/45 ид. ч. или 53,30 % от следните недвижими имоти, земеделски земи находящи се в землището на село Чокоба, община Сливен, област Сливен, както следва:

1. Поземлен имот с идентификатор № 81534.53.66/осемдесет и една хиляди и петстотин тридесет и четири, точка, петдесет и три, точка, шестдесет и шест/по кадастралната карта и кадастралните регистри на селото, одобрени със заповед РД-18- 168/05.03.2020год. на Изп. директор на АГКК, находящ се в местността "Мерата" с площ от 16998 /шестнадесет хиляди и деветстотин деветдесет и осем/ кв.м., начин на трайно ползване - нива, категория на земята - трета, при съседи: 81534.53.76, 81534.53.77, 81534.53.78, 81534.53.67, 81534.53.223, 81534.53.32, 81534.53.33;

2.Поземлен имот с идентификатор № 81534.44.131/осемдесет и една хиляди и петстотин тридесет и четири, точка, четиридесет и четири, точка, сто тридесет и едно/по кадастралната карта и кадастралните регистри на селото, одобрени със заповед РД-18- 168/05.03.2020год. на Изп. директор на АГКК, находящ се в местността "Анзоренска могила" с площ от 43395 /четиридесет и три хиляди и триста деветдесет и пет/ кв.м., начин на трайно ползване-нива, категория на земята-трета,при съседи: 81534.44.206,81534.44.192,81534.44.124, 81534.44.125, 81534.44.126, 81534.44.127, 81534.44.128, 81534.44.130, 81534.45.308, 81534.44.132, 81534.44.114.

1/20 ид. ч. Г. М. била придобила с нотариален акт за дарение с вх.рег.№ 2853 от 18.05.2022год. на Служба по вписванията - Сливен, 1/20 ид. ч. била придобила с нотариален акт за продажба с вх.рег.№2854 от 18.05.2022год. на Служба по вписванията - Сливен, 1/15 ид. ч. била придобила с нотариален акт за продажба с вх.рег.№3266 от 02.06.2022год. на Служба по вписванията -Сливен, 1/5 ид. ч. била придобила с нотариален акт за продажба с вх.рег.№4897 от 04.08.2022год. на Служба по вписванията - Сливен, 2/60 ид. ч. била придобила с нотариален акт за продажба с вх.рег.№ 6066 от 16.09.2022год. на Служба по вписванията - Сливен, 6/45 ид. ч. била придобила с нотариален акт за продажба с вх.рег. №7619 от 10.11.2022год. на Служба по вписванията - Сливен .

Сочи, че всички имоти са придобити по време на брака между ищците и тези върху които собствеността е прехвърлена с възмездни сделки представляват СИО по смисъл на чл.21 от СК. Общо притежаваните от ищците са 24/45 ид. ч. от описаните по-горе имоти, или 53,30 % от тях, т.е. повече от половината от общите вещи.

На 11.05.2022 г. само един от съсобствениците, С. Х. М., притежаващ по-малко от 50% от описаните по-горе поземлени имоти, без знанието и съгласието на останалите съсобственици, сключил договор за наем с ответното дружество за срок от 10 стопански години, считано от 01.10.2022 г. Договора бил вписан в Служба по вписванията - Сливен с вх.рег. № 2712, том 1, акт № 280 от 11.05.2022 год..

Твърди още, че за сключване на този договор, нямало решение на съсобствениците взето с мнозинство минимум 50 % от притежаващите идеални части от имотите и при това положение договора бил непротивопоставим на всеки един от тях. В момента всички имоти се държали от дружеството ответник и се ползвали от него, тъй като то било посочено като техен наемател и ги заявявало пред ОСЗ въз основа на сключения договор за наем.

Считат, че държането на всички описани в обстоятелствената част на исковата молба недвижими имоти се осъществява от ответника противно на волята на мнозинството от съсобствениците, при положение че не била налице съсобственост по отношение на която намирала приложение разпоредбата на чл. 32, ал.1 от ЗС.

Излагат твърдение, че ищците, в качеството си на съсобственици притежаващи повече от половината от общата вещ, не били съгласни ответното дружество да ползва имотите, не приемали сключения договор за наем и желаят да упражнят правата си по чл.32ал.1 от Закона за собствеността, тъй като били взели решение за различен начин на използване и управление на имотите.

Предвид гореизложеното, молят съда да приеме за установено по отношение на ответника, че ищците са собственици на общо 24/45 ид. ч. от описаните по-горе недвижими имоти, от които 1/20 ид.ч., отговаряща на 9/180 ид.ч., лична собственост на първият ищец Г. М., а 87/180 ид.ч. собственост на двамата ищци в режим на СИО, и на основание чл.108 от ЗС да осъди ответното дружество "Селект агро" ЕООД, с ЕИК 119608312, седалище и адрес на управление гр.Сливен, ул."Д. Добрович" №4, ет.1, офис 2, представлявано от управителя С. Х. М., да им предаде владението и фактическата власт върху описаните в обстоятелствената част на исковата молба недвижими имоти, находящи се в землището на село Чокоба, община Сливен, област Сливен, както следва :

1. Поземлен имот с идентификатор № 81534.53.66 /осемдесет и една хиляди и петстотин тридесет и четири, точка, петдесет и три, точка, шестдесет и шест /по кадастралната карта и кадастралните регистри на селото, одобрени със заповед РД-18- 168/05.03.2020год. на Изп. директор на АГКК, находящ се в местността "Мерата" с площ от 16998 /шестнадесет хиляди и деветстотин деветдесет и осем / кв.м., начин на трайно ползване - нива, категория на земята - трета, при съседи: 81534.53.76, 81534.53.77, 81534.53.78, 81534.53.67, 81534.53.223, 81534.53.32, 81534.53.33 ;

2. Поземлен имот с идентификатор № 81534.44.131 /осемдесет и една хиляди и петстотин тридесет и четири, точка, четиридесет и четири, точка, сто тридесет и едно/по кадастралната карта и кадастралните регистри на селото, одобрени със заповед РД-18- 168/05.03.2020год. на Изп. директор на АГКК, находящ се в местността "Анзоренска могила" с площ от 43395 /четиридесет и три хиляди и триста деветдесет и пет/ кв.м., начин на трайно ползване - нива, категория на земята-трета, при съседи: 81534.44.206, 81534.44.192, 81534.44.124, 81534.44.125, 81534.44.126,81534.44.127,81534.44.128, 81534.44.130, 81534.45.308, 81534.44.132, 81534.44.114.

