Решение № 143 от 26.5.2026 г. на Районен съд - Димитровград по дело № 1762/2025 г.

1. Предявен е иск по чл. 422 от ГПК.

2. ИЩЕЦЪТ- „Авангард Риъл Естейт. БГ“ ЕООД, ЕИК: 205957825; седалище и адрес на управление: гр. Пловдив, район Централен, ул. Драгоя Божилов № 9, ет.

1, ап. 2, представлявано от управителя си И. В. З. е депозирал искова молба. В

нея твърди, че на 23.07.2024г. в гр. Пловдив между ответникът като възложител и ищецът като изпълнител е сключен договор за посредничество при покупка на недвижим имот, по силата на сключения между страните договор, В. И.

възложил на „Авангард Риъл Естейт. БГ“ ЕООД, гр. Пловдив да окаже

посредническо съдействие /консултация и посредничество/ за избор на недвижим

имот и сключване на предварителен договор или договор за покупко- продажба

по нотариален ред на „тристаен апартамент в град Пловдив“, при изрично

уговорени в договора параметри. Ищецът предоставил на възложителя В. Г. И.

изчерпателна информация/оферти за жилищата, предмет на договорните

отношения между страните, отговорил на всичките поставени му въпроси от И.,

организирал и провел огледи на имотите, описани в Приложение 1 - протокол за оглед на недвижими имоти От всички предоставени от „Авангард Риъл Естейт.

БГ“ ЕООД на възложителя и неговия син А. видимо най- много харесали

жилището, посочено под номер 7 в Приложение 1- протокол за оглед на недвижими имоти, находящо се на адрес: гр.Пловдив, бул. •••••••••, на което

им бил проведен оглед от доверителя ми на 25.07.2024г На адреса на горепосочения имот живеел и продавача и това обстоятелство станало добре

известно на В. И. и неговия син А. още при провеждането на огледа от „Авангард Риъл Естейт. БГ“ ЕООД. В последствие процесното тристайно жилище е закупено от Р. И.а И.а, която била свързано лице с възложителя В. Г. И. по смисъла на Раздел IV “Санкции и неустойки“, чл. 13, съгласно който текст: „Възложителят дължи на изпълнителя посредническо възнаграждение по чл. 3, чл. 10 и чл.П от този договор и когато трето лице- физическо или юридическо, свързано с Възложителя- съпруг/а, роднина по права или съребрена линия, лице, с което възложителят живее на съпружески начала , явен или скрит доверител и друг сключи предварителен договор или договор по нотариален ред за имот, посочен в Приложение № 1- „Протокол за оглед на недвижим имот, за който имот е предоставена оферта и информация от изпълнителя“. В настоящия случай купувачът Р. И.а И.а на процесния имот е жената, с която синът на възложителя е в брак или живее с него на семейни начала. В чл. 6 от сключения между страните договор за посредничество В. И. и „Авангард Риъл Естейт“ ЕООД са се договорили, че „възложителят няма право да води преговори с продавача на недвижимите имоти без знанието и присъствието на изпълнителя- за имотите, описани в Приложение № 1- „Протокол за оглед на недвижими имоти“. Съгласно Раздел IV “Санкции. Неустойки“, чл. 13 от договора за посредничество, сключен на 21.02.2022г. ..възложителят дължи на изпълнителя посредническо възнаграждение и когато трето лице- физическо или юридическо, свързано с възложителя- съпруг/а, роднина по права или съребрена линия, лице, с което възложителя живее на съпружески начала, явен или скрит доверител сключи предварителен договор или договор по нотариален ред за имот, посочен в Приложение № 1- „Протокол за оглед на недвижим имот“, за който имот е предоставена оферта и информация от изпълнителя. По силата на чл. 15 от Договора за посредничество страните са се договорили, че „закупуването на осигурен от изпълнителя недвижим имот се извършва със знанието и присъствието на изпълнителя. Нарушението на чл. 6 от договора ще се счита за неизпълнение на договореностите между страните от възложителя. В този случай възложителят дължи на изпълнителя освен договореното в чл. 3 посредническо възнаграждение, включително и начислената върху него законна лихва за забава“. В чл. 3 от Договора за посредничество страните са се договорили „при подписване на предварителен договор за предложен от изпълнителя имот, а ако такъв не се подписва при нотариалното изповядване на сделката, възложителят следва да заплати на изпълнителя възнаграждение в размер на 3% без ДДС от продажната цена на имота, посочена в предварителния договор или нотариалния акт, но не по- малко от 1000 /хиляда/ евро без ДДС. Купувачът Р. И.а И.а е закупила процесното жилище на 03.09.2024г. Въпреки многократно проведените разговори с ответника В. И. за заплащане на дължимото посредническо възнаграждение по сключения между страните договор за посредничество при покупка на недвижим имот от 23.07.2024г., доброволно изпълнение от страна на длъжника не последвало, поради което ищецът се снабдил със Заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 410 от ГПК № 604/14.07.25 г. по ч. гр.

дело № 21175/2025г. по описа на PC Димитровград за дължими суми на основанията , посочени по- горе.

3. Така моли от съда да се произнесе с решение, с което да се признае за установено, че В. Г. И., ЕГН: ••••••••••, с постоянен адрес: гр. Хасково, ул.

•••••••••, дължи на на „Авангард Риъл Естейт. БГ“ ЕООД, ЕИК: 205957825,

седалище и адрес на управление: гр. Пловдив, район Централен, ул. Драгоя

Божилов № 9, ет. 1, ап. 2, представлявано от управителите В. П. К. и И. В. З.,

общата сума в размер на 13410,29лв./тринадесет хиляди четиристотин и десет

лева и двадесет и девет стотинки/, от която: 12145.70лв. /дванадесет хиляди сто

четиридесет и пет лева и седемдесет ст.) с начислен ДДС - главница,

представляваща дължимо, но незаплатено от В. Г. И. посредническо

възнаграждение по Договор за покупка на недвижим имот от 23.07.2024г.- за оказаното посредническо съдействие за закупуването от свързано с възложителя

лице на следния недвижим имот, предмет на договорните отношения между

страните, а именно: САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА С

ИДЕНТИФИКАТОР № 56784.510.195.2.34, находящ се в гр. Пловдив, по КККР,

одобрени със Заповед № РД- 18-48/03.06.2009г. на ИД на АГКК- София, с последно изменение, касаещо обекта, от 29.05.2024г., с административен адрес:

гр. Пловдив, район Западен, бул. •••••••••, който самостоятелен обект се

намира на ет. 6 в сграда с идентификатор № 56784.510.195., с предназначение:

жилищна сграда- многофамилна, разположена в поземлен имот с идентификатор

56784.510.195, с предназначение на обекта: жилища, апартамент- в жилищна или

вилна сграда със смесено предназначение, брой нива на обекта: едно, с площ от 110,21кв. м., състоящ се от дневна- столова с кухненски бокс, две спални, две

бани с тоалетни, антре и тераса, при граници: на същия етаж: обект

56784.510.195.2.35 и обект 56784.510.195.2.33, под обекта: обект

56784.510.195.2.31, 56784.510.195.2.30 и 56784.510.195.2.29, над обекта: няма,

ВЕДНО с 2,909% ид. ч. от общите части на сградата и същите идеални части от правото на строеж, ведно с избено помещение №31, разположено на сутеренния

етаж на кота -3,35м. на бл. № 1, от избените помещения на блок 2, с площ от 3,32кв. м., който № 35 и изба № 31 се намират в „Жилищен комплекс с ограничен достъп с магазини и офиси Green west”, закупен с Нотариален акт за покупко- продажба на недвижим имот Акт № 17, том IV, per. № 6477, hot. дело № 598/03.09.2024г. по описа на кантората на нотариус Радилена Ставрева, per. №641

от Регистъра на НК, с район на действие PC Пловдив - 1264.59лв.(хиляда двеста

шестдесет и четири лева и петдесет и девет ст.) обезщетение за забавено плащане

в размер на законната лихва, начислена върху главницата считано от датата на забавата- 04.09.2024г. до 05.06.2025г.включително.

4. В с.з. чрез представител поддържа претенциите си. Депозира писмена защита с подробни аргументи в своя подкрепа, моли за разноски, представя списък за тях. 5. ОТВЕТНИКЪТ- В. Г. И. в писмен отговор оспорва на различни основания

предявеният иск. В с. з чрез представител поддържа оспорването, моли искът да

бъде отхвърлен. Депозира писмена защита , аргументирайки своите доводи.

