Решение № 630 от 15.5.2026 г. на Окръжен съд - Пловдив по дело № 2204/2025 г.

Ищецът А. И. Ж. с ЕГН ••••••••••, от гр. П.•••, представляван от пълномощника му адв. И. И., твърди, че в разговор по телефона на номер, посочен в сайта на „ФОКУС РИЪЛ ЕСТЕЙТС” ЕООД ЕИК 205238274, с лице, представило се за с. на дружеството, харесал за закупуване следния предложен му недвижим имот, собственост на третото лице „РАИЗ” ЕООД, ЕИК 204661450, представлявано от управителя В. П.: жилищна сграда-К. „Б-1“ със застроена площ от 56 кв. м. и РЗП 124,50 кв. м., предвидена за изграждане в УПИ с идентификатор № ••••••• no КК на село М., община „Р.“,” област П. ведно с реално обособена част от поземления имот, като за да гарантира покупката бил уведомен от представителя на „ФОКУС РИЪЛ ЕСТЕЙТС” ЕООД, че следва по най-бързия начин да преведе по посочена му банкова сметка сумата от 2 000 /две хиляди / евро като „стоп-капаро”, за да може да се посочи на сайта, че тази оферта вече не се предлага и да се гарантира, че в посочен срок ищецът ще подпише с дружеството - продавач /„РАИЗ” ЕООД/, предварителен договор и ще договори заплащането на продажната цена, като половината от тази сума или 1000 евро е комисионна за дружеството - П., а остатъкът от нея, след подписване на предварителния договор, същото ще преведе по сметка на продавача на имота като част от продажната цена.

По отношение на заявеното от ищеца, че не разполага с цялата сума, необходима му за закупуване на имота, му било разяснено, че „ФОКУС РИЪЛ ЕСТЕЙТС” ЕООД във връзка с работата си има много добри „контакти” със с.и на търговски банки, на ниво - у. на клон, и/или кредитни инс. и може да организира провеждане на срещи и преговори и да му съдейства да договори отпускането на кредит /ипотечен или потребителски/, с парите от който да доплати обявената продажна цена на гореописания имот, която услуга ще струва около 2 500 лева с ДДС.

Малко след провеждане на телефонния разговор и във връзка с казаното му от с.я на ответника, че ще му бъде изпратена фактура, по която да направи плащането на „стоп-капарото”, ищецът получил в електронен вид фактура № 148/26.04.2024 г. на стойност 4065,16 лева с ДДС, за която сума му било обяснено, че в нея има и допълнение към комисионната на П.а.

Ищецът приел това разяснение и наредил плащане на сумата по фактурата по банков път.

На 26.04.2024 г. той сключил с „ФОКУС РИЪЛ ЕСТЕЙТС” ЕООД, в офиса на последното, Договор за гаранция и Договор за посредническа услуга, а на 30.04.2024 г. отново в офиса на ответника ищецът сключил с у. на „РАИЗ” ЕООД предварителен договор за продажба на гореописания недвижим имот за цена от 134 000 евро, като пред у. на дружеството-продавач ищецът провел разговор с у. и с.и на „ФОКУС РИЪЛ ЕСТЕЙТС” ЕООД относно това, че ще му съдействат за осигуряване на кредит за доплащане на цената на имота. В същия ден в изпълнение на задълженията си съответно по предварителния договор за покупко-продажба и по Договор за посредническа услуга от 26.04.2024 г. за осигуряване на финансиране от страна на банкова или кредитна интитуция, осъществяваща дейност на територията на Република България, ищецът превел по банков път първата вноска от 26 800 ерво на продавача, а по банкова сметка на дружеството - П. превел сумата от 2600 лева с включен ДДС, за което била издадена фактура № 7/30.04.2024 г.

От страна на „ФОКУС РИЪЛ ЕСТЕЙТС” ЕООД в изпълнение на поетото задължение по Договор за посредническа услуга от 26.02024 г. за осигуряване на финансиране от страна на банкова или кредитна интитуция, осъществяваща дейност на територията на Република България, на 30.04.2024 г. представител на дружеството поканил ищеца на среща с кредитен инспектор в клон на „У.••••” АД в район „Тракия” на град П., по време на която ищецът предоставил поискана от него информация, след което получил уверение от представителя на ответното дружество, че всичко ще е наред и да не се притеснява.

На 01.05.2024 г. той получил уведомление на електронната поща от представител на „ФОКУС РИЪЛ ЕСТЕЙТС” ЕООД, че има отказ да бъде разгледана молбата му за кредит, както и че е дадено указание молбата му да се представи в регионалния офис на банката за становище на у.. В първия работен ден на следващата седмица заедно с представител на дружеството и познат ищецът посетил регионалния офис на „У.••••” АД, представил документи и данни за себе си и у.т на офиса поел задължение да ги разгледа и да се обади. След срещата представителят на „ФОКУС РИЪЛ ЕСТЕЙТС” ЕООД го уверил, че не трябва да се притеснява, тъй като и ако този у. откаже, имат варианти за сигурно осигуряване на кредитиране т о с управителя на регионалният офис на „•••” АД в гр. П., а също и с фирми за кредитиране, които не са банки.

На следвлащият ден ищецът бил уведомен от представител на ответника, че от „У.••••” АД са отказали предоставяне на кредит, защото трудовият му договор бил със срок от 6 месеца, а банката имала изискване за по-дълъг срок, като отново потвърдил, че няма проблем вследствие на получения отказ, както и уверил, че „•••” ще отпусне кредит.

В няколко поредни дни ищецът и представител на „ФОКУС РИЪЛ ЕСТЕЙТС” ЕООД посетили „•••” и една фирма за кредити, но не се стигнало до сключване на договор за кредит. Тъй като се наложило ищецът да отпътува за В., той уведомил за това представителя на „ФОКУС РИЪЛ ЕСТЕЙТС” ЕООД и поискал последното да продължи да изпълнява поетото задължение - да посредничи и осигури финансиране на сделката с уговорката при готовност, да го уведомят, за да може да се върне в Б., за да подпише договора за кредит.

След отпътуването му комуникацията с ответника рязко намаляла, а след две - три седмици, окончателно прекъснала.

При така стеклата се ситуация ищецът не могъл да осигури плащането на втората вноска по предварителният договор в размер на 67 000 евро. Направил опит да предоговори сроковете за плащане по предварителния договор с у. на „РАИЗ” ЕООД, но без резултат. В края на месец септември 2024 година бил уведомен от м. си, че му е изпратено писмено уведомление, с което у.т на „РАИЗ” ЕООД го уведомява, че едностранно прекратява действието на предварителния договор считано от 26.09.2024 г. поради виновно

неизпълнение от страна на купувача.

Ищецът отново се опитал да убеди обещателя, че няма вина за неизпълнението на предварителният договор, а вината за това е на трети лица, но у.т на „РАИЗ” ЕООД не се съгласил с твърденията му и му заявил, че ако има претенции за парите, които ще загуби, да ги търси от фирмата, чиито с.и не са си изпълнили поетите към него задължения.

След интензивни преговори на 07.02.2025 г. ищецът сключил с „РАИЗ” ЕООД споразумение, по силата на което последното му върнало само част от платеното по предварителния договор, до размера на дължимата по него неустойка в размер на 26 208,12 лв., която задържало.

Така вследтвие на бездействието на с.ите на „ФОКУС РИЪЛ ЕСТЕЙТС” ЕООД и неизпълнение на задълженията на дружеството по договора за посредническа услуга, имащ за предмет посредничество и осигурявяне подписване на договор за кредит с банкова или небанкова финансова институция за отпускане на кредит за доплащане на цената на описания в исковата молба недвижим имот, ищецът претърпял реална имуществена вреда в размер на 26 208,12 лева.

В първото по делото открито съдебно заседание процесуалният представител на ищеца заяви, че между страните не е сключен нарочен договор в писмена форма за осъществяване на посредническа услуга за осигуряване на финансиране от банкова или кредитна институция, но независимо от това представители на ответното дружество са поели задължения към него за осъществяване на такова посредничество.

Въз основа на така очертаната фактическа обстановка той моли съда да осъди ответника да му заплати сумата от 26 208.12 лв. ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба в съда – 31.07.2025 г., до окончателното й изплащане. Претендира присъждане на разноски.

Иск с правно основание чл. 79, ал. 1 във връзка с чл. 82 Закон за задълженията и договорите.

Ответникът „ФОКУС РИЪЛ ЕСТЕЙТС“ ЕООД, ЕИК 205238274, със седалище гр. Пловдив и адрес на управление - бул. „6-ти септември“ № 152, ет. 5, офис 5-2А, представляван от у. И. В. А., а също и от пълномощника му адв. К. Д. Д., в депозирания по делото отговор оспорва предявения иск, а в представената писмена защита моли съда да го отхвърли по следните съображения :

Ищецът твърди в исковата молба, че е заплатил на дружеството сумата от 6665,16 лв., която според приетата без възражения съдебно-счетоводна експертиза е заплатена на основание сключените между страните Договор за гаранция и Договор за посредничество при продажба на недвижим имот от 26.04.2024 г., като същата представлява заплатена комисионна в размер на 2,5 % от продажната цена за имота. Дружеството е изпълнило добросъвестно всички свои задължения по договора за посредничество, като е осигурило имот и подписването на предварителен договор за него.

В подписаните договори липсват каквито и да било други поети задължения от страна на ответника, които да не са били изпълнени. Задължения за кредитно посредничество не просто не са поемани от него, а той няма и компетенции да извършва тази строго регламентирана законова дейност, за която съгласно чл. 51, ал. 1 от Закона за кредитите за недвижими имоти на потребители се изисква вписване в регистър на Българската народна банка, каквото същото няма, поради което и не изпълнява такива услуги, няма и наети такива с.и.

В първото по делото съдебно заседание ищецът се отказа от твърденията си, че има подписан договор за посредничество за банково кредитиране, уточнявайки, че имало само устна уговорка за извършването на такава услуга, за което е било платено възнаграждение под 5000 лв., но за установяването на подобна договореност е недопустимо събирането на гласни доказателства. Независимо от това на ищеца бе допуснат свидетел, който, обаче, не установи подобни договорки.

Същевременно свидетелят на дружеството даде ясни показания, че то не извършва никаква друга дейност и към 2024 г. не е извършвало никаква друга дейност извън брокерската такава. Нещо повече, според показанията й тя разговаряла лично с ищеца по телефона, който заявил, че се отказва от имота и по никакъв начин не поставил въпрос за изпълнение или неизпълнение на други задължения, както и не възразил срещу свършената работа от дружеството.