Претендира за присъждане на направените по делото разноски.

В предоставения срок по чл. 131 от ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответното дружество, с който оспорват изцяло предявеният иск.

Не оспорват твърдението, че ищците манифестират право на собственост върху общо 24/45 ид.ч. от двата процесии земеделски имота, чрез представените от тях като писмени доказателства пет нотариални акта и че това са всички титули за собственост, с които те разполагат,

Освен това не оспорват и твърдението, че само един от съсобствениците на двата земеделски имота - С. Х. М., притежаващ по-малко от 50 % от правото на собственост, е сключил договор за наем с ответното дружество „СЕЛЕКТ АГРО“ ЕООД, чрез който е отдал под наем имотите за срок от десет стопански години, като договорът за наем е вписан в Служба по вписванията Сливен под вх.рег.№ 2712, том 1, акт № 280 от 05.2022 год.

Не се оспорват и твърдението, че към момента на депозиране на исковата молба, двата земеделски имота се държат в цялост от ответното дружество „Селект Агро“ ЕООД, което ги е заявило като ползвани от него пред Общинска служба по земеделие Сливен за стопанската 2024/2025год., както и че „Селект Агро“ ЕООД през стопанската 2024/2025год. обработва тези имоти и ще събере добивите от тях.

С оглед обстоятелството, че чрез настоящия отговор признават част от твърдяните в исковата молба факти, то ответниците считат, че при доклада си по делото в частта му относно чл. 146 ал. 1 т.4 от ГПК, почитаемият съд следва да посочи, че обстоятелствата изрично упоменати по-горе в този пункт 1.1, не се нуждаят от доказване.

На следващо място в отговора се оспорват всички останали изложени в исковата молба твърдения от фактическо естество. Това са следните:

• твърдението, че ищците към момента на депозиране на исковата молба, са собственици в режим на съпружеска имуществена общност на общо 24/45 ид.ч. от двата процесии земеделски имота, като твърдим, че част от праводателите им по предоставените чрез исковата молба титули за собственост, към момента на оформяне на съответната транслативна сделка през 2022год., са притежавали право на собственост в по- малък обем от частта посочена като тяхна в нотариалните актове и предмет на съответното прехвърляне.

• твърдението, че за сключване на наемния договор няма решение на съсобствениците, взето с мнозинство минимум 50 % от притежаващите идеални части.

Излагат се чрез възражения като считат, че са налице други факти, а

именно:

• твърди се, че наемодателят по договора за наем от 11.05.2022год. С. Х. М., към момента на депозиране на исковата молба, притежава в индивидуална собственост общо 93/200 ид.ч. от процесиите два земеделски имота, представляващи 46,5 % (четиридесет и шест процента и половина) от правото на собственост върху имотите, като правата си на собственост той е придобил чрез следните сделки:

• правото на собственост върху 1/30 ид.ч. чрез Договор за дарение на части от недвижими имоти, оформен в нотариален акт вх.рег.№ 2315 от 20.04.2022год., дв.вх.рег.№ 2317 от 20.04.2022год., акт № 85, том VIII, дело № 1426/2022год. на Служба по вписванията Сливен.;

• правото на собственост върху 4/30 ид.ч. чрез Договор за продажба на части от недвижими имоти, оформен в нотариален акт вх.рег,№ 2316 от 20.04.2022год., дв.вх.рег.№> 2318 от 20.04,2022год., акт № 86, том VIII, дело № 1427/2022год. на Служба по вписванията Сливен.;

• правото на собственост върху 1/8 ид.ч. чрез Договор за продажба на части от недвижими имоти, оформен в нотариален акт Bx.pen № 2710 от 11.05.2022 год., дв.вх.рег.№ 2710 от 11.05.2022год., акт Na 127, том IX, дело No 1659/2022год. на Служба по вписванията Сливен.;

• правото на собственост върху 2/30 ид.ч. чрез Договор за продажба па части от недвижими имоти, оформен в нотариален акт вx.peг.№ 2834 от 1б.05.2022год., дв.вх.рег.№ 2831 от 16.05.2022год., акт № 17, том X, дело № 1738/2022год. на Служба по вписванията Сливен.;

• правото на собственост върху 144/3600 ид.ч. чрез Договор за продажба на части от недвижими имоти, оформен в нотариален акт вх. рег. № 3013 от 23.05.2022год., дв.вх.рег.№ 3013 от 23.05.2022год., акт № 133, том X, дело №1853/2022год. на Служба по вписванията Сливен.;

• правото на собственост върху 1/15 ид.ч. чрез Договор за продажба на части от недвижими имоти, оформен в нотариален акт вх.рег. № 3930 от 27.06.2022юд., дв.вх-per.Na 3929 от 27.0б.2022год., акт Na 166, том XIII, дело Na 2408/2022год. на Служба по вписванията- Сливен.

Твърдят още, че както частните праводатели на ищците, така и частните праводатели на С. Х. М., са придобили право на собственост върху процесните два недвижими имота по наследство, в качеството им на наследници по закон на И. Д. С., бивш жител на село Чокоба, роден на ••••год., починал на 23.03.1947год., като прана им на наследници призовани към наследяване, както и правото на собственост на техния наследодател върху двата имота, те са удостоверили чрез Решение на Общинска служба по Земеделие Сливен с № 335 от 15.04.1998год. прието по преписка Ne 21382 от 04.08Д992год.. и чрез Удостоверение за наследници изх. № 73 от 25.03.2022год., издадено от Кметство село Чокоба, Община Сливен.

Освен това твърдят, че към 17.05.2022год., частният праводател на ищцата Г. Й. М.- П. П. П., ЕГН ••••, съобразно правилата на наследяване бил притежавал само 3/80 ид.ч. от правото на собственост върху двата имота и не бил притежавал 1/20 ид.ч. (приравнено към 4/80 ид.ч.) от правото на собственост, както е посочено в Нотариален акт за дарение на идеални части от недвижими имоти с №178, том I, рег. № 1542, дело № 143/2022год. на нотариус Д. Н., рег. № 092, вписан в Служба по вписванията Сливен с вх. рег. № . 2853 от 18.05.2022год., вх. рег.№ 2853 от 18.05.2022год., акт № 32, том X, дело № 1755/2022год., т.е. предмет на прехвърлителната сделка са права, които са в повече от реално притежаваните от прехвърлителя с 1,25 % от правото па собственост.

Излагат се и твърдения, че към 17.05.2022год., частният праводател на ищцата Г. Й. М.-Д. П. Р., ЕГН ••••••••••, съобразно правилата на наследяване е притежавала само 3/80 ид.ч. от правото на собственост върху двата имота и не била притежавала 1/20 ид.ч. (приравнено към 4/80 ид.ч.) от правото на собственост, както е посочено в Нотариален акт за покупко-продажба на идеални части от недвижими имоти с № 179, том I, рег.№ 1547, дело Ng 144/2022год. на нотариус Д. Н., per.Ne 092, вписан в Служба по вписванията Сливен с вх.рег.№ 2854 от 18.05.2022год., BX.per.Ne 2854 от 18.05.2022год., акт No 33, том X, дело № 175б/2022год., т.е. предмет на прехвърлителната сделка са права, които са в повече от реално притежаваните от прехвърлителя с 1,25 % от правото на собственост.

Освен това намират, че към 1б.09.2022год., частните праводатели на ищцата Г. Й. М.-М. Е. П., ЕГН •••••••••• и Д. Е. М., ЕГН ••••••••••, съобразно правилата на наследяване били притежавали съответно 3/1680 ид.ч. за М. П. и 31/1680 ид.ч. за Д. М. от правото на собственост върху двата имота, а не са били притежавали общо 2/60 ид.ч. от правото на собственост, както било посочено в Нотариален акт за покупко-продажба на идеални части от недвижими имоти с Na 162, том II, рег.№ 3308, дело № 308/2022год. на нотариус Д. Н., pen № 092, вписан в Служба по вписванията Сливен с вх. pen № 6064 от 1б.09.2022 год., вх. рег. № 6066 от 1б.09.2022год., акт № 15, том XX, дело №3729/2022го. т.е. предмет на прехвърлителната сделка са права, които били в повече от реално притежаваните от двамата прехвърлители с приблизително 1,31 % от правото на собственост.

В обобщение се твърди, че в последните 2, 3, 4 и 6, считат, че ищците притежават общо, на лично основание за ищцата Г. Й. М. и в режим на СИО за двамата ищци, общо 49,52 % (четиридесет и девет цяло и петдесет и две стотни процента) от правото на собственост върху двата земеделски имота е идентификатори съответно № 81534.53.66 и № 81534.44.131, което е по-малко от твърдините от тях в исковата молба 24/45 ид.ч. или 53,33 %.

На последно място се твърди, че за сключване на наемния договор от 11,05.2022год., е налице устно постигнато решение на съсобственици, притежаващи повече от 50 % от идеалните части върху двата земеделски имота.

Относно допустимостта на иска - нямат възражение.

Счита, че исковата молба страдала от недостатък, а именно, че било налице вътрешно противоречие между обстоятелствената част и петитума, като установителната част на предявеният ревандикационен иск имала за предмет 24/45 ид.ч. от правото на собственост, а осъдителната част на иска имала за предмет целите два имота. Освен че според ответника тази формулировка не давала възможност да се направи категоричен и еднозначен извод за обема на претендираните права, тя затруднявала и правото на защита на ответника, който би могьл в двете хипотези да ползва различни правни аргументи.

В тази връзка, молят исковата молба да се остави без движение, като задължи ищците да прецизират петитума касаещ осъдителната част на исковата претенция, като същите да посочат дали претендират предаване на владението само върху собствените им идеални части от правото на собственост или претенцията им е за предаване па владението върху двата земеделски имота в тяхната цялост.

Що се касае до основателността считат, че осъдителният иск следвало да бъде оставен без уважение, като неоснователен и недоказан или алтернативно да бъде уважен само до размера на 49,52 % (четиридесет и девет цяло и петдесет и две стотни процента) от правото на собственост върху имоти с идентификатори № 81534.53.66 и № 81534.44.131.

Искът по чл. 108 от ЗС инкорпорирал в себе ди две искания за правна защита отправени до съда: А) Искане да бъде установено, че ищците притежават право на собственост върху процесния имот и Б) Искане ответникът да бъде осъден да предаде владението върху имота. При това, съдът следвало да се произнесе с отделен установитслен диспозитив за принадлежността на правото на собственост върху патримониума на ищеца.

В тази връзка се разяснява, че били налице възражения в две групи-по установителната и по осъдителната част на исковата претенция, които се отнасят по следния начин:

• По установителната част считат, че следвало да се приеме за установено, че ищците притежават право па собственост върху двата процесии имота с идентификатори 81534.53.66 и 81534.44.131, в размер не по-голям от 49,52 % от правото на собственост.

Молят да бъде предоставена възможност да докажат, че дарителят П. П. П., ЕГН ••••, съобразно правилата на наследяване бил притежавал само 3/80 ид.ч. от правото на собственост върху двата имота и не е бил притежавал 1/20 ид.ч. (приравнено към 4/80 ид.ч.), че продавачът Д. П. Р., ЕГН ••••••••••, съобразно нравилата на наследяване е притежавала само 3/80 ид.ч. от правото на собственост върху двата имота и не е притежавала 1/20 ид.ч. (приравнено към 4/80 ид.ч.), както и че продавачите М. Е. П., ЕГН •••••••••• и Д. Е. М., ЕГН ••••••••••, съобразно правилата на наследяване са притежавали съответно 3/1680 ид.ч. за М. П. и 31/1680 ид.ч. за Д. М. от правото на собственост върху двата имота, а не са притежавали общо 2/60 ид.ч. от правото на собственост, поради което не бил могли да прехвърлят на ищците правото на собственост в обема посочен в съответните нотариални актове. Изводите относно обема на притежаваните от прехвърлителите права, градяли единствено на правилата за наследяване в сила към момента на откриване на наследството на общия наследодател и към момента на откриване на наследството на преките наследодатели на праводателите, т.е. аргументите ни били изключително правни, поради което щяли да ги развият в хода на устните състезания по чл. 149 ал.1 от ГПК.