Моли за присъждане на разноски съобразно представен списък.

6. Съдът намира:

7. Приложим закон.

8. Закон за защита на потребителите(ЗЗП)

9. Чл. 143. (Доп. – ДВ, бр. 57 от 2015 г., изм., бр. 100 от 2019 г.) (1)Неравноправна

клауза в договор, сключван с потребител, е уговорка във вреда на потребителя,

която не отговаря на изискването за добросъвестност и води до значително

неравновесие между правата и задълженията на търговеца или доставчика и потребителя. 5. задължава потребителя при неизпълнение на неговите

задължения да заплати необосновано високо обезщетение или неустойка; 14. дава

право на търговеца или доставчика да определи дали стоката или услугата

отговаря на посочените в договора условия или му предоставя изключително

право да тълкува клаузите на договора; 18. ограничава обвързаността на търговеца или доставчика от поети чрез негови представители задължения или

поставя неговите задължения в зависимост от спазването на определено условие; 10.

11. Търговски закон(ТЗ)

12. Чл. 49. (1) Посредник е търговецът, който по занятие посредничи за сключване

на сделки.

13. Чл. 286. (1) Търговска е сделката, сключена от търговец, която е свързана с упражняваното от него занятие.

14. Чл. 287. Разпоредбите за търговските сделки се прилагат и за двете страни,

когато за едната от тях сделката е търговска и не следва друго от този закон. 15. Чл. 288. За неуредените с този закон положения за търговските сделки се

прилагат разпоредбите на гражданското законодателство, а при непълнота и в него - търговските обичаи. При различия в търговските обичаи се прилагат

обичаите по местоизпълнението.

16. ДР§ 1. (1) "Свързани лица" по смисъла на този закон са: т.1 съпрузите, роднините

по права линия - без ограничения, по съребрена линия - до четвърта степен

включително, и роднините по сватовство - до трета степен включително; 17. Закон за задълженията и договорите(ЗЗД)

18. 9 . (Ал. 1, изм. - ДВ, бр. 12 от 1993 г.) Страните могат свободно да определят

съдържанието на договора, доколкото то не противоречи на повелителните норми

на закона и на добрите нрави.

19. 20. При тълкуването на договорите трябва да се търси действителната обща воля

на страните. Отделните уговорки трябва да се тълкуват във връзка едни с други и всяка една да се схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед

целта на договора обичаите в практиката и добросъвестността. 20. 2 6 . (Ал. 1, изм. - ДВ, бр. 12 от 1993 г.) Нищожни са договорите, които

противоречат на закона или го заобикалят, както и договорите, които накърняват

добрите нрави, включително и договорите върху неоткрити наследства. 21. 79. Ако длъжникът не изпълни точно задължението си, кредиторът има право да

иска изпълнението заедно с обезщетение за забавата или да иска обезщетение за неизпълнение.

22. 86. При неизпълнение на парично задължение, длъжникът дължи обезщетение в размер на законната лихва от деня на забавата. За действително претърпени

вреди в по-висок размер кредиторът може да иска обезщетение съобразно

общите правила.

23. 92. Неустойката обезпечава изпълнението на задължението и служи като

обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват.

Кредиторът може да иска обезщетение и за по-големи вреди.

24. 280. С договор за поръчка довереникът се задължава да извърши за сметка на доверителя възложените му от последния действия.

25. По фактите.

26. По делото като доказателство се представи договор за посредничество при покупка на недвижим имот (Договор), подписан на 23.07.24 г. в гр. Пловдив

между от една страна- ответникът, в качеството си на възложител и от друга

страна- ищеца, като изпълнител. По силата на чл. 1 от Договора, възложителят

възлага , а изпълнителят приема да окаже посредническо съдействие

(консултация и посредничество) за избор на недвижим имот и сключване на предварителен договор или договор за покупко- продажба на недвижим имот по нотариален ред. Имотът следва да отговоря на следните критерии, зададени от възложителят- тристаен апартамент в гр. Пловдив. В чл.3 от Договора било

уговорено, че при подписване на нотариален договор за предложен от изпълнителят имот(а ако такъв не се подписва- нотариално изповядване на сделката), възложителят се задължава да заплати на изпълнителят

възнаграждение в размер на 3% без ДДС от продажната цена на имота, посочена

в предварителният договор или нотариален акт , но не по- малко от 1000€ без

ДДС. Според чл. 5, възложителят се задължил при всяко получаване на оферта и направен оглед на недвижим имот на конкретен адрес да подпише Приложение

№ 1- „ Протокол за оглед на недвижими имоти“, неразделна част от договора,

като с подписването му възложителят изрично заявява и декларира , че офертата,

описана в Приложение №1 е получена от изпълнителят , а не от друг източник.

Възложителят нямал право да води преговори лично или чрез трети свързани с него лица с продавача на недвижимия имот без знанието и присъствието на изпълнителя на имотите, описани в Приложение №1(така според чл. 6 от Договора). В задълженията на изпълнителят влизало между другото и организиране, уговаряне и извършване съвместно с възложителят огледи на недвижими имоти(чл. 8), както и посредничество при водене на преговори с потенциални продавачи, консултация на възложителя при избор на недвижим

имот, сключване на предварителен и окончателен договор за покупка на имот(чл.9), като за това съдействие изпълнителят имал право да получи от възложителя посредническо възнаграждение в размер на 3% без ДДС от продажната цена на имота, посочена в предварителният договор или нотариален

акт , но не по- малко от 1000€ без ДДС. В чл. 13 от Договора, страните

уговорили, че възложителят дължи на изпълнителят посредническо

възнаграждение по чл.3 , чл. 10 от Договора и когато и трето лице – физическо

или юридическо, свързано с възложителят- (съпруг/-а, роднина по права или

съребрена линия, лице, с което възложителят живее на съпружески начала, явен

или скрит доверител и др.) сключи предварителен договор или договор по нотариален ред за имот, посочен в Приложение №1, за който имот е

предоставена оферта и информация от изпълнителят. В чл. 15 е уговорено, че

закупуването на имот, осигурен от изпълнителят от страна на възложителят се

извършвало със знанието и в присъствието на изпълнителят, а нарушението на чл.6 от Договора ще се счита за неизпълнение на договореностите от възложителят. В този случай възложителят дължал на изпълнителят освен

уговореното в чл.3 посредническо възнаграждение още и начислената върху него

лихва за забава. Този договор не е оспорен от страните по отношение на авторство на подписи, действителност на съдържание, дата и място на подписване.

27. Представи се като доказателство от ищеца Приложение №1 към Договора. Видно

от същото, ответникът е подписал, че на 23.07.25 г. е посетил един имот в гр.

Пловдив, а на 25.07.24 г.- още шест имота. Под №7 в протокола е отразен оглед

на имот, находящ се в гр. Пловдив, бул. •••••••••.

28. С исковата молба е представена справка №453746/31.03.25 г. от АВ за служба

вписвания в гр. Пловдив, както и копие от нотариален акт за покупко- продажба

на недвижим имот, акт №17, т. IV, рег. 598/24 г. по описа на Нотариус рег.№ 641,

с район на действие- РС- Пловдив. Видно от тях, на 03.09.2024 г. Р. И.а И.а, ЕГН:

••••••••••, с адрес: гр. Хасково, ул. ••••/ в качеството на купувач е закупило от продавача М.А.Н., ЕГН: ••••••••••, с адрес: гр. Пловдив, бул. ••••••••• чрез пълномощника й А. И. Н., ЕГН: ••••••••••, с адрес: гр. Пловдив, бул. •••••••••

следния недвижим имот, а именно: САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА С

ИДЕНТИФИКАТОР № 56784.510.195.2.34, находящ се в гр. Пловдив, по КККР,

одобрени със Заповед № РД- 18-48/03.06.2009г. На ИД на АГКК- София, с последно изменение, касаещо обекта, от 29.05.2024г., с административен адрес:

гр. Пловдив, район Западен, бул. •••••••••, който самостоятелен обект се

намира на ет. 6 в сграда с идентификатор № 56784.510.195., с предназначение:

жилищна сграда- многофамилна, разположена в поземлен имот с идентификатор

56784.510.195, с предназначение на обекта: жилища, апартамент- в жилищна или

вилна сграда със смесено предназначение, брой нива на обекта: едно, с площ от 110,21кв. м., състоящ се от дневна- столова с кухненски бокс, две спални, две

бани с тоалетни, антре и тераса, при граници: на същия етаж: обект

56784.510.195.2.35 и обект 56784.510.195.2.33, под обекта: обект

56784.510.195.2.31, 56784.510.195.2.30 и 56784.510.195.2.29, над обекта: няма,

ВЕДНО с 2,909% ид. ч. от общите части на сградата и същите идеални части от правото на строеж, ведно с избено помещение №31, разположено на сутеренния

етаж на кота -3,35м. на бл. № 1, от избените помещения на блок 2, с площ от 3,32кв. м., който № 35 и изба № 31 се намират в ,/Жилищен комплекс с ограничен достъп с магазини и офиси Green west”, за продажната цена в размер

на 337 380,67лв.

