Решение № 54 от 17.2.2026 г. на Окръжен съд - Смолян по дело № 2/2026 г.

Производство по реда на чл. 258 - 273 ГПК. Постъпила е въззивна жалба и допълнение към нея от С. С. С., ЕГН ••••••••••, адрес: гр. З., ул. ,,С.С.“, бл.•••, ет.3, ап.11, чрез адв. К. Г., против решение № 156 от 19.10.2025г. на Районен съд - З. по гр. д. 242/2024 г., с което е отхвърлен предявеният от жалбоподателя против Р. П. Н., ЕГН ••••••••••, адрес: Община С., с. Л., ул. ,,И.“ № 20, иск за разваляне на договор, обективиран в Нотариален акт № 8, том I, рег. № 202, дело № 8/2015г., съставен от нотариус с рег. № 184, гр. З., за покупко-продажба на следния недвижим имот: 1/2 ид.ч. от жилищен апартамент с идентификатор 31111.33.246.3.11, находящ се в гр. З., ул. „С.С.“, бл. •••, ет. 3, ап.11, с площ 7,82 кв.м., ведно с 6,8786 % ид.ч. от общите части на сградата, както и 4,78 кв.м. ид.ч. от правото на строеж върху 31111.33.246 по КК на гр. З., като жалбоподателят е осъден да заплати на ответника направените от него разноски в размер на 1 000 лв. Жалбоподателят излага подробни съображения за неправилност на решението. Обосновава становище, че искът му е облигационен, а не владелчески, петиторен или негаторен. Счита, че при продажба на „голата собственост“ запазеното право на ползване в полза на прехвърлителя има облигационноправен, а не вещноправен характер, тъй като в този случай не се учредяват права, а се запазва правомощието на прехвърлителя да ползва вещта и да извлича плодовете от нея. Същевременно, доколкото владението на вещта не му е отнето, не разполага с владелчески иск. Не му е отнето и ползването, поради което искът по чл. 108 ЗС също е неприложим, като в тази връзка отново подчертава, че правото му на ползване е облигационно и не може да бъде обект на вещноправна защита. В допълнението към жалбата се излагат подробни съображения за неприложимост и на защитата по чл. 109 ЗС. Акцентира върху обстоятелството, че жалбоподателят се страхува от ответника в резултат на упражнено спрямо него домашно насилие, поради което не може да ползва спокойно имота. Същевременно „невъзможно е съдът да задължи ответника да не го заплашва с убийство и въобще с физическа саморазправа, нито да му забрани да мисли, че, като е закупил ½ ид.ч. от жилището, има право да я ползва наред с него. А именно качеството му на купувач е източник на това негово мислене, на тази негова забуда“. Поради това счита, че „докато ответникът не загуби качеството си на купувач, тази заблуда – че има право да ползва наред с ищеца, ще определя неговото поведение. А това може да стане единствено, ако продажбата бъде развалена“, което е възможно само по реда на чл. 87, ал. 3 ЗЗД. Дори да се приеме, че запазеното право на ползване е вещно, според жалбоподателя няма пречка то да бъде защитено и чрез предявения облигационен иск при така обоснованата безполезност на вещната защита. Още повече че това не е забранено. Оспорва се и изводът на съда, че вещта е предоставена на купувача, като се сочи за вярно точно обратното – вещта не му е предоставена, защото ½ ид.ч. е собственост на жалбоподателя, а върху другата ½ ид.ч. прехвърлителят си е запазил правото на ползване. Търси се отмяна на решението и постановяване на ново, с което искът бъде уважен. Претендират се разноски. Не се правят доказателствени искания. От страна на въззиваемия Р. П. Н., чрез адв. Ив. Б., е депозиран отговор на въззивната жалба в законовия срок, с който същата се оспорва като неоснователна и недоказана, а обжалваното решение се счита за правилно и законосъобразно по подробно изложени съображения. Припомня се, че ищецът претендира разваляне на договор за покупко - продажба на недвижим имот поради нарушено запазено право на ползване. Счита се, че така отправеното към съда искане не кореспондира с правната природа на договора за покупко - продажба на недвижим имот със запазване на правото на ползване от продавача, в който случай за купувача е налице единствено задължението да плати продажната цена изцяло и в срок. При изпълнение на това единствено задължение вещнотранслативният ефект на сделката настъпва и голата собственост, съдържаща в себе си две от трите правомощия на собственика, а именно, да владее вещта и да се разпорежда с нея, преминават в патримониума на купувача. В патримониума на продавача се запазва правото му да ползва вещта по нейното предназначение. Същевременно купувачът - ответник е изпълнил задълженията си по договора и е изправна страна по него. Споделя се изразеното