Освен това по сключения предварителен договор купувачът изобщо не е договорил изплащането на продажната цена чрез банков кредит, поради което изцяло негово е задължението той да изплати продажната цена чрез лични средства и никакво поведение на трети лица не би могло да повлияе на отговорността му като купувач да плати продажната цена, а отпускането на банков кредит не е сред предпоставките за сключване на окончателен договор. Следователно финансирането на сделката и плащането на продажната цена в уговорените срокове са изцяло в задължение на купувача по предварителния договор. Ето защо нито продавачът, а още по-малко П.ът могат да отговарят за неизпълнението на поетите задължения от страна на купувача по предварителния договор. Очевидно купувачът не е изпълнил своите задължения за плащане на продажната цена в уговорените срокове, което е станало причина за задържането на платеното капаро от страна на продавача и разваляне на сключения предварителен договор. Нещо повече, от приложената към исковата молба покана е видно, че ищецът е бил официално уведомен и поканен от продавача да заплати дължимата по предварителния договор вноска, като му е бил предоставен допълнителен срок за извършване на дължимата вноска по договора. Очевидно, купувачът не се е възползвал от тази възможност и чрез действията си той явно е демонстрирал, че се е дезинтересирал от сключването на окончателен договор за закупуването на имота.

Дружеството не е поемало каквито и да било устни или писмени задължения за осигуряването и отпускането на банков кредит към ищеца - подобни ангажименти са абсолютно несъвместими с дейността на имотния П., а ищецът не е възлагал или заплащал извършването на подобна услуга. Съгласно предварителния договор единствено купувачът е задължен с осигуряване на финансирането на сделката и плащането на продажната цена, като очевидно в процесният случай самият купувач се е дезинтересирал от сключването на окончателен договор, което е довело да разваляне от страна на продавача на сключения предварителен договор и задържане на платения задатък. До това се е стигнало единствено поради виновното неизпълнение на задълженията по предварителния договор от страна на купувача. Ако той се е нуждаел от банков кредит, чие действие или бездействие му е попречило да упражни правото си да кандидатства за такъв.

Нито е налице противоправно поведение от страна на ответника , нито има причинна връзка между негово действие или бездействие и твърдените вреди от ищеца. Дружество няма никаква вина за развалянето на предварителния договор и задържането на капарото от страна на продавача. Това са правоотношения между продавач и купувач. Ако ищецът има някакви претенции за вреди, то той би следвало да ги предяви пред продавача, който е получил задатъка по договора и който е отказал връщането му в цялост. Нещо повече чрез подписването на Споразумението от 07.02.2025 г. самият купувач се е отказал да претендира възстановяване на останалата част от платения задатък.

В процесната хипотеза е неприложим институтът на непозволеното увреждане. В случая следва да намери приложение нормата на чл. 93 от ЗЗД, а не тази на чл. 45 от ЗЗД.

От гореизложеното следва, че е налице едно противоправно действие от ищеца, който не е спазил задължението си за плащане на продажната цена по начина, уговорен в предварителния договор. Никой не може да черпи права от собственото си противоправно поведение. Налице е едно умишлено противоправно и виновно поведение от страна самия ищец, който сам се е дезинтересирал от изпълнението на своето договорно задължение, за което ответникът не може да носи вина или отговорност. Последният като имотен П. не е извършил противоправно действие или бездействие, тъй като е изпълнил всички свои задължения по подписания договор за посредничество, осигурявайки подписването на предварителен договор.

Ответникът претендира присъждане на разноски.

Съдът като обсъди твърденията, признанията и доводите на страните във връзка със събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност намира следното :

Неосъществяването на дължимия резултат предизвиква промяна в съдържанието на облигационното правоотношение, като по силата на чл. 79, ал. 1 ЗЗД поражда право на кредитора да иска от длъжника изпълнение заедно с обезщетение за забавата или да иска обезщетение за неизпълнение. Според действащата правна регламентация отговорността за вреди от неизпълнение възниква само при наличие на вина на длъжника /чл. 81, ал. 2 ЗЗД/ и съгласно чл. 82 ЗЗД, уреждащ обема и границите на отговорността за вреди от виновно неизпълнение на договорните задължения, обезщетението обхваща всички причинени вреди – както претърпяната загуба, така и пропусната полза, които са пряка и непосредствена последица от неизпълнението и са могли да бъдат предвидени при пораждане на задължението, като при недобросъвестност на длъжника обезщетението обхваща всички преки и непосредствени вреди.

Базирайки се на наведените в исковата молба фактически твърдения, на горецитираните правни норми и на чл. 154, ал. 1 ГПК, постановяващ, че всяка страна е длъжна да установи фактите, на които основава своите искания или възражения, за уважаване на предявения иск с правно основание чл. 79, ал. 1 във връзка с чл. 82, ал. 1 ЗЗД в тежест на ищеца бе да установи, че : на 26.04.2024 г. е постигнал неформална договореност с представител на „ФОКУС РИЪЛ ЕСТЕЙТС“ ЕООД, имаща за предмет : посредничество и осигуряване подписване на договор за кредит с банкова или финансова институция, осъществяваща дейност на територията на Република България срещу заплащане на възнаграждение в размер на 2 600 лв. с включен ДДС; е претърпял вреда - намаляване на имуществото му със сумата от 26 208.12 лв., представляваща неустойка по сключен от него с третото лице „РАИЗ“ ЕООД предварителен договор за покупко-продажба, прекратен поради неизпълнението му от страна на последното; претръпяната вреда е пряка и непосредствена последица от неизпълнение на задълженията на ответника по сключения с ищеца договор за посредническа услуга, имащ за предмет - осигуряване на финансиране от страна на банкова или кредитна институция, осъществяваща дейност на територията на Република България и е могла да бъде предвидена при пораждане на задължението; наличието на причинна връзка между неизпълнението на задълженията на ответника по сключения с ищеца договор за посредническа услуга, имащ за предмет - осигуряване на финансиране на ищеца от страна на банкова или кредитна институция, осъществяваща дейност на територията на Република България и твърдяното намаляване на имуществото на ищеца; е заплатил уговореното по договора за посредническа услуга, имащ за предмет - осигуряване на финансиране от банкова или кредитна институция, осъществяваща дейност на територията на Република България, възнаграждение в размер на 2 600 лв. с включен ДДС, за което е издадена фактура № 7/30.04.2024 г.

