Решение № 120 от 2.5.2026 г. на Районен съд - Димитровград по дело № 701/2025 г.

Предявен е иск с правно основание чл.19 ал.3 от ЗЗД- за обявяване за окончателен на сключен предварителен договор. Ищецът В. А. С. твърди, че на 30.11.2000г. с ответника А. И. К. сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, а именно Поземлен имот с пл.№387, с площ от 889 кв.м., находящ се в с.••, община Димитровград, по кадастрален и регулационен план, одобрен със Заповед №90/1984г., за който е образуван УПИ I-387, квартал 42 с площ от 876 кв.м., с адрес на имота в с.••, ул.•••, с трайно предназначение: Урбанизирана територия, начин на трайно ползване: ниско застрояване, при съседи: имот пл. №390, имот пл.№388, и от две страни улици, ведно с построената в имота жилищна сграда с РЗП от 80 кв.м. и второстепенна сграда с РЗП от 40 кв.м. Страните по този предварителен договор са уговорили, че за горепосочения имот купувача трябва да заплати на продавача сумата от 10000 лева. При подписване на договора ищецът трябвало да заплати сумата от 5000 лева, а останалата част от цената, в размер на 5000 лева, следвало да бъде заплатена в срок до края на м.декември 2020г. или в началото на м.януари 2021г., като след заплащането й следвало да се сключи окончателен договор под формата на нотариален акт. В чл.3 от Предварителния договор страните се договорили окончателния договор /нотариален акт/ да бъде подписан в срок от 7 работни дни от изплащане на втората част на уговорената цена на имота. Твърди, че до настоящия момент ответникът не му бил прехвърли собствеността върху имота. Иска съдът да постанови решение, с което да обяви за окончателен сключения между страните Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 30.11.2020г. за процесния недвижими имот в с.••, ул.•••. Претендира лихва за забава върху платената при сключване на предварителния договор сума от 5000 лева, а именно в размер на 2297,26 лева, считано от 30.11.2002г. до 24.04.2025г., ведно със законна лихва върху главницата, считано от 25.04.2025г. до окончателното изплащане. В срока по чл.131 от ГПК, А. И. К. не представя отговор на исковата молба. Не се явява в проведеното на 31.03.2026г. съдебно заседание по делото и не взема отношение по предявения против него иск. Съдът, като прецени събраните по делото доказателства – поотделно и в тяхната общност, приема за установено от фактическа страна следното: Видно от приетия като доказателство по делото Предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот, на 30.11.2020г. ищецът В. А. С. се договорила с ответника А. И. К. да се явят пред нотариус и сключат окончателен договор за покупко-продажба на следния недвижим имот, собственост на ответника, находящ се в с.••, община Димитровград, а именно: Урегулиран поземлен имот 1, с планоснимачен номер 387, с площ от 870 кв.м., съгласно скица №11000/25.08.2011г., находящ се в квартал 42 по кадастралния и регулационен план на с.••, община Димитровград, ведно с построената жилищна сграда с РЗП 80 кв.м. и второстепенна сграда с РЗП40 кв.м. В чл.2 от Предварителния договор, страните се договорили, че купувачът се задължила да заплати на продавача договорена продажна цена в размер на 10000 лева, както следва: При подписване на договора купувача ще заплати капаро /задатък/ в размер на 5000 лева , като договора служи като разписка за получената сума; Останалата част от договорената продажна цена за имота в размер на 5000 лева ще бъде заплатена на продавача по следния начин: В срок до един месец, а именно до края на м.декември 2020г. или в началото на м.януари 2021г., като след изплащането на последната сума ще бъде сключен и окончателен договор под формата на нотариален акт. В чл.3 от Предварителния договор, страните предвидили, че окончателния договор /нотариален акт/ ще бъде подписан в срок до 7 дни от изплащането на останалата част от продажната цена, а именно сумата в размер на 5000 лева. Съгласно чл.5 от Предварителния договор, продавачът ще предаде на купувача владението на гореописания имот в деня на окончателното изплащане на договорената продажна цена на имота. Същевременно, в чл.7 от Предварителния договор било предвидено, че купувачът е длъжен да закупи имота в уговорения срок и плати, респ.