Позовават се на трайната съдебна практика, договорите за дарение и за продажба на чужд недвижим имот не били нищожни като противоречащи на закона, но не пораждали действие, т.е. те нямали вещно-прехвърлителен ефект по отношение на собствеността, която не е била притежание на дарителя/продавача, като в този смисъл следвало да бъде зачетен прехвърлителния ефект само в обема, в който съответния прехвърлител бил притежавал вещни права. В този смисъл, ищците били придобили от дарителя П. П. П. само 3/80 ид.ч. от правото на собственост върху двата имота, от продавача Д. П. Р. само 3/80 ид.ч. от правото на собственост върху двата имота и от продавачите М. Е. П. и Д. Е. М., съответно само 3/1680 ид.ч. за М. П. и само 31/1680 ид.ч. за Д. М. от правото на собственост върху двата имота, като над тези обеми, дарението и продажбите нямат вещно- прехвърлителен ефект и не следва да бъдат зачетени.

В този смисъл считат, че следвало да се постанови решение с установителен диспозитив за принадлежността на правото на собственост върху патримониума на ищеца, с което да се приеме, че ищците притежават права до размера на 49,52 % от правото на собственост върху имоти с идентификатори № 81534,53.66 и № 81534.44.131, при зачитане на мотивите ни изложени по-горе и тези, които ще развием допълнително при устните състезания.

Относно осъдителнният иск излагат следните съображения:

Б) Осъдителният иск следва да бъде отхвърлен в пълнота, при следните аргументи:

Не било спорно между страните по делото, че „Селект Агро“ ЕООД упражнявал фактическа власт върху двата земеделски имота с идентификатори съответно № 81534.53.66 и № 81534.44.131, като държането на имотите се основавало на сключен Договор за наем от 11.05.2022 год., вписан в Служба по вписванията Сливен под вх.рег.Мо 2712, том 1, акт № 280 от 11.05.2022год.

Считат, че не било спорно между страните по делото и обстоятелството, че наемодателят по договора за наем от 11.05.2022 год. към момента на сключването му и към момента на депозиране на исковата молба, притежавал право на собственост върху имотите и идеални части, което било повече от 25 % и по-малко от 50 % от правото на собственост.

Също така считат, че не било спорно между страните по делото също така, че договорът за наем от 11.05.2022год., бил сключен на основание и при условията на чл.4а, ал. 1 от ЗСПЗЗ.

Съгласно разпоредбите на чл. 4а, ал. 1 и 2 ЗСПЗЗ (ДВ, бр. 42/2018 г., в сила от 22.05.2018 г.), договор за наем на земеделска земя за срок над една година се сключвал от съсобственик или съсобственици, притежаващи повече от 25 % от съсобствения имот, или от упълномощено от тях лице, като в тези случаи отношенията между съсобствениците се уреждали съгласно чл. 30, ал. 3 ЗС.

Позовават се на разпоредбата на чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ, която се явява специална спрямо общата разпоредба на чл. 32, ал. 1 ЗС, като урежда договор за наем на земеделска земя обвързващ и останалите съсобственици, да се сключва от съсобствениците, притежаващи повече от 25 % от съсобствения имот, т.е. налице е изключение от правилото на чл. 32, ал. 1 ЗС, че общата вещ се използва и управлява по волята на съсобствениците с мажоритарен дял в съсобствеността. Целта на законодателя, очевидно била, да се улесни отдаването под наем на земеделска земя, така че да се намали неизползваната такава и същевременно се създадат условия за по-ефективно обработване.

В този смисъл, изявлението на ищците, че те не били съгласни ответното дружество да ползва имотите и, че не приемали сключения договор за наем, както и че желаели да упражняват правата си по чл.32 ал. 1 от Закона за собствеността, било ирелевантно към обвързващата сила на наемния договор от 11.05.2022год.. При това, без всякакво значение за изхода на делото било, дали те са мажоритарни или миноритарни собственици. Налице са всички кумулативно дадени предпоставки, договорът за наем от 11,05.2022 год. да породи целените с него правни последици, а именно да предостави на наемателя „Селекг Агро“ ЕООД правото да ползва целите имоти за определеният в чл.2 десетгодишен срок. Специалната разпоредба на чл.4а ал.2 от ЗСПЗЗ изключва правилото на чл.32 ал.1 от ЗС, собствениците на повече от половината от общата вещ да приемат решение за нейното ползване и управление.

Следвало да се вземе предвид и обстоятелството, че наемния договор от 11.05.2022год. имал достоверна дата и е бил вписан в Служба по вписванията Сливен преди ищците да придобият каквито и да е права на собственост върху двата имота. Ищците били придобили право на собственост върху всички свои идеални части след датата на вписване на наемния договор, т.е. те били взели информирано решение за придобиване на права върху имотите с ясното съзнание, че придобиват права върху имоти, които вече са обект на наемно правоотношение за срок от десет години. Самият акт на придобиване на идеална част от правото на собственост от ищците при тази информираност за наличието на облигационна връзка по повод на имотите, демонстрирал тяхното знание и съгласие със завареното наемно правоотношение и съгласие с обвързващия му ефект спрямо тях като последващи съсобственици.

В този смисъл единственият възможен правен извод бил, че „Селект Агро“ ЕООД упражнявало фактическа власт върху имоти с идентификатори № 81534.53.66 и № 81534.44.131 на правно основание - валиден договор за наем сключен при условията на чл.4а от ЗСПЗЗ, което правно основание било противопоставимо както на двамата ищци Д. С. М. и Г. Й. М., така и на техния арендатор„М.и - 87“ ЕООД, за целия десетгодишен срок на действие на наемния договор от 11.05.2022год.. В този смисъл не била налице една от задължителните предпоставки за уважаване на иска но чл.108 от ЗС, а именно ответникът да владее или държи вещта без основание.