29. Бяха представени удостоверения изх.№ СЛ- 1/10.03.26 г. от Община

Димитровград. Според у- ние за семейно положение , съпруг /а и деца, А. В.ов

И., ЕГН•••••••••• не е женен, но имал дъщеря с имена В. А.а И.а,

ЕГН••••••••••. Същият имал постоянен адрес и настоящ адрес в гр. Хасково,

ул. •••••••••- според у- ние за постоянен адрес и у- ние за настоящ адрес. 30. Представиха се още и удостоверения изх.№ СЛ- 2/10.03.26 г. от Община

Димитровград. Видно от у- ние за семейно положение , съпруг /а и деца, Р. И.а

И.а, ЕГН: •••••••••• е майка на посоченото по- горе дете В. А.а И.а,

ЕГН••••••••••, идентично е и с отразеното в удостоверение за родените от майката деца. Постоянен и настоящ адрес на И.а е гр. Пловдив, бул. •••••••••

според у- ние за постоянен адрес и у- ние за настоящ адрес.

31. Според у- ние за съпруга и родствени връзки № СЛ- 12/10.03.26 г. на Община

Димитровград, В. А.а И.а, ЕГН•••••••••• е с родители А. В.ов И.,

ЕГН•••••••••• и Р. И.а И.а, ЕГН: ••••••••••.

32. По делото бе разпитан воден от ищеца свидетел- А.. Свидетелят В. А. заяви, че

познавал страните по делото, тъй като от около четири години работел в „Авангард Риъл Естейт“. Ответникът В. И. познавал като свой личен клиент,

когото обслужвал в рамките на работата си в агенцията. Според показанията на свидетеля, отношенията между В. И. и агенция „Авангард Риъл Естейт“

възникнали през лятото на 2024 г., когато И. се свързал с него по телефона във връзка с конкретен имот, предлаган от агенцията, който бил видял на интернет страницата , и поискал да бъде организиран оглед. Свидетелят посочил, че още в проведения телефонен разговор обяснил на И., че за да започнат отношенията помежду си, било необходимо същият да посети офиса на агенцията, за да бъде запознат с начина на работа, както и да му бъде предоставен проект на договор за посредничество за запознаване със съдържанието му. Свидетелят заяви, че на следващия ден В. И. посетил офиса на агенцията заедно със сина си А.. Двамата били поканени в конферентната зала, където свидетелят им представил на голям монитор снимки на процесното жилище, неговото разпределение, цена, местоположение, квадратура, вид отопление, възможности за паркиране и етаж. След като получили тази информация, те заявили, че желаели да извършат оглед на имота. Той им обяснил, че за извършване на оглед на конкретното жилище било необходимо да бъде подписан договор за посредничество. И. и синът му заявили, че нямат възражения. Поради това свидетелят разпоредил на своя колежка да разпечата проект на договор за посредничество, декларация за защита на личните данни и приложение № 1 – протокол за оглед. Тези документи били предоставени на В. И. и А., за да се запознаят спокойно със съдържанието им. Свидетелят посочва, че след като прочели документите, ги попитал дали имат въпроси или желаят промени в съдържанието. Те отговорили, че нямат въпроси, не желаят изменения и са наясно със съдържанието на договора и декларациите. След това свидетелят поискал от колежката си да подготви още един комплект от същите документи. Междувременно попитал кой от двамата ще бъде страна по договора, като и В. И., и А. посочили, че това ще бъде В. И.. За да установи самоличността му, свидетелят изискал личната му карта. Според свидетеля, след това попитал какъв вид жилище търсят, в кои райони и в какъв ценови диапазон, като получил отговор, че търсят тристаен апартамент в град Пловдив. Именно поради това, това обстоятелство било вписано в договора за посредничество. През това време колежката му донесла допълнителния комплект документи, а свидетелят започнал да попълва данните по двата договора, декларациите за защита на личните данни и протокола за оглед. Свидетелят заяви, че всички документи били подписани в офиса на агенцията, с изключение на самия протокол за оглед, който бил подписан на място непосредствено преди извършването на огледа. Данните на жилището били въведени предварително в офиса, но подписването на протокола станало при самия оглед. Първият оглед се състоял около обед, като тръгнали с автомобила на свидетеля от офиса на агенцията. По време на пътуването свидетелят обяснявал подробности относно имота, находящ се в район „Каменица 1“, на ул. „Родопи“, на първи етаж, както и какво имало в близост до него. Това бил първият имот, който В. И. и синът му видели, и първият, посочен в протокола за оглед. Свидетелят им разяснил, че имотът се намирал в широкия център на град Пловдив, на пешеходно разстояние от Главната улица, както и че в близост имало детски градини, училища и други удобства. Свидетелят посочи, че при пристигането им пред сградата собственичката на жилището вече ги очаквала, тъй като той предварително се бил уговорил с нея да им отвори. Заедно със свидетеля, В. И., А. и собственичката се качили до апартамента, находящ се на първия етаж вдясно. Огледът продължил около двадесет минути. След това В. И. и синът му поискали да видят и избеното помещение. Свидетелят заявил, че предварително ги бил уведомил, че към жилището има избено помещение, намиращо се на сутеренно ниво. Собственичката носела ключовете и се съгласила да го покаже. Според свидетеля, след като слезли и разгледали избеното помещение, огледът приключил. На излизане от имота той попитал В. И. и А. дали имат нужда от допълнителна информация и дали са разбрали всичко, което им е било обяснено. Те отговорили, че апартаментът им е харесал, но не отговарял на търсенето им, тъй като нямал втора тоалетна. Поради това категорично се отказали от този имот. Свидетелят заяви още, че след този отказ обсъдили той да им намери сходни апартаменти, които да отговарят на изискването им за наличие на втора тоалетна, като именно тези имоти били впоследствие посочени в протокола за оглед. Огледите на останалите апартаменти били извършени няколко дни покъсно. Свидетелят уточнил, че протоколът за оглед бил съставен още в деня, в който В. И. и синът му посетили офиса на агенцията. Свидетелят заявява, че протоколът за оглед е бил съставен на 23.07.2024 г., като в него първоначално е бил вписан само първият имот, тъй като тогава е бил извършен единствено този оглед. Той посочва, че останалите имоти са били посетени на 25.07.2024 г. и вписани към протокола на тази дата. Свидетелят уточнява, че предварително е изпратил на А. И. оферти за имотите, които впоследствие са били разгледани. Свидетелят обяснява, че след първия оглед А. е предоставил своя телефонен номер, тъй като той е щял да живее в бъдещото жилище. Свидетелят е подбрал имоти според посочените критерии – райони „Широк център“ и „Христо Смирненски“, както и ориентировъчен бюджет – и ги е изпратил на А., който е върнал обратна връзка кои имоти желае да бъдат посетени. Свидетелят заявява, че така са били определени общо седем имота, включени в протокола. По отношение на огледите на 25.07.2024 г. свидетелят посочва, че клиентите са дошли в офиса, откъдето са тръгнали с неговия автомобил. Той заявява, че през целия ден е предоставял подробна информация за всеки имот – вид строителство, отопление, характеристики на сградата и други данни. Свидетелят отбелязва, че най-дълго време са се задържали в имота на „Пещерско шосе“ ••••, вписан под № 7, който според него клиентите са харесали най-много. Свидетелят заявява, че

е бил извършен и повторен оглед на четиристаен апартамент в район „Христо

Смирненски“, по молба на В. И.. Той посочва, че е предоставил същата

информация, както при първия оглед. След посещението И. е заявил, че желае да

обсъди имота със семейството си. Свидетелят уточнява, че след няколко дни се е

свързал с В. И., за да разбере дали е взето решение, но е получил категоричен

отказ от покупка на разглежданите имоти. Той заявява, че впоследствие е опитал

да се свърже и с В., и с А. относно имота на „Пещерско шосе“ и други

предложения, но не е получил отговор. Свидетелят посочва, че не е бил

уведомяван за прекратяване на договора. Относно практиката при повторни

огледи свидетелят обяснява, че те не се вписват повторно в протокола, тъй като е

достатъчно имотът да бъде описан веднъж като предоставен за оглед. Свидетелят

заявява, че в офиса е предоставил на клиентите екземпляри от договора,

декларацията за защита на личните данни и протокола за оглед, както и че е

обсъдил с тях възможни промени. Той посочва, че агенцията работи само с предварително проверени имоти, за които се събира пълна информация и се

правят снимки преди публикуване. По отношение на имота на „Пещерско шосе“

свидетелят заявява, че майката на собственичката му е потвърдила, че именно В.

и А. И.и са го закупили. Той описва и допълнителни разговори, проведени по време на огледа, включително информация за собствеността, семейния бизнес на продавачите и възможността за временно безплатно ползване на подземен гараж.

На зададени въпроси свидетелят уточнява, че изпратените оферти съответстват

на представената кореспонденция, както и че клиентите са били уведомени, че

агенцията посредничи и на продавачите. Той заявява, че не са били предприети

действия по договаряне на цена или подготовка на предварителен договор, тъй

като клиентите не са заявили сериозно намерение за покупка.

33. Ищецът се е снабдил със заповед за изпълнение по реда на чл. 410 от ГПК

№604/14.07.25 г. по реда на чл. 410 от ГПК по ч. гр. дело № 1175/2025г. по описа

на PC Димитровград за претендираните с исковата молба вземания. В срок по закон е постъпило възражение от ответника, което е обусловило подаване на настоящата искова молба.

34. По делото бяха представени и други доказателства, които съдът не обсъжда, като

ги намира за ненужни при решаване на спора.

35. По допустимост на иска и правна квалификация

36. Предявен е установителен иск за вземане , за което има издадена заповед за изпълнение , в срок по закон. Искът е с правна квалификация чл. 422 от ГПК и по правилата на специалната и обща подсъдност той е предявен пред надлежен

съд. Искът е допустим и следва да се обсъди по същество.

37. По същество.

38. За материалното правоотношение.

39. Не се спори по делото, че страните в процеса са и страни по договор за посредничество при покупка на недвижим имот от 23.07.24 г.

40. Предмета на този договор е определен в чл.1- ищецът в качеството си на изпълнител да окаже съдействие като посредник на ответника- в качеството му

на възложител, което се изразява в консултация и посредничество за избор на недвижим имот, определен според възложителят като тристаен апартамент в гр.

Пловдив , като накрая това посредничество да води до сключване на предварителен договор или окончателен за покупка на избраният от възложителят имот.

41. За да бъде квалифициран договорът способстват и основните задължения на страните. Така изпълнителят е длъжен да информира възложителят за общото

състояние на пазара на имотите, да прави подбор по заложените от възложителя

критерии и да предоставя на последният текуща информация (чл.7 от Договора);

да организира, уговаря и извършва съвместно с възложителят огледи съобразно и изискванията на Договора(чл.8); да посредничи при преговори, като консултира

възложителят в тази връзка при избор на недвижим имот(чл.9). 42. Възложителят от своя страна следва да уведомява незабавно при промяна на изискванията си по отношение на търсен от него имот(чл. 2); да не води

преговори лично или чрез трети свързани лица с продавач на недвижим имот без

знание и присъствие на изпълнителят, когато става въпрос за имоти , които вече е

огледал при изпълнение на задълженията на изпълнителят(чл.6 във връзка с чл. 4

и 5 от Договора).

43. В крайна сметка страните са уговорили, че възложителят дължи на изпълнителят

възнаграждение, което е в размер на 3% без ДДС от продажна цена на имот,

която цена е посочена или в предварителен, или в окончателен договор, но не-

по- малко от 1000 лева без ДДС(чл.3), което възнаграждение е за оказано

съдействие при изпълнение на задължението на изпълнителят(чл.10) и се дължи

и става изискуемо за изпълнителят едва при сключване на предварителен/

окончателен договор между продавач и възложител(чл.11).

44. Така имаме един двустранен и възмезден договор, при който се изискват

действия от страна на изпълнителят, а последният има право на уговорено лесно

определяемо възнаграждение единствено и само, ако в резултат на своите

действия се достигне до решение за покупка на недвижим имот, който недвижим

имот е издирен и предложен от страна на изпълнителят на възложителят.

Допълнително тук следва да се отбележи, че ищецът е търговец и действа в качеството си на довереник(изпълнител) по този договор по занятие. Ответникът

е възложител, физическо лице, не е търговец, като неговите задължения по време

на изпълнение на договора са свързани най- вече с това, да не „предава“

доверието си към изпълнителят, т.е. да не контрахира без негово знание с лицата,

имащи право да продадат офериран от страна на изпълнителят имот. Накрая,

възложителят не дължи заплащане за всички извършвани от страна на изпълнителят действие, освен ако не се стигне до закупуване на имота, т.е.

задължението за плащане на възнаграждение е свързано с постигане на даден

резултат.

45. Двустранността на договора следва от поемането на насрещни задължения на всяка една от страните по него, посочени по- горе. Възмездността от своя страна

е поставена под условие. Докато изпълнителят престира действия, определени в чл.7- 9 от Договора, то насрещна престация се дължи от възложителят едва при сбъдване на условията в чл.11 от Договора.

46. По тази причина основните задължения на възложителят по Договора е да

гарантират неговата добросъвестност при осъществяване на уговорените в договора действия от страна на изпълнителят.

47. Самият Договор съдът квалифицира като договор за поръчка по смисъла на чл.280 от ЗЗД. Това е договор за действия, не за резултат, като насрещната

престация – заплащане на възнаграждение е изрично уговорена, съвпадащо с нормата на чл.286 от ЗЗД.

48. Качеството на страните не променя горният извод на съда. Вярно е, че

изпълнителят несъмнено действа като търговски посредник по смисъла на чл. 49,

ал.1 от ТЗ.

49. Пак така, вярно е, че договорът е търговска сделка по смисъла на чл. 286, ал.1 и ал.2 от ТЗ. Така няма спор, че ТЗ има пряко отношение към регулиране на отношенията, свързани с предметният на делото договор.

50. От друга страна, уговореното в договорът кореспондира с изискванията на общият облигационен закон, касаещ договор за поръчка- довереника(изпълнител)

се задължава да извърши възложени му от доверителят(възложител) действия за сметка на последният- защото липсва специална уредба в ТЗ на посреднически

договор, липсва и такава, уреждаща договор за поръчка. Така по общото правило

на чл.288, пр. първо от ТЗ, приложими са правилата на гражданското

законодателство, което не изключва приложимостта на правилата за търговски

сделки, които имат примат, ако уреждат специфични хипотези, липсващи в гражданските норми, или пък последните им противоречат.

51. С оглед предмета на иска, съдът следва да квалифицира и самата претенция на какво материално основание почива тя. Твърдението е за дължимо

възнаграждение поради виновно неизпълнение, което се следва от чл. 13 от Договора, а ответникът навежда доводи за неустойка. Съдът се съгласява с последното становище. Самата клауза попада в раздел „Санкции. Неустойки“,

т.е. систематично е отнесена към уговорки, касаещи виновно неизпълнение на задължения по договорът.

52. Обратно, разпоредбата на чл. 3, ведно с чл. 10 от Договора касае

възнаграждение, което се дължи при изпълнение на Договора, кога и в какъв

размер става изискуемо то. То предпоставя добросъвестно изпълнение от двете

страни.

53. Виновното неизпълнение по смисъла на чл. 13 от Договора поражда право на изпълнителят да изисква заплащане на сума, която не е възнаграждение за извършената дейност, а обезщетение за това, че възложителят е нарушил

задължение по чл.6 от Договора, поради което е лишил изпълнителят да получи

възнаграждението, уговорено в чл.3 и 10 от Договора. Сумата не е уговорена

точно, а е равна на възнаграждение ,което би било получено. Очевидно е, че

клаузата на чл. 13 от Договора обезпечава изпълнението на задължението на възложителят и служи като обезщетение за причинени вреди на изпълнителят ,

без да е необходимо доказването им. Допълнително, размерът и условията са

предварително уговорени- типично за неустойката. Така приложим закон ще се

яви разпоредбата на чл. 92, ал.1 от ЗЗД.

54. В допълнение се претендира и законна лихва върху това възнаграждение

(неустойка)от датата, когато се твърди извършване на сделка от страна на възложителят с продавача на имота. Такова обезщетение има уговорено в чл. 15

от Договора, то не следва да се счита за неустойка, поражда се акцесорно, в зависимост от това, дали претенцията за неустойка е основателна и доказана. Тук

релевантна е общата норма на чл. 86, ал.1 от ЗЗД.

55. За нищожността.

56. По- нататък, тук говорим без съмнение за потребителски договор. Това е така,

защото ищецът попада несъмнено в категорията търговец по смисъла на ДР от ЗЗП,§13, т.2 , респективно- ответникът в категорията потребител по смисъла на ДР от ЗЗП,§13, т.1. Клаузите на договорът не са индивидуално отговорени по смисъла на ЗЗП и така те попадат в обхвата на специалният закон. 57. Ответникът излага съображения за нищожност на отделни клаузи от този договор

по смисъла на ЗЗП, както и по ЗЗД, а съдът е длъжен и служебно да следи за такива , в случай като настоящия.

58. Конкретният договор според този съд не се отклонява от добрите търговски

практики в съответната дейност на посредник на недвижими имоти. 59. Става въпрос за търговска дейност, която по подразбиране се осъществява с цел

печалба. За изпълнителят(ищец) печалбата е винаги под въпрос. Във високо

конкурентна среда – каквато е продажбата на недвижими имоти и то в гр.

Пловдив, той трябва да привлече клиенти, които да придобият и задържат

доверие в неговите способност. В тази връзка той ще трябва така да организира

дейността си- чрез реклама, подходящо отношение към клиента, възможно най-

широк списък с предложения за недвижими имоти, на възможно най-

конкурентна цена и тн., така щото да постигне желаният от него резултат, който

в случаят е да му бъде заплатено. Заплащането в случая е свързано не само с положените от търговеца усилия, но и със съвпадане на субективното желание на клиента- възложител да намери недвижим имот и да закупи последният. В този

смисъл дейността на търговеца се характеризира с висок риск по отношение на получаване на посредническо възнаграждение.

60. По- нататък, следва да се отбележи, че търговецът инвестира не малко средства

по повод организиране на дейността си по посредничеството. Рекламиране,

поддържане на офис и квалифициран персонал, контакти с продавачи на имоти,

множество локации и видове имоти, ходене на огледи с клиенти в подходящо за последните (а и за продавачите евентуално) време, разходи по придвижване и т.н.- цялата тази дейност може да не бъде възмездена, ако не се стигне до получаване на възнаграждение за нея, което както се посочи многократно не е

задължително да се случи по различни причини.

61. По тази причина, ноторна е практиката за възнаграждение, вариращо между 2 и 4

% от продажната цена на имота, офериран при изпълнение на посредническата

дейност, като не е изключение да бъдат натоварвани възложителите с допълнителни разноски- например заплащане за осъществяване на оглед и т.н. 62. Възнаграждението само по себе си не е равно на печалба от посредническата

дейност, защото то покрива на първо място множеството разходи, които

посредникът е реализирал- консумативи, данъци, разноски за заплати на персонал и пр. Така уговорената определяема сума за възнаграждение не е сама

по себе си прекомерна и неразумно висока излизаща извън стандартите на добросъвестност и добри търговски практики.

63. Важно е да се отбележи, че възнаграждение се дължи единствено и само ако се

постигне резултат- сключване на предварителен договор между продавач(трето

на настоящият договор лице) и възложител или направо се прехвърли

собствеността на имота между последните лица. Всички останали действия биха

останали за сметка на изпълнителят, ако този резултат не бъде постигнат. Същото

в никакъв случай не поставя потребителят(в случая – възложител, той и ответник

по делото) в неравностойно положение. Простото несъгласие на последният-

каквото и в случая е било афиширано- довежда до обстоятелството, че според

Договора изпълнителят ще действа на свои разноски, към които възложителят

няма ангажимент.

64. Разглеждайки в частност хипотезите на чл. 143, ал.2 от ЗЗП, този съд не намира

нито една клауза за неравноправна. Липсва уговорка, която несправедливо

поставя ответникът- потребител в състояние, на явно неизгодно положение, не

свързва търговеца като несправедливо привилегирован от сключеният договор.

Няма клаузи, които да освобождават или ограничават задълженията на търговеца- ищец, нито такива, изключващи правата на потребителят – ответник,

не е поставено изпълнението на договора единствено по волята на търговеца,

нито пък задължава потребителят да заплати неоправдано високо обезщетение

при неизпълнение- в случаят това е сума, равна на уговорено възнаграждение , не

по- голяма и не по- малка.

65. По- специално ответникът твърди, че клаузите на чл. 3, чл. 13 и чл. 15 вр. чл. 6

от Договора следва да се счита за неравноправни по смисъла на чл. 143,ал.2, т. 14

и т. 18 от ЗЗП, тъй като вменяват задължение на потребителя да заплати

възнаграждение на търговското дружество дори последното да не е изпълнило

своите задължения, посочени в чл. 7-9 от договора. Обосновава твърдението си,

че задължението за заплащане на възнаграждение е договорено в хипотези, при които посредникът не е предоставил услуга по договора. Това задължение е

предвидено не само при сключването на какъвто и да е договор с продавач на имот, за който агенцията е организирала оглед, но и при лично договаряне, от което следва, че неустойката се дължи от възложителите и без да е предоставена

от посредника услуга или при предоставена некачествена такава. 66. Тези твърдения на ответника са неверни. Чл.3 както се посочи, уговаря кога и колко следва да бъде заплатено на изпълнителят, единствено и само след като

посредничеството постигне резултат- прехвърляне права върху имот и/ или

обещаване на такова прехвърляне в контекста на чл. 19 от ЗЗД. Чл.13 и 15 от своя

страна уговарят неустойка и обезщетение единствено ако има неизпълнение на задължение по чл.6 от Договора, от страна на възложителят. Те не пораждат

задължение за плащане на суми, ако поведението на потребителят(възложител) е

добросъвестно.

67. Тук позицията на ответника стъпва на лош фундамент. Предмета на процесният

договор не е да се достигне резултат- прехвърляне на недвижим имот, а да

задължи търговецът(изпълнител) да осъществи действия, които имат за цел да

удовлетворят желанието на потребителя да намери имот, който да бъде закупен

от него. Така действията по посредничество сами по себе си са основно

задължение на търговецът, а плащане на възнаграждение за това ще се случи

единствено ако субективните желания на потребителят бъдат задоволени и то

точно по причина на това посредничество. В този смисъл търговецът е силно

мотивиран да доведе действията си до желаният резултат , защото едва тогава ще

му бъде платено. Никъде в договора няма уговорка, която да задължава

потребителят – ако действа добросъвестно да дължи плащания на търговецът. 68. Изцяло без основание е твърдението за неравноправност, тъй като изпълнението

на основните задължения на търговеца е предоставено на неговата собствена

преценка, без да се въвеждат конкретни изисквания, в т.ч. позволявайки му да

изпълнява задълженията си само устно, т.е. без да дължи отчетност, която

подлежи на доказване и следене, и без да се предвиждат каквито и да е

санкционни последици при неизпълнение или неточно изпълнение на задълженията му. От друга страна, основното задължение на потребителя - за заплащане на възнаграждение, е уговорено като дължимо при продажба на имота, без значение реалния обем от работа, извършен от търговеца. 69. Уговорено е в чл.5 от Договора писмено потвърждение на огледите, а това ,че

голяма част от дейността на посредника не е уговорено да се документира

писмено не излиза от добрите търговски практики- напротив, това е обичайно

приетото. Всъщност, ако приемем, че страните са уговорили всяко действие да се

оформя писмено , по някакъв формален начин, много вероятно е този ангажимент

да е във вреда на потребителят, защото би изисквал повече време, ненужно

попълване на документи, евентуално разход на средства- за посещение на офиса

на ищеца и пр. Изобщо това са действия , твърде неприсъщи за посредничеството при покупка на недвижим имот, макар вероятно срещани ,те

не са обичайният начин , по който тази дейност се осъществява. 70. Обемът на дадена дейност при изпълнение на поръчката е първоначално

неопределим. Така посредничеството може да включи единствена среща и избор

на апартамент още от каталог, предоставен при сключване на договора за посредничество- по този начин желанието на възложителят да се изпълни почти

веднага. Обратно, посредничеството може да включва неопредЕ. като срок,

обекти, разговори , преценка на конкретна икономическа ситуация, съобразяване

с нови изисквания на възложителят и т.н. В този ред на мисли, обема на съответната дейност е без значение за възложителят по правило. За него е важно

да придобие имот. За изпълнителят пък е важно да използва по- малък ресурс

като време и пари, за да удовлетвори желанието на клиента и така да получи

възнаграждение. Така парадокса при това възражение е, че всъщност и за двете

страни по- малкото действия са желани, максимата „Колкото повече, толкова

повече“ е вредна за тях.