осигури плащането на продажната цена, посочена в чл.1 и при условията на договора. На последно място ,в чл.9 от Предварителния договор страните се договорили, че ако не бъде подписан окончателен договор в уговорения срок и при условията на този договор по вина на купувача, продавачът има право да задържи полученото капаро. Според приложения по д.п.№286/2022г. на РУ-Димитровград Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №124, том 2, рег.№4280, дело №310/2011г. на •••, на 30.08.2011г. А. И. К. е закупил недвижим имот, а именно: УПИ I, с пл.№387, с площ от 870 кв.м., находящ се в кв.42 по кадастралния и регулационен план на с.••, община Димитровград, при граници/съди: от две страни улица, УПИ IV-390, УПИ II-388, ведно с построената в имота Жилищна сграда с РЗП от 80 кв.м. и второстепенна сграда с РЗП 40 кв.м. Видно от представеното с исковата молба Удостоверение за данъчна оценка по чл.264 ал.1 от ДОПК, издадено от община Димитровград, собственик на процесните имоти в с.••, община Димитровград, УПИ I, с пл.№387, с площ от 870 кв.м., находящ се в кв.42 по кадастралния и регулационен план на с.••, община Димитровград - земя 870 кв.м., жилище- 80 кв.м., 2бр.второстепенни сгради- по 40 кв.м. и навес с оградни стени- 64 кв.м., е ответника А. И. К., като данъчната им оценка възлиза на обща стойност 3568,20 лева. Съгласно представения с исковата молба препис от Постановление за прекратяване на наказателно производство от 25.01.2024г. издадено от прокурор при РП-Хасково, ТО- Димитровград по досъдебно производство №286/2022г. по описа на РУ-Димитровград, досъдебното производство е било образувано за това, че през периода от 30.1.2020г. до м.юли 2021г. с цел да се набави имотна облага, е възбудено и поддържано заблуждение у В. А. С. и с това й била причинена имотна вреда в размер на 6200 лева- престъпление по чл.209 ал.1 от НК. С постановлението си наблюдаващия прокурор е прекратил производството по досъдебно производство №286/2021г. по описа на РУ-Димитровград, като е приел, че налице е възникнал между страните гражданско-правен спор. Видно от съдържанието на прокурорското постановление, в което синтезирано са изложени фактите и обстоятелствата, установени в проведеното по делото разследване е, че ответникът К. действително е собственик на процесния имот. Обява за продажбата е била публикувана в интернет, като исканата цена е била в размер на 10000 лева. Сделката между страните по настоящото дело не била изпълнена докрай, поради възникнали затруднения за продавача, възникнали след подписване на предварителния договор и изразяващи се в необходимост той да полага грижи за болната си майка, която живеела в същия имот. В проведения разпит по досъдебното производство на А. И. К., както и в очната ставка между него и В. С., ответникът заявил, че вече се е отказал да продава къщата и ще върне платеното от купувача капаро, ведно с направените от нея разноски. При така установената фактическа обстановка, съдът достигна до следните правни изводи: Безспорно установено по делото е, че на 30.11.2020г. страните са сключили процесния предварителен договор за прехвърляне право на собственост върху недвижим имот, а именно: УПИ I-387, квартал 42 с площ от 87 кв.м., с адрес на имота в с.••, ул.•••, ведно с построената в имота жилищна сграда с РЗП от 80 кв.м. и второстепенна сграда с РЗП от 40 кв.м. Съгласно така сключения предварителен договор, ответникът К. трябвало да продаде горепосочения недвижим имот на ищеца С. за сумата от 10000 лева в срок м.януари 2021г. или 7 дни след като бъде изплатен изцяло остатъка от продажната цена. По делото не се спори, че при сключване на процесния предварителен договор купувачът е заплатил на продавача сумата от 5000 лева. На последно място, безспорно установено е, че остатъка от 5000 лева от уговорената цена не е била изплатена от купувача до настоящия момент, а от друга страна, продавача не е предприел действия за сключване на окончателен договор за продажба на процесния недвижим имот. Спорно по делото е налице ли са предпоставките за обявяване на предварителния договор покупко-продажба на процесния недвижим имот за окончателен. Съгласно разпоредбата на чл.19 от ЗЗД, предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма. Предварителния договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия по окончателния договор. Успешното провеждане на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД предполага положителното установяване на няколко предпоставки: наличието на валиден предварителен договор, с който се поема задължение за сключване на определен окончателен договор, чието съществено съдържане е възпроизведено в клаузите на предварителния договор; качеството "изправна страна", респ. неизправността на ответника, т. е. неговото бездействие, с оглед на което договорът не е могъл да бъде сключен; настъпването на падежа на задължението за сключване на окончателен договор; принадлежност на правото, предмет на договора към патримониума на прехвърлителя, както и наличието на особените изисквания на закона за прехвърляне на собствеността - чл. 363 ГПК. В настоящият случай, сключения между страните Предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот от 30.11.2020г. е изготвен в писмена форма и подписан от продавача и купувача. Същият съдържа подробно описание на недвижимия имот, предмет на бъдещата прехвърлителна сделка. Изрично е посочена цената, която купувача ще заплати на продавача, както и срока в който ще бъде извършено плащането. Определен е и срокът, в който следва да бъде сключен окончателния договор между страните. Параметрите на имота предмет на предварителния договор са в достатъчна степен индивидуализирани, като не е налице неопределеност нито по отношение на предмет, нито по отношение на страни, като между страните по делото на практика липсва спор относно факта, кой именно имот е предмет на предварителния договор. В този смисъл съдът счита, че между ищеца и ответника е бил сключен валиден предварителен договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот, като с него се поема задължение за сключване на определен окончателен договор, чието съществено съдържане е възпроизведено в клаузите на предварителния договор . На следващо място, безспорно установено е, че ответникът-продавач е собственик на въпросния недвижим имот, като това е видно от Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №124, том 2, рег.№4280, дело №310/2011г. на •••, приложен по д.п. №286/2022г. на РУ-Димитровград. Налице е бездействие от страна на продавача за прехвърляне собствеността на имота в уговорения за това в предварителния договор срок, чийто падеж е настъпил през м.януари 2021г. Ответникът е приел извършеното съгласно предварителния договор плащане на капаро от 5000 лева без каквито и да е възражения, след което не е изпълнил своето задължение да пристъпи към сключване на окончателен договор, а вместо това в хода на д.п. №286/2022г. е заявил, че вече не желае да продава имота си и ще върне платената сума на купувача, което обаче не е сторил и до настоящия момент. Въпреки дадената му от съда възможност в настоящото производство, А. К. не представя отговор на исковата молба, не оспорва предявения против него иск, не предприема действия за разваляне на предварителния договор, нито връща полученото от купувача през 2020г. капаро. Предварителният договор за покупко – продажба на недвижим имот, е съглашение, по силата на което страните по него поемат насрещни задължения едната да продаде, а другата да закупи обещаният недвижим имот при определена цена. Достатъчно е да е спазена формата на договора, когато такава се изисква (арг. от чл. 19, ал. 1 ЗЗД, когато се касае за сключване на окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма), а също и да има уговорки относно съществените условия на окончателния договор. При неизпълнение на насрещните задължения на страните по предварителния договор, с оглед целта, за постигането на която е сключен – да се подготви и извърши впоследствие окончателен продажбен договор, всяка една от тях може да предяви иск за сключване на окончателния договор. Изискуемостта на задължението за прехвърляне на недвижимия имот настъпва с изтичането на уговорения между страните срок за сключване на окончателния договор. Когато падежът на задължението за сключване на окончателния договор е уговорен като определен срок от сключването на предварителния договор, изискуемостта на задължението на продавача настъпва с изтичането на този срок. В настоящият случай, купувачът също не е изпълнил