В случай, че се приемело, че осъдителният иск бил основателен, то молят същият да бъде уважен до обема на притежаваните от ищците вещни права, при следните аргументи:

На първо място, ищците не притежавали общо над половината от общата вещ, т.е. те не можели да формират мнозинство при условията на чл.32 ал, 1 от Закона за собствеността.

На второ място, дори хипотетично да се приемело, че към момента на сключване на договора за наем от 11,05.2022год. не съществувало мнозинство постигнато при условията на чл.32 ал. 1 от Закона за собствеността, което мнозинство да е приело решение за отдаване под наем на целите имоти на наемателя „Селект Агро“ ЕООД, то договорът за наем по чл.4а от ЗСПЗЗ сключен от миноритарен собственик, бил действителен и дори да не можело да бъде противопоставен на останалите неучаствали в сключването на договора съсобственици по отношение на техните идеални части, той бил валиден и пораждал целеният с него облигационен ефект по отношение идеалните части на сключилият наемния договор съсобственик и то за целия срок на договора. Ефектът на наемния договор от 11.05.2022год. по отношение на притежаваните от С. Х. М. общо 93/200 ид.ч. от процесиите два земеделски имота, следвало да бъде зачетен, като наемателят „Селект Агро“ ЕООД държал 93/200 ид.ч. от двата имота на правно основание за целия период на действие на наемния договор, което автоматично правело исковата претенция неоснователна за тези 93/200 ид.ч. от правото на собственост.

Считат, че бил налице валиден договор за наем по отношение на правата притежавани от наемодателя, макар и той да е бил миноритарен съсобственик. Изтъкват практика в този смисъл - Тълкувателно решение № 3 от 05.01.2022год. по тълк.дело № 3/2020год. на ОСГК на ВКС, според което при иск по чл.108 от ЗС, предявен от съсобственик срещу друг съсобственик за идеална част от съсобствен недвижим имот, съдът можел да уважи искането за предаване на владението върху претендираната идеална част, когато ответникът бил установил фактическа власт върху имота, надхвърляща правата му и с това бил нарушил владението на ищеца. Вярно е, че тук не се касаело за иск срещу съсобственик, но владението (държането) върху тези 93/200 ид.ч. и предоставено на правно основание от съсобственик, т.е. конструкцията е идентична. В този смисъл сбилии редица други решения на ВКС, които ще посочели в хода на устните състезания. Към 11.05.2022год. не е било налице решение по чл.32 ал.1 от ЗС на съсобствениците притежаващи повече от половината от общата вещ, което решение да определя начин за ползване задължаващ миноритарния съсобственик С. Х. М. да ползва имотите по начин, различен от предприетите от нега действия по отдаване под наем на имотите на „Селект Агро“ ЕООД. В този смисъл, неговите действия по отдаване под наем на собствените му 93/200 ид.ч. от процесиите два земеделски имота били противопоставими на всички лица (включително и спрямо последващите приобретатели, каквито се явяват ищците), след като договора за наем бил вписан в Служба по вписвания Сливен.

Считат, че ако съда уважи иска по чл. 108 от ЗС за основателен, то същият да бъде уважен до размера на 49,52 % от правото на собственост върху имоти с идентификатори Ne 81534.53.66 и № 81534.44.131, поради което ответникът да бъде осъден да предаде владението на ищците върху притежаваните от тях идеални части от правото на собственост върху имотите, но не и върху идеалните части собственост на наемодателя С. Х..

Молят предявеният иск да бъде отхвърлен, като неоснователен и недоказан.

Претендират присъждане на разноски. Представят доказателства, които да бъдат приети, така както са описани в отговора на исковата молба.

Предвид изложеното, съдът приема за установена следната фактическа обстановка:

Ищците са съсобственици на идеални части от 2 бр. поземлени имоти-земеделска земя, които имоти понастоящем се обработват в цялост от ответното дружество, съгласно Договор за наем от 11.05.2022 год., вписан в Служба по вписванията Сливен под вх.рег.Мо 2712, том 1, акт № 280 от 11.05.2022год. Искането е съдът да признае правото на собственост на ищците, в твърдяния от тях обем и да им присъди врадеунието върху имотите.