от съда становище, че правото на ползване на един недвижим имот се защитава по различен процесуален и материалноправен ред от избрания от ищеца, както и че е неоснователно и недоказано твърдението, че купувачът не съблюдава и не зачита правото на ползване на жилището от ищеца. Счита се, че запазването на правото на ползване на продадения недвижим имот не лишава собственика от достъп до него и възможност да го посещава. За неоснователни се считат и останалите доводи в жалбата. Търси се потвърждаване на решението като правилно и законосъобразно. Не се правят доказателствени искания. Претендират се разноски. Допълнителни съображения страните излагат в писмени бележки и в съдебно заседание. СМОЛЯНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, след като прецени събраните по делото доказателства по реда на чл. 12 ГПК и чл. 235, ал. 2 ГПК, намира следното: Облигационен конститутивен иск по чл. 87, ал. 3 ЗЗД. Ищецът твърди, че живее на съпружески начела с В.К. Н.а - майка на ответника, която страда от тежко заболяване, налагащо ежедневни грижи и разходи. Твърди, че на 04.02.2015 г. с нотариален акт за покупко-продажба № 8, том I, peг. № 202, дело № 8/2015 г., съставен от нотариус с рег. № 184, гр. З., продал на ответника 1/2 ид. ч. от жилищен имот, като си запазил правото да ползва частта от имота, докато е жив. Твърди, че ответникът не съблюдава, не уважава и не зачита неговото право на ползване в посоченото жилище. Сочи, че веднага след като ответникът закупил от него половината от жилището, започнал да нарушава правото му на ползване върху него. Твърди, че започнал да идва в жилището и да престоява заедно с жената, с която живее на съпружески начала и нейните две деца, докато ищецът и майката на ответника са в гр. С.. Често пъти идвал и сам с негови приятели от Пловдив в жилището или пък само той, влизал против волята на ползвателя и тази на майка му, подлагал ги на тормоз, обиждал ги. Отново против волята на майка му и ищеца започнал да носи багаж в апартамента, като за себе си заел спалнята. Внесъл дрехи, обувки, одеяла, хладилник, перална машина, два телевизора, електроуреди главно в спалнята, но и в други стаи на апартамента. На практика се настанил в жилището. Ищецът твърди още, че многократно подавал жалби до РУ – З.. Имало и случай, при който на връщане от С. не могъл да влезне в апартамента, тъй като патронът на вратата бил напръскан с бързосъхнещо лепило. Потърсил съдействие от полицията, пристигнали двама полицаи и след като се уверили, че не могат да влезнат извикали ключар, който извадил повредения патрон и поставил нов. Освен това на 26.03.2024 г. в същото жилище ответникът извършил домашно насилие срещу ищеца и собствената му майка, като на последната нанесъл телесни повреди, а на 27.03.2024 г. в болницата в гр. З. извършил домашно насилие и срещу ищеца, като му се заканил с убийство. За извършения акт на домашно насилие било образувано производство по реда на ЗЗДН пред Районен съд - З., приключило с влязло в сила на 15.06.2024 г. решение, като спрямо ответника са наложени мерки за защита. Мотивира правен интерес от предявяване на иска предвид влошените взаимоотношения с ответника, като сочи, че докато договорът - предмет на делото, не се развали, този тормоз ще продължава. Затова моли съда да постанови решение, с което да развали процесния договор поради неизпълнението му от страна на купувача. Ответникът оспорва иска като недопустим и неоснователен. Оспорва твърденията на ищеца, че препятства правото му на ползване, заемането от страна на ответника на помещение от жилището, съхраняването на вещи за лична употреба от ответника. Твърденията за извършен акт на домашно насилие и продължаващ тормоз намира за неотносими към предмета на спора. Районният съд е приел, че в случая не са налице предпоставките на чл. 87, ал. 3 ЗЗД за разваляне на договора, тъй като ответникът, за който не се твърди и установява, да не е изпълнил паричното си задължение да плати продажната цена, не е неизправна страна. Същевременно лицето, в чиято полза съществува вещно право на ползване, може да го защити чрез ревандикационен и негаторен иск, както и да иска обезщетение за времето на лишаването му от ползване на имота. Съгласно чл. 269 ГПК съдът се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната част. По останалите въпроси той е ограничен от посоченото в жалбата. Обжалваното решение е валидно и допустимо. Възраженията на ответника за недопустимост на иска са по съществото на спора – по съществуването на претендираното потестативно право. Доколкото ищецът твърди, че ответникът е неизправна страна по договора, чието разваляне се търси, предявеният облигационен иск е допустим. Доколко наведените твърдения са годни да обосноват неизправност на купувача, респ. налице ли е фактическият състав на чл. 87, ал. 3 ГПК, са въпроси по съществото на повдигнатия материалноправен спор. Решението е и правилно в рамките на оплакванията в жалбата, като същевременно въззивният съд при служебната си проверка не констатира нарушения на императивни материално правни правила, които е длъжен да коригира и без да има изрично направено оплакване в тази насока съгласно задължителните указания, дадени с ТР 1/2013 ОСГТК. По доводите в жалбата съдът намира следното: По отношение на възприетата от районния съд фактическа обстановка следва да се посочи, че въззивният съд е обвързан от онези фактически изводи, във връзка с които във въззивната жалба и отговора към нея липсват оплаквания, т.е. настоящата инстанция не може да приеме за установена различна фактическа обстановка без нарочни възражения в този смисъл от страна на жалбоподателя и/или въззиваемата страна. В случая не се оспорват фактическите и правни изводи на съда, че с договор за покупко – продажба от 04.02.2015 г., обективиран в Нотариален акт № 8, том I, рег. № 202, дело № 8/2015г., съставен от нотариус с рег. № 184, гр. З., ищецът е прехвърлил на ответника следния недвижим имот: 1/2 ид.ч. от жилищен апартамент с идентификатор 31111.33.246.3.11, находящ се в гр. З., ул. „С.С.“, бл. •••, ет. 3, ап.11, с площ 7,82 кв.м., ведно с 6,8786 % ид.ч. от общите части на сградата, както и 4,78 кв.м. ид.ч. от правото на строеж върху 31111.33.246 по КК на гр. З., като ищецът е запазил правото си да ползва имота, докато е жив. Не се твърди, нито установява, ответникът да не е заплатил продажната цена. Напротив, изрично в нотариалния акт е посочено, че продажната цена е платена, като в тази част документът за собственост е частен свидетелстващ документ, който има противопоставима на продавача материална доказателствена сила за признатия неизгоден факт, че е получил вписаната в договора цена. В случая ищецът обосновава потестативното си право да развали договора с неизпълнение от страна на купувача, свързано с нарушеното му право на ползване. Развалянето е способ за прекратяване действието на един двустранен договор при виновното му неизпълнение на една от страните по него. Това потестативно право принадлежи на кредитора, който има неудовлетворено вземане спрямо неизправната страна – длъжник. В доказателствена тежест на кредитора е да докаже вземането си, а на длъжника – изпълнението, като вината се предполага. В случая няма спор, че и двете страни по сделката са изпълнили задълженията си по нея: продавачът е прехвърлил правото си на собственост върху вещта, а купувачът е платил продажната цена. Следователно, продажбеният договор, чийто съществени елементи са предмет /в случая ½ ид.ч. от индивидуално определена недвижима вещ/ и цена, е изпълнен и не подлежи на разваляне. Не се твърди и установява и някоя от специалните хипотези на чл. 189, респ. чл. 191 ЗЗД или чл. 195, респ. чл. 196 ЗЗД, при които освен това потестативното право за разваляне на договора принадлежи на купувача при евентуалното му отстраняване изцяло или отчасти от имота или при съществени недостатъци на продадената вещ и което право възниква поради неизпълнение на задължението на продавача да прехвърли правото на собственост върху качествена вещ. Задължението на купувача е да плати продажната цена и то е изпълнено, поради което ответникът е изправна страна по договора, който не подлежи на разваляне. Друг би бил въпросът, ако се касаеше за алеаторен договор – прехвърляне на имот срещу задължение за гледане и издръжка за бъдещо време и прехвърлителят твърдеше, че приобретателят не изпълнява поетото задължение да го гледа и издържа, в който случай и предвид специфичния неопределен отнапред характер на престацията и продължителното й, а не еднократно изпълнение, би могло да се иска разваляне на договора поради виновното му неизпълнение. Противно на твърдяното в жалбата, запазеното пожизнено и безвъзмездно право на ползване на прехвърлената вещ е абсолютно вещно право. Ограниченото вещно право на ползване по чл. 56 ЗС дава право на едно лице-несобственик да ползва вещта съгласно нейното предназначение и да получава добивите от нея, без да я променя съществено, т.