Решение № 664 от 22.5.2026 г. на Апелативен съд - София по дело № 51/2026 г.

С решение № 5277 от 13.08.2025 г., по гр.д. № 752/24 г., СГС, І-14 с-в ОТХВЪРЛЯ предявения от "Грийнлайф-Пропърти" ЕООД срещу А. В. Г. иск с правно основание чл. 307 от ТЗ за изменение на цената по Предварителен договор за покупко-продажба и строителство на недвижими имот от 13.10.2020 г. като договорената цена от 57 000 евро да бъде увеличена на 85 000 евро, като неоснователен. С решението се ОТХВЪРЛЯ и предявения от А. В. Г. срещу "Грийнлайф- Пропърти" ЕООД иск с правно основание чл. 79 ЗЗД вр. чл. 82 от ЗЗД за сума в размер на 19 949, 47 лв., представляваща обезщетение за претърпени имуществени вреди-пропуснати ползи от договорно (забавено) изпълнение по предварителен договор от 13.10.2020 г., за периода от 01.12.2022 г. до 22.04.2024 г. като неоснователен. Срещу решението е депозирана въззивна жалба от "Грийнлайф Пропърти" ЕООД. Счита за основателен предявения от дружеството иск по чл. 307 ТЗ, като се основава на специфичните икономически условия, предизвикани от ковид-пандемията, обявеното извънредно положение в страната и трудностите по движението на стоки. Счита също, че тезата му се подкрепя и от действия, предприети от самия държавен апарат, който в ПМС е приел, че следва да се променят цените в договори за обществени поръчки. Сочи, че обектът все още е в строеж и разноските за това продължават. Не оспорва СТЕ, но не подкрепя извода на съда, че установеното оскъпяването е можело да бъде предвидено. Твърди, че съдът неправилно е интерпретирал някои от доказателствата относно степента на завършеност на строежа и не е отчел, че се касае до различни етапи. Твърди, че е налице стопанска непоносимост. Отделно твърди, че е нарушена еквивалентността на насрещните престации поради повишаване цените на основните строителни компоненти и на цената на труда. Моли да се отмени решението и да се уважи иска, като се присъдят разноски. Ответникът по жалбата А. В. Г. оспорва същата, като поддържа становището си, че искът е недопустим. Сочи, че в производство по иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД съдът няма право да внася промяна в цената. Твърди, че не са налице елементите от фактическия състав на чл. 307 ТЗ. Изтъква още, че процесната сделка е сключена на 13.10.2020 г., т.е. седем месеца след като посочените събития са възникнали, поради което не е налице предпоставката „непредвидимост“. Счита, че дружеството е можело да предвиди с грижата на добър търговец факторите, определящи цената. Подчертава, че няма предвидени клаузи, които да допускат преизчисляване на цената и условията за това. Изтъква, че степента „груб строеж“ (изпълнена стоманобетонна конструкция, зидария, мазилки, вградена арматура) е достигната преди да са настъпили факторите, влияещи на цената, а именно към 02.02.2022 г., и за дружеството не е била налице необходимост да закупува отново материалите. Отделно от това подчертава, че самото дружество необосновано е забавило изпълнението (в срок до 30.11.2022 г. е следвало сградата да е въведен в експлоатация с разрешение за ползване) и поради тази причина само се е поставило в условие да изпълнява задълженията си при вече нови икономически неизгодни за него цени. Счита за недобросъвестно поведението на дружеството, което вписало ипотека върху имота, която все още не е заличена. Освен това се изтъква, че понастоящем жилищната сграда е завършена и с разрешение за ползване, но това е станало с 16 месеца забава. Подчертава, че от значение за иска може да бъде само промяна в стойността на строителните материали в период от сключване на сделката до уговорената датата за приключване на строителството, т.е. от 13.10.2020 г. до 30.11.2022 г. Изтъква, че печалбата на строителя не следва да бъде отчитана към стойността на готовия продукт. Настоява да се анализира акт обр. 19 с № 1,3,4, като се отчете, че не са оставали за изпълнение СМР, както и че е налице повторно актувано количество, което не е следвало да се взема предвид от вещото лице. Подчертава, че дори и дружеството да е закупувало на нови цени бетон, тухли и арматура, то до определени етапи на строежа то е изпълнявало при първоначално договорени цени. Моли да се отхвърли жалбата. Въззивната жалба е подадена в срок, срещу валидно и допустимо съдебно решение, преценено като такова в съответствие с чл. 269 ГПК. Софийски апелативен съд при преценка на доводите на страните и доказателствата по делото намира следното: Предявен е иск с правно основание чл. 307 ЗЗД (заведен като насрещен в гр.д. № 5796/2023 г., СГС, образувано по иск на А. Г. срещу "Грийнлайф- Пропърти" ЕООД с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД и отделен за самостоятелно разглеждане по гр.д. №752/24 г., СГС). Ищецът "Грийнлайф-Пропърти" ЕООД твърди, че сключил с ответника А. В. Г. предварителен договор от 13.10.2020 г. за покупко-продажба на недвижими имот, представляващ АТЕЛИЕ •••, с чиста застроена площ 50,88 кв.м., заедно с 0,178% идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 9,39 кв.