Решение № 872 от 30.6.2026 г. на Софийски градски съд по дело № 1547/2025 г.

Предявени са искове от „БИЛЛА БЪЛГАРИЯ“ ЕООД, ЕИК 130007884, срещу „АРИЕЛ-ТН“ ЕООД, ЕИК 106517564, за присъждане общо на сумата 270 021,63лв. без ДДС или 324 025,96лв. с ДДС, като обезщетение за претърпени вреди от развален договор, представляващи разходи за преустройство с цел подготовка на наетия обект, както и неустойка за неизпълнение, дължими по Договор за наем от 16,06,2023г., акт № 4, том III, с нотариално удостоверяване на подписите с per. № 2802 на нотариус с per. № 614 на Нотариалната камера, вписан с вх. per. № 1247/16.06.2023г., акт № 26, том II, в Агенция по вписванията - Служба по вписванията - гр. Мездра, от които: 4 800,00лв. без ДДС или 5 760,00лв. с ДДС - разходи за геоложко проучване и геоложки доклад, изготвен от „Квадрант А" ООД; 41 485,00лв. без ДДС или 49 782,00лв. с ДДС - разходи за изготвяне на Проект на Наемателя от „Квадрант А" ООД; 3 740,63лв. без ДДС или 4 488,76лв. с ДДС - разходи за изготвяне на оценка за съответствие на Проекта на Наемателя за нуждите на издаване на разрешение за строеж, изготвена от „Сарат 2000" ЕООД; 219 996,00лв. без ДДС или 263 995,20лв. с ДДС – неустойка за неизпълнение по т. 17,4,1 от Договор за наем от 16,06,2023г., в размер на фиксирания наем за една година, ведно със законната лихва върху всяка от главниците считано от 06,08,2025г. – датата на депозиране на исковата молба, до окончателното им изплащане. В исковата молба „БИЛЛА БЪЛГАРИЯ“ ЕООД твърди, че между ищцовото дружество, като наемател и „АРИЕЛ-ТН“ ЕООД, като наемодател, с цел разкриване и опериране на магазин за продажба на бързооборотни стоки – супермаркет, под търговско наименование „BILLА“ или друга марка за супермаркет, определена от РЕВЕ Груп, е сключен Договор за наем от 16,06,2023г. на недвижим имот, представляващ част от търговски комплекс с административен адрес: гр.Мездра, ул. „Ал.Стамболийски“ № 105, а именно: съществуващ търговски обект – магазин за хранителни стоки и прилежащ паркинг, състоящ се от: първи етаж с площ от 365кв.м на сграда с идентификатор 47714.500.1277.1; реална част с площ от 194кв.м от първи етаж на сграда с идентификатор 47714.500.1277.3; реална част с площ от 597кв.м от първи етаж на сграда с идентификатор 47714.500.1277.5; паркинг с 30 броя паркоместа, както и покрита зона за зареждане. Твърди, че супермаркетите опериращи под търговско наименование „BILLА“ следва да отговарят на определени стандарти, включително товароносимост на подовата плоча, които да позволят монтиране на специфични инсталации, агрегати и оборудване, поради което като условие преди започване на ползване на наетия обект, между страните била постигната договореност по чл. 3,1,3, от договора, „БИЛЛА БЪЛГАРИЯ“ ЕООД да изпълни за своя сметка ремонтни СМР или дейности по конструктивно укрепване, преустройство и вътрешна архитектура на помещенията. За целта „БИЛЛА БЪЛГАРИЯ“ ЕООД трябвало последователно да изготви за своя сметка „Проект на Наемателя" - съобразен с техническите изисквания, описани в Приложение № 3 към Договор за наем от 16,06,2023г., ред които и укрепване на товароносимостта на подовата плоча до 1200кг/кв. м за търговска зала и до 2000кг/кв.м за складови площи, да го предостави на наемодателя за съгласуване, който в срок до 5 работни дни от получаването да го прегледа, да отправи въпроси и да прави бележки. В срок до 45 дни от съгласуването на проекта на наемодателя следвало да осигури разрешение за строеж за предвидените в Проекта на наемателя Ремонтни СМР. Ремонтните СМР следвало да бъдат възложени от „БИЛЛА БЪЛГАРИЯ“ ЕООД на строителна фирма регистрирана в Централния професионален регистър на строителя при Камарата на строителите в България, след провеждане на търг или на наемодателя или на свързана с него регистрирана строителна фирма, ако потвърди, че може да ги изпълни при условията на най-добрата оферта, получена на търга. Твърди, че е изправна страна по договора, т.к. изпълнил задължението си да изготви за своя сметка „Проект на Наемателя": По възлагане на наемателя дружеството „Квадрант А“ ООД, след геоложко проучване на почвата под наемания обект във връзка с повишаване на товароносимостта на подовата плоча, изготвило Геоложки доклад от 11,10,2023., за което наемателя заплатил 5760,00лв. На 09,10,2023г. наемодателя предоставил всички документи, съставляващи строителна документация за съществуващият обект, необходима за изготвяне на „Проект на Наемателя". На 30,10,2023г. наемателя изпратил по имейл на наемодателя концепция и инженерни чертежи за укрепване на конструкцията на съществуващият обект. След възражения и допълнителни искания на наемодателя, на 21.12.2023г. и 08,01,2024г. изпратил нови схеми за укрепване на подовата плоча на помещенията. След като с писмо изх. № 6/15.01.2024г. наемодателя приел предложения начин на укрепване и поставил искане да се гарантира, че ще извърши цялостния ремонт на магазина, на 10.01.2024г. наемателя сключил договор с „Квадрант А“ ООД за изготвяне на инвестиционните проекти за привеждане на съществуващия магазин в съответствие с изискванията на наемателя, чрез извършване на предвидените в Договора за наем Ремонтни СМР. С цел одобряването на проектите и издаване на разрешение за строеж възложил на „САРАТ 2000" ЕООД изготвянето на комплексен доклад за съответствие съгласно изискванията на ЗУТ. С имейл от 19.02.2024г. наемателя изпратил на наемодателя инвестиционните проекти (пълна проектна документация и количествени сметки) за Ремонтните СМР, които следва да бъдат извършени. На 18.03.2024г., месец след получаване на инвестиционните проекти наемодателя изпратил оферта за изпълнение на предвидените в тях СМР, с което потвърдил и одобрил Проекта на наемателя и съгласувал проектната документация по смисъла на чл. 3.1.4. от договора. С писмо изх. № 2135/08,05.2024г. наемателя изпратил на наемодателя окомплектованите проекти заедно с комплексния доклад за оценка на проектите, изготвен от „Сарат 2000“ ЕООД. С писмо с изх. № 25/14.05.2024г. до наемателя, наемодателят потвърдил, че е получил проектите и комплексният доклад, от която дата започнал да тече 45-дневният срок по Клауза 3.1.5. от Договора за наем, за изпълнение на задължението на наемателя да осигури разрешение за строеж за Ремонтните СМР, който срок изтекъл на 28.06.2024г. Твърди, че наемодателят е неизправна страна, т.