своето задължение да предаде на продавача остатъка от уговорената цена на имота, а именно 5000 лева до края на 2020г. или началото на 2021г., като също се явява неизправна страна по договора. В този случай обаче, правата на продавача се уреждат от разпоредбата на чл.362, ал.1 ГПК. Обстоятелството, че купувачът не е заплатил цялата продажна цена, не представлява пречка за успешното провеждане на иска по чл.19, ал.3 ЗЗД и в хипотезите, когато това е предвидено като условие на предварителния договор за сключването на окончателния. Самият закон допуска такава хипотеза и регламентира възможността да се обяви за окончателен предварителен договор за покупко - продажба, по който не е платена цялата цена, както и разписва условията, при които се реализира тя – както по отменената процесуална уредба - чл. 297, ал. 1 ГПК (отм.), така и по действащия ГПК - чл. 362, ал. 1 ГПК. Необходима предпоставка за това е съществуването на правна връзка между страните, основана на валиден предварителен договор, съдържащ уговорка за всички съществени условия на окончателния договор, който не е развален или прекратен. Дори когато ищецът – купувач е неизправен и неизпълнението на задължението за заплащане на цената не се дължи на обективни причини или на забава на кредитора, това обстоятелство не е пречка за уважаването на иска по чл.19 от ЗЗД, когато то не е довело до прекратяване на облигационната връзка между страните. При виновно неизпълнение от страна на купувача по предварителния договор в полза на ответника - продавач се е породило правото да го развали. След като той не е упражнил това право с изявление до купувача преди предявяването на иска или в хода на производството, то и за двете страни е налице интерес от запазването на облигационната връзка и осъществяването на крайния резултат, към който е насочена – сключване на окончателния договор. В този случай с постановеното по делото решение съдът ще разреши спора относно точния размер на дължимата по договора цена, като уважи иска, но при прилагане на посоченото в чл.362, ал.1 ГПК условие цената да се плати в двуседмичен срок от влизане на решението в сила. В този смисъл са мотивите на ТР №4 от 09.05.2023г., на ОСГТК на ВКС. Съгласно разпоредбата на чл.19 ал.3 от ЗЗД, всяка от страните на предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателен договор. В настоящият казус представеният предварителен договор е действителен, отговаря на изискванията за писмена форма и съдържа уговорки за съществените условия на договора за продажба - вещта и цената, както и обещание за прехвърляне на имота по нотариален ред. Договорът е породил задължения и за двете страни, които те е следвало да изпълнят. Купувачът е изпълнил частично своето задължение по договора, състоящо се в заплащане на капаро в размер на 5000 лева, а продавачът не е изпълнил насрещното си задължение за прехвърляне на собствеността в уговорения срок. Предвид изложеното, съдът намира предявения иск с правно основание чл.19 ал.3 от ЗЗД за основателен и доказан, поради което следва да бъде обявен за окончателен, сключения между страните по делото Предварителен договор за прехвърляне право на собственост върху недвижим имот от 30.11.2020г. Дейността на съда в производството по чл. 362 и сл. от ГПК, във вр. с чл. 19, ал. 3 ЗЗД е идентична с тази на нотариуса при продажба на право на собственост върху недвижим имот. Съдът следва да провери на основание чл.586 ал.1 от ГПК дали праводателят е собственик на имота, както и дали са налице особените изисквания, които законите поставят за сключването на сделката. В този смисъл безспорно се установи от представените и приети като доказателства по делото доказателства, че А. И. К. е собственик на процесния недвижим имот. Поради това и доколкото ответника е титуляр на правото на собственост върху имота, предмет на предварителния договор, не съществува пречка за обявяването на същия за окончателен. Съгласно разпоредбата на чл.362 ал.1 от ГПК, при иск по чл.19 ал.3 от ЗЗД, ако според предварителния договор ищецът трябва да изпълни свое насрещно задължение при сключването на окончателния договор, съдът постановява решение, което замества окончателния договор, при условие ищецът да изпълни задължението си. В този случай, ищецът трябва да изпълни задължението си в двуседмичен срок от влизането в сила на решението, включително чрез прихващане на платените от него за сметка на ответника задължения към държавата. Както беше вече посочено, съгласно сключения между страните предварителен договор купувачът е следвало да заплати в срок до края на м.