Решение № 186 от 21.5.2026 г. на Окръжен съд - Русе по дело № 221/2026 г.

Производството е по реда на чл.258 и сл. ГПК. Въззивниците Ц. М. А., Х. О. Ц. и Т. Б. Ц., всички чрез пълномощника си адв. Г. Г. от АК-Русе, обжалват Решение № 158 от 08.02.2026 г., постановено по гр.дело № 5448/2025 г. по описа на Районен съд–Русе, в частта, с която е бил уважен предявеният срещу тях иск от С. Н. С. с правно основание чл.66 във вр. с чл.33 ЗС. Считат обжалваният акт за неправилен и необоснован в атакуваната част. Развити са доводи за допуснати от районния съд съществени нарушения на материалния закон. Иска се първоинстанционното решение да бъде отменено в обжалваната част и искът по чл.66 във вр. с чл.33 ЗС да бъде отхвърлен. Претендират разноски по делото. В срока по чл.263 ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба, депозиран от С. Н. С., с който взема становище за нейната неоснователност. Иска решението на основния съд да бъде потвърдено в обжалваната част, като й се присъдят направените разноски за тази инстанция. Въззивната жалба е подадена от процесуално легитимирани страни, в предвидения в закона срок и срещу подлежащ на съдебен контрол акт. При извършената проверка по чл.269 ГПК настоящият състав приема, че обжалваното решение е валидно и допустимо. Районен съд-Русе е бил сезиран с предявени от С. Н. С. против тримата въззивника субективно и обективно съединени искове да бъде установена недействителността на сключения между последните договор за покупкопродажба на гараж под формата на Нот.акт № 44, т.2, рег.№ 2041, д.№ 173/2025 г. по описа на Нотариус рег.№ ••• на НтК, като противоречащ на закона – чл.33 във вр.с чл.66 от ЗС и като такъв да бъде отменен, както и да бъде признато правото на ищцата, като собственик на УПИ ХХIV-•••, находящо се в с.••••••, обл.••••, да изкупи намиращият се в него гараж от 34 кв.м при същите условия и за същата продажна цена от 5000 лв. В срока по чл.131 ГПК ответниците са оспорили исковете. С обжалваното решение районният съдия признал правото на изкупуване по чл.66 във вр. с чл.33 от ЗС на С. Н. С. на недвижим имот, представляващ гараж на един етаж, със застроена площ 34 кв.м, при граници: улица и от три страни имот ХХIV-•••, изграден в западната страна на УПИ ХХIV-••• в кв.50 по регулационния план на с.••••••, общ.•••••••, обл.••••, одобрен със Заповед № 288/05.05.1987 г., като имотът има квадратура 400 кв.м, при граници на терена: улица, УПИ ХХV-•••, УПИ ХVIII-••• и УПИ V- 45, при условията, уговорени в Договор за продажба на сградата от 23.07.2025 г., предмет на Нот.акт за покупко-продажба № 44, т.ІІ, н.д. № 173/2025 г. по описа на Нотариус рег.№ ••• на НтК, с район на действие РС-Русе, сключен между съпрузите Т. Б. Ц. и Х. О. Ц., като продавачи, и Ц. М. А., като купувач, при условие, че ищцата заплати в 1-месечен срок от влизане на решението в сила на първите двама ответника сумата от 2 608,87 евро /5 102,50 лв./, от които 2 556,46 евро /5000 лв./ цена по договора за продажба и 52,41 евро /102,50 лв./ платени такси и разноски в нотариалното производство. Претенцията за прогласяване недействителността на контракта била отхвърлена. Решението по втория иск е влязло в законна сила. Настоящият състав, като съобрази данните по делото и становищата на страните, намира въззивната жалба за неоснователна. В производството е нямало спор и са ангажирани доказателства, от които се установява, че Х. О. Ц. и Т. Б. Ц. са били собственици на процесния гараж със застроена площ от 34 кв.м. За това е бил съставен Нот.акт за собственост върху недвижим имот № •••, том V, peг.№ 7724, н.дело № 683/18.09.2020 г. на Нотариус рег.№ ••• на НтК, издаден на база на отстъпено право на строеж по Заявление от 27.05.1980 г., акт № 141, том III, парт.кн.том 305, стр.564, заверено от нотариус, ползващо Х. О. Ц.. Съгласно последния документ, лицето Й.О.Ц., като собственик на земята в УПИ ХХIV-••• в кв.50 по регулационния план на с.••••••, общ.•••••••, обл.•••• по силата на Нот.акт за дарение № 110, том IV, дело № 1312/14.02.1975 г. на РН, отстъпил правото на строеж и дал съгласие неговият брат Х. О. Ц. да построи в имота един гараж за лек автомобил. С Нот.акт № 142, т.І, н.д.№ 119/23.05.2025 г. на Нотариус рег.№ ••• на НтК ищцата придобила по покупко-продажба процесното дворно място от наследниците на Й.О.Ц., заедно с построените там два самостоятелни обекта, разположени един върху друг в двуетажната сграда-Самостоятелен обект с предназначение лятна кухня на едно ниво, разположен на първия етаж на сградата, със застроена площ от 50 кв.м, и Самостоятелен обект с предназначение гараж на едно ниво, разположен на втория етаж на двуетажната сграда, със застроена площ от 24 кв.м. С Нот.акт № 44, т.ІІ, н.