Решение № 40 от 12.1.2026 г. на Районен съд - Горна Оряховица по дело № 1038/2025 г.

Предявен е иск с правно основание чл.26,ал.1,предл.1 и предл. 3 от ЗЗД във вр. чл.229,ал.2 и ал.3 от ЗЗД. Ищците А. И. Д. и Е. Д. Д., чрез адв. В. П.а - Сачева, твърдят, че по наследство от А. И. Д. са собственици както следва ½ ид. част за Д. и ¼ ид. част за Д. от следните земеделски земи, находящи се в землището на с. Л., общ. С., а именно: 1.) нива с площ от 9,999 дка., представляваща поземлен имот №00101, с идентификатор № 44046.1.11, местност „Памуклията“; 2.) нива с площ от 17,162 дка., представляваща поземлен имот №084010, с идентификатор № 44046.84.10, местност „Старите ниви“; 3.). нива с площ от 9,995 дка., представляваща поземлен имот №085017, с идентификатор № 44046.85.17, местност „Долно ливаде“. Посочва, че между ответниците „Тива I ” ЕООД и „Тива“ ООД, със седалище и адрес на управление на двете дружества в с. Л., общ. С. бил сключен договор №1037/28.06.2023 г. за аренда за горепосочените ниви от 01.10. 2023 г. за срок от десет стопански години считано до 01.10.2033 г. Договорът бил вписан в СВ при РС-Г. Оряховица. Твърдят, че на 07.10.2024 г. бил сключен договор № 119 за наем на земеделски земи за процесните имоти между ищците А. И. Д. и Е. Д. Д. - в качеството им на наемодатели, и ищцовото дружество ЧЗК“Шипа“ - в качеството му на наемател, като съсобственици притежаващи 18/24 ид. част от процесните земеделски земи. Считат, че така сключения договор за наем между ответниците противоречи на закона, в частта за срока от 3 до 10 години, т.к. съобразно чл. 229 от ЗЗД лицата, които могат да извършват действия на обикновено управление, не могат да сключват договор за наем, който да е за срок по-дълъг от 3 години. Считат, че ответникът „Тива“ ООД няма права и пълномощия да извършва действия на разпореждане със съсобствения/ните имот/и, като намира, че може да извършва само такива на обикновено управление. Посочват, че за да защитят правата си на собственици на процесните ниви, в качеството им на трети лица на сделката, имат правен интерес да заведат иск за нищожност, т.к. тази сделка нарушава упражняването на правото им на собственост по отношение на притежаваните от тях идеални части. Искат от съда да постанови решение, с което да обяви за нищожен на основание чл. 26, ал. 1, предл. 1 и предл. 3 от ЗЗД, вр. чл. 229, ал. 2 и 3 от ЗЗД като противоречащ на закона договора за наем на земеделски земи, вписан в имотния регистър на СВ при РС-Г. Оряховица, в частта, с която е уговорен срок на действие на договора по отношение на съсобствените имоти, считано от 30.09.2024 г., в условията на евентуалност, считано от 30.09.2026 г., поради липса на съгласието на мнозинството от съсобствениците, както и да се прогласи, че накърнява добрите нрави с цел да навреди на останалите съсобственици. Претендира разноски. В писмения отговор на исковата молба ответниците „Тива“ ООД и „Тива-I ” ЕООД, чрез адв. Г. Г. от АК-В. Търново изразяват становище, че предявеният иск е допустим, но неоснователен. Иска от съда да отхвърли предявения иск. Претендира разноски. Съдът, след като взе предвид становищата на страните, прецени събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съобразно изискванията на чл. 235, ал. 2 от ГПК, приема за установено от фактическа страна следното: От приложения договор № 1037 за аренда на земеделски земи от 28.06.2023 г., вписан в СВ при РС-Г. Оряховица се установява, че ”Тива 1“ ЕООД, представлявано от Е.П.Т. и „Тива” ООД, представлявано от Е.П.Т. и Т.Г.