По делото са приети като доказателства: пълномощно на л. 5 от дело; Нотариален акт за дарение № 178, том 1, рег. № 1542, дело 143 от 17.05.2022 г. на Нотариус № 092 на НК в район на действие РС- Сливен, вписан под вх.рег. № 2853, акт 32, том 10, дело № 1755 от 18.05.2022 г. на СВ- Сливен; Нотариален акт за продажба № 179, том 1, рег. № 1547, дело 144 от 17.05.2022 г. на Нотариус № 092 на НК в район на действие РС- Сливен, вписан под вх.рег. № 2854, акт 33, том 10, дело № 1756 от 18.05.2022г. на СВ- Сливен; Нотариален акт за продажба № 8, том 2, рег. № 1788, дело 170 от 02.06.2022 г. на Нотариус № 092 на НК в район на действие РС- Сливен, вписан под вх.рег. № 3266, акт 95, том 11, дело № 1998 от 02.06.2022 г. на СВ- Сливен; Нотариален акт за продажба № 106, том 2, рег. № 2745, дело 258 от 04.08.2022 г. на Нотариус № 092 на НК в район на действие РС- Сливен, вписан под вх.рег. № 4897, акт 14, том 17, дело № 3003 от 04.08.2022г. на СВ- Сливен; Нотариален акт за продажба № 162, том 2, рег. № 3308, дело 308 от 16.09.2022 г. на Нотариус № 092 на НК в район на действие РС- Сливен, вписан под вх.рег. № 6066, акт 15, том 21, дело № 3729 от 16.09.2022 г. на СВ- Сливен; Нотариален акт за продажба № 47, том 3, рег. № 4076, дело 387 от 10.11.2022 г. на Нотариус № 092 на НК в район на действие РС- Сливен, вписан под вх.рег. № 7619, акт 150, том 26, дело № 4618 от 10.11.2022г. на СВ- Сливен; Удостоверение за дан. Оценка изх. № 7003000243/10.01.2025 г. на Община Сливен, ДМДТ; Удостоверение за дан. Оценка изх. № ••••••••••/10.01.2025 г. на Община Сливен, ДмДт; скица № 15-471152/ 03.05.2023 г. от СГКК- Сливен; скица № 15471148/ 03.05.2023 г. от СгКК- Сливен; Договор за наем на зем. земя № 152, том 1, рег. № 1193 от 11.05.2022 г. на Нотариус № 514 на НК в район на действие РС- Сливен, вписан под вх.рег. № 2712, акт 280, том 1, дв.вх. № 2712 от 11.05.2022 г. на СВ- Сливен; справка за ЮЛ от ТРРЮЛНЦ към 29.01.2025 г.; пълномощно рег. № 1018 от 19.04.2022 г. на Нотариус № 514 на НК в район на действие СлРС; пощенски плик на л. 41 от делото; договор за правна защита и съдействие; Нотариален акт за продажба № 161, том 1, рег. № 1255, дело 119 от 16.05.2022г. на Нотариус № 514 на НК в район на действие РС- Сливен, вписан под вх.рег. № 2834, акт 17, том 10, дело № 1738 от 16.05.2022 г. на СВ- Сливен; Нотариален акт за продажба № 150, том 1, рег. № 1187, дело 112 от 11.05.2022 г. на Нотариус № 514 на НК в район на действие РС- Сливен, вписан под вх.рег. № 2710, акт 127, том 9, дело № 1659 от 11.05.2022г. на СВ- Сливен; Нотариален акт за продажба № 29, том 2, рег. № 1731, дело 178 от 27.06.2022 г. на Нотариус № 514 на НК в район на действие РС- Сливен, вписан под вх.рег. № 3930, акт 166, том 13, дело № 2408 от 27.06.2022 г. на СВ- Сливен; Нотариален акт за продажба № 175, том 1, рег. № 1352, дело 131 от 23.05.2022 г. на Нотариус № 514 на НК в район на действие РС- Сливен, вписан под вх.рег. № 3013, акт 133, том 10, дело № 1853 от 23.05.2022г. на СВ- Сливен; Нотариален акт за продажба № 130, том 1, рег. № 1016, дело 94 от 19.04.2022 г. на Нотариус № 514 на НК в район на действие РС- Сливен, вписан под вх.рег. № 2316, акт 86, том 8, дело № 1427 от 20.04.2022 г. на СВ- Сливен; Нотариален акт за дарение № 129, том 1, рег. № 1012, дело 93 от 19.04.2022 г. на Нотариус № 514 на НК в район на действие РС- Сливен, вписан под вх.рег. № 2315, акт 85, том 8, дело № 1426 от 20.04.2022г. на СВ- Сливен; Удостоверение за наследници с изх. № 73/ 25.03.2022 г. на Кметство с. Чокоба, общ. Сливен; Решение № 335 от 15.04.1998 г. на ОСЗ- Сливен; плик на л. 101 от делото; приемо- предавателен протокол с вх. № СД-01-01-23700/ 27.10.2025г.; Копие на молба от 17.05.2022г. до нотариус Д. Н. е рег. №092 на НК и район на действие РС-Сливен на л. 130 /гръб/; Копие на скица на поземлен имот №15-470779- 03.05.2022г. издадена от СГКК- гр.Сливен; Копие па скица на поземлен имот №15-470776- 03.05.2022г. издадена от СГКК- гр.Сливен; Копие на Удостоверение за данъчна оценка е изх. №7003003385/04.05.2022г. издадено от Дирекция МДТ Община Сливен; Копие на Удостоверение за данъчна оценка с изх.№7003003386/04.05.2022г. издадено от Дирекция МДТ Община Сливен; Копие на удостоверение за наследници с изх. №62/23.02.2021г. издадено от кметство село Чокоба, община Сливен; Копие на удостоверение за наследници с изх. № 1000-035/12.02.2021г. издадено от кмет на село Крушаре, община Сливен; Копие на удостоверение за наследници с изх.

№005/служебно/10.02.2021г. издадено от кмет на село Хаджидимитрово. община Тунджа; Копие на удостоверение за наследници с изх. №28- служебно/08.02.2021г. издадено от кметски наместник на село Панаретовци, община Сливен; Копие на удостоверение за наследници с изх. № 1000-159/1 /09.02.2021г. издадено от гражданска регистрация, Община Сливен; Копие на препис от 19.04.2022г. на решение №335/15.04.1998г. по преписка №21384/04.08.1992г. издадено от СГКК- гр. Сливен; Копие на удостоверение за характеристики на поземлен имот в земеделска територия с изх. №25- 129467-03.05.2022г.; Копие на удостоверение за характеристики на поземлен имот в земеделска територия с изх. №25-129466-03.05.2022г.; Копие на молба от 17.05.2022г. до нотариус Д. Н. с рег.№092 на НК и район на действие РС-Сливен на л. 144 /гръб/; Копие на молба от 16.09.2022г. до нотариус Д. Н. с рег.№092 на НК и район на действие РС-Сливен; Копие на удостоверение за наследници с изх. № 1000-159/09.02.2021г. издадено от гражданска регистрация, Община Сливен; Копие на удостоверение за наследници с изх. № 9400-15322/27.07.2022г., изд. от Община Сливен; приемо- предавателен протокол с вх. № СД-01-01-544/ 12.01.2026 г.; приемо- предавателен протокол с вх. № СД-01- 01-544/ 12.01.2026 г.; приемо- предавателен протокол с вх. № СД-01-01-545/ 12.01.2026 г.; приемо- предавателен протокол с вх. № СД-01- 01-546/ 12.01.2026 г.

От така изложената фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи:

Предявен е иск по чл.108 от ЗС.

По делото е безспорно между страните, че страните са съсобственици на идеални части от 2 бр. поземлени имоти - Поземлен имот с идентификатор № 81534.53.66/осемдесет и една хиляди и петстотин тридесет и четири, точка, петдесет и три, точка, шестдесет и шест/по кадастралната карта и кадастралните регистри на селото, одобрени със заповед РД- 18-168/05.03.2020год. на Изп. директор на АГКК, находящ се в местността "Мерата", с.Чокоба, Общ.Сливен с площ от 16 998 кв.м. и Поземлен имот с идентификатор № 81534.44.131/осемдесет и една хиляди и петстотин тридесет и четири, точка, четиридесет и четири, точка, сто тридесет и едно/по кадастралната карта и кадастралните регистри на селото, одобрени със заповед РД-18-168/05.03.2020год. на Изп. директор на АГКК, находящ се в местността "Анзоренска могила", с.Чокоба, Общ.Сливен, с площ от 43 395 кв.м. Не е спорен факта и че към настоящия момент, процесните имоти се обработватн изцяло от ответното дружество, въз основа на Договор за наем, сключен само с един от останалите съсобственици на земите.