к. не изпълнил задължението си по Клауза 3.1.5. от Договора за наем да осигури разрешение за строеж за Ремонтните СМР, в указания в същата клауза 45-дневен срок, изтекъл на 28.06.2024г. Между страните била водена активно кореспонденция, с писма по която наемателят канил многократно наемодателя да изпълни задълженията си във връзка със снабдяване с разрешение за строеж, но това не било сторено. Наемодателят писмено отказвал изпълнение: с писмо изх. № 25/14.05.2024г. наемодателят заявил, че ще се възползва от дадения 3- месечен срок по т. 3.1.4 от Договора за наем за прекратяването му, във връзка с невъзможността за съгласуване на Проекта на Наемателя; с писмо № 27/27.05.2024г. заявил, че Проектът на наемателя не е съгласуван от него и няма да предприеме действия за осигуряване на разрешение за строеж, докато страните не постигнат съгласие по поставени допълнителни условия, свързани с искане за продажба в цялата търговска мрежа на магазини „BILLA" на произвежданото от наемодателя вино „Шатони", за извършване на Ремонтните СМР на Наемателя от свързаната с наемодателя фирма „Инертстрой Калето" АД, по посочена от тях цена, за увеличаване на месечния наем и на договореното в Клауза 6.6. от Договора за наем обезщетение; с писмо № 40/12.08.2024г. (вх. № 2347/15,08.2024 на БИЛЛА отново изрично заявил, че няма да изпълни задължението си по Клауза 3.1.5. от Договора за наем - за осигуряване на разрешение за строеж. Твърди, че поради виновното неизпълнение на наемодателя на задължението по Клауза 3.1.5. от Договора за наем - да осигури разрешение за строеж, повече от 120 дни и след изтичане на срока по клауза 3,1,5,, наемателят развалил Договора за наем на основание т. 16,4, от договора, с изрично Писмо с изх. № 4781/12.12.2024г. – „Уведомление за разваляне на договор за наем от 16.06.023г.", с приложени към него документи, установяващи размера на направените от наемателя разходи за инвестиции по смисъла на Клауза 1.9 от Договора за наем, получено от наемодателя на обявеният по партидата му в ТРРЮЛНЦ адрес за кореспонденция с НАП, получено на 13.12.2024г. Ответникът в депозираният писмен отговор не оспорва, че между страните е сключен Договор за наем от 16,06,2023г. с твърдените параметри, по силата на който ответникът се задължил, като наемодател да отдаде на ищеца, като наемател собственият си недвижим имот в гр.Мездра, подробно индивидуализиран с исковата молба, представляващ съществуващ търговски обект, функциониращ като хранителен магазин с паркинг зона и зона за зареждане. Възразява, че като изправна страна по договора и в изпълнение на задълженията си по чл. 3.1.1. от същия предоставил на ищеца екземпляр от строителните книжа на Супермаркета, въз основа на който строителството е разрешено и сградите по местонахождение на обекта - въведени в експлоатация, включително Констативен акт и Разрешение за ползване. Не оспорва, че е в неизпълнение на задължението си по Клауза 3.1.5. от Договора за наем, като наемодател да осигури разрешение за строеж. Излага, че наемателят не изпълнил задължението си по чл. 3,1,2, по договора за наем, в срок до 30 дни от получаване на строителните книжа да бъде извършена по негово възлагане и за негова сметка техническа експертиза за установяване на текущото експоатационно състояние на конструкцията на Супермаркета, с оглед необходимостта от повишаване на товароносимостта на подовата плоча, и такава експертиза не му е предоставяна, като наемодател. В тази връзка оспорва, че с конклудентни действия или по какъвто и да е начин е съгласувал проектите на ищеца, като е представил КСС с писмо от 18,03,2024г. за изпълнение на предвидените в тях СМР, по смисъла на Клауза 3.1.4. от договора. Възразява, че изготвянето и изпращането на КСС не съставлява одобряване на проектите на ищеца. Ако се приеме, че КСС има такъв характер възразява, че предвидените в раздел II "Конструкции" от КСС-то работи не отговарят на последно предложения от ищеца проект за увеличаване на товароносимостта на подова плоча на търговската зона на супермаркета, предвиждащ прорязване на съществуваща подова плоча. Възразява и, че КСС е изготвено и изпратено от трето лице - "Инертстрой Калето" АД, на което ответника не е предоставял представителна власт за извършване на това действие от негово име. Изрично се позовава на чл. 301 ТЗ и заявява, че "Ариел-ТИ" ЕООД не съгласно и не потвърждава извършените от негово име действия по одобряване на проекти на ищеца с изпращане на КСС. Възразява и, че като наемодател не може да съгласува или одобри проектите на ищеца и в договора изразът „съгласуване“ е некоректен, т.к. проект се съгласува и одобрява по правилата на ЗУТ и Наредба № 4/21,05,2001г. за обхвата и съдържанието на инвестиционните проекти на МРРБ, като собственикът на обекта, като възложител подписва проекта, а не го съгласува. Съгласуване и одобряване се извършва от главния архитект на общината, а не от възложителя /собственик/. Счита, че т.