71. Прочее въпросът с липса на дейност или недостатъчна такава от страна на изпълнителят , следва да се разглежда не от призмата на нищожност на договора

, а в контекста на изпълнението му.

72. Няма неравноправност в отношенията между търговец и потребител при така

направените останали възражения в тази връзка от ответника. Съдът вече посочи,

че 3% не може да се счита за необосновано високо възнаграждение, нито пък че

то обективно би могло да демотивира потребителят да промени поведението си и да „отклони“ предложения по повод имоти, които се оферирани от търговеца,

съответно- да се откаже да сключи сделка. Липсата на насрещно уговорена

неустойка при неизпълнение задълженията на търговецът не е пряка референция

към извод за неравностойно положение за потребителят, като съдът избягва

повторенията , просто стъпва на специфичният характер на договора за поръчка,

сключен между страните, така е предмет на взаимно договаряне на такава

неустойка , което не е било сторено, но не е и показателно.

73. Принципно следва да се направи едно съждение по повод множеството

цитирания на съдебни решения от страна на ответника. България е държава с правна система, която не възприема съдебният прецедент за източник на правото,

дори и в контекста на разпоредбата на чл.291от ГПК(отм.), като отклонение от това може би следва да се считат тълкувателните решения и постановления на ВКС, като такива в случая цитирани няма. Дори и да се приеме обратното, все

пак трябва да се посочи, че значението на съдебният прецедент, на „създаденото

от съда право“ има отношение единствено и само към случаи „ като обсъдените в прецедента“. По тази причина, когато се използват като източник на правото,

следва да има ако не пълен, то приблизителен идентитет между правният спор –

делото, висящо пред решаващият съд да протече резултат така , както е бил вече

решен от предходният. В тази връзка първо, не може да се цитира избирателно и извън пълният контекст отделна фраза или правен извод на предходно съдебно

решение на ВКС, без да се съпоставят фактите по казусите, като в този аспект е

подозрително например цитиране на решение на ВАС- административен съд,

разглеждащ съвсем друг производства; и второ- посочване на практика на други

съдилища би имала само информативно , познавателно значение. 74. Горните мотиви за липса на нищожност на отделни клаузи в Договора по смисъла на ЗЗП имат дори по- голямо значение в контекста на твърдяна

нищожност по общият ред- чл.26 от ЗЗД, като тук ответникът не развива

подробни съображения. С цел липса на повторение, съдът посочва, че добрите

нрави не са нарушени.

75. По изпълнението

76. За да бъде основателна претенцията, в тежест на ищеца е да докаже, че той е

изправната по Договора, съответно- ответникът не е. От тук следва обсъждане,

първо- дали ищецът е изпълнил задълженията си по Договора, и второ- дали

ответникът не е изпълнил своите.

77. Задълженията на ищецът(изпълнител) са формулирани преди всичко в чл.1-

оказване на посредническо съдействие, изразяващо се в консултация и посредничество за избор на недвижим имот и сключване на предварителен или

окончателен договор за имот, който страните са определили с параметрите „

тристаен апартамент в гр. Пловдив“.

78. Тези задължения по- нататък се конкретизират: да информира възложителят за пазара на тристайни апартаменти в Пловдив, като му представя текуща

информация(чл.7); да организира, уговаря и извършва съвместно с възложителят

огледи на такива имоти(чл.8); и да посредничи при водене на преговори между

възложителят и потенциални купувачи, както и да консултира възложителят при избор на недвижим имот(чл.9).

79. Така определените задължения на изпълнителят имат своето адекватно

обяснения и сякаш обхващат поредността, типична за действия на брокер на недвижими имоти. Посредническата и консултантска дейност се изравя в допълващите се и хронологично зависими действия: информиране-

проверка(оглед)- преговори(с консултиране и защитаване интереса на възложителя)- финализиране на преговорите и постигане на целта да се придобие

тристаен апартамент в Пловдив.

80. В този ред на мисли, задълженията на изпълнителят обхващат горните действия,

които обаче може да не бъдат дадени в своята съвкупност, например- може да не

се стигне до преговори с потенциален продавач. Следвайки мотивировката на изпълнителят- да достигне до финална сделка за да му бъде заплатено, самият

изпълнител е мотивиран този факт да бъде обективиран. Тук трябва да се посочи,

че за да има право да получи възнаграждението, придобиването на имота следва

да е в резултат на действията на изпълнителят по договор. Тези действия следва

да бъдат изпълнени при условията на грижата на добър търговец по смисъла на чл. 302 от ТЗ, имайки предвид качеството на ищецът.

81. Фактическите отношения между страните по Договора може да не достигнат до избор на имот, като това може да се дължи на множество фактори- липса на такъв; не съвпадане с конкретни изисквания на възложителят като например

локация, цена, състояние и др.; несъгласие на трето лице- продавач- с изискванията на възложителят; възможно е да се дължи и на други обективни

причини извън волята на страните по Договора. Неизпълнение обаче ще има,

единствено ако изпълнителят не изпълнява съответните си задължения по Договора, отнесено към съответният етап от процеса на избор на имот. Казано по друг начин, ако например възложителят намери и хареса имот, който не е

офериран от страна на изпълнителят, то последният не е допринесъл за това и не

може да се позове на Договора като изправна страна по него.

82. За доказване на своите твърдения, ищецът използва Приложение №1 към Договора и показанията на разпитаният свидетел А., ответникът не представя

опровергаващи доказателства в тази връзка.

83. Първата фаза в процеса- информиране на възложителите се установи по несъмнен начин от показанията на разпитаният свидетел. Ответникът и сина му

търсят контакт със свидетелят, в резултат на това организират и провеждат среща

в офиса на дружеството- ищец. Там заявяват своите предпочитания, получават

първоначална информация след подробен разговор, уточняват детайлите и в крайна сметка- подписват на 23.07.24 г. предметният на делото Договор. По

време на тази среща получават информация от изпълнителят(чрез неговият

служител- свидетел по делото) за апартамент, който попада в графата на желани

от възложителят.

84. Може без съмнение да се счете, че действията на изпълнителят кореспондират

точно и пълно с изпълнение на задължението му по договор да информира

възложителят във връзка с поръчката.

85. Незабавно в същият ден е извършен и първи оглед на апартамент, находящ се на ул. Родопи в гр. Пловдив, в широк център. Огледа е извършен в присъствието на възложителят и неговият син А. В.ов И.. Така отношенията преминават във втората условна фаза- проверка на имотите, реализирана чрез оглед на един от тях.

86. Това обстоятелство е несъмнено доказано по делото от неоспореното

Приложение№1 към договора ,където имота е описан в т.1 и с дата на проведен

оглед- 23.07.24 г. Няма никакво съмнение за този съд, че до този момент

изпълнителят стриктно и добросъвестно изпълнява задълженията си по чл.1 и по конкретно- чл. 7 и 8 от Договора.

87. Съобразно и показанията на свидетелят, става ясно ,че в последствие се

поддържа връзка между него и сина на възложителят отново по повод

извършване на други огледи. Такива са уговорени да бъдат осъществени на 25.07.2024 г., което е и сторено.

88. Следва да се подчертае, че така разделените условно от съда „фази“ на изпълнение на договора не са отделни и ясно обособени етапи, а допълващи се и взаимнопротичащи процеси. При извършването на огледите, организирани от изпълнителят тече процес по информиране на възложителят за особеностите на съответните имоти, добри и лоши страни, предварително имотите са заснети и проверени от изпълнителят в тази връзка, на възложителят са предоставени

предварително запознаване със снимки и тн. В тази връзка са отново показанията

на разпитания свидетел.