Спорен между страните е обема на притежаваното от ищците право на собственост върху имотите/идеални части/, както и дали правото им може да бъде противопоставено на наемното правоотношение, упражнявано от ответника, респ. дали следва да се уважи искът им за ревандикация на имотите.

Така предявеният иск съдът счита за допустим, а разгледан по същество и основателен, по следните съображения:

В съдебната практика непротиворечиво се приема, че ревандикационният иск (vindicatio rei) е иск на невладеещия собственик срещу владеещия несобственик, като предмет на делото е правото на собственост на ищеца. Предявяването на иск по чл. 108 ЗС е действие на обикновено управление. В тази връзка ВКС поддържа, че е допустимо един съсобственик да брани вещта при нарушено владение за всички съсобственици, включително да предяви иск по чл. 108 ЗС срещу някой от съсобствениците, ако той ползва цялата вещ, без да допуска другите да я ползват съобразно правата им. Успешното

провеждане на иска по чл. 108 ЗС е обусловено от положителното установяване на три предпоставки: ищецът да е собственик на вещта, предмет на ревандикация, тази вещ да е във фактическа власт на ответника и да се държи от него без основание. Съдът, сезиран с осъдителен иск по чл. 108 от ЗС, следва да се произнесе с отделен установителен диспозитив за принадлежността на правото на собственост към патримониума на ищеца.

Вън от съмнение е, че с иска по чл.108 от ЗС лицето-ищец търси съдебна защита на право си на собственост, в обема на притежаваното от него право на собственост, срещу лицето - ответник по иска, което без основание упражнява това право на собственост вместо него, без основание за това. Така на първо място следва да бъде изследван въпроса за принадлежността на правото на собственост на ищците върху процесните имоти.

Видно е от събраните по делото множество писмени доказателства, в т.ч. и Решение № 335/15.04.1998г. на ОСЗ-Сливен, на И. Д. С., б.ж. на с.Хаджидимитрово, Общ.Тунджа, е възстановено правото на собственост върху 6 бр. ниви, в т.ч. и процесните имоти. Предвид смъртта на лицето, следва да се изследва възникналото наследяване на правото на собственост върху имотите, съответно поредицата от прехвърлителни сделки, с оглед които ищцата Г. М. и съпруга й Д. М., твърдят че са придобили, лично за Г. М. и като СИО с Д. М., собственост върху ид.части от процесните ниви:

1.С НА за дарение № 178, том 1, рег.№ 1542, дело № 143/2022г. от 17.05.2022г., , ищцата Г. М. е придобила от П. П., наследник на И. С., 1/20 ид. част от процесните ниви с идент. № 81534.53.66 и идентификатор № 81534.44.131. Съгл. приложените по делото У- за наследници № 62/23.02.2021г. на И. С., У-ие за наследници № 28/08.02.2021г. на И. П. и др.писмени докозателства по делото, се установява, че към момента на прехвърлителната сделка, това е била притежаваната от П. П. ид. част от имотите.;

2. С НА № 1791 том1, рег.№ 1547, дело № 144/2022г. от 17.05.2022г., ищцата Г. М. е придобила от Д. П. Р., наследник на И. С., 1/20 ид. част от процесните ниви с идент. № 81534.53.66 и идентификатор № 81534.44.131. Съгл. приложените по делото У-ие за наследници № 62/23.02.2021г. на И. С., У-ие за наследници № 28/08.02.2021г. на И. П. и останалите приложени писмени доказателства, се установява, че към момента на прехвърлителната сделка, това е била притежаваната от Д. Р. ид.част от имотите.;

3. С НА № 8, том 2, рег.№ 1788, дело № 170 от 02.06.2022г., ищцата Г. М. е придобила от И. А. Д., наследник на И. С., 1/15 ид. част от процесните ниви с идент. № 81534.53.66 и идентификатор № 81534.44.131. Съгл. приложените по делото У-ие за наследници № 62/23.02.2021г. на И. С. и др. писмени документи, това е била притежаваната от И. Д. ид. част от имотите.;

4.С НА № 106, том 2, рег.№ 2745, дело № 258/04.08.2022г., ищцата Г. М. е придобила от И. Д. Д., А. С. К., В. С. С. и С. С. К., наследници на И. С., 1/5 ид. част от процесните ниви с идент. № 81534.53.66 и идентификатор № 81534.44.131. Съгл. приложените по делото У- за наследници № 62/23.02.2021г. на И. С. и др. писмени документи, това е била притежаваната от тях ид. част от процесните ниви.;

5.С НА № 162, том 2, рег.№ 3308, дело № 308/16.09.2022г., ищцата Г. М. е придобила от М. Е. П. и Д. Е. М., наследници на И. С., 2/60 ид. част от процесните ниви с идент. № 81534.53.66 и идентификатор № 81534.44.131. Съгл. приложените по делото У-ие за наследници № 62/23.02.2021г. на И. С. и др. писмени документи, това е била притежаваната общо от тях ид. част от процесните ниви.;

6.С НА № 47, том 3, рег.№ 4076, дело № 387/10.11.2022г., ищцата Г. М. е придобила от М. А. П., Р. Р. И., А. А. И., Б. А. И., наследници на И. С., 6/45 ид. част от процесните нив и с идент. № 81534.53.66 и идентификатор № 81534.44.131., като съгл. приложеното по делото У-ие за наследници № 62/23.02.2021г. на И. С. и др. писмени документи, това е била притежаваната общо от тях ид. част от процесните ниви.;

С оглед изложеното, се налага извода, че действително ищците, в резултат на поредицата прехвърлителни сделки, обективирани в посочените по-горе актове за собственост, са придобили правото на собственост върху 24/45 Ид.части /53,30 %/ от процесните ниви с идент. № 81534.53.66 и идентификатор № 81534.44.131;

Така с оглед, сключения от друг от съсобствениците с ответното дружество, Договор за наем върху целите земеделски земи, следва на второ място да се изследва дали трябва да бъде осъдено ответното дружество да предаде владението върху тях на ищците.