к. подпис на проекта не е поставен от собственика - възложител, „съгласуване“ от негова страна липсва. По своя инициатива и без съгласието на наемодателя, наемателят възложил изготвяне на Проект на наемателя за повишаване на товароносимостта на подовата плоча, който променял многократно, като в последният си вариант предвиждал прорязване на съществуващата подова плоча и изграждане на нови, конструктивни, плоски греди, който инвазивен подход нарушавал конструкцията и създавал риск за съществуването на цялата сграда. Ответникът изразил категорично несъгласието си с проекта с писмо до наемателя вх. № 2347/15.08.2024г., с което също изрично заявил, че няма да съгласува изготвените проекти и няма да ги входира в Община Мездра за издаване на разрешение за строеж. Със същото писмо "Ариел-ТН" ЕООД е уведомило ищеца, че упражнява правото си 3.1.4. от договора и го прекратява едностранно, в който случай никоя от страните не дължи обезщетения и неустойки. Възразява, че независимо от липсата на съгласуване на проекта по Клауза 3,1,4, и на задължението си по Клауза 3.1.5. от Договора за наем, като наемодател да осигури разрешение за строеж, вредите, чието репариране претендира ищеца, представляващи разходи за геоложко проучване, за изготвяне на Проект на наемателя и за изготвяне на Оценка за съответствие на Проекта на наемателя за нуждите на издаване на разрешение за строеж, не съставляват пряка и непосредствена последица от неизпълнението, защото сторените разходи не са били необходими. В тази връзка излага, че сградата, в която се намира наетият обект, включително подовата плоча в търговска зала и складовите площи, отговаря на всички изисквания по БДС, което е удостоверено със надлежни документи по ЗУТ, за да бъде използвана като търговски обект – Супермаркет, като какъвто е ползвана до отдаването и под наем на ищеца, и дори надхвърля техническите изисквания на наемателя заложени в Приложение № 3 и Клауза 3,1,3, от договора включително за товароносимост на плочите. Затова счита, че не е било необходимо извършването на каквито и да било допълнителни дейности по укрепването и, респ. изготвяне на процесните проект и проучване и оценка, което било известно на наемателя от уговорките в самия договор и от изпратените му от наемодателя строителни книжа за Супермаркета, включително Констативен акт и Разрешение за ползване. В допълнителната искова молба ищецът оспорва възраженията на ответника в отговора на исковата молба, по подробно изложени съображения. Възразява, че ответникът се е съгласил със структурата на облигационните отношения между страните и поредността на действията, които следва да бъдат извършени преди да бъде предаден наемния обект на ищеца и да започне фактическото му ползване и плащане на наемната цена, описани в Раздел 3 от договора, включително изготвяне на проучване, оценка и Проект на наемателя, за които с договора е прието, че са необходими, като покриващи специфичните технически изисквания за работа на наемателя, в който смисъл съгласието за извършването им е дадено от ответника още при сключване на договора за наем. В допълнителният отговор на исковата молба ответникът поддържа вече изложените оспорвания, по подробно изложени съображения. Съдът след като съобрази предметните предели на спора очертани с исковата молба, възраженията на страните и всички доказателства по делото, прие за установено от фактическа страна следното и прави следните правни изводи: Предявените искове са с правно основание чл. 230, ал. 2 и чл. 92, ал. 1 ЗЗД, вр. чл. 88, ал. 1 ЗЗД, и чл. 86, ал. 1 ЗЗД, за обезщетение за вреди от неизпълнението на договор за наем. Безспорно е между страните и от събраните доказателства се установява, че между ищцовото дружество „БИЛЛА БЪЛГАРИЯ“ ЕООД, като наемател и ответника „АРИЕЛ-ТН“ ЕООД, като наемодател, с цел разкриване и опериране на магазин за продажба на бързооборотни стоки – супермаркет, под търговско наименование „BILLА“ или друга марка за супермаркет, определена от РЕВЕ Груп, е сключен Договор за наем от 16,06,2023г. на недвижим имот, представляващ част от търговски комплекс с административен адрес: гр.Мездра, ул. „Ал.Стамболийски“ № 105, а именно: съществуващ търговски обект – магазин за хранителни стоки и прилежащ паркинг, състоящ се от: първи етаж с площ от 365кв.м на сграда с идентификатор 47714.500.1277.1; реална част с площ от 194кв.м от първи етаж на сграда с идентификатор 47714.500.1277.3; реална част с площ от 597кв.м от първи етаж на сграда с идентификатор 47714.500.1277.5; паркинг с 30 броя паркоместа, както и покрита зона за зареждане. Безспорно е и съдът приема за установено и, че в изпълнение на задълженията си по чл. 3.1.1. от Договор за наем от 16,06,2023г., „АРИЕЛ-ТН“ ЕООД, като наемодател, предоставил на 09,10,2023г. на ищеца екземпляр от строителните книжа на наетият търговски обект – фактически експоатиран от ответника като търговски обект - Супермаркет, въз основа на които строителството е разрешено и сградите по местонахождение на обекта - въведени в експлоатация, включително Констативен акт и Разрешение за ползване. Видно от раздел 3 – „Предаване, ремонт и оборудване на наемния обект“, чл. 3,1,2, от Договор за наем от 16,06,2023г., след като на 09,10,2023г. наемодателя е изпълнил задължението си по чл. 3,1,1, да предоставил на ищеца екземпляр от строителните книжа на наетият търговски обект, наемателят следва в срок от 30 дни от получаването им да възложи за своя сметка извършване на техническа експертиза за установяване на текущото експоатационно състояние на конструкцията на Супермаркета, с оглед необходимостта от повишаване на товароносимостта на подовата плоча. Безспорно е и от събраните доказателства се установява, че по възлагане на наемателя дружеството „Квадрант А“ ООД, след геоложко проучване на почвата под наемания обект във връзка с повишаване на товароносимостта на подовата плоча, е изготвило Геоложки доклад от 11,10,2023., за което наемателя заплатил сумата 5760,00лв. Съгласно чл. 3,1,3, от договора, в срок от 60 дни считано от датата на изготвяне на техническата експертиза по чл. 3,1,2, наемателят се задължава за своя сметка да изготви Проект на наемателя, съобразен с приложимите към Супермаркета технически изисквания на наемателя, описани в Приложение № 3, включително и не само упкрепване на товароносимостта на подовата плоча до 1200кг/кв.м. за търговска зала и до 2000кг/кв.