м., с обща площ 60,27 кв.м., ведно с идеални части от правото на собственост върху поземления имот, находящ се в •••, подробно описан в исковата молба, при цена от 57 000 евро. В хода на строителството се разразила пандемията, било обявено извънредно положение, а предприетите противоепидемични мерки довели до промяна на цените и доставките на строителни материали и цената на труда. Сочи, че запазването на договорената продажна цена би довело до съществена нееквивалентност на престациите и запазването на договора в първоначалния вид би противоречало на изискванията за справедливост и добросъвестност. Претендира да се признае, че дължимата цена по продажбената сделка следва да се увеличи на 85 500 евро. Ответникът А. В. Г. излага съображения за недопустимост и неоснователност на предявения иск. Твърди, че дори и да е налице повишение на цените на строителните материали, то същото е неотносимо към договора, тъй като етап "груб строеж" е достигнат на 02.02.2022 г., а повишението на цените е от края на месец февруари 2022 г. На самостоятелно основание поддържа, че ищцовото дружество е неизправна страна по договора, тъй като е следвало да построи и прехвърли собствеността върху ателието в срок до 30.11.2022 г., като и до датата на подаване на исковата молба все още няма издадени актове образец 15 и образец 16. Недобросъвестното поведение на ищеца е налице и поради това, че процесния имот обременен с договорна ипотека от 05.08.2020 г. Подчертава, че ръст на цената може да бъде отчетен само ако е в рамките на срока за изпълнение на договора – от 13.10.2020 г. до 30.11.2022 г. Оспорва ищецът да е уведомявал купувача, че е необходимо предоговаряне на продажната цена. Предявява е насрещен иск от А. Г., който е отхвърлен с обжалваното решение на СГС и в тази част не е постъпила въззивна жалба от насрещния ищец Г. – ответник по жалбата пред въззивния съд. От събраните доказателства, преценени в съответствие с доводите на страните във въззивното производство, се установява следната фактическа обстановка: Пред настоящата инстанция няма спор, че страните са сключили предварителен договор на 13.10.2020 г. (л. 120) за изграждане от ищеца на процесното ателие в срок до 30.11.2022 г., при цена от 57 000 EUR, разсрочена според чл. 3 според издаването на актовете образец 14, 15 и 16, от която е платена сумата от 37 050 евро. Според удостоверение № 10/10.02.2023 г. за степен на завършеност на строежа, издадено на основание чл. 181 от ЗУТ, сградата се е изграждала на два етапа и строителят е приел конструкцията с два акта образец 14 - акт обр. 14 от 02.02.2022 г., и акт обр. 14 от 31.08.2022 г. (втори етап). Констативен акт Образец 15 за установяване годността за приемане на строежа е съставен на 04.06.2024 г., а сградата е въведена в експлоатация на 19.09.2024 г. видно от разрешение за ползване с № СТ-05/488/19.09.2024год. Приети са СТЕ и ССЕ, чиито изводи са визирани в решението на СГС. При така очертаната фактическа обстановка по спорните въпроси се налагат следните правни изводи: Установява се, че в друго производство, по иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, предявен от А. Г. срещу „Грийнлайф-Пропърти“ ЕООД, е поискано сключеният между страните предварителен договор да бъде обявен за окончателен. Дружеството е заявило искови претенции, с които е претендирало промяна в цената, като същите са отделени в самостоятелно производство (настоящото). На първо място, относно естеството на предявения иск (обект на разглеждане в множество типизирани дела на „Грийнлайф-пропърти“ ЕООД или свързани с него дружества) е налице противоречива практика – съгласно определение № 6004 от 22.12.2025 г. по к. гр. д. № 3418/2025 г., Г. К., ІІІ Г. О. на ВКС, до касация не е допуснато решение № 720/28.05.2025 г., постановено по в.гр.д. № 1029/2024 г., САС, в което е прието, че насрещният ищец заявява претенции срещу купувачите по предварителните договор с иск по чл. 266, ал. 2 ЗЗД. В същото време в други актове на ВКС – напр. определение № 1228 от 16.04.2025 г. по к. т. д. № 2382/2024 г., Т. К., І Т. О. на ВКС, определение № 414 от 11.02.2026 г. по к. т. д. № 2499/2025 г., Т. К., І Т. О. на ВКС, върховните съдии са счели за правилно субсумирането на иска под хипотезата на чл. 307 ТЗ. Настоящият състав след дискутиране на противоречивите разрешения приема, че следва да възприеме преобладаващата практика, която се възприема и в по-новите актове на ВКС и да разгледа насрещния иск като такъв по чл. 307 ТЗ насочен към установяване на стопанска непоносимост. На второ място – искът е допустим и няма пречки, при уважаване на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД съдът да постанови в условията на чл. 307 ТЗ изменение в цената (така напр. определение № 4868 от 29.10.2024 г. по ч. гр. д. № 3730/2024 г., Г. К., ІІІ Г. О. на ВКС) Както се приема във влязло в сила решение № 152 от 27.03.2026 г., САС, ТО, т.