декември 2020г. или началото на м.януари 2021г. на продавача сумата от общо 10000 лева. При сключване на предварителния договор от негова страна е била платена единствено сумата от 5000 лева, като остатъчната част от продажната цена не е била платена и до настоящия момент. От своя страна ищецът нито твърди, нито представя доказателства, че е изпълнил задължението си по предварителния договор и е заплатил в срок изцяло уговорената цена от 10000 лева за имота. С оглед на това, съдът приема, че същия продължава да дължи на ответника-продавач остатъка от така посочената сума в размер на 5000 лева, като на основание чл.362 ал.1 от ГПК, същата следва да бъде заплатена от купувача В. А. С. в двуседмичен срок от влизане в сила на настоящото решение. На ищецът следва да се укаже, че ако в така посочения срок не изпълни задължението си, на основание чл.362 ал.2 от ГПК, съдът по искане на ответника ще обезсили решението си. На следващо място, съдебното решение по делото замества договора, за чиято действителност е предвидена по-тежка форма, в конкретния случай - нотариален акт. Съгласно нормата на чл. 364, ал. 1 ГПК, в тежест на ищеца е да заплати следващите се нотариална такса и местен данък, като върху имота следва да се впише възбрана като обезпечение на дължимите от ищеца разноски по прехвърлянето на имота. Съгласно разпоредбата на чл.364 ал.1 от ГПК, съдът осъжда ищеца да заплати на държавата следващите се разноски по прехвърлянето на имота и нарежда да се впише възбрана върху имота до изплащане на тези разноски. С оглед на това, ищецът следва да бъде осъден да заплати по сметка на Районен съд – Димитровград, на основание чл.87 ЗННД нотариална такса в размер на 82,06 евро, определена по реда на чл.8 от Тарифа за нотариалните такси, както и такса за вписване на възбрана върху имота до изплащане на разноските по прехвърлянето в размер на 7,67 евро, съгласно т.37 от Тарифа за държавните такси, които се събират от съдилищата по ГПК. На основание чл.364 ал.1 ГПК във връзка с чл.47, ал.2, чл.46, ал.2, т.1 ЗМДТ и Наредба №12 за определяне размера на местните данъци на територията на община Димитровград, ищецът следва да бъде осъдена да заплати по сметка на община Димитровград местен данък за придобиване на имущество по възмезден начин в размер 153,39 евро (3 % върху уговорената между страните цена на имота от 10000 лева). На основание чл.364, ал.2 ГПК следва да се укаже в диспозитива на решението, че препис от него ще бъде издаден, само след представяне от ищеца на документи, удостоверяващи заплащане към съда на разноските по прехвърлянето, както и на дължимите към община Димитровград данъци по чл. 10 и сл. ЗМДТ (данък върху недвижимите имоти) и чл.44 и сл.ЗМДТ (данък при придобиване на имущество по възмезден начин). На последно място, ищецът претендира върху платената при сключване на предварителния договор сума от 5000 лева ответника да му заплати лихва за забава в размер на 2297,26 лева, за периода от 30.11.2002г. до 24.04.2025г., ведно със законна лихва върху главницата, считано от 25.04.2025г. до окончателното й изплащане. Съдът намира така предявения иск за неоснователен, доколкото платената сума от 5000 лева представлява половината от уговорената цена за процесния имот и за ответника не е налице задължение да върне същата, за да му бъде начислявана лихва за забава. В Предварителния договор, сключен между страните липсва уговорка за плащане на обезщетение за забава при неизпълнение на задължения за плащане в уговорения срок. Въпросната сума от 5000 лева не се дължи от страна на ответника, а от ищеца, поради което А. К. не е изпаднал в забава и съответно не дължи обезщетение за неплащането й. С оглед на това, така предявения иск за присъждане на обезщетение за забава се явява неоснователен и следва да бъде отхвърлен. Доколкото ищецът не е направил искане за присъждане на направените по делото разноски, съдът не дължи произнасяне в тази насока. Мотивиран така, съдът