м. за складовите площи. След като изготви Проект на наемателя във всички необходими части във фаза технически проект, наемателя следва да го представи на наемодателя за одобрение. Съгласно договорките проекта може да бъде изготвен по възлагане на наемателя от проектанта изготвил инвестиционния проект за сградата или от различно лице. Видно от събраните доказателства на 30,10,2023г. наемателя изпратил по имейл на наемодателя концепция и инженерни чертежи за укрепване на конструкцията на съществуващият обекта, а на 21.12.2023г. и 08,01,2024г. – нови варианти, схеми и допълнителни разяснения за укрепване на подовата плоча на помещенията. Видно от Писмо изх. № 6/15.01.2024г., в отговор на имейлите от 30,10,2023г., 21.12.2023г. и 08,01,2024г. на наемателя, наемодателят е заявил, че наемателя е в просрочие на задълженията си по чл. 3,1,2, и 3,1,3, по договора, че цената и обезщетенията не са актуални предвид инфлацията и неясният срок, в който ще бъде нает реално магазина, и, че не са предприети действия по налагане на продукт – вино и партньорската му продажба. С писмото относно ремонтните работи наемателят е заявил следното: „По отношение на СМР- то смятам, че има резон в предложението Ви, но мисля, че трябва да ни се гарантира, че ние ще извършим и другия ремонт на самия магазин.“. Писмото съдържа и изявление, че наемодателят би приел среща за обсъждане на въпросите касаещи съвместната работа, а в случай, че наемателя приема, че това не е възможно наемодателят предлага да се приложи чл. 3,1,4, от договора. Безспорно е и от събраните доказателства се установява, че на 10.01.2024г. наемателят е сключил договор с „Квадрант А“ ООД за изготвяне на инвестиционните проекти за извършване на предвидените в Договора за наем Ремонтни СМР, с цел укрепване на носещите плочи, за което е заплатил сумата 41485,00лв. Възложил е и на „САРАТ 2000" ЕООД изготвянето на комплексен доклад за съответствие по ЗУТ, за което е заплатил сумата 3740,63лв. Съгласно чл. 3,1,4, от договора, ако Проекта на наемателя е изготвен от различен проектант от този, изготвил проекта на Сградата, наемодателят се задължава в срок до 5 работни дни от получаването му да прегледа Проекта на наемателя и ако има въпроси или бележки, в този срок да ги представи на наемателя за обсъждане. Ако съгласие по проекта не бъде постигнато в тримесечен срок от от изготвянето и първоначалното предоставяне за съгласуване на Проекта на наемателя, всяка от страните има право да прекрати договора с уведомление с незабавно действие, без да дължи обезщетения или неустойки на другата страна. Съгласно чл. 3,1,5, в срок до 45 дни от съгласуване между страните на , наемодателят се задължава за сметка на наемателя да осигури издаване на Разрешение за строеж за предвидените в Проект на наемателя Ремонтни СМР. Съгласно чл. 3,1,2, наетият обект следва да бъде предаден от наемодателя на наемателя в срок до 14 дни от влизане в сила на Разрешението за строеж, отговарящ на описаните в същия качества. Видно от събраните доказателства с имейл от 19.02.2024г. наемателя изпратил на наемодателя инвестиционните проекти (пълна проектна документация и количествени сметки) за Ремонтните СМР, които следва да бъдат извършени. С имейл от 18.03.2024г. - месец след получаване на инвестиционните проекти, наемодателят изпратил на наемателя оферта за изпълнение на предвидените в тях СМР, с текст: „Изпращам ти КСС-то, както обещах….Т.Й.“. Видно от приложенията към същия – попълнени таблици с единични и общи цени на отделните видове Ремонтни СМР, те съдържат печат на „Квадрант А“ ООД. Видно от Писмо изх. № 2135/08,05.2024г. наемателят е изпратил на наемодателя окомплектованите проекти заедно с комплексния доклад за оценка на проектите, изготвен от „Сарат 2000“ ЕООД. Видно от Писмо с изх. № 25/14.05.2024г. до наемателя, наемодателят потвърдил, че е получил Писмо изх. № 2135/08,05.2024г., съдържащо проектите и комплексен доклад. Заявил е също, че ще се запознае с тях и ако има въпроси и бележки ще се възползва от даденият в чл. 3,1,4, от договора тримесечен срок за съгласуване. С писмо № 27/27.05.2024г. наемодателят заявил, че Проектът на наемателя не е съгласуван от него и няма да предприеме действия за осигуряване на разрешение за строеж, докато страните не постигнат съгласие по поставени допълнителни условия, свързани с искане за продажба в цялата търговска мрежа на магазини „BILLA" на произвежданото от наемодателя вино „Шатони", за извършване на Ремонтните СМР на Наемателя от свързаната с наемодателя фирма „Инертстрой Калето" АД, по посочена от тях цена, за увеличаване на месечния наем и на договореното в Клауза 6.6. от Договора за наем обезщетение; С писмо № 40/12.08.2024г. /вх. № 2347/15,08.2024 на БИЛЛА/ наемодателят заявява, че няма да изпълни задължението си по Клауза 3.1.5. от Договора за наем - за осигуряване на разрешение за строеж. Заявява и, че ще се възползва от правото си по чл. 3,1,4, от договора да не съгласува проектите и страните да прекратят договора. Видно от Писмо с изх. № 4781/12.12.2024г. – „Уведомление за разваляне на договор за наем от 16.06.2023г." с приложени към него документи, установяващи размера на направените от наемателя разходи за инвестиции, наемателят е развалил Договора за наем поради виновно неизпълнение на насрещната страна изразяващо се в забава за издаване на разрешение за строеж с повече то 120 дни след срока по чл. 3,1,5, считано от получаване на уведомлението - 13.12.2024г. По иска с правно основание чл. 230, ал. 2, вр. чл. 88, ал. 1, прил. 2 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД: Съгласно разпоредбата на чл. 230, ал. 2 ЗЗД ако вещта не е предадена в надлежно състояние, наемателят може да иска поправянето и или съразмерно намаление на наемната цена или да развали договора, както и да иска обезщетение. В случая наемателят претендира обезщетение за вреди от неизпълнение на сключения между страните договор за наем, от страна на наемодателя – парични суми, изразяващи се в претърпени загуби в размер на платената от него цена за изготвяне на геоложки доклад, Проект на наемателя – двата от „Квадрант А“ ООД, и за изготвяне на оценка за съответствие на Проекта на наемателя, от „Сарат 2000“ ЕООД. Фактическият състав на отговорността за обезщетение за неизпълнение на договора включва наличието на валидно облигационно правоотношение между страните, виновно неизпълнение на задълженията на една от страните и настъпването на вреди, претърпени от изправната страна, които са в причинна връзка с неизпълнението. Въз основа събраните доказателства съдът приема за установено наличието на първият елемент от фактическият състав на отговорността - сключен между ищцовото дружество „БИЛЛА БЪЛГАРИЯ“ ЕООД, като наемател и ответника „АРИЕЛ-ТН“ ЕООД, като наемодател, с цел разкриване и опериране на магазин за продажба на бързооборотни стоки – супермаркет, под търговско наименование „BILLА“ или друга марка за супермаркет, определена от РЕВЕ Груп, е сключен Договор за наем от 16,06,2023г. на недвижим имот, представляващ част от търговски комплекс с административен адрес: гр.