В първото проведено по делото открито съдебно заседание на 27.01.2026 г., в хода на изясняване на фактическата страна на спора, се установи, че страните не спорят, че на 26.04.2024 г. са подписали два документа:

първият, наименован : „Договор за посредничество“, заверен препис на който е представен с исковата молба, видно от който същият има за предмет – възлагане от страна на Ж., в качеството му на възложител и приемане от страна на „ФОКУС РИЪЛ ЕСТЕЙТС“ ООД /чиято правоорганизационна форма е променена на ЕООД считано от 01.07.2024 г. - обстоятелство, което се констатира от воденото в електронна форма дело за дружеството в Търговския регистър и регистъра на юридическите лица с нестопанска цел/, в качеството му на П., да осъществи консултантско-посредническа дейност за придобИ.е на недвижим имот срещу възнаграждение в размер съгласно чл. 2 на 3% от продажната цена на имота, но не по-малко от 720 евро с ДДС, дължимо при подписване на предварителния договор или при директното сключване на окончателен договор под формата на нотариален акт, платимо еднократно по банкова сметка : •••••, като в този договор няма обективирани уговорки относно поемане на задължение от страна на П.а да съдейства на ищеца, като му осигури подписване на договор за кредит с банкова или финансова институция, с парите от който да доплати цената по договора за продажба;

вторият, наименован : „Споразумение за гаранция към Договор за посредничество за закупуване на недвижим имот“, заверен препис на който също е представен с исковата молба, видно от който то урежда отношенията между Ж., в качеството му на възложител и „ФОКУС РИЪЛ ЕСТЕЙТС“ ООД, в качеството му на П., във връзка с предаване на сумата от 2 000 евро от Ж. на дружеството като гаранция за закупуване на следния недвижим имот, представен от последното на ищеца съгласно сключения помежду им на 26.04.2024 г. договор за посредничество : къща в с. М. в етап – строеж, в ПИ с идентификатор •••••••, като съобразно договореностите в споразумението : възложителят е заявил изричното си желание да закупи имота, във връзка с което е възложил на П.а да предаде на собственика на имота половината от платената сума по споразумението или 1000 евро, както и се е задължил до 30.04.2024 г. да сключи предварителен договор или нотариален акт за покупко-продажба на имота; П.ът е поел задължение да договори с продавача описаните в споразумението условия, в който случай е предвидена възможност той да задържи останалата част от платената по споразумението сума от 1000 евро като възнаграждение по договор за посредничество от 26.04.2024 г., която, ако е по-малка от дължимото възнаграждение по договора за посредничество, купувачът е поел задължение да доплати разликата в предвидения в договора за посредничество срок.

В това съдебно заседание, също така, процесуалният представител на ищеца призна, че нарочен писмен договор между страните за осигуравяне на посредническа услуга от страна на ответника за финансиране на сделката за покупката на гореописания недвижим имот не е сключен, а впоследствие във връзка с искането му за издаване на съдебно удостоверение за получаване на информация от НАП – ТД – Пловдив за регистриран трудов договор за периода 01.04.2024 г. – 30.09.2024 г. със страни - „ФОКУС РИЪЛ ЕСТЕЙТС“ ООД и третото лице В. Д., изясни, че на една от срещите между страните у.т на дружеството е разпоредил това лице да поеме задължението да осигури срещи и преговори между представители на финансови институции, имащи офиси в гр. П. и Ж. за постигане на спогодба и сключване на споразумение за осигуряване на кредитиране на сделката.

В депозираните Писмени бележки вх. № 15847/28.04.2026 г. пълномощникът на ищеца е навел нови фактически твърдения относно предмета на процесния договор, на който се основава исковата претенция, а именно : „...осигуряване и гарантиране на доверителя ми А. И. Ж. с ЕГН ...., договаряне и подписване на договор за паричен заем с финансова институция, осъществяваща банкова дейност на територията на Република България, вследствие на което А. И. Ж. с ЕГН ...., да получи финансово/парично кредитиране, с парите от което да доплати договорения и капариран за придобИ.е недвижим имот ...“ Тъй като това е сторено след датата на приключване на съдебното дирене и на устните състезания по делото, а съдът следва да постанови своето решение по очертания в исковата молба спорен предмет, намерил отражение в изготвения от него на основание чл. 146 ГПК доклад по делото, то посочените в писмените бележки фактически твърдения не ще бъдат обсъдени при разрешаване на настоящия правен спор.