89. На 25.07.24 г. са извършени огледи на шест имота, организирани от изпълнителят, възложителят и неговият син са откарани с автомобил на свидетеля, последният предоставя достъп до апартаментите, комуникира с продавач на апартамент под №7 в Приложение №1 и на практика възложителят

също го прави.

90. Възражението на ответникът, че Приложението не е съставено на място на огледа

е без значение. Факт е , че такова има съставено и подписано от възложител.

Допълнително показанията на свидетелят са точно в противоположна посока-

Приложението е съставено преди да се извърши оглед, т.е. преди да се влезе във всеки конкретен имот. От значение е , че ответникът не спори , че действително е

присъствал на оглед на всички 7 имота , посочени в Приложението. 91. Голословно и опровергано от показанията на свидетелят е и твърдението на ответникът, че огледите били формални и много кратки , неразбираеми от него.

Никакви индикации по делото няма в тази връзка, съдът счете това възражение

за неоснователно.

92. Става ясно, че отношенията на страните по договора, срещите и контактите

между тях приключват след извършване на огледите, възложителят отказва да

продължи действията си, не приема и следващо изпълнение на поръчката от страна на изпълнителят, тъй като заявява, че не харесва имотите и не желае

повече да търси такива с помощта на ищеца- така показанията на А.. 93. Следователно, обоснованото заключение е, че ищецът е изправна страна по Договора, защото добросъвестно изпълнява всички задължения по него до фазата, в която е в неговата възможност.

94. Ответникът има следните задължения по Договора:1) да заплати възнаграждение

при финала на преговорите- подписване на обещание за продажба или

прехвърляне на собствеността върху имота(чл.1 и чл.10); 2) при възникване на допълнителни изисквания писмено да ги предаде на изпълнителят(2); 3) да

подпише при всяко получаване на оферта Приложение №1, като декларира че

става въпрос за оферта и то получена от изпълнителят(чл.5); и 4) няма право да

води преговори лично или чрез трети свързани с него лица с продавач на имот,

фигуриращ в подписаното от възложителят Приложение №1(чл.6). 95. Настоящото дело няма отношение към първото и второ задължение- тъй като

изпълнителят не участва при покупка на имота и съответно- защото липсват

данни за промяна в изискванията на ответникът(възложител) към търсен от него

имот.

96. Несъмнено следва да се счита за установено, че ответникът подписва

Приложение №1, в което фигурират 7 имота. Според чл. 4 от Договора всеки

организиран от ищеца оглед на недвижим имот по Договора се счита за предоставена информация и оферта. Така без съмнение, тук попада и жилището,

посочено под номер 7 в Приложение 1, находящо се на адрес: гр. Пловдив, бул.

•••••••••.

97. От тук по отношение на този имот , считано от 25.07.2024 г. ответникът е поел

задължението за бездействие по смисъла на чл.6 от Договора. Тук също спор

няма.

98. Както се посочи, след тази дата страните преустановяват своите фактически

срещи, не се извършват действия от страна на ищеца по Договора, тъй като е

уведомен от ответника, че липсва интерес към вече приетите оферти- отразени в Приложение №1.

99. Несъмнено се установи, че близо два месеца след това- на 03.09.2024 г. Р. И.а

И.а, ЕГН: ••••••••••, с адрес: гр. Хасково, ул. ••••/ в качеството на купувач е

закупило от продавача М.А.Н., ЕГН: ••••••••••, с адрес: гр. Пловдив, бул.

••••••••• чрез пълномощника й А. И. Н., ЕГН: ••••••••••, с адрес: гр.

Пловдив, бул. ••••••••• следния недвижим имот, а именно:

САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА С ИДЕНТИФИКАТОР № 56784.510.195.2.34, находящ се в гр. Пловдив, по КККР, одобрени със Заповед № РД- 18-48/03.06.2009г. На ИД на АГКК- София, с последно изменение, касаещо

обекта, от 29.05.2024г., с административен адрес: гр. Пловдив, район Западен,

бул. •••••••••, който самостоятелен обект се намира на ет. 6 в сграда с идентификатор № 56784.510.195., с предназначение: жилищна сграда-

многофамилна, разположена в поземлен имот с идентификатор 56784.510.195, с предназначение на обекта: жилища, апартамент- в жилищна или вилна сграда със смесено предназначение, брой нива на обекта: едно, с площ от 110,21кв. м.,

състоящ се от дневна- столова с кухненски бокс, две спални, две бани с тоалетни,

антре и тераса, при граници: на същия етаж: обект 56784.510.195.2.35 и обект

56784.510.195.2.33, под обекта: обект 56784.510.195.2.31, 56784.510.195.2.30 и 56784.510.195.2.29, над обекта: няма, ВЕДНО с 2,909% ид. ч. от общите части на сградата и същите идеални части от правото на строеж, ведно с избено

помещение №31, разположено на сутеренния етаж на кота -3,35м. на бл. № 1, от избените помещения на блок 2, с площ от 3,32кв. м., който № 35 и изба № 31 се

намират в ,/Жилищен комплекс с ограничен достъп с магазини и офиси Green

west”, за продажната цена в размер на 337 380,67лв. Това е описаният в т.7 от Приложение №1 имот.

100. Не се спори по обстоятелството, че А. В.ов И. е син на ответникът. 101. Без спор е факта, че А. В.ов И. и купувачът на посоченият имот- Р. И.а И.а са

родители на В. А.а И.а, ЕГН••••••••••.

102. Поставя се въпросът, представлява ли Р. И.а И.а свързано лице, респективно-

дали по този начин е налице виновно неизпълнение на задължението по чл.6 от Договора за ответникът.

103. Отговорът е положителен- свързано лице е, а тъй като това е едно от основните

възражения на ответника, то следва да се изложат мотиви за този извод на съда. 104. Накратко, възможни са две тълкувания на използваният в Договора термин

свързани лица. Ответникът залага на твърдение ,че понятието за свързани лица е

залегнало в § 1 ДР ал.1, т. 1 на ТЗ, където е посочено, че „Свързани лица" по смисъла на този закон са: съпрузите, роднините по права линия - без

ограничения, по съребрена линия - до четвърта степен включително, и роднините

по сватовство - до трета степен включително...“, като съгласно чл. 76 (1) СК

„Роднините на единия съпруг са роднини по сватовство както на другия съпруг,

така и на неговите роднини“. По този начин е налице недопустимо разширително

тълкуване на клаузите на ТЗ и на Договора.

105. Ищецът накратко поддържа тезата, че И.а е свързано лице по смисъла на Договора, защото живее със сина на ответника(също свързано лице) и закупува

имот, офериран от ищеца в нарушение на изискването на чл. 6 от Договора, т.е.

тя е такава, защото самият Договор я определя като такава.

106. Предварително следва да се посочи, че ТЗ има отношение към страните по смисъла на чл. 287 от ТЗ, т.е. дефиницията на ТЗ за свързани лица следва да се

търси там.

107. Очевидно е обаче, че е необходима препратка към СК за да се определи кои са

роднините по сватовство например. Следвайки тази логика, свързани лица е

строго лимитиран като съдържание термин, който трябва да се използва

стриктно, единствено в смисъла, който закона поставя.

108. Виждането е крайно неправилно. Логиката за приложимост единствено на ТЗ

очевидно е разколебана от аргументите на ответника за приложение и на СК.

Следва да се обърне внимание обаче, че препращането към СК е някак си

фриволно, когато става въпрос за ищецът- търговец. Така например има

множество още закони в РБългария, където термина съществува, всеки от тях- с различно значение. Така може да се приеме по пътя на стриктното тълкуване, че

по правило свързани лица в контекста на ТЗ има значение единствено и само за този закон.

109. По- нататък, в ТЗ свързани лица се използва в разпоредбата на чл. 236 и чл. 240б

от ТЗ – за специални правила за акционерните дружества; и в правилата за несъстоятелност- чл. 640 , чл. 646 , чл. 649 , чл. 762 , чл. 770 от ТЗ. По пътя на стриктното тълкуване, това са хипотезите, които законът предвижда и при които

използва този термин, със значението , придадено му в ДР от ТЗ, §1,ал.1, т.1. 110. Смисълът на термина свързани лица, използван в ТЗ се изяснява още по – добре,

като се продължи по- надолу в списъка на т.2- т.9 , където очевидно не влизат

роднини например. Още по- ясно е значението на термина от следващата алинея

2- това са и лицата, които участват пряко или косвено в управлението, контрола

или капитала на друго лице или лица, поради което между тях могат да се

уговарят условия, различни от обичайните.