Мездра, ул. „Ал.Стамболийски“ № 105, а именно: съществуващ търговски обект – магазин за хранителни стоки и прилежащ паркинг, състоящ се от: първи етаж с площ от 365кв.м на сграда с идентификатор 47714.500.1277.1; реална част с площ от 194кв.м от първи етаж на сграда с идентификатор 47714.500.1277.3; реална част с площ от 597кв.м от първи етаж на сграда с идентификатор 47714.500.1277.5; паркинг с 30 броя паркоместа, както и покрита зона за зареждане. Като безспорно и въз основа събраните доказателства съдът приема за установено и, че е налице неизпълнение от страна на наемодателя на договорното задължение, изразяващо се в забава за издаване на разрешение за строеж с повече то 120 дни след срока по чл. 3,1,5 Спорно е налице ли е виновно неизпълнение на договорно задължение от страна на наемателя, което би освободило наемодателя от отговорност за неизпълнението на насрещното задължение. Съдът намира, че наемателят е изправна страна по договора. Това е така, т.к. е изпълнил задължението си по чл. 3,1,2, по договора за наем, в срок до 30 дни от получаване на строителните книжа да бъде извършена по негово възлагане и за негова сметка техническа експертиза за установяване на текущото експоатационно състояние на кунструкцията на Супермаркета, с оглед необходимостта от повишаване на товароносимостта на подовата плоча. Въз основа събраните доказателства приема, че след като на 09,10,2023г. наемодателя предоставил на наемателя всички документи, съставляващи строителна документация за обекта – Супермаркет, на 30,10,2023г., а след възражения и допълнителни искания на 21.12.2023г. и 08,01,2024г., наемателят е изпратил на наемодателя по имейл, концепция и инженерни чертежи за укрепване на конструкцията на обекта. Изпратеното в отговор от наемодателя до наемателя Писмо изх. № 6/15.01.2024г. съдържа израза: „По отношение СМР-то смятам, че има резон в предложението Ви ….“, който съдът възприема като недвусмислено изразено приемане на предложения начин на укрепване на обекта – Супермаркет. В останалата част писмото съдържа констатации относно забава на наемателя и неадекватност на цената и обезщетенията, както и претенции за поети ангажименти за продажба на вино, и гаранции, че наемодателят ще извърши бъдещи ремонти. Преценено в неговата цялост, при съобразяване на съдържанието на всяка негова част и взаимната им връзка, и предвид изрично изразеното съгласие съдът приема, че пълният текст на писмото не обосновава обратен извод. С оглед изразеното съгласие с писмо изх. № 6/15.01.2024г. и видно от събраните доказателства, наемателя сключил договор с „Квадрант А“ ООД за изготвяне на инвестиционните проекти за привеждане на съществуващия магазин в съответствие с изискванията на наемателя, чрез извършване на предвидените в Договора за наем Ремонтни СМР. С цел одобряването на проектите и издаване на разрешение за строеж възложил на „САРАТ 2000" ЕООД изготвянето на комплексен доклад за съответствие съгласно изискванията на ЗУТ. Безспорно е между страните и от доказателствата се установява, че с имейл от 19.02.2024г. наемателя е изпратил на наемодателя инвестиционните проекти (пълна проектна документация и количествени сметки) за Ремонтните СМР, които следва да бъдат извършени в наетия обект. На 18.03.2024г. или месец след получаване на инвестиционните проекти, наемателя е получил изпратена му КСС или оферта за изпълнение на предвидените в изпратените от наемателя на наемодателя Ремонтни СМР, с посочен автор под текста - Т.Й., от имейл:••••••••••••• Съдът намира за несъстоятелно възражението, че имейла съдържащ оферта за изпълнение е изпратен не от ответника - наемодател, а от трето лице - "Инертстрой Калето" АД. Това е така, т.к. писмото е с посочен автор - Т.Й., управител на ответното дружество. Така е без значение е дали писмото е изпратено от имейл на ответното дружество или от такъв на трето лице. Не обосновават обратен извод и събраните показания на свидетеля М. Т.а – служител в "Инертстрой Калето" АД, т.к. от тях не се установява автор на имейла да е лице различно от соченото като такъв – управителя на ответното дружество Т.Й.. Без значение е дали той е знаел, че от негово име е изпратен конкретният имейл, след като установената практика е имейли от негово име да се изпращат по този ред – с негов подпис, без да е уведомен предварително. Ако се приеме, че имейла е изпратен от трето лице, а не от ответното дружество съдът намира за неоснователно възражението, че това действие е извършено без да е предоставена представителна власт, т.к. липсва изрично потвърждаване на същото от страна на наемодателя. Това е така, т.к. съгласно разпоредбата на чл. 301 ЗЗД и при липсата на изрично противопоставяне от страна на ответника веднага след узнаването следва, че действието е потвърдено. Доколкото не се оспорва, че КСС е такова по изпратеният от ищеца проект за увеличаване на товароносимостта на подова плоча, без значение е и дали същото отговаря изцяло на проекта – предложение. Това е въпрос на вътрешни взаимоотношения. С изпратеното КСС или оферта именно по проекта на наемателя, вместо възражение срещу същия, наемодателят е демонстрирал, че го възприема като основа за изпълнение, а не, че го отхвърля. Затова съдът приема, че с конклудентни действия, с изпращането на КСС, наемодателят е съгласувал или одобрил проекта, по смисъла на чл. 3.1.4. от договора. В тази връзка за несъстоятелно съдът намира възражението на ответника, че като наемодател е в невъзможност да съгласува или одобри проектите на ищеца и в договора изразът „съгласуване“ е некоректен, т.