Т. са отдали под аренда за срок от 01.10.2023 г. до 01.10.2033 г., при условията на чл. 4 от ЗАЗ, следните земеделски земи: 1.) нива с площ от 9,999 дка., представляваща поземлен имот №00101, с идентификатор № 44046.1.11, местност „Памуклията“; 2.) нива с площ от 17,162 дка., представляваща поземлен имот №084010, с идентификатор № 44046.84.10, местност „Старите ниви“; 3.). нива с площ от 9,995 дка., представляваща поземлен имот №085017, с идентификатор № 44046.85.17, местност „Долно ливаде“, на арендатора „Тива I ” ЕООД. Нотариалната заверка на подписите е от 28.06.2023 г. Видно от приложените нотариален акт от 11.05.2023 г., № 315, том 2, рег. № 3777, дело № 257/2023 г. и нотариален акт от 11.05.2023 г., № 316, том 2, рег.№ 3778, дело№ 258/2023 г. на нотариус К. Боева, е, че аренодателят „Тива” ООД притежава 6/24 ид. части от процесните земеделски земи. От приложения по делото договор №119 за аренда на земеделски земи от 2024 г., вписан в СВ при РС-Г. Оряховица на 17.04.2024 г., е видно, че ищците А. И. Д. и Е. Д. Д. са отдали под аренда следните земеделски земи, а именно: 1.) нива с площ от 9,999 дка., представляваща поземлен имот №00101, с идентификатор № 44046.1.11, местност „Памуклията“; 2.) нива с площ от 17,162 дка., представляваща поземлен имот №084010, с идентификатор № 44046.84.10, местност „Старите ниви“; 3.). нива с площ от 9,995 дка., представляваща поземлен имот №085017, с идентификатор № 44046.85.17, местност „Долно ливаде“ на ищцовото дружество Частна земеделска компания „Шипа“ с. Л. срок от 5 стопански години, считано от 2024/2025 г. При така установената фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи: Ищците искат да отрекат правното действие сключен по реда на чл. 3, ал. 2 от ЗАЗ договор за срок от 10 стопански години, който е сключен през 2023 г. Съгласно практиката на ВКС при наличие на конкуриращи се основания за ползване на един и същи имот/и през един и същ период от различни лица, желаещи да участват в масиви за ползване по чл. 37в ЗСПЗЗ или за кандидатстване за финансови помощи по ЗПЗП, е налице правен интерес от установяване кой от тях има противопоставими на другия права, респ. валидно право да ползва вещта. В такъв случай е налице гражданско-правен спор, който следва да бъде разрешен по съдебен ред. По основателността на предявения иск, съдът намира следното: съгласно правилото на чл. 32, ал. 1 ЗС общата вещ се управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от нея. В тази връзка, когато по отношение на съсобствени имоти /земеделски земи/ са сключени договори за наем, респ. аренда от съсобственици с различни права в съсобствеността, превес има ползването по този договор, който е сключен от съсобствениците, притежаващи повече от 50 % от общата вещ. Този извод е пряко проявление на правилото на чл. 32, ал. 1 ЗС, тъй като договора, сключен със съсобственик притежаващ повече от половината от общата вещ обвързва всички, тъй като решението на мнозинството при управлението и използването на съсобствената вещ е задължително за всички участници в общността. Съгласно чл.229,ал.1 от ЗЗД, договорът за наем не може да бъде сключен за повече от десет години, освен ако е търговска сделка. Според чл.229,ал.2 от ЗЗД, лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години, а чл.229,ал.3 от ЗЗД гласи, че ако договорът бъде сключен за по-дълъг срок, той има сила за десет, съответно за три години. Съдът намира за основателни и обосновани изложените в исковата молба твърдения. Видно от данните по делото, процесният договор за аренда е сключен на 28.06.2023г. Ищците А. И. Д. и Е. Д. Д. са притежавали общо ¾ ид. части от процесните земеделски земи, или 18/24 ид. части, което е видно от представеното удостоверение за наследници на А. И. Д., починала на 05.06.1968 г. и Решение № 42/18.02.1993 г. на Поземлена комисия гр. С., с което е възстановено правото на собственост на наследниците на А. И. Д.. Съдът намира за основателни доводите на ищците, че договорът за аренда е нищожен в частта относно уговорения срок над три години, поради противоречието му със закона. Разпоредбите на чл. 229, ал. 2 и ал. 