д. № 635/2025 г., по сходен казус, институтът на стопанската непоносимост е способ за изменение или прекратяване на двустранни договори, който „регламентира правното значение на непредвидената и непредвидима промяна на обстоятелствата, настъпила след сключването на договора, която прави запазването му в неговия първоначален вид и съдържание несъвместимо с повелите за справедливост и добросъвестност в частноправните отношения“. При него, по изключение, ако страните не могат да постигнат съгласие, е позволена съдебна намеса в частноправните отношения, които могат да бъдат изменени или прекратени. Целта е „да се приведе правното положение в съответствие с промените на икономическите обстоятелства, настъпили в периода между сключването на договора и завършване изпълнението на задълженията по него“. (Русчев, И. Приложно поле и правни последици на стопанската непоносимост. News lex.bg, 17 март 2021 г.). С предявяването на конститутивния иск по чл. 307 от ТЗ може да се постигне съдебно изменение или прекратяване на облигационната връзка при 1) липсва съгласие на страните за това и 2) установяване на промяна на обективната икономическа ситуация, която води до изключителна несправедливост в отношенията между страните ако правоотношението им се запази при първоначалните условия. Предпоставките за уважаване на иска са наличието на валиден договор с възможно изпълнение, настъпили драстични обективни и непредвидими изменения в обстановката, при която е сключен договора, които изменения ще наложат изпълнение, противоречащо на справедливостта и добросъвестността. Както се приема от ВКС, необходимо е страната, която иска изменение или прекратяване на договора да е изправна, т.е. да не е изпаднала в забава. (Определение № 1228 от 16.04.2025 г. по т. д. № 2382/ 2024 г. на ВКС, І т.о.). В настоят казус е налице валиден договор, а престацията е изпълнима, с оглед наличен акт образец 14 за приемане на конструкцията на сградата в груб строеж. Спори се дали обявяването на извънредното положение в РБ във връзка с пандемичната обстановка за периода 13.03.2020 г. до 13.05.2020 г. е това обстоятелство, което е повлияло на развитието на договорната връзка. На първо място се установява, че процесният договор е сключен на 13.10.2020 г. т.е. след обявяването на извънредното положение в страната и повече от пет месеца след преустановяването действието на особените правила свързани с него. В този смисъл, юридическият факт, въз основата на който се изгражда тезата за стопанска непоносимост е предхождал възникването на договорната връзка, а не е настъпил след нея. В този смисъл необосновано се явява твърдението на ищцовото дружество, че след подписването на договора са настъпили драстични изменения в обстановката, непредвидими за страните при сключването му. Ето защо не се установява наличие на причина, която да е обусловила изпълнение от дружеството, нарушаващо принципа на справедливостта и добросъвестността в договорните отношения. Следва да се посочи, че промяната на икономическата среда след пандемичните събития е била предвидими за търговеца, който е осъществявал по занятие строителни дейности и продажби на недвижими имоти, следователно се явява и страната, която носи по-голям риск в търговските отношения, калкулиран във включената в цената търговска печалба. В същото време се установява, че дружеството е и неизправна страна, тъй като в договорения срок не е изпълнило задължението си за изграждане на обекта. Според клаузите в предварителния договор купувачът е следвало да заплаща вноските по цената поетапно, с оглед издаването на актовете образец 14, 15 и 16. От данните по делото е видно, че актът за въвеждане в експлоатация (образец 16) е съставен едва на 19.09.2024 г., т.е. много след крайния срок за прехвърляне на собствеността върху завършен обект (30.11.2022 г.). Ето защо продавачът е изпаднал в забава, което е обективна пречка за възникване в негова полза на потестативното право по чл. 307 ТЗ. След тази дата, дори и да са настъпили промени в икономическата среда и дори да се констатира нееквивалентност на престациите, за дружеството ще липсва материалноправна легитимация за иска по чл. 307 ТЗ, тъй като то ще черпи права от собственото си неправомерно поведение. В този смисъл конститутивният иск по чл. 307 ТЗ не може да бъде уважен. За пълнота следва да се посочи, че за спора са релевантни стойностите на недвижимите имоти към датата на падежа, но не и такива, в по-късен момент. Установеното от СТЕ увеличение към 2024 г. не може да бъде взето предвид. Неотносимо е и обстоятелството дали държавния апарат в РБ е променял цените по договори за обществени поръчки. Касае се до различни по вид правоотношения, още повече, че няма данни кога са сключвани тези договори с особен режим, условията и страните по тях и пр. Предвид изложените аргументи решението в обжалваната му част, с която е отхвърлен иска по чл. 307 ТЗ, следва да се потвърди. При този изход на спора на ответната страна следва се присъдят разноски за въззивната инстанция в размер на 870 евро за адвокатска защита – л. 38. Воден от горните мотиви съдът