к. проект се съгласувал и одобрявал по правилата на ЗУТ и Наредба № 4/21,05,2001г. за обхвата и съдържанието на инвестиционните проекти на МРРБ. Това е така, т.к. при тълкуване на отделните съглашения в договора по правилата на чл. 20 ЗЗД е видно, че терминът „съгласува“ по смисъла на чл. 3.1.4. от договора е различен от съгласуване или одобряване на проект от властнически орган по цитираните нормативни актове. В договора термина е употребен в смисъл на съвпадане на волеизявленията на насрещните страни по договора или постигане на съгласие относно инвестиционния проект. Видно от събраните доказателства, при наличието на потвърждение и одобрение, и съгласуване на проектната документация от страна на наемодателя по смисъла на чл. 3.1.4. от договора с Писмо изх. № 2135/08,05.2024г. наемателят е изпратил на наемодателя окомплектованите проекти заедно с комплексния доклад за оценка на проектите, изготвен от „Сарат 2000“ ЕООД. Видно от Писмо с изх. № 25/14.05.2024г. до наемателя, наемодателят е потвърдил, че е получил проектите и комплексният доклад, от която дата започнал да тече 45-дневният срок по Клауза 3.1.5. от Договора за наем, за изпълнение на задължението на наемателя да осигури разрешение за строеж за Ремонтните СМР. Този срок е изтекъл на 28.06.2024г. Едва с писмо до наемателя вх. № 2347/15.08.2024г. на БИЛЛА /изх. № 40/12,08,2024г. на наемодателя/, ответникът е изразил несъгласието си с изготвените от проектанти на наемателя проекти за укрепване на съществуващата конструкция и, че няма да ги входира в Община Мездра за издаване на разрешение за строеж. Със същото писмо "Ариел-ТН" ЕООД е уведомило ищеца, че ще както е заявил в писмо с изх. № 25/14,05,2024г. ще се възползва от правото си по чл. 3.1.4. от договора да не съгласува проектите и да го прекрати по взаимно съгласие, без да се дължат обезщетения и неустойки. Писмото е изпратено след срока за въпроси или бележки по чл. 3,1,4, от договора, затова няма характер на възражение срещу проекта по смисъла на цитираната разпоредба. Поради изложеното съдът намира за установено, че наемателя е изправна страна по договора. Изпълнил е задължението си за изготвяне на Проект на наемателя, по предвиденият в договора алгоритъм, в уговорените срокове. При установеното виновно неизпълнение от страна на наемодателя на договорното задължение, изразяващо се в забава за издаване на разрешение за строеж с повече то 120 дни след срока по чл. 3,1,5, за наемателя е възникнало правото, като изправна страна да развали договора за наем, съгласно изричната разпоредба на чл. 230, ал.2 от ЗЗД, вр. чл. 88, ал.1 изр. посл. от ЗЗД чл. 16,4,II от Договора, и да претендира репариране на вредите от неизпълнението. Правото да се развали договора е надлежно упражнено - чрез писмено изявление, обективирано в Писмо с изх. № 4781/12.12.2024г. – „Уведомление за разваляне на договор за наем от 16.06.2023г.", с приложени към него документи, установяващи размера на направените от наемателя разходи за инвестиции, с което наемателят е развалил Договора за наем поради виновно неизпълнение на насрещната страна изразяващо се в забава за издаване на разрешение за строеж с повече то 120 дни след срока по чл. 3,1,5. Писмото безспорно е достигнало до наемателя на 13.12.2024г., от когато договора се счита прекратен. Безспорно е и от събраните доказателства се установява, че наемателят е извършил следните разходи във връзка с изготвяне Проект на наемателя: за изготвяне от „Квадрант А“ ООД, след геоложко проучване на почвата под наемания обект, във връзка с повишаване на товароносимостта на подовата плоча, на Геоложки доклад от 11,10,2023. - сумата 5760,00лв с ДДС; по договор от 10.01.2024г. с „Квадрант А“ ООД за изготвяне на инвестиционните проекти за извършване на предвидените в Договора за наем Ремонтни СМР, с цел укрепване на носещите плочи - сумата 49782,00лв с ДДС; по договор със „САРАТ 2000" ЕООД за изготвянето на комплексен доклад за съответствие по ЗУТ - сумата 448876лв с ДДС. Спорно е съставляват ли вредите, чието репариране претендира ищеца, представляващи разходи за геоложко проучване, за изготвяне на Проект на наемателя и за изготвяне на Оценка за съответствие на Проекта на наемателя за нуждите на издаване на разрешение за строеж, пряка и непосредствена последица от неизпълнението, респективно имат ли характер на необходими по изпълнение на договора. Съгласно чл. 82 от ЗЗД обезщетението обхваща вредите, които са пряка и непосредствена последица на неизпълнението и са могли да бъдат предвидени при пораждането на задължението, а ако длъжникът е недобросъвестен той отговаря за всички преки и непосредствени вреди. Пряка е онази вреда, която нормално произтича от неизпълнението на поетото задължение, поради това и настъпването й е предвидимо към момента на неизпълнението. Когато вредите се дължат на други фактори, независещи от волята и желанието на длъжника, вредите са косвени. В тази връзка съдът намира за неоснователни възраженията на ответника, че не е било необходимо извършването на каквито и да било допълнителни дейности по укрепването на подовата плоча на наетия обект и респ. изготвяне на процесните проект и проучване и оценка от наемателя, което било известно на последния от уговорките в самия договор и от изпратените му от наемодателя строителни книжа за Супермаркета, включително Констативен акт и Разрешение за ползване. Съгласно уговорките в договора страните са постигнали съгласие преди да започне фактически експоатирането на наетия обект по предназначение - за магазин на наемателя, за привеждане на обекта в съответствие с изискванията на наемателя, заложени в Приложение № 3 към договора именно в частта по товароносимост на подовата плоча, по установеният в договора алгоритъм, етап от който е изготвяне на Проекта на наемателя, за сметка на последния. Уговорките при сключване сключване на договора са постигнати в момент, в който на страните безспорно е било известно състоянието на наетия обект и наличните за него строителни книжа. При това положени последващото отричане от страна на наемодателя на