111. Комплекса от конкретните норми, при стриктно тълкуване ще дадат извод, че

свързани лица по смисъла на ТЗ касаят единствено търговци и то в специфични

отношения, свързани или с формата на юридическото лице или със специалното

производство по несъстоятелност на търговеца.

112. Така не става ясно по какви правила, използвайки поддържаната от ответника

теза за стриктно тълкуване, терминологията следва да се пренесе към предметният договор за поръчка.

113. Обратно, термина трябва да се тълкува в значението , което страните му придават

с подписване на договора.

114. Това е така , защото договорната автономия на чл. 9, ал.1 от ЗЗД е приложима и тук съобразно общото препращане от чл.288 от ТЗ.

115. Знае се ,че договорното право е диспозитивно по своята същност, израз на което

е правото на страните да уговарят това ,което желаят в параметри, ограничени

единствено със забрана по закон(повелителна норма) или добрите нрави. 116. Трудно може да се приеме, че ДР от ТЗ, §1,ал.1, т.1 е повелителна норма според

правната доктрина и съдебна практика у нас, напротив, нейното значение е

съвсем различно- да уточни „по смисъла на този закон“- ТЗ какво трябва да се

разбира под свързани лица. Тя не забранява, а дефинира, а стриктният прочит е

правилен, когато става въпрос за разпоредбите единствено и само на ТЗ, където

термина се съдържа. Друго тълкуване не би следвало да се прави. Въпросът с добрите нрави и противоречие с тях в този аспект е безсмислено да се поставя. 117. След като законът не запретява на страните да уговарят договорните си клаузи,

то няма пречка те да уговарят и значението на терминологията, използвана в Договора. Така например самият договор е с наименование, което не се съдържа

нито в гражданският , нито в търговският закон- „Договор за посредничество при покупка на недвижим имот“, каквато е и волята на страните. По- нататък, макар

реално да става въпрос за поръчка, не е използвана терминологията на чл.280 и сл. от ЗЗД(довереник и доверител) или чл. 49- 51 от ТЗ(търговски посредник),

вместо което ищецът е наречен изпълнител, а ответникът- възложител. Това си е

израз на договорната автономия.

118. Смисълът и съдържанието на договора следва да бъдат тълкувани през призмата

на чл. 20 от ЗЗД-каква е действителната обща воля на страните с оглед целта на договора обичаите в практиката и добросъвестността.

119. В чл. 13 от Договора, страните уговорят, че възложителят дължи на изпълнителят посредническо възнаграждение по чл.3 , чл. 10 от Договора и когато и трето лице – физическо или юридическо, свързано с възложителят-

(съпруг/-а, роднина по права или съребрена линия, лице, с което възложителят

живее на съпружески начала, явен или скрит доверител и др.) сключи

предварителен договор или договор по нотариален ред за имот, посочен в Приложение №1, за който имот е предоставена оферта и информация от изпълнителят

120. Дефиницията на свързани лица е „отворен“ списък, в който освен роднински и сватовски връзки са прибавени явен и скрит доверител, т.е. лица, които

представляват възложителят, но може да не разкриват това си качество пред

насрещният контрахент. Важно е, че страните уговарят, че този кръг лица не се

изчерпва с конкретно изброените, а включва още „… и други“. 121. Доста на място, но не в полза на ответника е цитата, приложен в писмената

защита от решение на български съд- основна функция на свързаността на лицата

е възможността за знание за факти или събития, които биха могли да повлияят

при вземане на решение от съответните лица.

122. Такава уговорка не противоречи и на добрите нрави. Очевидният смисъл е да

гарантира на изпълнителят, че поемайки това задължение, възложителят при настъпване на юридически факт- приемане на оферта чрез подписване на Приложение №1, става обвързан с нея по отношение на имота, който е офериран.

От тук нататък, възложителят е длъжен да се въздържа от помощ на свързани

лица, които биха заобиколили задължението на възложителят да плати

възнаграждение на изпълнителят при сбъдване на желанието на изпълнителят да

придобие собствеността върху имота. Както се отбеляза, изпълнителят получава

пари единствено в тези случаи и с включването на тази клауза в договора поставя

правило, което дава гаранции да получи дължимата сума.

123. Никакво съмнение не може да има, че жената, която е майка на родено от сина на възложителят дете- внук на ответника, попада в категорията свързани лица, тя

във фактическо съжителство със свързано на ответника лице(няма граждански

брак с неговият син), т.е. включва се ако не в графата „ скрит доверител“ най-

малкото в отворената хипотеза на „…и други“ лица, които са имани предвид от чл. 13 от Договора, каквато е била действителната воля на страните. 124. При тези изводи, непоколебимият извод на съда е, че е налице явно нарушение

от страна на ответника на разпоредбата на чл. 6 от Договора, като посредством

трето свързано лице е договорирано с продавача без съгласие на изпълнителят и е

придобито право на собственост върху офериран по смисъла на чл. 4 от Договора

имот.

125. По основателността на претенцията за неустойка.

126. След като ответникът е нарушил клаузата на чл. 6 от Договора, безспорно чл.13

от същият влиза в сила и ответникът се задължава да заплати на ищецът

уговореното възнаграждение от 3% от действителната цена на имота, по време на продажбата.

127. В допълнение на горното, в действие влиза и чл. 15 от Договора, така освен

посоченото възнаграждение се дължи и законна лихва върху нея. 128. Съдът изцяло се солидаризира с твърденията в исковата молба, на база горните

разсъждения,, а именно че възнаграждението е определено върху продажната

цена 337 380,67лв./ обща продажна цена, посочена точка първа от в нот. акт/ X

3% / договорено посредническо възнаграждение/ = 10 121,42лв. посредническо

възнаграждение без начислен ДДС, съответно 12 145,70лв. посредническо

възнаграждение с включено ДДС, която сума с включено ДДС формираме както

следва: 10 121,42лв. посредническо възнаграждение без ДДС /главница/ X 20%

ДДС = 2024,28лв., представляващи начисленото ДДС върху главницата от 10

121,42лв. /или: 10 221,42лв. главница без ДДС+ 2024,28лв. ДДС върху главницата

= 12 145,70лв. с начислено ДДС главница.

129. Посредническото възнаграждение е било дължимо от В. И. на „Авангард Риъл

Естейт. БГ“ ЕООД на датата на подписване на нотариалния акт- 03.09.2024г. 130. Считано от 04.09.2024г. възложителят е изпаднала в забава спрямо „Авангард

Риъл Естейт. БГ “ЕООД по отношение на дължимото посредническо

възнаграждение в размер на 12145,70лв. за оказаното посредническо съдействие

при закупуването на процесния недвижим имот, поради което освен главница в размер на 12145,70лв. В. И. дължи на „Авангард Риъл Естейт. БГ“ ЕООД и обезщетение за забавено плащане в размер на законна лихва за забава, възлизащо

на стойност 1264,59лв./ хиляда двеста шестдесет и четири лева и петдесет и девет ст./, начислена върху главницата от 12145,70лв. с ДДС от датата на забавата, денят, следващ падежа за плащане на паричното задължение -

04.09.2024г. до 05.06.2025г.включително

131. Липсва възражение за прекомерност, по тази причина , съдът не обсъжда такава

възможност.

132. В крайна сметка, за тези суми е издадена заповед за изпълнение по реда на чл.

410 от ГПК №604/14.07.25 г. по реда на чл. 410 от ГПК по ч. гр. дело № 1175/2025г. по описа на PC Димитровград, което съвпада с петитума на иска под

въпрос в това дело.

133. На база тези мотиви, съдът отсъжда в полза на ищеца- предявеният иск е

основателен и доказан изцяло и следва да бъде уважен, като вземанията в горецитираната заповед, ведно с вземането за разноски по заповедното дело,

следва да бъдат признати за установени по отношение на ответника, като

превалутиране на вземанията в евро би следвало да се извърши към момента на изпълнение на настоящото решение.

134. За разноските.

135. Основателността на предявените претенции води и до основателност на претенцията за разноски.

136. Представен е списък по чл. 80 от ГПК, където са претендирани 818.60 €

адвокатски хонорар, 138.13 € - ДТ, 2.74€ такса за превод; 14.07 €- такса за удостоверения.

137. Няма направено възражение за прекомерност, поради което претендираните

разноски в общият им размер на 971.69 € трябва да се възложат в тежест на ответника изцяло.

Водим от горното, съдът