д.№ 173/23.07.2025 г. по описа на Нотариус рег.№ ••• на НтК, съпрузите Х. и Т. Ц.и продали на Ц. А. притежавания от тях в режим на съпружеска имуществена общност процесен гараж на един етаж със застроена площ 34 кв.м, при граници: улица и от три страни имот ХХIV-•••, изграден в западната страна на УПИ ХХIV-••• в кв.50 по регулационния план на с.••••••, общ.•••••••, обл.••••, одобрен със Заповед № 288/05.05.1987 г., за сумата от 5 000 лв. По делото няма спор, че преди изповядване на сделката, постройката от 34 кв.м не е била предлагана за закупуване на собственика на земята. Исковата молба, въз основа на която е образувано гр.дело № 5448/2025 г. по описа на РРС, е подадена на 23.09.2025 г. в срока по чл.33 ЗС. Ищцата е поддържала тезата, възприета от основния съд, че има право да изкупи спорния гараж при действително уговорените между ответниците условия, тъй като това не й е било предложено, като единствен собственик на дворното място, в което сградата е построена, а насрещната страна са оспорили предявения иск на основание неприложимост на чл.33 ЗС във вр. с чл.66 ал.1 ЗС. Втората разпоредба създава ограничение за правото на разпореждане със сграда, суперфициарна собственост.Нормата гласи, че собственикът й е длъжен да я предложи за продажба първо на собственика на земята и само ако той откаже, да може да я продаде на трето лице, при същите условия, при които я е предложил на собственика на земята. Разрешението е обусловено от целта на закона – собствеността върху земята и сградата да се концентрира в едно лице, като предпочитанието е собственикът на земята да стане собственик и на сградата, суперфициарна собственост. В практиката на ВКС последователно се приема, че при наличие на хоризонтална етажна собственост, когато съсобствениците на дворното място притежават в изключителна собственост отделни сгради в него, чл.66, ал.1 и чл.33, ал.2 от ЗС не намират приложение. В този смисъл са решения №45 от 01.04.60г. на ОСГК на ВС; решение №101 от 11.02.09г. по гр.д.№•••/08г. на ВКС, ІV ГО; решение №1060 от 24.11.10г. по гр.д.№427/10г. на ВКС, І ГО, решение №858 от 23.12.09г. по гр.д. №3069/08г. на ВКС І ГО, решение №978/13.01.10г. по гр.д.№2413/08г. на ВКС, І ГО и др. По същите съображения чл.66, ал.1 от ЗС не се прилага и при сгради, в които отделните обекти са в режим на етажна собственост, когато собственикът на отделен обект желае да го продаде заедно с припадащите се идеални части от дворното място. Това са единствените случаи, при който чл.66, ал.1, вр. чл.33, ал.2 от ЗС не се прилага, въпреки наличието на съсобственост върху дворното място и въпреки наличието върху него на отделна собственост върху сграда или част от сграда. В останалите случаи, когато върху съсобствено дворно място има една сграда, притежавана в суперфициарна собственост от единия от съсобствениците на мястото, правилата на чл.66, ал.1, вр. чл.33, ал.2 от ЗС се прилагат - собственикът на сградата трябва да я предложи първо на останалите съсобственици на дворното място за изкупуване и само ако те откажат, може да я продаде на трето лице при същите условия. В спорния случай гаражът от 34 кв.м е бил собственост на съпрузите Т. Ц. и Х. Ц., а земята, върху която сградата е построена /УПИ ХХIV-•••/-на ищцата към датата на сключване на договора за продажба от 23.07.2025 г.Няма наведени твърдения до нотариалното изповядване на сделката ответниците Ц.и да са отправяли покана до С. С. за изкупуване на сградата при същите условия.При това положение правилно искът на последната по чл.66 ал.1 ЗС е бил уважен.Ирелевантен за случая е наведеният от въззивниците довод, че още при закупуване на земята, ищцата е била в известност, че там е налична сградата на съпрузите Ц.и, както и че тя е изключително тяхна собственост. Правата на С. С. произтичат от факта, че тя е едноличен собственик на земята, върху която е било реализирано правото на строеж. Въпросът, че между нея и първите двама ответника не е възникнала никаква съсобственост е подробно обсъден в първоинстанционното решение, към които мотиви настоящият състав няма възражения и напълно споделя. Не е относимо към казуса и цитираното във въззивната жалба Тълкувателно решение № 1/2012 г. на ОСГК на ВКС.Според трайната съдебна практика чл.66 ал.1 ЗС не се прилага единствено при наличие на хоризонтална етажна собственост, каквато в процесния случай не налице. Обжалваното решение се явява правилно и законосъобразно и следва да бъде потвърдено. Въззиваемата е направила искане да й бъдат присъдени направените разноски за настоящата инстанция за извършването на каквито обаче липсват представени доказателства, поради което съдът не следва да се произнася по този въпрос. По изложените съображения, Окръжен съд-Русе