необходимостта от дейности по укрепване на подовата плоча, респ. необходимостта от сторените разходи по изготвяне на Проект на наемателя, е несъвместимо с вече постигнатите договорки между страните и изразеното съгласие. Поради изложеното съдът приема, че описаните имуществени вреди – претърпени загуби, във връзка с изготвяне на Проект на наемателя, са пряка и непосредствена последица от неизпълнението. Възникналото за наемателя задължение за заплащане на възнаграждение за проучвателни и проектантски услуги представлява типична, обичайно настъпваща последица от неизпълнение на задължението на наемодателя да предадат имота на наемателя в състояние годно за използването му по предназначение, в съответствие с изискването на наемателя по Приложение № 3 към договора. Съгласно изложеното съдът приема, че е установено наличието на горепосочените предпоставки за основателност на иска с правно основание чл. 230, ал. 2, вр. чл. 88, ал. 1 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД. Така в полза на ищеца следва да се присъдят сумите, представляващи сторени разходи във връзка с изготвяне Проект на наемателя или вреди, претърпени от изправната страна, в причинна връзка с неизпълнението на ответника, а именно: за изготвяне от „Квадрант А“ ООД, след геоложко проучване на почвата под наемания обект, във връзка с повишаване на товароносимостта на подовата плоча, на Геоложки доклад от 11,10,2023. - 4 800,00лв. без ДДС или 5 760,00лв. с ДДС; по договор от 10.01.2024г. с „Квадрант А“ ООД за изготвяне на инвестиционните проекти за извършване на предвидените в Договора за наем Ремонтни СМР, с цел укрепване на носещите плочи - 41 485,00лв. без ДДС или 49 782,00лв. с ДДС; по договор със „САРАТ 2000" ЕООД за изготвянето на комплексен доклад за съответствие по ЗУТ - сумата 3 740,63лв. без ДДС или 4 488,76лв. с ДДС. Предвид направеното искане и на основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД главниците следва да бъдат присъдени ведно със законната лихва считано от датата на предявяване на иска – 06,08,2025г., до окончателното им изплащане. По иска с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД, вр. чл. 88, ал. 1 ЗЗД, и чл. 86, ал. 1 ЗЗД, за сумата 263995,20лв. с ДДС: Съгласно текста на чл. 92, ал. 1 ЗЗД неустойката обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват. Кредиторът може да иска обезщетение и за по-големи вреди. При неустойката настъпването на вредата е предположено, а размерът е определен от страните в договора. На обезщетяване по чл. 230, ал. 2, вр. чл. 88, ал. 1, прил. 2 ЗЗД подлежат вреди, чието настъпване и размер следва да е доказано. Ако обезщетението чл. 230, ал. 2, вр. чл. 88, ал. 1, прил. 2 ЗЗД надхвърля договорната неустойка, то би представлявало по-голяма вреда за кредитора по по чл. 92, ал. 1, изр. 2 ЗЗД. В случая ищците претендират както договорна неустойка, така и вреди по чл. 230, ал. 2, вр. чл. 88, ал. 1, прил. 2 ЗЗД. Съгласно установената практика на ВКС ако страните единствено са включили клауза за неустойка в договора, но без допълнителни уговорки, от които да може да се направи извод за съотношението между неустойката и обезщетението за вреди, то последиците от неизпълнението се уреждат съобразно със законовите норми – така Решение № 68 от 9.07.2012 г. на ВКС по т. д. № 450/2011 г., I т. о., ТК. От това следва, че на ищците са дължат установените от тях вреди, които са пряка и непосредствена последица от неизпълнението на договора. Неустойка не им се дължи. Недопустимо е присъждането и на двете. В настоящата хипотеза, съгласно чл. 17,4,1, от Раздел 17: „Неизпълнение. Неустойки“ от договора на процесния Договор за наем, при прекратяването му по причина на наемодателя в случай, че наемният срок не е започнал да тече, наемодателят дължи на наемателя неустойка в размер на фиксираният наем за първата година от наемния срок, като дължи и връщане на обезщетението по чл. 6,6, от договора. Чл. 6,6, регламентира платима от наемателя на наемодателя парична сума най късно до датата на предаване на наетия обект, представляваща обезщетение за прекратяване на търговската му дейност в отдадените под наем площи, както и компенсация за липсата на приходи за периода до откриване на Супермаркета. Съгласно чл. 17,6, Раздел 17: „Неизпълнение. Неустойки“ от договора, уговорените в същия неустойки не препятстват възможността увредената страна да получи обезщетене за вреди, които надхвърлят размера на уговорените неустойки. Раздел 7: „Инвестиции на наемателя в наемния обект“, чл. 7,1 – 7,5 от договора уреждат дължимо от наемодателя на наемателя обезщетение за вложените в наемния обект инвестиции, според срока на амортизация, в зависимост от това дали е започвал да тече срокът на ползване с откриване на обектаи, както и при прекратяване на договора по вина на наемодателя. При това положение съдът намира, че в договора, включително в чл. 17,4,1 са налице допълнителни уговорки, от които обосновават извод за съотношението между неустойката и обезщетението за вреди. Съгласно чл. 17,4,1 страните са договорили плащане на неустойка в размер на наема за първата година заедно с връщане на обезщетението по чл. 6,6. В чл. 17,6, е предвидена възможност за репариране на вреди, коит надхвърлят по размер уговорената неустойка, което надхвърляне съдът възприема както за количествено, т.