Съгласно съдържащите се в приложеното към настоящето дело, гр.д.№ 533/2025г на РС-Сливен/л.51 и сл. от делото/, актове за собственост, съсобственика на процесните имоти С. М. притежава 93/200 ид. части от двете ниви или 46,5% от правото на собственост върху тях. Същият е сключил за процесните ниви с ответното дружество Договор за наем на земеделска земя от 11.05.2022г., за срок от 10 стопански години, вписан в регистрите на АгВп.-Сливен с вх.рег.№ 2712/11.05.2022г., Акт № 280, том I, дв.вх.рег.№ 2712/11.05.2022г., който договор съдържа в цялост и двете процесни ниви.

Следва да се има предвид, че договорът поражда действия между страните, а спрямо трети лица-само в предвидените в закона случаи /чл.21 ЗЗД/. Съгласно чл. 32 от ЗС общата вещ се използва и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ. На основание чл. 229 ЗЗД, договорът за наем не може да бъде сключен за повече от десет години, освен ако е търговска сделка. Лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години. Ако договорът бъде сключен за по-дълъг срок, той има сила за десет, съответно за три години. Така сключения за по-дълъг срок договор за наем не е нищожен, но същият не обвързва останалите съсобственици.

Сключването на договор за наем на земеделска земя и на договор за аренда, съставлява управително действие по отношение на вещта./ Решение № 314 от 17.02.2012 г. на ВКС по гр. д. № 1548/2010 г., III г. о., ГК, Решение № 179 от 23.07.2015 г. на ВКС по гр. д. № 3104/2014 г., IV г. о., ГК /.

Собственикът на земеделска земя свободно избира начина на ползване на земеделските земи според тяхното предназначение. Временното ползване на земеделска земята за произвеждане на земеделска продукция представлява гражданско правоотношение от особена обществена важност, поради което законодателят е извършил изричното му уреждане. Две са основните форми за реализиране на този вид правоотношение - чрез договор за наем на земеделска земя и чрез договор за аренда в земеделието. Първият се урежда от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи, а вторият-от Закона за арендата в земеделието. За всички неуредени в тези два специални закона елементи на съдържанието на правоотношението са приложими общите правни норми, регламентиращи съдържанието на договорите за отдаването на вещ под наем.

Земеделска земя може да се отдава под наем. Чл. 4а ЗСПЗЗ изрично урежда кой има право да сключва този вид договор, а именно: от съсобственик или съсобственици на земеделска земя, или от упълномощено от тях лице. Когато договор за наем на земеделска земя е със срок над една година той се сключва от съсобственик или съсобственици на земеделска земя, притежаващи повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот, или от упълномощено от тях лице. В тези случаи отношенията между съсобствениците се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността. Договорите за наем на земеделска земя със срок, по-дълъг от една година, както и споразуменията за тяхното изменение или прекратяване се сключват в писмена форма с нотариално удостоверяване на подписите на страните, извършени едновременно.

Сключеният от С. Х. М. в качеството на наемодател и ".Селект Агро" ЕООД, като наемател, договор за наем на земеделска земя от 11.05.2022 г., представлява валидно сключен договор за наем на земеделска земя. Спазени са изискванията за форма-отговаря на изискванията на чл.4б ЗСПЗЗ: сключен е в писмена форма с нотариално удостоверяване на подписите на страните и е вписан в съответната служба по вписванията по местонахождението на имотите. Наемодателят като собственик на 46,5 % от правото на собственост върху имотите е от кръга на лицата /25 на сто идеални части от съсобствения имот/, които законът оправомощава да сключват договори за наем за срок по-голям от 1 година.

Законодателят урежда договорът за наем на земеделска земя като специален вид договор за наем и по отношение на него са приложими специалните норми на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи. ЗСПЗЗ не съдържа правни норми, регламентиращи срока на този вид договори за наем.

Доколкото ЗСПЗЗ не урежда времето, за което изброените в чл. 4а ЗСПЗЗ лица могат да сключват договор за наем на земеделска земя, а по отношение на договорът за наем на земеделска земя нормите на ЗАЗ са неприложими, то по отношение на неучаствалите в сключването на този договор съсобственици, договорът има ограничено от общите норми на ЗЗД действие.

Договорът за наем сключен от М. в качеството на наемодател, представлява само действие по обикновено управление на имотите и в този смисъл не може да има срок за повече от три години. Тъй като договорът е сключен за по-дълъг срок по силата на закона той има срок за три години – арг. от чл.229 от ЗЗД. Така настоящият съд счита, че уговорката в договора, относно наемния срок от 10 г. е недействителна, а за такива клаузи съдът следва да следи служебно.

Това налага извода, че Договорът за наем сключен от С. М., с ответното дружество в качеството на наемодател, обвързва неучаствалите в сделката съсобственици за срок от 3 години, тъй като договорът е сключен от съсобственик с повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот.

Упражняваната от ответното дружество фактическа власт върху имотите е на правно основание валиден договор за наем със срок от 11.05.2022г. до 11.05.2025г. След 11.05.2025 год., този договор за наем на земеделска земя не е противопоставим на ищците /респективно на останалите съсобственици на имота заедно или поотделно/.

Следователно, предвид гореизложените подробни мотиви и с оглед всички събрани по делото писмени и гласни доказателства, предявения ревандикационен иск, се явява напълно основателен и доказан, поради което следва да се уважи изцяло, ведно със законните последици от това.

По разноските:

С оглед изхода на делото и на осн. чл.78, ал.1 от ГПК, следва отговорността за разноски да се понесе от ответника, съгласно представения от ищците списък по чл.80 от ГПК, в размер, както следва: 71,03 лв./ 36,31 евро/ - ДТ и 1 500,00 лв./ 766,93 евро/ - адв.хонорар.

Водим от горното, съдът