За установяване на исковата претенция с исковата молба са представени и се приеха като доказателства заверени преписи на :

• две екранни снимки от електронно устройство на разменена по електронен път кореспонденция между страните на 25.04.2024 г., съобразно която : ищецът е направил запитване дали къщите имат общи части; съобщена му е следната банкова сметка на „ФОКУС РИЪЛ ЕСТЕЙТСТ“ ООД - •••••, като му е посочено и че материално отговорно лице е И. А., а също и следното основание : „стоп капаро за къща в М.“; от ищеца е поискано изпращане на снимки от двете страни на личната му карта и му е посочен размер на сума, която да преведе – 4065.15 BGN;

• една екранна снимка от електронно устройство на разменена по електронен път кореспонденция между страните на 26.04.2024 г., съобразно която : от ищеца отново е поискано да изпрати личната си карта;

• три екранни снимки от електронно устройство на разменена по електронен път кореспонденция между страните на неизвестна дата, съобразно която : ищецът е уведомен, че ще получи имейл след като „ги“ разгледат документите и че ще му пишат, ако има инфомация; на ищеца е препратено съобщение от „••••“, изпратено й от „•••••“ със следното съдържание : „Здравейте, Вашия трудов договор е от м. 03.2024г., т. е. имате 3 месеца работа при текущ работодател, а изискванията на Банката за клиенти работещи извън пределите на Б. за минимум 7 месеца ангажираност при последен работодател.“; на ищеца са изпратени и следните текстови съобщения: „На 2.5 остава“, „Оправих нещата“, „И в ДСК ще ти отпуснат кредит“, „Да“, „Сутринта ще идем“, „Рано“, „Спокойна“; „Ама няма проблем“, „Утре може да минеш през офиса за остатъка“, „За да ти дам бележката“, „Комисионната“;

• фактура № 0000000148/26.04.2024 г., в която като доставчик е посочено „ФОКУС РИЪЛ ЕСТЕЙТС“ ООД, а като получател А. Ж., както и е отразена следната стопанска операция : депозит по договор за гаранция от 26.04.2024 г., единична цена – 3387.625 лв., стойност – 3387.63 лв., ДДС – 677.53 лв., обща стойност – 4065.16 лв., а също и е направена отметка : „платена“;

• Предварителен договор за покупко-продажба на идеална част от поземлен имот и за изграждане и покупко-продажба на новострояща се сграда с дата 30.04.2024 г. ведно с Приложение № 1 към него, страни по който са „РАИЗ“ ЕООД, в качеството му на продавач и А. Ж., в качеството му на купувач, имащ за предмет – поемане на задължение от продавача да изгради и прехвърли собствеността на купувача, който се задължава да закупи : к. "•••" със застроена площ от 56 кв. м. и РЗП от 124.50 кв. м., състояща се от два етажа, към която се разпределя ползването на реална част от дворно място с площ от 39.20 кв. м., находящо се непосредствено пред фронта на къщата, съставляващо ПИ с идентификатор •••••••, в което страните са си разпределили ползването на места за паркиране, за цена съгласно Приложение № 1 към предварителния договор от 134 000 евро с включен ДДС – цена на сградата и прилежащите й идеални части от поземления имот, и 10 000 евро – цена на паркомясто, платима както следва : 26 800 евро – при подписване на предварителния договор; при готов Акт 14 сумата от 50%, т. е. 67 000 евро; в срок до 25.09.2024 г. 10%, т. е. 13 400 евро; в срок до 25.12.2024 г. 10%, т. е. 13 400 евро; в срок до 25.02.2025 г. 5%, т. е. 6 700 евро;

• платежно нареждане за кредитен превод с дата 02.05.2024 г. за плащане на сумата от 49 500 лв., равняващи се на 25 308.95 евро, от А. Ж. по банкова сметка на „РАИЗ“ ЕООД с основание : „По предварителен договор от 30.04.2024 г. за покупка на имот“;

• фактура № 1000000007/30.04.2024 г., в която като доставчик е посочено „ФОКУС РИЪЛ ЕСТЕЙТС“ ООД, а като получател А. Ж., както и е отразена следната стопанска операция : доплащане по договор за посредничество от 26.04.2024 г., единична цена – 2166.66667 лв., стойност – 2166.67 лв., ДДС – 433.33 лв., обща стойност – 2600 лв., а също и е направена отметка : „платена“;

• Покана до ищеца, връчена му чрез ••• рег. № ••-••••, на 02.08.2024 г., в която са обективирани следните изявления на В. П. – у. на „РАИЗ“ ЕООД : че по силата на сключен помежду им Предварителен договор за покупкопродажба на идеална част от ПИ и за изграждане и покупко-продажба на новострояща се сграда относно К ••• Ж. е поел задължение да заплати сумата от 67 000 евро при готов Акт обр. 14, като въпреки неколкократните му уведомявания по телефона, че Акт обр. 14 за К ••• е издаден още на 12.03.2024 г., той не е изплатил дължимата сума, с оглед на което с поканата му се представя Протокол за приемане на конструкцията /обр. 14/ на жилищни сгради А1, Б1 и В1 с дата 12.03.2024 г., както и се кани в 7-дневен срок да заплати дължимата сума с предупреждение, че при забава дължи неустойка, а при продължаване на забавата с повече от 45 дни, у.т на „РАИЗ“ ЕООД ще счита предварителният договор за развален;

• Акт за приемане на конструкцията с дата 12.03.2024 г. /Обр. 14/ за строеж „Комплекс от жилищни сгради А1, Б1, В1 в УПИ ••• – жилищно строителство, масив •••, местност „П.“, ПИ ••••••• по КК на с. М., община „Р.“ – обл. П.;