е. по размер, така и качествено – по вид на вредите. В чл. 7,1 – 7,5, е предвидена възможност за обезщетяване и на друг вид вреди – загуби в резултат на вложените инвестиции от наемателя. Предвид установеното наличие на уговорки в договора, съгласно които освен неустойка при разваляне на договора могат да бъдат присъдени и други вреди, каквито са тези по чл. 230, ал. 2, вр. чл. 88, ал. 1, прил. 2 ЗЗД, както и предвид липсата на възражение на ответната страна за обратното съдът приема, че в настоящата хипотеза е възможно едновременно присъждане както на неустойка, така и на обезщетението за вреди по чл. 230, ал. 2, вр. чл. 88, ал. 1, прил. 2 ЗЗД. За да се приеме, че е основателен иска с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД, в тежест на ищеца е да установи главно и пълно, съобразно правилата за разпределение на доказателствената тежест, кумулативното наличие на няколко предпоставки: наличието на облигационна връзка – двустранна правна връзка, валидно договорно задължение, от което да възниква задължение за изпълнение; че кредиторът - ищецът е изпълнил задълженията си по сключения договор или, че е бил готов да ги изпълни; че процесният договор е бил предсрочно развален; че между страните е била валидно уговорена по размер неустойка в случай на предсрочно разваляне на договора. Съобразно вече изложените мотиви, преди да започне да тече наемният срок договорът е развален /прекратен/ с едностранно волеизявление на наемателя, поради виновното неизпълнение на наемодателя. При установеното наличие на развален договор поради виновно поведение от страна на наемодателя следва, че е налице кумулативното наличие на горните предпоставки, при които възниква и отговорността за заплащане на неустойка. Относно валидността на клаузата за неустойка: Съобразно разрешението, дадено в ТР № 1/2020 г. по т. д. № 1/2020 г. на ОСГТК на ВКС, съдът е длъжен да се произнесе в мотивите на решението по нищожността на правни сделки или на отделни клаузи от тях, които са от значение за решаване на правния спор, без да е направено възражение от заинтересованата страна, само ако нищожността произтича пряко от сделката или от събраните по делото доказателства. За да е валидна клаузата за неустойка тя съгласно чл. 26, ал. 1 пр. 3 от ЗЗД следва да не противоречи на добрите нрави. Добрите нрави са морални норми, на които законът е придал правно значение. Те са общи принципи или произтичат от тях, като за спазването им при иск за неустойка съдът следи служебно. Справедливостта е едни от тези принципи и той закриля всеки признат от закона интерес. Условията за нищожност на клаузата за неустойка произтичат от присъщите й функции- обезпечителна, обезщетителна, санкционна. Нищожна ще е онази клауза за неустойка, която преценено към момента на сключване на договора е с единствена цел, излизаща извън типичните й функции. Съгласно т. 3 от ТР № 1/2009 г. от 15.06.2010 г. по т. д. № 1/2009 г., ОСТК на ВКС, нищожна поради накърняване на добрите нрави е клауза за неустойка, уговорена извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции. В цитираното тълкувателно решение се сочи, че условията и предпоставките за нищожност на клаузата за неустойка произтичат от нейните функции, както и от принципа за справедливост в гражданските и търговските правоотношения. Преценката за нищожност на неустойката поради накърняване на добрите нрави следва да се прави за всеки конкретен случай към момента на сключване на договора, а не към последващ момент, като могат да бъдат използвани някои от следните примерно изброени критерии: естеството им на парични или на непарични и размерът на задълженията, изпълнението на които се обезпечава с неустойка; дали изпълнението на задължението е обезпечено с други правни способи - поръчителство, залог, ипотека и др.; вид на уговорената неустойка (компенсаторна или мораторна) и вида на неизпълнение на задължението - съществено или за незначителна негова част; съотношението между размера на уговорената неустойка и очакваните от неизпълнение на задължението вреди. В настоящият случай съдът намира, че клаузата за неустойка не противоречи на добрите нрави. Това е така, т.к. уговорената неустойка е в размер на фиксирания наем за първата година на наемния срок, което с оглед характера на договора, стойността на престациите и възможните неблаоприятни последици от виновното неизпълнение на наемодателя, довело до разваляне на договора, не обосновава извод за прекомерност. Размерът и не надхвърля присъщите на неустойката обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции, а представлява предварително определена имуществена санкция при неизпълнение на съществено договорно задължение, адекватна на вредите, при съобразяване с цената на месечният наем и разходите за привеждане на наетата вещ в съответствие с изискванията на наемателя и експоатационните нужди и срока, и целите на договора. Поради изложеното съдът приема, че неустойката по чл. 17,4,1, от процесния Договор за наем не е недействителна. Съобразно изложените мотиви съдът намира искът с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД, вр. чл. 88, ал. 1 ЗЗД, и чл. 86, ал. 1 ЗЗД, за сумата 219 996,00лв. без ДДС или 263 995,20лв. с ДДС, за основателен. Предвид направеното искане и на основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД главницата следва да бъде присъдена ведно със законната лихва считано от датата на предявяване на иска – 06,08,2025г., до окончателното и изплащане. В съответствие със Закона за въвеждане на еврото в РБ сумите следва да се посочат в евро. Претенциите по исковете с правно основание чл. 230, ал. 2, вр. чл. 88, ал. 1, прил. 2 ЗЗД са основателни, но имуществената вреда подлежат на обезщетяване само в нетната им стойност на извършени разходи, без начисления ДДС. Последният би подлежал на обезщетяване само ако по делото е установено, че ищецът не е имал право да приспадне данъчен кредит по процесните доставки. В нетната и стойност следва да бъде присъдена и процесната неустойка. Тя не представлява възнаграждение за доставка на стока или услуга, а договорна последица от виновно неизпълнение и ДДС върху нея не се начислява. По разноските: Съобразно изхода от спора разноски следва да се присъдят в полза на ищеца. Разноските са в претендираният размер от общо 17057,22евро, от които 10430,35евро с ДДС разноски за защита от адвокат и 6626,87евро за държавна такса. Съдът, предвид изричното възражение за прекомерност извършено от ответника срещу размера на адвокатското възнаграждение и като съобрази предмета на спора и извършените процесуални действия намира, че същото е адекватно на сложността на правният спор и осъществените процесуални действия. Затова възражението е неоснователно. В полза на ищеца следва да се присъдят претендираните разноски изцяло. Мотивиран от горното, съдът