3 ЗЗД намират приложение и спрямо договора за аренда на земеделска земя, сключен при условията на чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ. Арендаторът на земеделски земи с вписан договор по чл. 3, ал. 2 ЗА има правен интерес да установи, че вписан съгласно чл. 4б, ал. 3 ЗСПЗЗ договор за аренда за същите земеделски земи и за същия период от време няма действие след изтичането на тригодишния срок по чл. 229 ЗЗД. Конкретните съображения в този смисъл са видни от определение № 454 от 21.06.2023 г. на ВКС по ч. т. д. № 595/2023 г. на І т. о.,(а именно по аргумент от указанията в Тълкувателно решение № 8/27.11.2013 г. по тълк. д. N№ 8/2012 г. на ОСГТК на ВКС; поради доказаното наличие на правен спор между страните, който не може да бъде разрешен по друг ред, както и с оглед правата на ползвателите на земеделски земи по ЗПЗП, респективно санкциите, които Държавен фонд "Земеделие" има право да им налага). Съгласно чл. 229, ал. 2 ЗЗД лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за аренда за повече от три години, а съгласно чл. 229, ал. 3 ЗЗД, ако в този случай договорът бъде сключен за по-дълъг срок, той има сила за три години. Разпоредбата на чл. 229, ал. 3 ЗЗД представлява императивно правило, което автоматично замества противоречащите му договорни клаузи. Следователно договорът за аренда, сключен от съсобственици с право да извършват действия по обикновено управление (арендодателят „Тива“ ООД притежава само 6/24 ид. части от процесните земеделски земи) на съсобствения имот за по-дълъг от посочения срок, се счита прекратен с изтичането на максимално предвидения в закона тригодишен срок (в т. см. решение No 75 от 24.07.2012 г. на ВКС по т. д. No 194/2011 г. на ІІ т. о.). В случая това означава, че договор №1037 за аренда, сключен между „Тива-1“ ЕООД и „Тива“ООД от 28.06.2023 г., с нотариална заверка на подписите от 28.06.2023 г., вписан в Службата по вписванията при районен съд – Г. Оряховица, няма действие за стопанските години от 2026/2027 г. до 2032/2033 г., тъй като е прекратен с изтичането на стопанската година 2025-2026 г. за 1.) нива с площ от 9,999 дка., представляваща поземлен имот №00101, с идентификатор № 44046.1.11, местност „Памуклията“; 2.) нива с площ от 17,162 дка., представляваща поземлен имот №084010, с идентификатор № 44046.84.10, местност „Старите ниви“; 3.). нива с площ от 9,995 дка., представляваща поземлен имот №085017, с идентификатор № 44046.85.17, местност „Долно ливаде“. По разноските: При този изход на делото и на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, основателна се явява претенцията на ищците за присъждане на направените по настоящото дело съдебни разноски за платеното от тях адвокатско възнаграждение (2000 лв.) и за платена държавна такса в размер на 74,32 лв. – за ЧЗК“Шипа“ и 24,32 лв. държавна такса и 1473,92 лв. за ищците за Е. Д. и А. Д.. В тази връзка, съдът споделя доводите и възражението на ответната страна относно прекомерност на заплатеното от ищците адвокатско възнаграждение в размер от 2000 лв. и 1473, 92 лв., предвид ниската цена на иска и протичането на делото в едно съдебно заседание, като заедно с това отчете по-високата фактическа и правна сложност на делото, поради което и на основание чл. 78, ал. 5 от ГПК, съдът следва да присъди по-нисък размер на разноските за адвокатско възнаграждение, съобразен, както с чл. 36 от ЗА, чл. 69, ал. 1, т. 5 от ГПК и чл. 7, ал. 2, т. 2 и чл. 7, ал. 1, т. 4 от Наредба No 1 от 09.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения, така и с постановеното Решение от 25.01.2024 г. по дело С438/22 на СЕС, т. е. в полза на ЧЗК "Шипа" с. Л. 500 лв. и за Е. Д. и А. Д. в размер на 500 лв., които следва да бъдат възложени в тежест на ответниците, ведно със заплатените суми за държавни такси. Водим от изложените съображения, съдът