• Споразумение с дата 07.02.2025 г., в което като страни са посочени В. П. – у. на „РАИЗ“ ЕООД и А. Ж., представляван от пълномощника му адв. И. И., в установителната част на което са обективирани следните изявления на страните : че са сключили предварителен договор от 30.04.2024 г. за покупкопродажба на идеална част от ПИ и за изграждане и покупко-продажба на новострояща се сграда, в изпълнение на който Ж. е заплатил на „РАИЗ“ ЕООД общо 52 442.02 лв. както следва : на 02.05.2024 г. – 49 500 лв.; на 02.05.2024 г. – 2 942.02 лв.; че „С Телепоща изх. № •••• г., подадена чрез ЦП, гр. П., А. И. Ж. уведомява „РАИЗ“ ЕООД, че прекратява действието на Предварителния договор поради невъзможност да осигури финансиране.“; че с покана, изпартена чрез ••• рег. № ••-••••, „РАИЗ“ ЕООД е прекратило

предварителния договор, считано от 25/26.09.2024 г., във връзка с което се споразумяват дружеството да изплати/възстанови на Ж. сумата от 26 233.90 лв. в срок до 26.03.2025 г., с което се погасяват всички задължения на „РАИЗ“ ЕООД към него.

На ищеца бе издадено и съдебно удостоверение, въз основа на което от НАП – ТД – Пловдив бяха изпратени писмо рег. № •••/••• г. и приложения към него – заверен препис на Трудов договор № ••••••/•••• г., страни по който са „ФОКУС РИЪЛ ЕСТЕЙТС“ ООД в качеството му на работодател и В. М. Д., в качеството й на р./с. и заверен препис на длъжностна характеристика за длъжността : ••••, видно от които в „Регистъра на заетостта“ за периода 01.04.2024 г. – 30.09.2024 г. от работодател „ФОКУС РИЪЛ ЕСТЕЙТС“ ЕООД са подадени данни за сключен трудов договор с лицето В. М. Д. на •••••• г. за длъжността : „агент недвижими имоти“, който трудов договор е прекратен на 20.09.2024 г., като основните задължения на изпълняващия длъжността : „••••“ са – подготовка на оферти; провежда огледи на имотите предлагани от дружеството; набира информация свързана с предлаганите на пазара имоти; подготвя необходимата информация и документи, свързани с оферирането към клиенти; води преговори с клиенти на фирмата във връзка с условията на сделките; подготвя всички технологични етапи по сключването на сделката; проучване и анализ на тенденциите на пазара; поддържане на отношения с клиенти и привличане но нови.

Допусна му се като свидетел А. С. Р. – т.ш., приятел на б. на ищеца, според чиито показания : „Моят приятел ме помоли да закарам А. с такси. Точно дата и време не си спомням. Мисля, че беше миналата година. Аз му викам: ,,И аз да се качвам с теб, да ги виждам тези хора какво правят, какви са“ и такива работи. Качихме се. А. го познавам. ... Познаваме се на здрастиздравей. Ние сме от един квартал, от един блок. Той беше много малък и аз така го познавам, но не е да сме приятели. Така го познавам. Слязох с А. там, където отиваше. Качихме се горе. Викам: ,,И аз да се качвам с тебе, може ли?“. Вика: ,,Да“. Качихме се. Почерпиха ме една чаша вода. Викам: ,,Може ли една снимка?“ Даже снимах се там вътре на столчето. Това е почти срещу п. С.. Имаше една сграда. Номера не мога да Ви кажа. Посетихме офис. Те са б.. Офис, имаше едни документи. Казаха: ,,Подписвай се“. Не знам кой б.. Снимах се в този офис. Даже имам снимка оттогава. Казаха му: ,,Гаранция, всичко ще се оправи. Ние даваме гаранция за банката“. Ще одобряват къщата. Имаше един малко пълничък. Възраст не мога да Ви кажа. В момента в залата не виждам такъв господин. И едно момиче имаше. А. говореше с момичето и с другия пълничкия. Двамата си говореха и тръгнахме за банката даже, но аз до банката не съм ходил с тях. Пред мен казаха: ,,А., гаранция, ще стане. Ще те одобряват. Ние имаме споразумение с банката, ще стане. Ако не тази банка, друга банка“. След като приключи тази среща, аз си тръгнах и не ми е известно към коя банка са тръгнали А., момичето и пълничкият. Те и тримата излязоха. Видях, че има документи. Даже му дадоха да се подписва, ама не съм ги гледал аз лично. Аз видях, че той се подписваше. Хората казваха: ,,Гаранция, ще стане. Ние сме б.. Имаме споразумение с банката“. Тези неща само, но не съм видял какво подписва. Мястото, където отидохме, помня, че беше на втори или трети етаж, не мога да кажа сега, но се качихме горе. Може и с асансьор да сме се качили, може и по стълбите, ама не си спомням. А. в А. живее по принцип. Той каза: ,,Само идвам за документите, да оправим документите с б.те и пак ще си тръгна“. Последно ми каза, бяхме се чули: ,,Измамиха ме. Нищо не стана“. Той ми каза. Не знам А. да е давал пълномощно на някого да го представлява пред банки и да му носи документи.“

За опровергаване на исковата претенция по искане на ответника бе допуснато извършване на съдебно-счетоводна експертиза от в.л. Й. П., съобразно чието заключение и изявленията й в открито съдебно заседание на 21.04.2026 г. : за периода месец април 2024 г. – месец май 2024 г. общата платена сума от А. Ж. на „ФОКУС РИЪЛ ЕСТЕЙТС“ ЕООД е в размер на 6 665.16 лв., за което са издадени : фактура № 0000000148/26.04.2024 г. за сумата от 4 065.16 лв. с ДДС, платена по банков път на 26.04.2024 г., с основание за издаването й : „депозит по договор за гаранция от 26.04.2024 г.“; фактура № ••••••••••/30.04.2024 г. за сумата от 2 600 лв. с ДДС, платена в брой, с основание за издаването й – „доплащане по договор за посредничество от 26.04.2024 г.“, а фактура № 1000000007/30.04.2024 г. е анулирана.

Допусна му се и свидетел - М. С. Ш.-А., б. във ,,ФОКУС РИЪЛ

ЕСТЕЙТС“ ЕООД и от няколко месеца с. на у. на дружеството, според чиито показания : към месец април 2024 г. фирмата се е занимавала само с посредничество при покупко-продажба на недвижими имоти, с брокерска дейност, като нито е била оторизирана, нито е предлагала представителство пред банки; г-н П. е с. и коректен п., с който дружеството работи от доста време и предлага и продава негови имоти; в деня на подписване на предварителния договор с Ж. имало скандал, тъй като той не искал да си плати комисионната и на по-висок тон искал отстъпка от стандартния комисион, на който работят от 3 %, като такава му била направена и същият бил намален на 2,5 %, което принципно се случвало рядко и затова този случай оставил впечатление; всички пари минават по банков път, като дружеството не е получавало други пари от Ж. освен тези по фактурата; не й е известно у.т на дружеството или някой от б.те да е предлагал на Ж. посредничество за банково кредитиране, а и в дружеството няма такава практика; след сключване на предварителния договор тя разговаряла с Ж. по телефона, тъй като г-н П. търсил у. на „ФОКУС РИЪЛ ЕСТЕЙТС“ ООД относно Ж. във връзка с това, че дължи следваща вноска по сделката, при което той й заявил, че е в А. и че не желае да закупува имота и че се отказва от него; тя му разяснила, че при такива действия би загубил сумата, която е дал до момента, но Ж. не казал нищо и на въпроса й дали той има някакъв проблем, казал, че не и че се отказвае от имота, след което й хлопнал телефона; няма информация в началото на 2024 г. в дружеството да е имало с. на име Х. И..

Коментираните в предходното изложение Договор за посредничество с дата 26.04.2024 г., Споразумение за гаранция към договор за посредничество за закупуване на недвижим имот с дата 26.04.2024 г., Предварителен договор за покупко-продажба на идеална част от поземлен имот и за изграждане и покупко-продажба на новострояща се сграда с дата 30.04.2024 г. и Споразумение с дата 07.02.2024 г. съставляват частни диспозитивни документи, които са подписани от лицата, които са ги издали, поради което по силата на чл. 180 ГПК те съставляват доказателства, че изявленията, които се съдържат в тях са направени от тези лица.

Ето защо въз основа на тях и признанията на страните съдът приема за установено, че на 26.04.2024 г. между Ж. в качеството му на възложител и „ФОКУС РИЪЛ ЕСТЕЙТС“ ЕООД е възникнало облигационно

правоотношение, чийто източник е сключен на същата дата договор, наименуван : „Договор за посредничество“, както и че в същия ден в изпълнение на задълженията си по него дружеството е свързало ищеца като кандидат-купувач и третото лице „РАИЗ“ ЕООД като продавач на следния недвижим имот : к. "•••" със застроена площ от 56 кв. м. и РЗП от 124.50 кв. м., състояща се от два етажа, към която се разпределя ползването на реална част от дворно място с площ от 39.20 кв. м., находящо се непосредствено пред фронта на къщата, съставляващо ПИ с идентификатор •••••••, които с негово съдействие на 30.04.2024 г. са сключили и предварителен договор за покупкопродажбата на имота.

Освен това в т. 1.3 от споразумението с дата 07.02.2024 г. е обективирано изявление на ищеца, че с Телепоща изх. № •••• г., подадена чрез ЦП, гр. П. е уведомил „РАИЗ“ ЕООД, че прекратява действието на предварителния договор поради невъзможност да осигури финансиране. Тъй като в първата част на коментираното изявление Ж. е удостоверил неизгоден за себе си факт, то в тази част споразумението има силата на извънсъдебно признание и важи срещу своя издател, като въз основа на него следва да се приеме, че ищецът сам се е отказал от предварителния договор много преди твърдяното негово прекратяване на през месец септември 2024 г. от страна на продавача, което обстоятелство кореспондира и на показанията на св. Ш.-А..

Вън от горното според представените с исковата молба заверени преписи на покана и Акт за приемане на конструкция, връчени на ищеца чрез ••• рег. № ••-••••, актът за приемане на конструкцията на жилищната сграда, обект на сключения между него и третото лице „РАИЗ“ ЕООД предварителен договор, е бил изготвен на 12.03.2024 г., повече от месец преди датата на подписването му, с оглед на което и предвид постигнатата в последния договореност, че втората вноска от продажната цена в размер на 50% или 67 000 евро е дължима при готов Акт 14, може да се направи извод, че още в момента на сключване на предварителния договор е бил в забава по отношение на задължението му за плащане на тази вноска, следователно и неизправна страна по това правоотношение.

В действителност вярно е твърдението на процесуалния представител на ответната страна, че дейността на кредитния П. е регламентирана в закона – Закон за кредитите на недвижими имоти на потребители /ЗКНИП/, и за осъществяването й е необходима регистарция в специален регистър воден от Българската народна банка /чл. 51, ал. 1 ЗКНИП/, но доколкото в случая не се твърди ответникът да е действал в качеството му на кредитен П., а да е поел ангажимент да организира срещи и да съдейства на ищеца за отпускане на кредит във връзка със сключения помежду им договор за посредничество за покупко-продажба на недвижим имот на база на установени контакти със с.и на търговски банки, т. е. твърди се страните да са сключили в устна форма и договор за услуга, който е подвид на договора за изработка, чиято правна уредба се съдържа в чл. 258 и сл. ЗЗД и за действителността на който в закона не е предвидена писмена форма, то настоящият състав намира, че за тези договорености са допустими гласни доказателства.

Разпитаният в тази насока свидетел А. Р. посочи, че : заедно с ищеца са посетили офис, в който имало б., в сграда срещу п. „С.“ в гр. П., като няма спомен кога точно е било това посещение; А. говорел с момиче и с едно пълно момче, което не разпозна в лицето на присъстващия по време на разпита му у. на ответното дружество, които му казали да подпише някакви документи и че му дават гаранция за банката, тъй като имали споразумение с нея и ако не стане в едната банка, в другата ще стане, след което даже тръгнали за банката.

Тези показания, обаче, са изключително неясни и неточни, като не осветляват спорните обстоятелства по делото. От тях нито може да се установи чий офис ищецът е посетил и кога, с кого е разговарял, а въз основа на данните, съдържащи се в тях, че на ищеца е давана гаранция за нещо не би могло да се приеме, че в правната сфера на далия гаранция е възникнало задължение поради това, тъй като само по себе си обещаването, даването на гаранция не е равносилно на поемане на дълг. А с оглед на информацията в писмо рег. № •••/••• г. и в изпратения с него заверен препис на трудов договор, че третото лице В. М. Д., за което в първото проведено по делото открито съдебно заседание бе наведено твърдение, че е бил с.ят на „ФОКУС РИЪЛ ЕСТЕЙТС“ ЕООД, на който у.т на дружеството е разпоредил да поеме задължение да осигури срещи и преговори между ищеца и представители на финансови институции, имащи офиси в П. за постигнане на спогодба и сключване на споразумение за осигуряване на кредитиране на сделката, е в трудово правоотношение с дружеството от •••••• г., т. е. към датите на сключване на договора за посредничество – 26.04.2024 г., и на предварителния договор – 30.04.2024 г., не е била негов с., съдът намира, че дори и Д. да е поемала някакъв ангажимент към ищеца, то това не е сторено от името и за сметка на ответника.

Що се отнася до заключението по съдебно-счетоводната експертиза, същото не бе оспорено и напълно синхронизира с всички останали събрани по делото доказателства, в това число и с наведените в исковата молба твърдения за извършени от ищеца две плащания в полза на „ФОКУС РИЪЛ ЕСТЕЙТС“ ЕООД в размери съответно от 4065.16 лв. и от 2600 лв., поради което съдът го кредитира и въз основа на изводите на експерта, че за периода месец април 2024 г. – месец май 2024 г. в счетоводството на „ФОКУС РИЪЛ ЕСТЕЙТС“ ЕООД са осчетоводени две плащания от ищеца – на сумата от 4 065.16 лв., преведена по банков път на 26.04.2024 г. с основание : „Депозит по договор за гаранция от 26.04.2024 г., за която е издадена фактура № 0000000148/26.04.2024 г., както и на сумата от 2 600 лв., платена в брой, с основание : „доплащане по договор за посредничество от 26.04.2024 г.“, за което е издадена фактура № ••••••••••/30.04.2024 г., приема за недоказано твърдението на ищеца за извършено от него плащане на сумата от 2 600 лв. по договор за посредническа услуга за осигуряване на финансиране от страна на банкова или кредитна институция, осъществяваща дейност на територията на Република България.

В обобщение въз основа на анализа на събраните по делото доказателства решаващият състав намира, че ищецът не доказа пълно и главно между него и ответника да е възникнало облигационно правоотношение, чийто източник е устен договор, по който той е възложил, а дружеството се е задължило да му посредничи и осигури подписване на договор за кредит с банкова или финансова институция, с парите от който да заплати цената по сключения с негово посредничество предварителен договор за покупкопродажба на идеална част от поземлен имот и за изграждане и покупкопродажба на новострояща се сграда. Следователно в правната сфера на „ФОКУС РИЪЛ ЕСТЕЙТС“ ЕООД няма как да се е породило твърдяното в исковата молба задължение, от неизпълнението на което ищецът да е претърпял вреда, съизмерваща се с удържана му от продавача по предварителния договор неустойка, поради което искът за заплащане на обезщетение за неизпълнение като неоснователен следва да бъде отхвърлен.

На основание чл. 78, ал. 3 ГПК ищецът следва да бъде осъден да заплати на ответника сумата от 1683.88 евро /3293,38 лв./ разноски по производството, в това число 1533.88 евро /3000 лв./ адвокатско възнаграждение и 150 евро депозит за изплащане на възнаграждение на в.л. по допуснатата по делото съдебно-счетоводна експертиза.

По изложените мотиви съдът :