е. то е абсолютно вещно право върху чужд имот и се изчерпва с правомощието за използване на вещта, без да се накърнява субстанцията и предназначението й. Съдържанието на това право покрива по обем правомощието на собственика да ползва и да си служи с вещта. По съдържание упражняването му не се различава от това на собственика на имота и следва да се разбира не само като постоянно обитаване на жилището, но и като всяка форма на фактическо и правно използване на имота като напр. постоянно или временно пребиваване, място за съхранение на лични вещи, за извършване на дейности, свързани с ежедневния бит, стопанска дейност и др. Титулярът на голата собственост може да реализира останалите права, произтичащи от нейното съдържание /да владее вещта – чрез ползвателя и да се разпорежда с нея/. Но запазеното право на ползване изключва изцяло или отчасти възможността на новия собственик да упражнява правомощието си да ползва собствеността и доколкото се е съгласил да сключи сделката при тези условия, това предполага от негова страна поведение, с което да се съобрази с онези форми на ползване на имота, които не влизат в противоречие със закона и добрите нрави. Вещното право на ползване по смисъла на чл. 56 ЗС действа еднакво срещу собственика на обременения имот и срещу всички други лица, които са длъжни да се въздържат от въздействие върху имота, несъвместими с правото на ползване, като защитата на това право се осъществява с помощта на петиторните и владелческите искове съгласно чл. 111 ЗС. Т.е., ако правото на ползване е изцяло отнето, на разположение на ищеца е ревандикационната защита по чл. 108 ЗС, ако само е нарушено, без да е отнето – негаторния иск по чл. 109 ЗС, като в първия случай ответникът ще бъде осъден да предаде фактическата власт върху отнетия имот, а във втория – да преустанови неоснователните си действия, с които препятства упражняването му. Доколкото това абсолютно вещно право включва и правото да се използва лично вещта съобразно нейното предназначение и по начин, че да не се променя съществено и да се получават гражданските и естествени плодове от нея, носителят му може да иска и обезщетение по чл. 59 ЗЗД, ако е лишен от ползването върху имота. Колкото до твърдените актове на домашно насилие, правата и законните интереси на ищеца са защитими по специалния ред на ЗЗДН, както е и процедирано от него, като евентуално неизпълнение на наложени по този ред мерки за защита би могло да има за последица чл. 529 ГПК, дори ангажиране на наказателна отговорност по чл. 296, ал. 1 НК. Ако пък се касае до още по – укоримо противоправно поведение спрямо личността на жалбоподателя – обект на друг престъпен състав по НК /напр. някои от фактическите състави на принудата чрез сила, заплашване или закана с престъпление/, то тогава редът за защита е по НПК. Жалбоподателят на практика смесва облигационното право на ползване, което възниква напр. по договор за наем, заем за послужване и др. с вещното право на ползване, каквото е запазил за себе си като прехвърлител на имота. Ако той напр. ползваше имота по силата на наемно правоотношение и наемодателят му не изпълняваше задължението си по чл. 228 ЗЗД да му предостави временното ползване на вещта, то тогава действително за него би възникнало потестативното право да развали договора поради неизпълнението му от страна на наемодателя и което право се упражнява извънсъдебно, тъй като не касае договор, с който се прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни права върху недвижими имоти, а се предоставя само облигационното право за временно ползване на вещта. Така или иначе ищецът разполага с множество процесуални възможности за защита на накърненото си абсолютно вещно право на ползване - обект на засилена закрила, от която би могъл да се възползва съобразно конкретните обстоятелства. В случая обаче избраният от него процесуален способ не може да доведе до целения правен резултат предвид всичко изложено. Поради това претенцията е неоснователна, а решението като правилно следва да бъде потвърдено. При този изход на делото и претенцията за това жалбоподателят следва да бъде осъден да заплати на въззиваемия разноските по делото в размер на 8.89 лв, равняващи се на 4,55 евро – ДТ за изготвяне на препис от отговора на ВЖ и такса банков превод. Във въззивното производство не са представени доказателства за договорено и платено адвокатско възнаграждение, поради което такова не се присъжда. По тези съображения, СМОЛЯНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД